物業(yè)管理綜合案例分析

79/79HYPERLINK"/"供電局停電，業(yè)主投訴治理處，如何是好？本小區(qū)已發(fā)生過多次供電局因緊急搶修而強制性停電，而物業(yè)公司的發(fā)電機又不能連續(xù)供電，連電梯的運行都只有實行分時段運行。每每現(xiàn)在，治理處就深受其苦，只得苦口婆心的解釋一通，還得不到業(yè)主的理解。

最近，又因為小區(qū)有業(yè)戶未及時上繳電費，供電局就強行停了業(yè)主家的電（因此是通過治理處同意的）。

面對如此之多的業(yè)主投訴，除了解釋還有其它好的方法緩解業(yè)主的情緒和怨言嗎？物業(yè)公司如何樣處理住戶占用公共走道小區(qū)一住戶將舊家具和雜物堆放在公共通道上，阻礙鄰里行走及消防通道暢通，物業(yè)公司能夠采取哪些方式處理？如何樣處理？這在本小區(qū)也有類似的現(xiàn)象發(fā)生，業(yè)主在門口做了鞋柜，一天鞋走了，結果還投訴到治理處，還報案到派出所，自然來了兩個戴帽的，檢了一通，結果可想而知啦！在業(yè)主公約、小區(qū)公告欄上都明確的注明了這一點，沒方法，丟了，咱沒有一點點責任關于這類不“聽話”的業(yè)主，就得給予一點“顏色”看看，否則有了一戶，還得有二戶，等到多了這些“非法”業(yè)主，小區(qū)的治理難度會加大專門多。我講一下我們小區(qū)的做法：由于業(yè)主在占用公用區(qū)間的同時阻礙了消防設施。我們能夠先對業(yè)主進行勸阻，假如勸阻確實不能起到作用，我們沒有必要直接與業(yè)主發(fā)生矛盾，我們能夠請消防局出面（因為業(yè)主占用了消防設施嘛?。┱{解。

因此最重要的是：前期宣傳一定要到位，要業(yè)主明白自己占用公用期間的后果。槍打出頭鳥！一定要把早期的違規(guī)行為制止住。

各地有各地的具體情況，分不對待。總之一句話，能轉移矛盾的就轉移矛盾。不要總是與業(yè)主站在對立面上。這些詞你真明白嗎？

躍層住宅套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

自然層數(shù)按樓板、地板結構分層的樓層數(shù)。

中間層底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。

單元式高層住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住房的高層住宅。

地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3且不超過1/2者。分享]技巧上海市智能住宅小區(qū)功能配置試點大綱

1總則

1.1為配合本市智能住宅小區(qū)試點工作的開展，指導智能住宅小區(qū)的建設，特制定本大綱。

1.2本大綱所稱的智能住宅小區(qū)是指將通信、計算機和自控等技術運用于住宅小區(qū)，通過有效的信息傳輸網(wǎng)絡、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應用，向住戶提供先進的安全防范、信息服務、物業(yè)治理等方面的功能，以期為居住者制造安全、便捷、高效的生活空間，提高居住的物質和精神文明水平。

1.3智能住宅小區(qū)的設計和設備的選用應考慮技術先進、經(jīng)濟合理、系統(tǒng)可靠并具有開放性和可擴性。

1.4本大綱將功能配置分為差不多配置與可選配置。差不多配置是智能住宅小區(qū)應滿足的功能，可選配置由開發(fā)商依照實際需要選配。

1.5智能住宅小區(qū)的建設應符合國家和地點的有關法規(guī)、規(guī)定和技術標準。

1.6小區(qū)內各類弱電管線應統(tǒng)一設計和敷設，各類監(jiān)控信號應匯合后實行統(tǒng)一治理。

2信息通信系統(tǒng)

2.1一般規(guī)定

小區(qū)應通過內部管網(wǎng)的建設及窄帶網(wǎng)（PSTN、ISDN）、寬帶網(wǎng)、有線電視網(wǎng)等公網(wǎng)的連接，充分利用公共信息資源，向住戶提供各種類型的信息通信服務。

2.2差不多配置

可提供話音通信，視頻廣播，寬帶信息服務。

2.3可選配置

通過多網(wǎng)合一，一纜進戶，提供各類信息服務。

3安全防范系統(tǒng)

3.1一般規(guī)定

對小區(qū)周界、小區(qū)重點部位、住戶室內采取安全防范措施，在小區(qū)治理中心實行統(tǒng)一治理。

3.2小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)

3.2.1差不多配置

在封閉式治理的住宅小區(qū)周界設置紅外、微波等報警探測裝置，并與小區(qū)治理中心的主機相連，用以及時發(fā)覺非法越界者。小區(qū)治理中心能實時顯示報警路段和報警時刻，能自動記錄與保存報警信息。

3.2.2可選配置

對小區(qū)周界使用閉路電視（CCTV）實施監(jiān)視，或進一步以CCTV系統(tǒng)與周界報警系統(tǒng)實現(xiàn)報警信息顯示與圖象識不相結合的聯(lián)動，留有對外報警接口，可與公安區(qū)域報警系統(tǒng)聯(lián)系。

3.3小區(qū)重點部位監(jiān)視系統(tǒng)

3.3.1差不多配置

在小區(qū)出入口、樓宇進出口、要緊通道、電梯轎廂（高層住宅）等重點部位設置相應的探測器或攝像機，并聯(lián)網(wǎng)至小區(qū)治理中心，通過相關信息和傳輸圖象進行監(jiān)視，并將監(jiān)視的圖象和信息進行記錄和存儲。

3.3.2可選配置

在停車庫、電梯轎廂（多層住宅）等部位設置攝象機，擴大監(jiān)視范圍。

3.4樓宇訪客對講系統(tǒng)

3.4.1差不多配置

在樓宇入口處裝置具有電控門鎖的安全防盜門和樓宇訪客對講主機，住宅單元內設置樓宇訪客對講用戶機，在小區(qū)治理中心（或小區(qū)安保值班室）配置樓宇訪客對講治理機。

3.4.2可選配置

樓宇訪客對講系統(tǒng)采納可視對講系統(tǒng)，電控門鎖具有鑰匙開鎖功能外，還可設置智能卡或密碼開鎖功能。小區(qū)要緊出入口設置樓宇訪客對講（可視）門口機。

3.5家庭安全防范報警系統(tǒng)

3.5.1差不多配置

住戶室內具有燃氣泄漏報警、戶門及陽臺外窗防范報警、按紐式家庭緊急求助報警等功能。報警時住戶室內發(fā)出聲、光信號外，并將報警信號傳至小區(qū)治理中心進行實時記錄、處理與存儲。

3.5.2可選配置

設置住戶室內火災自動報警功能。

家庭燃氣進氣管設置自動開關，在發(fā)出泄漏報信號的同時自動切斷進氣。

設置電話自動撥出裝置，家庭報警和求助信號反映到治理中心的同時，能夠自動撥通事先設置的電話，通知有關部門與住戶本人。

家庭緊急求助采納有線與無線相結合的方式。

3.6巡更系統(tǒng)

3.6.1差不多配置

在小區(qū)相應地點設置無線巡更信息點，巡邏人員裝備電子巡更器，按規(guī)定的路線進行值班巡查并予記錄。

3.6.2可選配置

在小區(qū)相應地點設置有線巡更信息點，巡邏人員裝備電子巡更器，治理中心設置巡更治理機，使巡更人員巡邏時刻、位置能通過治理機實時記錄與顯示。

3.7背景音響及廣播系統(tǒng)

3.7.1差不多配置

在小區(qū)室外公共場所設置有線廣播系統(tǒng)。

3.7.2可選配置

廣播系統(tǒng)與小區(qū)景觀設施聯(lián)動。

3.8車輛出入治理系統(tǒng)

3.8.1差不多配置

對出入小區(qū)的機動車輛通過智能卡或其它形式進行治理與計費，并將信息實時送至小區(qū)治理中心。

3.8.2可選配置

對出入小區(qū)的車輛進行識不治理。

4建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)

4.1一般規(guī)定

住宅樓（高層）的火災報警與消防聯(lián)動操縱系統(tǒng)應滿足有關行業(yè)標準的規(guī)定。

住宅樓弱電系統(tǒng)的防雷、漏電愛護、接地應滿足有關行業(yè)標準的規(guī)定。

采納集散操縱技術，對住宅小區(qū)的公共建筑設備實施監(jiān)控，保證設備出于良好的工作狀態(tài)，一旦發(fā)生故障及時報警。

4.2差不多配置

4.2.1給排水系統(tǒng)的監(jiān)視。顯示水箱、集水井的液位并報警；監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設備的運行狀態(tài)。

4.2.2電梯工作狀態(tài)的監(jiān)視。顯示其故障狀態(tài)及所在樓層位置。

4.2.3照明設備的監(jiān)控。監(jiān)視航空障礙燈的狀態(tài)；對公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、泛光）設備進行操縱。

4.3可選配置

4.3.1對園林綠化澆灌實行自動操縱。

4.3.2對所有監(jiān)控設備的運行維護進行集中治理。

4.3.3冷熱源設備的監(jiān)控。顯示小區(qū)集中供冷/熱設備的運行/故障狀態(tài)，蒸汽、冷熱水的溫度、流量、壓力及能量累積量；對冷熱源設備與水泵進行節(jié)能方式的臺數(shù)操縱、供水溫度與壓力的自動操縱。

4.3.4公共設施集中監(jiān)控信息與相應的治理部門或專業(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。

5物業(yè)治理系統(tǒng)

5.1一般規(guī)定

物業(yè)治理應采納先進、成熟的網(wǎng)絡技術和計算機技術，充分利用小區(qū)的網(wǎng)絡，向住戶提供高效、優(yōu)質的服務。

5.2差不多配置

5.2.1配置有用的計算機物業(yè)治理軟件。實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)治理計算機化，建立物業(yè)、人文、修繕、服務、收費等小區(qū)物業(yè)治理信息系統(tǒng)。

5.2.2自動抄表系統(tǒng)。采具有信號輸出功能的水、電、燃氣表等數(shù)字化表具，實現(xiàn)遠程抄表功能。

5.2.3物業(yè)治理系統(tǒng)與安全防范、消防、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)信息聯(lián)通，以便統(tǒng)一治理，及時對報警信號作出響應和處理。

可選配置

5.3.1在小區(qū)內設立電子公告牌，顯示有關公共信息和物業(yè)治理信息。

5.3.2小區(qū)內部實行一卡通。

5.3.3小區(qū)自動抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)治理部門聯(lián)網(wǎng)。

5.3.4住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)治理信息。

5.3.5小區(qū)安全防范、消防、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)信息集成治理，并與物業(yè)治理系統(tǒng)互連。

6附則

6.1本大綱由上海市智能建筑試點工作領導小組辦公室負責解釋。

6.2本大綱自公布之日起實施（2000年3月29日）。合法搬離通知

致：

和其他所有居住下敘房屋的人。

現(xiàn)特此通知您，請搬離現(xiàn)居住的以下房屋：

并于年月日之前將其歸還以下簽名人。

此通知是由于您的違約而發(fā)，因為您：

假如在接此通知（）日內，您忽視或拒絕支付房租或搬離上述房屋，我將保留采取法律手段的權利。

感謝合作

簽名

時刻

《住宅室內裝飾裝修治理方法》相關問題解析建設部《住宅室內裝飾裝修治理方法》(建設部令110號)(以下簡稱《方法》)的頒布施

行，從開工申報與監(jiān)督、托付與承接、竣工驗收與保修、室內環(huán)境質量，裝飾裝修活動的禁

止性行為、法律責任等方面對住宅裝飾裝修的治理進行了明確的規(guī)定，系統(tǒng)地闡述了裝修人

(包括住宅產(chǎn)權人和住宅使用人)。物業(yè)治理單位，裝飾裝修企業(yè)、設計單位。政府行政主管

部門及有關治理單位在住宅室內裝飾裝修活動中的權利和義務?！斗椒ā奉C布后，在業(yè)內引起

了巨大的反響，本文就住宅室內裝飾裝修中涉及到的一些問題給予解析。

第一部分室內裝修屬于建筑活動

◆一、什么緣故講住宅室內裝飾裝修工程是建筑工程?

《建設工程質量治理條例》(國務院令279號)規(guī)定，建設工程指土木工程、建筑工程、

線路管道和設備安裝工程及裝修工程。建設工程活動包括新建、擴建、改建等活動。裝修工

程屬于改建，指不增加建筑物或建設項目體量，在原有基礎上，為改善建筑物使用功能，對

原有工程進行改造的建設項目。

住宅室內裝飾裝修是建筑活動，具備建筑活動的共同點，又有自己的專門性。住宅室內

裝飾裝修必須符合工程建設強制性標準，按照工程設計、申報、合同、施工、監(jiān)督治理、竣

工驗收、質量保修的程序來進行。

◆二、企業(yè)應具備哪些條件才能夠承接住宅室內裝飾裝修工程?

承接裝飾裝修工程的企業(yè)。必須經(jīng)建設行政主管部門資質審查，取得相應的建筑業(yè)企

業(yè)資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。

◆三、裝修人與裝飾裝修企業(yè)簽訂的書面合同包括哪些要緊內容?

1、托付人和被托付人的姓名或者單位名稱、住宅地址、聯(lián)系電話；

2、住宅室內裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積、裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質量要求

以及質量驗收方式；

3、裝飾裝修工程的開工、竣工時刻；

4、裝飾裝修工程保修的內容、期限；

5、裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時刻；

6、合同變更子口解除的條件：

7、違約責任及解決糾紛的途徑

8、合同的生效時刻；

9、雙方認為需要明確的其他條款。

◆四、住宅室內裝飾裝修工程質量如何操縱?

裝飾裝修工程項目的質量要求和質量驗收方式，由裝修人與裝飾裝修企業(yè)在簽訂書面

合同中約定，同時必須符合工程建設強制性標準。

裝飾裝修企業(yè)要按照施工技術標準施工。對工程的施工質量負責，關于施工中出現(xiàn)的質

量問題要負責返修。

裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設工程質量治理條例》(國務院令279號)的，由建設

行政主管部門按照有關規(guī)定處罰。

工程竣工后，裝修人按照工程設計合同約定和相應的質量標準進行驗收。

◆五、住宅室內裝飾裝修工程如何保修?

驗收合格后，裝飾裝修企業(yè)要出具質量保修書。關于裝飾裝修企業(yè)負責采購的材料及

設備，應當向裝修人提交講明書、保修單和環(huán)保講明書。

在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為兩年，有防水要求的廚房、

衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自工程竣工驗收合格之曰起計算。

◆六、室內環(huán)境質量如何操縱?

住宅室內裝飾裝修工程使用的材料和設備必須符合國家標準，禁止使用國家明令淘汰

的建筑裝飾裝修材料和設備。裝修人托付企業(yè)對住宅室內進行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣

工后，空氣質量應當符合《民用建筑工程室內環(huán)境污染操縱規(guī)范》(GB50325-2001)的規(guī)定。

裝修人能夠托付有資格的檢測單位對空氣質量進行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業(yè)應當

返工，并由責任人承擔相應損失。

第二部分裝修中各主體之間屬于什么關系

◆一、物權在住宅裝飾裝修行為中如何體現(xiàn)?

物權是權利主體直接支配財產(chǎn)的權利，它既具有人對物的內容，同時又具有直接對抗

一般人的效力，包括占有、使用、收益、處分。物權的特征在于直接支配其標的物，物權人

能夠依自己的意志就其標的物上直接行使其權利。然而支配范圍的大小依物權的種類而定。

裝修人的權利要緊體現(xiàn)為兩個層次的行為：一、住宅產(chǎn)權人在不損害公共利益的前提下，

有權處置自己的財產(chǎn)，即按照自己的意愿裝修住宅，其他人不得對此進行干涉。二、除《辦

法》中規(guī)定必須由具備專業(yè)資質的施工企業(yè)來施工的項目外，產(chǎn)權人能夠自行裝修。

◆二、住宅產(chǎn)權人與非產(chǎn)權人的住宅裝修人(即住宅使用人)之間是一種什么關系?

兩者之間是一種合同關系，體現(xiàn)了物權范疇中的”用益物權”概念。住宅使用人通過

合同對住宅產(chǎn)權人所有的財產(chǎn)形成實際占有，取得使用權。但其使用權是受到限制的，即其

裝修住宅要取得住宅產(chǎn)權人的書面許可。

◆三、住宅相互毗鄰的所有人或使用人之間體現(xiàn)了如何樣的一種相鄰關系?

住宅相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的合法權利時，都要尊重他方所有人

或使用人的權利，相互間應當給予一定的方便或同意一定的限制。住宅相鄰關系從本質上是

一方所有人或使用人的財產(chǎn)權利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產(chǎn)權利的限制。

裝修人在裝修前應將裝修的時刻、地點等予以明示。裝修涉及到住宅共用部位、共用設

施設備時，不得有損害他方利益的行為。任何單位和個人對裝修中出現(xiàn)的阻礙公眾利益的質

量事故、質量缺陷以及其他阻礙周圍住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。

《方法》中對禁止及限制性行為的明確規(guī)定體現(xiàn)了對公眾利益的維護，其他住宅所有人

或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權利，不得隨意干擾裝修行為。

◆四、裝修人與物業(yè)治理單位之間是一種什么關系?

裝修人與物業(yè)治理單位是一種平等的民事主體關系。

裝修人的裝飾裝修行為既要滿足個體的住用要求，又不能損害整個住宅房屋的公共安全

和其他房屋產(chǎn)權人的公共利益。因此，物業(yè)治理單位受全體房屋產(chǎn)權人的托付，需要協(xié)調裝

修人和其他房屋產(chǎn)權人之間的關系，提供一種服務型的治理，在為裝修人提供治理和服務的

同時，維護好其他房屋產(chǎn)權人的合法權益。表現(xiàn)為物業(yè)治理公司與裝修人簽訂治理服務協(xié)議，

依據(jù)協(xié)議對裝修人進行監(jiān)督治理，不同于政府的行政治理行為。雙方的行為都受到協(xié)議的限

制，都要對協(xié)議內容承擔違約責任。

住宅室內裝飾裝修治理是物業(yè)治理的差不多內容和重要組成部分。從開工申報到竣工驗收，

物業(yè)治理始終貫穿于住宅裝飾裝修的各個環(huán)節(jié)中。需要明確指出的是，物業(yè)治理單位實施的

不是行政治理，不具有行政處罰權。

◆五、裝修人與裝飾裝修企業(yè)之間是一種什么關系?

裝修人與裝飾裝修企業(yè)簽訂承攬合同。裝飾裝修企業(yè)按照合同的質量和數(shù)量要求為裝

修人裝飾裝修住宅，裝修人向裝飾裝修企業(yè)支付約定的酬勞。關于合同的履行期限、驗收的

標準和方法、材料的供應方式、保修責任等由雙方進行約定。但《方法》中明確規(guī)定，工程

中使用的材料和設備必須符合國家規(guī)定標準，禁止使用國家明令淘汰的材料和設備。

◆六、裝修人與設計單位之間是一種什么關系?

裝修人與設計單位簽訂的設計合同，屬于建設工程合同。裝修人要按照合同約定提供

開展設計工作所需要的基礎資料，并對提供資料的可靠性負責，按照合同的約定提供必要的

協(xié)作條件，支付設計費用。裝修人對設計人交付的設計成果，不得擅自修改，也不得擅自轉

讓給第三人重復使用。

《方法》明確規(guī)定，變動建筑主體和承重結構，超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載，

必須經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。設計單位完成的方案必

須符合建設工程質量、安全標準，符合建設工程勘察、設計的技術規(guī)范，符合合同的約定。

設計單位要對設計方案負責。設計單位在設計文件中選用的材料、設備，其質量要求必須符

合國家規(guī)定的標準。

◆七、政府行政治理部門在裝飾裝修行為中的作用是什么?

政府行政治理部門對裝飾裝修的行政治理，是區(qū)不于物業(yè)治理單位的基礎性具體治理

工作的更高層次的治理。通過制定政策法規(guī)、治理企業(yè)資質、行政監(jiān)督執(zhí)法等行政手段來實

現(xiàn)治理目的。

第三部分物管企業(yè)應為裝修提供治理和服務

◆一、物業(yè)治理單位提供裝飾裝修治理和服務的方式是什么?

裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)治理單位申報登記，與物業(yè)治理

單位簽訂住宅室內裝飾裝修治理服務協(xié)議，交納治理服務費用。

(一)申報登記

物業(yè)治理單位應當按照《方法》和本市的有關規(guī)定，審查裝修人提交的資料。裝修人應

當提交的材料有：

1、房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證)；

2、申請人身份證件；

3、裝飾裝修方案；

4、變動建筑主體或者承重結構的，超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，需提交原設

計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；

5、搭建建筑物、構筑物的；改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應當提交城

市規(guī)劃行政主管部門的批準文件：

拆改供暖管道和設施的，需提交供暖治理單位的批準文件：

拆改燃氣管道和設施的，需提交燃氣治理單位的批準文件：

改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準提交施工方案；

6、托付裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件。

非業(yè)主的住宅使用人。還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。

(二)治理服務協(xié)議

物業(yè)治理單位要依據(jù)協(xié)議約定，對裝飾裝修活動進行監(jiān)督檢查，裝修人。施工企業(yè)不得

拒絕和阻礙。裝修人(施工企業(yè))、物業(yè)治理單位中一方違反協(xié)議約定的，另一方有權制止并

追究違約責任。已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

住宅室內裝飾裝修治理服務協(xié)議應當包括下列內容：

1、裝飾裝修工程的實施內容；

2、裝飾裝修工程的實施期限；

3、同意施工的時刻：

4、廢棄物的清運與處置；

5、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求：

6、禁止行為和注意事項；

7、治理服務費用；

8、違約責任；

9、其他需要約定的事項。

(三)裝修過程中，物業(yè)治理單位要按照治理服務協(xié)議進行監(jiān)督，對違反法律、法規(guī)和管

理服務協(xié)議的，要求裝修人或裝飾裝修企業(yè)糾正。

工程竣工后，物業(yè)治理企業(yè)要會同裝修人進行現(xiàn)場檢查，并將檢查記錄存檔。

◆二、裝修人什么緣故要繳納治理服務費用?

物業(yè)治理企業(yè)對住宅室內裝飾裝修進行治理，要花費一定的人力、物力等，產(chǎn)生治理

成本。而在目前的物業(yè)治理費中，沒有包含這部分費用。因此物業(yè)治理企業(yè)和裝修人在簽訂

協(xié)議時，要約定這部分內容。治理服務包括提供原竣工圖紙、對裝修工程進行監(jiān)督檢查等內

容。

◆三、物管單位對裝修人、裝飾裝修企業(yè)違反《方法》和協(xié)議約定內容行為如何處理?

分為三個層次，即依據(jù)協(xié)議約定，追究違約責任；立即制止；報告有關部門依法處理。

(一)對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內裝飾裝修治理服務協(xié)議的，追究違約責任。

(二)發(fā)覺裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有《方法》第五條禁止行為的，或者未經(jīng)有關部門或

單位批準實施《方法》第六、七條所列行為的，或者有違反《方法》第八條、第九條規(guī)定行

為的，應當立即制止。

(三)對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)未按規(guī)定進行裝飾裝修造成事實后果或者拒不改正的，

物業(yè)治理單位應當及時報告有關部門依法處理。物業(yè)治理單位如發(fā)覺有違反《方法》和協(xié)議

約定內容的行為不及時處理，會受到房地產(chǎn)行政主管部門的處罰。

第四部分政府主管部門須加強對裝修的治理

◆一，室內裝修涉及哪些主管部門和單位?

政府主管部門和物業(yè)治理單位的治理方式不同，但目的差不多上為了愛護裝修人、產(chǎn)權人

的權益不受侵害。通過物業(yè)治理手段解決不了的問題，需要上升到政府主管部門的治理層次，

采納行政手段來處理。

1、房地產(chǎn)行政主管部門。《方法》規(guī)定，直轄市房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內

的住宅室內裝飾裝修活動的治理工作。

2、建設行政主管部門?！斗椒ā芬?guī)定，承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必

須經(jīng)建設行政主管部門資質審查，取得相應的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬

工程。關于裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設工程質量治理條例》的，由建設行政主管部

門按照有關規(guī)定進行處罰。

3、規(guī)劃行政主管部門。對涉及到住宅室內裝飾裝修工程的設計單位的資質要進行治理。

對裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動中，涉及到搭建建筑物、構筑物的，或改變住宅外立面，

在非承重外墻上開門、窗的，按照《都市規(guī)劃法》進行治理。

4、供暖治理單位。裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，拆改供暖管道和設施，應當經(jīng)供

暖治理單位批準。

5、燃氣治理單位。裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，拆改燃氣管道和設施，應當經(jīng)燃

氣治理單位批準。

此外，住宅室內裝飾裝修活動還涉及到其他一些治理部門和單位?？梢?，對住宅室內裝

飾裝修活動的行政治理以房地產(chǎn)行政主管部門為主，由多個治理部門和單位組成治理體系，

按照各自的職能，共同來實施治理行為。

◆二、政府行政主管部門治理的側重點是什么?

(一)對房屋住用安全的維護

《方法》明確規(guī)定對涉及房屋安全的行為，如將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生

間，廚房間；擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；損壞房屋原

有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方

案的，擅自變動建筑主體和承重結構，擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的行為等要

進行經(jīng)濟處罰。通過行政治理手段來強化對房屋住用安全的維護。

(二)對裝飾裝修企業(yè)的治理

1、企業(yè)從事裝飾裝修活動必須遵守《建設工程質量治理條例》：

2、承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設行政主管部門資質審查，取

得相應的建筑業(yè)企業(yè)資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。不具有相應資質等

級的企業(yè)，不能從事住宅室內裝飾裝修工程；

3、裝飾裝修企業(yè)必須遵守國家有關安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術規(guī)程，采取必要的安全

防護和消防措施；

4、必須具備相應資質的裝飾裝修企業(yè)才能從事的住宅裝飾裝修工程有：變動建筑主體和

承重結構；超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的；搭建建筑物、構筑物的；改變住宅外立

面，在非承重外墻上開門、窗的；拆改供暖管道和設施的：拆改燃氣管道和設施的；改動衛(wèi)

生間，廚房防水層的工程。

(三)對物業(yè)治理企業(yè)的治理

物業(yè)治理企業(yè)發(fā)覺有違反《方法》規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產(chǎn)行政

主管部門給予警告，可處裝飾裝修治理服務協(xié)議約定的裝飾裝修治理服務費2至3倍的罰款。

(四)對設計單位的治理

承接住宅室內裝飾裝修工程的設計單位，必須取得相應的資質證書，并在其資質等級許

可的范圍內承攬工程。不具有相應資質等級的設計單位，不能從事住宅室內裝飾裝修工程設

計。

對設計單位未按工程建設強制性標準進行設計的，要依法進行處罰財物失竊或遭人破壞，物業(yè)治理有沒有責任？你沒和業(yè)主簽訂公約嗎？我們物業(yè)公司不是保險公司，物業(yè)公司保安部的權利，不斷的巡視來降低這種系數(shù)，遇到此類情況報告執(zhí)法部門協(xié)助調查，只有發(fā)揮報告權了，因為政府全然沒給予保安什么權利。誰也不能杜絕這種事，即使是公安局他也不敢保證不人不殺人放火，大夫也不敢保證每一個垂死的人都能救活。因此物業(yè)公司只能盡力降低這種系數(shù)，假如非要追究物業(yè)公司的責任，那么我想公安執(zhí)法人員、大夫…………等都的追究責任了。。。難纏的業(yè)主專門討厭！物業(yè)收費該咋辦！不明白干物業(yè)的同志們是不是有如此一個感受：某一天，xx一次巧合的機會來到了物業(yè)公司工作，xx滿懷信心的想“物業(yè)公司是新興的一個產(chǎn)物，一定有前途，我一定要好好工作日后賺取到更多的鈔票，正好借此機會好好的”為人民服務”。果然過了不多久，xx因工作積極認真和有原則當上了業(yè)務主管，專管公司的收費問題。某一天，該收小區(qū)的衛(wèi)生費（生活垃圾清理費）了，每戶每年24元鈔票。xx想”誰家不產(chǎn)生生活垃圾呢！這24元鈔票又不多，確信好收”。因此暗下決心一定全額完成任務。但是沒想到的事發(fā)生了，自通知下達后一個月、兩個月過去了來交鈔票的還不到一半，因此xx借助自己的經(jīng)驗決定上戶去收。又過了一個月，xx果然成績有佳又收上來一部分費用，但是剩下沒交的還專門多，如何辦呢？因此呼，xx決定夜間突襲，一個月過去了，這部分住戶不是不在家確實是在家不開門，再則確實是講沒鈔票或者講等等再交，要么確實是講沒在家住可不能全額付款或者確實是不交。好不容易遇到一個交費的還講你服務不到位，講你門口太臟樓道太亂，可我們收的這只是“生活垃圾清理費”如何能相提并論呢！再講，到現(xiàn)在為止因為沒有相關的治理費收費條例物業(yè)公司從來沒有收過業(yè)主一分鈔票的物業(yè)治理費，沒有這方面的服務這也是理所因此的?。【腿绱讼拐垓v一個月，所收費用了了無幾。這可愁壞了xx，想學自來水滯納金來收，可愁沒有條例條文可來瞅；想和水費一起收，不交就把水來停但是還不行，人講這是兩碼事水費是水費、衛(wèi)生是衛(wèi)生；想和暖氣一起算環(huán)衛(wèi)卻不肯干，環(huán)衛(wèi)搞壟斷、現(xiàn)金不能慢；無奈上法院，起訴費用不能看，全部費用好幾萬，一告物業(yè)就完蛋?！拔飿I(yè)出鈔票又白干，千家萬戶有的賺”就如此不知不覺過了快一年，衛(wèi)生費終于收的差不多了。在這時，突然聽到經(jīng)理講“聽講條例要出現(xiàn)，治理費還得你來辦”，xx急的直冒汗，感嘆到“物業(yè)收費實在難，希望政府來支援，我們干活他們出鈔票，天經(jīng)地義的情況還得政府出面，物業(yè)收費~~~~~~難”。

前些生活聽到一個天大的喜訊，聽講政府正在征收全國各地物業(yè)治理的意見，著手起草關于物業(yè)治理條例的相關內容。對物業(yè)行使的權利和義務以及物業(yè)的收費問題等進行總結成法律條文，這對我們來講確實是一個特不重要的問題。

但是，不明白立即出臺的《物業(yè)治理條理》中“物業(yè)收費”一條是不是真正的解決了物業(yè)收費收不上來，一部分業(yè)主蠻不講理的拒交物業(yè)治理費、衛(wèi)生費等費用的問題；是不是有頒布一個制約他們的法律條文；是不是還存在“物業(yè)免費服務”如此一種現(xiàn)象；是不是能夠解決物業(yè)公司的“虧”字問題；關于那些不交費用的業(yè)主，物業(yè)又如何樣去把該收的費用收上來而又不用花費大量的人力、物力、才力在收費上，這是中國出現(xiàn)物業(yè)治理以來物業(yè)公司存在的重要問題。只有解決了這些問題物業(yè)公司才能把所有心思放在“為人民服務”上，才能把好服務質量關，才能真正的實現(xiàn)主席的“三個代表”。

服務和金鈔票是離不開的，自古以來有這么一句話“天下沒有免費的晚餐”。只要是業(yè)主付出了相應的費用那么就應該得到相應的服務，這是理所因此的情況；而關于那些沒有付出酬勞的人因此也是得不到服務的；關于那些得到了服務，卻又不想付出酬勞的人理所因此是應該受到法律制裁的。人們要在社會中立足就要不斷的付出，只有如此才能得到更多的酬勞，而那些不勞而獲的人是不是應該讓他一直下去呢？？？？[/[/B][/B]

什么是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主能夠是自然人、法人和其它組織，能夠是本國公民或組織，也能夠是外國公民或組織。

(1)業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；(2)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應當就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；(3)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會應在接到提議后的30日內就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。逾期不組織召開會議的，區(qū)縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應督促其召開會議；(4)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案差不多作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在一年內不得以同一內容再提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

業(yè)主委員會簡稱業(yè)委會，是在物業(yè)治理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治治理的組織。

物業(yè)治理公司在哪些重大問題上要報業(yè)主委員會審批？

業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，維護全體業(yè)主的利益，有權對治理公司的治理服務活動進行監(jiān)管。治理公司在如下一些重大問題上應報業(yè)主委員會審批：

第一，為全體業(yè)主服務的收費項目和標準。如物業(yè)治理綜合服務收費標準、裝修保證金、治理費按金等。對個不或部分業(yè)主的特約服務收費不一定非要報業(yè)主委員會批準不可，但必須經(jīng)業(yè)主或使用人認可。

第二，物業(yè)治理年度財務預算。物業(yè)治理公司應在每年底作出下一年度治理財務預算，報業(yè)主委員會審批。

第三，物業(yè)治理維修基金的使用。物業(yè)共用部分、共用設備設施的維修更新費用從物業(yè)治理維修基金增值部分中開支，具體使用打算由治理公司提出，經(jīng)業(yè)主委員會批準后實施。

第四，預算外的治理支出。在實際治理運作中，經(jīng)常會的一些支出是編制預算時末考慮到的，如政府的收費、維修工具（儀表）的更換等，只要預算外的支出一概要報業(yè)主委員會審批。

第五，物業(yè)共用部位、共用設備的經(jīng)營，如在小區(qū)內公共場地、大堂等搞展銷活動，在外墻、天臺上樹經(jīng)營性廣告等，應報業(yè)主委員會批準，所得收入進入小區(qū)（大廈）治理帳戶、歸全體業(yè)主所的。

第六，重大的設備施技改項目，如電力擴容、更換墻玻璃、大堂新安裝對講防盜門、增加電視監(jiān)控系統(tǒng)等應報業(yè)主委員會審批，因此需費用由全體業(yè)主按比例分攤一。

第七，重要的服務治理制度。涉及治安、清潔等重要的服務治理制度也應報業(yè)主委員會審批

業(yè)主對物業(yè)治理有那些權利？

業(yè)主購買房屋的產(chǎn)權后，其在物業(yè)治理中有以下的權利：

1.對物業(yè)治理公司有選擇權，但需通過業(yè)主委員會行使；

2.對物業(yè)治理公司的治理和服務行為有監(jiān)督權；

3.對工程維修、公用設備改造等需要分攤費用的項目以及其它與業(yè)主的切身利益相關的重大情況，有參與權和發(fā)言權；

4.對物業(yè)治理公司要求交納的治理費、水電費等各種服務和日常消費項目的收費，有咨詢、審查和表決的權利；對物業(yè)治理公司的日常支出也有過問的權利，并能夠要求物業(yè)治理公司每個季度公開一次收支情況；

5.能夠參與“治理與服務公約”和“物業(yè)托付治理合同書”的修訂；

方面的有關處罰規(guī)定。

業(yè)主對購買商品房的公用設施和公用建筑面積的權利和義務？

一、商品房的公用設施和公用建筑面積如何確定？

首先，依照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條的規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務的公共用房和治理用房建筑面積；

2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半?！?/p>

由購房者負擔的小區(qū)配套設施還包括小區(qū)內公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。

其次，從商品住宅樓分攤的土地面積來看：

1、樓房基礎實際占用的土地即樓基部分，樓內所有住戶均對這部分土地使用權按份額共有。

2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務的土地，應為樓內住戶按份額共有。

3、商品樓房價在小區(qū)內的公共用地的取得費用已分攤到房價之中，因此，其小區(qū)內的公共用地也應為小區(qū)內所有住戶按份額共有。

二、購房者的權利和義務

因為住宅小區(qū)的公用建筑部分和公共設施的建設費用是計入房價由購房者來承擔的，因此購房者對公用建筑部分和公共設施既擁有自己享有的權利，又有交納相關物業(yè)治理費的義務。

1、購房者對房屋的所有權，包括占有、使用、收益和處分權利。關于自有房屋，由于產(chǎn)權歸屬個人明確；而關于住宅區(qū)中的共有部分和公用設施，由于其為全體產(chǎn)權人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。

2、住宅小區(qū)的公用建筑部分和公用設施任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用共同承擔義務，共同維護，不能在共有部分和公用設施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營性設施。

3、在小區(qū)樓房出售前，其公用建筑部分和公用設施的所有權歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，其對公用建筑部分和公用設施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。

4、當業(yè)主入住小區(qū)達到40%以上時，就要組建業(yè)主治理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)治理企業(yè)簽訂托付治理合同，并明確公用建筑部分和公共設施的范圍和治理責任。

業(yè)主委員會有哪些要緊職責？

(1)召開業(yè)主（代表）大會，報告物業(yè)治理的實施情況；

(2)選聘或者解聘物業(yè)治理公司，與物業(yè)治理公司訂立、變更或者解除物業(yè)治理服務合同；

(3)負責該物業(yè)治理區(qū)域維修基金的籌集、使用和治理；

(4)審定物業(yè)治理公司提出的物業(yè)治理服務年度打算、財務預算和決算；

(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督治理公司的治理服務活動；

(6)監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；

(7)業(yè)主（代表）大會給予的其他職責。

業(yè)主應該如何樣當家？

一、要有業(yè)主意識

要清晰自己是物業(yè)的所有者，是小區(qū)真正的主人。而且，要有權利自我愛護意識，不盲從。

二、要了解自己有哪些權利及如何行使這些權利

1．房屋所有權：即對所住房屋占有、使用、收益和依法處分的權利。

2．核驗權：即業(yè)主在入住之后有權對居住的實際情況與購房合同及開發(fā)商的承諾進行核對或重新檢驗，假如出現(xiàn)不符，能夠依照合同或有關法律主張權利。

3．知情權：即業(yè)主對自己所擁有物業(yè)的有關資料及物業(yè)治理公司的有關情況（如資質、收費依據(jù)、服務標準、收支情況、有關基金的使用等）有權了解、掌握。

4．選擇權：即業(yè)主有權選擇或解聘物業(yè)治理公司，并有權簽訂或解除《物業(yè)托付治理合同》。

5．監(jiān)督檢查權：即業(yè)主有權對物業(yè)治理公司的工作進行監(jiān)督、檢查，提出批判建議。

6．收益權：即業(yè)主對所有的公建配套設施的經(jīng)營、出租等盈利性收入有收益的權利，只只是這種收益的權利應由業(yè)主委員會代為行使。

7．要求組建業(yè)主委員會，指業(yè)主為維護其共同的利益而要求組建自治性的權利愛護體的請求權。

三、要了解物業(yè)治理公司的作用和與自己的關系

1.物業(yè)治理公司是專門為小區(qū)提供物業(yè)治理服務的企業(yè)，它經(jīng)房屋土地治理局資質審查合格，取得《物業(yè)治理資質合格證書》并向工商行政治理機關辦理注冊登記后，方可同意托付，承擔小區(qū)的物業(yè)治理服務。它為小區(qū)提供服務的合法依據(jù)確實是與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的“物業(yè)治理托付合同”。

2.物業(yè)治理托付合同確實是由業(yè)主（業(yè)主治理委員會）與物業(yè)治理公司簽訂的規(guī)范托付治理行為，愛護雙方當事人合法權益的協(xié)議。它明確了雙方權利義務，能全面準確地反映物業(yè)治理的全過程。其重要性絲毫不亞于當初的購房合同，是購房者入住前必須簽署的法律文件。

3.購房者應要求與相應的物業(yè)治理公司簽訂合同，這是購房者的權利。物業(yè)治理公司在與購房者無任何協(xié)議的情況下提出的各種要求，是沒有依據(jù)的，購房者有權拒絕。

四、要了解業(yè)主委員會的作用及與自己的關系

它要緊有五個方面的作用：

1．它是寬敞業(yè)主實現(xiàn)自己權利的載體；

2．它是協(xié)調業(yè)主、進展商與物業(yè)治理公司之間關系的載體；

3．它是業(yè)主了解有關政策法規(guī)的載體；

4．它是溝通業(yè)主與政府職能部門的載體；

5．它是使小區(qū)保值、升值的載體。因此，業(yè)主委員會的組建和運作對業(yè)主有非同平常的意義，寬敞業(yè)主應積極支持和配合業(yè)主委員會的組建和運作。

五、業(yè)主會可不能當家，核心問題是會可不能維權，從這一意義上講，業(yè)要緊了解與自己有關的政策法規(guī)，要向專業(yè)人士進行咨詢，能夠講，有沒有咨詢意識是有沒有維權意識的體現(xiàn)。

如何樣選擇業(yè)委會委員？

一、私心太重的人不適合進入業(yè)委會，

二、遵守相當“小區(qū)憲法”的公約，還應熱心公益事業(yè)、有足夠的業(yè)余時刻以及公正的心態(tài)

三、道德品質好、責任心強、熱心公益事業(yè)和具有完全民事行為能力的產(chǎn)權人或產(chǎn)權人代表、使用人。

四、業(yè)委會委員必須明白得有關法律，應該持證上崗，同意相關的培訓

五、只有產(chǎn)權人大會與業(yè)委會的權利、義務關系明確，才能保證其行為的合法性與公正性。

六、業(yè)委會委員要像關懷自己家一樣關懷不人的家。業(yè)主家中財務被盜物業(yè)公司應當賠償嗎?（轉摘）

有如此一個案例,某都市住宅小區(qū)的王先生家中被盜,丟失財物價值達十萬余元。王先生報案后,公安機關立案偵查,犯罪嫌疑人一直沒有到案。王先生在關注公安機關破案進度的同時,考慮是否應當追究所在小區(qū)物業(yè)治理公司的責任。關于類似這種業(yè)主家中財物被盜,物業(yè)治理公司應否賠償?shù)膯栴},實務中爭議專門多,筆者通過本文予以探究。

一、物業(yè)治理公司的民事責任

民事責任是因違反民事義務,依法應承擔的法律后果,這是民事責任的本質特征。正如我國《民法通則》規(guī)定:"公民、法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任。"

分析物業(yè)治理公司的民事責任,首先應當界定物業(yè)、物業(yè)治理及物業(yè)治理公司的概念。

物業(yè)是指己建成投入使用的建筑物、構筑物及其相關共用設施設備和共有場地等的統(tǒng)稱。

物業(yè)治理是指物業(yè)治理企業(yè)依據(jù)物業(yè)治理合同約定,對既有物業(yè)進行治理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務的活動。物業(yè)治理公司是指從事物業(yè)治理的企業(yè)法人。其次,物業(yè)治理公司的民事義務包括法定義務和約定義務。法定義務是法律法規(guī)確定的物業(yè)治理公司的治理義務。如《遼寧省都市住宅區(qū)物業(yè)治理條例》規(guī)定物業(yè)治理公司有如下義務：一)按照合同要求,制定本住宅區(qū)物業(yè)治理方法；二)依據(jù)托付治理合同和有關規(guī)定收取治理服務費用；三)制止違反物業(yè)治理規(guī)定的行為；四)選聘專業(yè)公司和人員承擔專項服務業(yè)務；(五)按托付治理合同實施物業(yè)治理；六)同意物業(yè)治理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；七)協(xié)助有關部門開展社區(qū)活動。

約定義務由物業(yè)治理公司與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)治理托付合同中約定,如《大連市物業(yè)治理托付合同》示范文本中關于小區(qū)保安工作的職責約定:小區(qū)內實行24小時保安值班巡邏制度,保安人員值班有明顯標志,熟悉轄區(qū)情況,工作規(guī)范,作風嚴謹,有值班巡邏記錄,各項保安措施落實。物業(yè)治理公司的法定義務和約定義務構成了其民事義務的全部,物業(yè)治理公司若違反民事義務,就應承擔民事責任,因此,物業(yè)治理公司若沒有違反其民事義務,也就無需承擔民事責任。

二、物業(yè)治理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人的民事關系

業(yè)主、物業(yè)使用人通過其自治治理組織——業(yè)主委員會選聘物業(yè)治理公司,物業(yè)治理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人訂立物業(yè)治理合同,物業(yè)治理公司依據(jù)物業(yè)治理合同提供服務,保持房屋及其共用設施設備和共有場地完好,使用方便、安全,環(huán)境整潔,公共秩序良好。物業(yè)治理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間也能夠約定其他服務項目,如物業(yè)治理公司保證業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全,若發(fā)生火災、財物丟失由物業(yè)治理公司賠償?shù)取１M管業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物屬于非物業(yè)范疇,但在法律未禁止的前提下,依照契約自由的原則,是能夠由當事人雙方進行約定的,這也是物業(yè)治理公司的約定義務。

由此可見,物業(yè)治理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間形成的是托付治理的民事法律關系,這種民事關系具有如下特點一)物業(yè)治理合同受相關物業(yè)治理法規(guī)及《合同法》的調整。例如在遼寧省行政區(qū)域內,都市住宅區(qū)的物業(yè)治理必須遵守《遼寧省都市住宅區(qū)物業(yè)治理條例》,物業(yè)治理公司收取服務費必須與業(yè)主委員會協(xié)商,對收取物業(yè)治理服務費的項目及標準必須公布。物業(yè)治理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間要簽訂物業(yè)治理合同,制定物業(yè)治理公約,并嚴格遵守。同時物業(yè)治理合同受《合同法》調整,依照《合同法》第一百二十四條的規(guī)定:本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同,適用本法總則的規(guī)定,并能夠參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。物業(yè)治理合同適用托付合同的規(guī)定。托付合同作為《合同法》規(guī)定的一種有名合同,其歸責原則是過錯責任原則。按其規(guī)定:有償?shù)耐懈逗贤?因受托人的過錯給托付人造成損失的,托付人能夠要求賠償損失。無償?shù)耐懈逗贤?因受托人的有意或者重大過失給托付人造成損失的,托付人能夠要求賠償損失。關于物業(yè)治理公司的保安工作而言,真法定的義務是"保持公共秩序良好",約定的義務在合同中標明。沒有在合同中標明的義務關于屬于物業(yè)范疇的,物業(yè)治理公司應負治理責任,如小區(qū)內的花壇被破壞,物業(yè)治理公司假如負有治理上的過錯責任,需要承擔賠償責任,假如沒有治理上的過錯責任,不需要承擔責任;關于不屬于物業(yè)范疇的,如業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物,其毀損、滅失,物業(yè)治理公司不承擔賠償責任。但物業(yè)治理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人有特不約定的除外。(二)物業(yè)治理合同不同于保管合同。如前所述,物業(yè)治理合同的治理人——物業(yè)治理公司的要緊合同義務是治理職責:而保管合同的保管人的要緊合同義務是保管職責。假如業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)治理公司訂立保管合同,那么一旦被保管的物品被盜,物業(yè)治理公司就應承擔賠償責任。但物業(yè)治理合同沒有約定保管義務內容,則不管如何也形不成物業(yè)治理公司對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的保管、賠償責任。實務中有人認為物業(yè)治理公司負有對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物治理的附隨義務,筆者認為這種附隨義務同樣不是保管義務,難以確認物業(yè)治理公司應負賠償責任。

三、業(yè)主、物業(yè)使用人的家中財物被盜由誰賠償

首先,我們探討以下幾個問題：（一)假如一個人在大街上財物被搶劫是否應由公安機關賠償?公安機關負有愛護公民生命、財產(chǎn)安全不受侵犯的職責和義務,公安機關維護社會公共秩序的費用也是由每位公民通過納稅繳付,再由國家統(tǒng)一劃撥的,公民與公安機關形成的是一種社會公共秩序的托付治理關系。公民在大街上被搶劫,公安機關并不負賠償責任。緣故專門簡單,公安機關因治理職責并不必定產(chǎn)生賠償責任。但公安機關的運鈔護運車隊與銀行建立了保管運輸關系,若同樣在大街上被搶劫,公安機關必當賠償。(二)假如一個人在本住宅小區(qū)內或在家中被搶劫,是否應由物業(yè)治理公司賠償呢?物業(yè)治理公司的保安人員負責小區(qū)內的公共秩序,同時,也是協(xié)助公安機關維護社會治安,在沒有與業(yè)主、物業(yè)使用人建立私人保鏢、財物保管關系的前提下,同樣不負賠償責任。(三)物業(yè)治理公司保安人員值維護小區(qū)內公共秩序的具體職責,應當是遇有暴力等違法事件發(fā)生時及時制止、報警以及協(xié)助公安機關調查、履行其他職責等,物業(yè)治理公司的保安工作不具有保鏢職責,也不是保管工作。

其次,為了保障業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全,公安機關有義務加強社會治安治理、嚴厲打擊違法犯罪活動;物業(yè)治理公司有義務加強小區(qū)內的保安工作,認真履行職責保一方平安:業(yè)主、物業(yè)使用人應加強防盜意識,采取參加財產(chǎn)保險等自我愛護措施,并在物業(yè)治理公司具備?？偣苤胸斘?、有損害賠償能力的前提下,也可與其在物業(yè)治理合同中約定保管事項。

那么,像本文中類似王先生家中財物被盜,公安機關立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情況,王先生是否有權起訴物業(yè)治理公司要求賠償?筆者認為,王先生若家中財物己參加財產(chǎn)保險應及時報案,要求保險公司理賠。王先生也有權在公安機關抓到犯罪嫌疑人、法院審理刑事案件時,提起刑事附帶民事訴訟,要求犯罪嫌疑人賠償損失。王先生不應到法院起訴物業(yè)治理公司,王先生的訴訟請求可不能得到法院的支持。緣故有二:第一,王先生若選擇物業(yè)治理公司為被告提起民事訴訟,因刑事案件未經(jīng)審理,王先生的被盜財物數(shù)額無法確定,民事訴訟只能中止,待刑事案件審結后再恢復審理:第二,即使法院審理王先生的起訴,通過本文前面的論述,我們不難得出結論,物業(yè)治理公司不負賠償責任,王先生的訴訟請求只能被駁回。

物業(yè)公司治理腰桿子要硬（轉摘）

盡管我是業(yè)主，但我希望小區(qū)物業(yè)公司對害群之馬還應強硬些，如此對所有的業(yè)主才公平。我的一個朋友在某物業(yè)治理公司任職，因為工作的需要，每天接觸的是他們物業(yè)治理公司治理的小區(qū)居民，用現(xiàn)在的話講叫業(yè)主，因為他也買過房子。那時候，他還沒有進入這家公司，覺得購房中出了問題，一定百分之百差不多上開發(fā)商或者物業(yè)治理公司的問題，但現(xiàn)在，從事那個行業(yè)也好幾年了，發(fā)覺確實是不盡然，物業(yè)治理公司作為一種服務性的公司，一切都應該以滿足業(yè)主的需要為服務宗旨，但當這種要求變成無理要求的時候，就應該腰桿兒硬一點，該拒絕就得拒絕。

前段時刻，他們治理的小區(qū)的一家住戶的衛(wèi)生間天花板漏水，去看了看，確實挺厲害的，房子里像下雨一樣，又趕上衛(wèi)生間的地漏堵了，衛(wèi)生間一片狼藉，主人不斷地用拖布擦拭地板，清走地上的積水，好在還沒有造成什么重大損失，但當物業(yè)派人去修理的時候，意外的情況發(fā)生了，主人給物業(yè)提出了要求，要物業(yè)除了給他修理之外，還要減掉他們家的４萬元停車費，否則，就不讓修理，還要找媒體投訴，當時，他們抓緊回來向經(jīng)理匯報這件事，經(jīng)理嚴詞拒絕了這項要求，同時告訴他，你家的房子出問題了，確實是花十萬元我們也要把它修好，然而，車位費一分鈔票不能免，治理要有治理的原則。聽了物業(yè)的話，這家的主人有點兒失望，又爭了幾次，甚至把這件情況捅到了媒體上，試圖用這種態(tài)度來壓服我們，然而自始至終，物業(yè)都沒有做最后讓步。最后，住戶看我們的態(tài)度特不堅決，只好放棄了他的要求，物業(yè)也專門快地修好了房子，大伙兒都中意了。

作為物業(yè)治理公司，其要緊任務是服務好合同區(qū)域內的居民和企業(yè)，從全然上來講，物業(yè)公司是一種提供服務的公司，也是企業(yè)，其要緊運營費用來源于居民繳納的物業(yè)治理費，因此，關于物業(yè)治理費不負責任的支出和減免，實際上將會直接損害物業(yè)治理公司的實力，物業(yè)治理公司可能在給住戶提供服務的時候要打折扣，認為降低了物業(yè)治理的服務水平，個不不合理要求的縱容，歸根到底損害的依舊居民自己的全然利益。因此，關于不合理的要求，物業(yè)治理應該腰桿兒硬一點兒，尤其是對不講理的人。找借口拖欠治理費行嗎？（案例分析）

案例：今年七月的一天，深圳市某大廈治理處走進一位業(yè)主講："因開發(fā)商沒有在規(guī)定的時刻內辦理房產(chǎn)證，從本月開始不交治理費，你們治理處也不要來找我。"講完后揚長而去。在以后的幾個月內，不論治理處工作人員上門做工作，依舊以書面形式通知，都不予理會。

分析：針對這種情況，治理處工作人員向物業(yè)治理部門及有關法律人員咨詢，得知業(yè)主不能以開發(fā)商的責任為現(xiàn)由拒交治理費?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)治理條例》實施細則第六章第四十七條"住宅區(qū)治理服務費的差不多開支包括：（一）住宅公用設施、設備和公共場所（地）的日常治理、維修養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）；（二）管委會聚、治理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費用；（三）就治理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；（四）住宅區(qū)公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；（五）住宅必要的社區(qū)文化活動費用。由此可見，業(yè)主享受了物業(yè)治理服務，就應該履行其差不多義務。一個花園一棟大廈的治理費用是由全體業(yè)主共同承擔，你不交治理費，不盡義務，而與其他業(yè)主享受同樣的服務，顯然侵占了其他業(yè)主的共同利益。

一個小區(qū)的治理，光靠物業(yè)公司是不夠的。只有寬敞業(yè)主共同參與，自覺遵守國家的法律、法規(guī)，盡自己的義務，為物業(yè)治理公司共同努力，才能有一個文明、安全、舒適的居住環(huán)境，找借口拖欠治理費顯然是不行的。房屋治理員的工作量規(guī)范(摘)

房屋治理員的工作量規(guī)范如下：

1．每日工作量

（1）巡視所治理的地段（片幢）一遍，巡視內容為：

l檢查住宅區(qū)是否有違章行為（有無亂搭，亂建，違章裝修，墻壁有無亂涂，亂畫，張貼廣告，住宅區(qū)內有無亂擺攤販）

l住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴峻破損，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，有無亂拉亂搭，住宅區(qū)內有無可疑人員活動）

l住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符標準（樹木花草有無損壞，房前屋后，公共場所有無亂扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有無亂停放車輛，亂涼曬衣服，有無阻礙正常休息的噪音源）

l基礎設施是否完整（道路有無損壞，室外上下水管道是否滲漏，路口攔護拴、路障是否完好，娛樂設施有無損壞）

l以上內容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)覺問題能處理的應立即處理之，重大問題和不能處理的問題應向主任匯報。

（2）收繳房租，治理費，各項規(guī)定費用。

（3）接待居民來信、來訪和處理有關房產(chǎn)治理的投訴。

（4）解答居民提出的有關房產(chǎn)治理業(yè)務咨詢。

（5）安排房屋保養(yǎng)、維修任務，驗收修繕質量。

（6）作好工作日記（內容：記錄每天完成的工作、發(fā)覺和處理問題、上級領導給予的的指示與安排、急待解決的任務、住戶投訴等）。

（7）整理內務（包括打掃辦公室、整理文件、資料等）。

2、一周工作

（1）走訪住戶（內容：與住戶交換住宅區(qū)治理意見，了解住戶在住房方面有什么困難和需要，掌握住戶家庭差不多情況，包括戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和家庭電話、家庭人口以及人口結構，掌握住戶產(chǎn)權歸屬和變更或租戶變更、租金的變化，住房的戶型變化、結構、質量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況）。

（2）初審裝修申請，并報上級審批。

（3）檢查每幢樓宇等公共設施是否完好（內容包括：電梯運行是否正常，樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品，公共照明是否完好，配電箱、水表設備是否有破損，住宅樓內信報箱是否有破損），發(fā)覺問題應及時報主任和有關部門，并協(xié)助處理。

（4）檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓公共部位是否清潔。

（5）檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉租戶，了解房地產(chǎn)信息。

3、一月工作

（1）編制本月保養(yǎng)維修報表，制訂下月保養(yǎng)維修打算報治理處主任。

（2）編制租金、治理費和各項規(guī)費收繳報表并報主任。

（3）組織修剪治理地段內的樹、木、花、草一次。

（4）發(fā)動組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除。

（5）對本月維修項目進行一次回訪，聽取住戶意見。

（6）整理房屋治理資料、檔案，對發(fā)生異動的（包括房屋產(chǎn)權變動、承租戶變動、租金變動、治理費變動）作出修改。

（7）與有關單位聯(lián)系，交換情況一次（居委會、派出所、工商所、房屋產(chǎn)權單位）如有重要情況須用書面報告和反映。

（8）辦公室大掃除一次（窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理）

4、一季度工作

（1）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設施（消防拴、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、防火門等）是否完整無缺，能否正常使用，發(fā)覺問題及時報告有關部門處理。

（2）打開各糞池、井蓋，檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)覺問題及時組織有關人員處理。

（3）組織對樹木花草進行一次施肥。

（4）清理房租、治理費和各項規(guī)費，并編制季度報表，清查是否有漏收、錯收，采取措施對拖欠房租和治理費的住戶進行追收。

（5）編制季度維修保養(yǎng)打算和報表

（6）與住宅區(qū)內其他房管員合作，出一期房屋治理專刊，宣傳表揚住宅區(qū)內的好人好事和新風尚，指出住宅區(qū)存在的問題，增強住戶參與治理的意識。

（7）整理房地產(chǎn)信息，并寫出書面報告。

5、一年工作

（1）參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓。

（2）對本治理地段（片、幢）內的住戶全部走訪一遍。

（3）組織清理一次化糞池。

（4）編制年度房租、治理費和各項規(guī)費收繳報告。

（5）編制下年度維修保養(yǎng)打算。

（6）整理房產(chǎn)治理檔案資料，寫出資料異動報告，對發(fā)生異動的資料進行修改，保持檔案資料與實際一致。

（7）參與組織一次房屋治理聯(lián)系會，與有關部門交換開展房產(chǎn)治理的意見。

（8）組織一次本治理區(qū)的住戶代表會，聽取住戶對房屋治理的意見和建議，提高提高住戶參與治理的積極性。

（9）總結年度工作，寫出書面總結。

（10）制定下一年工作打算天濕地滑摔傷老伯，物業(yè)治理公司該賠嗎？地處沿海，天氣潮濕路面較滑，有一老伯在小區(qū)內不小心摔倒不起，其家人要求物業(yè)公司賠償醫(yī)藥費，合理嗎？這事物管公司不用負什么責任。然而出于人情，應該給予慰問。

假如路上標注了當心滑倒的牌子，就罷了，沒有的話，依舊趁早給弄一個吧，以防類似情況再發(fā)生。假如他在馬路上摔倒，是不是也要找人來賠？

慰問一下即可。

要做好宣傳，讓業(yè)主認清物業(yè)治理范圍，不要什么事都來找物業(yè)治理公司。我的競選演講尊敬的公司領導：

您好，我叫xxx，今年32歲，大專經(jīng)濟治理專業(yè)，2001年進入公司后一直從事物業(yè)治理工作，經(jīng)歷從物業(yè)前期介入，多層的移交到小高層的移交的物業(yè)部工作的整個過程。同時參加全國物業(yè)治理員的考試，在不斷的學習中，依照我對物業(yè)治理工作的深刻理解，參照wenbo花園物業(yè)治理工作的現(xiàn)狀，我認為急需解決的是物業(yè)治理中的服務創(chuàng)新和標準化治理。

黨的十六大提出了“與時俱進，開拓創(chuàng)新”。創(chuàng)新已成為企業(yè)進展的生存與動力。早在年初，公司領導針對物業(yè)治理工作就提出了“全新，全意，全程”的服務宗旨。全新確實是要為業(yè)主提供創(chuàng)新的個性化的服務方式，這正體現(xiàn)了公司領導的遠見卓識。wenbo花園是預銷售方式，業(yè)主在交接自己的房屋時直接面對的確實是物業(yè)部，在如此重要敏感的時期，物業(yè)部工作的優(yōu)劣也就直接代表了公司的形象和水平。業(yè)主選擇了文博花園體現(xiàn)了對zhf公司產(chǎn)品的信任，如何使這種信任在各個方面得到滿足以形成對公司產(chǎn)品的忠誠，物業(yè)部在實施過程中有專門多需要提高的創(chuàng)新工作要做，目前物業(yè)部已成為中房公司在產(chǎn)品開發(fā)服務構成中較薄弱的一環(huán)。只有采納了先進的思想，科學的方法，物業(yè)部的工作才能夠在不利的環(huán)境中求生存和進展。這確實是創(chuàng)新的必要性。

物業(yè)部工作的創(chuàng)新要緊體現(xiàn)在觀念創(chuàng)新，服務創(chuàng)新，治理創(chuàng)新等幾個方面，他們既是相互獨立又是相互支持不可分割的。

首先是觀念創(chuàng)新。

思想的改變是一切行為改變的前提。因此觀念創(chuàng)新是物業(yè)部治理及服務創(chuàng)新的先導。拿過去的老觀念和老經(jīng)驗的思維定式，條條框框在文博花園那個新環(huán)境中實施造成了目前物業(yè)部工作面臨重重困難，不管是業(yè)主依舊相關部門均不太中意，在一定程度上阻礙了公司的美譽度。物業(yè)部要走出困境就必須解放思想，去不斷適應社會進步和市場規(guī)律，要著眼向外，積極學習，采納走出去，請進來的方法，吸取先進的思想和經(jīng)驗，不斷總結和研究，宣傳自己的優(yōu)勢，批判和改正自己的錯誤，以人為本，不斷創(chuàng)新，使物業(yè)部的工作得到顯著的提高。

其次是服務創(chuàng)新。

通過了觀念的創(chuàng)新，體現(xiàn)在工作中重要的一部分確實是服務的創(chuàng)新。物業(yè)治理是以人為本，為人服務的行業(yè)，服務水平確實是產(chǎn)品的質量。物業(yè)部的服務工作也是整個zhf公司開發(fā)產(chǎn)品質量的一部分。wenbo花園整體定位為中央高尚文化學習型社區(qū)，如何在公司領導的指導下，不斷充實提高完善物業(yè)部的服務體系來滿足高尚文化社區(qū)的要求，改變目前低層次的服務水平。就要不斷的創(chuàng)新，以業(yè)主的中意作為工作的標準和全然宗旨。與業(yè)主之間建立“互相溝通，互相理解，互相尊重”的長期協(xié)調關系。及時了解業(yè)主的需求，充分挖掘現(xiàn)有資源的潛力，為文博寬敞業(yè)主這些固定的服務對象提供滿足各種層次多領域的具有專門高個性化的服務內容，“全新，全意，全程”體現(xiàn)“安全、高效、舒適、高尚”的中房文博社區(qū)文化。

具體的服務改進方案有以下設想。

物業(yè)部的服務能夠分為三個層次，第一層為核心服務，也確實是常規(guī)性服務，包含有房屋及設施維修，治安，裝修治理，環(huán)境綠化保潔，車輛治理等等方面，是物業(yè)部的日常工作。在此層推行崗位首席負責制，由首席負責人負責到底，用客戶中意率來進行考核。例如在維修上，由水電技術人員首席負責按照維修標準流程，接到報修后小修不超一天及時完成，由業(yè)主簽字認可中意及時并反饋到辦公室，據(jù)此對維修及時率和維修中意率進行考核。在裝修治理上要本著為業(yè)主服務的思想，組織專家對裝修方案提出合理化建議，提醒業(yè)主注意事項，由首席負責房管員關心業(yè)主巡視驗收隱蔽工程，幸免業(yè)主上當受騙。其余幾項也是如此。此層次服務要以業(yè)主的全面中意為標準，在實施中要文明禮貌，特不注意細微末節(jié)，例如在進入業(yè)主屋內維修時，要求維修人員自備腳套和抹布，維修后及時把現(xiàn)場清掃潔凈，讓業(yè)主在方方面面感受到物業(yè)部的人文關懷。第二層為有形增值服務，是為業(yè)主提供盡可能多的生活便利。代為出租看管空房，代聘家教保姆，代辦家政清潔服務，代洗車看管，護理家庭綠化的花草樹木等等，目前物業(yè)部沒有搞但有這方面人員優(yōu)勢，此類服務若搞好不僅填補空白，能使公司形象提升，還會增加一定的收入，但必須做好市場調查。例如開展家庭綠化代管，物業(yè)部有專業(yè)綠化和操作人員，幾乎不用投資，在治理好公共區(qū)域綠化的同時，還能提供包括育苗，代管，修剪，施肥等服務，假如通過對業(yè)主的調查有這些需要就能夠開展。如此多種多樣的個性服務不斷開展，充分為業(yè)主提供生活便利。第三層為精神文化服務，確實是通過與業(yè)主在文化方面的交流建立感情，物業(yè)部要不斷的利用現(xiàn)有的場地設施舉辦一些文體娛樂活動來拉近與業(yè)主之間的聯(lián)系。例如在節(jié)假日開展乒乓球競賽，合唱，以家庭為單位的藝術競賽，組織業(yè)主自娛自樂，鼓舞積極參與。使業(yè)主感受文博花園社區(qū)高尚的文化氛圍，感受到如住wenbo花園的幸福。既培養(yǎng)zhf公司的忠誠客戶，又提高物業(yè)品牌為營銷作一定鋪墊。

以上服務創(chuàng)新還僅僅是一些設想，尚有專門多不成熟之處，還望得到領導指正。因此在實施前還會列出詳盡打算，進行可行性研究，成本概算，收益分析。

最后是治理創(chuàng)新。

治理創(chuàng)新是觀念創(chuàng)新實現(xiàn)服務創(chuàng)新的保證。只有運用新的治理思想制度措施方式操作流程，改變現(xiàn)在家長式的治理方式方法，不斷創(chuàng)新，使目前的人員更加合理積極的運轉，制造新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率。灌輸先進的工作理念，建立公平的競爭機制，使職員建立“以公司為榮，以服務為樂”的工作態(tài)度，建立科學合理完善的規(guī)章制度，建立崗位責任制，參照ISO9000系列認證標準建立工作標準流程，在具體的方面細分，對每個職員的工作都能進行考核。建立并切實執(zhí)行職員培訓和激勵機制。使物業(yè)部職員從內心對公司忠誠，才能使他們在工作中不斷努力，一點一滴的樹立起物業(yè)部的良好形象，產(chǎn)生強大的凝聚力和向心力，達到吸引人才，用好人才，提高人才，提高部門整體水平的目的，同時也為公司高尚的企業(yè)文化建立貢獻一份力。

物業(yè)部需要一個勇于正視現(xiàn)實，承認差距，積極學習，敢于迎接挑戰(zhàn)，能夠快速同意新事物新思想具有創(chuàng)新意識的年輕人。在物業(yè)治理的全程服務，房屋治理，設備治理，安全治理，環(huán)境綠化保潔治理和人員治理均有深刻體會的開拓者，在公司領導的指導下，從全然上適應“中央高尚文化學習型社區(qū)”的要求。地下衛(wèi)生間污水堵塞的解決方法當今都市的高層建筑多設有地下層。這些地下建筑用途各異，有商場、娛樂場所，也有停車場或是機電設備安裝場地等等，但都有一個共同設施——公共衛(wèi)生間。這些衛(wèi)生間因建在地下幾米甚至幾十米處，其糞便污水是通過集污池，經(jīng)污水泵由排污管送到地面的污水井內，再由地面的排污管道排向市政的排污管網(wǎng)送出。一旦排污系統(tǒng)出現(xiàn)故障，都會出現(xiàn)糞池冒溢，污水橫流，臭氣熏天的尷尬局面。青島深業(yè)中心大廈也遇到過同樣的問題。如何解決那個難題？

通過對集糞池的結構細致分析與研究后，我們發(fā)覺該設施在結構上存在專門大缺陷：衛(wèi)生間的糞水直流入池，無化糞池；污水泵吸入孔沒有隔離網(wǎng)；沒有溢水通道。

由于以上缺陷的存在，當衛(wèi)生間內大便及衛(wèi)生紙、拖布碎條等雜物被沖入池內，一旦被吸入污水泵的葉輪內，輕則堵塞水泵使其不能正常排污，重則纏死電機造成電機燒毀，糞水池冒溢即會發(fā)生。

借鑒南方都市在廁所外設化糞池的原理，我們對糞水池進行了如下改造：增加兩道擋板作為糞便污水雜物的沉集池，第二道擋板用做化糞池，當大便排入該池后，受污水的沖擊與發(fā)酵，硬塊大便及手紙會在此處粉化，然后流入下道隔離欄柵。

具體操作是：

一、增加一道不銹鋼欄柵，其高度與第一道檔板取齊，其柵孔距為10-15mm，目的是阻隔衛(wèi)生巾之類的雜物進入泵體內。

二、最后一道是在污水泵的200-400mm的間距內安裝一道較密的不銹鋼網(wǎng)，用不銹鋼方管做支架網(wǎng)孔10mm方孔。其高度不銹鋼欄柵一致。

三、在糞水池與生活用污水池之間加裝一條∮110mm的PVC溢水管，并在糞池的入口安裝不銹鋼過濾網(wǎng)。此管的高度應在離地面下100mm左右。

四、化糞池改造后應在一年內沖洗和清污兩次。

經(jīng)改造后的青島深業(yè)中心大廈糞水池自1998年4月至今再未發(fā)生冒溢，一直工作正常。港式物業(yè)治理介紹(二)

大廈保險

大廈各單元內部的保險通常由業(yè)主或住戶自行負責，但對物業(yè)和樓宇的公共地點及設施的保險則應由一個共同的團體承擔，以保障公共地點及設施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。

專業(yè)的物業(yè)治理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地點及其設施購買保險，以便在意外發(fā)生后，全體業(yè)主的賠償問題有所保障。在香港，治理公司須考慮的大廈保險有以下三類：

(一)財產(chǎn)保險

財產(chǎn)保險通常又分為兩種情況：一種是只保公共地點及設施；另一種還包括大廈的結構。購買保險之前，治理公司會依照大廈公契的投保要求，并聘請專業(yè)測量師對投保額進行估價，然后向信譽好的保險公司投保，以便大廈在遭受火災、水浸及其他受保的風險所造成毀壞時，小業(yè)主的利益有所保障。

(二)公共責任險

此類保險通常沒有固定保額，保險公司通常會以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據(jù)，再視其治理公司的物業(yè)大小及類型簽定保價。購買此類保險后，投保人對第三者在該物業(yè)公共地點所發(fā)生的意外造成的賠償責任，便由保險公司承擔。比如：大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發(fā)生，而治理公司被控并證明確有職責疏忽時，保險公司須對受害者依法例作出賠償。

(三)雇員賠償保險

香港勞工法例規(guī)定：雇主必須為其雇員購買意外損害保險，保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎金、花紅等)作為準則。

購買保險之后，專業(yè)的治理公司卻會特不注意以下事項：

1.復核保單資料，詳審投保人名稱、地址、保額、投保風險范圍、期限等是否準確；

2.妥善保存保單；

3.每年重估保額并續(xù)保

當真正有事故或意外事故發(fā)生時，如治理公司認為保險公司賠償不足，則能夠通過以下方式尋求解決：

1.向保險索償委員會投訴；

2.向保險業(yè)聯(lián)會投訴；

3.向消費者委員會投訴；

4.通過法律途徑向保險公司起訴。

應該強調的是治理公司購買的大廈保險通常是不包括小業(yè)主單元內部。如業(yè)主單元內部水浸或火災造成損失則由業(yè)主自行承擔；又如業(yè)主水龍頭不記得關閉，其水流入公共地點或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷，就需由該業(yè)主負責賠償。然而小業(yè)主是能夠自行為其單元內部購買財產(chǎn)保險及第三者責任保險，以進一步保障其自身利益。物業(yè)治理費收繳方法