房地產(chǎn)開發(fā)（共37）

第四章房房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)概概述第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)的的特點第三節(jié)城城市規(guī)劃及其其對房地產(chǎn)開開發(fā)的影響第四節(jié)政政府對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的干預(yù)預(yù)1第一節(jié)概概述一、房地產(chǎn)開開發(fā)的含義（1）指以土地和和與之緊密相相關(guān)的房屋建建筑為勞動對對象，進行勞勞動加工，以以滿足人類某某種使用目的的的生產(chǎn)活動動。（2）是通過多種種資源的組合合使用而為人人類提供入住住空間，并改改變?nèi)祟惿娲娴奈镔|(zhì)環(huán)境境的一種活動動。房地產(chǎn)開發(fā)一一般分為：單項開發(fā)：指指以用途單一一的單項房地地產(chǎn)為開發(fā)對對象。綜合開發(fā)則強強調(diào)開發(fā)對象象的綜合性、、配套性和統(tǒng)統(tǒng)一性。2二、房地產(chǎn)開開發(fā)的主要程程序開發(fā)程序包括括八個步驟：：投資機會尋找找、投資機會會篩選、可行行性研究、獲獲取土地使用用權(quán)、規(guī)劃設(shè)設(shè)計與方案報報批、簽署有有關(guān)合作協(xié)議議、施工建設(shè)設(shè)與竣工驗收收、市場營銷銷與物業(yè)管理理。這八個步驟又又可以劃分為為四個階段：：投資機會選擇擇與決策分析析、前期工作作、建設(shè)階段段和租售階段段。3（一）投資機機會選擇與決決策分析1．投資機會選選擇包括投資資機會尋找和和篩選。2．投資決策分分析包括市場場分析和項目目的財務(wù)評估估。（二）前期工工作分析擬開發(fā)項項目用地的特特性與四至范范圍、用途及及獲益能力的的大小。獲取土地的使使用權(quán)。征地、拆遷、、安置、補償償。規(guī)劃設(shè)計及建建設(shè)方案的制制定。與城市規(guī)劃部部門協(xié)商，獲獲得規(guī)劃許可可。施工現(xiàn)場的水水、電、路通通和場地平整整。（三通一一平）市政設(shè)施接接駁的談判判與協(xié)議。。安排短期和和長期信貸貸。對擬建中的的項目尋找找預(yù)租售的的客戶。進一步的分分析，初步步確定租金金或售價水水平。對開發(fā)成本本和可能的的工程量進進行更詳細(xì)細(xì)的估算。。對開發(fā)商的的選擇提出出建議，如如有可能，，也可與部部分承包商商進行初步步洽商。開發(fā)項目保保險事宜洽洽談。4（三）建設(shè)設(shè)階段項目建設(shè)階階段一開始始，就意味味作在選定定的開發(fā)地地點，以在在一個特定定的時間段段上分布的的特定成本本，來開發(fā)發(fā)建設(shè)一棟棟特定的建建筑物。此此時，對有有些問題的的處理就不不象前兩個個階段具有有彈性。此階段的主主要任務(wù)是是控制建筑筑成本。（四）租售售階段該階段一般般在項目建建設(shè)完成之之后，但在在很多情況況下，開發(fā)發(fā)商為了分分散投資風(fēng)風(fēng)險，減輕輕借貸壓力力，在項目目建設(shè)前或或建設(shè)中就就通過預(yù)售售或預(yù)租的的形式落實實買家或賣賣家5三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程中的主要要參與者（一）土地地所有者或或當(dāng)前的使使用者（二）開發(fā)發(fā)商（三）政府府及辦公機機構(gòu)作用：既有有監(jiān)督、管管理的職能能，又提供供有關(guān)服務(wù)務(wù)。（四）金融融機構(gòu)兩類資金：：開發(fā)融資資（支付開開發(fā)費用的的短期資金金）抵押貸款（（使用者購購買房地產(chǎn)產(chǎn)的長期資資金）（五）建筑筑承包商6（六）專業(yè)業(yè)顧問1．建筑師作用：承擔(dān)擔(dān)開發(fā)用地地的規(guī)劃方方案的設(shè)計計、建筑設(shè)設(shè)計、建筑筑施工合同同管理等項項工作。2．工程師一般有：結(jié)結(jié)構(gòu)工程師師、建筑設(shè)設(shè)備工程師師、電氣工工程師等作用：除進進行結(jié)構(gòu)、、供暖、給給排水、照照明或高級級電氣設(shè)施施的設(shè)計外外，還負(fù)責(zé)責(zé)合同的簽簽訂、建筑筑材料的購購買、施工工監(jiān)督等。。3．會計師4．經(jīng)濟師及及成本控制制人員5．估價師及及市場營銷銷人員6．律師與代代理人（七）消費費者或買家家7第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)的特點點一、舊城區(qū)區(qū)的開發(fā)（一）開發(fā)發(fā)前景舊城區(qū)往往往地處城市市中心，歷歷來是商業(yè)業(yè)、文化活活動的聚集集地，在居居民生活中中有一定影影響，特別別是那些具具有民族傳傳統(tǒng)色彩的的地方。舊城區(qū)人口口密集，人人流量大等等。舊城區(qū)位優(yōu)優(yōu)越，適合合作為商業(yè)業(yè)、辦公、、旅游、娛娛樂、餐飲飲等類型的的開發(fā)項目目用地。項目建成后后出售或出出租的價格格水平較高高，能夠給給投資經(jīng)營營者帶來很很大的級差差收益。因因而，好的的獲利前景景吸引著眾眾多的開發(fā)發(fā)商。舊城區(qū)不斷斷上漲的地地價正顯示示著這一點點。8二、舊城區(qū)區(qū)狀況與開開發(fā)條件舊城區(qū)人口口密集，建建筑密度高高。舊城區(qū)的建建筑物多是是危舊房，，其本身已已基本沒有有使用價值值。舊城區(qū)由于于歷史原因因，道路狹狹窄，交通通條件較差差，市政管管線布置雜雜亂、容量量小而難以以滿足開發(fā)發(fā)新建的需需要。在舊城區(qū)，，這種規(guī)劃劃條件顯得得更為苛刻刻。9二、新區(qū)開開發(fā)（一）新城城區(qū)的開發(fā)發(fā)前景新城區(qū)一般般處于城市市的外圍，，和舊城區(qū)區(qū)相比，其其在城市中中所處的位位置并不優(yōu)優(yōu)越。新城區(qū)往往往不適于開開發(fā)商業(yè)中中心、寫字字樓、餐飲飲及娛樂用用房。新城區(qū)位置置遠(yuǎn)離鬧市市區(qū)，環(huán)境境幽靜舒適適，空氣清清新潔凈，，四周寬敞敞空曠而適適合建造高高級住宅和和公寓。10（二）新城城區(qū)狀況與與開發(fā)條件件與舊城區(qū)開開發(fā)相比，，新城區(qū)的的拆遷安置置比較容易易，拆遷安安置補償費費要比舊城城區(qū)低。新城區(qū)開發(fā)發(fā)受周圍環(huán)環(huán)境制約少少，城市規(guī)規(guī)劃條件限限制也少。。但是新城區(qū)區(qū)開發(fā)也存存在不利條條件。征用農(nóng)地所所必須支付付的費用也也不斷提高高。新城區(qū)開發(fā)發(fā)用地是不不具備開發(fā)發(fā)建設(shè)條件件的生地，，常常缺乏乏必需的上上水、下水水、煤氣、、電力、電電訊、供熱熱等配套市市政管線，，這些配套套設(shè)施均需需開發(fā)商自自己建設(shè)，，部分設(shè)施施在建設(shè)項項目開工前前就需完成成，以滿足足項目施工工的需要。。新城區(qū)沒有有現(xiàn)成的道道路系統(tǒng)，，規(guī)劃條件件中對新城城區(qū)的道路路要求高，，道路寬度度大，建設(shè)設(shè)費用需由由開發(fā)商承承擔(dān)；新區(qū)內(nèi)還要要求有足夠夠的綠地面面積，與舊舊城區(qū)相比比，新城區(qū)區(qū)綠地面積積所占比例例更高，開開發(fā)商需為為此支付綠綠化費用。。11三、土地一一級開發(fā)及及其模式土地一級開開發(fā)，是指指由政府或或其授權(quán)委委托的企業(yè)業(yè)，對一定定區(qū)域范圍圍內(nèi)的城市市國有土地地(毛地)或鄉(xiāng)村集體體土地(生地)進行統(tǒng)一的的征地、拆拆遷、安置置、補償，，并進行適適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施施建設(shè)，使使該區(qū)域范范圍內(nèi)的土土地達(dá)到““三通一平平”、“五五通一平””或“七通通一平”的的建設(shè)條件件(熟地)，再對熟地地進行有償償出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的過程程。土地一級開開發(fā)的模式式，對房地地產(chǎn)投資者者獲取土地地使用權(quán)的的途徑和價價格有重大大影響。12（一）以政政府為主的的模式1．將開發(fā)的熟熟地以成本本價(含管理費用用)交土地管理理部門。。其優(yōu)點是政政府容易控控制土地價價格，有利利于實現(xiàn)政政府通過地地價調(diào)控房房地產(chǎn)市場場的目標(biāo)。。2．政府或人人大授權(quán)，，由土地發(fā)發(fā)展公司代代行政府職職能，將開開發(fā)成的熟熟地直接出出讓。這種模式較適合合高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)或或工業(yè)園區(qū)區(qū)的土地開開發(fā)。3．城市土地地管理部門門直接以熟熟地價格向向投資者出出讓國有土土地使用權(quán)權(quán)13（二）以民民間為主，，政府輔助助支持的模模式組建土地發(fā)發(fā)展股份有有限責(zé)任公公司，該公公司的啟動動資金由各各級政府投投資、開發(fā)發(fā)區(qū)域所在在單位投資資、發(fā)行土土地債券吸吸收社會投投資等方式式籌集。政府可將一一定范圍內(nèi)內(nèi)的待開發(fā)發(fā)土地一次次出讓給該該公司，土土地出讓金金可作為政政府投資，，在該公司司中持有股股份。該公公司將待開開發(fā)土地開開發(fā)成熟地地后，再向向其他投資資者轉(zhuǎn)讓，，獲取土地地開發(fā)收益益。但此模式下下土地開發(fā)發(fā)者出于利利益的驅(qū)使使，可能會會盡量抬高高土地轉(zhuǎn)讓讓價格，使使政府不易易控制地價價。14（三）土地地一級開發(fā)發(fā)的操作程程序①作出開發(fā)發(fā)區(qū)域的近近期、中期期和長期發(fā)發(fā)展計劃；；②對開發(fā)區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)的土地利利用狀況進進行詳細(xì)調(diào)調(diào)查，掌握握可開發(fā)土土地資源現(xiàn)現(xiàn)狀的數(shù)量量、質(zhì)量和和分布；③制定開發(fā)發(fā)區(qū)域發(fā)展展的控制性性規(guī)劃和詳詳細(xì)規(guī)劃；；④按確定的的優(yōu)先順序序選擇啟動動開發(fā)地塊塊或區(qū)域；；⑤由土地管管理部門協(xié)協(xié)助辦理土土地出讓(或劃撥)手續(xù)；⑥制定拆遷遷安置補償償方案，并并獲得政府府主管部門門批準(zhǔn)；⑦進行現(xiàn)場場土地開發(fā)發(fā)工作，達(dá)達(dá)到相應(yīng)的的建設(shè)條件件；⑧核算土地地開發(fā)成本本、確定土土地價格，，進行熟地地轉(zhuǎn)讓(或出讓)15（四）土地地一級開發(fā)發(fā)的對策1．政府充分分授權(quán)。2．充分利用用多種合作作方式籌措措土地開發(fā)發(fā)資金。3．土地發(fā)展展公司不能能受讓其所所開發(fā)的熟熟地進行房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。4．為降低土土地開發(fā)成成本，由土土地發(fā)展公公司享受開開發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)土地開發(fā)發(fā)帶來的土土地增值利利益，對于于開發(fā)區(qū)范范圍內(nèi)的土土地實行土土地預(yù)征。。5．開發(fā)區(qū)域域內(nèi)大市政政的開發(fā)建建設(shè)，應(yīng)與與土地開發(fā)發(fā)工作協(xié)調(diào)調(diào)進行。16第三節(jié)城城市規(guī)劃劃及其對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影響一、城市規(guī)規(guī)劃的作用用和任務(wù)（一）作用用城市規(guī)劃所所確定的城城市規(guī)模和和發(fā)展方向向，可以保保障城市經(jīng)經(jīng)濟和社會會發(fā)展目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)；；是合理進行行城市建設(shè)設(shè)與管理的的藍(lán)圖和依依據(jù)；是協(xié)調(diào)各項項建設(shè)和許許多經(jīng)濟關(guān)關(guān)系的綱領(lǐng)領(lǐng)性文件。。隨著人類的的進步和社社會經(jīng)濟的的發(fā)展，城城市規(guī)劃的的著眼點已已經(jīng)從“使使城市居民民的居住、、生活、游游憩和交通通得以正常常運行”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變到“保保護城市生生態(tài)環(huán)境、、實現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展””上來。。17（二）任務(wù)務(wù)根據(jù)國家城城市發(fā)展和和建設(shè)的方方針、經(jīng)濟濟技術(shù)政策策、國民經(jīng)經(jīng)濟和社會會發(fā)展長遠(yuǎn)遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)區(qū)域規(guī)劃，，以及城市市所在地區(qū)區(qū)的自然條條件、歷史史情況、現(xiàn)現(xiàn)狀特點和和建設(shè)條件件，布置城城鎮(zhèn)體系，，合理確定定城市在規(guī)規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟和社會會發(fā)展的目目標(biāo)，確定定城市的性性質(zhì)、規(guī)模模和布局，，統(tǒng)一規(guī)劃劃，合理利利用城市土土地，綜合合部署城市市經(jīng)濟、文文化、公用用事業(yè)及戰(zhàn)戰(zhàn)備等各項項建設(shè)，保保證城市有有秩序地、、協(xié)調(diào)地發(fā)發(fā)展。18二、城市規(guī)規(guī)劃及其與與其他規(guī)劃劃的關(guān)系（一）城市市規(guī)劃的層層次按照《中華人民共共和國城市市規(guī)劃法》的規(guī)定，城城市規(guī)劃一一般分為總總體規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)劃劃兩個階段段。大中城市為為了進一步步控制和確確定不同地地段的土地地用途、范范圍和容量量，協(xié)調(diào)各各項基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共共設(shè)施建設(shè)設(shè)，在總體體規(guī)劃基礎(chǔ)礎(chǔ)上，可以以編制分區(qū)區(qū)規(guī)劃。隨著城市建建設(shè)的發(fā)展展和對城市市規(guī)劃要求求的提高，，部分城市市已經(jīng)開始始在市中心心地區(qū)、舊舊城改造地地區(qū)、近期期發(fā)展地區(qū)區(qū)及其他經(jīng)經(jīng)確定的重重點發(fā)展地地區(qū)全面開開展法定圖圖則的編制制工作，以以彌補原有有各規(guī)劃階階段之間的的銜接不足足，促進城城市規(guī)劃由由定性向定定量發(fā)展，，加強規(guī)劃劃的科學(xué)性性、規(guī)范性性和法制性性。城市規(guī)劃開開始向3個階段和5個層次的規(guī)規(guī)劃體系轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，即城城市總體規(guī)規(guī)劃和次區(qū)區(qū)域規(guī)劃；；分區(qū)規(guī)劃劃、法定圖圖則和詳細(xì)細(xì)藍(lán)圖。19（二）城市市規(guī)劃的內(nèi)內(nèi)容城市總體規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容包括括：城市的的性質(zhì)、發(fā)發(fā)展目標(biāo)和和發(fā)展規(guī)模模，城市主主要建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和定額額指標(biāo)，城城市建設(shè)用用地布局、、功能分區(qū)區(qū)和各項建建設(shè)的總部部署，城市市綜合交通通體系和河河湖、綠地地系統(tǒng)，各各項專業(yè)規(guī)規(guī)劃和近期期建設(shè)規(guī)劃劃。城市詳細(xì)規(guī)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)在城市市總體規(guī)劃劃或者分區(qū)區(qū)規(guī)劃的基基礎(chǔ)上，對對城市近期期建設(shè)區(qū)域域內(nèi)各項建建設(shè)作出具具體規(guī)劃。。其內(nèi)容包包括：規(guī)劃劃地段各項項建設(shè)的具具體用地范范圍、建筑筑密度和高高度等控制制指標(biāo)，總總平面布置置、工程管管線綜合規(guī)規(guī)劃和豎向向規(guī)劃。20（三）城城市規(guī)劃劃的動態(tài)態(tài)變化城市總體體規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)規(guī)劃在實實施過程程中會有有所變化化，有時時甚至有有很大變變化。開開發(fā)商要要密切注注意這種種變化及及可能的的趨向，，并作為為自己開開發(fā)決策策的重要要依據(jù)。。由于開發(fā)發(fā)過程本本身也是是動態(tài)的的，即某某項目開開發(fā)可能能會導(dǎo)致致相鄰地地段的開開發(fā)。21（四）城城市規(guī)劃劃和其他他規(guī)劃的的關(guān)系城市總體體規(guī)劃應(yīng)應(yīng)當(dāng)和國國土規(guī)劃劃、區(qū)域域規(guī)劃、、江河流流域規(guī)劃劃、土地地利用總總體規(guī)劃劃相協(xié)調(diào)調(diào)。22三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中的規(guī)劃劃管理（一）土土地出讓讓過程中中的規(guī)劃劃管理出讓城市市國有土土地使用用權(quán)，在在出讓前前應(yīng)當(dāng)制制定控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。。出讓的地地塊，必必須具有有城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門提出出的規(guī)劃劃設(shè)計條條件及附附圖?！兑?guī)劃設(shè)計計條件通通知書》及其附圖圖或《審定設(shè)計計方案通通知書》及其附圖圖，是城城市國有有土地使使用權(quán)出出讓合同同的重要要附件，，不得隨隨意變更更。確需變更更的，必必須經(jīng)城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門批準(zhǔn)。。土地使使用權(quán)受受讓方在在辦理(建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證)時，必須須持有城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門提供的的具有規(guī)規(guī)劃設(shè)計計條件及及附圖的的土地出出讓合同同。取得《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》后，方可可辦理土土地使用用權(quán)權(quán)屬屬證明。。23（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中的規(guī)規(guī)劃管理理房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中的規(guī)規(guī)劃管理理主要體體現(xiàn)在：：開發(fā)項項目的選選址、定定點審批批，核發(fā)發(fā)《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》及規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件件，規(guī)劃劃方案及及初步設(shè)設(shè)計審批批以及核核發(fā)《建筑工程程規(guī)劃許許可證》等。在不同階階段，規(guī)規(guī)劃管理理有其不不同的具具體內(nèi)容容。1．開發(fā)項項目選址址、定點點審批階階段。開發(fā)商首首先必須須持計委委批準(zhǔn)立立項文件件、開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位或其其主管部部門申請請用地的的函件、、工程情情祝簡要要說明和和選址要要求、擬擬建方案案、開發(fā)發(fā)項目意意向位置置的1/2000或1/500地形圖及及其他相相關(guān)材料料，向城城市規(guī)劃劃管理部部門提出出開發(fā)項項目選址址、定點點申請，，由城市市規(guī)劃管管理部門門審核后后向城市市土地管管理部門門等發(fā)征征詢意見見表。開發(fā)商請請有關(guān)部部門填好好征詢意意見表后后，持該該征詢意意見表、、征地和和安置補補償方案案及經(jīng)城城市土地地管理部部門蓋章章的征地地協(xié)議、、項目初初步設(shè)計計方案、、批準(zhǔn)的的總平面面布置圖圖或建設(shè)設(shè)用地圖圖，報城城市規(guī)劃劃管理部部門審核核后，由由城市規(guī)規(guī)劃管理理部門下下發(fā)《選址規(guī)劃劃意見通通知書》。242．申請《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》階段。開發(fā)商持持城市計計劃管理理部門批批準(zhǔn)征用用土地的的計劃任任務(wù)書、、市政府府批準(zhǔn)征征用農(nóng)田田的文件件(使用城市市國有土土地時，，需持城城市土地地管理部部門的拆拆遷安置置意見)、1/2000或1/500的地形圖圖、《選址規(guī)劃劃意見通通知書》、要求取取得的有有關(guān)協(xié)議議與函件件及其他他相關(guān)資資料，向向城市規(guī)規(guī)劃管理理部門提提出申請請。經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃管理理部門審審核后頒頒發(fā)《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》?！督ㄔO(shè)用地地規(guī)劃許許可證》主要規(guī)定定了用地地性質(zhì)、、位置和和界限。。253．規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件件審批階階段。開發(fā)商需需持城市市計劃管管理部門門批準(zhǔn)的的計劃任任務(wù)書、、開發(fā)商商對擬建建項目的的說明、、擬建方方案示意意圖、地地形圖(單位建筑筑1/500，居居住住區(qū)區(qū)1/2000，其其中中一一份份畫畫出出用用地地范范圍圍)和設(shè)設(shè)計計單單位位提提供供的的控控制制性性規(guī)規(guī)劃劃方方案案及及其其他他相相關(guān)關(guān)資資料料，，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出申申請請，，經(jīng)經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門審審核核后后，，下下達(dá)達(dá)《規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計條條件件通通知知書書》及用用地地紅紅線線圖圖。?！兑?guī)劃劃設(shè)設(shè)計計條條件件通通知知書書》主要要規(guī)規(guī)定定了了征征地地面面積積、、規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積、、總總建建筑筑面面積積、、容容積積率率、、建建筑筑密密度度、、綠綠化化率率、、建建筑筑后后退退紅紅線線距距離離、、建建筑筑控控制制高高度度和和停停車車位位個個數(shù)數(shù)等等。。264．設(shè)設(shè)計計方方案案審審批批階階段段。。開發(fā)發(fā)商商應(yīng)應(yīng)首首先先委委托托有有規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計資資格格的的設(shè)設(shè)計計機機構(gòu)構(gòu)完完成成不不少少于于兩兩個個方方案案的的設(shè)設(shè)計計，，然然后后持持設(shè)設(shè)計計方方案案報報審審表表、、項項目目各各設(shè)設(shè)計計方方案案的的總總平平面面圖圖(單位位建建筑筑1/500、居居住住區(qū)區(qū)1/2000，其其中中一一份份畫畫出出用用地地范范圍圍)、各各層層平平立立剖剖面面圖圖、、街街景景立立面面圖圖等等(1/100或1/200)、方方案案說說明明書書及及其其他他相相關(guān)關(guān)資資料料，，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出設(shè)設(shè)計計方方案案審審批批申申請請；；城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門接接此此申申請請后后協(xié)協(xié)同同其其他他有有關(guān)關(guān)單單位位審審查查該該詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案并并提提出出修修改改或或調(diào)調(diào)整整意意見見。。開發(fā)發(fā)商商根根據(jù)據(jù)審審查查意意見見對對設(shè)設(shè)計計方方案案進進行行調(diào)調(diào)整整修修改改，，再再報報城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門審審批批。。審審批批通通過過后后由由城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門簽簽發(fā)發(fā)《規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案審審批批通通知知書書》。275．申申請請《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》階段段。。開發(fā)發(fā)商商需需持持由由城城市市建建設(shè)設(shè)主主管管部部門門下下發(fā)發(fā)的的年年度度施施工工任任務(wù)務(wù)批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件、、工工程程施施工工圖圖紙紙、、工工程程檔檔案案保保證證金金證證明明、、其其他他行行政政主主管管部部門門審審查查意意見見和和要要求求取取得得的的有有關(guān)關(guān)協(xié)協(xié)議議(如使使用用水水、、電電、、煤煤氣氣、、熱熱力力等等的的協(xié)協(xié)議議)，向向城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門提提出出申申請請；；城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門接接此此申申請請后后，，將將負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)主主持持召召開開市市政政配配合合會會，，組組織織有有關(guān)關(guān)單單位位進進行行綜綜合合圖圖會會簽簽等等工工作作，，最最后后簽簽發(fā)發(fā)《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》。286．竣竣工工驗驗收收階階段段。。開發(fā)發(fā)項項目目竣竣工工后后，，城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門門將將參參與與項項目目的的竣竣工工驗驗收收工工作作，，以以檢檢查查項項目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)過過程程中中有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)劃劃要要求求是是否否得得到到遵遵守守，，配配套套建建設(shè)設(shè)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施和和公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施是是否否已已同同期期建建設(shè)設(shè)完完畢畢等等。。29第四四節(jié)節(jié)政政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的干干預(yù)預(yù)一、、政政府府制制定定干干預(yù)預(yù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場政政策策的的原原則則政府府政政策策應(yīng)應(yīng)具具有有的的共共同同特特征征是是：：公公平平、、效效率率、、連連續(xù)續(xù)、、系系統(tǒng)統(tǒng)、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)、、前前瞻瞻性性和和引引導(dǎo)導(dǎo)性性。。由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)特特殊殊的的空空間間固固定定性性、、價價值值昂昂貴貴性性和和使使用用耐耐久久性性，，對對干干預(yù)預(yù)其其發(fā)發(fā)展展的的政政策策也也具具有有相相應(yīng)應(yīng)的的特特殊殊原原則則。。30（一一））目目標(biāo)標(biāo)的的確確定定性性1．使使存存量量房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資源源得得到到最最有有效效的的使使用用。。2．保保證證為為各各類類生生產(chǎn)產(chǎn)生生活活需需要要提提供供適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡娜肴胱∽】湛臻g間。。3．引引導(dǎo)導(dǎo)新新建建項項目目的的位位置置選選擇擇。。4．滿滿足足特特殊殊群群體體的的需需要要。。（二二））政政策策的的連連續(xù)續(xù)性性與與協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)性性1．要要體體現(xiàn)現(xiàn)新新舊舊政政策策的的銜銜接接。。2．要要體體現(xiàn)現(xiàn)與與相相關(guān)關(guān)政政策策的的銜銜接接配配套套。。3．應(yīng)應(yīng)體體現(xiàn)現(xiàn)多多元元性性與與系系統(tǒng)統(tǒng)性性的的統(tǒng)統(tǒng)一一。。31（三））政策策的針針對性性和導(dǎo)導(dǎo)向性性政府除除了制制定宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策外外，還還必須須針對對不同同類型型物業(yè)業(yè)的供供給、、分配配和消消費途途徑，，制定定具有有針對對性的的具體體政策策。同時，，這種種政策策還要要有明明確的的導(dǎo)向向性，，以幫幫助市市場的的參與與者準(zhǔn)準(zhǔn)確把把握自自己的的行為為取向向。（四））政策策的公公平性性和效效率政府制制定政政策的的原則則是：：既要要通過過資源源和利利益的的公平平分配配來維維持社社會的的穩(wěn)定定，又又要通通過資資源的的優(yōu)化化配置置來推推動社社會的的進步步和發(fā)發(fā)展。。32二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的宏宏觀調(diào)調(diào)控(一)土地供供應(yīng)計計劃的的調(diào)控控政府作作為國國有土土地所所有者者，對對土地地一級級市場場實行行壟斷斷經(jīng)營營，應(yīng)應(yīng)通過過制定定和調(diào)調(diào)整年年度土土地開開發(fā)供供應(yīng)計計劃來來調(diào)控控整個個房地地產(chǎn)市市場的的發(fā)展展。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對對土地地的需需求往往往有有一定定的盲盲目性性，在在產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策和市市場需需求等等方面面需要要政府府來引引導(dǎo)。。房地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展需需要建建立一一個有有序的的競爭爭和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)向，，而年年度土土地開開發(fā)供供應(yīng)計計劃正正是體體現(xiàn)了了這一一管理理意圖圖?？茖W(xué)的的土地地供應(yīng)應(yīng)計劃劃應(yīng)與與總體體規(guī)劃劃相協(xié)協(xié)調(diào)，，有足足夠的的彈性性，能能夠?qū)κ袌鰣鲂盘柼栕鞒龀鲮`敏敏的反反應(yīng)。。土地地供應(yīng)應(yīng)計劃劃應(yīng)是是公開開的，，因為為透明明的土土地供供應(yīng)信信息，，是避避免盲盲目競競爭的的重要要條件件。實施土土地供供應(yīng)計計劃宏宏觀調(diào)調(diào)控的的必要要條件件，是是政府府擁有有足夠夠的土土地儲儲備。。盡量減減少用用地單單位的的土地地存量量，也也是增增強土土地供供應(yīng)計計劃