房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合同注意事項(xiàng)（PPT）

房開企業(yè)簽簽訂合同注注意事項(xiàng)2017-9-10自2016年5月1日起，建筑筑業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)、金金融業(yè)、生生活服務(wù)業(yè)業(yè)等由繳納納營(yíng)業(yè)稅改改為繳納增增值稅。營(yíng)改增對(duì)企業(yè)業(yè)帶來的不不僅僅是稅稅率的變化化，對(duì)企業(yè)業(yè)內(nèi)部的財(cái)財(cái)務(wù)核算、、涉稅分析析、合同管管理、現(xiàn)金金管控等方方面都將產(chǎn)產(chǎn)生重大影影響。而合合同管理是是企業(yè)內(nèi)部部管理體系系的重要一一環(huán)，合同同條款在簽簽訂中，具具體內(nèi)容不不同將直接接影響企業(yè)業(yè)的稅負(fù)及及稅款交納納。營(yíng)業(yè)稅改為為增值稅對(duì)對(duì)簽訂合同同的影響一、合同簽簽訂時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)審查對(duì)方方的納稅資資格，并在在合同中完完善相關(guān)信信息。1、簽訂合同同時(shí)要考慮慮貨物或服服務(wù)的提供供方是一般般納稅人還還是小規(guī)模模納稅人，，提供的發(fā)發(fā)票是增值值稅專用發(fā)發(fā)票還是普普通發(fā)票，，增值稅率率是多少，，進(jìn)項(xiàng)稅金金能否抵扣扣；2、合同雙方方需要把公公司名稱、、納稅人識(shí)識(shí)別號(hào)、地地址、電話話、開戶行行、賬號(hào)信信息等注明明，用于提提供方開具具增值稅專專用發(fā)票。。企業(yè)合同管管理中需要要關(guān)注的幾幾個(gè)要點(diǎn)問問題二、合同中中應(yīng)當(dāng)明確確價(jià)格、增增值稅額及及價(jià)外費(fèi)用用等；增值稅屬于價(jià)外稅稅，價(jià)格和和稅金是分分離的，價(jià)價(jià)款的含稅稅價(jià)和不含含稅價(jià)，對(duì)對(duì)企業(yè)的稅稅負(fù)和利潤(rùn)潤(rùn)有不同的的影響，增增值稅作為為價(jià)外稅，，一般不包包括在合同同價(jià)款中，，需要在合合同中注明明不含稅價(jià)價(jià)（特殊情情況除外））；2、采購過程程中，會(huì)發(fā)發(fā)生各類價(jià)價(jià)外費(fèi)用，要在合同中約約定價(jià)外費(fèi)費(fèi)用以及價(jià)價(jià)外費(fèi)用金金額是否包包含增值稅稅。3、合同中約約定違約金金和賠償金金條款增值稅有關(guān)條例，，總承包方方向建設(shè)方方收取的違違約金和賠賠償金屬于于增值稅價(jià)價(jià)外費(fèi)用，，屬于增值值稅納稅范范圍；需要要開具發(fā)票票并納稅；；而建設(shè)方向總包方收取取的違約金金及賠償金金不屬于增增值稅納稅稅范圍，無無須納稅；；（備注：采采購合同同中不可以以出現(xiàn)違約約金和銷售售額掛鉤的的條款）涉涉及到增值值稅納稅義義務(wù)）企業(yè)合同管管理中需要要關(guān)注的幾幾個(gè)要點(diǎn)問問題企業(yè)合同管管理中需要要關(guān)注的幾幾個(gè)要點(diǎn)問問題三、合同中中不同稅率率的貨物和和服務(wù)應(yīng)當(dāng)當(dāng)分項(xiàng)核算算1、同一家企企業(yè)可能提提供多種稅稅率的服務(wù)務(wù)，甚至同同一個(gè)合同同中包含多多種稅率情情況。對(duì)兼兼營(yíng)的不同同業(yè)務(wù)，一一定要在合合同中明確確不同稅率率項(xiàng)目的金金額，并進(jìn)進(jìn)行分項(xiàng)的的明細(xì)核算算。2、采購一批批或者匯總總物資時(shí)，，如（開具具材料一批批、匯總運(yùn)運(yùn)輸發(fā)票、、辦公用品品、勞動(dòng)保保護(hù)用品））必須提供供防偽系統(tǒng)統(tǒng)開具的《《銷售貨物物或者提供供應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)清單》并并加蓋財(cái)務(wù)務(wù)或發(fā)票專專用章；否否則進(jìn)項(xiàng)稅稅金不得抵抵扣；四、發(fā)票提提供、付款款方式等條條款的約定定1、增值稅專專用發(fā)票涉涉及到抵扣扣環(huán)節(jié)，將將增值稅專專用發(fā)票的的取得與付付款義務(wù)相相關(guān)聯(lián)。在在合同中增增加“取得得合規(guī)的增增值稅專用用發(fā)票后支支付款項(xiàng)””的付款方方式條款，，規(guī)避提前前支付款項(xiàng)項(xiàng)后發(fā)票認(rèn)認(rèn)證不了及及虛假發(fā)票票等情況。。2、虛開增值值稅專用發(fā)發(fā)票的法律律后果非常常嚴(yán)重，需需要在合同同條款中應(yīng)應(yīng)加入虛開開條款。如如開票方開開具的發(fā)票票不規(guī)范、、不合法或或涉嫌虛開開，開票方方不僅要承承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任，還必必須提供合合法發(fā)票；；企業(yè)合同管管理中需要要關(guān)注的幾幾個(gè)要點(diǎn)問問題企業(yè)合同管管理中需要要關(guān)注的幾幾個(gè)要點(diǎn)問問題四、發(fā)票提提供、付款款方式等條條款的約定定1、增值稅專專用發(fā)票涉涉及到抵扣扣環(huán)節(jié)，將將增值稅專專用發(fā)票的的取得與付付款義務(wù)相相關(guān)聯(lián)。在在合同中增增加“取得得合規(guī)的增增值稅專用用發(fā)票后支支付款項(xiàng)””的付款方方式條款，，規(guī)避提前前支付款項(xiàng)項(xiàng)后發(fā)票認(rèn)認(rèn)證不了及及虛假發(fā)票票等情況。。2、虛開增值值稅專用發(fā)發(fā)票的法律律后果非常常嚴(yán)重，需需要在合同同條款中應(yīng)應(yīng)加入虛開開條款。如如開票方開開具的發(fā)票票不規(guī)范、、不合法或或涉嫌虛開開，開票方方不僅要承承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任，還必必須提供合合法發(fā)票；企業(yè)合同管管理中需要要關(guān)注的幾幾個(gè)要點(diǎn)問問題3、增值稅發(fā)發(fā)票需在開開具后360天內(nèi)認(rèn)證，，合同中需需約定一方方開具增值值稅專用發(fā)發(fā)票后，應(yīng)應(yīng)派專人或或使用掛號(hào)號(hào)信或特快快專遞等方方式在發(fā)票票開具后約約定期限內(nèi)內(nèi)及時(shí)送達(dá)達(dá)對(duì)方，逾逾期送達(dá)導(dǎo)導(dǎo)致對(duì)方損損失的，約約定相應(yīng)的的違約賠償償責(zé)任。退退貨行為涉涉及到開具具紅字發(fā)票票的行為，，約定對(duì)方方需要履行行協(xié)助義務(wù)務(wù)。4、合同中約約定了質(zhì)保保金的扣留留條款，質(zhì)質(zhì)保金的扣扣留會(huì)影響響到增值稅稅開票金額額。合同中中應(yīng)約定質(zhì)質(zhì)保金發(fā)票票開具條款款；（是工工程結(jié)算時(shí)時(shí)按承包金金額全部開開具發(fā)票還還是單獨(dú)收收到質(zhì)保金金開具發(fā)票票）；五、三流一一致合同“三流一致致”，指資資金流（銀銀行的收付付款憑證））、票流（（發(fā)票的開開票人和收收票人）和和物流（或或勞務(wù)流））相互統(tǒng)一一；即收款款方（開票票方）和貨貨物銷售方方（勞務(wù)提提供方）必必須是同一一個(gè)法律主主體，付款款方（貨物物采購方））或勞務(wù)接接收方必須須是同一個(gè)個(gè)法律主體體，如果三三流不一致致，將不能能對(duì)稅款進(jìn)進(jìn)行抵扣。。即：付款款憑證、合合同、發(fā)票票內(nèi)容三方方一致情況況下取得的的增值稅進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅不可可以抵扣；；在委托托方和受托托方存在債債權(quán)債務(wù)關(guān)關(guān)系情況下下，簽訂三三方協(xié)議（（委托收款款或委托支支付協(xié)議）），可以實(shí)實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅稅抵扣；企業(yè)合同管管理中需要要關(guān)注的幾幾個(gè)要點(diǎn)問問題企業(yè)合同管管理中需要要關(guān)注的幾幾個(gè)要點(diǎn)問問題六、對(duì)于跨跨期合同的的處理營(yíng)改增后未未執(zhí)行完畢畢的合同，，應(yīng)將未執(zhí)執(zhí)行部分涉涉及的稅金金，由營(yíng)業(yè)業(yè)稅調(diào)整為為增值稅;1、納稅義務(wù)務(wù)在營(yíng)改增增之前的，，按原合同同條款執(zhí)行行；2、納稅義在在營(yíng)改增之之后的，應(yīng)應(yīng)簽訂相對(duì)對(duì)應(yīng)的補(bǔ)充充協(xié)議；對(duì)對(duì)部分合同同條款按照照營(yíng)改增政政策要求，，修改合同同總價(jià)、不不含稅價(jià)格格、增值稅稅金額，明明確發(fā)票類類型，價(jià)款款結(jié)算方式式與開票事事宜等內(nèi)容容。3、未執(zhí)行完完的事項(xiàng)如如涉及增值值稅多個(gè)稅稅目，從合合同條款上上詳細(xì)區(qū)分分不同稅稅稅率項(xiàng)目的的合同價(jià)格格。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂建設(shè)施施工合同一、建設(shè)工工程合同主主體1、注意承包包人的資格格。（1）資質(zhì)能力力，是否具具有從事建建設(shè)工程的的資格；（2）施工能力力；（3）財(cái)務(wù)情況況，承包人人的資金狀狀況；（4）承包人的的人才技術(shù)術(shù)狀；（5）承包人的的社會(huì)信譽(yù)譽(yù)；注意：承包包方的二級(jí)級(jí)公司和工工程處不能能對(duì)外簽訂訂合同。2、合同簽字字、蓋章的的主體應(yīng)與與發(fā)包人、、承包人主主體相一致致。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同二、建設(shè)工工程總包與與分包合同簽訂形形式，存在在總包合同同和分包合合同兩種形形式。它分分別由勘察察、設(shè)計(jì)、、施工三項(xiàng)項(xiàng)工程組成成?？梢园o一個(gè)單單位簽訂總總包合同再再由總包單單位與其他他單位簽訂訂分包合同同，各分包包單位在勘察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工的進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量，以及及工程造價(jià)價(jià)等方面、、對(duì)總包單單位全面負(fù)負(fù)責(zé)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，發(fā)包包人可以與與總承包人人訂立建設(shè)設(shè)工程合同同，也可以以分別與勘勘察人、設(shè)設(shè)計(jì)人、施施工人訂立立勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、施工工承包合同同。發(fā)包人不得得將應(yīng)當(dāng)由由一個(gè)承包包人完成的的建設(shè)工程程肢解成若若干部分發(fā)發(fā)包給幾個(gè)個(gè)承包人。。（目的：：保證工程程質(zhì)量和進(jìn)進(jìn)度、避免免賄賂回扣扣問題）（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同三、建設(shè)工工程合同的的主要條款款1、監(jiān)理發(fā)包人應(yīng)當(dāng)當(dāng)與監(jiān)理采采用書面形形式訂立委委托監(jiān)理合合同。發(fā)包包人與監(jiān)理理人的權(quán)利利和義務(wù)以以及法律責(zé)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照《合同法》委托合同以以及其他有有關(guān)法律(如建筑法)、行政法規(guī)規(guī)的規(guī)定。。2、關(guān)于工期期（1）開工日期期明確。（2）竣工日期期需要明確確。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同3、合同價(jià)款款：（1）建設(shè)部第第107號(hào)令第11條規(guī)定，非非招標(biāo)工程程合同價(jià)款款由發(fā)包人人承包人依依據(jù)工程預(yù)預(yù)算在協(xié)議議書內(nèi)約定定?！保?）合同價(jià)款款是雙方共共同約定的的條款，價(jià)價(jià)款要確定定。暫定價(jià)、暫暫估價(jià)、概概算價(jià)、都都不能作為為合同價(jià)款款，約而不不定的造價(jià)價(jià)不能作為為合同價(jià)款款。4、發(fā)包人工工作與承包包人工作條條款應(yīng)注意意：（1）雙方各自自工作的具具體時(shí)間要要填寫準(zhǔn)確確。（2）雙方所做做工作的具具體內(nèi)容和和要求應(yīng)填填寫詳細(xì)。。（3）雙方不按按約定完成成有關(guān)工作作應(yīng)賠償對(duì)對(duì)方損失的的范圍、具具體責(zé)任和和計(jì)算方法法要填寫清清楚。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同5、對(duì)工程進(jìn)進(jìn)度撥款和和竣工結(jié)算算程序做出出詳細(xì)規(guī)定定。工程進(jìn)度款款按月支付付、分段結(jié)結(jié)算、還是是一次性結(jié)結(jié)算，但申申請(qǐng)撥款需需報(bào)何種文文件、如何何審核確認(rèn)認(rèn)撥款額、、雙方對(duì)進(jìn)進(jìn)度款認(rèn)可可等，往往往存在爭(zhēng)議議，因此，，合同中應(yīng)應(yīng)特別注重重?fù)芸詈徒Y(jié)結(jié)算的程序序約定。6、合同價(jià)款款及調(diào)整條條款應(yīng)注意意：合同價(jià)款及及調(diào)整按：：固定價(jià)格格、可調(diào)價(jià)價(jià)格、成本本加酬金三三種方式，，約定一種種寫入本款款。注意事事項(xiàng)：（1）采用固定定價(jià)格應(yīng)注注意明確包包死價(jià)的種種類。如：：總價(jià)包死死、單價(jià)包包死，還是是部分總價(jià)價(jià)包死，以以免發(fā)生爭(zhēng)爭(zhēng)議。（2）應(yīng)當(dāng)把風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的的計(jì)算方法法約定清楚楚。雙方應(yīng)應(yīng)約定一個(gè)個(gè)百分比系系數(shù)，也可可采用絕對(duì)對(duì)值法。（3）對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)范圍以外外的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)用，應(yīng)約約定調(diào)整方方法。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同7、工程預(yù)付付款條款應(yīng)應(yīng)注意：（1）約定工程程預(yù)付款的的額度應(yīng)結(jié)結(jié)合工程款款、建設(shè)工工期及包工工包料情況況來計(jì)算。。（2）準(zhǔn)確填寫寫發(fā)包人向向承包人撥撥付款項(xiàng)的的時(shí)。（3）填寫約定定扣回工程程款的時(shí)間間和比例。。8、工程進(jìn)度度款條款應(yīng)應(yīng)注意：（1）工程進(jìn)度度款的撥付付應(yīng)確認(rèn)的的已完工程程量，相應(yīng)應(yīng)的單價(jià)及及有關(guān)計(jì)價(jià)價(jià)依據(jù)計(jì)算算。（2）工程進(jìn)度度款的支付付時(shí)間與支支付方式以以形象進(jìn)度度可選擇：：按月結(jié)算算、分段結(jié)結(jié)算、竣工工后一次結(jié)結(jié)算（小工工程）及其其它結(jié)算方方式。（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同9、違約條款款應(yīng)注意：：（1）在合同應(yīng)應(yīng)約定違約約應(yīng)承擔(dān)的的違約責(zé)任任。（2）違約金與與賠償金應(yīng)應(yīng)約定具體體數(shù)額和計(jì)計(jì)算方法；；越具體越越好，具有有可操作性性，防止事事后產(chǎn)生爭(zhēng)爭(zhēng)議。12、合同訂立立地點(diǎn)填寫寫“本方””。

作用用：日后發(fā)發(fā)生糾紛，，公司所在在地法院擁擁有訴訟管管轄權(quán)。10、關(guān)于補(bǔ)充充條款：（（1）補(bǔ)充條款款必須符合合國(guó)家、現(xiàn)現(xiàn)行的法律律、法規(guī)，，另行簽訂訂的有關(guān)書書面協(xié)議應(yīng)應(yīng)與主體合合同精神相相一致。要要杜絕“陰陰陽合同””（一）房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與施工工方簽訂總總包合同11、爭(zhēng)議與工工程分包條條款應(yīng)注意意：（1）爭(zhēng)議的解解決方式是是選擇仲裁裁方式，還還是選擇訴訴訟方式，，雙方應(yīng)達(dá)達(dá)成一致意意見。（2）選擇仲裁裁方式，當(dāng)當(dāng)事人可以以自主選擇擇仲裁機(jī)構(gòu)構(gòu)。仲裁不不受級(jí)別地地域管轄限限制。（3）選擇訴訟訟方式，應(yīng)應(yīng)當(dāng)選定有有管轄權(quán)的的人民法院院（訴訟是是地域管轄轄）。（4）分包的工工程項(xiàng)目須須經(jīng)發(fā)包人人同意，禁禁止分包單單位將其承承包的工程程再分包。。12、關(guān)于合同同生效雙方約定“合同雙方蓋蓋章后生效效”。（二）房地地產(chǎn)企業(yè)與與安裝公司司簽訂安裝裝合同1、A房地產(chǎn)公司司與B門窗安裝公公司簽訂包包工包料安安裝合同，，總價(jià)款600萬，其中門門窗價(jià)款350萬，安裝費(fèi)費(fèi)用250萬；A房開公司可可以抵扣的的進(jìn)項(xiàng)稅=600/1.11*0.11=59.46萬；可以加計(jì)計(jì)扣除的成成本540.54萬；2、A房地產(chǎn)公司司假設(shè)與C商貿(mào)公司簽簽訂采購門門窗并負(fù)責(zé)責(zé)安裝合同同，總價(jià)款款600萬，采購成成本350萬，安裝250萬；A房開公司可可以扣除的的進(jìn)項(xiàng)稅=600/1.17*0.17=87.18萬；可以加計(jì)計(jì)扣除的成成本=512.82萬元；（二）房地地產(chǎn)企業(yè)與與安裝公司司簽訂安裝裝合同3、A房地產(chǎn)公司司與D生產(chǎn)門窗公公司簽訂采采購合同并并同時(shí)負(fù)責(zé)責(zé)安裝門窗窗，門窗采采購價(jià)款350萬，安裝250萬，A房開公司可可以抵扣的的進(jìn)項(xiàng)稅：：=350/1.17*0.17+250/1.11*0.11=75.62；可以加計(jì)扣扣除的成本本=524.38萬；4、A房開公司自自行采購門門窗，與安安裝公司簽簽訂安裝合合同，安裝裝金額250萬；安裝公公司此種情情況下屬于于清包工，，一般采用用簡(jiǎn)易計(jì)稅稅；A房開公司可可以抵扣的的進(jìn)項(xiàng)稅：=350/1.17*0.17+250/1.03*0.03=58.13可以加計(jì)扣扣除的成本本=541.87萬；（三）房地地產(chǎn)企業(yè)簽簽訂綠化合合同一般納稅人人的房地產(chǎn)產(chǎn)公司從農(nóng)農(nóng)業(yè)合作社社、農(nóng)民、、和苗圃公公司銷售自自產(chǎn)的林木木、樹苗和和苗木依照照普通發(fā)票票或收購發(fā)發(fā)票上注明明的農(nóng)產(chǎn)品品價(jià)格按11%的稅率計(jì)算算進(jìn)項(xiàng)稅；案例分析：房開開公司綠化化項(xiàng)目1000萬(含稅價(jià)格)；苗木費(fèi)900萬，種植勞勞務(wù)費(fèi)100萬；合同簽簽訂方法：：第一：與苗苗圃公司簽簽訂采購合合同900萬；與勞務(wù)務(wù)公司簽訂訂合同100萬；（勞務(wù)務(wù)清包工）900*0.11+100/1.03*0.03=101.91第二、與苗苗圃公司簽簽訂采購900萬，與個(gè)人人簽訂勞務(wù)務(wù)合同100萬；（個(gè)人人不得代開開專票）900*0.11+0=99（三）房地地產(chǎn)企業(yè)簽簽訂綠化合合同第三、與園園林公司簽簽訂簽訂包包工包料1000萬，其中苗苗木采購900萬，植被勞勞務(wù)100萬；該園林林公司有自自己的苗圃圃；(兼營(yíng))900*0.11+100/1.11*0.11=101.91第四、與園園林公司簽簽訂2份合同，苗苗木采購900萬；勞務(wù)100萬；園林公公司有自己己的苗圃（（甲供材：：為甲供工工程提供勞勞務(wù)，可以以簡(jiǎn)易計(jì)稅稅）900*0.11+100/1.03*0.03=101.91第五、與園園林公司簽簽訂1000萬包工包料料合同，其其中采購900萬，勞務(wù)100萬；園林公公司沒自己己的苗圃；；（混合銷銷售）1000/1.11*0.11=99.1（四）房開開公司簽訂訂綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)工程房開公司對(duì)對(duì)綠化好的的小區(qū)進(jìn)行行綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)，綠化工工程900萬，勞務(wù)養(yǎng)養(yǎng)護(hù)100萬；合同簽簽訂：第一：合同同中約定：：綠化工程程900萬，養(yǎng)護(hù)工工程100萬增值稅=900/1.11*0.11+100/1.06*0.06=94.85第二：綠化化工程900萬，植物養(yǎng)養(yǎng)護(hù)50萬，病蟲害害防治和植植物保護(hù)50萬增值=900/1.11*0.11+50/1.06*0.06=92.02（五）房開開公司簽訂訂房屋租賃賃合同第一、租賃賃房屋時(shí)，，將租賃價(jià)價(jià)格、水電電價(jià)格、設(shè)設(shè)備租賃、、物業(yè)費(fèi)進(jìn)進(jìn)行分離；；涉及稅率如如下：物業(yè)業(yè)費(fèi)6%；不動(dòng)產(chǎn)租租賃11%（2016年4月30日之前不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)稅率5%）；不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)租賃房產(chǎn)產(chǎn)稅12%；動(dòng)產(chǎn)租賃賃17%;A房產(chǎn)公司擬擬將自持的的商場(chǎng)出租租給商戶，，年租金800萬（包括水水電物業(yè)管管理費(fèi)在內(nèi)內(nèi)）應(yīng)納房產(chǎn)稅稅=800*0.12=96應(yīng)納增值稅稅800/1.11*0.11=79.28合計(jì)175.28萬（五）房開開公司簽訂訂房屋租賃賃合同假設(shè)，將800萬的租賃合合同分解為為：商場(chǎng)不不動(dòng)產(chǎn)租賃賃400萬，商場(chǎng)里里設(shè)備租賃賃100萬，物業(yè)公公司費(fèi)用100萬，水電費(fèi)費(fèi)100萬；第三方方管理費(fèi)100萬；房產(chǎn)稅=400*0.12=48萬租賃增值稅稅=400/1.11*0.11=39.64萬第三方管理理公司收取取管理費(fèi)=100/1.06*0.06=5.66萬第三方收取取水費(fèi)50/1.13*0.13=5.75萬第三方收取取電費(fèi)=50/1.17*0.17=7.26總稅負(fù)=48+39.64+5.75+7.26=106.31納稅差異=175.28-106.31=68.97（六）房地地產(chǎn)公司與與建安公司司清包工合合同“清包工””是指施工工方不采購購建筑工程程所需的材材料或只采采購輔助材材料，并收收取人工費(fèi)費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)或者其他他費(fèi)用的建建筑服務(wù)。。建筑采購輔料（（含稅）＜＜48.18%ד清包工”合合同種約定定的工程價(jià)價(jià)稅合計(jì)，，則選擇簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅方方法對(duì)建安安公司有利利；因此，建筑筑勞務(wù)公司司采購輔料料物資占整整個(gè)工程造造價(jià)的多少少，或者說說“甲供材材料”占整整個(gè)工程造造價(jià)的多少少，是選擇擇計(jì)稅方式式的關(guān)鍵！反之對(duì)房房開企業(yè)有有利；（六）房地地產(chǎn)公司與與建安公司司清包工合合同假設(shè)A房地產(chǎn)公司司與乙建安安公司簽訂訂總金額1000萬施工合同同；其中輔輔料500萬由乙公司司采購；第一方法：：乙方選擇一一般計(jì)稅方方式：可以以取得進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅=1000/1.11*0.11-500/1.17*0.17=26.45萬第二方法：：采用簡(jiǎn)易易計(jì)稅時(shí)：：=1000/1.03*0.03=29.12萬甲供工程，，是指全部部或部分設(shè)設(shè)備、材料料、動(dòng)力由由發(fā)包方自自行采購的的建筑工程程。根據(jù)甲供價(jià)價(jià)款是否計(jì)計(jì)入工程承承包方的經(jīng)經(jīng)營(yíng)額范圍圍，可將甲甲供模式分分為差額模模式和總額額模式兩類類。差額模模式：合同約定，全部或部部分材料、、設(shè)備、動(dòng)動(dòng)力由發(fā)包包方采購后后，交由承承包方用于于工程建設(shè)設(shè)，相應(yīng)材材料、設(shè)備備、動(dòng)力構(gòu)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的一一部分，即即承包方的的承包范圍圍和產(chǎn)值收收入不含甲甲供部分。。（七）甲供供材合同七）甲供材材合同例1差額模式下下:房開甲為一般納稅稅人，與施工企業(yè)乙乙在總承包包合同中約約定，合同同價(jià)款為10000萬元（不含含稅，下同同），價(jià)款款中不包括括工程所需需2000萬元鋼材，鋼材由甲采購后后交乙用于工程，鋼材對(duì)應(yīng)應(yīng)的工程款款計(jì)量、支支付及最終終結(jié)算均與與乙無關(guān)，，甲企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目適用一一般計(jì)稅方方法，乙企企業(yè)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目選用簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅方方法。甲會(huì)計(jì)處理理如下：七）甲供材材合同（1）甲企業(yè)自自一般納稅稅人采購鋼鋼材時(shí)借：原材料料2000萬元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅稅（進(jìn)項(xiàng)稅額））340萬貸：銀行存存款2340萬元（2）鋼材移送送給乙企業(yè)業(yè)且用于工工程建設(shè)時(shí)時(shí)：借：開發(fā)成本—建安工程費(fèi)費(fèi)2000萬元貸：原材料料2000萬元（3）乙方開具具專票時(shí)：：借：開發(fā)成成本—建安工程費(fèi)費(fèi)9009萬貸：應(yīng)交稅金-進(jìn)項(xiàng)稅金991（或者291.26萬）應(yīng)付賬款10000進(jìn)項(xiàng)稅金=340+991=1331（或者631.26萬）七）甲供材材合同總額模式：：合同約定，全部或部部分材料、、設(shè)備、動(dòng)動(dòng)力屬于承承包方承包包范圍，但但由發(fā)包方方負(fù)責(zé)采購購，供應(yīng)商商將發(fā)票開開給發(fā)包方方，發(fā)包方方將相應(yīng)材材料交由承承包方用于于工程建設(shè)設(shè)，結(jié)算時(shí)時(shí)承包方經(jīng)經(jīng)營(yíng)額包括括此部分材材料、設(shè)備備、動(dòng)力價(jià)價(jià)款，即承承包方的承承包范圍和和產(chǎn)值收入入包含甲供供部分。假設(shè)合同價(jià)款為12000萬元（不含含稅），其其中鋼材價(jià)價(jià)款2000萬元，此鋼鋼材由甲方方負(fù)責(zé)采購購交乙用于于本工程，，鋼材價(jià)款款將在甲方方支付乙方方工程款時(shí)時(shí)扣回，甲甲適用一般般計(jì)稅方法法，乙企業(yè)業(yè)選用簡(jiǎn)易易計(jì)稅方法或一般般;甲方會(huì)計(jì)處處理如下：：（1）甲企業(yè)自自一般納稅稅人采購鋼鋼材時(shí)借：原材料料2000萬元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅稅（進(jìn)項(xiàng)稅稅額）340萬貸：銀行存存款2340萬元（2）結(jié)算貨款項(xiàng)項(xiàng)時(shí)：借：應(yīng)付賬款款2340萬元貸：其他業(yè)務(wù)務(wù)收入2000萬元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅稅（銷項(xiàng)稅稅額）340萬七）甲供材材合同（3）乙方向甲甲方開具建筑增值稅稅發(fā)票，2271.85萬（2340÷÷1.03）,稅額68.15萬元：借：開發(fā)成成本—建安工程費(fèi)費(fèi)10810.82萬元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅稅（進(jìn)項(xiàng)稅稅額）1189.18萬元（或者者349.51）貸：應(yīng)付賬賬款12000萬元進(jìn)項(xiàng)稅金=1189（或者349）差額模式下下，甲方取取得進(jìn)項(xiàng)稅稅=340+291.26=631.26或者340+991=1331總額模式下下，甲方進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅金=349.51或者1189差額核算有有利甲方；；七）甲供材材合同(八)電梯采購合同合同簽訂方方式一：房房產(chǎn)公司與電梯梯供應(yīng)商簽訂合同：電梯價(jià)款100萬并免費(fèi)提提供安裝；；增值稅進(jìn)項(xiàng)稅=110/1.17*0.17=15.98萬合同簽訂方方式二：與與具有電梯安安裝資質(zhì)的的電梯生產(chǎn)供應(yīng)商商簽訂采購合合同，合同同中約定：：采購價(jià)款款100萬，安裝10萬；增值稅進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅=100/1.17*0.17+10/1.11*0.11=15.52萬或者進(jìn)項(xiàng)稅=100/1.17*0.17+10/1.03*0.03=14.82萬合同簽訂方方式三：與與具有電梯安安裝資質(zhì)的的電梯生產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)商簽簽訂合同，，一份采購合合同100萬，一份安安裝合同10萬進(jìn)項(xiàng)稅=100/1.17*0.17+10/1.03*0.03=14.82萬（廣告設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)6%，廣告發(fā)布布費(fèi)6%，廣告策劃劃6%，廣告制作作17%）合同簽訂方方式一：房房開公司委托托B廣告代理公公司代理樓樓盤的廣告告業(yè)務(wù)，簽簽訂200萬的廣告合合同；全權(quán)權(quán)代理廣告告設(shè)計(jì)、制制作策劃和和發(fā)布；可取的抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅=200/1.06*0.06=11.32萬合同簽訂方方式二：假假設(shè)合同內(nèi)內(nèi)容約定：：策劃50萬，制作100萬，設(shè)計(jì)50萬；可取的抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅=50/1.06*0.06+50/1.06*0.06+100/1.17*17=20.19萬（九）廣告告合同十、出租寫字樓樓簽訂合同同涉及的稅稅收房地產(chǎn)公司司有寫字樓樓一棟，房房產(chǎn)原值1000萬元；合同簽訂方方式一：出租三年，，第一年免租金，第第二三年分別收取12萬元（含稅稅）；房產(chǎn)稅=1000*0.7*1.2%+12/1.11*12%*2=10.99增值稅=0+12/1.11*0.11*2=2.37所得稅=（24-10.99-2.37*0.1）*0.25=3.19總稅負(fù)=16.55合同簽訂方方式二：出出租三年，每年年租金8萬元（含稅稅）；房產(chǎn)稅=8/1.11*12%*3=2.59增值稅=8/1.11*0.11*3=2.37所得稅=（24-2.59-2.37*0.1）*0.25=5.29總稅負(fù)=10.25十、出租寫寫字樓簽訂訂合同涉及及的稅收1、在簽訂租賃合合同時(shí)，需需要考慮房房產(chǎn)原值及及出租產(chǎn)生生的房產(chǎn)稅稅；租金產(chǎn)產(chǎn)生的房產(chǎn)產(chǎn)稅大于房房屋原值產(chǎn)產(chǎn)生的房產(chǎn)產(chǎn)稅，可考考慮在合同同中是否約約定免租期期；2、可將租賃賃合同分解解為物業(yè)費(fèi)費(fèi)、管理服服務(wù)費(fèi)、動(dòng)動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)租賃等內(nèi)內(nèi)容進(jìn)項(xiàng)稅稅負(fù)測(cè)算；；十一、銷售售合同簽訂訂注意事項(xiàng)項(xiàng)1、交房時(shí)間間上：忌大大批量一次次交房，或者大量交交房時(shí)間簽訂訂為同一時(shí)時(shí)間；原因因：增值稅：交房當(dāng)月月大批量開開具不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)銷售發(fā)票票，產(chǎn)生增增值稅納稅義務(wù)，尚未及時(shí)時(shí)取得的建建安發(fā)票等等無法抵減減銷售房屋屋產(chǎn)生的增增值稅，從從而造成銷銷售當(dāng)月交交納大量增增值稅；后后期取得的的增值稅進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅金只只能留底；；無法進(jìn)行增值稅稅時(shí)間上的的匹配；企業(yè)所得稅：交交房當(dāng)季度度企業(yè)所得得稅產(chǎn)生納納稅義務(wù)，，尚未取得得成本費(fèi)用用的發(fā)票無無法入賬而而產(chǎn)生預(yù)先先交納企業(yè)業(yè)所得稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；因大批量交房房會(huì)產(chǎn)生銷銷售比例達(dá)達(dá)到土地增增值稅清算算的面積要求而提前前產(chǎn)生土地地增值稅清清算；所以，在簽訂銷銷售合同時(shí)時(shí)同財(cái)務(wù)、合同及成本控制制部門進(jìn)行行溝通，控控制好交房房時(shí)間，規(guī)規(guī)避因大批批量交房而而產(chǎn)生納稅稅風(fēng)險(xiǎn)；2、銷售合同同內(nèi)容簽訂訂上：毛坯坯或精裝修修方面：一、目前裝修修購房合同同大致有四四種簽訂合合同的方法法：(1)只簽一份合合同，合同同雙方為購購房者和開開發(fā)單位，，裝修部分分以附件或或補(bǔ)充協(xié)議議等形式約定；涉稅分析：只只簽一份合合同，合同同雙方為購購房者和開開發(fā)單位，，裝修部分分以附件或或補(bǔ)充協(xié)議議等形式約約定,按照銷售不不動(dòng)產(chǎn)全額額納稅。十一、銷售售合同簽訂訂注意事項(xiàng)項(xiàng)十一、銷售售合同簽訂訂注意事項(xiàng)項(xiàng)開發(fā)單位直接將將精裝修房房銷售給客客戶，房?jī)r(jià)價(jià)中既包括括房屋的價(jià)價(jià)格，也包包括裝修的的價(jià)格。這這種簽訂合合同的方法法，購房合合同主體與與毛坯房買買賣合同沒沒有什么不不同，使用用的都是當(dāng)當(dāng)?shù)氐闹剖绞胶贤诤贤礁郊胺课萁ㄖY(jié)結(jié)構(gòu)、裝修修及設(shè)備標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”中會(huì)有區(qū)別別，簽訂精精裝修房合合同時(shí)，對(duì)對(duì)于涉及到到的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，如各各個(gè)房間地地面、墻面面使用的各各種材料或或廚衛(wèi)設(shè)備備名稱、品品牌、型號(hào)號(hào)等，在附附件中予以以約定。十一、銷售售合同簽訂訂注意事項(xiàng)項(xiàng)(2)簽兩份合同同，將毛坯坯房?jī)r(jià)與裝裝修部分分分開簽定合合同，兩份份合同均與與開發(fā)單位位簽定。一份是商品房房預(yù)售合同同，內(nèi)容只只涉及房屋屋本身，用用于購買房房屋的備案案、登記和和納稅等，，采用制式式合同；另一份則是開開發(fā)單位自自行制訂、、關(guān)于裝修修的合同，，其中規(guī)定定了裝修及及設(shè)備的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并給給出可供選選擇的內(nèi)容；涉稅分析：納納稅人將銷銷售房屋的的行為分解解成銷售房房屋與裝修修房屋兩項(xiàng)項(xiàng)行為，分分別簽訂兩兩份合同，，向?qū)Ψ绞帐杖煞輧r(jià)價(jià)款。裝修修合同為房地產(chǎn)銷售售合同的組組成部分，與銷售合同同共同成為認(rèn)購房房產(chǎn)的全部部合同。因因此，對(duì)納納稅人向?qū)?duì)方收取的的裝修及安安裝設(shè)備的的費(fèi)用，應(yīng)一并列人人房屋售價(jià)價(jià)，按“銷銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅目征征收增值稅稅。十一、銷售售合同簽訂訂注意事項(xiàng)項(xiàng)(3)簽兩份合同同，將毛坯坯房?jī)r(jià)與裝裝修部分分分開簽定合同一份房屋屋買賣賣合合同同是是由由購購房房者者和和開開發(fā)發(fā)單單位位簽簽訂訂，另一一份份房房屋屋裝修修合合同同由由購購房房者者和和裝裝修修公公司司簽簽訂訂。這種種做法法目目前前并并不不為為法法律律所所禁禁止止，，因因此此簽簽訂訂的的合合同同是是合合法法有有效效的的。分別別簽定定合合同同時(shí)時(shí)要要注注意意時(shí)時(shí)間間間間隔隔，時(shí)時(shí)間間掌掌握握在在期期房房預(yù)售售時(shí)時(shí)和和房房屋屋完完工工時(shí)時(shí)。涉稅稅分分析析：：裝裝修修企業(yè)業(yè)不不能能體體現(xiàn)現(xiàn)是是關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)企企業(yè)業(yè)。。利利潤(rùn)潤(rùn)的的劃劃分分不不能能偏偏離離常常規(guī)規(guī)。。不不能能出出現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)單單位位為為裝裝修修公公司司擔(dān)擔(dān)保保和和墊墊資資。。否否則則會(huì)會(huì)視視同同2處理理涉涉稅稅事事項(xiàng)項(xiàng)；；十一一、、銷銷售售合合同同簽簽訂訂注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)(4)簽訂訂一一份份三三方方協(xié)協(xié)議議，，在在協(xié)協(xié)議議中中寫寫明明由由裝裝修修公公司司與與開開發(fā)發(fā)單單位位對(duì)對(duì)出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題承承擔(dān)擔(dān)連連帶帶責(zé)責(zé)任任。。這這是是一一份份比比較較復(fù)復(fù)雜雜的的合合同同，，無無法法采采用用制制式式合合同同，，是是否否認(rèn)認(rèn)可可存存在在疑疑問問。。十一一、、銷銷售售合合同同簽簽訂訂注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)二、、利利用用裝裝修修業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)進(jìn)行行納納稅稅籌籌劃劃，，對(duì)對(duì)于于土土地地增增值值稅稅是是一一把把雙雙刃刃劍劍，，需需要要綜綜合合考考慮慮增增值值稅稅、、企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅；；（1）增增加加開開發(fā)發(fā)成成本本；；從從而而增增加加土土地地增增值值稅稅的的計(jì)計(jì)算算基基數(shù)數(shù)。。（2）增增加加售售價(jià)價(jià)；；增增加加開開發(fā)發(fā)成成本本的的同同時(shí)時(shí)，，增增加加了了房房屋屋的的售售價(jià)價(jià)。。（3）營(yíng)營(yíng)改改增增后后，，裝裝修修對(duì)對(duì)于于房房企企有有利利好好：：裝裝修修材材料料可可批批量量采采購購，，取取得得可可抵抵扣17%增值值稅稅；；裝修修費(fèi)費(fèi)用用也也可可提提高高房房產(chǎn)產(chǎn)建建安安成成本本。。從從而而降降低低企企業(yè)業(yè)稅稅負(fù)負(fù)，，增增加加盈盈利利空空間間。。（4）住住宅宅裝裝修修工工程程中中不不含含不不能能構(gòu)構(gòu)成成不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)附附屬屬設(shè)設(shè)施施和和附附著著物物的的家家具具、、電電器器等等動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)施施。。對(duì)對(duì)于于家家具具、、電電視視機(jī)機(jī)等等可可以以分分離離的的物物品品,不得得作作為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本,在計(jì)計(jì)算算土土地地增增值值稅稅時(shí)時(shí)不不得得加加計(jì)計(jì)扣扣除除。。(5)裝修修費(fèi)費(fèi)并并入入房房?jī)r(jià)價(jià)，，增增加加業(yè)業(yè)主主銀銀行行按按揭揭貸貸款款的的基基數(shù)數(shù)；；未未來來業(yè)業(yè)主主考考慮慮出出售售時(shí)時(shí)，，所所得得稅稅的的扣扣除除金金額額也也會(huì)會(huì)增增加加，，減減少少未未來來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的稅稅收收負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)；；十二二、、股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓涉涉稅稅分分析析1、自自然然人人股東東轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓股股權(quán)權(quán)自然然人人簽簽訂訂股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議議一般般存在在如下下問題題：：一是是：：股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的法法律律手手續(xù)續(xù)不不符符合合稅稅法法規(guī)規(guī)定定：：雙雙方方私私自自簽簽訂訂平平價(jià)價(jià)或或者者折折價(jià)價(jià)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓協(xié)協(xié)議議，，不不通通過過稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)，，直直接接通通過過關(guān)關(guān)系系在在工工商商局局辦辦理理變變更更手手續(xù)續(xù)；；涉涉及及到到稅稅務(wù)務(wù)稽稽查查和和處處罰罰；；二是是：：協(xié)協(xié)議議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓價(jià)價(jià)格格過過低低，目目的的少少交或或不不交交個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅；1.轉(zhuǎn)讓讓價(jià)價(jià)格格低低于于凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)公公允允價(jià)價(jià)值值份份額額：：2.轉(zhuǎn)讓讓價(jià)價(jià)格格低低于于初始始投投資資成成本本3.轉(zhuǎn)讓讓價(jià)價(jià)格格低低于于同同公公司司其其他他股東東轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓收收入入4.無償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓不不具合理理性性目前前股權(quán)權(quán)交交易易價(jià)價(jià)格格不不得得低低于于其其股股權(quán)權(quán)的的公公司司凈凈資資產(chǎn)產(chǎn),否則則稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)有有權(quán)權(quán)調(diào)調(diào)整整交交易易價(jià)價(jià)格格,十二二、、股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓涉涉稅稅分分析析有合理理的的理理由由,交易易價(jià)價(jià)格格可可以以更更低低,這些些合合理理的的理理由由包包括括:1.將股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給配配偶偶、、父父母母、、子子女女、、祖祖父父母母、、祖祖父父母母、、孫孫子子、、兄兄弟弟姐姐妹妹以以及及承承擔(dān)擔(dān)直直接接撫撫養(yǎng)養(yǎng)或或支支持持轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓人人的的義義務(wù)務(wù)的的支支持持者者或或支支持持者者;2.目標(biāo)標(biāo)公公司司多多年年虧虧損損,如果果股股權(quán)權(quán)不不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓,公司司將將繼繼續(xù)續(xù)虧虧損損;3.盡管管公公司司擁擁有有大大量量的的凈凈資資產(chǎn)產(chǎn),但還還有有其其他他情情況況,例如無法法收回大大量應(yīng)收收賬款(例如債務(wù)務(wù)人的破破產(chǎn)、債務(wù)人人的注銷、、通過執(zhí)執(zhí)行過程程有效執(zhí)執(zhí)行判決決),在這種情情況下,交易價(jià)格格可以合合理地低低于公司司的凈資資產(chǎn)。4.有效利用用無形資資產(chǎn),如知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)避稅稅。因?yàn)闉樵u(píng)價(jià)價(jià)價(jià)格可控控,在股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓中可可以避免免交易稅稅的產(chǎn)生生;5.在股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓前期期間,增加不良良資產(chǎn)等等,有效減少少公司凈凈資產(chǎn)。。;6通過業(yè)務(wù)務(wù)交易、、選擇適適當(dāng)交易易轉(zhuǎn)讓利利潤(rùn)。法人股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓1、“先分后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”籌劃劃法（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）第三三條規(guī)定定，“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)權(quán)收入扣除取得得該股權(quán)所所發(fā)生的的成本后后，為股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得。。企業(yè)在在計(jì)算股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得時(shí)時(shí)，不得得扣除被被投資企企業(yè)未分分配利潤(rùn)潤(rùn)等股東東留存收收益中股權(quán)所可能分分配的金金額”。企業(yè)享有的被被投資企業(yè)股息息、紅利的的收入免免征企業(yè)業(yè)所得稅稅的規(guī)定定，企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓股股權(quán)稅收收籌劃的的關(guān)鍵是是將應(yīng)稅稅所得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為免免稅所得得。因此此，企業(yè)業(yè)可以先先分紅后后轉(zhuǎn)讓股權(quán)。十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析2002年，A企業(yè)投資資1600萬元設(shè)立立B公司。B公司注冊(cè)冊(cè)資本2000萬元，A企業(yè)持股股比例為為80%。截止到到2005年底，B公司所有有者權(quán)益益總額為為4000萬元，其其中實(shí)收收資本2000萬元，盈盈余公積積800萬元，未未分配利利潤(rùn)1200萬元。2005年底，A企業(yè)預(yù)將將持有的的B公司股份份全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，已已與受讓讓方議定定轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)款為4000萬元（假假定自B公司成立立后一直直未進(jìn)行行利潤(rùn)分分配，A企業(yè)與B公司企業(yè)業(yè)所得稅稅稅率均均為25%）。十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析可以通過先行行分配利利潤(rùn)然后后再轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)。B公司進(jìn)行利潤(rùn)潤(rùn)分配是是合法的的，而A企業(yè)分得得的利潤(rùn)潤(rùn)可以順順理成章章地成為為股息性性所得，，在本例例中可以以不繳納納企業(yè)所所得稅。。另外，，由于A企業(yè)是B公司的控控股股東東，可以以決定B公司的利利潤(rùn)分配配事項(xiàng)，，所以本本方案A企業(yè)具有有相當(dāng)?shù)牡牟僮髦髦鲃?dòng)權(quán)。。十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析需要注意意的是，不能將享有的的B公司盈余余公積和和未分配配利潤(rùn)全全部確認(rèn)認(rèn)為股息息性所得得。未分分配利潤(rùn)潤(rùn)可以進(jìn)進(jìn)行分配，但盈余公公積的處處置卻受受到諸多多的限制制。一是是盈余公公積不可可以進(jìn)行行利潤(rùn)分分配，二二是按照照會(huì)計(jì)制制度的規(guī)規(guī)定，盈盈余公積積的余額額不得少少于注冊(cè)冊(cè)資本的的25%。本方案具體體操作如如下：1.將未分配配利潤(rùn)1200萬元全部部進(jìn)行分分配，會(huì)計(jì)處理為借借記“利利潤(rùn)分配配———未分配利利潤(rùn)”，貸記“銀行行存款””或“應(yīng)應(yīng)付股利利”科目目；十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析2．將盈余余公積的的300萬元轉(zhuǎn)增增資本，，轉(zhuǎn)增資資本后盈盈余公積積余額為為500萬元。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增資本本時(shí)B公司的會(huì)會(huì)計(jì)處理理為：借記記：盈余余公積300萬元，貸記：實(shí)實(shí)收資本本300萬元；A企業(yè)的會(huì)會(huì)計(jì)處理理為：借記“長(zhǎng)期期股權(quán)投投資”240萬元（300××80%），貸記“投資資收益””240萬元。十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析A企業(yè)所得得稅測(cè)算算如下：：投資成本=1600+300××80%=1840（萬元））；投資轉(zhuǎn)讓讓收入=4000－（1200×80%）=3040（萬元））；投資轉(zhuǎn)讓讓所得=3040－1840=1200（萬元））；投資轉(zhuǎn)讓讓所得應(yīng)應(yīng)繳納的的企業(yè)所所得稅=1200×25%=300（萬元）；；股息所得得不需要要繳納企企業(yè)所得得稅。如果直接接進(jìn)行股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，轉(zhuǎn)讓讓所得=4000-1600=2400所得稅=2400*0.25=600萬差異=600-300=300萬十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析注意事項(xiàng)項(xiàng)如下：：公司法法167條：公公司分配配當(dāng)年稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提取取利潤(rùn)的的百分之之十列入入公司法定公積金金。公司司法定公公積金累累計(jì)額為為公司注注冊(cè)資本本的百分分之五十十以上的的，可以以不再提提取。用用法定公積積金轉(zhuǎn)增資本本金不得得低于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增前公公司注冊(cè)資本本的25%公司彌補(bǔ)補(bǔ)虧損和和提取公公積金后后所余稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)，可進(jìn)進(jìn)行利潤(rùn)潤(rùn)分配；；否則股股東必須須將違反反規(guī)定分分配的利利潤(rùn)退還還公司。。按照會(huì)計(jì)制度度的規(guī)定定，法定公積金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為資本本時(shí)，所所留存的的該項(xiàng)公公積金不不得少于于轉(zhuǎn)增前前公司注注冊(cè)資本本的25%；十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析特殊稅務(wù)務(wù)處理和和一般稅稅務(wù)處理理：財(cái)稅[2009]59號(hào)）根據(jù)據(jù)企業(yè)重重組的不不同條件件，把企企業(yè)重組組的稅務(wù)務(wù)處理區(qū)區(qū)分為一一般性稅稅務(wù)處理理和特殊殊性稅務(wù)務(wù)處理，，除符合合通知規(guī)規(guī)定特殊殊性稅務(wù)務(wù)處理?xiàng)l條件的外外，均應(yīng)應(yīng)采用一一般性稅稅務(wù)處理理。股權(quán)收購購是企業(yè)業(yè)重組的的形式之之一，是是指一家家企業(yè)（（收購企企業(yè)）購購買另一一家企業(yè)業(yè)（被收收購企業(yè)業(yè)）的股股權(quán)，以以實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)被收購購企業(yè)控控制的交交易。收收購企業(yè)業(yè)支付對(duì)對(duì)價(jià)的形形式包括括股權(quán)支支付、非非股權(quán)支支付或兩兩者的組組合。十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析（一）關(guān)關(guān)于是否否征收增增值稅根據(jù)國(guó)稅稅總局國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于納稅稅人資產(chǎn)產(chǎn)重組有有關(guān)增值值稅問題題的公告告（國(guó)稅總總局公共共[2011]13號(hào)）文件件的規(guī)定定：納納稅人在在資產(chǎn)重重組過程程中，通通過合并并、分立立、出售售、置換換等方式式，將全全部或者者部分實(shí)實(shí)物資產(chǎn)產(chǎn)以及與與其相關(guān)關(guān)聯(lián)的債債權(quán)、負(fù)負(fù)債和勞勞動(dòng)力一一并轉(zhuǎn)讓讓給其他他單位和和個(gè)人，，不屬于于增值稅稅的征稅稅范圍，，其中涉涉及的貨貨物轉(zhuǎn)讓讓，不征征收增值值稅。（二）關(guān)關(guān)于是否否征收契契稅在在股權(quán)權(quán)（股份份）轉(zhuǎn)讓讓中，單單位、個(gè)個(gè)人承受受公司股股權(quán)（股股份），，公司土土地、房房屋權(quán)屬屬不發(fā)生生轉(zhuǎn)移，，不征收收契稅十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析一、股權(quán)權(quán)收購的的一般性性稅務(wù)處處理1、一般性性稅務(wù)處處理的方方法（1）被收購購方應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照公公允價(jià)確確認(rèn)股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓所所得或損損失，依依法繳納納企業(yè)所所得稅。。（2）由于被被收購方方已經(jīng)完完成計(jì)稅稅基礎(chǔ)，，收購方方取得股股權(quán)的計(jì)計(jì)稅基礎(chǔ)礎(chǔ)應(yīng)按照照公允價(jià)價(jià)值為基基礎(chǔ)確定定。（3）被收購購企業(yè)的的相關(guān)所所得稅事事項(xiàng)原則則上保持持不變。。2、一般性性稅務(wù)處處理的管管理準(zhǔn)備以下下相關(guān)資資料，以以備稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)檢檢查：（1）當(dāng)事各各方所簽簽訂的股股權(quán)收購購業(yè)務(wù)合合同或協(xié)協(xié)議；（2）相關(guān)股股權(quán)、資資產(chǎn)公允允價(jià)值的的合法證證據(jù)。十二、股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅分分析二、股權(quán)權(quán)收購的的特殊性性稅務(wù)處處理1、特殊性性稅務(wù)處處理的條條件（1）具有合合理的商商業(yè)目的的,且不以減減少、免免除或推推遲繳納納稅款為為主要目目的。（2）收購企企業(yè)購買買的股權(quán)權(quán)不低于于被收購購企業(yè)全全部股權(quán)權(quán)的50%。（3）收購企企業(yè)在該該股權(quán)收收購發(fā)生生時(shí)的股股權(quán)支付付金額不不低于其其交易支支付總額額的85%，（4）股權(quán)收收購后的的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不不改變重重組資產(chǎn)產(chǎn)原來的的實(shí)質(zhì)性性經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)。（5）資產(chǎn)收收購中取取得股權(quán)權(quán)支付的的原主要要股東，，在重組組后連續(xù)續(xù)12個(gè)月內(nèi)內(nèi)，不不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所取得得的股股權(quán)。。十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析2、特殊殊性稅稅務(wù)處處理的的方法法（1）企業(yè)業(yè)股權(quán)權(quán)收購購?fù)瑫r(shí)時(shí)具備備上述述條件件的，，對(duì)交交易中中的““股權(quán)權(quán)支付付”暫暫不確確認(rèn)有有關(guān)資資產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓讓所得得或損損失；；（2）“非非股權(quán)權(quán)支付付”仍仍應(yīng)在在交易易當(dāng)期期確認(rèn)認(rèn)相應(yīng)應(yīng)的資資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得或或損失失，并并調(diào)整整相應(yīng)應(yīng)資產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)。。非股權(quán)權(quán)支付付對(duì)應(yīng)應(yīng)的資資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得或或損失失＝（（被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓資資產(chǎn)的的公允允價(jià)值值－被被轉(zhuǎn)讓讓資產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)））×（非股股權(quán)支支付金金額÷被轉(zhuǎn)讓讓資產(chǎn)產(chǎn)的公公允價(jià)價(jià)值））（3）被收收購企企業(yè)的的股東東取得得收購購企業(yè)業(yè)股權(quán)權(quán)的計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)，，以被被收購購股權(quán)權(quán)的原原有計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)確確定。。（4）收購購企業(yè)業(yè)取得得被收收購企企業(yè)股股權(quán)的的計(jì)稅稅基礎(chǔ)礎(chǔ)，以以被收收購股股權(quán)的的原有有計(jì)稅稅基礎(chǔ)礎(chǔ)確定定。（5）收購購企業(yè)業(yè)、被被收購購企業(yè)業(yè)的原原有各各項(xiàng)資資產(chǎn)和和負(fù)債債的計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)和和其他他相關(guān)關(guān)所得得稅事事項(xiàng)保保持不不變。。十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析例1、甲公公司是是由乙乙投資資公司司出資資6000萬元設(shè)設(shè)立的的有限限責(zé)任任公司司，截截至2009年末，，所有有者權(quán)權(quán)益賬賬面價(jià)價(jià)值為為7200萬元（（含股股本6000萬元，，法定定盈余余公積積和未未分配配利潤(rùn)潤(rùn)1200萬元））。丙丙公司司看好好行業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展前前景，，準(zhǔn)備備收購購甲公公司的的全部部股權(quán)權(quán)。經(jīng)經(jīng)過評(píng)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)評(píng)評(píng)定，，甲公公司凈凈資產(chǎn)產(chǎn)的評(píng)評(píng)估價(jià)價(jià)值為為9000萬元，，丙準(zhǔn)準(zhǔn)備支支付本本公司司股票票3500萬股（（面值值1元，發(fā)發(fā)行價(jià)價(jià)1.2元），，并支支付公公允價(jià)價(jià)值為為4800萬元的的有價(jià)價(jià)證券券給乙乙投資資公司司，購購買甲甲飼料料公司司的100％股權(quán)權(quán)，請(qǐng)請(qǐng)計(jì)算算分析析乙投投資公公司股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的所得得稅納納稅義義務(wù)。。十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析首先，，判斷斷是否否符合合特殊殊性稅稅務(wù)處處理?xiàng)l條件（1）乙公公司將將對(duì)甲甲公司司的股股權(quán)全全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給丙集集團(tuán)；；（2）股權(quán)權(quán)支付付/交易支支付總總額＝＝1.2×3500÷÷9000＝46.66％＜50％雖然，，乙投投資公公司將將甲公公司全全部股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給丙公公司，，但是是，由由于股股權(quán)支支付占占交易易支付付總額額的比比重不不符合合特殊殊性重重組的的規(guī)定定，只只能按按照一一般性性稅務(wù)務(wù)處理理的規(guī)規(guī)定，，計(jì)算算繳納納企業(yè)業(yè)所得得稅。。（1）股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得得＝9000－7200＝1800（萬元元）（2）應(yīng)交交企業(yè)業(yè)所得得稅＝＝1800××25％＝450（萬元元）十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析乙公司司會(huì)計(jì)計(jì)處理理：借：長(zhǎng)長(zhǎng)期股股權(quán)投投資——丙公司司4200萬交易性性金融融資產(chǎn)產(chǎn)4800萬貸：長(zhǎng)長(zhǎng)期股股權(quán)投投資——甲公司司7200萬投資收收益1800萬借：所所得稅稅費(fèi)用用450萬貸：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)—應(yīng)交所所得稅稅450萬（3）由于于乙公公司繳繳納了了所得得稅，，完成成了計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)，，所以以，乙乙公司司取得得的丙丙公司司的股股票3500萬股，，可以以按照照公允允價(jià)4200萬元作作為計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)，，取得得的有有價(jià)證證券按按公允允價(jià)值值4800萬元確確認(rèn)為為計(jì)稅稅基礎(chǔ)礎(chǔ)。十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析例2、延續(xù)續(xù)上題題的資資料，，假設(shè)設(shè)，丙丙在支支付的的對(duì)價(jià)價(jià)中，，定向向增發(fā)發(fā)本公公司股股票給給乙公公司4000萬元，，面值值1元，發(fā)發(fā)行價(jià)價(jià)2元，市市場(chǎng)價(jià)價(jià)值8000萬元，，另外外支付付給乙乙投資資公司司公允允價(jià)值值為1000萬元的的有價(jià)價(jià)證券券，取取得甲甲公司司100％的股股權(quán)。。首先，，判斷斷是否否符合合特殊殊性稅稅務(wù)處處理?xiàng)l條件：：（1）乙公公司將將對(duì)甲甲公司司的股股權(quán)全全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給丙；；股權(quán)權(quán)比例例＞50%（2）股權(quán)權(quán)支付付/交易支支付總總額＝＝（2×4000）÷9000＝88.89％＞85％；符合特特殊性性稅務(wù)務(wù)處理理的條條件，，可以以按照照特殊殊性稅稅務(wù)進(jìn)進(jìn)行企企業(yè)所所得稅稅的處處理。。十二、、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓涉稅稅分析析①對(duì)交交易中中股權(quán)權(quán)支付付，暫暫不確確認(rèn)有有關(guān)資資產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓讓所得得或損損失②②對(duì)對(duì)交易易中非非股權(quán)權(quán)支付付應(yīng)在在交易易當(dāng)期期確認(rèn)認(rèn)相應(yīng)應(yīng)的資資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得或或損失失，并并調(diào)整整相應(yīng)應(yīng)資產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)計(jì)稅基基礎(chǔ)（一））被收收購企