中海國際社區(qū)產(chǎn)品線研究

中海國際社區(qū)產(chǎn)品線研究內(nèi)容提要一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品線解析1.中海地產(chǎn)產(chǎn)品理念2.中海地產(chǎn)產(chǎn)品線分類3.中海產(chǎn)品線劃分4.中海地產(chǎn)產(chǎn)品線—中海國際社區(qū)1）規(guī)劃2）建筑3）景觀4）精裝修5）策略二、中海地產(chǎn)的優(yōu)勢內(nèi)容提要“中海地產(chǎn)”是中國海外集團房地產(chǎn)業(yè)務的品牌統(tǒng)稱。中國海外1979年成立于香港，并于1992年在香港聯(lián)交所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務資產(chǎn)直接上市之先河（中國海外發(fā)展，00688.HK，簡稱“中國海外”）。2007年，中國海外率先入選香港恒生指數(shù)成份股。2010-2013年，連續(xù)4年獲選“恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)”，并于2010年榮登英國《金融時報》“全球500強”，為唯一上榜的中資房企。房地產(chǎn)開發(fā)是公司的核心業(yè)務，歷經(jīng)30余年的發(fā)展，成功打造了中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導公司品牌“中海地產(chǎn)”。中海地產(chǎn)已形成以港澳地區(qū)、長三角、珠三角、環(huán)渤海、東北、中西部為重點區(qū)域的全國性均衡布局，業(yè)務遍布港澳及內(nèi)地近50個經(jīng)濟活躍城市，為逾百萬客戶提供了數(shù)十萬套中高端物業(yè)。截至2013年底，公司總資產(chǎn)達2965億港元，凈資產(chǎn)達1100億港元。2013年，累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1385.2億港元，凈利潤230.4億港元，經(jīng)營效益穩(wěn)居行業(yè)第一。截至2013年底，公司擁有土地儲備面積超過5000萬平方米。一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品解析住宅產(chǎn)品內(nèi)容第一代主要借鑒香港經(jīng)驗，單純樓宇開發(fā)，引入物業(yè)管理，推動國內(nèi)高層住宅戶型的發(fā)展；（代表項目：深圳“中?！ず８换▓@”、上?！爸泻！ずＨA花園”、廣州“中?！ゅ\城花園”）第二代帶有環(huán)境設計的居住區(qū)，開始引入園林設計；（代表項目：深圳“中海·華庭”、廣州“中?！ゅ\苑”、北京“中?！ぱ艌@”）第三代注重營造居住氛圍的場景特征與社區(qū)文化，以創(chuàng)新作為特征；（代表項目：深圳“中?！り柟庾貦皥@”、成都“中?！っ恰?、上海“中?！ぼ皥@”）第四代注重三大產(chǎn)品理念是：生態(tài)與環(huán)保、技術(shù)領(lǐng)先、人文歸屬感。（代表項目：上?！爸泻！ず偦▓@”、天津“中?！び苍贰保┑谖宕鷰в械吞脊?jié)能，用綠色建設技術(shù)、打造高端居住集約化模式。（代表項目：中海萬錦熙岸、中海鳳凰熙岸等）1.中海住宅產(chǎn)品理念一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品解析2.中海產(chǎn)品線分類——城郊改善享受型產(chǎn)品線為中海產(chǎn)品線主打從項目區(qū)位、地塊性質(zhì)以及戶型等方面考慮，中海的在售項目大致可以分為四類：城市改善型，城郊改善型，郊區(qū)享受型以及高端系列。其中郊區(qū)享受房占在售項目的面積最大，百分比為46%，主要分布在中西部成都以及珠三角地區(qū)。其次為城市改善型住宅和城郊改善型住宅，分別占在售項目的27%和23%，主要分布在長春還有中西部、環(huán)渤海地區(qū)。高端系列僅占在售項目總面積的4%。中海各類型產(chǎn)品占比一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品解析產(chǎn)品類型產(chǎn)品系列典型項目特征開發(fā)情況高層花園系列深圳海富花園、上海海華花園、廣州錦城花園單純的高層樓宇開發(fā)上海、深圳、廣州一號系列佛山中海千燈湖一號采用ARTDECO建筑風格，超高層建筑佛山、成都、重慶等灣系列佛山中海金沙灣新古典主義建筑風格，高層建筑佛山、西安、等二線公館系列北京中海紫御公館英倫風情的建筑風格，住宅為主，兼商業(yè)與高檔寫字樓全國一二線城市開發(fā)國際社區(qū)成都國際社區(qū)、重慶國際社區(qū)住宅為主，兼商業(yè)、酒店、醫(yī)院等復合型物業(yè)全國一二三線城市開發(fā)寰宇天下重慶寰宇天下集超高層、高層全精裝豪宅，別墅等頂級豪宅重慶、杭州、沈陽低密熙岸系列蘇州中海御湖煕岸雙拼、聯(lián)排別墅，高級公寓，原創(chuàng)歐式風格全國一二線城市開發(fā)府系列成都中海金沙府低密度、高端住宅，建筑風格：新古典主義風格全國一二三線城市開發(fā)央墅系列成都中海央墅、大連中海央墅雙拼、聯(lián)排別墅成都、大連世家蘇州中海世家、中海雍城世家聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅蘇州、寧波觀邸系列成都中海城南觀邸聯(lián)排、雙拼成都、大連、寧波、濟南商業(yè)中海廣場北京中海廣場甲級寫字樓全國一二線城市開發(fā)中海國際中心北京中海國際中心全國一二線城市開發(fā)中海大廈成都中海大廈全國一二線城市開發(fā)寰宇城系列中海寰宇城購物中心南京、濟南、天津等二線萬錦城上海萬錦城星級酒店僅上海3、中海產(chǎn)品線劃分一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品解析4.中海產(chǎn)品線—中海國際社區(qū)沈陽·國際社區(qū)成都·國際社區(qū)銀川·國際社區(qū)類型參數(shù)項目數(shù)量14個規(guī)劃定位1、大規(guī)模、復合型社區(qū)，規(guī)劃出多種物業(yè)形態(tài)，不同檔次的組團，滿足了客戶對居住不同層次的要求；2、產(chǎn)品線選擇基本為大規(guī)模復合型項目定位，檔次為中端產(chǎn)品檔次，主抓市場主流客戶；3、依據(jù)每個地塊的資源稟賦，差異化的排布各種產(chǎn)品，產(chǎn)品多樣性和覆蓋面廣成為國際社區(qū)定位特性。區(qū)位城市新區(qū)/郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部；建筑規(guī)模106-280萬㎡容積率指標1.57-4.02針對客群剛需兼改善型客戶為主，投資客為輔優(yōu)勢項目具有成本優(yōu)勢，估計開發(fā)初期為了贏得項目的開門紅，會選擇犧牲局部利潤空間，以低于市場平均價入市配套項目后期將形成較完善的生活配套，較好的預期對客戶購買不成熟社區(qū)有較大促進作用國際城邦運營模式硬件：國際示范城軟件：國際社區(qū)生活模式標示物的國際化（如國際鐘）、國際市政導示系統(tǒng)國際標準高爾夫、網(wǎng)球等異國風情酒吧街、國際品牌街、異國風情美食廣場國際學校、語言培訓學校國際的建筑風格、國際化的景觀園林（如花街）涉外醫(yī)院、國際醫(yī)療保險聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)國際化酒店、國際化的商務寫字樓一套社區(qū)綱領(lǐng)（國際社區(qū)差異化的真正休現(xiàn)）一個社區(qū)主席（國際社區(qū)差異化的真正休現(xiàn)）一個社區(qū)戶籍（國際配套資源的整合）產(chǎn)品品質(zhì)建筑質(zhì)量產(chǎn)品細節(jié)中海國際社區(qū)系列——國際城邦運營模式+產(chǎn)品品質(zhì)代表項目區(qū)位占地面積建筑面積容積率賣點主力戶型均價/差價針對客群長春中海國際社區(qū)郊區(qū)凈月購物圈（近南部旅游開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）57萬㎡106萬㎡1.57品牌、物業(yè)、大社區(qū)、配套齊全、交通便利、1室1廳約46平方米，2室2廳約80-110平方米，3室2廳約101-181平方米，4房2廳以上約170-431平方米（部分為復式）。二期以多層為主和2棟18層高層。均價8000元/平方米投資，改善型較多西安中海國際社區(qū)二環(huán)至三環(huán)郊區(qū)曲江商圈西安市東南部旅游度假新區(qū)曲江新區(qū)北87萬㎡135萬㎡2.25品牌、大社區(qū)、景觀優(yōu)勢、物業(yè)、文化遺產(chǎn)55㎡一房；

74-94㎡兩房（大陽臺或可改三房）；

123-177三房（多露臺陽臺）；

141-210四房三廳（360°餐廳、露臺）；

200-240五房（復式、360°餐廳、露臺）均價12000-13000元/平成都中海國際社區(qū)郊區(qū)三環(huán)外高新西區(qū)34萬㎡130萬㎡3.8品牌物業(yè)大社區(qū)地鐵沿線,投資地產(chǎn)景觀資源小區(qū)景觀83-85㎡兩房（大陽臺）；

110-140三房（大露臺花園、陽臺）；

145-149（4+1房）（大陽臺、入戶花園）洋房10000元/平方米

高層7000元/平（2011.03售罄）投資客，本地白領(lǐng)公務員等重慶中海國際社區(qū)重慶CBD南區(qū)彈子石組團C分區(qū)103.38萬㎡230萬㎡2.1品牌、大社區(qū)、物業(yè)、區(qū)域中心、引進名校教育、景觀生態(tài)資源、社區(qū)內(nèi)部大型商業(yè)集中在46～110平方米，戶型面積區(qū)間46-110m2，由緊湊一房、經(jīng)典兩房、精品三房組成?，F(xiàn)價8500元/平方米青島中海國際社區(qū)李滄區(qū)（城鄉(xiāng)結(jié)合部、開發(fā)區(qū)）村莊改造項目42.54萬㎡169.32萬㎡對外3.28，實際4.02（高層）品牌大社區(qū)教育資源地鐵沿線僅推出：80㎡兩房；90-130平米三房起價7700元/平，均價9200/平區(qū)域內(nèi)白領(lǐng)，中產(chǎn)階級剛需（暫時）附：中海國際社區(qū)項目情況代表項目區(qū)位占地面積建筑面積容積率賣點主力戶型均價/差價針對客群銀川中海國際社區(qū)郊區(qū)生態(tài)片區(qū)冠名“重點開發(fā)區(qū)”135.73萬㎡280萬㎡2.12（別墅體量較大）品牌、大社區(qū)、生態(tài)優(yōu)勢、實用性戶型、停車高層：128㎡三房（可改四房）、105㎡兩房（可改三房）、145㎡四房5000元\㎡

（受區(qū)位限制，低于類似市場價格）剛需長沙中海國際社區(qū)岳麓區(qū)二環(huán)線上、河西新城區(qū)（郊區(qū)）36萬㎡130萬㎡3.67（高層）品牌、生態(tài)、價格、成熟社區(qū)、教育、大贈送82-112㎡兩房（多數(shù)可改三房）；

92-160㎡三房（部分可改四房）；

123-158㎡四房（部分可改五房）開盤6800元/㎡，現(xiàn)價6000元/㎡

（精裝、受區(qū)位限制，稍低于類似市場價格）剛需兼部分改善型濟南中海國際社區(qū)郊區(qū)（二環(huán)以外）綠色生態(tài)區(qū)300萬㎡178萬㎡1.68品牌大社區(qū)88/87㎡兩房；107-143㎡三房；別墅250-280㎡；均價8300元/㎡

（區(qū)域高價）（多為舒適型戶型）蘇州中海國際社區(qū)郊區(qū)66.32萬㎡150萬㎡1.8品牌大社區(qū)生態(tài)區(qū)地鐵沿線多露臺雙陽臺75㎡一房（大露臺可改兩房）；

92-108㎡兩房（部分可改三房）；

123-144㎡三房（部分可改四房，雙陽臺或大露臺）；

153-175㎡四房（雙陽臺、大露臺）均價10000元/平方米

（市場普價）（多為舒適型戶型）沈陽中海國際社區(qū)郊區(qū)47萬㎡120萬㎡2.5品牌大社區(qū)景觀資源豐富國際化社區(qū),公園地產(chǎn)，ArtDeco風格建筑75\89㎡一房（大露臺或可改兩房）；

84-107㎡兩房（部分可改三房）；

130-165㎡三房（部分可改四房）；

181㎡四房均價7800元/平方米

（普價）剛需兼改善型；投資附：中海國際社區(qū)項目情況1）規(guī)劃----類型參數(shù)規(guī)劃定位1、大規(guī)模復合型社區(qū)，規(guī)劃出多種物業(yè)形態(tài)，不同檔次的組團，滿足了客戶對居住不同層次的要求；2、產(chǎn)品線選擇基本為大規(guī)模復合型項目定位，檔次為中端產(chǎn)品檔次，主抓市場主流客戶；3、依據(jù)每個地塊的資源稟賦，差異化的排布各種產(chǎn)品，產(chǎn)品多樣性和覆蓋面廣成為國際社區(qū)定位特性。區(qū)位城市新區(qū)/郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部；交通完全實現(xiàn)人車分流，在小區(qū)的主入口，設置地下車庫入口，車輛從主入口直接進入地下車庫，從地下車庫進入單元電梯，對地面居民活動基本不產(chǎn)生影響，安全人性。2-3個人行入口，方便出入。物業(yè)類型與車庫高層；60%的地下車位為地面活動提供了充足的空間，1：1的地下車位讓您不再為尋找停車位而煩惱；產(chǎn)品線規(guī)模106-280萬㎡容積率指標1.57-4.02主力戶型產(chǎn)品面積段上預計會針對三四線城市特點，選擇舒適居家型的產(chǎn)品尺度60-120㎡，120-140㎡；小戶型為主，大戶型為輔；針對客群剛需兼改善型客戶為主，投資客為輔賣點應會大肆宣傳企業(yè)品牌，強調(diào)中海在全國的市場地位和品質(zhì)保證品牌、大社區(qū)、物業(yè)優(yōu)勢、景觀資源等優(yōu)勢項目具有成本優(yōu)勢，估計開發(fā)初期為了贏得項目的開門紅，會選擇犧牲局部利潤空間，以低于市場平均價入市均價8000-10000元/㎡配套項目后期將形成較完善的生活配套，較好的預期對客戶購買不成熟社區(qū)有較大促進作用中海國際社區(qū)-產(chǎn)品線規(guī)劃指標內(nèi)容，如下表：2）建筑----建筑類型內(nèi)容風格新古典主義建筑風格及artdeco風格，整體呈現(xiàn)古典而簡約的新風貌，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代；設計形式古典風格的三段式外立面顯示出莊重大氣，坡屋頂（第五立面）的設計擴大了使用空間；建筑基座基座及入口處的精心設計，彰顯人性關(guān)懷；公共空間入戶大堂兩層高，氣派而震撼，地面為地磚（石材波打線），內(nèi)墻為墻面磚，頂棚為藝術(shù)吊頂，粉刷內(nèi)墻涂料，單元門為氟碳噴涂鋼制玻璃對講門，燈具為光感藝術(shù)吊燈，大堂內(nèi)設不銹鋼信報箱；電梯廳完美的精裝修，地面為地磚，內(nèi)墻為墻面磚，頂棚為平棚加石膏線，墻地面為拋光磚，或者配以一些石材裝飾線條，電梯門套通用石材。7+1多層及高層地下車庫與樓座相通，方便業(yè)主停車后直通入戶電梯口。多層及11層小高層為1T2戶帶電梯的花園洋房；18層小高層及33層高層為1T4戶，戶戶朝南采光效果好窗積比0.25-0.3（北方一般在0.25）墻積比1-1.3保溫工程目前以50-110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)采用內(nèi)外兩道保溫砂漿。單方造價80-110元/m2。南方地區(qū)節(jié)省了此項費用。外立面----立面設計：

簡約歐式風格所具備的挺拔的外形、筆直的線條，彰顯了項目的高端形象氣質(zhì)立面類型內(nèi)容立面要點簡約歐式風格所具備的挺拔的外形、筆直的線條，彰顯了項目的高端形象氣質(zhì)立面布局簡約歐式風格從簡單到繁雜、從整體到局部，精雕細琢給人一絲不茍的印象；風格特點高雅而和諧是簡約歐式風格的特點。白色、金色、黃色是歐式風格中常見的主色調(diào)，少量白色糅合，使色彩看起來明亮、大方，使整個空間給人以開放、寬容的非凡氣度，讓人絲毫不顯局促；窗積比窗積比為：0.25-0.3（北方一般在0.25）門窗工程普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好五金配件，門窗的平均單價：約為350元/m2。斷橋隔熱：約為500元/m2。塑鋼門窗（雙玻）：約為350-400元/m2。在小面積戶型產(chǎn)品中，注重投資和剛需群體對戶型的需求戶型1戶型2舒適性產(chǎn)品兩室兩廳單衛(wèi)套內(nèi)面積：約73㎡舒適性產(chǎn)品兩室兩廳單衛(wèi)套內(nèi)面積：約69㎡空間尺度以舒適為主空間尺度以舒適為主，目標客戶：首次置業(yè)客戶、少量投資客戶目標客戶：首次置業(yè)客戶、少量投資客戶戶型特點戶型特點方正實用的室內(nèi)格局，功能空間配置完整，緊湊實用標準型兩房，帶入戶花園設計，空間緊湊實用客廳與景觀陽臺相連，通透寬敞、采光通風佳獨有儲藏室設計，讓空間功能更完備空中院館設計，可做書房和儲物間客廳連景觀陽臺，通風采光較好；

缺點：生活陽臺略小戶型----戶型尺度上以舒適型為主，主打城市的主流客戶群體，局部提升戶型的附加值。戶型3戶型4舒適性產(chǎn)品三室兩廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積：約105㎡舒適性產(chǎn)品三室兩廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積：約112㎡戶型尺度上以舒適型為主戶型尺度上以舒適型為主目標客戶：剛需客戶及看中區(qū)域發(fā)展的改善型客戶目標客戶剛需客戶及看中區(qū)域發(fā)展的改善型客戶戶型特點戶型特點戶型方正合理，寬敞舒適、動靜分區(qū)、干濕分離戶型方正大氣，布局合理，功能齊全4.5米客廳開間、舒適度較好4.5米客廳開間、2.4米超大陽臺，較為少見主臥設獨立衛(wèi)生間、帶空中院館闊氣主臥，帶步入式衣帽間，私享獨立衛(wèi)生間主次臥均帶飄窗設計，景觀視野開闊--戶型----北向戶內(nèi)花園，可設計為多功能生活區(qū)南向景觀陽臺設計，與客廳餐廳南北通透一體，采光采景通風效果好臥室內(nèi)景觀陽臺、獨立衣帽間設計，彰顯豪華氣派南向景觀陽臺設計，采光采景效果好客廳位于中間位置，使室內(nèi)動靜分區(qū)不明顯贈送一半面積“景觀陽臺+戶內(nèi)花園”的大面積贈送空間，在市場競爭中脫穎而出。戶型----北向兩層挑高戶內(nèi)花園，視野開闊，將景觀引入室內(nèi)3.8米大開間主臥，獨立衣帽間設計，尊享大氣奢華3.8米大開間主臥，獨立衣帽間設計，尊享大氣奢華八角多功能廳設計，270度采光采景北側(cè)生活陽臺設計，連接八角多功能廳，舒適愜意室內(nèi)走廊設計，使室內(nèi)動靜分區(qū)明顯，保證了主人的私密性南向戶內(nèi)花園設計，室內(nèi)外景觀效果好八角多功能廳設計，270度采光采景“八角多功能廳+奢華闊綽主臥+動靜分區(qū)”滿足了成功人士客戶群對舒適度的追求。戶型----客戶群體特點客戶群體中大部分為首置和首改客戶群體，其價格承受能力在市場的平均水平。產(chǎn)品一房二房小三房、大三房四房（含復式）面積段（建面）46-49㎡61-8462-110㎡110-135㎡158㎡以上套數(shù)比1521538187921051套數(shù)占比3.98%40%49.19%5.5%1.34%核心客群市區(qū)首次置業(yè)客戶、郊區(qū)及區(qū)縣剛性投資客戶、中海品牌跟隨者。市區(qū)首次置業(yè)客戶、（南岸區(qū)為主）、少量投資客戶（看中彈子石CBD發(fā)展的客戶），中海品牌跟隨者。周邊區(qū)域板塊外溢改善性客戶；剛需客戶及看中區(qū)域發(fā)展的改善型客戶。老城區(qū)板塊外溢自住剛性、改善性客戶；周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)管理者，市內(nèi)儲備養(yǎng)老客戶中高端改善需求客戶、企業(yè)高層管理者，私營業(yè)主、公務員戶型及客戶----戶型亮點戶型尺度上以舒適型為主，主打城市的主流客戶群體，局部提升戶型的附加值；在小面積戶型產(chǎn)品中，注重投資和剛需群體對戶型的需求；“景觀陽臺+戶內(nèi)花園”的大面積贈送空間，在市場競爭中脫穎而出；“奢華闊綽主臥+動靜分區(qū)”滿足了成功人士客戶群對舒適度的追求。分類典型客戶置業(yè)動機客戶級別客戶特征周邊產(chǎn)業(yè)人口商務精英、泛公務員自住或投資中、高端收入高且穩(wěn)定，對于高端物業(yè)接受能力較強；置業(yè)區(qū)域跨度較大，注重居住品質(zhì)和產(chǎn)品；注重子女教育企業(yè)中層領(lǐng)導自住中端就近置業(yè)，上班方便，更青睞小戶型；看重物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境普通工薪階層自住低端對價格敏感，總價承受能力低，需求的戶型面積較??；活動半徑小，就近置業(yè)，區(qū)域化私營業(yè)主自住中高端購買力強，渴望生活質(zhì)量提升，追求城市化生活；愛面子，追求身份識別和象征，多次置業(yè)居多投資中端投資意識強，看好項目未來大規(guī)劃，升值空間大本市城區(qū)人口換房，改善居住環(huán)境自住中端為子女、老人購置新房；看重生活配套；區(qū)域化特征明顯較近城區(qū)的自住或投資中低端有一定購買力，渴望生活質(zhì)量提升，看重小區(qū)環(huán)境和生活配套，區(qū)域化特征明顯拆遷戶自住或投資中低端不愿住安置房，希望住商品房，對價格敏感；區(qū)域化特征明顯外地人口區(qū)縣自住或投資中高端總價承受能力強，追求城市化生活，不太計較，相信大開發(fā)商，追求城市認可和身份識別外省市自住或投資中高端對重慶有一定了解，看好重慶的發(fā)展或?qū)χ貞c居住環(huán)境較滿意，相信大開發(fā)商和品牌地產(chǎn)，一半是多次置業(yè)和團購客戶群體特點：從客戶置業(yè)動機上判斷，基本都是自住為主，投資為輔，客戶級別明顯為中端客戶群體?？蛻羧后w----3）景觀----類型內(nèi)容園林風格現(xiàn)代德國、現(xiàn)代簡歐、浪漫法式、英國田園、古典法式、意大利臺地等多樣的景觀主題；園林規(guī)劃以開放式社區(qū)，兼互包容的藝術(shù)新格局，全面復興國際籍生活語匯。園林景觀的打造使項目在無明顯外部景觀優(yōu)勢的情況下提升了產(chǎn)品的附加值；組團結(jié)構(gòu)組團有兩大景觀節(jié)點，一條主景觀軸，三條次景觀軸。內(nèi)部景觀在設計方面保證了舒適型大戶型景觀視野的最佳效果；三級綠化體系、組團風格，綠化面積大,為您營造一個綠色清新的家；軟景為主，硬景結(jié)合，鋪裝道路，重點部位栽種名貴樹木，營造和諧典雅的園林藝境。景觀布局園林景觀布局，與項目整體的歐式風格相符，采用自然式庭園，搭配天然木材、石料，加以合理科學運用，近距離體驗園林風情。景觀工程景觀單方造價100-120元/㎡（景觀建筑可售成本）按空地面積計算，室外工程造價水平：400-500元/m2；個別項目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價略高，在550-750元/m2。軟硬比：軟景多，硬景少普通多，名貴少控制水景圍墻工程用料：盡量少，漏空多一些，燈光少一些門樓：可以說是無底洞，一個門樓化100多萬，并不罕見。4）精裝修----類型包裝內(nèi)容精裝憑借多年來對國際化家庭生活習慣的洞察，中海以覆蓋全程生命周期的戶型設計，超前人性化的品質(zhì)，國際化品牌精裝，以及港府御用的中海物業(yè)管家，旨在構(gòu)造滿足不同人群需求、全面實現(xiàn)與國際居住品質(zhì)接軌的生活。風格銷售中心以歐陸風格為基調(diào)，在滿足銷售氛圍營造的同時令客戶感受到尊貴感;形式包裝不會過于奢華，注重實效，整潔，質(zhì)感;中海國際社區(qū)的展示包裝主要體現(xiàn)在售樓處上，項目無前廣場、園林等現(xiàn)場展示；要點售樓處內(nèi)部裝修高貴典雅、明亮通透，模型大氣，配有鋼琴等點綴室內(nèi)氛圍；展示未來生活環(huán)境和氛圍展示欠缺，但售樓處展示包裝體現(xiàn)了項目的高端形象氣質(zhì).大堂裝飾影響不大，因為一棟建筑只有一個大堂。裝飾費用：5-50萬元。以大堂面積計算，造價約為：1500-3500元/m2；一般單方造價為：10-20元/m2；最多不超過：25元/m2。公共部位裝飾主要是電梯廳。墻地面為拋光磚，或者配以一些石材裝飾線條，電梯門套通用石材。其單方造價為：50-60元/m2；按公共面積計算，造價約為：980元/m2。5）策略----策略內(nèi)容定位策略主訴求為城市大規(guī)模社區(qū)，城市未來，城市示范城;推盤策略以低于成本的價格和剛需型產(chǎn)品入市，后續(xù)推售中高低產(chǎn)品檔次相互組合，整體的產(chǎn)品檔次逐步升高;價格策略低于市場平均水平入市，應對市場的低迷，市場價格拉高后，中海選擇平穩(wěn)價格波動策略;推廣策略1)高調(diào)、高姿態(tài)、高報價、高折扣;2)強調(diào)復合型，強調(diào)大規(guī)模，強調(diào)城市新區(qū);3)渠道上基本全面覆蓋，做主流宣傳，推廣力度和頻率都相對較高。08年底首次開盤推出一期官?。?6-106平米）10年初首次加推二期江御（84-158平米）10年低首次加推三期觀園（62-96平米）11年4月推出一期公寓（32-59平米）11年5月轟動全國的千套9折房（觀園，60-110平米預計11年底長江首席面市（別墅+高層）示例：首次開盤至今每個組團推盤周期持續(xù)中2007年11月14日中海攜手九龍倉—重慶地王就此誕生二、中海地產(chǎn)優(yōu)勢中海品牌的前期積淀——行業(yè)巨頭【全國版圖】雄厚實力，奠定雄厚知名度中海地產(chǎn)是是香港中國海外集團有限公司控股的屬下房地產(chǎn)業(yè)務企業(yè)，作為中國房地產(chǎn)企業(yè)的多個第一影響著中國，并曾獲得諸多國家級榮譽。多次榮獲中國25大典范品牌企業(yè)榮譽蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力第一名蟬聯(lián)TOP10品牌價值排名第一蟬聯(lián)中國藍籌地產(chǎn)企業(yè)香港上市的中國大陸房地產(chǎn)公司綜合實力第一名香港上市的中國大陸房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力第一名二、中海地產(chǎn)優(yōu)勢中海品牌的前期積淀——具有強大正面的社會形象【社區(qū)公益形象的建立】多年公益事業(yè)的持續(xù)耕營，樹立企業(yè)良好公眾形象，有力支撐地方公司形象。多年來，公司在港澳和內(nèi)地賑災、捐資助學、襄助公益的款項總額超過1.2億港元。公司持續(xù)在各地捐建了六所中國海外系列希望小學，其中重慶云陽中國海外三峽希望小學、都江堰中國海外新建特殊教育學校等都成為當?shù)赜布l件最好的小學。中海品牌的前期積淀——具有扎實的客戶基礎【全國“中海會”/老客戶信任感的建立】“中海會”形成老客戶網(wǎng)聚效應，也為后續(xù)口碑營銷奠定基礎。“海內(nèi)存知己，天涯若比鄰”的思想下，“中海會”定期活動成為鎖定老客戶并開展口碑營銷的有效途徑之一。二、中海地產(chǎn)優(yōu)勢二、中海企業(yè)的競爭優(yōu)勢——成本控制的有效性

在房地產(chǎn)行業(yè)，中海地產(chǎn)的成本控制一直做得有模有樣，為業(yè)界所稱道。成本控制的有效性（1）建立成本控制目標。中海地產(chǎn)在各個項目的開始階段，即及早建立成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，責任落實到部門；（2）公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔任，定期（每半年）對各個項目的發(fā)展成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施；（3）設計是成本控制的關(guān)鍵。加強對設計部門人員的成本意識普及；在保證設計質(zhì)量的前提下推行成本限額設計，控制設計對成本的影響；（4）嚴格規(guī)范工程分判程度，及早進行招標準備；設計、合約、項目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風險，降低工程成本；（5）完善設計變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；（6）開源節(jié)流，嚴格控制管理費用開支。鏈接：中海建安成本控制要點總結(jié)二、中海企業(yè)的競爭優(yōu)勢產(chǎn)品理念一直注重實效與適度領(lǐng)先中海的建筑產(chǎn)品，在房地產(chǎn)界也是有口皆碑，“每15個香港人就有一個住在中海建的樓里”，這句話就是對中海產(chǎn)品的最好注腳。中海地產(chǎn)始終堅持“選擇主流城市、鎖定主流地段、關(guān)注主流人