集團工程質(zhì)量管理制度

質(zhì)量治理制度總則第一條目的：本制度流程的制定是為了適應集團新的治理模式，進一步明確集團內(nèi)部各單位對工程施工質(zhì)量的責任，強化工程質(zhì)量治理，滿足“工程質(zhì)量全面符合設計及國家有關技術規(guī)程、規(guī)范的要求；努力創(chuàng)建省級（相當于省級）以上的建筑工程獎項；單位（個、項）工程建設行政主管部門一次驗收合格率達到100%；產(chǎn)品維修率不大于5%；顧客中意率達到95%以上”的目標而設置。分則第二條職責一、集團工程治理部：在集團工程分管領導的指導下，負責全集團各建設項目工程質(zhì)量治理。包括：定期或不定期對各項目工程質(zhì)量進行檢查；參與地產(chǎn)公司組織的開盤、交房驗收點評；制定質(zhì)量治理相關制度條文等。二、設計治理部門：負責與設計單位、工程部等部門對設計圖紙等相關資料的聯(lián)絡；負責督促設計單位將項目的構造作法落實到圖紙中；為圖紙會審和設計技術交底、樣板效果點評、示范區(qū)和交房區(qū)驗收點評等提供技術支持。三、各地產(chǎn)公司工程部（含質(zhì)量治理組）和質(zhì)量督導員在總經(jīng)理直管下的質(zhì)量督導員和在工程分管領導的領導下，的工程部（含質(zhì)量治理組）：全面負責本公司各建設項目施工圖及技術資料的治理和工程施工質(zhì)量的操縱，確保工程施工質(zhì)量滿足國家、地點相關規(guī)范和施工合同要求。工程系統(tǒng)（含工程部、成本操縱部）共同維護承包商數(shù)據(jù)庫和材料（設備）樣品庫，從源頭上確保工程質(zhì)量的達成。四、物業(yè)治理公司：按照制度規(guī)定對交房物業(yè)提早介入治理，對竣工物業(yè)完成驗收接管和后期治理，并定期向地產(chǎn)公司提供《客戶分析報告》和《物業(yè)質(zhì)量情況報告》。第三條術語項目工程質(zhì)量治理操縱：是指對整個項目各施工時期質(zhì)量進行的分時期操縱和全面實施，以達到各施工時期打算施工質(zhì)量目標。維修：接業(yè)主報事后的第一次維修。維修率：上年度7月1日至本年度6月30日接房業(yè)主在上年度7月1日至本年度126月3130日所維修的戶數(shù)除以上年度7月1日至本年度126月3130日接房的戶數(shù)。返修：維修完成經(jīng)驗收合格后在同一部位發(fā)生同一質(zhì)量問題。返修率（一次性維修不合格者）：返修次數(shù)/維修次數(shù)設計（治理機構（）部門）：指集團規(guī)劃設計部；集團工程治理部負責室內(nèi)裝飾、園林設計治理的處集團工程治理部；重慶地產(chǎn)公司設計開發(fā)部和營銷體驗中心重慶區(qū)域公司設計治理部和營銷體驗中心室內(nèi)裝飾設計；無錫區(qū)域地區(qū)設計治理部；其它公司的設計負責人等。監(jiān)理機構：指社會監(jiān)理和工程部下屬的質(zhì)量治理組。細則第四條質(zhì)量治理機制技術標準修訂集團規(guī)劃設計部、工程治理部負責組織集團標準部品（件）、構造作法、質(zhì)量通病防治措施、工程治理案例等各種技術標準的收集、整理、編制及公布；負責地產(chǎn)公司對應報送的以上相關文件的審核。地產(chǎn)公司工程分管領導負責組織工程部、監(jiān)理機構和設計部等相關部門，在集團版本的基礎上，修編完成各地產(chǎn)公司或項目的相關技術標準，并報集團審批備案?！俄椖抗こ探ㄔO大綱》編審地產(chǎn)公司各項目負責人組織相關人員按照標準目錄（詳附件）編制，并報集團工程治理部審批后實施。圖紙預審、圖紙會審和設計交底設計部門和工程部對施工圖紙的質(zhì)量把關負要緊責任，目的在于有效減少施工過程中的變更和整改，降低返工損失，保證包干價計算的準確性和成本操縱水平。各工程項目負責人必須負責組織招標前的圖紙預審、招標時的答疑和招標后的圖紙會審和設計交底。二次設計治理地產(chǎn)公司工程部負責項目園林、裝飾等設計圖紙完成后的專項和深化設計，即二次設計。工程部在施工圖收到后15日內(nèi)排出二次設計的需求打算，再分時期組織選擇有資質(zhì)的專業(yè)公司進行設計（或自主設計后由有資質(zhì)的設計單位審核蓋章），并負責設計合同的簽訂治理。治理及技術交底為了使施工單位對我司的工程治理體系及技術要求等有深刻的理解，便于今后順利地合作，在施工單位進場后，工程部需組織相關部門和施工單位召開治理交底專題會工程部需組織相關部門和施工單位召開技術交底專題會，對施工單位進行治理交底，開工后還需結合施工進度和工藝要求等對施工單位進行技術交底?！妒┕そM織設計》和《專項施工方案》編審為確保項目施工進度、質(zhì)量、安全文明的順利達成，同時合理操縱成本，要求施工單位必須在項目建設伊始編制《施工組織設計》，并報項目監(jiān)理機構和建設單位審批合格后執(zhí)行。開工后，施工單位還需結合施工進度和工藝要求等編制各種《專項施工方案》，報項目監(jiān)理機構和建設單位審批合格后執(zhí)行。監(jiān)理規(guī)劃和專項監(jiān)理實施細則編審監(jiān)理機構在工程開工前依照項目的實際情況編制《建設工程監(jiān)理規(guī)劃》，并在施工圖設計交底完成后20日內(nèi)結合項目工程實際情況編制完成《監(jiān)理實施細則》，經(jīng)審批合格后用以指導監(jiān)理工作。材料、設備檢驗及治理成本操縱部必須對要緊和涉及觀感的材料（設備）和部品部件實施樣品治理。監(jiān)理機構會同工程部專業(yè)工程師對進場材料設備按照樣板標準檢查接收。每種需按樣品驗收的材料，必須保障樣品庫和工程部現(xiàn)場各有一套樣品。監(jiān)理機構必須組織對進場材料、設備和半成品進行嚴格的驗收，并按照國家現(xiàn)行要求進行取、送樣檢測。若為甲供材料、設備和半成品，則成本操縱部必須到場參與首次驗收。“四新”技術推廣應用集團規(guī)劃設計部、工程治理部和所屬地產(chǎn)公司相關部門在“四新”技術（即新材料、新技術、新工藝、新設備）的推廣和應用上，必須遵循“慎重選擇、少量試用、評估決策”的原則，對“四新”技術進行充分的分析論證后再做試點，實施后對試用效果進行評估，最后才能做出否定或推廣應用的決定。樣板帶路和樣板點評分部（項）工程在大面積施工之前，工程部應依照國家（地點）現(xiàn)行規(guī)范和強制性標準、施工圖和金科集團的技術標準和治理要求，督促施工單位必須實施樣板工程，組織監(jiān)理機構和質(zhì)量督導員進行樣板點評和驗收，驗收合格后才能大面積施工。工序交接和施工成果愛護項目參建各方應在施工過程中合理安排施工順序，并采取有效措施對正在施工和差不多完成的工程成果進行愛護。關于重要分項工程要求總分包單位在交叉施工和工序交接時辦理書面交接手續(xù),后續(xù)施工單位在施工前應對前面施工成果的質(zhì)量標準和自身所需的施工條件提出具體要求,并在工序交接時進行確認。工程變更（洽商）核定（含客戶房屋修改）在施工過程中凡涉及設計更改、施工技術變化、質(zhì)量或效果整改、用戶要求以及合理化建議等等，都必須按照集團規(guī)定的程序出具工程變更單進行審批（凡涉及結構安全和建筑外形、功能等的變更，還應該通過設計單位審查批準），并辦理相應的手續(xù)。質(zhì)量事故處理重（特）大的質(zhì)量事故工程部、監(jiān)理機構應迅速組織處理，防止事態(tài)擴大或造成負面阻礙。事故處理報告須在規(guī)定時限內(nèi)按照權責報送地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理、工程分管領導、集團工程治理部和相關領導進行審核、備案?？⒐ぜ夹g檔案施工單位必須做好隱蔽工程驗收記錄和各項質(zhì)量檢驗記錄，及時繪制竣工圖，基礎分部工程竣工驗收合格后30日歷天內(nèi)完成基礎竣工圖繪制同時各方簽字完善；單位工程竣工預驗收前，收集、整理完成各種工程竣工技術資料，形成真實、完整、規(guī)范的工程竣工技術檔案，提交監(jiān)理機構及工程部審查后，報請城建檔案館進行驗收。工程質(zhì)量檢查、驗收包括：施工質(zhì)量檢查、施工質(zhì)量日常監(jiān)控、隱蔽驗收、外墻淋水試驗、分戶檢驗、專項驗收、竣工驗收、示范區(qū)及交房區(qū)驗收點評等。施工質(zhì)量檢查施工質(zhì)量日常監(jiān)控施工過程中監(jiān)理機構應第一時刻對質(zhì)量動態(tài)做好記錄和收集，并定期向建設單位匯報，地產(chǎn)公司工程部應編制工程月報于每月25日前報集團工程治理部備案，工程治理部定期進行匯總編制工程簡報于OA上公布，以使各級部門掌控和了解工程質(zhì)量動態(tài)并采取操縱措施。隱蔽驗收隱蔽工程施工單位應在自檢合格的基礎上，提早24小時書面通知監(jiān)理工程師，同時將隱蔽記錄及自檢資料交監(jiān)理工程師審核。監(jiān)理機構在接到隱蔽驗收申請后，12小時內(nèi)派專業(yè)工程師進行隱蔽驗收，監(jiān)理工程師應在隱蔽驗收記錄表上簽字，（其中防水、消防、智能化、門窗在各轉序驗收和分項驗收時必須拍攝照片作為驗收附件）未進行隱蔽驗收不能進行下一工序的作業(yè)。外墻淋水試驗單位工程竣工交物管公司之前，必須按要求進行外墻淋水試驗，確保外墻及外墻門、窗不滲漏。在進行淋水試驗時，地產(chǎn)公司工程部、監(jiān)理機構會同物管公司現(xiàn)場檢查并做好記錄備查。分戶檢驗分戶檢驗，即“一戶一驗”，由監(jiān)理機構在工程竣工驗收前，組織施工單位對每一戶住宅及單位工程公共部位進行專門驗收，并在分戶驗收合格后形成驗收會議記錄。幸免了整體驗收和抽檢所造成的遺漏，也就幸免了交付使用后的“扯皮”現(xiàn)象。在國家及地點現(xiàn)行相關規(guī)范、標準、強制性條文的基礎上，結合我司項目工程特點，并站在業(yè)主的角度，將相關施工質(zhì)量、觀感質(zhì)量及使用功能的驗收標準予以整合、補充和完善。專項驗收地產(chǎn)公司工程部于竣工前至少90天組織相關部門召開竣工協(xié)調(diào)會，落實相關驗收工作，并負責配合開發(fā)部對各分項工程進行驗收（包括：消防、規(guī)劃、節(jié)能、環(huán)保、人防、檔案……）竣工驗收工程相關專項驗收和檢測完成，分戶檢驗完成后，由施工單位和所轄地產(chǎn)公司工程部申請質(zhì)量監(jiān)督站驗收。質(zhì)量監(jiān)督站驗收合格后，所轄地產(chǎn)公司工程部負責與施工單位配合質(zhì)量監(jiān)督站形成驗收監(jiān)督報告。驗收監(jiān)督報告轉建設質(zhì)量治理部門后，由所轄地產(chǎn)公司工程部協(xié)助開發(fā)部辦理竣工備案手續(xù)。示范區(qū)及交房區(qū)驗收點評為有效操縱示范區(qū)和交房項目的質(zhì)量品質(zhì)，由集團工程治理部組織驗收小組在示范區(qū)對外展示前和交房項目交房前進行驗收，地產(chǎn)公司安排施工單位按要求整改，以確保展示和交房的效果。除驗收工程質(zhì)量外，還需重點針對觀感、使用功能和相關資料進行檢查驗收。物業(yè)移交及維保物業(yè)移交為了明確物業(yè)維修責任，履行維保協(xié)議地產(chǎn)公司在完成工程竣工驗收后交業(yè)主前，應按集團要求向物管完成移交，并填寫完善《單位（項）工程驗收接管交接表》（詳見附件），物管接管后開始計算質(zhì)保期，并開始履行維保承諾。關于物管用房的移交：在項目通過規(guī)劃驗收，同時物管公司提供設計方案或設計要求后3個月內(nèi)，工程部將裝修完成的物管用房交付物管公司使用。物業(yè)維保、維修質(zhì)保范圍內(nèi)由物管公司督促施工單位維保，質(zhì)保范圍外由物管公司負責維保。（物管公司建立質(zhì)保維修臺帳，同意地產(chǎn)公司的定期檢查）業(yè)主投訴、報事統(tǒng)計分析物業(yè)治理公司必須從物業(yè)治理、業(yè)主需求和社區(qū)服務角度，對集團各開發(fā)物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工質(zhì)量操縱等方面存在的問題于每年的6月25日或12月25日之前提出合理化建議及改進意見，形成物業(yè)質(zhì)量情況報告，以促進新建物業(yè)使用功能合理、建筑良好質(zhì)量。地產(chǎn)公司每季度對物業(yè)治理方面的問題以督促報告形式發(fā)集團營銷治理部。地產(chǎn)公司客服部每月5日前編制完成業(yè)主投訴分析報告，并按專用流程經(jīng)物管公司確認后報集團工程治理部備案。項目工程后評估項目完工后交房后對工程部整個項目工程治理的全過程進行系統(tǒng)地、客觀的評價總結，對比過程中打算目標和達成的結果，從而總結和提煉治理和技術經(jīng)驗，為后期的工程治理提供思路。第五條流程及條文講明技術標準修訂構造做法地產(chǎn)公司工程部必須結合具體地產(chǎn)公司項目的所在地區(qū)特點、具體開發(fā)項目的實際情況和和新項目的第一套施工圖認真進行修訂構造作法，設計負責人必須負責將修訂后的構造作法直接反映到施工圖紙中。構造做法需包含土建、安裝、裝飾、園林各個專業(yè)，在集團版本公布后一月內(nèi)（新項目在施工圖出圖后一月內(nèi)）按項目報送，經(jīng)地產(chǎn)公司工程分管領導、設計分管領導、集團規(guī)劃設計部和工程治理部審批后執(zhí)行。其他技術標準地產(chǎn)公司需配合集團技術標準資料的收集，并組織對集團版本技術標準的學習；可結合自身條件編制本公司的技術標準和數(shù)據(jù)庫?！俄椖抗こ探ㄔO大綱》編審各項目負責人組織相關人員，依照建設項目前期調(diào)研和市場定位，結合經(jīng)審批的項目目標成本，選擇適合產(chǎn)品檔次和品牌形象的配置標準，按照標準目錄進行編制。重點關注“第三章項目部署及預備”中的總平面布署圖、分期情況、臨時用水用電、道路、項目特點難點等內(nèi)容。《項目工程建設大綱》在工程規(guī)劃方案及初步設計報批后一月內(nèi)編制完成，由地產(chǎn)公司工程分管領導、總經(jīng)理、集團工程治理部審批后執(zhí)行。圖紙預審、圖紙會審和設計交底圖紙預審，即工程部拿到施工圖紙后，應先組織各專業(yè)工程師采納集中封閉讀圖或其他形式對圖紙進行預審，并通過設計部門與設計院溝通解答，工程部整理形成讀圖紀要，經(jīng)設計確認后提交成本操縱部組織招標（若讀圖發(fā)覺圖紙問題較多，可要求設計院重新出圖）。工程部在讀圖時除了發(fā)覺錯漏空缺，還應重點從使用功能、外立面效果等方面進行審圖。招標答疑時，招標文件中需約定投標人最遲提交需要答疑問題的時刻，工程部在收到成本操縱部匯總的問題后，必須在2天內(nèi)將完整的答疑文件提供給成本操縱部，由成本操縱部負責答疑文件的網(wǎng)絡審批，并在截標前21天將書面的答疑文件提供給投標人。中標單位進場后，所屬地產(chǎn)公司工程部組織設計部門、設計單位、施工單位、項目監(jiān)理機構等相關部門進行圖紙會審和設計交底（包括設計意圖交底），并形成《施工圖會審及交底紀要》，簽字蓋章等手續(xù)完善后方可作為結算依據(jù)。設計交底時發(fā)覺圖紙中有較大錯誤或不完整的，設計單位需出具設計變更單進行修改和完善。施工單位收到設計施工圖后，10天內(nèi)進行基礎設計施工圖交底，30天內(nèi)完成所有圖紙的交底工作。二次設計治理園林二次設計的范圍：（1）植物設計由設計治理部門完成施工圖，各所屬公司自選設計單位進行植物施工圖深化二次設計。（2）低于3米的花架廊柱的結構、低于4米的獨立景墻和低于8米的擋土墻、游泳池、生化池、堤壩、因銷售需要增加的臨時綠化和異地樣板房周邊的景觀、除園林外的燈飾工程。（3）體育運動設施、老年、兒童游樂設施由設計治理部提供參考圖片，由工程部負責設計。裝飾二次設計的范圍：除銷售大廳、樣板房、會所、門廳樣板、電梯前室樣板設計外的同一樓盤、相同物業(yè)形態(tài)、同等檔次定位的其它門廳裝飾、電梯前室的裝飾、室外廣告牌、室內(nèi)外鋼結構等。治理及技術交底施工單位進場后，工程部需組織監(jiān)理機構、成本操縱部和施工單位召開治理交底專題會，對施工單位進行詳細的治理交底：工程部要緊講解甲方在整個工程治理中各項治理要求、流程及質(zhì)量標準等內(nèi)容；監(jiān)理機構要緊監(jiān)理治理要求和流程，講解材料和工序報驗手續(xù)等內(nèi)容；成本操縱部要緊講解合同條款和收方簽證辦理等內(nèi)容（交底形式以保證交底效果為目的，可多方位多方式多次數(shù)的開展）。交底時，建設單位需發(fā)施工單位一套完整的（依照公司流程治理體系文件及相關標準整理的）相關要求及樣表等。治理交底專題會召開后，需形成各方簽字蓋章的正式會議紀要。開工后，工程部還需結合施工進度和工藝要求等對施工單位進行技術交底。其中以下內(nèi)容必須進行交底：構造做法、監(jiān)理工作治理、安全、砼、鋼筋、模板、砌體、抹灰、地坪、給排水、強電、弱電、防水、外墻保溫、外墻涂料、外墻磚、干掛石材、門窗欄桿和百葉、消防、裝飾工程、景觀硬質(zhì)鋪貼和軟景施工。工程部、監(jiān)理機構、成控部在組織治理、合同、技術交底時必須進行錄音存底。并定期進行總結和整理以提升交底的質(zhì)量?！妒┕そM織設計》和《專項施工方案》編審施工單位進場收到圖紙后，需在30天以內(nèi)編制《施工組織設計》并報審，若遇時刻較緊,可先報基礎方案、總平面布置圖、臨時用水和用電打算進行審批，再報送完整的《施工組織設計》進行審批。施工單位編制項目《施工組織設計》和《專項施工方案》后，需通過公司的技術負責人或總工程師、項目負責人審核，再報送監(jiān)理機構（7個工作日內(nèi)審畢）和建設單位（工程部5個、成本操縱部5個工作日內(nèi)審畢）進行審核。監(jiān)理機構和建設單位的項目負責人在審核時，要通過科學的分析和論證，從技術角度對整個項目各時期施工質(zhì)量、進度、安全等進行全面審核。成本操縱部負責審核其中涉及經(jīng)濟部分的內(nèi)容。重大工程或工藝要求較高的工程，或者涉及增加費用在5萬元以上的工程，項目負責人還需組織召開《施工組織設計》和《專項施工方案》專家評審會（建設單位審批時刻可延至14個工作日審畢），匯總并提出修訂意見。施工單位依照監(jiān)理機構和建設單位提出的問題和意見進行修訂，修訂完畢后重新報審時原有報審表格保留并加報《施工組織設計（方案）變更報審表》。完成紙質(zhì)會簽后，工程部將方案報審表、費用增加表和評審紀要掃描上傳專用流程實施網(wǎng)上會簽。應編制《專項施工方案》的工程包含但不限于：園林的游泳池施工、生化池施工、4m以上擋土墻施工方案；土建的樁基工程、地下室圍護工程、土石方工程、高邊坡工程、塔吊基礎及設備安拆施工、大體積混凝土施工、預應力施工、鋼結構和設備吊裝、轉換層施工、施工電梯、外腳手架搭設、卸料平臺施工、防水施工、冬雨季施工、外裝飾施工、節(jié)能施工、門窗施工、欄桿施工、屋面施工、電梯安裝、分戶驗收方案等。即對施工技術復雜、難度大，容易造成重大安全質(zhì)量事故或?qū)ㄖЧ凸δ芷饹Q定阻礙因素的工程施工項目，以及各所屬公司當?shù)亟ㄔO主管部門要求的都應編制《專項施工方案》。施工組織設計審查時重點注意以下幾方面：a)施工組織設計內(nèi)容是否齊全，必須包括總平面布置圖、檢驗批劃分、臨時用水用電、試件的留置方法與數(shù)量等。b)重點審核總平面布置圖，要緊包括：在場地內(nèi)的已建和擬建的建筑物、構筑物；各管線的平面位置及尺寸；垂直運輸設施的平面位置和工作幅度；工具房、鋼筋加工、木工加工房、總配電間、砼養(yǎng)護間、臨時醫(yī)務間、食堂、辦公室、會議室、衛(wèi)生間等為施工服務的各種生產(chǎn)、生活臨時設施的位置、大小及相互關系；鋼管、模板等周轉材料的堆場，要緊建筑材料的堆場位置、大小及相互關系；現(xiàn)場施工、生活排水的處理，現(xiàn)場圍墻、圍護的布置及方式；施工大門的設置位置；出入口沖洗設施及截水溝、沉砂池的設置等。c)審查施工現(xiàn)場平面與施工組織設計的協(xié)調(diào)性,施工現(xiàn)場總體布置是否合理，是否有利于保證施工的正常、順利地進行，是否有利于保證質(zhì)量，特不是要對場區(qū)的道路、防洪排水、器材存放、給水及供電、混凝土供應及要緊垂直機械設備布置等。d)施工組織設計的針對性：施工單位是否了解并掌握了本工程的特點及難點，施工條件是否充分，是否充分對應我司構造作法的要求，質(zhì)量保證措施是否健全且切實可行，是否有質(zhì)量操縱點、質(zhì)量難點的操縱措施。e)技術方案的先進性：采納的技術方案和措施是否先進適用，技術成熟，是否有目前建委明令限制或禁止使用的施工工藝及技術；審查施工機械設備的數(shù)量是否合理。f)要求施工單位，依據(jù)放線辦給定的原始基準點、基準線和標高等測量操縱點，建立施工測量操縱網(wǎng)，并將結果填報《工程定位（放線）測量記錄》由監(jiān)理工程師審核復測，經(jīng)復核后施工承包單位才能進行施工。g)施工方案與施工進度打算的一致性：施工進度打算是否滿足合同工期要求，特不時是能否滿足我司相關開盤、銷售的具體節(jié)點工期要求；是否正確體現(xiàn)施工的總體部署、流向順序及工藝關系等，在施工順序上是否符合先地下、后地上；先土建、后設備；先主體、后圍護的差不多規(guī)律；h)安全、文明施工、環(huán)保、消防措施是否切實可行并符合有關規(guī)定。監(jiān)理規(guī)劃和專項監(jiān)理實施細則編審所屬地產(chǎn)公司工程部對項目監(jiān)理機構編制的《建設工程監(jiān)理規(guī)劃》和《監(jiān)理實施細則》進行審核并監(jiān)督執(zhí)行。要求監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則編制時除按《建設工程監(jiān)理規(guī)范》所要求的內(nèi)容外，還需在以下幾方面加以詳細闡述：a)金科集團及所屬公司編制的各種工程治理制度流程的要求或文件的引用；b)項目監(jiān)理機構組織編制的各項規(guī)范；c)質(zhì)量、安全文明施工的操縱措施；d)質(zhì)量操縱中，對施工質(zhì)量操縱點、停止點的設置。材料、設備檢驗及治理所有進場材料必須進行驗收，包括檢查報驗單、出廠合格證明、檢驗試驗報告，并對進場的實物按采取平行檢驗或見證取樣方式進行抽檢。若為甲供材料、設備和半成品，則成本操縱部必須到場參與驗收。樣品治理：成本操縱部應建立材料（設備）樣品庫；項目監(jiān)理機構會同所轄地產(chǎn)公司工程部專業(yè)工程師對進場設備材料，對比樣板檢查接收。具體詳見《材料設備采購實施流程》《材料治理制度》。樣板的來源：成本操縱部依照設計要求查找和提供可選產(chǎn)品，組織設計及工程部共同認樣，確定所選樣品后，共同簽字封樣，所確定的樣品分不交成本操縱部和工程部封樣并納入樣品庫治理?！八男隆奔夹g推廣應用所屬地產(chǎn)公司在預備選擇“四新”技術時，都必須先組織經(jīng)驗豐富的工程人員對“四新”技術進行嚴格而慎重的考察和分析論證，包括“四新”技術的性能、品質(zhì)、優(yōu)劣勢、技術指標、成本情況、服務質(zhì)量、綜合實力等。論證合格后需報集團規(guī)劃設計部和工程治理部備案，再在小范圍內(nèi)試用。地產(chǎn)公司在實施后對試用效果進行評估，最后才能做出否定或推廣應用的決定。每項得到推廣的“四新”技術都應該有一套完整的前期考察分析報告、備案文件、試用評估報告，各報告均需工程分管領導等相關責任人簽字認可。對集團規(guī)劃設計部或工程治理部推舉的“四新”技術，所屬地產(chǎn)公司也需要督促其完善相應的手續(xù)。樣板帶路和樣板點評（1）分部分項工程：其中砌體、抹灰、防水、保溫、鋼結構、轉換層、鋁合金門窗、幕墻、外立面裝飾、工法標準、公共部位裝修等（包括其他需要建立樣板的項目），必須要求施工單位先做現(xiàn)場施工樣板，報所轄地產(chǎn)公司工程部、監(jiān)理機構驗收，對樣板不符合要求的必須重做達到標準和要求后才準許大面積施工。（2）對涉及建筑效果的外立面裝飾等分項工程，還應提早1-3日通知項目監(jiān)理機構、工程部、設計單位、規(guī)劃設計部、所轄地產(chǎn)公司銷售部、工程部設計治理部門和設計單位，驗收后方可施工。（3）樣板點評參加單位必須對樣板點評做好書面記錄，并做好實測部分數(shù)據(jù)記錄，各方確認簽字后作為跟樣施工和驗收的標準。（4）樣板點評地產(chǎn)公司工程部和監(jiān)理機構必須留設照片，以作為跟樣驗收的依據(jù)，同時同意集團檢查。工序交接和施工成果愛護以下分項工程在轉續(xù)施工前監(jiān)理機構必須組織工序交接的施工單進行工序交接驗收并辦理工序交接手續(xù)：土石方、防水、外墻保溫（涂料）、門窗、欄桿、電梯、園林場地……同時監(jiān)理機構應督促施工單位拍攝照片，并將其作為交接資料附件。工程變更（洽商）核定（含客戶房屋修改）在施工過程中發(fā)覺的設計問題、或與設計有關的施工技術問題、或工程質(zhì)量問題處理、用戶要求以及合理化建議等等，都必須按照集團規(guī)定的程序出具工程變更單進行審批（凡涉及結構安全和建筑外形、功能等的變更，還應該通過設計單位審查批準），并辦理相應的手續(xù)。變更的簽發(fā)（1）設計變更：各參建單位提出的關于設計修改的意見均需先由設計單位出具正規(guī)的院發(fā)出的設計變更通知單，地產(chǎn)公司工程部專業(yè)工程師收到資料后按變更實施前會簽流程進行辦理。（2）技術變更（洽商）單：a、集團規(guī)劃設計部、工程治理部發(fā)出的技術變更（洽商）單，地產(chǎn)公司工程部專業(yè)工程師收到資料后按實施前會簽流程辦理；b、地產(chǎn)公司工程部、監(jiān)理機構或施工各參建單位提出的變更均由地產(chǎn)公司工程部專業(yè)工程師編寫，再按變更實施前會簽流程進行辦理。經(jīng)工程部負責人或（技術負責人）審核后，由工程部專業(yè)工程師發(fā)起走變更實施前會簽流程。（3）流程審批時，按單項變更內(nèi)容金額絕對值最大的金額選擇對應的審批流程(當變更金額為負值時，選擇流程時選絕對值，在流程講明中注明是節(jié)約)。屬于其他變更范疇的開發(fā)緣故、銷售配合需求等，不管金額大小，流程審批時均需由經(jīng)辦人先將變更知會給變更提出部門的負責人對變更內(nèi)容及其阻礙進行確認。（4）針對目前普遍存在為配合銷售，提高待售物業(yè)附加值而發(fā)生的變更，資料若存到檔案館會帶來驗收風險等的情況，特要求按照“工程變更會簽及實施結果核查表—其它類”和“技術核定單—其他類”的標準格式進行辦理，此資料能夠辦理結算，僅存于甲方和乙方，不進入檔案。（二）變更的分類工程變更包括設計變更、技術變更（洽商）、其它工程變更。（1）設計變更：各參建單位對原設計中存在的缺陷提出的變更。是指施工圖編制出來后，因施工圖紙錯、漏、空、缺由設計院補充出具的設計變更通知單或相關單位發(fā)覺的原設計存在一定的問題，使施工無法進行或?qū)こ虒嶓w產(chǎn)生一定的阻礙提出的，由設計單位進行修改并出具的設計變更通知單。（2）技術變更（洽商）：集團、地產(chǎn)公司、監(jiān)理機構、施工單位為加快工程進度、提高使用功能需求、降低工程造價、滿足建設方和現(xiàn)場施工需要或范圍劃分錯誤需重新界定等緣故，對原設計圖紙及使用材料方面提出的變更要求，由地產(chǎn)公司工程部辦理的技術變更（洽商）單。（3）其它工程變更：合同范圍內(nèi)，承包范圍外因甲方緣故要求增加的施工內(nèi)容（含開發(fā)、銷售提出的要求等）；由于市場變化或政府要求等導致的對方案的重大變更等。注：其它變更，項目負責人在變更會簽時必須知會本變更提出的系統(tǒng)負責人進行變更審批確認。（4）零星派工單：除上述緣故以外，無法用變更表述的單項金額在5000元以下的零星工作。派工工日計價原則：合同中有規(guī)定的按合同執(zhí)行，合同中無規(guī)定的按當?shù)卣邎?zhí)行。（三）變更前的會簽程序：（1）工程變更的辦理需秉承客觀、準確、及時的原則，示范區(qū)搶工工程等變更辦理時刻為30個工作日，其余工程的變更辦理時刻為20個工作日，在該時限內(nèi)由工程部工程師、成本操縱部工程師完成到場會簽審核，并由工程部工程師將已會簽的原始變更單掃描在網(wǎng)，按照金科集團權責劃分選擇對以的流程進行審批。（2）所有增加費用變更，均需組織召開評審會，并形成會議紀要（需包含變更必要性、多方案比選、對后期產(chǎn)生的阻礙、整改以及已備材料設備等的處理方式和產(chǎn)生的費用、增加費用的評估和如何補償?shù)葐栴}。）變更提出部門負責人須參會，并對紀要內(nèi)容簽字確認。0.5萬元（含）以內(nèi)——項目負責人組織專業(yè)工程師召開；0.5萬元至5萬元（含）——工程分管領導組織工程部和成本操縱部專業(yè)工程師、其他相關人員召開；5萬元以上——工程分管領導或總經(jīng)理組織設計部門、工程部和成本操縱部專業(yè)工程師、其他相關人員召開。原則上不同內(nèi)容的變更分不出具變更單。當變更涉及內(nèi)容費用有增有減時，按照單項變更內(nèi)容金額絕對值最大的決定召開評審會的形式。（3）所有的工程變更審批完成后，由工程部內(nèi)業(yè)登記發(fā)施工單位復印件實施，監(jiān)理機構只發(fā)變更單復印件，原件六份存工程部內(nèi)業(yè)。（四）工程變更完畢后的核查：（1）所有的工程變更在變更實施完畢后14個工作日內(nèi)由工程部現(xiàn)場工程師組織成本操縱部工程師、承包人現(xiàn)場工程師對實施結果進行核查。（2）能夠準確計算工程量的，備注計算原則；不能準確計算工程量的，應進行現(xiàn)場收方，并按規(guī)定辦理收方簽證手續(xù)，并將收方單編號填寫在《工程變更會簽及實施結果核查表》中。（3）實施結果進行核查完畢后,不管金額大小,均需將審批完畢的工程變更以及核查的結果加蓋公章并存檔后發(fā)給施工單位。（4）所屬地產(chǎn)公司成本操縱部應定期（月）將《工程變更會簽及實施結果核查表》所涉及的變更金額進行匯總，并通過《建設工程月/季報》報集團工程治理部備案。（五）工程變更簽審要求：（1）關于同一施工部位，相同的工作內(nèi)容出現(xiàn)兩次以上（含兩次）的工程修改，應在工程變更單上詳細注明更改緣故，并由成本操縱部計算出上一次（或幾次）更改已產(chǎn)生的費用。（2）所有工程變更資料由工程部工程師統(tǒng)一編號，工程內(nèi)業(yè)保留原件，將復印件發(fā)給有關單位和部門實施，實施后由工程部組織結果核查。（3）每一項工程變更，都必須通過資料到場會簽及實施結果核查兩個過程。（4）在資料到場會簽時，應注明變更的原圖部分的實施情況，在實施結果檢查時,應注明變更的實施情況、所產(chǎn)生費用的范圍。（5）工程變更會簽及實施結果核查表一式六份，工程部、人事行政部、成本操縱部各一份，施工單位三份。（六）工程變更專門情況處理（1）工程變更原則上都應符合上述程序才能實施，但在緊急情況下，可由設計單位或集團規(guī)劃設計部人員到場，在征得工程分管領導同意后草簽實施；假如不能到場可采納電話與規(guī)劃設計部專業(yè)技術負責人（或部門經(jīng)理）溝通并出具修改（變更）意見，由工程部在征得工程分管領導同意后草簽實施。工程部于24小時內(nèi)通報成本操縱部，并在事后5個工作日內(nèi)督促有關部門（出具正式的工程變更資料）；然后按工程變更會簽及實施結果核查表的正常程序辦理。（2）凡涉及工程價款減少的工程變更，均按變更治理流程執(zhí)行，不交施工單位確認。（3）所有工程變更資料的會簽、核查簽證資料沒有按上述約定時限或其他規(guī)定辦理完畢的，由地產(chǎn)公司工程分管領導組織相關人員現(xiàn)場查證屬實，對存在的問題進行總結，形成會議紀要，經(jīng)總經(jīng)理簽字確認方可蓋章并報集團工程治理部備案。注：第（2）條款原制度條款需經(jīng)施工單位確認，新制度和合同已調(diào)整為不用通過施工單位確認，請注意對應原已簽訂的舊合同仍按原制度執(zhí)行。（七）工程變更計價方式（1）合同中已有適用于變更工程內(nèi)容價格的，經(jīng)成本操縱部主管工程師和成本操縱經(jīng)理簽字審核后，按已有的價格變更合同價款。（2）合同中只有類似變更工程內(nèi)容價格的，經(jīng)成本操縱部主管工程師和成本操縱經(jīng)理簽字審核后，再由工程部主管工程師和工程部經(jīng)理簽審查，工程分管領導審核，能夠參照類似價格變更合同價款。（3）合同沒有適用或類似變更工程內(nèi)容價格的，由承包方提出適當?shù)淖兏鼉r格或變更計價方式，經(jīng)成本操縱部主管工程師和成本操縱經(jīng)理簽字審核，并由成本操縱部專業(yè)工程師按變更合同的審批流程上報相關領導審批確認后，交工程部工程師和工程部經(jīng)理簽審查，工程分管領導審核后方可執(zhí)行變更合同價格或變更的計價條件。（八）變更單的自編號原則：**項目**樓棟（或標段）**施工單位**專業(yè)**序號注：涉及法律風險的其他類變更按上面原則單獨編號進入結算資料但不作為交政府相關檔案資料。質(zhì)量事故處理施工單位出現(xiàn)重（特）大的質(zhì)量事故，應在第一時刻通知監(jiān)理機構及地產(chǎn)公司工程部，并立即進行事故處理；項目監(jiān)理機構接通知后應立即會同施工單位進行事故處理，并做好事故處理記錄；施工單位處理完畢后形成《質(zhì)量事故報告》，報項目監(jiān)理機構；項目監(jiān)理機構對質(zhì)量事故報告進行審核，不符合事實發(fā)回施工單位，審核通過報所轄地產(chǎn)公司工程部；地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理接到報告后進行審核，經(jīng)審查確認后報公司工程分管領導審核。重大質(zhì)量事故須報集團工程治理部審核并備案；特大事故經(jīng)工程治理部審核后，上報集團分管副總裁審批，并報常務副總裁、總裁和董事長備案。附件：質(zhì)量安全事故界定竣工技術檔案施工單位必須做好隱蔽工程驗收記錄和各項質(zhì)量檢驗記錄，及時繪制竣工圖，基礎分部工程竣工驗收合格后30日歷天內(nèi)完成基礎竣工圖繪制同時各方簽字完善；單位工程竣工預驗收前，收集、整理完成各種工程竣工技術資料，形成真實、完整、規(guī)范的工程竣工技術檔案，提交監(jiān)理機構及工程部審查后，報請城建檔案館進行驗收。工程質(zhì)量檢查、驗收（一）施工質(zhì)量檢查（1）施工單位按照樣板進行工程施工；（2）項目監(jiān)理機構負責項目工程質(zhì)量全方位、全過程的治理和監(jiān)控，同意并配合建設單位對其履職的質(zhì)詢；（31）質(zhì)量督導員負責對本公司各項目的質(zhì)量進行監(jiān)督、檢查、強制排序和考核；（2）項目監(jiān)理機構負責項目工程質(zhì)量全方位、全過程的治理和監(jiān)控，同意并配合建設單位對其履職的質(zhì)詢；（4）工程部質(zhì)量治理工程師進行日常巡視工作，及時掌握現(xiàn)場的質(zhì)量情況，并將巡視檢查結果記錄在《工作日志》中；（53）監(jiān)理工程師機構跟蹤監(jiān)控施工單位的工序作業(yè)過程，一般工序采納巡視、平行檢驗方式，重要部位、關鍵工序（基礎、結構、防水等）采取旁站監(jiān)理方式，發(fā)覺錯誤做法、不當操作或缺陷，及時責令施工單位糾正；（6）必要時由監(jiān)理機構可發(fā)出《監(jiān)理通知書》或《工程暫停令》，限時要求施工單位進行整改；（74）集團工程治理部組織策劃每季一次的工程項目治理檢查，對檢查結果進行排序并提交人事行政部考核。（二）施工質(zhì)量動態(tài)信息收集及整理（1）每周工地例會，施工單位和監(jiān)理機構向地產(chǎn)公司工程部報告一周工程質(zhì)量狀況和改進措施（其中第一次工地例會該項目的成本部專業(yè)工程師必須隨機參加）；每月末，監(jiān)理機構向地產(chǎn)公司項目工程部報送《工程監(jiān)理月報》；（2）所轄地產(chǎn)公司監(jiān)理機構按監(jiān)理大綱每月對施工質(zhì)量進行分析，形成月度或?qū)ｎ}質(zhì)量報告，報所轄地產(chǎn)公司工程部；（3）每月25日前，所轄地產(chǎn)公司工程部或人事行政部（多項目公司）將整理匯總的《工程建設月報》報集團工程治理部備案；（4）集團工程治理部編制反映建筑工程質(zhì)量的《工程建設簡報》，每季度在集團OA上公布，以溝通交流內(nèi)部工程治理信息，并為集團領導提供參考。（三）隱蔽工程檢驗（1）隱蔽工程，施工單位應在自檢合格的基礎上，提早24小時書面通知監(jiān)理工程師，同時將隱蔽記錄及自檢資料交監(jiān)理工程師審核。（2）監(jiān)理機構在接到隱蔽驗收申請后，12小時內(nèi)派專業(yè)工程師進行隱蔽驗收，監(jiān)理工程師應在隱蔽驗收記錄表上簽字。（3）未進行隱蔽驗收不能進行下一工序的作業(yè)。（4）地產(chǎn)公司工程部應監(jiān)督監(jiān)理機構對隱蔽工程驗收的情況。（5）地產(chǎn)公司工程部專業(yè)工程師對隱蔽工程進行抽查，抽查比例應不低于20％。（6）重要部位和重要工序，如：地基與基礎、管線及地下建（構）筑物填埋、鋼筋及預埋管線入模、砼澆筑、防水層等隱蔽工程，以及下道工序施工完成后難以檢查的重點部位，都必須報請監(jiān)理工程師驗收后隱蔽和下道工序施工；其隱蔽和施工過程，監(jiān)理工程師必須進行旁站監(jiān)督。（7）防水、消防、智能化、門窗工程在各轉序驗收和檢驗批驗收時地產(chǎn)公司工程部必須督促監(jiān)理單位按照檢驗批對所驗收部位逐一拍照留底，其照片質(zhì)量必須清晰并能反映現(xiàn)場的狀況，并作位轉序和交接驗收的附件。每月監(jiān)理機構必須在監(jiān)理月報上將驗收情況和照片整理匯總報所屬地產(chǎn)公司工程部，地產(chǎn)公司工程部負責每月隨工程月報一并上傳集團工程治理部備案。（四）外墻淋水試驗制度（1）淋水檢驗系統(tǒng)的設置1.淋水系統(tǒng)管道要緊包括：淋水支管噴水口、淋水支管、淋水環(huán)網(wǎng)管道、給水立管、淋水橫干管。2.淋水系統(tǒng)材料要緊材料及連接方式：淋水管道依照水壓情況選用Φ20-Φ50的PVC管或PP-R管，可采納PVC管時用PVC膠進行連接，采納PP-R管時用熱熔連接。3.外墻面、外墻門窗淋水系統(tǒng)3.1依照水壓情況，淋水系統(tǒng)宜按照每戶獨立設立一個供水點，并在立管接橫干管位置處在橫干管上安裝截止閥，便于調(diào)節(jié)水壓；3.2花園洋房及不墅在女兒墻外側安裝環(huán)網(wǎng)管道及無結構遮雨板的鋁合金窗窗眉以下約50高處安裝淋水支管；3.3高層及多層在女兒墻外側安裝環(huán)網(wǎng)管道，并依照淋水情況自頂層起每隔6-10層在無結構遮雨板的鋁合金窗窗眉以下約50高處安裝一道淋水支管；3.4為保證整個施工現(xiàn)場充足的供水，使供水管網(wǎng)合理化、簡潔化，依照施工現(xiàn)場用水特點，宜選用施工用水主管供水管作為整個系統(tǒng)供水來源，在供水管道接入淋水系統(tǒng)接口處增設水表，以便對系統(tǒng)用水量實際計量，同時對水壓不足的淋水系統(tǒng)，應添加加壓泵，使用壓力水作淋水檢驗；3.5淋水管道安裝順序：先在管道上正對外墻一側按間距150-300mm（距給水點越近間距越大，距給水點越遠間距越?。┿@?1-?2噴水孔形成淋水支管，淋水支管沿外墻四周（陽臺除外）貼近墻面進行布置形成淋水環(huán)網(wǎng)管道，同時進行立管和橫干管的安裝，最后接入臨時供水管直接向系統(tǒng)供水。（2）淋水試驗在淋水系統(tǒng)安裝完成后，進行淋水試驗工作。先開啟截止閥滿水后檢查淋水位置是否正確、水壓大小是否得當，若在滿足淋水條件的情況下，每處皆進行24小時淋水試驗。同時在系統(tǒng)通水時承包人、發(fā)包人（工程部、監(jiān)理機構）、物管公司相關人員到場進行檢查，并作好檢查記錄備查。（3）試驗結果淋水完成24小時后，由承包人通知發(fā)包人工程部、監(jiān)理機構、物管公司一起到場進行全面檢查。若無滲漏則辦理相關驗收手續(xù)；若發(fā)覺滲漏，應做好滲漏部位記錄，承包人必須及時整改，然后對滲漏部位重作淋水檢驗直至合格。（五）分戶驗收監(jiān)理機構在竣工驗收前組織工程部、施工單位、物管公司或物管處對竣工物業(yè)進行分戶驗收，逐步形成記錄，對驗收過程中發(fā)覺的質(zhì)量問題，由所屬地產(chǎn)公司監(jiān)理機構及時反饋施工單位進行整改，并跟蹤整改情況。竣工驗收前30天將分戶檢驗檔案移交物管公司或物管處。當施工單位整改完成后，由物管公司（處）組織驗收小組人員再次進行復驗，復驗合格后方能辦理竣工物業(yè)移交手續(xù)。集團工程治理部在交房驗收時對分戶驗收資料對比實物進行抽查，對資料不齊全、不真實、簽字不完善的將予以考核和交房驗收扣分處理。（六）專項驗收地產(chǎn)公司工程部、開發(fā)部和監(jiān)理機構緊密配合，及時組織以下專項驗收：規(guī)劃驗收、消防、人防、電梯、環(huán)保、檔案、防雷、節(jié)能驗收。針對驗收中提出的整改意見，工程部負責協(xié)調(diào)承包商、設計單位、所屬地產(chǎn)公司監(jiān)理機構整改，直到獵取該專項驗收的合格證或備案證等。（1）當庭院園林及消防道路（路基）施工完成后，開發(fā)部（重慶金科設計開發(fā)部）負責組織規(guī)劃部門到現(xiàn)場進行規(guī)劃驗收，施工單位和地產(chǎn)公司工程部現(xiàn)場協(xié)助；（2）針對規(guī)劃部門提出的整改意見，地產(chǎn)公司工程部負責協(xié)調(diào)承包商、設計單位、所屬地產(chǎn)公司監(jiān)理機構整改；（3）當問題整改完畢后，地產(chǎn)公司開發(fā)部負責再次組織規(guī)劃部門進行規(guī)劃復驗并辦理該項目《建設工程規(guī)劃驗收合格證》。消防工程驗收（1）當消防工程施工完畢后施工單位配合地產(chǎn)公司工程部、地產(chǎn)公司開發(fā)部向消防部門申請驗收；（2）消防部門經(jīng)審核，認為現(xiàn)場已達到驗收標準，則安排時刻到現(xiàn)場進行消防工程驗收；（3）如驗收不合格，則需由施工單位整改后再申報驗收，地產(chǎn)公司工程部監(jiān)督整改實施情況；如驗收合格，則由施工單位配合所屬地產(chǎn)公司工程部、開發(fā)部辦理《消防工程驗收合格意見書》。人防工程驗收（1）當人防工程施工完畢后，先由地產(chǎn)公司工程部組織對本項目人防工程進行自驗收，如驗收合格，則由施工單位和所屬地產(chǎn)公司工程部協(xié)助所屬地產(chǎn)公司開發(fā)部向人防辦申請驗收；（2）人防辦經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到驗收標準，則安排時刻到現(xiàn)場進行人防工程初驗收；（3）如驗收不合格，則需由施工單位整改后再申報驗收，地產(chǎn)公司工程部監(jiān)督整改實施情況；如驗收合格，則由施工單位和地產(chǎn)公司工程部協(xié)助所屬地產(chǎn)公司開發(fā)部辦理《人防工程驗收證書》。電梯工程驗收（1）當電梯工程施工完畢后，施工單位和地產(chǎn)公司工程部向質(zhì)量技術監(jiān)督局申請驗收；（2）質(zhì)量技術監(jiān)督局經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到驗收標準，則安排時刻到現(xiàn)場進行電梯工程驗收；（3）如驗收不合格，則需由施工單位整改后再申報驗收，地產(chǎn)公司工程部監(jiān)督整改實施情況；如驗收合格，則由施工單位協(xié)助地產(chǎn)公司工程部辦理《電梯（扶梯）驗收結果通知單》。環(huán)保工程驗收（1）工程施工完畢后，施工單位和地產(chǎn)公司工程部協(xié)助所屬地產(chǎn)公司開發(fā)部向環(huán)保部門申請驗收；（2）環(huán)保部門經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到驗收標準，則安排時刻到現(xiàn)場進行環(huán)保工程驗收；（3）如驗收不合格，則需由施工單位整改后再申報驗收，地產(chǎn)公司工程部監(jiān)督整改實施情況；如驗收合格，則由施工單位和監(jiān)理機構協(xié)助地產(chǎn)公司開發(fā)部到排水治理部門辦理該項目《排水許可證》；（4）在辦理完上述文件情況下，施工單位和地產(chǎn)公司工程部協(xié)助開發(fā)部向市環(huán)保局申請項目工程環(huán)保驗收，經(jīng)驗收合格后辦理《建設工程環(huán)保驗收合格證》。檔案驗收（1）當工程施工完畢后，地產(chǎn)公司工程部應通知各承包商進行竣工資料收集；（2）在竣工資料差不多收集完畢后地產(chǎn)公司工程部負責組織進行自驗，提出整改意見，當整改完畢后，地產(chǎn)公司開發(fā)部向市檔案館申請竣工資料驗收；（3）如所有資料復驗合格，包括其中各項專項驗收證明書、工程質(zhì)量保修書、工程款支付證明、墻體材料使用核定手續(xù)證明、散裝水泥辦公室付款證明等都已取得，則由施工單位和地產(chǎn)公司工程部協(xié)助開發(fā)部到檔案館辦理《檔案移交證明書》并移交所有資料，辦理相關手續(xù)。防雷驗收（1）工程施工完畢后，施工單位和地產(chǎn)公司工程部協(xié)助所屬地產(chǎn)公司開發(fā)部向防雷辦申請驗收；（2）防雷辦經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到驗收標準，則安排時刻到現(xiàn)場進行防雷工程驗收；（3）如驗收不合格，則需由施工單位整改后再申報驗收，地產(chǎn)公司工程部監(jiān)督整改實施情況；如驗收合格，則由施工單位和監(jiān)理機構協(xié)助所地產(chǎn)公司開發(fā)部到防雷辦辦理該項目《建設工程防雷驗收合格證》；節(jié)能驗收（1）工程施工完畢后，地產(chǎn)公司工程部向質(zhì)量監(jiān)督站申請并完成驗收，開發(fā)部需配合；（2）質(zhì)量監(jiān)督站經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到驗收標準，則安排時刻到現(xiàn)場進行節(jié)能工程驗收；（3）如驗收不合格，則需由施工單位整改后再申報驗收，地產(chǎn)公司工程部監(jiān)督整改實施情況；如驗收合格，則由施工單位和監(jiān)理機構、工程部協(xié)助地產(chǎn)公司開發(fā)部到質(zhì)量監(jiān)督站辦理該項目《建設工程節(jié)能驗收合格證》；（七）竣工驗收（1）工程竣工后施工單位在質(zhì)量自查基礎上編制工程竣工質(zhì)量驗收申請，提交監(jiān)理機構認可后交地產(chǎn)公司工程部；（2）地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理依照申請，牽頭組織施工單位、項目監(jiān)理機構和、物管公司或物管處進行竣工質(zhì)量分戶檢驗；（3）分戶檢驗完成后，按照當?shù)亟ㄔO主管部門的要求進行竣工驗收；（4）驗收合格后地產(chǎn)公司工程部編寫《項目總體工程質(zhì)量報告》，并向所在地質(zhì)監(jiān)站申請竣工備案；（5）地產(chǎn)公司工程部及工程治理部收集項目實施過程中各類不合格事項，篩選有參考價值的事項，形成案例，統(tǒng)一由工程治理部匯總編制案例并納入工程案例庫，供后續(xù)項目參考。（八）示范區(qū)及交房區(qū)驗收點評（1）示范區(qū)工程：由集團工程治理部在展示前10天組織，集團工程分管領導、集團規(guī)劃設計部、地產(chǎn)公司總經(jīng)理、工程分管領導、工程部、設計部、銷售部、物管公司、施工單位、設計單位等召開示范區(qū)建筑、園林、樣板房的質(zhì)量、效果驗收點評會議，形成會議紀要并督促地產(chǎn)公司進行整改，并依照情況組織進行復驗。（2）交房物業(yè)工程（含所有建筑、安裝、智能化、消防、園林、裝飾、配套設施設備等工程）：詳見《金科集團交房驗收治理方法》。物業(yè)移交及維保16.1（一）物業(yè)移交：a.（1）驗收接管流程（1）竣工驗收前不低于90天，由工程分管領導或工程部經(jīng)理組織工程部、監(jiān)理機構、銷售部、開發(fā)部、物管公司、施工單位等召開交房相關工作預備會，詳見（XX樓房屋交付相關部門完成工作的打算安排），會議落實各部門相關工作完成時刻。（2）監(jiān)理機構在竣工驗收前至少90天，組織工程部、施工單位、物管公司或物管處按《分戶檢驗治理方法》對竣工物業(yè)進行分戶驗收，逐步形成記錄，并在竣工備案前30天將分戶檢驗檔案移交物管公司或物管處。（3）工程部在向業(yè)主交房至少60天前，針對工程部、監(jiān)理機構及物管公司在驗收中發(fā)覺的問題以書面形式要求施工單位限期進行整改，并進行復查，對復查中未整改和新發(fā)覺的問題再次督促進行整改，如此反復直至復查合格，工程部組織在向業(yè)主交房前10天完成向物管公司的移交。（4）地產(chǎn)公司工程部在交房前向集團工程治理部申請交房驗收，集團工程治理部確定具體時刻后組織地產(chǎn)公司工程部、客戶部、監(jiān)理機構、施工單位、物管公司等參加交房驗收。（5）工程部和物管公司或物管處辦理竣工物業(yè)交接手續(xù)，形成簽字蓋章的移交表格，在向業(yè)主交房后5天內(nèi)內(nèi)報集團工程治理部備案。工程竣工辦理物業(yè)移交時，由工程部組織簽訂三方維修協(xié)議（地產(chǎn)公司、物管公司或物管處、施工單位）。（6）物管公司或物管處承擔竣工物業(yè)的治理責任，負責施工單位質(zhì)保金的治理及支付，負責質(zhì)保期內(nèi)質(zhì)保范圍以外的物業(yè)維修；施工單位承擔竣工物業(yè)的保期內(nèi)質(zhì)保范圍以內(nèi)的物業(yè)維修。（b.2）注意事項（1）住宅、電梯按樓棟或組團，消防、智能化按樓棟、分區(qū)或交房批/次，園林綠化按組團進行移交。車庫、配電、游泳池、生化池、物管用房、泛會所、幼兒園、示范園林、銷售大廳及樣板房等單獨進行移交。配電、消防、智能化當不能形成分批或分區(qū)時，按差不多形成的子系統(tǒng)進行移交。（2）計量儀表：對移交房屋計量的水、電、氣表底度抄表記錄，施工單位、工程部、物管處共同簽字蓋章確認，形成資料三方留存；（3）物管用房、泛會所、幼兒園等項目的有關配套設備（空調(diào)、家具、辦公設備等）、車庫劃線等有關工作，依照需要由所屬地產(chǎn)公司、物管公司、和承包商簽定三方協(xié)議，地產(chǎn)公司要緊負責付款責任，物管公司進行實施及治理。（4）工程部組織監(jiān)理機構、施工單位、物管公司或物管處對竣工物業(yè)資料和實物及設備清單進行驗收、清點。（5）“單位（項）工程驗收接管交接表”及分項工程（如：樣板房、園林、單元大廳等）資料及實物移交清單原件一式4份，施工單位、工程部、監(jiān)理機構、物管處各留一份；交接表中的設備、設施清單一定要包括空調(diào)、家具、標示標牌等重要內(nèi)容。（6）當物管公司對地產(chǎn)公司移交的物業(yè)存在分歧不同意移交，而地產(chǎn)公司為了生產(chǎn)經(jīng)營需要又必須進行移交時，可由地產(chǎn)公司向物管公司出具承諾書，承諾限時整改完成的時刻、整改達成標準和未按時按質(zhì)完成整改所承擔的責任和經(jīng)濟賠償后，物管公司接收移交物業(yè)。16.2（二）維修：具體詳見《金科集團物業(yè)維修治理方法》a.（1）受理投訴并推斷責任（1）現(xiàn)場維修投訴接待員接到有關工程維修的投訴后應及時記錄，并將相關信息傳達給現(xiàn)場維修責任人，由其依照《竣工物業(yè)質(zhì)保情況統(tǒng)計表》核實確認是否屬于保修范疇（參考《施工合同保修協(xié)議》中保修內(nèi)容、范圍等相關條款。）；（2）重要質(zhì)量缺陷，由物管公司、業(yè)主、地產(chǎn)公司和施工單位共同查明責任；一般質(zhì)量缺陷由物管公司、業(yè)主查明責任。（3）非保修范疇的工程維修交由物管公司或物管處安排處理，屬保修范疇的由現(xiàn)場返修責任人依照投訴信息向相關責任施工單位發(fā)出《竣工物業(yè)維修責任審定表》，通知施工單位進行維修，若遇重大或復雜問題需經(jīng)地產(chǎn)公司工程分管領導審批后實施維修。b.（2）實施維修（1）施工單位接到維修通知后必須在12小時內(nèi)與物管公司有關人員共同到現(xiàn)場查看，由物管公司或物管處填寫《維修操作單》，書面確定維修項目類不和完成時刻，復雜(重大)維修項目施工單位在24小時內(nèi)提出書面處理方案，并在指定的合理整改期限內(nèi)處理完成。（32）維修人員第一次進入客戶家前，需由物管公司落實維修事項，告知維修程序、可能所需時刻和聯(lián)絡方式等,并征得業(yè)主同意。c.（3）維修跟蹤（1）現(xiàn)場維修責任人應跟進返修情況，維修工作完成后關于已入住業(yè)主，由購房業(yè)主/住戶確認維修質(zhì)量，在《竣工物業(yè)維修整改備案表》上簽字；關于未入住的房屋，維修質(zhì)量由物管公司或物管處確認并在《竣工物業(yè)維修整改備案表》上簽字；公用設施設備的維修質(zhì)量由物管公司或物管處或業(yè)主委員會簽字確認；（2）責任施工單位需在規(guī)定時刻內(nèi)將《竣工物業(yè)維修、整改備案表》交給物管處通知報修關閉，物管處將維修記錄存檔；（3）維修完成后7日內(nèi)物管處進行保修回訪，并對回訪情況作好記錄。物管公司每月底前匯總、整理完成《業(yè)主投訴分析報告》，報本公司相關領導批準后，于次月5日前報送集團領導批閱，為集團領導宏觀調(diào)控提供參考。d.（4）維修檔案（1）地產(chǎn)公司客戶部和物管公司應建立客戶投訴及維修檔案，并按集團要求進行統(tǒng)計分析。（2）關于已處理完畢的入住房屋查驗工程維修，客戶投訴接待員必須在一個工作日內(nèi)書面知會物管公司或物管處，并提醒物管公司或物管處通知客戶完善入住手續(xù)。e.（5）維修原則及要求（1）公司任何人接到有關工程方面的投訴轉客戶服務人員，客戶服務人員對涉及維保的即時轉達給物管公司，由物管公司統(tǒng)籌安排處理。（2）對重大維修工程或?qū)ｉT事件，現(xiàn)場維修責任人必須及時向地產(chǎn)公司客戶部和工程部負責人匯報，必要時抄報地產(chǎn)公司總經(jīng)理，不得擅自答復或承諾客戶。（3）簡單維修項目：簡單項目指通常12小時內(nèi)能完成的維修項目。如窗的配件的維修等。（4）一般維修項目：一般維修項目指通常48小時內(nèi)能完成的維修項目。如油漆、室內(nèi)裂紋、空鼓、門窗翹裂、管道堵塞等。（5）復雜維修項目：復雜維修項目指通常5日內(nèi)能完成的維修項目。如屋面防水、外墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室的防水工程、管道滲漏等（6）重點維修項目：關于５日內(nèi)未能完成的維修項目，上升為重點維修項目，客戶投訴接待員必須及時上報給專業(yè)工程師，由專業(yè)工程師了解核實緣故后，及時與客戶進行溝通，親自跟蹤督辦，并酌情抄報地產(chǎn)公司總經(jīng)理和集團工程治理部。（7）如有下列情況發(fā)生，現(xiàn)場工程維修責任人必須立即上報地產(chǎn)公司工程分管領導和客戶部，由其親自督辦并酌情抄送集團工程治理部，直至分管副總裁：同一維修項目超過7日仍未完成；在同一戶內(nèi)對同一位置進行二次以上維修；在同一戶內(nèi)持續(xù)一個月內(nèi)各類維修不斷，且仍有問題出現(xiàn)；同一期入住的住宅，超過總戶數(shù)的5戶均出現(xiàn)同一類質(zhì)量問題；因維修施工單位人員服務行為造成客戶強烈負面投訴；因質(zhì)量問題導致客戶索賠。（8）發(fā)生緊急維修事項時，或者施工單位在規(guī)定時刻內(nèi)無法到場的維修項目，以及阻礙到金科地產(chǎn)的企業(yè)形象的維修事故，按照《施工合同保修協(xié)議》相關條款由物管公司或物管處代為執(zhí)行，按規(guī)定扣除各項費用并實施處罰。（9）涉及到保修期之外的維修工程按照《治理制度匯編》之《物管公司或物管處物業(yè)接管和維修操縱方法》相關規(guī)定執(zhí)行。f．（6）維修作業(yè)指引（1）評審依據(jù)：依照重慶市（或所轄地產(chǎn)公司所在地）新建商品房屋質(zhì)量保證書中的保修內(nèi)容和業(yè)主接房關懷重要項目。(2)）維修評審及操作程序：業(yè)主報事à物管前臺通知à二方人員（地產(chǎn)公司質(zhì)量責任：由地產(chǎn)公司、物管處共同參加；施工單位質(zhì)量責任：由施工單位、物管處共同參加；業(yè)主裝飾質(zhì)量責任：由業(yè)主、物管處共同參加）à責任單位進行物業(yè)維修。(3)）評審原則：3a.1業(yè)主報事后由物管前臺通知二方人員到位，評審質(zhì)量問題產(chǎn)生緣故（施工緣故、業(yè)主裝飾緣故、地產(chǎn)公司質(zhì)量責任），費用承擔單位，二方共同簽字確認作為資料，二方各自存檔備查（竣工物業(yè)維修責任審定表）（見附件11）；竣工物業(yè)維修責任審定表按竣工物業(yè)維修、整改備案表（見附件12）進行維修。3.2b.若業(yè)主報事后物管前臺未通過評審領導小組評審，自行安排維修，所產(chǎn)生的費用由物管公司自理；若施工單位或所轄地產(chǎn)公司評審專管員不到現(xiàn)場評審，由責任方承擔費用（注：若評審員有事請假，需由部門經(jīng)理指派相關專業(yè)人員參加評審）。物業(yè)維修完成后由評審小組填寫竣工物業(yè)維修整改備案表；(4))維修和返修治理評定：4.1a.由所轄地產(chǎn)公司物管處組織，每年12月底統(tǒng)計計算竣工物業(yè)維修率和返修率，統(tǒng)計計算時段為：上年度7月1日至本年度6月30日前竣工交房物業(yè)4.2b.地產(chǎn)公司可依照維修率和返修率對相關部門和責任人進行考