房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程（PPT詳細(xì)解析）

房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的特特性性房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的程程序序房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的特特性性房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的特特性性流動動性性單件件性性條件件差差高消消耗耗性性涉及及面面廣廣房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的程程序序房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的程程序序開發(fā)發(fā)商商自自有有投投資資意意向向開開始始至至項項目目建建設(shè)設(shè)完完畢畢出出售售或或出出租租并并實實施施全全壽壽命命周周期期的的物物業(yè)業(yè)管管理理，，大大都都遵遵循循一一個個合合乎乎邏邏輯輯和和開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)律律的的程程序序。。一一般般來來說說，，這這個個程程序序包包括括四四個個階階段段，，即即：：?房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析與與決決策策階階段段?房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)前前期期工工作作階階段段?房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目建建設(shè)設(shè)階階段段?房屋屋銷銷售售與與出出租租階階段段當(dāng)然然，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的階階段段劃劃分分并并不不是是一一成成不不變變的的，，某某些些情情況況下下各各階階段段的的工工作作可可能能要要交交替替進進行行。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)前前期期工工作作階階段段房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)前前期期工工作作階階段段是是具具體體落落實實開開發(fā)發(fā)方方案案，為開開發(fā)發(fā)項項目目建建設(shè)設(shè)實實施施作作準(zhǔn)準(zhǔn)備備的的階階段段。主要要工工作作有有：：申請請建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證、、購置置開開發(fā)發(fā)場場地地、、籌籌集集資資金金、、拆拆遷遷安安置置、、項項目目報報建建。。申請請建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證、、購置置開開發(fā)發(fā)場場地地、、拆拆遷遷安安置置、、項項目目報報建建必必須須按按一一定定的的程程序序進進行行，，而而籌籌集集資資金金則則可可以以與與之之平平行行進進行行。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)需需要要大大量量的的資資金金，，僅僅靠靠開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的自自由由資資金金是是遠遠遠遠不不夠夠的的，，必必須須通通過過其其他他途途徑徑籌籌集集資資金金，，如如向向銀銀行行借借款款、、發(fā)發(fā)行行股股票票和和債債券券、、預(yù)預(yù)售售商商品品房房等等等等。。由于于我我國國各各城城市市的的機機構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置不不大大一一樣樣，，因因此此，，各各城城市市對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目前前期期工工作作的的審審批批程程序序也也就就不不盡盡一一樣樣。。一一般般地地，，申請請建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證、、購置置開開發(fā)發(fā)場場地地、、拆拆遷遷安安置置、、項項目目報報建建可可按按如如下下程程序序進進行行（（如如圖圖2所示示））：：房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)前前期期工工作作階階段段房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)前前期期工工作作程程序序籌集集資資金金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目報建拆遷安置

籌集資金選址定點

立項提供規(guī)劃設(shè)計條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段

用地申請

審核、協(xié)商簽訂土地使用合同

交土地出讓金

辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地審查設(shè)計方案編制設(shè)計方案

初步設(shè)計審查初步設(shè)計發(fā)建筑核位線按紅線放線發(fā)建設(shè)許可證辦理投資許可證施工圖設(shè)計項目報建拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申請拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序1．申申請請規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證：：到到城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門申申請請選選址址、、設(shè)設(shè)計計要要點點，，取取得得建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證。。2．購購置置土土地地：：到到土土地地管管理理部部門門申申請請購購置置土土地地，，簽簽訂訂土土地地使使用用合合同同。。3．拆拆遷遷安安置置：：到到城城市市拆拆遷遷管管理理部部門門辦辦理理拆拆遷遷安安置置報報批批手手續(xù)續(xù)。。4．項項目目報報建建：：到到城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門辦辦理理項項目目報報建建審審批批手手續(xù)續(xù)，，并并委委托托設(shè)設(shè)計計院院進進行行設(shè)設(shè)計計。。1．申請請建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證（1）立立項項。。根根據(jù)據(jù)國國家家政政策策，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)應(yīng)應(yīng)納納入入固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資計計劃劃，，因因此此，，開開發(fā)發(fā)商商須須到到計計劃劃管管理理部部門門進進行行項項目目立立項項。。立立項項時時要要提提交交房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目可可行行性性研研究究報報告告、、立立項項申申請請書書、、資資金金來來源源，，并并說說明明房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的物物業(yè)業(yè)類類別別。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序（2）選選址址定定點點。。在在計計劃劃管管理理部部門門申申請請立立項項后后，，再再到到城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門申申請請選選址址，，并并提提交交申申請請用用地地報報告告、、項項目目的的立立項項批批文文、、企企業(yè)業(yè)的的資資信信證證明明、、企企業(yè)業(yè)的的營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照、、法法人人代代表表委委托托書書等等文文件件和和證證件件。。城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部根根據(jù)據(jù)城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的要要求求，，參參照照開開發(fā)發(fā)商商的的申申請請，，考考慮慮房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的性性質(zhì)質(zhì)、、規(guī)規(guī)模模，，初初步步選選定定用用地地項項目目的的具具體體位位置置和和界界限限。。（3）提供供規(guī)劃劃設(shè)計計條件件。城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提供的的設(shè)計計條件件是進進行開開發(fā)項項目總總圖規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計的的依據(jù)據(jù)。規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件的的主要要內(nèi)容容包括括：1）該建建設(shè)用用地現(xiàn)現(xiàn)狀地地形圖圖；2）根據(jù)據(jù)開發(fā)發(fā)項目目的性性質(zhì)和和所出出地段段條件件提出出用地地范圍圍；3）向各各有關(guān)關(guān)部門門征詢詢意見見后提提出的的綜合合性意意見；；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序4）該場場地的的外部部限制制條件件，包包括山山、水水、地地形和和四鄰鄰的建建設(shè)情情況及及空間間環(huán)境境要求求等；；5）提出出城市市規(guī)劃劃確定定的道道路紅紅線位位置、、路幅幅及其其規(guī)劃劃要求求；6）提出出規(guī)劃劃設(shè)計計要點點，包包括建建筑密密、容容積率率、建建筑層層數(shù)、、高度度、體體重、、紅線線退讓讓要求求和地地下管管線走走向、、綠化化要求求以及及其他他控制制事項項；7）對于于綜合合開發(fā)發(fā)區(qū)，，還應(yīng)應(yīng)提出出公用用服務(wù)務(wù)配套套設(shè)施施和市市政基基礎(chǔ)配配套設(shè)設(shè)施的的要求求；8）有關(guān)關(guān)的特特別要要求，，如人人防、、抗震震、凈凈空限限制等等。（4）編制制規(guī)劃劃設(shè)計計總圖圖。開開發(fā)商商根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃設(shè)計計條件件，委委托規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計院院編制制規(guī)劃劃設(shè)計計總圖圖。（5）審核核總圖圖、核核定面面積。城市市規(guī)劃劃管理理部門門審核核規(guī)劃劃設(shè)計計總圖圖，核核定用用地面面積，，確定定紅線線范圍圍，報報市政政府批批準(zhǔn)后后，發(fā)發(fā)給開開發(fā)商商建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序2．申請購購置土土地開發(fā)商商應(yīng)向向土地地管理理部門門申請請購置置土地地。按按我國國法律律規(guī)定定，城城鎮(zhèn)土土地歸歸國家家所有有，因因此，，開發(fā)發(fā)商購購置場場地，，是指指其使使用權(quán)權(quán)，而不是是所有有權(quán)。。開發(fā)商商取得得土地地使用用權(quán)的的途徑徑，是是按照照政府府有關(guān)關(guān)規(guī)定定，通通過土土地市市場取取得的的。即即通過過出讓讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓圖圖的土土地使使用權(quán)權(quán)。此此外，，若以以行政政劃撥撥方式式取得得的土土地進進行商商品房房開發(fā)發(fā)，必必須向向政府府申請請，補補交地地價，，取得得土地地使用用合同同書，，即把把土地地從無無償使使用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為有有償使使用，，從無無限年年期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為有有限年年期后后，方方可開開發(fā)。。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓方式式有協(xié)協(xié)議出出讓、、招標(biāo)標(biāo)出讓讓和拍拍賣出出讓等等三種種方式式。不不同的的出讓讓方式式，其其出讓讓程序序也不不一樣樣。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序3．拆遷安安置開發(fā)商商取得得了開開發(fā)場場地后后，要要對該該場地地上現(xiàn)現(xiàn)有的的建筑筑物和和構(gòu)筑筑物進進行拆拆遷，，兌現(xiàn)現(xiàn)有的的住戶戶進行行安置置。拆遷安安置是是一項項政策策性很很強的的工作作，其其依據(jù)據(jù)有國國務(wù)院院頒發(fā)發(fā)的《城市房房屋拆拆遷管管理條條例》、建設(shè)設(shè)部頒頒發(fā)的的《城市房房屋拆拆遷單單位管管理規(guī)規(guī)定》，以及及各地地方城城市政政府結(jié)結(jié)合本本地的的實際際情況況制定定的房房屋拆拆遷管管理辦辦法，，并按按以下下程序序進行行。（1）拆遷遷調(diào)查查。首首先，，要與與開發(fā)發(fā)地段段的派派出所所、房房管所所進行行聯(lián)系系，已已取得得他們們的支支持，，并且且抄錄錄擬開開發(fā)范范圍內(nèi)內(nèi)的常常住人人口、、拆遷遷戶數(shù)數(shù)以及及房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)、使使用性性質(zhì)、、建筑筑面積積等情情況，，按表表格逐逐一登登記。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序第二，，一拆拆遷小小組為為單位位，分分戶到到人，，上門門核查查，并并做好好詳細(xì)細(xì)記錄錄。如如住戶戶使用用面積積，私私房業(yè)業(yè)主契契證所所記載載的面面積，，以及及人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)、年年齡、、健康康狀況況、職職業(yè)、、工作作單位位等情情況，，第三三，逐逐戶摸摸清拆拆遷戶戶的要要求。。作好好紀(jì)錄錄，并并分為為如下下五類類：要要求一一次搬搬清，，作永永久安安置的的；要要求遷遷回要要解決決臨遷遷或投投親靠靠友的的；要要求放放棄產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，租回回使用用面積積的；；要求求臨時時鋪面面，繼繼續(xù)營營業(yè)的的；其其他。。分類類的目目的是是為了了給補補償安安置迅迅速提提供真真實資資料。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（2）制定定拆遷遷安置置計劃劃。每每個動動遷人人員在在對自自己所所承擔(dān)擔(dān)的被被拆遷遷人安安置、、補償償?shù)臎Q決定全全部熟熟悉后后，要要進行行分析析，以以片為為單位位，逐逐戶安安置房房源和和作出出拆遷遷的補補償決決定。。這里里，既既要考考慮工工商、、企業(yè)業(yè)、事事業(yè)單單位、、私房房、僑僑房的的動遷遷難度度，又又要靠靠率安安置不不成過過高的的住戶戶，還還要考考慮哪哪些單單位或或住戶戶市較較容易易動遷遷的，，哪些些住戶戶或單單位是是可以以交叉叉進行行動遷遷的，，哪些些住戶戶先動動，什什么時時候較較為適適宜等等，都都應(yīng)有有個計計劃。。（3）申請請核發(fā)發(fā)房屋屋拆遷遷許可可證。。開發(fā)發(fā)商在在取得得規(guī)劃劃、土土地管管理部部門批批準(zhǔn)的的紅線線圖和和用地地文件件以及及完成成拆遷遷安置置方案案（包包括還還間房房屋的的地點點、資資金、、房屋屋平面面圖或或購買買商品品房安安置被被拆遷遷人的的購房房合同同）后后，可可以向向拆遷遷管理理部門門申請請核發(fā)發(fā)房屋屋拆遷遷許可可證，，并按按規(guī)定定繳納納管理理費。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序拆遷房房屋不不得超超越規(guī)規(guī)劃管管理部部門劃劃定的的紅線線范圍圍和拆拆遷管管理部部門規(guī)規(guī)定的的期限限。（4）拆遷遷公告告。召召開拆拆遷動動員大大會，，公布布拆遷遷公告告。拆拆遷管管理部部門在在發(fā)放放拆遷遷許可可證的的同時時，應(yīng)應(yīng)將拆拆遷人人、拆拆遷房房屋及及其范范圍、、法律律依據(jù)據(jù)、拆拆遷期期限以以公告告形式式予以以公布布。另另外，，還應(yīng)應(yīng)書面面通知知房產(chǎn)產(chǎn)、公公安、、工商商等有有關(guān)部部門。。（5）拆遷遷人與與被拆拆遷人人簽訂訂拆遷遷協(xié)議議書。。拆遷遷協(xié)議議書應(yīng)應(yīng)明確確補償償形式式和金金額、、安置置用戶戶面積積和地地點、、搬遷遷過渡渡方式式和期期限、、違約約責(zé)任任以及及當(dāng)事事人認(rèn)認(rèn)為需需要訂訂立的的其他他條款款。（6）動遷遷、驗驗收。。拆遷遷補償償手續(xù)續(xù)辦妥妥后，，負(fù)責(zé)責(zé)拆遷遷人員員應(yīng)立立即填填寫登登記表表，經(jīng)經(jīng)主管管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)簽發(fā)發(fā)，送送工程程部門門拆房房。原原則上上，搬搬遷一一間，，拆卸卸一間間，可可為動動遷工工作起起推動動作用用。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（7）辦理理拆遷遷房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)滅籍籍和土土地使使用證證。拆拆遷人人應(yīng)將將所訂訂拆遷遷協(xié)議議書送送拆遷遷管理理部門門備案案，同同時到到房產(chǎn)產(chǎn)部門門辦理理被拆拆遷房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅滅籍手手續(xù)。。在有有工程程部門門負(fù)責(zé)責(zé)辦理理工程程報建建手續(xù)續(xù)。4.開發(fā)項項目設(shè)設(shè)計的的組織織與委委托房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的投資資決策策最終終通過過設(shè)計計成果果反映映出來來，合合理的的設(shè)計計不盡盡充分分體現(xiàn)現(xiàn)投資資者的的意圖圖，而而且是是對投投資者者決策策方案案的完完善和和補充充。（1）要選選擇較較好設(shè)設(shè)計單單位。。在委委托設(shè)設(shè)計時時，應(yīng)應(yīng)注意意以下下事項項：1）設(shè)計計資格格。要要委托托具有有設(shè)計計資格格的設(shè)設(shè)計單單位進進行開開發(fā)項項目的的工程程社及及，不不得委委托無無證設(shè)設(shè)計單單位或或私人人進行行設(shè)計計，否否則，，城市市規(guī)劃劃與建建筑管管理部部門將將不予予承認(rèn)認(rèn)。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序2）設(shè)計計等級級。目目前我我國的的建設(shè)設(shè)工程程設(shè)計計單位位共分分為甲甲、乙乙、丙丙、丁丁4個等級級。開開發(fā)商商應(yīng)根根據(jù)擬擬開發(fā)發(fā)項目目的性性質(zhì)、、高度度、規(guī)規(guī)模，，對照照4個等級級確定定要求求，進進行委委托。。一般般不得得超過過設(shè)計計。3）設(shè)計計范圍圍。我我國建建設(shè)工工程設(shè)設(shè)計單單位的的資格格證書書上都都注明明了該該設(shè)計計單位位的承承攬設(shè)設(shè)計范范圍，，如規(guī)規(guī)定該該設(shè)計計單位位是承承接民民用建建設(shè)工工程、、工業(yè)業(yè)建設(shè)設(shè)工程程，還還是某某個系系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)的建建設(shè)工工程項項目。。在委委托設(shè)設(shè)計時時，開開發(fā)商商應(yīng)予予注意意。（2）要合合理地地確定定各項項技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟控制制指標(biāo)標(biāo)。規(guī)規(guī)劃中中的各各項技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標(biāo)，，是衡衡量規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計的的質(zhì)量量以及及開發(fā)發(fā)項目目經(jīng)濟濟效益益好壞壞的重重要標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和依據(jù)據(jù)。在在規(guī)劃劃設(shè)計計之前前，，一些些重要要的控控制指指標(biāo)已已由土土地管管理部部門和和規(guī)劃劃管理理部門門給出出，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序如開發(fā)發(fā)用地地的總總面積積、容容積率率、控控制高高度、、建筑筑密度度、綠綠地率率等，，還有有一些些指標(biāo)標(biāo)則由由開發(fā)發(fā)商根根據(jù)開開發(fā)項項目的的要求求提出出，作作為規(guī)規(guī)劃的的依據(jù)據(jù)，如如戶室室比、、高層層比例例、各各類型型的居居住面面積、、總造造價、、建筑筑工程程單方方造價價等。。上述述各項項技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)標(biāo)，要要綜合合考慮慮，既既要保保證開開發(fā)商商效益益，又又要符符合有有關(guān)管管理部部門的的要求求，以以取得得良好好的社社會效效益和和環(huán)境境效益益。（3）評價價和選選擇設(shè)設(shè)計方方案。。設(shè)計計方案案是根根據(jù)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提供的的規(guī)劃劃設(shè)計計條件件和開開發(fā)商商對該該開發(fā)發(fā)項目目的要要求，，由設(shè)設(shè)計單單位提提出的的初步步設(shè)想想，一一般用用文字字說明明和圖圖紙或或模型型表示示。其其中規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案包包括開開發(fā)項項目的的用地地范及及其位位置圖圖、現(xiàn)現(xiàn)狀圖圖、規(guī)規(guī)劃總總平面面圖和和交通通組織織示意意圖、、住宅宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層平平面圖圖和住住宅正正立面面圖、、公共共建筑筑房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序平面圖圖和立立面示示意圖圖、主主要街街景示示意圖圖、透透視圖圖或模模型、、設(shè)計計說明明書（（包括括各項項技術(shù)術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)標(biāo)）。。建筑筑設(shè)計計方案案包括括總平平面位位置圖圖、平平面圖圖、立立面圖圖、主主要剖剖面圖圖的草草圖和和建筑筑單體體透視視圖以以及設(shè)設(shè)計說說明書書。由由設(shè)計計單位位提出出的設(shè)設(shè)計方方案不不少于于兩個個，以以供開開發(fā)商商在對對多個個方案案比較較的基基礎(chǔ)上上，選選擇最最有方方案，，并作作為推推薦方方案報報送規(guī)規(guī)劃管管理部部門審審定。。開發(fā)發(fā)商還還可以以邀請請多個個單位位參加加設(shè)計計競賽賽，經(jīng)經(jīng)過專專家和和規(guī)劃劃管理理部門門的評評議審審定，，確定定設(shè)計計方案案或提提出對對方案案的修修改意意見。。被審審定的的規(guī)劃劃設(shè)計計方案案作為為市政政工程程設(shè)計計和建建筑單單位設(shè)設(shè)計的的依據(jù)據(jù)；建建筑設(shè)設(shè)計方方案被被省定定后，，可進進入下下階段段的初初步設(shè)設(shè)計和和施工工圖設(shè)設(shè)計。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（4）設(shè)計計審查查。開開發(fā)商商對設(shè)設(shè)計單單位提提交的的正式式設(shè)計計圖紙紙，要要認(rèn)真真審查查，熟熟悉圖圖紙紙和設(shè)設(shè)計要要求，，如發(fā)發(fā)現(xiàn)有有錯誤誤或遺遺漏，，應(yīng)及及早通通知設(shè)設(shè)計單單位修修正、、或補補充。。5.項目報報建在土地地使用用權(quán)購購置的的申請請過程程中，，已提提出規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案，，該方方案只只是粗粗略的的反映映開發(fā)發(fā)項目目概況況，不不能作作為施施工的的依據(jù)據(jù)。項項目報報建實實在原原規(guī)劃劃設(shè)計計方案案的基基礎(chǔ)上上，由由開發(fā)發(fā)商委委托規(guī)規(guī)劃建建筑設(shè)設(shè)計單單位提提出個個單體體建筑筑的設(shè)設(shè)計方方案，，并對對其布布局進進行定定位，，對開開發(fā)項項目用用地范范圍內(nèi)內(nèi)的道道路和和各類類工程程管線線作更更深入入的設(shè)設(shè)計，，使其其達到到施工工的要要求。。由于于報建建的建建筑設(shè)設(shè)計方方案經(jīng)經(jīng)城市市規(guī)劃劃管理理部門門和消消防處處、抗抗震辦辦、人人防部部門、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門門、供供水供供電管管理部部門審審查通通過后后，可可進一一步編編制項項目的的施工工圖和和技術(shù)術(shù)規(guī)定定，再再報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門及及有關(guān)關(guān)專業(yè)業(yè)管理理部門門審批批。其其具體體步驟驟為：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（1）編制制和審審查設(shè)設(shè)計方方案。。開發(fā)發(fā)商在在取得得土地地使用用權(quán)后后，根根據(jù)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提出的的設(shè)計計要求求，委委托建建筑設(shè)設(shè)計院院編制制設(shè)計計方案案。并并將設(shè)設(shè)計方方案報報城市市規(guī)劃劃管理理部門門審批批。如如果是是高層層建筑筑，、、還要要征求求消防防管理理部門門的意意見。。（2）編制制和審審查設(shè)設(shè)計方方案。。方案案審查查通過過后，，委托托設(shè)計計院進進行項項目的的初步步設(shè)計計（對對高層層建筑筑）。。并將將初步步設(shè)計計報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門，，由規(guī)規(guī)劃管管理部部門組組織抗抗震辦辦、人人防辦辦、環(huán)環(huán)衛(wèi)、、供水水、供供電等等部門門對初初步設(shè)設(shè)計進進行匯匯審。。（3）施工工圖設(shè)設(shè)計和和發(fā)核核位紅紅線。。初步步設(shè)計計審查查通過過后，，委托托設(shè)計計院進進行施施工圖圖設(shè)計計。并并將施施工圖圖報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門，，由規(guī)規(guī)劃管管理部部門發(fā)發(fā)建筑筑核位位紅線線。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（4）到計計劃管管理部部門申申請投投資許許可證證。開開發(fā)商商須提提交如如下文文件：：核位位紅紅線、、土地地使用用合同同、土土地使使用證證、拆拆遷驗驗收單單、項項目總總平面面、可可行性性研究究報告告、進進度計計劃、、申請請、資資金審審計文文件。。（5）發(fā)建建設(shè)許許可證證。到到城市市規(guī)劃劃管理理部門門領(lǐng)取取建設(shè)設(shè)工程程許可可證。。一旦旦開發(fā)發(fā)商取取得了了城市市規(guī)劃劃管理理部門門頒發(fā)發(fā)的建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證，該該項目目就獲獲得了了允許許建設(shè)設(shè)的法法律憑憑證。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（三））房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目建建設(shè)實實施階階段房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的建建設(shè)實實施，，是由由建筑筑施工工企業(yè)業(yè)完成成的，，施工工企業(yè)業(yè)是開開法項項目建建設(shè)實實施的的直接接指揮揮者和和生產(chǎn)產(chǎn)者。。在此此階段段，開開發(fā)商商的主主要工工作有有（1）通過過招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)標(biāo)選擇擇施工工企業(yè)業(yè)；（（2）以投投資者者、組組織者者、監(jiān)監(jiān)督者者的身身份進進行項項目工工程管管理與與控制制；（（3）竣工工驗收收。在此階階段，，開發(fā)發(fā)項目目的投投資支支出最最大，，所占占的時時間周周期最最長。。因此此，加加強開開發(fā)項項目建建設(shè)實實施階階段的的管理理，對對于開開發(fā)商商實現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期期的開開發(fā)效效益是是非常常重要要的。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序根據(jù)我我國的的工程程建設(shè)設(shè)管理理體制制改革革的精精神，，建設(shè)設(shè)工程程項目目要實實行監(jiān)監(jiān)理制制，即即委托托專業(yè)業(yè)化、、社會會化的的監(jiān)理理公司司對項項目的的建設(shè)設(shè)進行行監(jiān)理理。當(dāng)當(dāng)前，，我國國的建建設(shè)監(jiān)監(jiān)理重重點在在工程程的施施工階階段，，并積積累了了一些些經(jīng)驗驗，因因此，，開發(fā)發(fā)商可可以委委托監(jiān)監(jiān)理公公司根根據(jù)工工程承承包合合同對對工程程施工工建設(shè)設(shè)進行行全面面的監(jiān)監(jiān)理。。1.開發(fā)工工程施施工招招標(biāo)施工招招標(biāo)必必須具具備下下列條條件（（1）工程程項目目已獲獲計劃劃管理理部門門批準(zhǔn)準(zhǔn)，并并已列列入建建設(shè)計計劃；；（2）有經(jīng)經(jīng)國家家批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)設(shè)計單單位負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)計的的施工工圖紙紙和工工程概概算或或預(yù)算算；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（3）開發(fā)發(fā)用地地的使使用權(quán)權(quán)已有有償獲獲得，，施工工前期期工作作（包包括三三通一一平））已經(jīng)經(jīng)落實實或準(zhǔn)準(zhǔn)備就就緒；；（4）開發(fā)發(fā)資金金、主主要建建筑材材料和和主要要設(shè)備備分期期交貨貨及協(xié)協(xié)作配配套條條件均均以分分別落落實；；（5）有當(dāng)當(dāng)?shù)爻浅鞘幸?guī)規(guī)劃管管理部部門核核發(fā)的的建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證。。采取競競爭方方式的的施工工招標(biāo)標(biāo)程序序如下下：（1）擬定定招標(biāo)標(biāo)方式式，準(zhǔn)準(zhǔn)備招招標(biāo)文文件。。招標(biāo)標(biāo)文件件是開開發(fā)商商說明明招標(biāo)標(biāo)工程程要求求和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的書面面材料料?？煽捎砷_開發(fā)商商自行行準(zhǔn)備備，也也可委委托咨咨詢機機構(gòu)代代辦。。（2）編制制標(biāo)底底。標(biāo)標(biāo)底及及招標(biāo)標(biāo)工程程的預(yù)預(yù)期價價格，，是評評標(biāo)的的主要要尺度度之一一。編編制標(biāo)標(biāo)底是是招標(biāo)標(biāo)的一一項重重要準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作，，可以以有開開發(fā)企企業(yè)自自己編編制，，也可可委托托可信信賴的的技術(shù)術(shù)咨詢詢公司司或設(shè)設(shè)計單單位編編制。。從編編制到到招標(biāo)標(biāo)工作作的各各環(huán)節(jié)節(jié)，標(biāo)標(biāo)底都都必須須嚴(yán)格格保密密。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（3）向招招標(biāo)主主管部部門（（如市市招標(biāo)標(biāo)辦公公室））申請請招標(biāo)標(biāo)。（4）發(fā)布布招標(biāo)標(biāo)通告告或邀邀請投投標(biāo)函函。招招標(biāo)申申請經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)后，，開發(fā)發(fā)商即即可發(fā)發(fā)出招招標(biāo)通通告或或邀請請投標(biāo)標(biāo)函。。采取取公開開招標(biāo)標(biāo)方式式時，，應(yīng)視視工程程性質(zhì)質(zhì)和規(guī)規(guī)模在在當(dāng)?shù)氐鼗蛉珖孕詧蠹埣埢蚬_發(fā)發(fā)行的的專業(yè)業(yè)刊物物上發(fā)發(fā)布招招標(biāo)通通告；；采取取選擇擇性招招標(biāo)方方式，，應(yīng)向向預(yù)選選定的的承建建單位位發(fā)出出邀請請投標(biāo)標(biāo)函。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序（5）對承承包企企業(yè)的的資格格進行行審查查。即即了解解承包包企業(yè)業(yè)的技技術(shù)和和財務(wù)務(wù)實力力以及及管理理經(jīng)驗驗，限限制不不符合合要求求的承承包企企業(yè)盲盲目參參加投投標(biāo)。。審查查工作作通常常在發(fā)發(fā)售招招標(biāo)文文件之之前進進行。。審查查合格格者才才準(zhǔn)許許購買買招標(biāo)標(biāo)文件件。（6）發(fā)送送招標(biāo)標(biāo)文件件。經(jīng)經(jīng)過資資格審審查，，對審審查合合格的的承建建單位位發(fā)送送招標(biāo)標(biāo)文件件。發(fā)發(fā)送形形式有有現(xiàn)金金購買買和免免費發(fā)發(fā)送兩兩種。。（7）招標(biāo)標(biāo)工程程交底底及答答疑。。開發(fā)發(fā)商發(fā)發(fā)出招招標(biāo)文文件，，各投投標(biāo)的的承包包企業(yè)業(yè)踏勘勘建設(shè)設(shè)場地地之后后，應(yīng)應(yīng)邀集集各承承包企企業(yè)的的代表表開會會，進進行工工程交交底，，并解解答疑疑問。。工程程交底底的內(nèi)內(nèi)容，，主要要是介介紹工工程概概況，，明確確質(zhì)量量要求求、驗驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及及工期期要求求，說說明開開發(fā)商商工料料情況況，材材料款款和工工程款款的支支付辦辦法以以及投投標(biāo)注注意事事項等等。承承包企企業(yè)對對招標(biāo)標(biāo)文件件中的的疑問問，一一般應(yīng)應(yīng)預(yù)先先以書書面形形式提提出，，也可可在交交底會會上臨臨時口口頭提提出。。開發(fā)發(fā)商對對所提提疑問問應(yīng)一一律在在答疑疑會上上公開開解答答，并并以書書面記記錄方方式，，印發(fā)發(fā)給各各投標(biāo)標(biāo)者，，作為為招標(biāo)標(biāo)文件件的補補充。。房地產(chǎn)開發(fā)程程序（８）開標(biāo)、、評標(biāo)和決標(biāo)標(biāo)。以上所述為公公開開標(biāo)，個個別情況也有有采用秘密開開標(biāo)的。開標(biāo)標(biāo)方式一般都都在招標(biāo)文件件中明確說明明。１）開標(biāo)。開開標(biāo)是在投標(biāo)標(biāo)截止后，根根據(jù)招標(biāo)文件件中規(guī)定的時時間和地點，，邀請個投標(biāo)標(biāo)者和當(dāng)?shù)毓龣C構(gòu)及有有關(guān)部門的代代表參加，當(dāng)當(dāng)中打開標(biāo)箱箱，由工作人人員對經(jīng)公證證人員檢查并并確認(rèn)密封完完好、封套書書寫符合規(guī)定定的標(biāo)書逐一一拆封的過程程。投標(biāo)文件件即標(biāo)書拆封封后，工作人人員應(yīng)宣讀其其中要點，并并在預(yù)先準(zhǔn)備備的表冊上逐逐項登記。登登記表冊由讀讀標(biāo)人、登記記人和公證人人簽名，作為為開標(biāo)的正式式記錄，由開開發(fā)商予以保保存。２）評標(biāo)。開開標(biāo)后應(yīng)先排排除無效標(biāo)書書，然后由評評標(biāo)小組從工工程技術(shù)和財財務(wù)的角度審審查評議有效效標(biāo)書，此過過程稱為評標(biāo)標(biāo)。其評審的的原則是保護護競爭，對所所有投標(biāo)的承承包企業(yè)一視視同仁。評審審的標(biāo)準(zhǔn)是擁擁有足以勝任任招標(biāo)工程的的技術(shù)和財務(wù)務(wù)實力，信譽譽良好，報價價和房地產(chǎn)開發(fā)程程序理。標(biāo)書經(jīng)評審后后，應(yīng)按標(biāo)價價從低到高的的順序列出清清單，并寫出出評標(biāo)報告，，推薦二、三三家候選的中中標(biāo)的單位，，交給招標(biāo)決決策人做出最最終抉擇。３）決標(biāo)。開開發(fā)商對投標(biāo)標(biāo)者所報的投投標(biāo)文件進行行全面的審查查、評比、分分析，最后選選定中標(biāo)者的的過程叫做決決標(biāo)。一般不太復(fù)雜雜的工程可在在開標(biāo)后當(dāng)場場決定中標(biāo)者者，同時公布布標(biāo)底，并通通知未中標(biāo)者者退還招標(biāo)文文件、領(lǐng)回押押金的時間和和地點。規(guī)模模較大、內(nèi)容容復(fù)雜的工程程，則應(yīng)由招招標(biāo)決策人分分別與評標(biāo)小小組推薦的候候選中標(biāo)單位位，就技術(shù)力力量、施工方方案、機械設(shè)設(shè)備、材料供供應(yīng)及決定標(biāo)標(biāo)價的其他因因素進行調(diào)查查和磋商，全全面衡量，擇擇優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后應(yīng)立即即向中標(biāo)者發(fā)發(fā)出中標(biāo)通知知。中標(biāo)通知知書發(fā)出之后后，開發(fā)商與與中標(biāo)的承建建單位應(yīng)在約約定的期限內(nèi)內(nèi)就簽訂合同同進行磋商，，雙方就合同同條款達成協(xié)協(xié)議后，簽訂訂合同。房地產(chǎn)開發(fā)程程序2.開發(fā)項目工程程管理與控制制開發(fā)項目施工工管理，是由由建筑施工企企業(yè)對開發(fā)項項目進行施工工的生產(chǎn)管理理。開發(fā)項目目工程管理與與控制，則是是開發(fā)企業(yè)為為了保證項目目施工順利進進行所從事的的有關(guān)管理工工作，包括配配合施工企業(yè)業(yè)做各項施工工準(zhǔn)備工作，，如按時騰出出施工場地，，完成場地的的三通一平，，及時提供設(shè)設(shè)計圖紙和訂訂購有關(guān)設(shè)備備等；對項目目的費用、進進度和施工質(zhì)質(zhì)量進行控制制；合同管理理；有效的協(xié)協(xié)調(diào)各有關(guān)單單位的關(guān)系，，如設(shè)計單位位與施工單位位的關(guān)系，土土建單位與設(shè)設(shè)備安裝單位位的關(guān)系，施施工單位與材材料、設(shè)備供供應(yīng)單位的關(guān)關(guān)系。投資控制、進進度控制和質(zhì)質(zhì)量控制是項項目工程管理理與控制的重重要內(nèi)容，也也是監(jiān)理公司司的主要職責(zé)責(zé)，因此，要要發(fā)揮監(jiān)理公公司的優(yōu)勢，，加強對工程程施工階段的的投資、進度度和質(zhì)量控制制。（１）施工階階段的投資控控制。施工階階段投資控制制的任務(wù)是盡盡量減少承包包合同價款以以外增加的工工程費用；全全面履約，減減少對方提出出索賠的機會會；按合同支支付工程款。。為此，開發(fā)發(fā)商要做到：：房地產(chǎn)開發(fā)程程序１）熟悉圖紙紙、設(shè)計要求求、合同價款款，分析工程程費最容易突突破的環(huán)節(jié)，，明確投資控控制的重點。。２）按工程進進度將總投資資目標(biāo)進行分分解，確定階階段的投資分分目標(biāo)，將其其作為階段投投資控制的依依據(jù)。３）嚴(yán)格按工工程計量支付付工程進度款款。對已完工工成要按合同同規(guī)定及時計計量，對承包包方超出設(shè)計計圖紙要求增增加的工程量量和自身原因因造成返工的的工程量，不不予計量，其其費用由承包包方自負(fù)。４）按合同規(guī)規(guī)定辦理工程程結(jié)算，掌握握工程投資動動態(tài)，分析費費用超支的原原因，提出控控制投資的措措施。５）正確處理理索賠。（２）施工階階段的進度控控制。施工階階段進度控制制的主要內(nèi)容容有：１）編制項目目實施總進度度表計劃，并并以此作為控控制其它計劃劃的依據(jù)，包包括施工單位位的計劃和開開發(fā)商自己制制訂的有關(guān)計計劃，如施工工房地產(chǎn)開發(fā)程程序制訂的施工進進度計劃、有有開發(fā)商提供供的材料和設(shè)設(shè)備的供應(yīng)計計劃。２）根據(jù)項目目的總控制進進度目標(biāo)，審審核施工單位位提交的施工工進度計劃、、施工方案和和施工總平面面圖，即使否否符合總工期期控制目標(biāo)的的要求；施工工進度計劃、、施工方案和和施工總平面面圖是否協(xié)調(diào)調(diào)、合理。３）做好開工工前的準(zhǔn)備工工作。一是要要按合同要求求，開發(fā)商要要做好有關(guān)開開工前的準(zhǔn)備備工作。二是是檢查和督促促施工單位開開工前的準(zhǔn)備備工作，能否否滿足工程進進度要求。４）按合同規(guī)規(guī)定及時向施施工單位支付付備料款和工工程進度款。。為此，開發(fā)發(fā)商要根據(jù)資資金的不同渠渠道，組織落落實資金到位位，以保證工工程建設(shè)的進進度款、設(shè)備備和材料款按按時支付。５）定期的檢檢查施工單位位工程計劃的的實施情況，，督促審查施施工進度報表表，核實工程程實物量，鑒鑒認(rèn)工程款憑憑證。房地產(chǎn)開發(fā)程程序６）及時處理理好工程設(shè)計計問題。如設(shè)設(shè)計需要補充充、完善、變變更或材料代代用等，應(yīng)抓抓緊聯(lián)系，要要求設(shè)計單位位及時給與解解決，盡力做做到不影響工工程進度。７）組織施工工現(xiàn)場協(xié)調(diào)會會。８）在工程建建設(shè)施工的全全過程中，做做好單位工程程的分部、分分項檢查驗收收工作，檢查查是否完成設(shè)設(shè)計圖紙和合合同范圍的全全部工程內(nèi)容容。工程質(zhì)量量檢驗評定是是否全部達到到合格以上標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市質(zhì)質(zhì)檢部門檢查查評定質(zhì)量等等級，才能簽簽訂竣工日期期。（３）施工階階段的質(zhì)量控控制。施工是是形成工程實實體的階段，，也是形成最最終產(chǎn)品質(zhì)量量的重要階段段，施工階段段的質(zhì)量控制制是工程項目目質(zhì)量控制的的重點。其主主要內(nèi)容有：：１）除了在施施工招標(biāo)中，，要審查承包包商的技術(shù)資資質(zhì)外，在施施工過程中，，還應(yīng)對承包包商的技術(shù)資資質(zhì)進行連續(xù)續(xù)不斷的審查查和評價，督督促承包商更更換不稱職人人員。房地產(chǎn)開發(fā)程程序２）訂立現(xiàn)場場質(zhì)量管理制制度，包括現(xiàn)現(xiàn)場會議制度度、現(xiàn)場質(zhì)量量檢驗制度、、質(zhì)量統(tǒng)計報報表制度、質(zhì)質(zhì)量事故報告告處理制度等等，以保障項項目質(zhì)量控制制的有效進行行。３）對項目施施工所需材料料（原材料、、半成品、構(gòu)構(gòu)配件）應(yīng)進進行嚴(yán)格的質(zhì)質(zhì)量檢查與控控制。對項目目中采用的新新材料、新結(jié)結(jié)構(gòu)、新技術(shù)術(shù)均應(yīng)審核其其技術(shù)鑒定書書。凡未經(jīng)試試驗或無技術(shù)術(shù)鑒定書者，，一律不得在在項目中使用用。４）檢核土地地現(xiàn)場的測量量標(biāo)樁、建筑筑物的定位放放線及高程水水準(zhǔn)點。５）組織設(shè)計計交底和圖紙紙會審，保證證設(shè)計師與承承包者之間的的溝通與交流流。６）督促、協(xié)協(xié)助承包單位位完善工序質(zhì)質(zhì)量控制，嚴(yán)嚴(yán)格工序間交交接檢查，主主要作業(yè)工序序包括隱蔽作作業(yè)的檢查、、驗收。在重重要的工程部部位或?qū)I(yè)工工程中，建立立質(zhì)量控制點點，進行材料料試驗或技術(shù)術(shù)復(fù)核。對完完成的分部（（分項）工程程，按相應(yīng)質(zhì)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和辦法進行行檢房地產(chǎn)開發(fā)程程序查、驗收。７）采取一切切必要措施（（包括下達停停工令）制止止下屬情況：：第一，隱蔽蔽作業(yè)未經(jīng)查查驗承包單位位就擅自封閉閉、掩蓋；第第二，承包包商擅自變更更設(shè)計，或使使用無合格證證的工程材料料，或擅自變變更工程材料料進行施工等等；第三，未未經(jīng)技術(shù)資質(zhì)質(zhì)審查的人員員進入現(xiàn)場上上崗施工；第第四，承包單單位對已發(fā)生生的質(zhì)量事故故未進行處理理，或未提出出有效補救措措施就繼續(xù)作作業(yè)。８）按規(guī)定的的質(zhì)量評定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及辦法，，對完成的單單位工程、單單項工程進行行檢查驗收。。審核承包單單位提供的竣竣工圖、質(zhì)量量檢驗報告及及有關(guān)技術(shù)文文件，督促承承包單位進行行質(zhì)量回訪，，實行質(zhì)量保保修。整理有有關(guān)項目質(zhì)量量的技術(shù)文件件，并編目、、建檔。３．項目的竣竣工驗收。項項目的竣工驗驗收與交接，，是實現(xiàn)開發(fā)發(fā)投資向使用用價值轉(zhuǎn)化的的標(biāo)志，是開開發(fā)商實現(xiàn)其其經(jīng)營效益的的基礎(chǔ)。從質(zhì)質(zhì)量控制角度度說，項目竣竣工驗收工作作是確保項目目質(zhì)量合乎標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的最房地產(chǎn)開發(fā)程程序后一關(guān)。因此此應(yīng)高度重視視這項工作。。（１）開發(fā)項項目竣工驗收收的依據(jù)。開開發(fā)項目竣工工驗收的依據(jù)據(jù)包括以下幾幾方面的內(nèi)容容：１）有關(guān)合同同、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范。如開發(fā)發(fā)商與承包商商簽訂的工程程合同、土建建工程驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、建筑安安裝施工驗收收規(guī)范等。２）工程資料料：經(jīng)批準(zhǔn)的的有關(guān)建設(shè)文文件；施工圖圖紙和說明書書；圖紙會審審記錄、設(shè)計計變更和技術(shù)術(shù)核定單；測測量定位記錄錄、沉降及變變形記錄；隱隱蔽工程記錄錄、工程事故故的發(fā)生和處處理記錄；有有關(guān)技術(shù)或設(shè)設(shè)備的資料及及驗收記錄等等。３）工程實體體。指已符合合竣工驗收條條件的已完工工工程。（２）項目竣竣工驗收程序序。開發(fā)項目目竣工驗收程程序如圖３所所示。項目竣工承建商竣工驗收開發(fā)商審查驗收申請報告開發(fā)商現(xiàn)場初驗開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗收確定交接日期設(shè)計者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準(zhǔn)備資料不完備初驗不合格房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序（四四））房房屋屋銷銷售售與與出出租租階階段段實際際上上，，房房屋屋的的銷銷售售工工作作并并非非在在房房屋屋竣竣工工驗驗收收后后進進行行。。為為了了縮縮短短房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的投投資資周周期期，，在在可可行行性性研研究究階階段段就就要要研研究究房房屋屋的的銷銷售售計計劃劃，，從從選選擇擇場場地地開開始始，，開開發(fā)發(fā)商商已已開開始始尋尋找找購購房房者者或或成成租租人人；；在在開開發(fā)發(fā)項項目目的的施施工工過過程程中中，，應(yīng)應(yīng)通通過過各各種種媒媒介介做做好好項項目目的的銷銷售售廣廣告告和和宣宣傳傳工工作作；；當(dāng)當(dāng)項項目目施施工工進進行行到到一一定定程程度度時時，，應(yīng)應(yīng)及及時時進進行行房房屋屋的的預(yù)預(yù)售售工工作作；；竣竣工工驗驗收收后后申申請請辦辦理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記。。如果果開開發(fā)發(fā)商商進進行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)是是為為了了長長期期投投資資，，即即開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是為為了了出出租租，，那那么么在在項項目目竣竣工工驗驗收收后后便便要要開開始始出出租租。。為為了了逐逐漸漸收收回回投投資資并并獲獲得得利利潤潤，，開開發(fā)發(fā)商商必必須須確確定定合合適適的的租租金金，，制制定定好好出出租租經(jīng)經(jīng)營營計計劃劃。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序（5）對對承承包包企企業(yè)業(yè)的的資資格格進進行行審審查查。。即即了了解解承承包包企企業(yè)業(yè)的的技技術(shù)術(shù)和和財財務(wù)務(wù)實實力力以以及及管管理理經(jīng)經(jīng)驗驗，，限限制制不不符符合合要要求求的的承承包包企企業(yè)業(yè)盲盲目目參參加加投投標(biāo)標(biāo)。。審審查查工工作作通通常常在在發(fā)發(fā)售售招招標(biāo)標(biāo)文文件件之之前前進進行行。。審審查查合合格格者者才才準(zhǔn)準(zhǔn)許許購購買買招招標(biāo)標(biāo)文文件件。。（6）發(fā)發(fā)送送招招標(biāo)標(biāo)文文件件。。經(jīng)經(jīng)過過資資格格審審查查，，對對審審查查合合格格的的承承建建單單位位發(fā)發(fā)送送招招標(biāo)標(biāo)文文件件。。發(fā)發(fā)送送形形式式有有現(xiàn)現(xiàn)金金購購買買和和免免費費發(fā)發(fā)送送兩兩種種。。（7）招招標(biāo)標(biāo)工工程程交交底底及及答答疑疑。。開開發(fā)發(fā)商商發(fā)發(fā)出出招招標(biāo)標(biāo)文文件件，，各各投投標(biāo)標(biāo)的的承承包包企企業(yè)業(yè)踏踏勘勘建建設(shè)設(shè)場場地地之之后后，，應(yīng)應(yīng)邀邀集集各各承承包包企企業(yè)業(yè)的的代代表表開開會會，，進進行行工工程程交交底底，，并并解解答答疑疑問問。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序1．房房地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷計計劃劃。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷計計劃劃一一般般包包括括以以下下內(nèi)內(nèi)容容；；（1）營營銷銷計計劃劃的的目目標(biāo)標(biāo)。。目目標(biāo)標(biāo)可可被被確確定定為為在在最最短短時時間間內(nèi)內(nèi)實實現(xiàn)現(xiàn)利潤潤最最大大化化，，或或是是力力求求以以某某種種形形式式保保留留房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中剩剩余余權(quán)權(quán)益益。。例例如如，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售商商可可以以同同買買主主簽簽定定一一個個長長期期管管理理合合同同，，受受托托管管理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)等等等等。。（2）確確定定潛潛在在的的租租戶戶或或買買主主。。這這方方面面的的信信息息一一般般可可以以從從市市場場調(diào)調(diào)查查和和市市場場分分析析過過程程中中取取得得。。潛潛在在客客戶戶的的線線索索來來自自于于日日常常工工作作或或得得自自一一些些文文字字資資料料———或兩兩者者兼兼有有。。在計計劃劃中中必必須須說說明明預(yù)預(yù)計計能能吸吸引引買買主主或或租租戶戶的的價價格格或或租租金金水水平平。。通通過過分分析析租租戶戶或或買買主主的的情情況況和和預(yù)預(yù)計計的的租租金金或或價價格格水水平平，，就就能能確確定定基基本本市市場場。?；颈臼惺袌鰣隹煽梢砸允鞘桥R臨近近地地段段、、城城市市地地域域、、全全省省乃乃至至全全國國甚甚至至境境外外。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序（3）選選擇擇營營銷銷技技術(shù)術(shù)。?？煽晒┕┻x選擇擇的的營營銷銷技技術(shù)術(shù)有有：：1）直直接接在在所所需需出出售售的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)上上掛掛牌牌銷銷售售。。這這種種方方式式適適用用于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求特特別別大大時時。。2）在在報報紙紙上上刊刊登登出出售售廣廣告告。。3）公公開開張張貼貼、、懸懸掛掛廣廣告告。。4）印印發(fā)發(fā)綜綜合合介介紹紹公公司司及及所所售售物物業(yè)業(yè)情情況況的的小小冊冊子子。。5）在電臺臺或電視視上作廣廣告。6）向臨近近地區(qū)的的居民和和企業(yè)單單位打電電話或上上門推銷銷。究竟選擇擇哪種技技術(shù)較為為合適，，取決于于營銷人人員的判判斷。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序2．房屋的的銷售。。房屋的的銷售分分為預(yù)售售和現(xiàn)房房銷售。。（1）房屋的的預(yù)售。。由于房房地產(chǎn)開開發(fā)一次次性投資資較大，，且風(fēng)險險甚高，，因次，，開發(fā)商商會在房房屋的建建設(shè)期將將其預(yù)售售，以獲獲得資金金的部分分回收，，買家則則通常會會因購買買預(yù)售中中的房屋屋而得到到其升值值所帶來來的收益益。開發(fā)商在在進行預(yù)預(yù)售房前前，一般般應(yīng)向當(dāng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)部門提提出申請請，獲準(zhǔn)準(zhǔn)后方可可預(yù)售房房屋。預(yù)預(yù)售房屋屋須具備備的條件件是：1)開發(fā)商已已取得““土地使使用證””和“建建筑許可可證”及及“開工工許可證證”；外外銷房屋屋還應(yīng)取取得“外外銷許可可證”。。2）房屋建建筑合同同已簽訂訂。3）在銀行行設(shè)立有有代收房房屋預(yù)售售款的專專門賬戶戶。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序4）應(yīng)提出出預(yù)售款款的監(jiān)管管機構(gòu)（（銀行或或律師事事務(wù)所）），監(jiān)督督方案。。5）應(yīng)具備備經(jīng)銀行行或注冊冊會計師師審核的的，除用用地價款款外，投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金已已達到總總投資的的25%的驗資證證明。6）政府有有關(guān)部門門認(rèn)為應(yīng)應(yīng)提供的的其他文文件。房屋銷售售必須簽簽訂《房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售合同同》。《合同》應(yīng)訂明價價格條款款。開發(fā)發(fā)商在房房屋竣工工之前，，按預(yù)售售合同所所的收的的預(yù)售款款，必須須先用于于支付及及清償該該預(yù)售房房屋的一一切建筑筑費用后后，才能能另作他他用。一一般來說說，在預(yù)預(yù)售合同同生效后后，買主主應(yīng)在一一定的期期限內(nèi)，，向房管管部門辦辦理預(yù)購購登記。。開發(fā)商商在辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)總登記記后，應(yīng)應(yīng)在一定定期限內(nèi)內(nèi)，與買買主簽訂訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同》。房屋竣竣工后，，買主應(yīng)應(yīng)按期持持有關(guān)證證明文件件到房管管部門辦辦理變更更登記，，領(lǐng)取房房地產(chǎn)證證件。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序（2）現(xiàn)房銷銷售。開開發(fā)商將將已建的的建筑物物同建筑筑物使用用范圍內(nèi)內(nèi)占用的的土地使使用權(quán)同同時出售售給買主主，即為為現(xiàn)房銷銷售。現(xiàn)現(xiàn)房銷售售一般由由開發(fā)者者和買主主自由協(xié)協(xié)商，達達成協(xié)議議。經(jīng)過過以下三三道手續(xù)續(xù)：到房房屋交易易所簽訂訂房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同；到到公證處處對房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同進進行公證證；憑經(jīng)經(jīng)過公證證的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同，，辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記，換發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)證。（3）購買房房屋的付付款方式式。1）一次性性付款和和分期付付款。一一次性付付款即買買主在簽簽訂正式式合同后后一次性性支付所所有樓款款，這種種形式開開發(fā)者最最了預(yù)見見到，故故開發(fā)者者通常會會以正常常樓價的的折扣出出售給買買主。分分期付款款方式是是指買主主在樓宇宇建設(shè)期期內(nèi)分階階段向開開發(fā)者支支付樓款款，其具具體的支支付比例例和時段段可以有有所不同同，不過過，全部部樓款必必須在入入伙時付付清。房地產(chǎn)開開發(fā)程序序2）樓宇抵抵押貸款款。樓宇宇抵押貸貸款，俗俗稱“按按揭”是是指買主主以所購購買的樓樓宇作抵抵押，現(xiàn)現(xiàn)貨以房房地產(chǎn)證證，樓花花以預(yù)售售合同書書作抵押押物交銀銀行，銀銀行以此此