華晨世紀(jì)廣場(chǎng)考察報(bào)告

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)考察報(bào)告項(xiàng)目概況華晨世紀(jì)廣場(chǎng)位于萬(wàn)家麗路與長(zhǎng)沙大道交匯處西南角；項(xiàng)目規(guī)劃為集大型購(gòu)物中心、步行商業(yè)街、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、公寓式酒店、高檔住宅公寓、大型地下停車場(chǎng)于一體的大型城市綜合體?；拘畔⒈眄?xiàng)目名稱華晨世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址雨花區(qū)萬(wàn)家麗中路與長(zhǎng)沙大道交匯西南角開發(fā)商湖南鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理湖南華晨物業(yè)管理有限公司占地面積80畝總建筑面積36萬(wàn)方主題一站式家庭休閑場(chǎng)所停車位351個(gè)物業(yè)類型酒店、公寓、家居賣場(chǎng)、辦公樓及商業(yè)租售方式主力店部分持有、部分銷售（直接銷售與返租銷售）商業(yè)業(yè)態(tài)超市、影院、百貨、商業(yè)街、餐欽主力店沃爾瑪、今典影院＼項(xiàng)目整體規(guī)劃總建筑面積：㎡;其中包含豪生大酒店、甲級(jí)5A寫字、服務(wù)性公寓、緊湊式高端住宅、商業(yè)街商鋪、居然之家旗艦店、華潤(rùn)萬(wàn)象城、購(gòu)物中心。長(zhǎng)沙大道負(fù)一層和地上全部樓層出租給居然之家，已開業(yè)，約10萬(wàn)方萬(wàn)家麗路住宅33層5A寫字樓25層負(fù)一層：華潤(rùn)萬(wàn)家超市；一層~三長(zhǎng)沙大道負(fù)一層和地上全部樓層出租給居然之家，已開業(yè)，約10萬(wàn)方萬(wàn)家麗路住宅33層5A寫字樓25層負(fù)一層：華潤(rùn)萬(wàn)家超市；一層~三層：散賣商鋪143個(gè)，三層：KTV四層：整租給一家美食街5~28層：配套酒店公寓住宅底商負(fù)一層：華潤(rùn)萬(wàn)家超市；一層：KF，二層~四層：江蘇衛(wèi)視4D影院1~4層裙樓：華潤(rùn)萬(wàn)家百貨，共3.5萬(wàn)方。住宅住宅豪生五星度假酒店商業(yè)部分預(yù)計(jì)年底開業(yè)，華潤(rùn)萬(wàn)家預(yù)計(jì)11月份開業(yè)。商業(yè)產(chǎn)品布局圖：四、項(xiàng)目銷售情況（一）、酒店配套公寓：5—28樓，每層20套，共480套（2012年5月首次的開盤去化率為54%）售后返租方式：1、購(gòu)房者所購(gòu)置的公寓由豪生大酒店統(tǒng)一管理，酒店運(yùn)營(yíng)前十年每年固定以實(shí)際成交總房款的8%向購(gòu)房者返租，三個(gè)月向購(gòu)房者支付一次租金。例：總價(jià)100萬(wàn)的公寓，每三個(gè)月約能向購(gòu)房者支付20000元的固定租金。2.酒店前十年每年給予購(gòu)房者總房款2%的酒店消費(fèi)券。3.酒店前十年每年贈(zèng)送購(gòu)房者12天的免費(fèi)居住期。4.十年后，豪生大酒店將按照酒店的實(shí)際盈利狀況向購(gòu)房者支付租金?？偨Y(jié)：購(gòu)房投資者前十年每年將有10%的固定收益，另加12天的免費(fèi)居住期，投資回報(bào)頗豐，計(jì)入通脹因素，預(yù)計(jì)12-14年將收回當(dāng)年所投入的全部房款。目前去化率達(dá)95%以上。推售房源戶型配比戶型面積套數(shù)占比一房一廳一衛(wèi)65㎡288套60%二房一廳一衛(wèi)71㎡96套20%一房廳一衛(wèi)40㎡-43㎡96套20%合計(jì)480套100%開盤價(jià)格面價(jià)均價(jià)16000元/㎡折后均價(jià)15000元/㎡價(jià)格區(qū)間面價(jià)15000-17000元/㎡，優(yōu)惠后14000元/㎡-16000元/㎡開盤優(yōu)惠1.交2萬(wàn)定金抵4萬(wàn)2.按揭98折，一次性96折開盤成交戶型面積套數(shù)銷售率一房一廳一衛(wèi)65㎡142套49.3%二房一廳一衛(wèi)71㎡20套20.8%一房廳一衛(wèi)40㎡-43㎡95套99%合計(jì)257套53.5%客戶情況客戶積累方式前期通過(guò)平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體及自身品牌影響力進(jìn)行宣傳，通過(guò)交2萬(wàn)抵4萬(wàn)的活動(dòng)，積累VIP客戶400余批。選房方式VIP辦卡順序選房客戶到場(chǎng)到場(chǎng)客戶：VIP客戶約400批，普通客戶70余人?？蛻魳?gòu)成年齡：30-50歲長(zhǎng)沙市本地人群，部分株洲、湘潭客戶?？蛻糁杏休^多老板級(jí)人物，但主要以長(zhǎng)沙本地生意人為主風(fēng)險(xiǎn)控制：5A寫字樓物業(yè)做擔(dān)保（華晨物業(yè)管理有限公司）（二）、商鋪產(chǎn)品情況：銷售部分：公寓裙樓商業(yè)中的一二層散鋪，及住宅一樓部分的底商售價(jià)：一層5—8萬(wàn)元/平米；二層3—5萬(wàn)元/平米，層高4.5—5.5米，25層，目前去化率達(dá)到80%以上。預(yù)計(jì)年底開業(yè)。（三）、寫字樓產(chǎn)品：寫字樓報(bào)價(jià)15000元//平方均價(jià)，層高3.6米，面積：120平—1600平,目前去化率60%左右。裝修：可根椐客戶要求調(diào)整。（價(jià)格有點(diǎn)偏高），單層1600單層1600平（四）、住宅產(chǎn)品1、2、3棟：在售91平兩房，129平三房，均價(jià)9000元/平，毛坯，地下3層，地上33層，層高3米，建筑高度99米，0實(shí)景圖寫字樓配套商業(yè)是為了滿足寫字樓商務(wù)、辦公等需求的配套型商業(yè)，相比于綜合體（寫字樓+商業(yè)）中的綜合型商業(yè)而言而言，二者有很大的區(qū)別：

類別配套商業(yè)綜合商業(yè)消費(fèi)客群以本寫字樓消費(fèi)客群為主以周邊居民、寫字樓、酒店、學(xué)校等消費(fèi)客群為主項(xiàng)目定位滿足寫字樓商務(wù)、辦公等需求為滿足周邊消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等需求策劃定位相對(duì)簡(jiǎn)單，不需要主題及特定主力店比較復(fù)雜，有較明確的主題及主力店業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)相對(duì)獨(dú)立，商戶與商戶之間的關(guān)聯(lián)度不強(qiáng)業(yè)態(tài)及商戶組合關(guān)聯(lián)度很大建筑設(shè)計(jì)寫字樓底商及地下商業(yè)組成即可，不需要有太多的公共空間及活動(dòng)空間具有標(biāo)準(zhǔn)的shoppingmall的建筑形態(tài)，留有較大的公共空間及活動(dòng)空間，設(shè)計(jì)明顯的交通及戶外廣告導(dǎo)引，設(shè)計(jì)合理的人流動(dòng)線及車流動(dòng)線使用面積由于商業(yè)公共面積及活動(dòng)面積較小，寫字樓配套商業(yè)的租賃使用面積比例較高由于需要較大的商業(yè)公共面積及活動(dòng)面積，綜合商業(yè)的租賃使用面積比例較低招商進(jìn)度由于業(yè)態(tài)及商戶之間關(guān)聯(lián)度較小，各業(yè)態(tài)商戶可同時(shí)進(jìn)行招商由于業(yè)態(tài)及商戶之間關(guān)聯(lián)度十分緊密，主力店招商對(duì)其他商戶的進(jìn)駐及租金的影響較大商戶意向商務(wù)型商戶比較喜歡進(jìn)駐寫字樓商業(yè)，比如：由于寫字樓能夠給銀行帶來(lái)較多的銀行業(yè)務(wù)，故銀行營(yíng)業(yè)廳進(jìn)駐寫字樓的傾向較高有些商戶不會(huì)進(jìn)駐綜合商業(yè)，比如：由于營(yíng)業(yè)時(shí)間及安全性等因素，銀行營(yíng)業(yè)廳一般不會(huì)開在綜合商業(yè)中管理團(tuán)隊(duì)不需要成立單獨(dú)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，由寫字樓運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)直接管理即可需要成立專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)推廣不需要太多的運(yùn)營(yíng)推廣渠道或者費(fèi)用需要較系統(tǒng)的、有效的運(yùn)營(yíng)推廣渠道以及一定比例的運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用，年度推廣費(fèi)用一般占年度總租金的3%左右租金差異各業(yè)態(tài)及商戶之間租金差異較小，一些屬于配套功能的商業(yè)業(yè)態(tài)，可能會(huì)在租金上有所讓步，但獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，在