公司職工宿舍物業(yè)管理問題與對策

---------------------------- /r/n精品/r/nword/r/n文檔/r/n /r/n值得下載/r/n /r/n值得擁有/r/n----------------------------------------------/r/n公司職工宿舍物業(yè)管理問題與對策/r/n長期以來，公司職工宿舍物業(yè)管理工作由行政科及現(xiàn)在的公司辦負責(zé)，管理情況喜憂參半。喜的是為部分職工提供了帶有福利性保障的管理服務(wù)，并在經(jīng)濟十分困難的情況下，始終維持其正常運轉(zhuǎn)，方便了職工生活，受到絕大多數(shù)住戶的肯定。憂的是隨著市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，特別是職工住房向個人出售后，職工宿舍不再是只屬于公司職工的宿舍，房屋產(chǎn)權(quán)和人員居住已發(fā)生很大變化，呈現(xiàn)出多元化格局，即多數(shù)為公司職工居住，一部分為房屋出租，另一部分住房職工已對外出售?，F(xiàn)行的帶有福利性質(zhì)的管理服務(wù)模式，已不適應(yīng)新形勢新要求，改革勢在必行。/r/n一、現(xiàn)狀/r/n公司職工宿舍分布三個區(qū)域，相對分散。住宅共占地/r/n42/r/n畝、建筑面積/r/n34191/r/n平方米，住戶/r/n282/r/n戶，分別建造于上世紀/r/n60-90/r/n年代和本世紀初。這些宿舍區(qū)啟用后，公司辦公室承接了原行政科具體負責(zé)宿舍區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，并以福利性模式提供服務(wù)，包括小區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、消防管理、房屋維修、綠化美化、水電保障以及配合城市進行的“雙創(chuàng)”迎檢等工作。近年來，公司投資數(shù)十萬元先后對宿舍屋面防水、給排水管網(wǎng)、供電線路等進行了維修整治，而職工（住戶）每月僅交納/r/n5/r/n元的清潔費，物業(yè)管理費用如同杯水車薪。特別是職工住房向個人出售后，房屋產(chǎn)權(quán)和人員居住結(jié)構(gòu)已發(fā)生根本性變化，物管工作面臨諸多矛盾和困難。/r/n---------------------------- /r/n精品/r/nword/r/n文檔/r/n /r/n值得下載/r/n /r/n值得擁有/r/n----------------------------------------------/r/n-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------/r/n---------------------------- /r/n精品/r/nword/r/n文檔/r/n /r/n值得下載/r/n /r/n值得擁有/r/n----------------------------------------------/r/n二、問題/r/n一是體制弊端。由于物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕、整治和管理，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。/r/n物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，并以價值來實現(xiàn)的。公司職工宿舍物業(yè)管理是由公司管理，其管理服務(wù)模式帶有明顯的福利性特征，從體制機制上與市場經(jīng)濟發(fā)展要求和現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)。/r/n二是收費困難。由于職工宿舍物業(yè)管理實行的是福利性模式，住戶長期形成的依靠和依賴企業(yè)固有福利性保障思想嚴重，認為公司的物管工作不僅僅是公司內(nèi)部公共區(qū)域方面的服務(wù)，還應(yīng)該無償為住戶家庭提供有關(guān)方面的服務(wù)。這些要求一旦得不到滿足，就牢騷滿腹，怨聲載道或是糾纏不休，也帶來一些消極連鎖反應(yīng)。由于宿舍的物管是公司管理，既無收費資質(zhì)，也無收費資格，沒有政策依據(jù)向業(yè)主收取物管費，更不能按《物業(yè)管理條例》采取商業(yè)化運作模式進行管理，現(xiàn)行收取的每月每戶/r/n5/r/n元的保潔費，原則上講屬違規(guī)收費。物業(yè)管理中的必然要求是“誰受益、誰交費”，物管費用開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等方面，按標準正常收取物業(yè)管理服務(wù)費，這是物管工作賴以生存和正常運轉(zhuǎn)的保證。/r/n三是管理難度大。由于部分宿舍建成的歷史較長，地下管網(wǎng)、水電設(shè)施、房屋質(zhì)量、停車場地等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，問題較多，矛盾突/r/n---------------------------- /r/n精品/r/nword/r/n文檔/r/n /r/n值得下載/r/n 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/r/n44.75/r/n元（水費/r/n7.13/r/n元，合/r/n3.85/r/n噸，電費/r/n37.62/r/n元，/r/n合/r/n68/r/n度），用量極不正常，假設(shè)每戶每月最低用電/r/n100/r/n度/r/n*0.51=51/r/n元，用水/r/n15/r/n噸/r/n*1.85=27.75/r/n元，兩項合計也應(yīng)支出/r/n78.75/r/n元，全年應(yīng)收繳/r/n19.2/r/n萬余元，據(jù)此推算公司每年為住戶暗貼費用達/r/n8.2/r/n萬余元。/r/n二是宿舍自用部分的維修費用業(yè)主不愿承擔(dān)，給管理帶來很大難處。三是許多公共設(shè)施維護保養(yǎng)費也越來越高，臨時工工資的增長和物價上漲等因素，導(dǎo)致管理成本增長，加之辦公室不是專業(yè)化公司，缺乏經(jīng)驗，與業(yè)主要求差距較大。四是房屋產(chǎn)權(quán)出售個人后，房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣、住房出租率較高，住戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜，等等。這些問題，不僅給物業(yè)管理與服務(wù)帶來難度，而且原有的福利化管理模式已失去實際意義。/r/n三、對策/r/n（一）推行公司職工宿舍物業(yè)管理社會化。隨著社會主義市場經(jīng)/r/n濟不斷發(fā)展和完善，業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高，/r/n /r/n現(xiàn)行的管理模/r/n式已越來越明顯地顯露出難以克服的種種弊端， 要從根本上解決上述/r/n物業(yè)管理中存在的問題，就迫切需要改變現(xiàn)行福利性質(zhì)的管理體制，/r/n逐步實行市場化管理體制，突破自我配套的封閉模式，走物業(yè)管理社/r/n會化這條必由之路。物業(yè)管理社會化，就其本意來說，在市場經(jīng)濟中/r/n小區(qū)的服務(wù)主要靠專業(yè)的物業(yè)管理公司提供， 靠價值規(guī)律來調(diào)節(jié)，以/r/n商品交換的形式為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、 高效的服務(wù)，這既是生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)/r/n生產(chǎn)力發(fā)展的必然結(jié)果，也是社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的必然產(chǎn)/r/n---------------------------- /r/n精品/r/nword/r/n文檔/r/n /r/n值得下載/r/n /r/n值得擁有/r/n----------------------------------------------/r/n-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------/r/n---------------------------- /r/n精品/r/nword/r/n文檔/r/n /r/n值得下載/r/n /r/n值得擁有/r/n----------------------------------------------/r/n物。在堅持物業(yè)管理社會化這個改革方向的大前提下， 針對上述物業(yè)/r/n管理中存在的問題，根據(jù)職工宿舍區(qū)的實際情況，提出三個建議方案：/r/n第一是招標選定物管公司進行管理。/r/n /r/n為推進這項工作，辦公室曾找過/r/n兩家物業(yè)公司商談，所有物業(yè)公司均要求按國家規(guī)定繳納首次專項維/r/n修基金，完善水電氣戶表設(shè)施，并將其作為簽訂合同的前提條件。按/r/n照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，公有住房出售給職工，需按售房款的/r/n /r/n20%/r/n繳納首次專項維修基金。但公司所有宿舍向職工出售時均帶有不同程/r/n度的福利性質(zhì)，入不敷出，現(xiàn)由業(yè)主交納非常困難。因此，雖然物業(yè)/r/n管理公司最能體現(xiàn)時代要求， 但公司需要付出的成本較大，/r/n /r/n近期交給/r/n專業(yè)公司管理條件不具備。第二是宿舍區(qū)組織人員自行管理。/r/n /r/n現(xiàn)各宿/r/n舍區(qū)住房已出售給職工個人，/r/n /r/n屬于私產(chǎn)房，公司沒有承擔(dān)物業(yè)管理的/r/n義務(wù)。據(jù)了解我市一些單位的宿舍區(qū)采用了家委會自行管理的模式，/r/n其運行正常。家委會管理，需要業(yè)主出資，改變過去由單位物業(yè)管理/r/n作為職工福利的做法，雖然住戶思想上一時可能難以接受，/r/n /r/n也不失為/r/n一種暫時解決辦法，但這是社會化的重要步驟和一種過渡形式。/r/n /r/n第三/r/n是交由社區(qū)管理。職工宿舍交由社區(qū)管理有三個優(yōu)勢，/r/n /r/n首先是符合單/r/n位與物業(yè)管理脫鉤和屬地化管理原則，/r/n /r/n能為公司轉(zhuǎn)變額外職能提供有/r/n利條件；其次是社區(qū)屬自治組織，利于綜合治理，構(gòu)建和諧社區(qū)，確/r/n保一方平安；其三是社區(qū)可以取得收費資格，增加社區(qū)就業(yè)崗位。/r/n（二）積極探索公司代管有效機制。由于物業(yè)管理政策和相關(guān)配套規(guī)定嚴重滯后，使得現(xiàn)實中很多物業(yè)糾紛的解決仍處于無法可依的狀況，要解決目前公司物業(yè)管理存在的問題，必須積極研究制定相關(guān)/r/n---------------------------- /r/n精品/r/nword/r/n文檔/r/n /r/n值得下載/r/n /r/n值得擁有/r/n----------------------------------------------/r/n-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------/r/n---------------------------- /r/n精品/r/nword/r/n文檔/r/n /r/n值得下載/r/n /r/n值得擁有/r/n----------------------------------------------/r/n政策和管理實施細則，明確公司和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，不斷向業(yè)主宣傳并幫助轉(zhuǎn)變物業(yè)管理意識和付費買服務(wù)的消費理念，以滿足業(yè)主多樣化需要，同時應(yīng)成立業(yè)主委員會，充分調(diào)動業(yè)主委員會工作積極性，發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，使宿舍物業(yè)管理的實際操作真正做到有法可依，違法必究。在尚未社會化管理的現(xiàn)行代管模式下，公司對物業(yè)管理只應(yīng)實施公共部分的日常開支，不應(yīng)擔(dān)負應(yīng)由業(yè)主支付的費用。/r/n（三）規(guī)范公司代管服務(wù)與管理。物業(yè)管理是服務(wù)性工作，必須/r/n堅持以業(yè)主為關(guān)注焦點，樹立以人為本的理念，規(guī)范管理，搞好服務(wù)。首先要求辦公室人員要認識自己的社會角色，找準位置，增強為業(yè)主服務(wù)的意識，提高服務(wù)質(zhì)量。其次，要按照《物業(yè)管理條例》和相關(guān)/r/n規(guī)章制度、盡職盡責(zé)地為業(yè)主服務(wù)。第三，加強對職工的思想素質(zhì)培養(yǎng)，提高管理人員專業(yè)化水平，引入競爭和激勵機制，激發(fā)工作主動性和創(chuàng)造性，不斷研究解決管理中出現(xiàn)的新情況新問題，創(chuàng)新思維，扎實工作。/r/n總之，切實解決目前物業(yè)管理中存在的困難和問題，/r/n /r/n對構(gòu)建和諧/r/n社會、和諧企業(yè)十分重要和必要。公司宿舍物業(yè)管理代管模式，不僅/r/n分散和干擾了公司的精力，而且也是不該管、管不好的事。隨著社會/r/n主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起， 為/r/n公司宿舍物業(yè)管理社會化提供了廣闊的天地。 我們必須借鑒其他單位/r/n的職工宿舍物業(yè)管理社會化的有益經(jīng)驗， 在實踐中積極探索，不斷創(chuàng)/r/n造條件，加快宿舍物業(yè)管理