物業(yè)工程管理-物業(yè)設備管理基礎

教育部部人才才培養(yǎng)養(yǎng)模式式改革革與開開放教教育試試點物業(yè)管管理專專業(yè)課課程《物業(yè)業(yè)設備備設施施管理理》學學習輔輔導☆關于于《物物業(yè)設設備設設施》》課程程○屬物物業(yè)管管理專專業(yè)一一門重重要的的專業(yè)業(yè)主干干課程程○是中中央統(tǒng)統(tǒng)設必必修課課，六六個學學分○中心心任務務：概概念清清晰，，綜合合應用用○注重重實踐踐中多多動腦腦觀察察，多多動手手實操操○文字字教材材：劉劉國生生王王維言言主編編的《《物業(yè)業(yè)設備備設施施管理理》人人民郵郵電出出版社社○期末末考試試由中中央電電大根根據(jù)教教學大大綱要要求統(tǒng)統(tǒng)一命命題考考試☆關于于該學學習輔輔導○任務務：就課程程的重重點和和難點點進行行學習習輔導導，特特別是是課程程的重重點內(nèi)內(nèi)容第一講講物物業(yè)設設備管管理基基礎第二講講建建筑室室內(nèi)給給水第三講講建建筑室室內(nèi)排排水第四講講小小區(qū)區(qū)給排排水及及熱水水、飲飲水供供應第五講講建建筑筑消防防系統(tǒng)統(tǒng)第六講講供供暖暖與燃燃氣供供應第七講講建建筑筑通風風與防防排煙煙○結構構：第八講講空空氣氣調(diào)節(jié)節(jié)第九講講建建筑筑供配配電系系統(tǒng)第十講講電電梯、、照明明及安安全用用電與與建筑筑防雷雷第十一一講建建筑筑弱電電系統(tǒng)統(tǒng)及建建筑智智能化化簡介介第十二二講期期末末復習習○課件件結構構：教育部部人才才培養(yǎng)養(yǎng)模式式改革革與開開放教教育試試點物業(yè)管管理專專業(yè)課課程《物業(yè)業(yè)設備備設施施管理理》學學習輔輔導第一講講物業(yè)設設備管管理基基礎一、物物業(yè)設設備管管理的的意義義和目目標1．物物業(yè)設設備概概述*什么么是物物業(yè)設設備設設施呢呢？物業(yè)設設備既既包括括室內(nèi)內(nèi)設備備，也也包括括物業(yè)業(yè)紅線線內(nèi)的的室外外設備備與設設施系系統(tǒng)，，具體體主要要有給給排水水、供供電、、供暖暖、消消防、、通風風、電電梯、、空調(diào)調(diào)、燃燃氣供供應以以及通通信網(wǎng)網(wǎng)絡等等設備備，這這些設設備構構成了了物業(yè)業(yè)設備備的主主體，，是物物業(yè)全全方位位管理理與服服務的的有機機組成成部分分。注：作作為現(xiàn)現(xiàn)代物物業(yè)，，無論論是住住宅、、商業(yè)業(yè)，還還是寫寫字樓樓、工工業(yè)廠廠房或或其他他不同同的物物業(yè)類類型，，物業(yè)業(yè)設備備是其其不可可缺少少的重重要組組成部部分。。是為為了滿滿足人人們生生活的的基本本需求求，同同時還還是人人們追追求生生活更更舒適適、更更安全全的物物質(zhì)保保證。。只有有這些些設備備、設設施正正常運運作，，物業(yè)業(yè)的功功能和和作用用才能能夠得得以實實現(xiàn)。。2、物物業(yè)設設備管管理的的意義義注：物物業(yè)設設備管管理的的基本本內(nèi)容容包括括管理和和服務務兩個方方面，，也就就是說說，需需要做做好物物業(yè)設設備的的管理理、運運行、、維修修和保保養(yǎng)等等方面面的工工作。。*管理理、使使用好好物業(yè)業(yè)設備備、設設施有有以下下幾個個方面面的意義：①物物業(yè)設設備管管理在在為人人們提提供良良好的的工作作、學學習及及生活活環(huán)境境中，，起到到基礎礎性管管理的的作用用，并并提供供了有有力保保障。。②物物業(yè)設設備管管理是是實現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)業(yè)高效效率發(fā)發(fā)揮使使用功功能，，促進進物業(yè)業(yè)與設設備現(xiàn)現(xiàn)代化化、規(guī)規(guī)范化化的強強有力力手段段。③物物業(yè)設設備管管理是是提高高現(xiàn)有有設備備、設設施性性能與與完好好率，，延長長設備備使用用壽命命，節(jié)節(jié)約資資金投投入，，保障障設備備安全全運行行的保保證。。④物物業(yè)設設備管管理是是城市市文明明建設設和發(fā)發(fā)展的的需要要，對對文明明衛(wèi)生生、環(huán)環(huán)境建建設與與物質(zhì)質(zhì)文明明建設設起到到保駕駕護航航的作作用。。⑤物物業(yè)設設備管管理能能強化化物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的基基礎建建設。。3、物物業(yè)設設備管管理的的目標標注：物物業(yè)設設備在在整個個物業(yè)業(yè)內(nèi)處處于非非常重重要的的地位位。它它是物物業(yè)運運作的的物質(zhì)質(zhì)和技技術基基礎。。*用用好、、管好好、維維護檢檢修好好、改改造好好現(xiàn)有有設備備，提提高設設備的的利用用率及及完好好率，，是物業(yè)設設備管管理的的根本本目標標。*衡衡量物物業(yè)設設備管管理質(zhì)質(zhì)量的的兩個個指標標：A——設備有有效利利用率率，％％；B——設備的的完好好率，，％；；☆物業(yè)設設備是是否完完好的的標準準為：：①零部部件完完整齊齊全，，②設備備運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正常常③設備備技術術資料料及運運轉(zhuǎn)記記錄齊齊全④設備備整潔潔，無無跑、、冒、、滴、、漏現(xiàn)現(xiàn)象⑤防凍凍、保保溫、、防腐腐等措措施完完整有有效二、物物業(yè)設設備管管理的的內(nèi)容容物業(yè)設設備基基礎資資料的的管理理物業(yè)設設備運運行管管理物業(yè)設設備維維修管管理物業(yè)設設備更更新改改造管管理備品配配件管管理固定資資產(chǎn)（（設備備）管管理和和工程程資料料的管管理等等1、物業(yè)設設備基礎資資料的管理理注：主要包包括設備原原始檔案、、設備技術術資料以及及政府職能能部門頒發(fā)發(fā)的有關政政策、法規(guī)規(guī)、條例、、規(guī)程、標標準等強制制性文件。。（1）設備備原始檔案案設備原始檔檔案包括：：①設備清清單或裝箱箱單②設備發(fā)發(fā)票③產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量合格證證明書④開箱驗驗收報告⑤產(chǎn)品技技術資料⑥安裝施施工、水壓壓試驗、調(diào)調(diào)試、驗收收報告（2）設備備技術資料料設備技術資資料包括：：①設備卡卡片②設備臺臺賬③設備技技術登錄簿簿④竣工圖圖⑤系統(tǒng)資資料（3）政府府職能部門門頒發(fā)的有有關政策、、法規(guī)、條條例、規(guī)程程、標準等等強制性文文件2、物業(yè)設設備運行管管理**物業(yè)設備的的運行管理理實際上包包括了物業(yè)業(yè)設備技術術運行管理理和物業(yè)設設備經(jīng)濟運運行管理兩兩部分。（應取得兩兩個方面的的成果）：：一是設備的運行行在技術性性能上始終終處于最佳佳狀態(tài)①針對設設備的特點點，制定科科學、嚴密密且切實可可行的操作作規(guī)程。②對操作作人員進行行專業(yè)的培培訓教育。。對政府規(guī)規(guī)定的某些些需持證上上崗的工種種，必須嚴嚴格要求持持證才能上上崗。③加強維維護保養(yǎng)工工作。④設備中中的儀表、、（如壓力力表、安全全閥等）、、安全附件件必須定期期校驗，確確保靈敏可可靠。⑤對運行行中的設備備不能單憑憑經(jīng)驗用直直觀的方法法來管理，，而應在運運行狀態(tài)下下的監(jiān)測和和對故障進進行技術診診斷的基礎礎上，做深深入、透徹徹、準確的的分析。⑥對事故故的處理要要嚴格執(zhí)行行“三不放放過”原則則。即事故故原因未查查清不放過過、對事故故責任者未未處理不放放過、事故故后沒有采采取改善措措施不放過過。二是從設備的購購置到運行行、維修與與更新改造造中，尋求求以最少的的投入得到到最大的經(jīng)經(jīng)濟效益，，即設備的的全過程管管理的各項項費用最經(jīng)經(jīng)濟。設備的經(jīng)濟濟運行管理理，可從以以下幾個方方面進行：：（1）初期期投資費用用管理在購置設備備時，應綜綜合考慮以以下因素：：①設備的的技術性能能參數(shù)必須須滿足使用用要求，并并注意考慮慮到發(fā)展的的需要。②設備的的安全可靠靠程度、操操作難易程程度及對工工作環(huán)境的的要求。③設備的的價格及運運行時能源源的耗用情情況。④設備的的壽命。⑤設備的的外形尺寸寸、重量、、連接和安安裝方式、、噪聲和震震動。⑥注意采采用新技術術、新工藝藝、新材料料及新型設設備，（2）運行行成本管理理①能源消耗的的經(jīng)濟核算算。②操操作人人員的配置置③維維修費費用的管理理3、物業(yè)設設備維修管管理設備在使用用過程中會會發(fā)生污染染、松動、、泄漏、堵堵塞、磨損損、震動、、發(fā)熱、壓壓力異常等等各種故障障，影響設設備正常使使用，嚴重重時會釀成成設備事故故。（1）維護保養(yǎng)方方式：主要是“清清潔、緊固固、潤滑、、調(diào)整、防防腐、防凍凍及外觀表表面檢查””。對長時時期運行的的設備要巡巡視檢查，，定期切換換，輪流使使用，進行行強制保養(yǎng)養(yǎng)。維護保養(yǎng)工工作主要分分日常維護護保養(yǎng)和定定期維護保保養(yǎng)兩種。。①日常維護保保養(yǎng)工作要求設設備操作人人員在班前前對設備進進行外觀檢檢查，在班班中按操作作規(guī)程操作作設備，定定時巡視記記錄各運行行參數(shù)，隨隨時注意運運行中有無無異聲、震震動、異味味、超載等等現(xiàn)象，在在班后對設設備做好清清潔工作。。（2）維護護保養(yǎng)工作作的實施②定期維護保保養(yǎng)工作是以操作人員員為主、檢檢修人員協(xié)協(xié)助進行的的。它是有計劃劃地將設備備停止運行行，進行維維護保養(yǎng)。。應做好以下下工作：徹底內(nèi)外清清掃、擦洗洗、疏通；；檢查運動部部件運轉(zhuǎn)是是否靈活及及其磨損情情況，調(diào)整整配合間隙隙；檢查安全裝裝置；檢查潤滑系系統(tǒng)油路和和油過濾器器有無堵塞塞；清洗油箱，，檢查油位位指示器，，換油；檢查電氣線線路和自動動控制的元元器件的動動作是否正正常。（3）設備備的點檢設備的點檢檢就是對設備備有針對性性的檢查。。設備點檢檢時可以停停機檢查，，也可以隨隨機檢查。。設備的點檢檢包括日常點檢及計劃點檢。設備的日常點檢由操作人員員隨機檢查查。日常點點檢內(nèi)容主主要包括：：①運行狀狀況及參數(shù)數(shù)；②安全全保護裝置置；③易磨磨損的零部部件；④易易污染堵塞塞、需經(jīng)常常清洗更換換的部件；；⑤在運行行中經(jīng)常要要求調(diào)整的的部位；⑥⑥在運行中中經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)不正?，F(xiàn)現(xiàn)象的部位位。?設備的計劃劃點檢一般以專業(yè)業(yè)維修人員員為主，操操作人員協(xié)協(xié)助進行，計劃點檢檢內(nèi)容主要要有：①記記錄設備的的磨損情況況，發(fā)現(xiàn)其其他異常情情況；②更更換零部件件；③確定定修理的部部位、部件件及修理時時間；④安安排檢修計計劃。(4)物物業(yè)設備的的計劃檢修修對在用設備備，根據(jù)運運行規(guī)律及及計劃點檢檢的結果可可以確定其其檢修間隔期期。以檢修間間隔期為基基礎，編制制檢修計劃劃，對設備備進行預防防性修理，，這就是計劃檢修實行計劃檢修，可以在設設備發(fā)生故故障之前就就對它進行行修理，使使設備一直直處于完好好能用狀態(tài)態(tài)。計劃檢檢修工作一一般分為小小修、中修修、大修和和系統(tǒng)大修修4種。(5)計計劃檢修和和維護保養(yǎng)養(yǎng)的關系設備管理應應建立“維護保養(yǎng)為為主，計劃劃檢修為輔輔”的原則。4、物業(yè)設備備更新改造管管理在使用設備時時特別要注意的的是，只要通過技術術改造能達到到同樣的目的的的，一般就就不采用設備備更新的方式式。5、備品配件件的管理運轉(zhuǎn)類的零部部件將要磨損損、老化，從從而降低了設設備的技術性性能。需用新的零部部件更換已磨磨損老化的零零部件，在檢檢修之前就把把新的零部件件準備好，這這就是備品配配件管理的基基本原則。備品配件管理理工作的目的的是，既要科學學地組織備件件儲備，及時時滿足設備維維修的需要，，又要將儲備備的數(shù)量壓縮縮到最低的限限度，降低備備件的儲備費費用，加快資資金周轉(zhuǎn)。6、固定資產(chǎn)產(chǎn)（設備）管管理固定資產(chǎn)是指使用年限限在一年以上上，單位價值值在規(guī)定標準準以上，并在在使用過程中中保持原有物物質(zhì)形態(tài)的資資產(chǎn)，包括房房屋及建筑物物、機器設備備、運輸設備備、工具等。。不屬于生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營主要設備備的物品，單單位價值在2000元以以上，并且使使用期限超過過兩年的，也也應當作為固定資產(chǎn)管理理。固定資產(chǎn)管理理應考慮的幾幾個問題：固定資產(chǎn)（設設備）的利用用程度：利用率和生產(chǎn)產(chǎn)率兩個指標。。設備折舊：參考同類，根根據(jù)設備情況況以及技術進進步程度。設備的報廢固定資產(chǎn)的管管理要求：1、保證其完完整無缺。2、提高其完完程度和利用用效果。3、正確核定定其需用量4、正確計算算其折舊額，，計劃性地計計提折舊。5、進行其投投資預測。7、工程資料料的管理資料管理的目目的和意義物業(yè)工程資料料的分類目錄錄竣工驗收資料料設備管理資料料二次裝修設備備改造變更資資料工程資料管理理的方法：文件檔案管理理和電腦管理理兩大類。工程資料管理理的要求：歸檔：要求和和時間保管：嚴格做做到“七防””（防火、盜盜、高溫、潮潮，蟲，塵及及有害氣體））;每年年底底一次特別清清理。3、物業(yè)設備備管理的機構構和職責機構設置：符符合需要，責責任明確，精精簡高效。物業(yè)設備管理理人員崗位職職責工程部經(jīng)理是對物業(yè)設備備進管理，操操作，保養(yǎng)，，維修，保證證設備正常運運行的總負責責人。2、各專業(yè)業(yè)技術主管（（工程師或技技術員）負責所管轄的的維修班組的的技術、管理理工作，并負負責編制所分分管的機電設設備的保養(yǎng)、、維修計劃、、操作規(guī)程及及有關資料，，協(xié)助部門經(jīng)經(jīng)理完成上級級主管部門布布置的工作。。物業(yè)設備管理理人員崗位職職責4、維修人員員（技術工人人）5、保管員6、資料統(tǒng)計計員4、物業(yè)設備備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理理都是專業(yè)化化管理，最主主要的內(nèi)容就就是要建立一一套完整的管管理制度。物物業(yè)管理的規(guī)規(guī)章制度有下下列三大類：：一、生產(chǎn)技術術規(guī)程方面的的制度物業(yè)設備接管管驗收制度物業(yè)設備的安安全操作規(guī)程程物業(yè)設備的保保養(yǎng)維修規(guī)程程二、管理工作作方面的制度度1、物業(yè)設備預預防性計劃維維修保養(yǎng)制度度2、設備運行行管理制度：：包括巡