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如何做好設(shè)施設(shè)備管理按照專業(yè)化原則合理調(diào)配人力資源在各項工作中,人是第一要素,在設(shè)施設(shè)備維修工作中也不例外。怎樣在物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修服務工作中分配人力,使維修工作既靈活迅速又精簡高效呢?我們本著隊伍逐步專業(yè)化的原則,對維修隊伍的人力資源做出了合理調(diào)配。針對公司設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)特點、專業(yè)性能與安全工作要求,我們在原有維修隊伍的基礎(chǔ)上選拔培訓技術(shù)人員,分別成立電梯管理部與電力工程部。電梯管理部專門對公司所有管轄范圍內(nèi)的各類電梯進行巡檢、維修與保養(yǎng)。專業(yè)隊伍從事專業(yè)維修,責任更明確,效率更高,技術(shù)人員的業(yè)務技能更加精通與熟練。電梯管理部的10名技術(shù)人員負責公司100臺各類電梯的維保工作,多年來保持了電梯運行零事故的安全記錄。電力工程部的職責是對公司所有管轄范圍內(nèi)的消防、監(jiān)控、廣播、通訊等弱電系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)。目前消防弱電部僅有6名員工,對我公司20多萬平方米的消防、監(jiān)控、廣播等系統(tǒng)進行維修保養(yǎng),從工作效果來看,消防弱電專業(yè)人員對設(shè)施設(shè)備所有線路布控、結(jié)構(gòu)走向、哪是端口、哪是樞紐等情況都如數(shù)家珍,對設(shè)施設(shè)備的病瞧得準,瞧得快,效率大大提高。我們還成立了技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動小組,由各管理處技術(shù)骨干、業(yè)務精英組成,負責對管轄區(qū)域內(nèi)各種技術(shù)疑難問題的會診及重大技術(shù)問題的探討。技術(shù)協(xié)調(diào)聯(lián)動小組的成立,整合了公司技術(shù)隊伍的腦力資源,提升了整個維修隊伍的戰(zhàn)斗力。除了兩大專業(yè)性與安全性較強的系統(tǒng)外,其它系統(tǒng)如給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、配送電系統(tǒng)等均對人力實行條塊狀管理,即以地域性劃分班組,班組內(nèi)由配電、空調(diào)、水暖等各系統(tǒng)工種員工組成。無論哪一個班次、哪一個區(qū)域發(fā)生哪一個系統(tǒng)的故障都能隨時解決排除掉,大大提高了維修效率。做好設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性資料管理工作一是對設(shè)施設(shè)備原始檔案的管理。設(shè)施設(shè)備的原始檔案是在物業(yè)維修與更新改造過程中必不可少的原始資料,是我們開展物業(yè)維保工作的重要依據(jù),主要包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料、業(yè)主資料等幾大類。需要注意的是,物業(yè)服務企業(yè)要從前期介入階段就開始積極取得工程部門的配合,取得并規(guī)范管理這些原始資料。其中容易被忽視的是機電設(shè)備資料的收集與保存,如機電設(shè)施設(shè)備的出廠、安裝、使用說明,質(zhì)量合格證書,安裝調(diào)試及驗收記錄,衛(wèi)生許可證等資料,這些都是我們開展后續(xù)維保工作的重要原始資料。二是建立設(shè)備檔案卡。檔案卡主要包括設(shè)備名稱、數(shù)量、制造廠商、規(guī)格型號、制造日期、修理及更換記錄等內(nèi)容。建立設(shè)備檔案卡如同建立設(shè)施設(shè)備的病歷檔案。更換主要配件時要記入檔案卡,使我們在設(shè)備使用過程中隨時掌握設(shè)備的健康狀況,并盡量通過維修保養(yǎng)延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。三是建立公用設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)記錄表。我們要對管轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備建立設(shè)備管理卡,指定設(shè)備管理責任人,負責設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)與巡檢,如同為每一臺設(shè)備配備一名保健醫(yī)生。通過實行眼看、手摸、鼻聞、耳聽的巡檢方式,對所有運行及非運行的設(shè)施設(shè)備從溫度、聲音、氣味、外觀等運行狀態(tài)進行觀察、判斷,按時對其進行加油、緊固、除塵等保養(yǎng)措施,并據(jù)此建立維護保養(yǎng)記錄表。通過維護保養(yǎng)記錄掌握設(shè)施設(shè)備的各項健康指標情況,在運行過程中,多做預防性維保,少做事后維修,使物業(yè)保值增值。要對設(shè)施設(shè)備進行制度化管理首先要做好設(shè)施設(shè)備的制度化管理。一是要建立健全員工的崗位職責制度。對所有涉及到的崗位以制度進行明確。如空調(diào)技術(shù)員管理職責、電梯技術(shù)員崗位職責、配電運行崗位職責等,告訴員工該去做什么。二是要建立各系統(tǒng)運行作業(yè)指導書,如建立中央空調(diào)制冷系統(tǒng)操作運行指導書、電梯操作作業(yè)指導書、高壓配電作業(yè)指導書等,告訴員工對各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備怎么去操作。同時,作業(yè)指導書還要對如何處理各系統(tǒng)可能出現(xiàn)的異常情況進行規(guī)定,如給排水系統(tǒng)異常情況處理、各類泵系統(tǒng)異常情況處理、電梯各類故障應急處理等都要予以明確規(guī)三是要建立詳細的設(shè)施設(shè)備維護作業(yè)指導書,如發(fā)電機保養(yǎng)維護作業(yè)指導書、消防主機保養(yǎng)維護作業(yè)指導書、測量儀表自檢作業(yè)指導書等,對各類系統(tǒng)日檢、周檢、月檢、季檢、年檢等計劃性檢修內(nèi)容進行詳細規(guī)定與指導。尤其是春、秋兩季的設(shè)備設(shè)施大修、檢修工作一方面要確保制冷或供暖設(shè)備開機前的性能正常,另一方面要確保供暖或制冷設(shè)備停機后的良好保養(yǎng),確保來年正常運轉(zhuǎn)。同時,對需外包進行維護保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備做出明確規(guī)定并嚴格執(zhí)行。為了使以上各項制度真正落實,還要加強監(jiān)督與檢查環(huán)節(jié)。除按規(guī)定接受外部審核外,我們積極開展內(nèi)部審核,建立日常服務檢查制度與績效考核管理制度,強化各項制度的執(zhí)行力度,用制度化措施確保設(shè)施設(shè)備的規(guī)范管理。做好設(shè)施設(shè)備的節(jié)能降耗管理節(jié)能減排工作是一項利國利民的全民行為,更是我們物業(yè)管理行業(yè)的一個重要任務。在設(shè)施設(shè)備的管理過程中,有很多節(jié)能空間需要我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)與挖掘。一是通過改造節(jié)能降低能耗。對管轄范圍內(nèi)的扶梯加裝變頻運行系統(tǒng),實施節(jié)能改造后,節(jié)能效果可達50%;對公共區(qū)域的照明進行節(jié)能改造,在滿足基本照明的同時,可減少燈具的數(shù)量及功率;將商場手動開關(guān)燈改為定時控制系統(tǒng),降低開關(guān)燈延遲時間,可大大減少照明費用。二是通過修舊利廢,節(jié)約材料成本。今年以來,我們對消防、煙感舊探頭重新編碼繼續(xù)使用;自己動手組裝冷卻塔填料,自制過濾網(wǎng),焊制起重架;拼裝修復已廢棄的接觸器、鎮(zhèn)流器,繼續(xù)投入使用。初步統(tǒng)計,節(jié)約資金近10萬元。三是通過加強對維修材料的嚴格把關(guān),節(jié)約維修材料費。修多物業(yè)嚴格要求維修材料、配件的品牌化、原裝化,從采購環(huán)節(jié)對維修材料嚴格把關(guān)。要求所換配件、材料與設(shè)備設(shè)施品牌一致或是購置大品牌、信譽好、質(zhì)量優(yōu)的材料。通過比較,由于零配件、材料的品牌化、原裝化,確保更換材料的優(yōu)質(zhì),延長了零配件等材料的使用周期,降低了維修與更新次數(shù),使采購成本大幅下降,大大節(jié)約了維修材料費。精細化管理設(shè)施設(shè)備供冷期間,為及時掌握空調(diào)制冷情況,我們購置溫度計,派專人在各樓層的不同點位進行實地測量,及時反饋室內(nèi)溫度,及時查找原因,及時調(diào)控溫度。整個供冷期,修多物業(yè)實現(xiàn)了業(yè)主零投訴。在設(shè)施設(shè)備管理工作中,修多物業(yè)還采取對不同天氣的應對措施。如,多風季節(jié)要對懸掛物、高空擱置物進行巡檢排查,防止高空墜物等意外事故;多雨季節(jié)要對墻體、屋頂、地基等進行仔細排查,做好防滲漏工作,同時還要對外露管道做好防銹蝕工作;大寒季節(jié),要提前對供水、供暖系統(tǒng)管道進行保溫處理,節(jié)日期間還要對業(yè)主做好提示工作,將空調(diào)調(diào)至最低溫度,以免發(fā)生管道被凍裂的事故。公共區(qū)域的標識也很重要,它在很大程度上也體現(xiàn)了一個物業(yè)管理公司的規(guī)范程度與細節(jié)化服務水平。在物業(yè)管理工作中,盡可能全面地設(shè)置各類標識,如指示類標識洗手間、停車場,服務提示類標識正在清潔中、如需幫助請撥打電話,這些服務類的標識從一方面體現(xiàn)出了管理
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