2022年1統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)銷(xiāo)售土地延續(xù)冷淡趨勢(shì)竣工提升不改投資承壓2022092215

銷(xiāo)售土地延續(xù)冷淡趨勢(shì)，竣工提升不改投資承壓——2022年1-8月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)2022年09月22日證券研究報(bào)告行業(yè)研究銷(xiāo)售土地延續(xù)冷淡趨勢(shì)，竣工提升不改投資承壓2022年9月22日摘要:行業(yè)專(zhuān)題報(bào)告銷(xiāo)售：延續(xù)7月冷淡行情，城市分化結(jié)構(gòu)持續(xù)演繹。1-8月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%，跌幅較1-7月收窄0.1pct，當(dāng)月銷(xiāo)售面積9712萬(wàn)平方米，同比下降22.6%，跌幅較上月收窄6.3pct，環(huán)比回升4.9%。1-8月商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額85870億元，同比下降27.9%，跌幅較上月收窄0.9pct，8月單月銷(xiāo)售金額10107億元，同比下降19.9%，跌幅收窄8.3pct，環(huán)比回升4.3%。8月銷(xiāo)售冷淡主要由于：1）季節(jié)性回調(diào)趨勢(shì)延續(xù)：7月受到季節(jié)性因素和斷供風(fēng)波影響銷(xiāo)售加速下行，8月銷(xiāo)售整體仍延續(xù)傳統(tǒng)淡季的行情，銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積環(huán)比增幅與歷年8月±5%左右變動(dòng)一致。2）供給端和政策端保持平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商在7-8月推盤(pán)多為續(xù)銷(xiāo)項(xiàng)目，供應(yīng)力度小幅收縮，政策方面也并未出現(xiàn)超力度放松政策。“金九”成色不足，城市分化仍明顯，僅核心城市及核心區(qū)域有望迎來(lái)環(huán)比回升，我們認(rèn)為城市結(jié)構(gòu)性分化后續(xù)演繹更為明顯，將帶動(dòng)企業(yè)供給端分化加強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)投資評(píng)級(jí)看好江宇輝地產(chǎn)行業(yè)首席分析師執(zhí)業(yè)編號(hào)：S1500522010002投資：“保交付”加快竣工進(jìn)度，投資仍持續(xù)承壓。1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額90809億元，同比下降7.4%，8月單月投資完成額113478億元，同比下降13.8%，跌幅擴(kuò)大1.5pct，環(huán)比方面略回升1.8%。8月新開(kāi)工延續(xù)今年4月以來(lái)當(dāng)月同比降幅40%以上的趨勢(shì)，累計(jì)新開(kāi)工面積跌幅持續(xù)擴(kuò)大，8月當(dāng)月的新開(kāi)工面積較7月小幅下降，保持在低位運(yùn)行，新開(kāi)工持續(xù)下行至新低水平原因主要由于：1）銷(xiāo)售回款持續(xù)下降。2）償債壓力持續(xù)：7-8月仍陸續(xù)有房企公開(kāi)市場(chǎng)違約，8月商票逾期的房企主體數(shù)量增加至279家，環(huán)比增加17.2%。3）拿地和新開(kāi)工規(guī)模連續(xù)下降，累積效應(yīng)下，后續(xù)施工投資將持續(xù)承壓。8月竣工面積環(huán)比上升42.5%，同比跌幅也較7月收窄33.5pct，竣工面積環(huán)比大幅上升主要由于8月以來(lái)各地“保交樓”政策陸續(xù)出臺(tái)，各地“保交樓”穩(wěn)步推進(jìn)，效果逐步顯現(xiàn)?？⒐みM(jìn)度加快帶來(lái)的投資環(huán)比提升體量和可持續(xù)性都不足，行業(yè)出清仍在加速，在銷(xiāo)售回款、債務(wù)融資恢復(fù)前，房企資金壓力依然較大，拿地意愿不足，開(kāi)工施工變?nèi)?，后續(xù)投資可能持續(xù)處于低位。聯(lián)系電話(huà)：+8618621759430郵箱：jiangyuhui@土地：購(gòu)置面積同比跌幅擴(kuò)大，土地市場(chǎng)延續(xù)低熱度。1-8月累計(jì)土地購(gòu)置面積5400萬(wàn)平方米，同比下降49.7%，8月單月土地購(gòu)置面積854萬(wàn)平方米，同比下降56.6%，跌幅擴(kuò)大9.3pct。整體來(lái)看，土地市場(chǎng)仍然延續(xù)低熱度，主要由于當(dāng)前銷(xiāo)售預(yù)期偏弱，現(xiàn)金流狀況“超負(fù)荷”，房企購(gòu)地意愿和能力不足，保持謹(jǐn)慎拓展。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年8月，2021年22城集中供地地塊整體入市率32.3%，具體到城市來(lái)看入市率北京、杭州、廈門(mén)的入市率超過(guò)50%，而濟(jì)南、福州、武漢等地入市率不足兩成。對(duì)應(yīng)2022年一二輪集中供地結(jié)果來(lái)看，入市率較高的城市在2022年的集中供地中溢價(jià)成交占比也相應(yīng)較高，后續(xù)銷(xiāo)售如果持續(xù)低迷，熱度較低的城市在第三輪集中供地中仍將保持底價(jià)成交、國(guó)央企及地方城投拿地的遇冷態(tài)勢(shì)。資金：到位資金跌幅收窄，多地紓困基金助力風(fēng)險(xiǎn)化解。1-8月開(kāi)發(fā)到位資金100817億元，同比下降25.0%，跌幅較上月收窄0.4pct，8月當(dāng)月開(kāi)發(fā)到位資金12047億元，同比下降21.7%，跌幅較上月收窄4.1pct。預(yù)計(jì)后續(xù)資金情況仍高度依賴(lài)銷(xiāo)售情況：1）后續(xù)銷(xiāo)售如果企穩(wěn)，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款融資規(guī)模將有望增加。2）銷(xiāo)售情況影響房企開(kāi)工拿地意愿，目前以“保交付”為市場(chǎng)主基調(diào)，資金更多流向施工及竣工，銷(xiāo)售持續(xù)低迷，房企開(kāi)工拿地意愿未有明顯改善，增量市場(chǎng)冷清，開(kāi)發(fā)貸增量仍將持續(xù)減少。9月首套房貸利率4.15%，二套房貸利率4.91%，分別下降17bp和15bp，按揭利率下行幅度加大，較去年最高點(diǎn)分別回落159bp和108BP。核心城市政策放松仍將繼續(xù)，城市分化帶動(dòng)房企分化加劇。9月上旬成交情況表現(xiàn)并不理想，主要受到疫情反復(fù)影響，整體“金九”成色不足，僅有核心城市的核心區(qū)域有望在9月旺季有回溫。我們認(rèn)為今年以來(lái)地產(chǎn)復(fù)蘇最大的制約核心因素在于經(jīng)濟(jì)、以及疫情的反復(fù)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響，因此城市間的結(jié)構(gòu)性分化會(huì)在今年演繹的非常明顯。我們預(yù)計(jì)核心城市的放松力度有望加大，核心城市特別是核心區(qū)域有望受益于后續(xù)的政策寬松，在核心城市布局占比高的房企和去年以來(lái)在核心城市保持拓展節(jié)奏、持續(xù)補(bǔ)貨的房企有望在后續(xù)實(shí)現(xiàn)更優(yōu)的銷(xiāo)售增速，而布局下沉的房企則由于銷(xiāo)售復(fù)蘇慢、現(xiàn)金流惡化速度快疊加而較難有起色。因此我們建議重點(diǎn)關(guān)注信用情況更為良好，資金鏈更為安全，貨值更為充裕的國(guó)企央企以及優(yōu)質(zhì)的混合所有制企業(yè)如保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份、南山控股。信達(dá)證券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城區(qū)鬧市口大街9號(hào)院1號(hào)樓郵編：100031風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，預(yù)售資金政策調(diào)控超預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售下行幅度超預(yù)期。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露2目錄1銷(xiāo)售：延續(xù)7月冷淡行情，城市分化結(jié)構(gòu)持續(xù)演繹..............................................................42投資：“保交付”加快竣工進(jìn)度，投資仍持續(xù)承壓................................................................73土地：購(gòu)置面積同比跌幅擴(kuò)大，土地市場(chǎng)延續(xù)低熱度...........................................................94資金：到位資金跌幅收窄，多地紓困基金助力風(fēng)險(xiǎn)化解......................................................11核心城市政策放松仍將繼續(xù)，城市分化帶動(dòng)房企分化加劇.....................................................13風(fēng)險(xiǎn)因素.......................................................................................................................................13圖表目錄圖表1：商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積及同比增速...............................................................................4圖表2：商品房當(dāng)月銷(xiāo)售面積及同比增速...............................................................................4圖表3：商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額及同比增速...............................................................................4圖表4：商品房當(dāng)月銷(xiāo)售金額及同比增速...............................................................................4圖表5：商品房住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積及同比增速........................................................................5圖表6：商品房住宅當(dāng)月銷(xiāo)售面積及同比增速........................................................................5圖表7：商品房住宅累計(jì)銷(xiāo)售金額及同比增速........................................................................5圖表8：商品房住宅當(dāng)月銷(xiāo)售金額及同比增速........................................................................5圖表9：商品房銷(xiāo)售面積當(dāng)月同比增速-分區(qū)域（%）............................................................5圖表10：商品房銷(xiāo)售金額當(dāng)月同比增速-分區(qū)域（%）..........................................................5圖表11：商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)..................................................................................................6圖表12：70個(gè)大中城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速（%）...............................................6圖表13：開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額及同比增速.............................................................................7圖表14：開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額及同比增速.............................................................................7圖表15：累計(jì)新開(kāi)工面積及同比增速....................................................................................8圖表16：當(dāng)月新開(kāi)工面積及同比增速....................................................................................8圖表17：累計(jì)施工面積及同比增速.......................................................................................8圖表18：累計(jì)竣工面積及同比增速.......................................................................................8圖表19：土地成交價(jià)款累計(jì)值及同比增速.............................................................................8圖表20：土地成交價(jià)款當(dāng)月值及同比增速.............................................................................8圖表21：土地購(gòu)置面積累計(jì)值及同比增速.............................................................................9圖表22：土地購(gòu)置面積當(dāng)月值及同比增速.............................................................................9圖表23：100大中城市住宅類(lèi)供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積及同比增速.........................................9圖表24：100大中城市住宅類(lèi)成交土地規(guī)劃建筑面積及同比增速.........................................9圖表25：100大中城市分能級(jí)住宅類(lèi)供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積同比增速................................10圖表26：100大中城市分能級(jí)住宅類(lèi)成交土地規(guī)劃建筑面積同比增速................................10圖表27：22城集中供地入市率和溢價(jià)成交占比情況...........................................................10圖表28：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金累計(jì)值及同比增速................................................................11圖表29：開(kāi)發(fā)到位資金當(dāng)月值及同比增速...........................................................................11圖表30：國(guó)內(nèi)貸款到位資金當(dāng)月值及同比增速....................................................................11圖表31：個(gè)人按揭貸款及同比增速.....................................................................................11圖表32：按揭貸款放款周期（天）.....................................................................................12圖表33：首套房和二套房貸利率（%）...............................................................................12請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露31銷(xiāo)售：延續(xù)7月冷淡行情，城市分化結(jié)構(gòu)持續(xù)演繹8月延續(xù)7月冷淡行情，同比跌幅收窄，環(huán)比微升。1-8月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積87890萬(wàn)平方米，同比下降23.0%，跌幅較1-7月收窄0.1pct，當(dāng)月銷(xiāo)售面積9712萬(wàn)平方米，同比下降22.6%，跌幅較上月收窄6.3pct，環(huán)比回升4.9%。1-8月商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額85870億元，同比下降27.9%，跌幅較上月收窄0.9pct，8月單月銷(xiāo)售金額10107億元，同比下降19.9%，跌幅較上月收窄8.3pct，環(huán)比回升4.3%。1-8月住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積74403萬(wàn)平方米，同比下降26.8%，跌幅較上月收窄0.3pct，當(dāng)月銷(xiāo)售面積8316萬(wàn)平方米，同比下降24.5%，跌幅較上月收窄5.8pct，環(huán)比回升3.6%；1-8月住宅累計(jì)銷(xiāo)售金額75288億元，同比下降30.3%，跌幅較上月收窄1.1pct，當(dāng)月銷(xiāo)售金額8959億元，同比下降20.8%，跌幅較上月收窄7.8pct。8月銷(xiāo)售延續(xù)季節(jié)性回調(diào)趨勢(shì)，供給端和政策端保持平穩(wěn)。1）季節(jié)性回調(diào)趨勢(shì)延續(xù)：7月受到季節(jié)性因素和斷供風(fēng)波影響銷(xiāo)售加速下行，8月銷(xiāo)售整體仍延續(xù)傳統(tǒng)淡季的行情，銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積環(huán)比增幅與歷年8月±5%左右變動(dòng)一致，且考慮到7月受到斷供等消極因素下行幅度較大，8月銷(xiāo)售面積和金額環(huán)比分別4.9%和4.3%的增幅體現(xiàn)出市場(chǎng)仍延續(xù)冷淡行情，整體而言并未有明顯改善。2）供給端和政策端保持平穩(wěn)：購(gòu)房需求在6月集中釋放后，7-8月傳統(tǒng)淡季疊加斷供風(fēng)波對(duì)購(gòu)房者信心沖擊，開(kāi)發(fā)商在7-8月推盤(pán)多為續(xù)銷(xiāo)項(xiàng)目，供應(yīng)力度小幅收縮，8月政策端也仍延續(xù)首付比例下調(diào)、限購(gòu)限貸松綁等放松政策，并未出現(xiàn)超力度放松政策，更多政策力度集中在解決“保交付”方面，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。圖表1：商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積及同比增速圖表2：商品房當(dāng)月銷(xiāo)售面積及同比增速商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)方）累計(jì)同比增速（%）商品房當(dāng)月銷(xiāo)售面積（萬(wàn)方）當(dāng)月同比增速（%）200000180000160000140000120000100000800006000040000200000120%30000120%100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%2500020000150001000050000-20%-40%-60%-20%-40%-60%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表3：商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額及同比增速圖表4：商品房當(dāng)月銷(xiāo)售金額及同比增速商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額（億元）累計(jì)同比增速（%）商品房當(dāng)月銷(xiāo)售金額（億元）當(dāng)月同比增速（%）200000180000160000140000120000100000800006000040000200000160%140%120%100%80%60%40%20%0%30000160%140%120%100%80%60%40%20%0%2500020000150001000050000-20%-40%-60%-20%-40%-60%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露4圖表5：商品房住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積及同比增速圖表6：商品房住宅當(dāng)月銷(xiāo)售面積及同比增速住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)方）累計(jì)同比增速（%）住宅當(dāng)月銷(xiāo)售面積（萬(wàn)方）當(dāng)月同比增速(%)180000160000140000120000100000800006000040000200000120%25000120%100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%20000150001000050000-20%-40%-60%-20%-40%-60%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表7：商品房住宅累計(jì)銷(xiāo)售金額及同比增速圖表8：商品房住宅當(dāng)月銷(xiāo)售金額及同比增速住宅累計(jì)銷(xiāo)售金額（億元）累計(jì)同比增速（%）住宅當(dāng)月銷(xiāo)售金額（億元）當(dāng)月同比增速（%）180000160000140000120000100000800006000040000200000160%140%120%100%80%60%40%20%0%25000200%150%100%50%200001500010000500000%-20%-40%-60%-50%-100%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心從區(qū)域來(lái)看，東部/中部/西部/東北地區(qū)1-8月累計(jì)銷(xiāo)售面積35593/26279/23388/2630萬(wàn)平方米，同比下降25.8%/17.1%/23.2%/35.7%，8月單月銷(xiāo)售面積4490/2586/2257/378萬(wàn)平方米，同比下降12.1%/22.5%/35.4%/37.4%，不同地區(qū)商品房8月單月銷(xiāo)售面積同比跌幅均擴(kuò)大，西部和東部地區(qū)同比跌幅最大；1-8月累計(jì)銷(xiāo)售金額49111/18394/16337/2026億元，同比下降28.9%/22.9%/28.2%/40.0%，單月銷(xiāo)售金額6396/1827/1616/266億元，同比下降10.0%/25.0%/38.0%/42.9%，商品房單月銷(xiāo)售金額同比跌幅均擴(kuò)大。圖表9：商品房銷(xiāo)售面積當(dāng)月同比增速-分區(qū)域（%）圖表10：商品房銷(xiāo)售金額當(dāng)月同比增速-分區(qū)域（%）東部中部西部東北東部中部西部東北150%100%50%200%150%100%50%0%0%-50%-100%-50%-100%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心價(jià)格方面，8月當(dāng)月全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)10467元/平，環(huán)比下降64元/平。8月當(dāng)月70大中城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比下跌2.1%，環(huán)比下跌0.3%。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市環(huán)比上升0.1%，二線環(huán)比下降0.2%，三線環(huán)比下降0.4%。從百城新建住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月減少23個(gè)，環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加21個(gè)，價(jià)格下行壓力加大。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露5圖表11：商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)圖表12：70個(gè)大中城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增速（%）累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)(元)70大中城一線城市二線城市三線城市1150011000105001000095001.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%900085008000資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心“金九”成色不足，城市分化仍明顯，僅核心城市及核心區(qū)域有望迎來(lái)環(huán)比回升。9月和10月是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，歷年銷(xiāo)售金額來(lái)看9月環(huán)比增幅在20%以上，但目前從高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，9月截至19日，30大中城商品房成交面積同比下降39.19%，環(huán)比下降17.24%，旺季成色不足，其中城市間的分化也較為明顯，一線城市環(huán)比實(shí)現(xiàn)11.06%增加，同比也轉(zhuǎn)正為4.37%，而二線城市環(huán)比跌幅達(dá)32.71%，核心城市中杭州同比轉(zhuǎn)正，環(huán)比下降6.4%，武漢則同比降幅過(guò)半，環(huán)比也有16%下降，其余非核心城市則降幅更大，城市之間的分化仍然持續(xù)演繹。我們認(rèn)為在受到9月以來(lái)疫情影響，市場(chǎng)恢復(fù)持續(xù)受阻的背景下，市場(chǎng)整體較難實(shí)現(xiàn)“金九”環(huán)比旺季，僅有熱度保持尚佳的城市例如北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥等核心城市和鄭州、武漢、廈門(mén)、南京等城市的核心區(qū)域有望感受到旺季回暖，其余城市9月仍難有較大起色。城市結(jié)構(gòu)性分化演繹明顯，帶動(dòng)企業(yè)供給端分化強(qiáng)化。1）經(jīng)濟(jì)下行壓力疊加疫情反復(fù)，城市之間銷(xiāo)售分化趨勢(shì)更加明顯：8月16-24歲人口調(diào)查失業(yè)率18.7%，較去年同期上升明顯，25-59歲人口調(diào)查失業(yè)率4.3%，與去年同期持平，疊加局部疫情反復(fù)，對(duì)居民的收入和預(yù)期收入可能產(chǎn)生了一定的消極影響，而購(gòu)房加杠桿對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)期負(fù)債則要求長(zhǎng)期現(xiàn)金流穩(wěn)定，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)，失業(yè)率高企的背景下，居民預(yù)期收入的下降將導(dǎo)致居民負(fù)債意愿下降，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房意愿下降，因此經(jīng)濟(jì)基本面的分化會(huì)進(jìn)一步加重城市之間的房地產(chǎn)銷(xiāo)售分化，具體到數(shù)據(jù)來(lái)看，今年全國(guó)1-7月累計(jì)銷(xiāo)售回落至2017年水平，但是北京、上海僅回落至2020年水平，合肥、南京稍高于2019年水平，而重慶、天津等城市的成交規(guī)模則已經(jīng)回落至2015、2016年水平，城市分化演繹明顯。2）后續(xù)政策有望繼續(xù)寬松，核心城市有望收益：經(jīng)過(guò)本輪政策的持續(xù)放松，當(dāng)前三四線城市和非核心二線城市的寬松政策放松空間已經(jīng)較小，但短期內(nèi)仍然難看到市場(chǎng)有明顯的起色，而核心城市在本輪寬松中的政策力度一直比較小，當(dāng)前仍然有較大的政策放松空間。而核心城市是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本盤(pán)，因此后續(xù)核心城市的政策有望打開(kāi)，通過(guò)核心城市的企穩(wěn)回升帶動(dòng)其他城市的復(fù)蘇回暖，因此在后續(xù)的政策放松中，我們認(rèn)為核心城市特別是核心區(qū)域?qū)⒏鼮槭芤妗Ｕ?qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露62投資：“保交付”加快竣工進(jìn)度，投資仍持續(xù)承壓竣工節(jié)奏加快帶動(dòng)投資環(huán)比回升，但同比投資跌幅仍在擴(kuò)大。1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額90809億元，同比下降7.4%，8月單月投資完成額113478億元，同比下降13.8%，跌幅擴(kuò)大1.5pct，環(huán)比方面略回升1.8%。圖表13：開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額及同比增速圖表14：開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額及同比增速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：累計(jì)值（億元）累計(jì)同比（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：當(dāng)月值（億元）當(dāng)月同比增速（%）16000014000012000010000080000600004000020000050%2000018000160001400012000100008000600040002000050%40%30%20%10%0%40%30%20%10%0%-10%-20%-10%-20%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心施工投資方面：?jiǎn)卧滦麻_(kāi)工與施工面積仍處于歷史低位，保交樓推進(jìn)下竣工跌幅收窄。1-8月商品房累計(jì)新開(kāi)工面積85062萬(wàn)平方米，同比下跌37.2%，跌幅擴(kuò)大1.2pct，當(dāng)月新開(kāi)工面積8995萬(wàn)平方米，同比下跌45.7%，跌幅擴(kuò)大0.3pct，單月新開(kāi)工面積是2009年10月以來(lái)的最低值。1-8月累計(jì)竣工面積36861萬(wàn)平方米，同比下降21.1%，跌幅較上月收窄2.2pct，8月單月竣工面積4833萬(wàn)平方米，同比下降2.5%，較上月跌幅大幅收窄。1-8月累計(jì)施工面積868649萬(wàn)平方米，同比下跌4.5%，跌幅較上月擴(kuò)大0.9pct，8月當(dāng)月施工面積9455萬(wàn)平方米，同比下跌47.8%，跌幅擴(kuò)大3.5pct，單月施工面積也是2008年11月以來(lái)的同期新低。8月新開(kāi)工保持低位運(yùn)行，降至09年以來(lái)新低。8月新開(kāi)工延續(xù)今年4月以來(lái)當(dāng)月同比降幅40%以上的趨勢(shì)，累計(jì)新開(kāi)工面積跌幅持續(xù)擴(kuò)大，8月當(dāng)月的新開(kāi)工面積較7月小幅下降，保持在低位運(yùn)行，單月的新開(kāi)工面積跌至2009年10月以來(lái)的最低點(diǎn)，累計(jì)新開(kāi)工面積也跌至2009年水平。新開(kāi)工持續(xù)下行至新低水平原因主要由于：1）銷(xiāo)售回款持續(xù)下降：今年以來(lái)銷(xiāo)售金額跌幅近30%，銷(xiāo)售遲遲未企穩(wěn)，疊加預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，房企無(wú)法形成良性資金循環(huán)，資金面難有改善，只能通過(guò)新開(kāi)工減少來(lái)降低資金流出。2）償債壓力持續(xù)：7-8月仍陸續(xù)有房企公開(kāi)市場(chǎng)違約，8月商票逾期的房企主體數(shù)量增加至279家，環(huán)比增加17.2%，未公開(kāi)市場(chǎng)違約的房企在償債重壓下現(xiàn)金支付比例增大，減少開(kāi)工節(jié)約現(xiàn)金支出，已出險(xiǎn)房企則無(wú)法獲得新增開(kāi)發(fā)貸，存量項(xiàng)目也無(wú)法開(kāi)工。3）拿地和新開(kāi)工規(guī)模連續(xù)下降，累積效應(yīng)下，后續(xù)施工投資將持續(xù)承壓：去年4月以來(lái)連續(xù)17個(gè)月當(dāng)月新開(kāi)工面積同比下降，近5月同比跌幅持續(xù)在40%以上。單月土地購(gòu)置面積也在去年8月以來(lái)連續(xù)同比下降。拿地和新開(kāi)工規(guī)模長(zhǎng)期下降，會(huì)導(dǎo)致存量施工規(guī)模也相應(yīng)下降，后續(xù)施工投資仍將持續(xù)承壓?！氨＝粯恰闭呒哟a下竣工面積環(huán)比大幅上升。8月竣工面積環(huán)比上升42.5%，同比跌幅也較7月收窄33.5pct，竣工面積環(huán)比大幅上升主要由于8月以來(lái)各地“保交樓”政策陸續(xù)出臺(tái)，各地“保交樓”穩(wěn)步推進(jìn)，效果逐步顯現(xiàn)，根據(jù)8月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，1-8月施工期超過(guò)2年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資增速比1-7月份有所加快，我們預(yù)計(jì)后續(xù)竣工面積有望持續(xù)回升。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露7圖表15：累計(jì)新開(kāi)工面積及同比增速圖表16：當(dāng)月新開(kāi)工面積及同比增速累計(jì)新開(kāi)工（萬(wàn)方）累計(jì)同比增速（%）當(dāng)月新開(kāi)工面積（萬(wàn)方）單月同比25000080%60%40%20%0%3000080%60%40%20%0%2500020000150001000050000200000150000100000500000-20%-40%-60%-20%-40%-60%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表17：累計(jì)施工面積及同比增速圖表18：累計(jì)竣工面積及同比增速累計(jì)施工面積（萬(wàn)方）累計(jì)同比增速（%）累計(jì)竣工面積（萬(wàn)方）累計(jì)同比增速（%）120000014%12%10%8%12000050%40%30%20%10%0%100000080000060000040000020000001000008000060000400002000006%4%2%0%-10%-20%-30%-2%-4%-6%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心土地投資方面，8月土地成交價(jià)款同比跌幅加大。1-8月土地累計(jì)成交價(jià)款3819億元，同比下降42.5%，8月當(dāng)月土地成交價(jià)款900.7億元，同比下降41.0%，跌幅擴(kuò)大7.6pct，當(dāng)月成交價(jià)款環(huán)比上升2.9%。8月土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款同比仍然處在深度下跌區(qū)間，土地購(gòu)置面積環(huán)比持續(xù)下降，而土地成交價(jià)款環(huán)比持續(xù)提升。土地成交價(jià)款同比跌幅仍在擴(kuò)大主要還是受銷(xiāo)售回落和交樓壓力等因素影響，資金壓力下企業(yè)端土地投資意愿和能力都有限。圖表19：土地成交價(jià)款累計(jì)值及同比增速圖表20：土地成交價(jià)款當(dāng)月值及同比增速土地成交價(jià)款累計(jì)值（億元）累計(jì)同比增速（%）土地成交價(jià)款當(dāng)月值（億元）當(dāng)月同比增速（%）2000018000160001400012000100008000600040002000030%4000100%20%10%0%35003000250020001500100050080%60%40%20%0%-10%-20%-30%-40%-50%-20%-40%-60%-80%0資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心行業(yè)出清仍在加速，投資可能持續(xù)低位。政府積極介入后，斷供停貸情況有所緩和，竣工進(jìn)度加快帶動(dòng)續(xù)建項(xiàng)目建安投資增加，整體房地產(chǎn)投資環(huán)比上升。但剔除保交樓帶動(dòng)的竣工因素來(lái)看，投資仍然處于底部區(qū)間，新開(kāi)工保持低位，土地投資持續(xù)低迷，竣工進(jìn)度加快帶來(lái)的投資環(huán)比提升體量和可持續(xù)性都不足，同時(shí)行業(yè)出清仍在加速，在銷(xiāo)售回款、債務(wù)融資恢復(fù)前，房企資金壓力依然較大，拿地意愿不足，開(kāi)工施工變?nèi)?，后續(xù)投資可能持續(xù)處于低位。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露83土地：購(gòu)置面積同比跌幅擴(kuò)大，土地市場(chǎng)延續(xù)低熱度土地購(gòu)置面積跌幅擴(kuò)大，土地市場(chǎng)復(fù)蘇仍待銷(xiāo)售企穩(wěn)。1-8月累計(jì)土地購(gòu)置面積5400萬(wàn)平方米，同比下降49.7%，8月單月土地購(gòu)置面積854萬(wàn)平方米，同比下降56.6%，跌幅擴(kuò)大9.3pct。從百城土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，100大中城住宅類(lèi)用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積6397萬(wàn)平方米，同比下跌39.8%，跌幅較7月有所收窄，主要受到集中供地周期影響。成交土地規(guī)劃建筑面積3311萬(wàn)平方米，同比下跌1.2%，跌幅較上月收窄6.9pct，供需比1.93倍，環(huán)比提升，供應(yīng)相對(duì)需求擴(kuò)張，主要受到部分城市集中供地公告發(fā)布影響。一線/二線/三線城市土地供應(yīng)面積分別為669/2526/3202萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積同比變動(dòng)-59.9%/-43.2%/-29.2%。二線城市在上個(gè)月供地面積縮減后，8月明顯擴(kuò)大。一線/二線/三線城市成交面積分別為290/619/2402萬(wàn)平方米。土地市場(chǎng)延續(xù)低熱度，9月集中供地成交有望回升。8月受到集中供地周期影響，供應(yīng)面積大幅增加，供需比也回升至1.93，預(yù)計(jì)9月公告集中供地城市陸續(xù)成交后，9月土地成交數(shù)量有望回升。但整體來(lái)看，土地市場(chǎng)仍然延續(xù)低熱度，主要由于當(dāng)前銷(xiāo)售預(yù)期偏弱，現(xiàn)金流狀況“超負(fù)荷”，房企購(gòu)地意愿和能力不足，保持謹(jǐn)慎拓展。圖表21：土地購(gòu)置面積累計(jì)值及同比增速圖表22：土地購(gòu)置面積當(dāng)月值及同比增速土地購(gòu)置面積累計(jì)值（億元）累計(jì)同比增速（%）土地購(gòu)置面積當(dāng)月值（萬(wàn)方）當(dāng)月同比增速（%）30000250002000015000100005000040%600040%30%20%10%0%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%500040003000200010000-10%-20%-30%-40%-50%-60%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表23：100大中城市住宅類(lèi)供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積及同比增速圖表24：100大中城市住宅類(lèi)成交土地規(guī)劃建筑面積及同比增速100大中城市住宅類(lèi)供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)方）同比100大中城市住宅類(lèi)成交土地規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)方）2000018000160001400012000100008000600040002000080%60%40%20%0%12000100008000600040002000080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-20%-40%-60%-80%資料來(lái)源：Wind，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：Wind，信達(dá)證券研發(fā)中心請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露9圖表25：100大中城市分能級(jí)住宅類(lèi)供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積同比增速圖表26：100大中城市分能級(jí)住宅類(lèi)成交土地規(guī)劃建筑面積同比增速一線城市二線城市三線城市一線城市二線城市三線城市1600%1400%1200%1000%800%600%400%200%0%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%-200%-400%資料來(lái)源：Wind，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：Wind，信達(dá)證券研發(fā)中心2021年集中供地入市情況分化，銷(xiāo)售持續(xù)低迷下低熱度城市底價(jià)成交、國(guó)央企及地方城投拿地仍將延續(xù)。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年8月，2021年22城集中供地地塊整體入市率32.3%，具體到城市來(lái)看入市率北京、杭州、廈門(mén)的入市率超過(guò)50%，而濟(jì)南、福州、武漢等地入市率不足兩成。對(duì)應(yīng)2022年一二輪集中供地結(jié)果來(lái)看，入市率較高的城市在2022年的集中供地中溢價(jià)成交占比也相應(yīng)較高，例如北京、杭州、廈門(mén)的溢價(jià)成交占比在2022年兩輪集中供地中均達(dá)到40%以上，由此可見(jiàn)土地市場(chǎng)的分化也延續(xù)了銷(xiāo)售分化的情況，后續(xù)銷(xiāo)售如果持續(xù)低迷，熱度較低的城市在第三輪集中供地中仍將保持底價(jià)成交、國(guó)央企及地方城投拿地的遇冷態(tài)勢(shì)。圖表27：22城集中供地入市率和溢價(jià)成交占比情況央國(guó)企混合所有制地方國(guó)資民企22年前兩輪集中供地溢價(jià)成交占比46%50%51%3%27%24%51%17%-19%13%31%12%-53%19%30%-11%83%28%10%32%城市總?cè)胧新食山徽刈跀?shù)入市率成交宅地宗數(shù)入市率成交宅地宗數(shù)入市率成交宅地宗數(shù)入市率4315153453271715163419212713272431221515146756479%73%60%50%62%78%47%60%56%47%53%43%11%38%37%50%35%14%40%40%21%3%5197580%100%100%86%100%50%--951772833813744%0%35%0%4%0%38%8%0%25%15%7%21%6%0%4%8%20%3%8%0%4%9%17494%75%51%52%54%69%50%50%27%30%32%31%30%27%28%19%28%24%24%10%4%78%60%54%50%49%48%47%44%37%36%35%33%28%26%26%25%25%24%22%21%7%北京廈門(mén)杭州天津南京重慶合肥無(wú)錫沈陽(yáng)廣州長(zhǎng)沙寧波青島鄭州上海蘇州成都長(zhǎng)春武漢深圳福州濟(jì)南合計(jì)744661362232223725421034436315354631028598992014449102346381100%75%25%75%100%70%100%67%50%50%100%63%0%82030281619233954013125043020%89813%69%12%35%7%34%44%資料來(lái)源：中指研究院，土地情報(bào)，信達(dá)證券研發(fā)中心。數(shù)據(jù)說(shuō)明：鄭州、長(zhǎng)春和沈陽(yáng)未發(fā)布二批次土地公告請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露104資金：到位資金跌幅收窄，多地紓困基金助力風(fēng)險(xiǎn)化解開(kāi)發(fā)到位資金跌幅跌幅收窄，環(huán)比無(wú)明顯改善。1-8月開(kāi)發(fā)到位資金100817億元，同比下降25.0%，跌幅較上月收窄0.4pct，8月當(dāng)月開(kāi)發(fā)到位資金12047億元，同比下降21.7%，跌幅較上月收窄4.1pct。其中國(guó)內(nèi)貸款1250億元，同比下降17.6%，跌幅較上月收窄19.2pct。定金及預(yù)付款1-8月累計(jì)32719億元，同比下降35.8%，8月當(dāng)月4144億元，同比下降26.0%，跌幅較上月收窄5.2pct，環(huán)比回升4.3%；個(gè)人按揭貸款1-8月累計(jì)16243億元，同比下降24.4%，8月當(dāng)月2074億元，同比下降18.3%，跌幅較上月收窄4.3pct，環(huán)比回升3.1%。當(dāng)月開(kāi)發(fā)到位資金跌幅較上月收窄，主要由于銷(xiāo)售環(huán)比微升帶動(dòng)定金及預(yù)收款環(huán)比上升，但整體來(lái)看8月到位資金環(huán)比僅微升1.0%，并未有明顯改善。預(yù)計(jì)后續(xù)資金情況仍高度依賴(lài)銷(xiāo)售情況。1）后續(xù)銷(xiāo)售如果企穩(wěn)，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款融資規(guī)模將有望增加。2）銷(xiāo)售情況影響房企開(kāi)工拿地意愿，目前以“保交付”為市場(chǎng)主基調(diào)，資金更多流向施工及竣工，銷(xiāo)售持續(xù)低迷，房企開(kāi)工拿地意愿未有明顯改善，增量市場(chǎng)冷清，開(kāi)發(fā)貸增量仍將持續(xù)減少。圖表28：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金累計(jì)值及同比增速圖表29：開(kāi)發(fā)到位資金當(dāng)月值及同比增速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金：累計(jì)值（億元）累計(jì)同比增速（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金：當(dāng)月值（億元）當(dāng)月同比增速（%）25000020000015000010000050000060%50%40%30%20%10%0%3500060%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%300002500020000150001000050000-10%-20%-30%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心圖表30：國(guó)內(nèi)貸款到位資金當(dāng)月值及同比增速圖表31：個(gè)人按揭貸款及同比增速?lài)?guó)內(nèi)貸款當(dāng)月值（億元）當(dāng)月同比增速（%）個(gè)人按揭貸款當(dāng)月值（億元）當(dāng)月同比增速（%）600030%600080%20%10%0%60%40%20%0%500040003000200010000500040003000200010000-10%-20%-30%-40%-20%-40%-60%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，信達(dá)證券研發(fā)中心5年起LPR下調(diào)帶動(dòng)按揭利率持續(xù)下行，較去年高點(diǎn)降幅已超100bp。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，8月百城首套房貸款利率為4.32%，環(huán)比下降3bp，二套房貸款利率5.07%，環(huán)比下降1bp，按揭放款周期與上月持平。8月22日央行下調(diào)5年期LPR15bp至4.30%后，9月首套房貸利率4.15%，二套房貸利率4.91%，分別下降17bp和15bp，按揭利率下行幅度加大，較去年最高點(diǎn)分別回落159bp和108BP。截止到9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。多地設(shè)立紓困基金托底樓市，助力風(fēng)險(xiǎn)化解。8月19日住建部、財(cái)政部和人民銀行出臺(tái)措施通過(guò)政策性銀行借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目的建設(shè)；此后，請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露11地產(chǎn)紓困專(zhuān)項(xiàng)基金陸續(xù)出臺(tái)，紹興市通過(guò)“國(guó)企出資+金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)貸款”方式設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)保基金，湖北省資產(chǎn)管理有限公司與浙商資管聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金；8月21日南寧籌劃設(shè)立平穩(wěn)地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元已完成繳付，鄭州由中心城市基金下設(shè)紓困專(zhuān)項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元。在“保交樓、穩(wěn)民生”的任務(wù)下，各地紓困基金快速入場(chǎng)，體現(xiàn)了地方政府化解風(fēng)險(xiǎn)，解決問(wèn)題項(xiàng)目的決心。圖表32：按揭貸款放款周期（天）圖表33：首套房和二套房貸利率（%）首套房貸利率（%）二套房貸利率（%）按揭貸款放款周期（天）6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%80706050403020100資料來(lái)源：貝殼研究院，信達(dá)證券研發(fā)中心資料來(lái)源：貝殼研究院，信達(dá)證券研發(fā)中心請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露12核心城市政策放松仍將繼續(xù)，城市分化帶動(dòng)房企分化加劇高頻數(shù)據(jù)顯示9月以來(lái)全國(guó)銷(xiāo)售情況并不理想，主要受到北京、廈門(mén)、深圳等城市疫情反復(fù)的影響，后續(xù)考慮到前兩個(gè)月的蓄客和積累，9月后續(xù)市場(chǎng)可能會(huì)有一定改善，但整體來(lái)看傳統(tǒng)旺季的“金九”成色不足，可能僅有核心城市的核心區(qū)域在9月旺季銷(xiāo)售有所回溫。我們認(rèn)為今年下半年地產(chǎn)復(fù)蘇的核心制約因素可能在于疫情反復(fù)及部分城市封控所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行壓力。經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)會(huì)對(duì)居民的預(yù)期收入產(chǎn)生一定消極影響，而購(gòu)房對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)期負(fù)債需要居民對(duì)未來(lái)收入有穩(wěn)定的預(yù)期，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下居民預(yù)期收入的不確定性會(huì)導(dǎo)致居民負(fù)債意愿下降，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房意愿不足。在此背景下，我們認(rèn)為城市間基本面的差異會(huì)導(dǎo)致后續(xù)城市結(jié)構(gòu)性分化演繹明顯，后續(xù)可能只有經(jīng)濟(jì)基本面更好的核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠保持相對(duì)穩(wěn)定，并迎來(lái)局部復(fù)蘇，而受到經(jīng)濟(jì)下行壓力、疫情反復(fù)等因素的影響，經(jīng)濟(jì)基本面較弱的城市則可能由于居民購(gòu)買(mǎi)力受損而持續(xù)下行，因此我們認(rèn)為總量來(lái)看可能會(huì)繼續(xù)下行。而政策端來(lái)看分化也會(huì)繼續(xù)演繹，當(dāng)前三四線城市和二線非熱點(diǎn)城市的寬松政策放松力度已經(jīng)較大，但短期內(nèi)仍然難有明顯的起色，而核心一二線城市則仍存有政策空間，而核心城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本盤(pán)，只有核心城市企穩(wěn)，才能帶動(dòng)其他城市回暖，因此我們預(yù)計(jì)核心城市的放松力度有望加大，核心城市特別是核心區(qū)域有希望在后續(xù)的政策放松中收益。板塊方面，受到疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，我們認(rèn)為銷(xiāo)售總量的復(fù)蘇可能進(jìn)展緩慢，而后續(xù)核心城市政策方面放松的可能性繼續(xù)加劇城市分化，將使銷(xiāo)售端的差異化演繹更為明顯，我們認(rèn)為后續(xù)在核心城市布局占比高的房企和去年以來(lái)在核心城市保持拓展節(jié)奏、持續(xù)補(bǔ)貨的房企有望在后續(xù)實(shí)現(xiàn)更優(yōu)的銷(xiāo)售增速，其中部分企業(yè)并受益于政策放松，有望抓住機(jī)遇繼續(xù)提升規(guī)模，而布局下沉的房企則由于銷(xiāo)售復(fù)蘇慢、現(xiàn)金流惡化速度快疊加而較難有起色。因此我們建議重點(diǎn)關(guān)注信用情況更為良好，資金鏈更為安全，貨值更為充裕的國(guó)企央企以及優(yōu)質(zhì)的混合所有制企業(yè)如保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份、南山控股。風(fēng)險(xiǎn)因素政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售下行幅度超預(yù)期。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露13研究團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介江宇輝，信達(dá)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)管理學(xué)學(xué)士，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)金融碩士，從事地產(chǎn)行業(yè)研究六年，先后供職于中信建投證券、中梁地產(chǎn)集團(tuán)。曾獲2015年第十三屆新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師第二名,2016年第十四屆新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師第五名,2017年第十五屆新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師第三名。機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售聯(lián)系人區(qū)域姓名韓秋月陳明真闕嘉程祁麗媛陸禹舟魏沖手機(jī)郵箱全國(guó)銷(xiāo)售總監(jiān)華北區(qū)銷(xiāo)售總監(jiān)華北區(qū)銷(xiāo)售副總監(jiān)華北區(qū)銷(xiāo)售1391102653415601850398185069604101305150493317687659919183408201551550109122513693249509185133221851371880320815800476582156183583831312261688718702173656135244849751872111835918717938223150268678721861082688515957705777152618556081333779892813530830620159