房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理（PPT）

2014年1月16日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目全過(guò)程管管理全過(guò)程管理原原理簡(jiǎn)介計(jì)劃與控制原原理系統(tǒng)原理目標(biāo)管理原理理PDCA循環(huán)原理執(zhí)行力原理程序化原理建設(shè)工程項(xiàng)目目管理規(guī)范2目標(biāo)管理原理理目標(biāo)管理中的的SMART原則1.目標(biāo)必須是具具體的（Specific）；2.目標(biāo)必須是可可以衡量的（（Measurable）3.目標(biāo)必須是可可以達(dá)到的（（Attainable）；4.目標(biāo)必須和其其他目標(biāo)具有有相關(guān)性（Relevant）；5.目標(biāo)必須具有有明確的截止止期限（Time-based）；3計(jì)劃與控制原原理一定的主體，，為保證在變變化著的外部部條件下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其目標(biāo)，按按照事先擬定定的計(jì)劃和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，采用一一定的方法，，對(duì)被控對(duì)象象進(jìn)行監(jiān)督、、檢查、引導(dǎo)導(dǎo)、糾正的行行為過(guò)程。街道挖溝——取土燒磚——引水成渠——運(yùn)送建材——修建皇宮——廢料填溝——平整建街北宋皇宮修復(fù)復(fù)工程[丁渭工程]——系統(tǒng)原理PDCA循環(huán)原理6系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)執(zhí)行力原理----影響項(xiàng)目執(zhí)行行的主要因素素人員、制度、、流程、文化化等方面的問(wèn)問(wèn)題都有可能能導(dǎo)致缺乏執(zhí)執(zhí)行力的結(jié)果果。1.缺乏執(zhí)行意識(shí)識(shí)2.缺乏執(zhí)行型項(xiàng)項(xiàng)目文化3.缺乏執(zhí)行能力力4.文件自身存在在問(wèn)題5.執(zhí)行機(jī)制6.項(xiàng)目經(jīng)理7.執(zhí)行過(guò)程問(wèn)題題8程序化原理流程的定義：：為達(dá)到期望望的管理或業(yè)業(yè)務(wù)目標(biāo)，在在一定輸入資資源基礎(chǔ)上，，通過(guò)明確的的組織、人員員執(zhí)行并產(chǎn)生生特定輸出結(jié)結(jié)果的一系列列的管理或業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)。9輸入資源輸出結(jié)果（目標(biāo)）活動(dòng)1活動(dòng)2活動(dòng)5活動(dòng)3活動(dòng)4流程邊界流程“流程”的六六個(gè)要素：目目標(biāo)、輸入資資源、人員（（崗位）、活活動(dòng)、活動(dòng)間間的相互作用用（協(xié)作關(guān)系系）、輸出結(jié)結(jié)果。對(duì)內(nèi)：順暢的內(nèi)部管管理秩序公平的評(píng)價(jià)體體制有效的執(zhí)行準(zhǔn)準(zhǔn)則清晰的職責(zé)和和責(zé)任知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的的積累對(duì)外：高度的顧客滿滿意高度的顧客信信任度和忠誠(chéng)誠(chéng)度有責(zé)、有序、、有效流程管理帶來(lái)來(lái)什么？10房地產(chǎn)公司精精細(xì)化流程1180％房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理水平?jīng)]沒(méi)有達(dá)到規(guī)范范化階段，20%房地產(chǎn)企業(yè)正正在致力于從從規(guī)范化向精精細(xì)化管理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變創(chuàng)業(yè)期成長(zhǎng)期成熟期發(fā)展階段衰退期

手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化沒(méi)有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目全過(guò)程管管理主要內(nèi)容容一、簡(jiǎn)要流程程二、行政審批批事項(xiàng)三、市場(chǎng)定位位四、設(shè)計(jì)管理理五、造價(jià)控制制六、進(jìn)度控制制七、營(yíng)銷策略略八、風(fēng)險(xiǎn)管理理與對(duì)策一、簡(jiǎn)要流程程1、開(kāi)發(fā)設(shè)想2、可行性研究究3、申請(qǐng)項(xiàng)目用用地4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)5、征地及拆遷遷安置6、籌措開(kāi)發(fā)資資金7、建設(shè)工程招招標(biāo)8、施工管理9、市場(chǎng)營(yíng)銷與與策劃10、物業(yè)管理1、開(kāi)發(fā)設(shè)想（1）關(guān)鍵工作（2）市場(chǎng)走向，，變化趨勢(shì)（3）發(fā)展前景（（地塊）（4）市場(chǎng)需求2、可行性研究究（1）總論：項(xiàng)目目背景、項(xiàng)目目概況（2）需求分析與與建設(shè)規(guī)模（3）場(chǎng)址選擇（4）場(chǎng)地周邊道道路交通研究究（5）方案比選（6）推薦方案（7）節(jié)能設(shè)計(jì)專專篇（8）勞動(dòng)安全衛(wèi)衛(wèi)生消防（9）組織機(jī)構(gòu)與與人力資源配配置（10）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度（11）投資資估算算與資資金籌籌措（12）經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)價(jià)和財(cái)財(cái)務(wù)分分析（13）社會(huì)會(huì)評(píng)價(jià)價(jià)（14）研究究結(jié)論論與建建議3、申請(qǐng)請(qǐng)項(xiàng)目目用地地（1）房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)（2）劃撥撥（3）出讓讓（4）簽署署《土地使使用權(quán)權(quán)合同同/協(xié)議》（5）土地地備案案《土地證證》（6）申領(lǐng)領(lǐng)《房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目手冊(cè)冊(cè)》4、項(xiàng)目目設(shè)計(jì)計(jì)（1）方案案設(shè)計(jì)計(jì)（2）初步步設(shè)計(jì)計(jì)（3）施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)（4）《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》（5）《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證證》5、征地地及拆拆遷安安置（1）現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)土地地測(cè)量量劃界界（2）在劃劃定用用地范范圍內(nèi)內(nèi)征地地及拆拆遷安安置6、籌措措開(kāi)發(fā)發(fā)資金金（1）制定定資金金使用用計(jì)劃劃（2）選擇擇確定定合理理融資資方案案7、建設(shè)設(shè)工程程招標(biāo)標(biāo)（1）編制制招標(biāo)標(biāo)計(jì)劃劃（2）選擇擇招標(biāo)標(biāo)代理理機(jī)構(gòu)構(gòu)或自自行招招標(biāo)（3）編制制招標(biāo)標(biāo)文件件等（4）選擇擇項(xiàng)目目承包包商（5）選擇擇項(xiàng)目目監(jiān)理理單位位8、施工工管理理（1）規(guī)劃劃放線線、驗(yàn)驗(yàn)線（2）《建設(shè)工工程施施工許許可證證》（3）施工工監(jiān)理理（4）開(kāi)發(fā)發(fā)商項(xiàng)項(xiàng)目施施工管管理（5）質(zhì)檢檢安監(jiān)監(jiān)監(jiān)督督備案案（6）人防防、市市政、、園林林、消消防、、節(jié)能能等分分項(xiàng)驗(yàn)驗(yàn)收（7）綜合合竣工工驗(yàn)收收9、市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷策劃劃（1）取得得《銷售許許可證證》（2）市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研（3）確定定銷售售目標(biāo)標(biāo)和手手段（4）確定定銷售售方式式（5）制定定銷售售合同同（6）準(zhǔn)備備銷售售宣傳傳資料料（7）培訓(xùn)訓(xùn)銷售售人員員（8）參加加必要要的房房展會(huì)會(huì)（9）選擇擇廣告告方式式（10）辦理理按揭揭貸款款（11）產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記備案案10、物業(yè)業(yè)管理理（1）房地地產(chǎn)延延伸出出的新新行業(yè)業(yè)（2）房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的延續(xù)續(xù)與完完善（3）貫穿穿房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)全全過(guò)程程二、行行政審審批事事項(xiàng)1、選址址定點(diǎn)點(diǎn)2、規(guī)劃劃總圖圖審查查3、初步步設(shè)計(jì)計(jì)與施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)審查查4、規(guī)劃劃報(bào)建建圖審審查5、施工工報(bào)建建6、商品品房預(yù)預(yù)售許許可7、綜合合驗(yàn)收收備案案8、權(quán)屬屬初始始登記記1、選址址定點(diǎn)點(diǎn)（1）發(fā)改改委審審查可可行性性研究究報(bào)告告和進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目立立項(xiàng)（2）國(guó)土土局進(jìn)進(jìn)行土土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃審審查（3）建委委辦理理開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)條件件意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)（4）環(huán)評(píng)評(píng)報(bào)告告（5）市政政園林林人防防等專專業(yè)審審查（6）規(guī)劃劃局辦辦理項(xiàng)項(xiàng)目選選址意意見(jiàn)書(shū)書(shū)2、規(guī)劃劃總圖圖審查查（1）人防防辦進(jìn)進(jìn)行人人防工工程建建設(shè)布布局審審查（2）國(guó)土土局土土地預(yù)預(yù)審（3）公安安消防防、環(huán)環(huán)保局局、園園林局局等專專業(yè)審審查（4）規(guī)劃劃局對(duì)對(duì)規(guī)劃劃總圖圖審查查，核核發(fā)《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》（5）規(guī)劃劃局確確定規(guī)規(guī)劃條條件3、初步步設(shè)計(jì)計(jì)和施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)審查查（1）規(guī)劃劃局對(duì)對(duì)初步步設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃劃要求求審查查（2）消防防初步步設(shè)計(jì)計(jì)審查查（3）人防防初步步設(shè)計(jì)計(jì)審查查（4）土地地局用用地預(yù)預(yù)審（5）市政政園林林等專專業(yè)初初步審審查（6）建委委制發(fā)發(fā)初步步設(shè)計(jì)計(jì)批復(fù)復(fù)（7）建委委對(duì)施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)文件件政策策性審審查（8）審圖圖機(jī)構(gòu)構(gòu)《施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)文件件審查查報(bào)告告》4、規(guī)劃劃報(bào)建建圖審審查（1）消防防設(shè)計(jì)計(jì)審查查（2）人防防設(shè)計(jì)計(jì)審查查（3）建委委、市市政園園林等等專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)審查查（4）規(guī)劃劃核準(zhǔn)準(zhǔn)繳費(fèi)費(fèi)，核核發(fā)《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》（副本本）5、施工工報(bào)建建（1）施工工報(bào)建建登記記（2）招標(biāo)標(biāo)備案案確定定施工工隊(duì)伍伍和監(jiān)監(jiān)理單單位（3）核發(fā)發(fā)《建筑工工程施施工許許可證證》6、商品品房預(yù)預(yù)售許許可預(yù)售登登記，，辦理理《商品房房預(yù)售售許可可證》（1）證明明材料料A、已交交付土土地出出讓金金，取取得《土地使使用權(quán)權(quán)證》B、《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》《施工許許可證證》C、預(yù)售售房屋屋面積積測(cè)繪繪，明明確施施工進(jìn)進(jìn)度和和竣工工日期期（2）《營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照》《資質(zhì)證證書(shū)》（3）工程程施工工合同同（4）商品品房預(yù)預(yù)售方方案7、建設(shè)設(shè)工程程竣工工綜合合驗(yàn)收收備案案（1）質(zhì)監(jiān)監(jiān)站竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收備備案審審查（2）政府行行政事業(yè)業(yè)性收費(fèi)費(fèi)核實(shí)驗(yàn)驗(yàn)收（3）規(guī)劃、、市政、、園林、、消防、、節(jié)能、、人防等等專業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收，核核發(fā)《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》（正本））（4）建委綜綜合各部部門(mén)驗(yàn)收收，出具具備案證證明8、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬初初始登記記（1）房地局局核準(zhǔn)新新建房屋屋所有權(quán)權(quán)初始登登記（2）開(kāi)發(fā)商商應(yīng)提交交材料A、申請(qǐng)書(shū)書(shū)B(niǎo)、營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照C、土地證證D、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證E、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證F、施工許許可證G、房屋竣竣工驗(yàn)收收資料H、房屋測(cè)測(cè)繪成果果I、按規(guī)定定應(yīng)當(dāng)提提交的其其他文件件三、市場(chǎng)場(chǎng)定位1、定位分分析2、具體策策略3、定位要要點(diǎn)1、定位分分析（1）價(jià)值分分析：第一、準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位位是樓盤(pán)盤(pán)暢銷的的先決條條件；第二、精精準(zhǔn)的市市場(chǎng)定位位具有很很強(qiáng)的市市場(chǎng)沖擊擊力。（2）概念分分析：包括市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分（（前提和和基礎(chǔ)））、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研（（核心））、品牌牌形象培培育和買(mǎi)買(mǎi)點(diǎn)打造造（關(guān)鍵鍵）。2、具體策策略一般包括括企業(yè)層層面的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位，項(xiàng)目目層面的的產(chǎn)品定定位和品品牌定位位。（1）戰(zhàn)略定定位：站在企業(yè)業(yè)定位的的最高層層，解決決的是企企業(yè)“做做什么””、“不不做什么么”、““怎么做做”三個(gè)個(gè)問(wèn)題。。如地產(chǎn)大大鱷萬(wàn)科科，其戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位遵循““先做減減法在做做加法””的思路路，“三三流的地地塊，二二流的項(xiàng)項(xiàng)目，一一流的品品牌，一一流的企企業(yè)”。。（2）產(chǎn)產(chǎn)品定位位：是品品牌定位位和公司司定位的的物質(zhì)基基礎(chǔ)。通常包括括項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)定位位、價(jià)格格定位、、品質(zhì)定定位。產(chǎn)品定位位策略共共有九種種：高質(zhì)質(zhì)高價(jià)、、高質(zhì)中中價(jià)、高高質(zhì)低價(jià)價(jià)；中質(zhì)質(zhì)高價(jià)、、中質(zhì)中中價(jià)、中中質(zhì)低價(jià)價(jià)；低質(zhì)質(zhì)高價(jià)、、低質(zhì)中中價(jià)、低低質(zhì)低價(jià)價(jià)。在眾多購(gòu)購(gòu)買(mǎi)因素素中，價(jià)價(jià)格因素素占30%，可見(jiàn)，，價(jià)格始始終是消消費(fèi)者最最關(guān)心的的要素之之一。（3）品牌定定位：包包括概念念定位和和形象定定位。概念定位位和形象象定位均均從產(chǎn)品品的使用用價(jià)值出出發(fā)，但但又不局局限于其其使用價(jià)價(jià)值，不不僅僅停停留在實(shí)實(shí)惠、多多功能、、耐用上上，更講講究品味味，要求求產(chǎn)品既既有實(shí)用用功能、、藝術(shù)功功能，又又要有情情感功能能，從而而給消費(fèi)費(fèi)者以美美感和遐遐想。這這就要求求房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在定位時(shí)時(shí)，要有有新思想想、新內(nèi)內(nèi)涵、新新概念，，賦予房房子靈魂魂。同時(shí)時(shí)，采用用差異化化的傳播播方式，，使項(xiàng)目目脫穎而而出。3、要點(diǎn)分分析（1）根據(jù)目目標(biāo)客戶戶群的需需求做出出細(xì)分（2）言語(yǔ)精精煉，切切中要害害（3）充分結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目情況并并與其相相吻合四、設(shè)計(jì)計(jì)管理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)管管理具有有特殊性性。在前前期策劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程引引入項(xiàng)目目管理的的概念，，對(duì)項(xiàng)目目策劃和和設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中范范圍的界界定、時(shí)時(shí)間、成成果、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)質(zhì)量的管管理，會(huì)會(huì)起到積積極的作作用。兩方面的的好處：：一是使使項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)的監(jiān)監(jiān)控過(guò)程程具體化化、操作作簡(jiǎn)便、、理性、、有序；；二是有有助于決決策的理理性化和和有助于于對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度、、成果和和質(zhì)量的的控制。。1、方案設(shè)設(shè)計(jì)；2、施工圖圖設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目方方案設(shè)計(jì)計(jì)管理（1）管理流流程：擬擬定招標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)，，方案招招標(biāo)，方方案評(píng)審審與咨詢?cè)?，方案案定案，，出方案案?bào)建文文本，方方案報(bào)建建。（2）招標(biāo)與與定案：：一般采采用招投投標(biāo)的方方式，集集眾家所所長(zhǎng)。從從基本方方案確立立到最終終方案的的形成是是一個(gè)多多輪次方方案反復(fù)復(fù)過(guò)程。。（3）設(shè)計(jì)溝溝通：內(nèi)內(nèi)部溝通通、與設(shè)設(shè)計(jì)公司司溝通、、與政府府部門(mén)溝溝通。（4）風(fēng)險(xiǎn)管管理：打打政策擦擦邊球，，違規(guī)操操作；委委托和篩篩選設(shè)計(jì)計(jì)公司的的風(fēng)險(xiǎn)；；技術(shù)的的選用。。（5）進(jìn)度控控制：方方案階段段設(shè)計(jì)周周期過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)，留給給施工圖圖設(shè)計(jì)階階段的周周期較短短，因此此，在項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)階段總總體的時(shí)時(shí)間管理理上，一一定要嚴(yán)嚴(yán)格控制制關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)的時(shí)間間安排。。2、項(xiàng)目施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)管理理由于方案案已經(jīng)確確定，施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)工作作流程相相對(duì)簡(jiǎn)單單有序。。（1）施工圖圖設(shè)計(jì)管管理流程程：委托托設(shè)計(jì)、、擬定技技術(shù)措施施、中間過(guò)程程質(zhì)量與與進(jìn)度控控制、成果審審查、成成果報(bào)建建、聯(lián)合合技術(shù)交交底等。。（2）三個(gè)關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)：選擇擇施工圖圖設(shè)計(jì)負(fù)負(fù)責(zé)人是是首要的的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)；第第二個(gè)關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)是中間間過(guò)程控控制；第第三個(gè)關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)是成果果審查。。五、造價(jià)價(jià)控制如何求生生存、求求發(fā)展是是擺在房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)面前的的一個(gè)重重要課題題。如何何降低工工程成本本，提高高企業(yè)工工程投資資收益，，有效地地控制工工程造價(jià)價(jià)是關(guān)鍵鍵。下面從四四個(gè)階段段探討房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的造價(jià)價(jià)控制：：1、設(shè)計(jì)階階段2、招投標(biāo)標(biāo)階段3、施工階階段4、竣工結(jié)結(jié)算階段段1、項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)階段段的造價(jià)價(jià)控制影響項(xiàng)目目投資最最大的階階段是設(shè)設(shè)計(jì)階段段。在初步設(shè)設(shè)計(jì)階段段，影響響項(xiàng)目投投資的可可能性為為75%~95%；在技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)階段段，影響響項(xiàng)目投投資的可可能性為為35%~75%；在施工圖圖設(shè)計(jì)階階段，影影響項(xiàng)目目投資的的可能性性為5%~35%。很顯然，，項(xiàng)目投投資控制制的關(guān)鍵鍵在與施施工前的的投資決決策和設(shè)設(shè)計(jì)階段段。有資料分分析，設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)一一般只相相當(dāng)于建建設(shè)工程程全壽命命周期費(fèi)費(fèi)用的1%以下，卻卻對(duì)工程程造價(jià)的的影響度度占75%。對(duì)于工程程造價(jià)的的控制要要立足于于實(shí)現(xiàn)控控制，即即主動(dòng)控控制。盡盡可能減減少或避避免目標(biāo)標(biāo)值與實(shí)實(shí)際值的的偏離。。我們的造造價(jià)控制制不僅要要反映投投資決策策，反映映設(shè)計(jì)、、發(fā)包和和施工，，被動(dòng)地地控制造造價(jià)，更更要主動(dòng)動(dòng)地影響響投資決決策，影影響設(shè)計(jì)計(jì)、發(fā)包包和施工工，主動(dòng)動(dòng)地控制制工程造造價(jià)。要有效地地控制工工程造價(jià)價(jià)，應(yīng)從從組織、、技術(shù)、、經(jīng)濟(jì)、、合同與與信息管管理等多多方面采采取措施施，但是是技術(shù)與與經(jīng)濟(jì)相相結(jié)合是是控制工工程造價(jià)價(jià)最為有有效的手手段。設(shè)計(jì)階段段是投資資控制的的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)，設(shè)設(shè)計(jì)的節(jié)節(jié)約是最最大的節(jié)節(jié)約，設(shè)設(shè)計(jì)確定定了工程程造價(jià)，，預(yù)算和和結(jié)算只只能是計(jì)計(jì)量并不不能改變變工程造造價(jià)。因此，工工程造價(jià)價(jià)的控制制要以設(shè)設(shè)計(jì)階段段為重點(diǎn)點(diǎn)。一份份好的設(shè)設(shè)計(jì)方案案，不僅僅要取得得良好的的社會(huì)效效益，還還應(yīng)具有有經(jīng)濟(jì)的的合理性性。長(zhǎng)期以來(lái)來(lái)我們開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)階段段的經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理性性重視不不夠，搞搞前期的的只管催催圖不管管設(shè)計(jì)方方案需要要花多少少錢(qián)，而而搞預(yù)算算的只按按設(shè)計(jì)圖圖紙來(lái)算算賬，不不懂施工工，不管管設(shè)計(jì)方方案在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上是是否合理理。開(kāi)發(fā)商往往往把控控制工程程造價(jià)的的主要精精力放在在了施工工階段審審核施工工圖預(yù)算算上，或或在編制制合理工工程標(biāo)底底和結(jié)算算工程價(jià)價(jià)款細(xì)賬賬上。下面共同同探討一一下在設(shè)設(shè)計(jì)階段段如何控控制工程程造價(jià)，，主要有有五個(gè)方方面控制制措施：：（1）實(shí)行設(shè)設(shè)計(jì)方案案招投標(biāo)標(biāo)制度。。引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)管理控制，，選擇優(yōu)秀的的設(shè)計(jì)單位，，來(lái)保證設(shè)計(jì)計(jì)的先進(jìn)性、、合理性、準(zhǔn)準(zhǔn)確性，避免免因設(shè)計(jì)質(zhì)量量問(wèn)題出現(xiàn)工工程洽商。（2）實(shí)行限額設(shè)設(shè)計(jì)。什么是限額，，如何確定合合理的限額就就成了問(wèn)題的的關(guān)鍵。舉一個(gè)例子說(shuō)說(shuō)明：清華大大學(xué)教師住宅宅工程，總成成本4200元/平米，去除土土地等其他費(fèi)費(fèi)用，用于建建安的費(fèi)用為為1260元/平米，這就是是設(shè)計(jì)限額。。（3）開(kāi)展價(jià)值工工程的應(yīng)用。。價(jià)值=功能/成本即即“V=F/C””.“用最少投資，，爭(zhēng)取最大效效益”的五種種方法：A：保持開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目功能不變變，降低項(xiàng)目目投資；B：投資不變，，提高項(xiàng)目功功能；C：投資雖有所所增加，但功功能提高幅度度更大；D：降低一些次次要功能，使使成本大幅降降低；E：運(yùn)用新科技技、新技術(shù)，，既提高功能能，又降低投投資。價(jià)值工程的主主要特點(diǎn)是：：從使用者的的功能需求為為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)對(duì)所研究的對(duì)對(duì)象進(jìn)行功能能分析，使設(shè)設(shè)計(jì)工作做到到功能與造價(jià)價(jià)統(tǒng)一，在滿滿足功能要求求的前提下，，降低成本。。（4）加強(qiáng)圖紙會(huì)會(huì)審工作。把工程變更的的發(fā)生盡量控控制在施工之之前。在設(shè)計(jì)計(jì)階段，克服服設(shè)計(jì)方案的的不足或缺陷陷，所花費(fèi)的的代價(jià)最小，，效果最好。。在設(shè)計(jì)出圖圖前，對(duì)圖紙紙技術(shù)上的合合理性、施工工上的可行性性、工程造價(jià)價(jià)的最經(jīng)濟(jì)性性進(jìn)行審核，，以求得提高高設(shè)計(jì)質(zhì)量。。避免因設(shè)計(jì)計(jì)考慮不周或或失誤給施工工帶來(lái)洽商，，造成經(jīng)濟(jì)損損失。（5）加強(qiáng)設(shè)計(jì)洽洽商管理。杜絕不合理的的設(shè)計(jì)洽商。。減少由于設(shè)設(shè)計(jì)人員責(zé)任任心不強(qiáng)所發(fā)發(fā)生的洽商，，給工程增加加成本。2、招投標(biāo)階段段的造價(jià)控制制建設(shè)工程招投投標(biāo)，目的是是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制，降低工工程成本。對(duì)于總包單位位和監(jiān)理單位位的選擇，需需要委托招標(biāo)標(biāo)代理機(jī)構(gòu)完完成備案。我們的工作重重點(diǎn)：（1）施工隊(duì)伍考考察（業(yè)績(jī)、、資信、技術(shù)術(shù)裝備，項(xiàng)目目經(jīng)理，負(fù)債債情況等）；；（2）確定招標(biāo)條條件；（3）評(píng)標(biāo)定標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（4）編制工程標(biāo)標(biāo)底（招標(biāo)控控制價(jià)）（5）編制標(biāo)書(shū)；；（6）確定合同條條件與合理工工期。3、施工階段的的造價(jià)控制（1）施工階段成成本控制的關(guān)關(guān)鍵（三個(gè)方方面）：一是合理控制制工程洽商，，二是嚴(yán)格按流流程審查承包包商的索賠要要求，三是做好材料料設(shè)備的加工工訂貨。（2）由開(kāi)發(fā)商引引起的變更主主要是：設(shè)計(jì)變更、施施工條件變更更、進(jìn)度計(jì)劃劃變更、工程程項(xiàng)目變更等等。（3）控制變更的的關(guān)鍵在開(kāi)發(fā)發(fā)商。應(yīng)建立工程變變更簽證管理理制度，明確確工程、預(yù)算算等有關(guān)部門(mén)門(mén)、有關(guān)人員員的職權(quán)、分分工，確保變變更簽證的質(zhì)質(zhì)量，杜絕不不實(shí)和虛假簽簽證的發(fā)生。。為了確保工程程變更和簽證證的客觀、準(zhǔn)準(zhǔn)確應(yīng)做到：：（1）強(qiáng)調(diào)辦理工工程變更簽證證的及時(shí)性。。一般要求自自變更簽證發(fā)發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥。（（2）對(duì)變更簽證證的描述要求求客觀準(zhǔn)確。。隱蔽簽證要以以圖紙為依據(jù)據(jù)，標(biāo)明被隱隱蔽部位、項(xiàng)項(xiàng)目和工藝、、質(zhì)量完成情情況；如果被被隱蔽部位的的工程量在圖圖紙上不確定定，還要標(biāo)明明幾何尺寸并并附上簡(jiǎn)圖。。施工圖以外的的簽證，必須須寫(xiě)明時(shí)間、、地點(diǎn)、事由由、幾何尺寸寸或原始數(shù)據(jù)據(jù)，不能籠統(tǒng)統(tǒng)地簽注工程程量和工程造造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)應(yīng)根據(jù)合同規(guī)規(guī)定及時(shí)處理理，審核應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行合同同約定，經(jīng)辦辦人員不得隨隨意變通。預(yù)預(yù)算人員要廣廣泛掌握人材材機(jī)市場(chǎng)行情情。4、竣工結(jié)算階階段的造價(jià)控控制控制工程造價(jià)價(jià)的最后一道道關(guān)是竣工結(jié)結(jié)算。按照甲乙雙方方在施工合同同中的約定，，根據(jù)竣工圖圖結(jié)合隱蔽簽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽簽證和設(shè)計(jì)變變更進(jìn)行審核核計(jì)算，審查查是否按圖紙紙及合同規(guī)定定全部完成工工程項(xiàng)目，是是否有丟、拉拉項(xiàng)的工程。。認(rèn)真核實(shí)每每一項(xiàng)工程變變更簽證是否否真正實(shí)施，，該增的增，，該減的減，，實(shí)事求是。。為了合理確定定工程造價(jià)，，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)準(zhǔn)確。預(yù)算人人員不但要熟熟練掌握工程程量的計(jì)算規(guī)規(guī)則，分部分分項(xiàng)工程單價(jià)價(jià)的構(gòu)成，還還要掌握編制制原理和內(nèi)在在聯(lián)系，同時(shí)時(shí)還要堅(jiān)持到到現(xiàn)場(chǎng)了解情情況，掌握工工程動(dòng)態(tài)，對(duì)對(duì)特殊材料進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)價(jià)，掌握價(jià)格格動(dòng)態(tài)，提高高計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確確性。從多年的工程程造價(jià)工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在在工程竣工結(jié)結(jié)算中洽商漏漏洞很多，有有的是有洽商商沒(méi)有施工，，有的是有施施工卻沒(méi)有洽洽商；還有的的是洽商工程程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于實(shí)際施工工工程量，諸如如此類很多很很多。因此在在結(jié)算時(shí)，要要有耐心、細(xì)細(xì)致的工作方方法，認(rèn)真核核算工程量，，先把量算準(zhǔn)準(zhǔn)，不要怕麻麻煩，多下現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。為了保證竣工工結(jié)算少出紕紕漏，應(yīng)實(shí)行行竣工結(jié)算復(fù)復(fù)審制度和工工程款支付會(huì)會(huì)簽制度，確確?？⒐そY(jié)算算質(zhì)量和投資資收益。六、進(jìn)度控制制進(jìn)度控制是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的主要控控制目標(biāo)之一一，它直接關(guān)關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成成為真正商品品進(jìn)入市場(chǎng)的的時(shí)間，關(guān)系系到開(kāi)發(fā)商的的經(jīng)濟(jì)利益，，同時(shí)也關(guān)系系到消費(fèi)者的的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)計(jì)劃具有系統(tǒng)統(tǒng)性和復(fù)雜性性，需要全面面統(tǒng)籌、整合合所有合作方方資源后運(yùn)用用項(xiàng)目管理原原理進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)編制，由于于涉及不確定定性因素太多多，需要多輪輪次反復(fù)推演演，才能形成成一個(gè)整體計(jì)計(jì)劃。這里提幾項(xiàng)重重要工作：土土地摘牌，辦辦理土地證（（黃證），規(guī)規(guī)劃許可證（（報(bào)批文本和和施工圖設(shè)計(jì)計(jì)），施工許許可證（總包包和監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)），預(yù)銷售售許可，開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間，交房房時(shí)間（竣工工驗(yàn)收）。在工程實(shí)施階階段，工程施施工進(jìn)度能看看得見(jiàn)比較形形象，能被理理解和受到重重視，這里從從三個(gè)方面探探討施工進(jìn)度度控制。1、進(jìn)度控制概概述2、主要措施3、影響因素分分析1、進(jìn)度控制概概述（1）進(jìn)度控制制是指在項(xiàng)目目的工程建設(shè)設(shè)中執(zhí)行經(jīng)審核的施工工進(jìn)度計(jì)劃，，利用相應(yīng)手手段定期檢查施工實(shí)際進(jìn)度度狀況，與原原計(jì)劃進(jìn)行比比較，找出進(jìn)進(jìn)度偏差，通通過(guò)對(duì)偏差產(chǎn)產(chǎn)生的原因及及影響工期目目標(biāo)程度的分析，監(jiān)督施工單位及時(shí)時(shí)采取措施調(diào)調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃劃并執(zhí)行調(diào)整整后的進(jìn)度計(jì)計(jì)劃。如此不不斷循環(huán)，直直至實(shí)現(xiàn)既定定的工期目標(biāo)標(biāo)按期竣工，或者在保證證工程質(zhì)量和和不增加投資資的條件下，，縮短施工工工期，提前竣工。進(jìn)度控制的目目標(biāo)：按期竣工/提前竣工？！（2）進(jìn)度控制的的主要任務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)在在進(jìn)度管理過(guò)過(guò)程中的主要要任務(wù)：確定項(xiàng)目的建設(shè)工工期及施工中中各階段的進(jìn)進(jìn)度目標(biāo)；審批施工單位的進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃，并并對(duì)施工進(jìn)度度計(jì)劃及有關(guān)關(guān)工程建設(shè)的的計(jì)劃系統(tǒng)實(shí)實(shí)施有效的控控制；定期檢查工程建設(shè)的實(shí)實(shí)際進(jìn)度，并并與計(jì)劃進(jìn)度度的目標(biāo)進(jìn)行行比較找出進(jìn)進(jìn)度偏差；分析進(jìn)度偏差產(chǎn)生生的主要原因因及對(duì)工期目目標(biāo)的影響程程度；監(jiān)督施工單位盡快快采取相應(yīng)措措施調(diào)整進(jìn)度度計(jì)劃，以保保證工期目標(biāo)標(biāo)按期實(shí)現(xiàn)。。（3）影響進(jìn)度的的因素分析施工單位的原原因：由于施施工承包單位位的責(zé)任造成成工期拖延的的情況很多。。比方：未按監(jiān)監(jiān)理工程師所所批準(zhǔn)的施工工進(jìn)度計(jì)劃完完成相應(yīng)的任任務(wù)，不能按按合同約定的的工期完工；；工程質(zhì)量未達(dá)達(dá)到合同規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)規(guī)范要求，返返工造成工期期拖延；施工單位供應(yīng)應(yīng)的材料及設(shè)設(shè)備未按進(jìn)度度要求到場(chǎng)，，或到場(chǎng)后經(jīng)經(jīng)監(jiān)理檢驗(yàn)未未達(dá)到合同規(guī)規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，重新采采購(gòu)影響工期期；組織管理不力力，施工單位位內(nèi)部或與項(xiàng)項(xiàng)目各參與者者溝通不暢，，協(xié)調(diào)不利等等。凡是施工單位位自身原因造造成的工期延延誤都不能得得到工期順延延和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償償。項(xiàng)目業(yè)主的原原因：應(yīng)提供的施工工準(zhǔn)備工作完完成不足。未按期提供施施工所需的技技術(shù)資料。未按合同約定定供應(yīng)由業(yè)主主負(fù)責(zé)采購(gòu)的的材料與設(shè)備備。工程量的變化化和工程變更更。凡是由于業(yè)主主的原因造成成的工期延誤誤，施工單位位可以進(jìn)行工工期索賠和經(jīng)經(jīng)濟(jì)索賠。（4）進(jìn)度控制的的基本原理動(dòng)態(tài)控制原理理信息反饋原理理彈性原理網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃原理理系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)（5）進(jìn)度控制的的方法常用的方法：：橫道圖（甘甘特圖）比較較法橫軸表示時(shí)間間，縱軸表示示活動(dòng)(項(xiàng)目)，線條表示在在各個(gè)期間上上計(jì)劃和實(shí)際的完成成情況。它直觀地表明明任務(wù)計(jì)劃在什么時(shí)候進(jìn)進(jìn)行，及實(shí)際際進(jìn)展與計(jì)劃劃要求的對(duì)比比。下面舉兩個(gè)圖圖例說(shuō)明：2、進(jìn)度控制的的主要措施（1）設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)計(jì)前準(zhǔn)備階段段主要控制措措施A、組織措施：：專人負(fù)責(zé)；；抓主要工作作環(huán)節(jié)；組織織好會(huì)議。B、管理措施：：編制進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，理清工工作關(guān)系，加加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合合，找出關(guān)鍵鍵工作。C、經(jīng)濟(jì)措施：：資金需求計(jì)計(jì)劃，明確付付款數(shù)量及時(shí)時(shí)間，嚴(yán)格履履行合同，設(shè)設(shè)計(jì)單位要接接受總工辦或或設(shè)計(jì)部的進(jìn)進(jìn)度控制，總總工辦或設(shè)計(jì)計(jì)部應(yīng)嚴(yán)格按按設(shè)計(jì)合同控控制設(shè)計(jì)工作作的進(jìn)度，加加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖圖紙及說(shuō)明的的審核。2、進(jìn)度控制的的主要措施（2）建設(shè)項(xiàng)目施施工階段進(jìn)度度控制A、組織措施：：組建一個(gè)精精干的項(xiàng)目部部，劃分每個(gè)個(gè)項(xiàng)目人員的的工作職責(zé)和和權(quán)限。B、經(jīng)濟(jì)措施：：工程款撥付付執(zhí)行合同約約定；按合同同約定進(jìn)行獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)和處罰；；實(shí)行資金支支出預(yù)測(cè)，做做好資金需求求計(jì)劃。C、技術(shù)措施：：技術(shù)是項(xiàng)目目的重要生產(chǎn)產(chǎn)要素。做好好對(duì)施工圖紙紙的評(píng)審和會(huì)會(huì)審工作；做做好技術(shù)交底底工作（具體體、有針對(duì)性性和操作性））；做好施工工預(yù)檢，形成成習(xí)慣，監(jiān)理理到位。3、施工進(jìn)度影影響因素分析析（1）影響因素：：設(shè)計(jì)變更與設(shè)設(shè)計(jì)圖紙；資資金；施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)條件；勘勘察資料（地地勘報(bào)告）；；設(shè)計(jì)施工采采用的技術(shù)合合理性；勘察察設(shè)計(jì)單位、、監(jiān)理單位、、施工總承包包、以及專業(yè)業(yè)分包隊(duì)伍的的選定；施工工現(xiàn)場(chǎng)水電供供應(yīng)；材料設(shè)設(shè)備供應(yīng)及相相關(guān)專業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)；各專業(yè)工工序交接；社社會(huì)環(huán)境；突突發(fā)事件影響響。（2）因素分析：：找出影響進(jìn)度度的直接因素素；再向下分析析出影響進(jìn)進(jìn)度的重要要因素；最后分析確確定影響進(jìn)進(jìn)度的決定定因素。七、營(yíng)銷策策略房地產(chǎn)營(yíng)銷銷是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)以企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方針，，目標(biāo)為指指導(dǎo)，通過(guò)過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境，資資源的分析析，找出機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)，選選擇營(yíng)銷渠渠道和促銷銷手段，經(jīng)經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將將物業(yè)與服服務(wù)推向目目標(biāo)市場(chǎng)，，以達(dá)到市市場(chǎng)占有，，促進(jìn)和引引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)不斷發(fā)展展的經(jīng)濟(jì)行行為。從某種意義義上講，房房地產(chǎn)營(yíng)銷銷是在對(duì)市市場(chǎng)的深刻刻理解的基基礎(chǔ)上的高高智能的策策劃。它蘊(yùn)蘊(yùn)含在房地地產(chǎn)企業(yè)生生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)過(guò)程，由市市場(chǎng)調(diào)查、、方案制定定和建筑總總體設(shè)計(jì)、、價(jià)格定位位、廣告中中介服務(wù)、、售后服務(wù)務(wù)以及信息息反饋等組組成。由于房地產(chǎn)產(chǎn)具有投資資價(jià)值大，，不可移動(dòng)動(dòng)性及區(qū)位位性等特點(diǎn)點(diǎn)，其銷售售難度比一一般商品要要大得多。。為了成功功而有效地地把房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售出去，必必須根據(jù)營(yíng)營(yíng)銷目標(biāo)及及營(yíng)銷市場(chǎng)場(chǎng)的特點(diǎn)，，采取一系系列營(yíng)銷策策略。通常常包括以下下五種：1、產(chǎn)品策略略2、價(jià)格策略略3、渠道策略略4、促銷策略略5、戰(zhàn)略組合合1、房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷產(chǎn)品策策略房地產(chǎn)產(chǎn)品品可以分為為三個(gè)層次次：（1）核心產(chǎn)品品。它是購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者實(shí)際際上要購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的主要服服務(wù)，購(gòu)房房者的家庭庭感、安全全感、成就就感。（2）有形產(chǎn)品品。構(gòu)成房房地產(chǎn)產(chǎn)品品的品牌，，特點(diǎn)，式式樣，質(zhì)量量等。（3）延伸產(chǎn)品品。附加在在有形產(chǎn)品品上的各種種各樣的服服務(wù)，如物物業(yè)管理。。房地產(chǎn)營(yíng)銷銷產(chǎn)品策略略的四個(gè)方方面：（1）房地產(chǎn)品品牌營(yíng)銷（2）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的特色色營(yíng)銷（3）消費(fèi)者居居住環(huán)境的的打造（4）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品文化營(yíng)營(yíng)銷2、房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷價(jià)格策策略掌握房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的定定價(jià)方法，，靈活運(yùn)用用各種定價(jià)價(jià)的策略是是開(kāi)展房地地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)的的主要手段段。在這里里讓我們共共同探討房房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)方法、定定價(jià)比例和和價(jià)格調(diào)整整策略。（1）房地產(chǎn)定定價(jià)方法：：A：市場(chǎng)比較法法是指將估價(jià)價(jià)對(duì)象與估估價(jià)時(shí)點(diǎn)近近期有過(guò)交交易的類似似房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行比較，，對(duì)這些類類似房地產(chǎn)產(chǎn)的已知價(jià)價(jià)格作適當(dāng)當(dāng)?shù)男拚?，，以此估算算估價(jià)對(duì)象象的客觀合合理價(jià)格或或價(jià)值的方方法。市場(chǎng)比較法法是房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)最重重要、最常常用的方法法之一，也也是一種技技術(shù)上成熟熟、最貼切切實(shí)際的估估價(jià)方法。。B：成本法C：收益法D：剩余法無(wú)論哪種定定價(jià)方法，，均應(yīng)隨行行就市，最最大限度地地獲取市場(chǎng)場(chǎng)份額。具體執(zhí)行有有低價(jià)、高高價(jià)、內(nèi)部部?jī)r(jià)、一口口價(jià)、優(yōu)惠惠價(jià)等戰(zhàn)略略。（2）定價(jià)比例例：樓層系系數(shù)、朝向向系數(shù)、商商鋪A：樓層系數(shù)數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，，先設(shè)一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，，高層一般般定在1/2高度，多層層一般3~4層（9層以下）為為最好。確確定一個(gè)樓樓層系數(shù)，，標(biāo)準(zhǔn)層以以上一般每每層加價(jià)比比例0.8%，標(biāo)準(zhǔn)層以以下每層下下調(diào)0.5%。B：朝向系數(shù)數(shù)。一般說(shuō)來(lái)，，海景、江江景、湖景景、街景給給人以視覺(jué)覺(jué)上的享受受，朝向系系數(shù)大，為為8%~10%；而面臨馬馬路邊因其其噪聲大，，塵埃多，，朝向系數(shù)數(shù)低，為3%~5%。樓盤(pán)的南南、北兩個(gè)個(gè)方位，如如無(wú)景觀差差別，一般般南邊售價(jià)價(jià)高于北邊邊。C：商鋪的定定價(jià)。由于一般顧顧客購(gòu)物習(xí)習(xí)慣在首層層，因此首首層商鋪定定價(jià)一般是是住宅平均均價(jià)的3倍以上。車車位的每平平方米定價(jià)價(jià)一般相當(dāng)當(dāng)于住宅的的70%。（3）價(jià)格調(diào)整整策略A：直接的價(jià)價(jià)格調(diào)整。。房屋價(jià)格的的直接上升升或下降。。a：基價(jià)調(diào)整整。就是對(duì)對(duì)一棟樓的的計(jì)算價(jià)格格進(jìn)行上調(diào)調(diào)或下降。。b：差價(jià)系數(shù)數(shù)的調(diào)整。。就是根據(jù)據(jù)實(shí)際銷售售的具體情情況，對(duì)原原先所設(shè)定定差價(jià)系數(shù)數(shù)進(jìn)行修正正，將好賣(mài)賣(mài)單元的差差價(jià)系數(shù)再再調(diào)高一點(diǎn)點(diǎn)，把不好好賣(mài)單元的的差價(jià)系數(shù)數(shù)再調(diào)低一一點(diǎn)。B：優(yōu)惠折扣扣。在限定的時(shí)時(shí)間范圍內(nèi)內(nèi)，配合整整體促銷活活動(dòng)計(jì)劃，，通過(guò)贈(zèng)送送、折讓等等方式對(duì)客客戶的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為進(jìn)行行直接刺激激的一種方方法。3、房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷渠道策策略（1）企業(yè)直接接推銷：直直銷或自銷銷（2）委托代理理推銷：委委托代理商商銷售（3）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷銷：搜房網(wǎng)網(wǎng)、中房網(wǎng)網(wǎng)，打破地地域限制，，遠(yuǎn)程信息息傳播，雙雙向交流，，圖文并茂茂，內(nèi)容生生動(dòng)，模擬擬室內(nèi)裝飾飾和家具布布置。（4）房地產(chǎn)超超市營(yíng)銷：：沿海發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)率先先出現(xiàn)的一一種全新的的營(yíng)銷渠道道。一個(gè)以以超市為顯顯著特征的的商品零售售方式。是是中國(guó)樓市市營(yíng)銷理念念、方式的的一次改革革和突破。。4、房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷促銷策策略房地產(chǎn)促銷銷策略是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商為了推推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)租售而面面向消費(fèi)者者或用戶傳傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品信息息的一系列列宣傳、說(shuō)說(shuō)服活動(dòng)。。通過(guò)這些活活動(dòng)幫助消消費(fèi)者認(rèn)識(shí)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)點(diǎn)與功能，，激發(fā)其消消費(fèi)欲望，，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為，以以達(dá)到擴(kuò)大大銷售的目目的。（1）廣告促銷銷（2）人員促銷銷（3）公公共共關(guān)關(guān)系系（4）營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)推推廣廣5、房房地地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略與與戰(zhàn)戰(zhàn)略略組組合合（1）前前期期的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略策策劃劃：：在項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)前前期期，，戰(zhàn)戰(zhàn)略略策策劃劃的的目目的的在在于于打打造造樓樓盤(pán)盤(pán)的的核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力，，推推廣廣樓樓盤(pán)盤(pán)形形象象。。應(yīng)從從三三方方面面把把握握：：A、、對(duì)對(duì)樓樓盤(pán)盤(pán)的的屬屬性性定定位位；；B、、市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查，，把把握握方方向向；；C、、樓樓盤(pán)盤(pán)的的主主題題確確立立及及形形象象推推廣廣。。（2）中中期期的的戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)配配置置：：A、、關(guān)關(guān)注注營(yíng)營(yíng)銷銷的的““體體驗(yàn)驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)””；；B、、把把服服務(wù)務(wù)落落實(shí)實(shí)到到客客戶戶中中去去；；C、、實(shí)實(shí)惠惠永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是是購(gòu)購(gòu)房房的的第第一一動(dòng)動(dòng)力力。。（3）后后期期的的營(yíng)營(yíng)銷銷控控制制：：主要要是是對(duì)對(duì)樓樓盤(pán)盤(pán)價(jià)價(jià)位位的的控控制制和和形形象象整整合合的的控控制制。。八、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理與與對(duì)對(duì)策策1、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析：：房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，實(shí)實(shí)際際上上是是開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商實(shí)實(shí)施施開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程中中固固有有的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下五五個(gè)個(gè)方方面面：：（（1）項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；（（2）項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資支支持持能能力力風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；（（3）項(xiàng)項(xiàng)目目的的合合約約履履行行能能力力風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；（（4）項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的““創(chuàng)創(chuàng)新新””風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；（5）項(xiàng)項(xiàng)目目的的政政策策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。2、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管管理理對(duì)對(duì)策策：：（1））建建立立或或附附設(shè)設(shè)企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)常常性性信信息息收收集集和和處處理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，研研究究國(guó)國(guó)家家和和區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)政政策策、、行行業(yè)業(yè)政政策策，，對(duì)對(duì)本本地地區(qū)區(qū)各各個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的規(guī)規(guī)劃劃、、土土地地、、項(xiàng)項(xiàng)目目、、適適宜宜項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況，，做做及及時(shí)時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的分分析析，，為為企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決決策策提提供供準(zhǔn)準(zhǔn)確確依依據(jù)據(jù)。。（2）““決決策策失失誤誤后后果果””的的嚴(yán)嚴(yán)重重性性，，要要求求我我們們企企業(yè)業(yè)的的決決策策層層必必須須由由合合理理知知識(shí)識(shí)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的高高級(jí)級(jí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理、、技技術(shù)術(shù)管管理理人人員員組組成成，，必必須須具具備備一一定定的的本本行行業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)、、綜綜合合知知識(shí)識(shí)和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)識(shí)識(shí)別別、、判判斷斷、、處處理理能能力力，，必必須須具具有有計(jì)計(jì)劃劃、、組組織織、、溝溝通通、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)能能力力，，熟熟悉悉行行業(yè)業(yè)工工作作的的基基本本規(guī)規(guī)律律，，了了解解國(guó)國(guó)家家及及地地方方政政府府相相關(guān)關(guān)行行政政主主管管部部門(mén)門(mén)頒頒布布的的法法律律法法規(guī)規(guī)、、規(guī)規(guī)范范性性文文件件規(guī)規(guī)定定。。簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地地說(shuō)說(shuō)就就是是懂懂技技術(shù)術(shù)、、知知法法規(guī)規(guī)、、會(huì)會(huì)管管理理、、善善經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。（3）積積極極推推進(jìn)進(jìn)企企業(yè)業(yè)的的科科學(xué)學(xué)化化、、規(guī)規(guī)范范化化、、法法制制化化建建設(shè)設(shè)，，逐逐步步實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)的的體體系系化化、、制制度度化化、、程程序序化化管管理理，，制制定定符符合合質(zhì)質(zhì)量量管管理理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的企企業(yè)業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、工工作作程程序序、、工工作作流流程程，，建建立立現(xiàn)現(xiàn)代代的的企企業(yè)業(yè)管管理理制制度度和和管管理理程程序序，，用用質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的八八項(xiàng)項(xiàng)原原則則規(guī)規(guī)范范企企業(yè)業(yè)管管理理行行為為，，真真正正地地實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工工作作質(zhì)質(zhì)量量的的提提高高。。用用管管理理體體系系管管理理，，用用工工作作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、程程序序、、制制度度規(guī)規(guī)范范職職業(yè)業(yè)行行為為，，使使工工作作有有依依據(jù)據(jù)，，效效果果有有證證明明，，追追究究有有線線索索，，從從而而減減少少不不確確定定性性和和盲盲目目性性帶帶來(lái)來(lái)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。（4）加加強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)從從業(yè)業(yè)人人員員的的現(xiàn)現(xiàn)行行法法律律法法規(guī)規(guī)和和企企業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)章章制制度度的的學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)，，及及時(shí)時(shí)掌掌握握國(guó)國(guó)家家及及地地方方政政府府在在本本行行業(yè)業(yè)的的部部門(mén)門(mén)規(guī)規(guī)章章、、規(guī)規(guī)范范性性文文件件、、強(qiáng)強(qiáng)制制性性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，了了解解政政策策規(guī)規(guī)定定，，提提高高““