中資房地產行業(yè)離岸和在岸債券對比分析

房地產行業(yè)在岸和離岸債券市場規(guī)模、期限結構和評級分布房地產行業(yè)離岸和在岸債券規(guī)模情況在岸地產債券規(guī)模連續(xù)兩年下滑。據萬得行業(yè)統(tǒng)計，截至2年9月底，中資房地產在岸債券余額從22年的0億人民幣增至22年9月底的1.79萬億人民幣。余額較1年底下降.。8年以來在岸房地產債余額在.8萬億人民幣附近，近兩年下滑。房地產在岸債券余額Se:,HI離岸地產美元債券規(guī)模連續(xù)兩年下滑，降速超過在岸市場。離岸房地產債主要發(fā)行貨幣為美元。離岸房地產美元債余額從2年的0億美元增至2年9月底的0億美元。1年以來房地產美元債余額持續(xù)下滑，截至2年9月底，房地產美元債余額為70億美元，較1年底下降1.。房地產離岸美元債余額Se:Wd,HI房地產行業(yè)債券余額在離岸在岸市場比重在岸房地產債余額占在岸債券市場行業(yè)比重較低，離岸房地產債券行業(yè)占比較高。在岸房地產債占在岸債券市場比重較低，行業(yè)占比排在未分類、金融、工業(yè)和公用事業(yè)之后，為第五位。房地產行業(yè)于在岸債中占比最高時為6年的.，之后下滑至1年底的.。房地產離岸美元債占中資離岸美元債比例較高，0年占比曾達到7.。截至2年9月底占比下降至.，行業(yè)占比排在金融、其他和工業(yè)之后。在岸債券行業(yè)分類及占比Se:Wd,HI離岸中資美元債券行業(yè)分類及占比Se:I中資房地產債離岸和在岸占各市場行業(yè)比重19202房地產在岸債占在岸市場比重0.4%0.4%0.6%1.4%2.3%2.2%2.2%1.9%1.7%1.4% 1.3%房地產離岸美元債占離岸市場比重3.2%5.0%7.7%6.1%5.8%9.7%11.%15.%17.%13.% 8.4%Se:Wd,HI房地產債在岸離岸新增融資情況在岸和離岸房地產債融資規(guī)模皆下滑，離岸市場降幅較大。2年前三季度，在岸房地產債券共發(fā)行（含展期）募集金額0億人民幣，去年同期募集資金億人民幣，同比下降22.%。離岸房地產債券共募集（含展期）金額3億美元，去年同期募集資金4億美元，同比下降57.。三季度離岸和在岸房地產債融資規(guī)模降幅收窄。按季度情況來看，第三季度房地產在岸債券共發(fā)行（含展期）募集金額9億人民幣，去年同期募集資金億人民幣，同比下降14.%，二季度數(shù)據同比下降6.，降幅環(huán)比收窄。第三季度房地產離岸債券共發(fā)行（含展期）募集金額2億美元，去年同期募集資金億美元，同比下降25.。二季度數(shù)據同比下降67.4，降幅環(huán)比收窄。在岸房地產債融資季度情況及同比變化Se:Wd,HI離岸房地產債融資季度情況及同比變化Se:Wd,HI房地產債在岸離岸到期分布離岸房地產美元債于23年到期比例高。截至2年9月0日，離岸地產美元債到期規(guī)模期限分布，2年四季度占比.、3年占比7.、4年占比0.、5年占比6.、6年占比.，7年以后占比0.。年到期占比最高，離岸房地產3年到期償還壓力加大。在岸房地產債于2025年每年到期債務占比接近。在岸房地產債到期期限分布，2年四季度占比4.、3年占比8.、2024年占比16.、5年占比20.、6年占比3.，7年以后占比6。房地產在岸離岸債券到期限比

Q4 3 4 房地產離岸債到期余額期限比例 5.3% 27.%房地產在岸債到期余額Se:Wd,HI房地產在岸債券到期分布 房地產離岸債券到期分布Se:,HI Se:Wd,HI離岸房地產債券3年到期壓力較大。2025年，房地產離岸債券于3年到期占規(guī)模各期限比例最高（）。在岸房地產債券在2025年到期比例較為平均，5年到期比例較高（20.2）。房地產債在岸離岸評級分布在岸房地產債券以A級高評級公司為主，離岸房地產美元債以高收益和無評級發(fā)行人為主。截至2年9月0日，房地產在岸債券評級分布（債項或發(fā)行人）分布為A占比，A級占比.，A級及以下占比.，無評級占比.。房地產離岸美元債評級分布為投資級占比10.9%，高收益占比35.2，無級公司占比53.9%。離岸房地產美元債以高收益和無評級債券為主，占比接近。房地產在岸存量債券評級分布 房地產離岸存量美元債評級分布 Se:,HI Se:Wd,HI在岸房地產債券新發(fā)行評級主要以A級高評級公司為主，離岸市場以無評級發(fā)行人為主。截至2年9月0日，房地產在岸債券新發(fā)行評級主要以A級高評級公司為主，占比達7.，A級公司占比為1.%。房地產離岸美元債發(fā)行人主要以無評級為主，占比達3.%，大部分發(fā)行人轉為無評級前為高收益評級房企。房地產在岸債券新發(fā)行評級 房地產離岸美元債新發(fā)行評級 Se:,HI Se:Wd,HI房地產行業(yè)在岸和離岸債券融資類型、主體類型及成本對比房地產債在岸融資類型、主體類型及成本變化在岸房地產債存量融資類型以一般公司債和一般中期票據為主。截至2年9月底，境內存量房地產債余額中一般公司債規(guī)模約為7135億人民幣，一般中期票據規(guī)模約4億人民幣，占比整個在岸房地產債規(guī)模為39.8和26.1。房地產在岸債券存量融資類型 房地產在岸債券存量融資類型占比Se:Wd,HI Se:Wd,HI在岸新增房地產債以一般中期票據和一般公司債為主。2年前三季度，在岸新增房地產債以中一般中期票據規(guī)模為1543億人民幣，一般公司債規(guī)模2人民幣，占比整個在岸房地產債新增融資規(guī)模為36.和33.。房地產在岸債券202年新增融資類型規(guī)模 房地產在岸債券202年新增融資類型規(guī)模比例Se:Wd,HI Se:Wd,HI在岸房地產融資成本下降。境內新增房地產債融資成本對比，新發(fā)行融資成本下降。境內房地產債存量債發(fā)行時票面利率均值為4.5。2年前三季度新發(fā)行券票面利率均值為3.5。222年融資成本整體下降。房地產在岸債券存量融資各類型成本 房地產在岸債券202年新增融資各類型成本Se:Wd,HI Se:Wd,HI在岸房地產債發(fā)行主體以地方國企和中央國有企業(yè)為主，平均融資成本下降。2年前三季度新增融資中地方國企和中央國企為占比超。地方國企新發(fā)行比例上升，存量占比為0.，今年新發(fā)行占比提升至8.。新發(fā)行整體成本低。地方國企平均成本下降0基點，中央國企平均成本下降0個基點，民企均成本下降0基點。增量融資以國企央企為主，民企占比較少。能進行融資民企成本下降較多。房地產在岸債券存量融資主體占比 房地產在岸債券202年存量融資主體的成本Se:,HI Se:Wd,HI房地產在岸債券新增融資主體占比 房地產在岸債券202年新增融資主體的成本Se:Wd,HI Se:Wd,HI房地產債離岸融資類型、主體類型及成本變化離岸房地產融資模式主要為發(fā)行中期票據（含展期），民企占比高。截至22年9月底，離岸房地產債融資模式主要以發(fā)行美元計價的中期票據為主，占總離岸貨幣規(guī)模的近%。存量房地產境外美元債中，發(fā)行人主體為民企的占比為80.5%，是以民企融資為主的市場。2年前三季度新發(fā)行房地產美元債以民企主體為主，占比達%。由于再融資困難，主要形式以展期原美元票據為主。2年第三季度新增融資1億美元，其中0億美元為富力地產將將其2年、3年、4年到期美元債延期至5年、7年和8年。另有4.3億美元融資為合景泰富債務展期。離岸房地產美元債存量主體分布 離岸房地產美元債新增融資主體分布Se:Wd,HI Se:Wd,HI離岸市場民企融資成本上升，央企國企融資成本下降。2年前三季度，在離岸房地產美元債融資成本方面，民企上升，央國企下降。民企票面利率上升至8.1%，融資成本上升。國企、央企和和混改企業(yè)新發(fā)行較少，新發(fā)行票面利率較存量債券降低。離岸房地產存量美元債融資成本 離岸房地產新發(fā)行美元債融資成本Se:,HI Se:Wd,HI2年民企融資規(guī)模下降，離岸融資成本上升，在岸融資規(guī)模較少成本下降。在民企為主要發(fā)行人的離岸房地產債券市場，2年民企融資成本上升，央國企和混改企業(yè)新增融資減少，融資成本下降。民企呈現(xiàn)融資規(guī)模減少，融資成本上升的現(xiàn)象。在岸房地產市場，高評級央企國企為發(fā)行主導，融資成本下降。能融資的民企成本下降較多，但規(guī)模占總體比例較小。3境內融資環(huán)境持續(xù)改善，試點房企接連發(fā)行中債增擔保中期票據境內部分高評級民企融資獲支持。2年8月份，市場消息顯示中國銀行間市場交易商協(xié)會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債信用公司增信支持的方式，支持民營房企發(fā)債融資。龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團在試點名單中。8月下旬以來，龍湖集團、新城控股、碧桂園、旭輝控股集團等房企接連發(fā)行中債增擔保中期票據。8月以來通過中債登擔保發(fā)行中期票據的房企發(fā)行人發(fā)行日期發(fā)行面額億元到期日)利率期限年)發(fā)行時主體評級發(fā)行時債券評級重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司2022-08-252025-08-2615.003.30%3.00美的置業(yè)集團有限公司2022-09-022025-09-0710.003.33%3.00新城控股集團股份有限公司2022-09-082025-09-1310.003.28%3.00碧桂園地產集團有限公司2022-09-152025-09-1915.003.20%3.00旭輝集團股份有限公司2022-09-212025-09-2212.003.22%3.00深圳市卓越商業(yè)管理有限公司2022-10-122025-10-146.003.50%3.00Se:Wd,HI境內高評級民營房企融資環(huán)境持續(xù)改善。0月市場消息顯示，龍湖集團、碧桂園、新城控股、旭輝集團正推進第二輪由中債增進公司全額擔保的債券發(fā)行，其中新城控股計劃發(fā)行規(guī)模5億元，旭輝控股集團擬發(fā)行金額不超過0億元。房地產行業(yè)在岸和離岸債券市場指數(shù)走勢、債券收益率情況房地產債券離岸和在岸表現(xiàn)對比離岸房地產美元債市場表現(xiàn)遜于整體中資美元債市場走勢。2年離岸房地產指數(shù)持續(xù)走弱，債券收益率大幅上升。截至9月底，MarkitiBoxx亞洲中資美元地產債券指數(shù)年初至今下跌0.，房地產投資級別債券指數(shù)下跌1.，高收級別指數(shù)下跌3.。對應中資美元房地產債收益率由年初12.5上升至其中投資級債券收益率由上升至8.2，高收益?zhèn)找媛噬仙?6.7。離岸房地產債指數(shù)走勢28262422201816141210

Maktxx亞洲中資美元債券指數(shù) MaktBx亞洲中資美元房地產債券指數(shù)Maktxx數(shù) MaktBxSe:,HI離岸房地產債指數(shù)債券收益率走勢9008007006005004003002001000.0Maktxx亞洲中資美元債券指數(shù) Maktxx亞洲中資美元房地產債券指數(shù)Maktxx亞洲中資美元房地產投資級別債券指數(shù) MaktxxSe:,HI在岸地產債指數(shù)走勢弱于整體市場，債券收益率高于信用債A級和級收益率。2年在岸地產債指數(shù)較信用債指數(shù)走弱。截至9月底，中證地產債指數(shù)年初至今下跌.，指數(shù)債券到期收益率由年初8.7上升至29.1。截至9月底，信用債A級收益率為3.91，較年初上升.1個基點，信用債級收益率為5.49，較年初下降.1個基點，信用債指數(shù)的債券收益率較穩(wěn)定。在岸房地產債指數(shù)走勢2423222101918中證地產債 信用AA 信用債A+Se:Wd,HI在岸房地產債指數(shù)收益率走勢40.035.030.025.020.015.00.05.0-Se:Wd,HI離岸房地產債券市場表現(xiàn)弱于在岸房地產市場。民企在銷售端的持續(xù)下滑，融資能力的減弱，使得以民企為主的房地產離岸債券市場表現(xiàn)弱于在岸市場，伴隨著信用風險事件頻發(fā)，風險溢價不斷走高。房地產債券離岸和境內債價格和收益率比較在岸民企地產債市場占比較低但平均收益率遠高于國企央企。萬得數(shù)據統(tǒng)計，在岸地產債平均剩余期限為6年，平均到期收益率為9，中位數(shù)為.，中債估值凈價平均為91.1元，中位數(shù)為100.2元。在岸房地產債發(fā)行人以國企央企為主，收益率較低，凈價穩(wěn)定于0元附近。在岸民企地產債占市場比重較低但凈價較低，集中在0元區(qū)間，收益率普遍高于國企央企。在岸房地產債期限收益率分布 在岸房地產債期限凈價分布Se:Wd,HI Se:Wd,HI注：境內債參考剩余期限15年以內，中債估值到期收益率為正，暫不考慮收益率極端情況（大于等于200）離岸房地產債市場風險溢價遠高于在岸市場。彭博數(shù)據顯示，離岸地產債平均剩余期限約為.3年，平均到期收益率為，中位數(shù)為55.，平均凈價為，中位數(shù)為40.。離岸房地產債以民企為主，收益率較高，凈價集中在0美元間。離岸房地產債收益率期限分布 離岸房地產債凈價期限分布e:彭博,I e:彭博,I注：離債參剩余限15年內，到收益為正不考收率極端況（于于60）民營房地產企業(yè)離岸在岸收益率利差大。民營房企如碧桂園、龍湖、新城等公司地產債境內外利差較大。碧桂園境內外利差可到約0個基點。央企或混改企利差較民營房企低，利差較大的有金茂（境內外利差約0個基點），較低為中國海外發(fā)展和華潤置地（利差約0個基點）。民營房地產企業(yè)境內債券收益高于國企央企，同時境內外利差遠