房地產(chǎn)基礎(chǔ)及開發(fā)流程培訓(xùn)（PPT）

-感謝謝聆聆聽聽-房地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)及及開開發(fā)發(fā)流流程程培培訓(xùn)訓(xùn)中國國土土地地制制度度概念念科科普普PART1：房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基本本概概念念中國國土土地地制制度度：：土土地地所所有有權(quán)權(quán)定定義義社會主義公有制全民所有制（國有土地）:土地屬于國家集體所有制（集體土地）:土地屬于集體；集體體土土地地使使用用權(quán)權(quán)不得得出讓讓、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或者者出租租用于于非非農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)土地地所所有有權(quán)權(quán)：：指土土地地所所有有者者在在法法律律規(guī)規(guī)定定的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，對對其其擁擁有有的的土土地地享享有有占有有、、使使用用、、收收益益和和處處分分的權(quán)權(quán)利利；；土地地所所有有權(quán)權(quán)可可分分為為：：國有土土地和和集體體土地地；土地使用者國家土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓由國家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

中國土土地制制度：：國有有土地地使用用權(quán)出出讓招標方方式（（提出出底價價，公公開招招標））拍賣方方式（（價高高者竟竟得））；協(xié)議方方式（（如200—250萬/畝）掛牌方方式（（發(fā)布布掛牌牌公告告，根根據(jù)掛掛牌期期限截截止時時的出出價結(jié)結(jié)果確確定土土地使使用人人。））一般而而言，，國有有土地地不可可以自自由買買賣，，只能能通過過正規(guī)規(guī)渠道道交易易；房地產(chǎn)產(chǎn)定義義用地面面積、、建筑筑面積積容積率率綠化率率建筑密密度塔樓用地紅紅線建筑紅紅線道路紅紅線低層多層高層超高層層概念科科普房地產(chǎn)產(chǎn)定義義：房產(chǎn)和和地產(chǎn)產(chǎn)的總總稱（（又被被稱為為不動動產(chǎn)））。是是指土土地、、建筑筑物及及固著著在土土地、、建筑筑物上上不可可分離離的部部分及及其附附帶的的各種種權(quán)益（（權(quán)益益：使使用、、收益益、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓））。有三種種存在在形態(tài)態(tài)：即土地地、、建筑筑物、、房地地合一一。地產(chǎn)房產(chǎn)房地合一概念科科普1：房地地產(chǎn)定定義用地面面積：：建筑或或建筑筑群實實際占占用的的土地地面積積，包括括室外外工程程(如綠化化、道道路、、停車車場等等)的面積積，其其形狀狀和大大小由由用地地紅線線加以以控制制。建筑面面積：：總建筑筑面積積是指指小區(qū)區(qū)內(nèi)住住宅、、公建建、人人防地地下室室面積積總和和。概念科科普2：用地地面積積、建建筑面面積時代mall項目的的用地地和占占地面面積是是多少少呢？？容積率=用地面積地上總建筑面積概念科科普3：容積積率算容積積率時時，地地下車車庫等等地下建建面是是不計計容的；容積率率越高高，單位位土地地成本本越低低，房屋成成本越越低。容積率率越低低，舒適度度相對對越高高。地下建建面是是不計計容江湖傳傳言，，看圖圖就懂懂了舉個栗子概念科科普4：綠化化率概念科科普4：綠化化率綠化越越高業(yè)主：：居住住越舒舒適開發(fā)商商：用用于回回收資資金的的面積積就越越少綠化率率一般般不得得低于于30%；40%左右能能保證證居住住舒適適；大于50%就能稱稱為公公園；；建筑密度＝建筑基底總面積建設(shè)用地總面積一塊地地為10000平方米米，其其中建建筑底底層面面積3000平方米米，這這塊用用地的的建筑筑密度度就是是3000/10000=30%。建筑密密度一一般不不會超超過40%-50%，用地地中還還需要要留出出部分分面積積用作作道路路、綠綠化、、廣場場、停停車場場等。。舉個栗子概念科科普5：建筑筑密度度形式：：主要是是指以以共用用樓梯梯、電電梯為為核心心布置置多層層住房房的高高層住住宅。。通俗的的說，，塔樓樓以電電梯、、樓梯梯為布布局核核心，，上到到樓層層之后后，向向四面面走可可以直直接進進入戶戶內(nèi)。?；拘涡问剑海簜鹘y(tǒng)的的塔樓樓形式式有十字形形、井字型和品型塔樓。。概念科科普6：塔樓樓優(yōu)點：：建筑密密度較較高，，故房房價相相對較較低；；結(jié)構(gòu)強強度高高，抗抗震性性好；；居高望望遠，，視野野開闊闊形式：：板式樓樓是樓樓盤布布局的的一種種形式式，特特點是是每戶戶住宅宅都能能夠南北相相通，從外外觀看看，板板樓建建筑的的長度度明顯顯大于于寬度度。兩種類類型：1.長走廊廊式的的，各各住戶戶靠長長走廊廊連在在一起起；2.單元式式拼接接，若若干個個單元元連在在一起起就拼拼成一一個板板樓，，我們們常見見的單單元住住宅就就是屬屬于這這種。。概念科科普7：板式式樓優(yōu)點：：1.節(jié)約土土地資資源，，房價價較低低。2.戶內(nèi)分分隔墻墻基本本都可可以拆拆改，，便于于改造造。3.結(jié)構(gòu)強強度高高，抗抗震性性好。。4.居高望望遠，，視野野開闊闊。用地紅紅線道路紅紅線經(jīng)城市市規(guī)劃劃行政政主管管部門門依法法確認認的建建設(shè)用用地范范圍邊邊界線線。道路用用地和和兩側(cè)側(cè)建筑筑用地地的分分界線線，紅紅線內(nèi)內(nèi)包括括車行行道、、步行行道、、綠化化帶和和分隔隔帶。。寬度度根據(jù)據(jù)要求求變化化，以以滿足足交通通、綠綠化、、通風(fēng)風(fēng)日照照、建建筑景景況和和地下下管線線的要要求。。建筑紅紅線建筑紅紅線是是指建建筑物物的外外立面面所不不能超超出的的界線線。建建筑紅紅線可可與道道路紅紅線重重合,一般在在新城城市中中常使使建筑筑紅線線退于于道路路紅線線之后后,以便騰騰出用用地,改善或或美化化環(huán)境境,取得良良好的的效果果。概念科科普8：用地地、建建筑、、道路路紅線線概念科科普7：低層層、多多層、、高層層、超超高層層低層建建筑多層建建筑超高層層高層建建筑高度小小于或或等于于10米的建建筑。。高度大大于10米，小小于或或等于于24米的建建筑。。高度大大于24米的建建筑。。高度超超過100m的為超超高層層建筑筑；35超高層……181716151413高層12111098765多層432低層1低層：：小于10m超高層層：高高度超超過100m高層：：高度度大于于24m多層：：大于于10m，小于于24mPART2：房地地產(chǎn)市市場房產(chǎn)分分類地產(chǎn)項項目類類型基本物物業(yè)類類型：：房產(chǎn)產(chǎn)分類類酒店商鋪住宅公寓寫字樓按照功功能用用途：：居住用用房（（住宅宅、公公寓等等）商業(yè)用用房（（商鋪鋪、酒酒店等等）辦公用用房（（寫字字樓））工業(yè)用用房（（研發(fā)發(fā)樓、、廠房房、倉倉庫））其他（（行政政用房房、教教育用用房等等）；；住宅商鋪公寓寫字樓樓按檔次次分：：超甲甲級寫寫字樓樓、甲甲級寫寫字樓樓、乙乙級寫寫字樓樓用地性性質(zhì)分分：商商務(wù)辦辦公樓樓、研研發(fā)用用房、、生產(chǎn)產(chǎn)用房房住宅按按照高高度分分：低低層、、小高高層、、高層層和超超高層層等住宅按按照容容積率率分：：別墅墅、洋洋房、、高層層公寓（（屬于于特殊殊的住住宅形形式））：居住式式公寓寓、商商務(wù)公公寓、、酒店店式公公寓等等按照類類型：：住宅宅底商商、商商業(yè)街街、購購物中中心、、專業(yè)業(yè)市場場等酒店按照用用途：：商業(yè)業(yè)性酒酒店、、度假假型酒酒店、、經(jīng)濟濟型酒酒店等等基本物物業(yè)類類型：：物業(yè)業(yè)類型型細分分一般而而言，，每類類房產(chǎn)產(chǎn)都有有很多多的細細分，，根據(jù)據(jù)劃分分的維維度不不同，，有不不同的的劃分分方法法；本本報告告就講講一些些簡單單的概概念幫幫助大大家理理解；；住宅、公寓寓傻傻傻分不不清楚？？公寓：：一般般為商業(yè)用用地住宅：：住宅建建設(shè)用用地住宅公公寓差差異：：用地地性質(zhì)質(zhì)問題題居住用地：70年工業(yè)用地：40年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年P(guān)S：由于于用地地性質(zhì)質(zhì)不同同，公寓水水電費費按商商用標標準計計算，，住宅宅水電電費按按民用用標準準計算算。（這這樣說說來，，公寓寓的水水電必必然會會貴一一些哦哦）公寓：：不能落落戶、、無學(xué)學(xué)位住宅：：可以落落戶，，且有有學(xué)位位住宅公公寓差差異：：落戶戶學(xué)位位問題題PS：一般般而言言，住住宅不不僅可可以落落戶還還享有有學(xué)區(qū)區(qū)房政政策，，但是是商業(yè)業(yè)性質(zhì)質(zhì)的公公寓房房，卻卻不能能落戶戶和享享有學(xué)學(xué)位。。公寓：：首付付50%住宅：：首付付30%PS：一般般KFS宣傳的的0首付，，一成成首付付等宣宣傳，，其實實質(zhì)也也是首首付30-50%，只是是一種種KFS自己補補貼資資金的的促銷銷行為為。住宅公公寓差差異：：首付付比例例問題題公寓：：產(chǎn)權(quán)40年住宅：：產(chǎn)權(quán)權(quán)70年由于土土地歸歸國家家所有有，因因此，，業(yè)主主購房房后，，所擁擁有的的是房房產(chǎn)的的所有有權(quán)及及該房房產(chǎn)所所占的的土地地使用用權(quán)。。我們常常說的的40/70年產(chǎn)權(quán)權(quán)，指指的是是土地的的使用用權(quán)為為70年。也就就是說說：即即使年年限到到期了了，只只要補補繳地地價后后這房房子還還是可可以繼繼續(xù)使使用。。住宅公公寓差差異：：產(chǎn)權(quán)權(quán)年限限問題題除此之之外對于日日照、、購買買政策策、交交易稅稅費都都要不不同的的規(guī)定定；一般而而言，，如果果考慮慮交通通、生生活配配套及及教育育等因因素，，居住住當然然更加加劃算算，但但是投投資的的另當當別論論。住宅公公寓差差異：：其他他相關(guān)關(guān)問題題商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)……地產(chǎn)項項目主主要分分類地產(chǎn)項項目類類型：：項目目分類類目前，，大多多項目目都不不是以以住宅宅、寫寫字樓樓、商商業(yè)等等單一一物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)，而是多多種物物業(yè)的的組合合；地產(chǎn)項項目一一般而而言是是以項目目的核核心業(yè)業(yè)態(tài)作作為劃劃分依依據(jù)。比如：：以商商業(yè)為為主導(dǎo)導(dǎo)的項項目，，則被被認知知為商商業(yè)地地產(chǎn)，，以住住宅為為主導(dǎo)導(dǎo)的業(yè)業(yè)態(tài)，，被認認知為為住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)，以以產(chǎn)業(yè)業(yè)園和和工業(yè)業(yè)園為為主的的，則則被認認知為為產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)……地產(chǎn)項項目類類型地產(chǎn)類型如如何界定？？地產(chǎn)項項目類類型：：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)定義：：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)顧名思思義，，以以商業(yè)業(yè)用途途為主主的地地產(chǎn)，，故又又名做做商鋪鋪地產(chǎn)產(chǎn)。商業(yè)地地產(chǎn)一一般以以商業(yè)業(yè)（購購物中中心、、領(lǐng)里里中心心、商商業(yè)街街等））、寫寫字樓樓、酒酒店等等商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)為主主，輔輔以住住宅、、公寓寓等，，以區(qū)區(qū)別于于以居居住功功能為為主的的住宅宅房地地產(chǎn)，，以工工業(yè)生生產(chǎn)功功能為為主的的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)等。。一般而而言，寫字字樓的的用地地性質(zhì)質(zhì)為商商業(yè)性性質(zhì)，，所以以也被被歸類類于商商業(yè)地地產(chǎn)的的范疇疇。萬達廣場華潤萬象城地產(chǎn)項項目類類型：：旅游游地產(chǎn)產(chǎn)定義：：即旅游游房地地產(chǎn)，，就是是以旅游游、休休閑、、度假假人群群為目目標、、為最最終消消費者者的物物業(yè)形形式。旅游地地產(chǎn)包包括：：休閑度度假村村、運運動村村、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒酒店、、高爾爾夫度度假村村、風(fēng)風(fēng)景名名勝度度假村村、海海景住住宅、、民俗俗度假假村，，所有有這些些以旅旅游、、休閑閑度假假為主主題的的置業(yè)業(yè)，可可稱為為旅游游地產(chǎn)產(chǎn)。迪斯尼萬達文化旅游城利川土家紅公社地產(chǎn)項項目類類型：：產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)：：是指以以產(chǎn)業(yè)業(yè)為依依托，，地產(chǎn)產(chǎn)為載載體，，以工工業(yè)樓樓宇、、高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)研究究與發(fā)發(fā)展用用房、、生態(tài)態(tài)寫字字樓為為主要要開發(fā)發(fā)對象象，綜綜合開開發(fā)、、集約約化經(jīng)經(jīng)營的的多功功能綜綜合性性產(chǎn)業(yè)業(yè)商服服地產(chǎn)產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)的的形態(tài)態(tài)：城市新新區(qū)、、城市市副中中心、、都市市型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園、大大學(xué)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)、、創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)園、、媒體體產(chǎn)業(yè)業(yè)園等等。和寫字樓樓的區(qū)區(qū)別：：最主要要差別別是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)的的用地地性質(zhì)質(zhì)為工工業(yè)用用地（（M），而而寫字字樓的的用地地性質(zhì)質(zhì)為商商業(yè)（C），除此之之外，，對于于建筑筑層高，，標準準層層層高，，里面面以及及購買買企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)都有有不同同要求求。深圳高新園：研發(fā)李朗珠寶產(chǎn)業(yè)園：研發(fā)+生產(chǎn)富士康：生產(chǎn)項目性性質(zhì)：：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品類型型：購物中中心+專業(yè)市市場+住宅+寫字樓樓時代mall半島國際夷城客?；诡D創(chuàng)投項目性性質(zhì)：：旅游游地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品類型型：項目性性質(zhì)：：辦公公地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品類型型：寫字樓樓+底商項目性性質(zhì)：：住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品類類型：：住宅+底商地產(chǎn)項項目類類型PART3：房地地產(chǎn)開發(fā)流流程項目前前期階階段項目實實施階階段34項目論論證土地獲獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計計項目開開工樣板區(qū)區(qū)開放放項目開盤項目前前期階階段項目前前期階階段節(jié)節(jié)點35完成標標志：：1、項目目可行行性研研究報報告（（公司司）2、國有有土地地使用用權(quán)證證（國國土局局）3、建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證（（規(guī)劃劃局））項目前前期階階段項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤36項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標標志：：項目定定位報報告（（公司司）控制要要點：：通過市市場調(diào)調(diào)查，，項目目地塊塊的優(yōu)優(yōu)區(qū)域域環(huán)境境分析析，結(jié)結(jié)合企企業(yè)自自身資資源優(yōu)優(yōu)勢，，確定定開發(fā)發(fā)項目目的物物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，界定定和研研究目目標客客戶群群體，，挖掘掘和分分析目目標客客戶群群體的的現(xiàn)實實需求求和潛潛在需需求，，運用用創(chuàng)造造性思思維對對項目目進行行市場場定位位，擬擬定初初步開開發(fā)方方案，，進行行投資資風(fēng)險險收益益分析析，整整合企企業(yè)資資源，，決定定最終終開發(fā)發(fā)方案案和開開發(fā)模模式。。項目前前期階階段37項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要內(nèi)內(nèi)容：：1、市場場定位位、客客戶定定位、、產(chǎn)品品定位位、價價格定定位2、經(jīng)濟濟測算算3、項目目發(fā)展展報告告：開開發(fā)計計劃、、項目目考核核指標標初定定、資資金流流項目前前期階階段38項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標標志：：1、建筑筑方案案設(shè)計計通過過（公公司））2、方案案文本本報規(guī)規(guī)通過過（規(guī)規(guī)劃局局）3、項目目投資資概算算（公公司））項目前前期階階段39項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤控制要要點：：1、項目目資源源利用用最大大化；；2、項目目成本本得到到有效效的控控制3、確保保項目目高效效科學(xué)學(xué)的施施工。。主要風(fēng)風(fēng)險：：方案設(shè)設(shè)計質(zhì)質(zhì)量把把控、、設(shè)計計單位位履約約能力力項目前前期階階段40項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標標志：：1、施工工圖最最終藍藍圖完完成（（公司司）2、建筑筑工程程規(guī)劃劃許可可證（（規(guī)劃劃局））3、目標標成本本審核核通過過（公公司））4、項目目預(yù)算算審核核通過過（公公司））項目前前期階階段41項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要流流程：：方案設(shè)設(shè)計施工總平圖單體圖全套藍圖目標成本項目預(yù)算總平審查規(guī)委會召開規(guī)劃放驗線單體審查建筑工程規(guī)劃許可證項目前前期階階段42項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標標志：：1、建筑筑工程程施工工許可可證（（建設(shè)設(shè)局））2、項目目開工工（公公司））3、樣板板區(qū)開開放（（公司司）項目前前期階階段43項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要流流程：：1、項目目開工工施工總平圖建筑工程規(guī)劃許可證開挖圖全套藍圖圖審?fù)ㄖ獣偘⒈O(jiān)理單位招投標安監(jiān)備案質(zhì)監(jiān)備案消防審查等施工許可證土地移交場地打圍三通一平基礎(chǔ)開挖護壁施工項目開工項目前前期階階段項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要流流程：：2、樣板板區(qū)開開放樣板區(qū)選址確定樣板區(qū)方案設(shè)計樣板區(qū)單位確定樣板區(qū)開放樣板區(qū)實施交付驗收項目前前期階階段45項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標標志：：1、預(yù)售售許可可證（（房管管局））2、項目目亮相相（公公司））3、項目目開盤盤（公公司））項目前前期階階段46項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤預(yù)售許許可證證辦理理所需需資料料企業(yè)營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照企業(yè)資資質(zhì)證證書國有土土地使使用權(quán)權(quán)證建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證年度投投資計計劃建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證建設(shè)工工程施施工許許可證證公用基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配配套證證明前期物物業(yè)備備案證證明形象進進度達達到預(yù)預(yù)售條條件房屋面面積預(yù)預(yù)測報報告商品房房網(wǎng)上上銷售售數(shù)據(jù)據(jù)錄入入合格格證明明銀行監(jiān)監(jiān)管協(xié)協(xié)議項目總總平面面圖項目前前期階階段47項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤確定推推盤策策略確定外外部資資源確定項項目推推廣定定位確定項項目核核心識識別系系統(tǒng)項目亮亮相準備銷銷售道道具準備聯(lián)聯(lián)動工工具確定項項目亮亮相方方案意向客客戶簽簽約項目前前期階階段48項目論證土地獲取項目定位方案設(shè)計施工圖設(shè)計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤銷售內(nèi)內(nèi)部資資料準準備客戶積積累價格體體系確確定交付標標準確確定項目開盤盤合同準備備銷售道具具準備銀行協(xié)議議簽訂媒體推介介項目前期期階段49項目前期期階段小小結(jié)項目前期期階段小小結(jié)：核心工作作：項目定位位、方案案設(shè)計、、預(yù)售許許可證獲獲取關(guān)鍵性節(jié)節(jié)點：五證的獲獲取、樣樣板區(qū)開開放最主要影影響因素素：1、拆遷影影響項目目啟動時時間；2、定位報報告、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計質(zhì)量導(dǎo)導(dǎo)致工作作出現(xiàn)反反復(fù)；3、報規(guī)報報建工作作推進緩緩慢；4、設(shè)計單單位履約約能力。。50項目實施施階段項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀觀施工完完成規(guī)劃驗收內(nèi)控交房項目實施施階段項目目全全過過程程營營銷銷項目前期期階段節(jié)節(jié)點51主體施工抹灰及地面找平層移交二裝施工單位安裝設(shè)備招標確定機電設(shè)備安裝單位安裝施工二裝設(shè)計確定二裝施工單位二裝施工項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀施工完成規(guī)劃驗收內(nèi)控交房外立面深深化設(shè)計計確定外立立面施工工單位外裝施工工外墻拆架架景觀設(shè)計確定景觀施工單位景觀施工竣工驗收項目實施施階段52項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀施工完成規(guī)劃驗收內(nèi)控交房完成標志志：1、主體結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂（項目目部）2、項目主主體驗收收（質(zhì)監(jiān)監(jiān)站）主要