樓盤整體規(guī)劃設計與樓盤價值創(chuàng)新131

樓盤整體體規(guī)劃劃與樓樓盤價價值創(chuàng)創(chuàng)新孫克放放國內權權威房房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃劃專家家，建建設部部住宅宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化促促進中中心副副總工工程師師、示示范工工程處處處長長、國國家一一級建建筑師師，北北大、、清華華、廈廈大、、重慶慶大學學等著著名高高校房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃客座座教授授房地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)過過程是是資源源利用用和整整合的的過程程。能能利用用的資資源包包括：：資金金、物物流、、技術術、制制造、、產(chǎn)銷銷、人人才、、環(huán)境境、文文化等等。歸歸根結結底是是整合合一個個價值值鏈。。開發(fā)商商是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設設的主主體—可稱為為主腦腦。價價值鏈鏈上的的專業(yè)業(yè)團隊隊—可稱為為外腦腦。當當今房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商必必須學學會整整合外外腦為為我所所用。。其中中策劃劃和設設計是是兩個個重要要的外外腦分分支，，他們們是項項目開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品定定型的的共同同塑造造者。。從某種種意義義上講講：策策劃創(chuàng)創(chuàng)意和和設計計整合合是鎖鎖定樓樓盤的的鏈條條。策劃設計一、開開發(fā)+策劃+設計同同奏一一首歌歌（一））策劃師師如同同詞作作家。。做詞詞者，，以簡簡單、、明確確、生生動、、優(yōu)美美的語語言，，或抒抒發(fā)某某種情情感、、或彰彰顯某某種事事物的的內涵涵、或或表達達實現(xiàn)現(xiàn)某種種訴求求的愿愿望，，從而而感召召人們們的心心靈，，振奮奮人們們的精精神。。策劃師師，以以“出謀劃劃策”的方式式，從從戰(zhàn)略略和戰(zhàn)戰(zhàn)術的的角度度，分分析產(chǎn)產(chǎn)品的的定位位和營營銷，，優(yōu)化化實現(xiàn)現(xiàn)銷售售目標標的途途徑，，從而而喚起起消費費者的的購買買欲望望。在在房地地產(chǎn)開開發(fā)中中可稱稱謂“謀士”也，在在一般般情況況下，，他們們往往往是開開發(fā)項項目的的“開篇詞詞”或“序曲”的始作作俑者者。（二））設計計師如如同作作曲家家。作作曲家家為詞詞譜曲曲，只只用七七個用用音符符（元元素））組成成樂曲曲，但但賦予予曲調調的高高與低低、強強與弱弱、快快與慢慢的無無窮變變化。。設計計師則則是用用無數(shù)數(shù)的元元素組組成建建筑實實體空空間，，形成成空間間的大大與小小、疏疏與密密、收收與放放的各各種差差異。。以滿滿足不不同功功能和和不斷斷變化化的消消費需需求。。（三））開發(fā)發(fā)商如如同指指揮家家。指指揮家家要把把詞曲曲有聲聲有色色的演演奏出出來，，需要要對詞詞曲有有深刻刻的理理解，，需要要總體體的配配器，，更需需要精精心指指揮排排練合合成，，他必必須富富有創(chuàng)創(chuàng)作的的激情情和豐豐富的的想象象，讓讓創(chuàng)新新的靈靈感得得到不不斷升升華。。開發(fā)發(fā)商實實際上上是在在譜寫寫一首首首洋洋溢著著現(xiàn)代代生活活的空空間暢暢想曲曲，同同樣需需要具具備把把握全全局全全過程程的能能力，，不衰衰的激激情和和豐富富的想想象力力。他他需要要把一一部完完整的的作品品盡可可能完完美的的交給給觀眾眾。二、策策劃(營銷)學的支支點一位學學者曾曾經(jīng)說說：經(jīng)濟學學主要要關注注如何何以最最少的的成本本取得得最大大的利利益，，其支支點是是價值值生產(chǎn)產(chǎn)；政治學學關注注如何何分配配那些些業(yè)已已由經(jīng)經(jīng)濟活活動生生產(chǎn)出出來的的利益益，其其支點點是價價值的的分配配；倫理學學則關關注所所分配配的利利益是是否公公正，，其支支點是是價值值的評評估。。椐此我我們延延伸出出：策劃(營銷)學關注注的是是獲取取利益益的至至勝法法則，，其支支點是是價值值的創(chuàng)創(chuàng)新。。研究居居住區(qū)區(qū)的規(guī)規(guī)劃和和房屋屋的功功能，，從本本質上上講是是在研研究居居住的的空間間及空空間的的價值值。三、中中國的的居住住特色色1、高密密度控控制下下的居居住環(huán)環(huán)境；；2、相對對封閉閉的大大區(qū)域域型管管理；；3、多空空間的的集合合式住住宅群群體；；4、多種種交往往空間間的相相互滲滲透；；5、多種種分散散的配配套服服務業(yè)業(yè)態(tài)；；1、高密密度控控制下下的居居住環(huán)環(huán)境（1）合理理、統(tǒng)統(tǒng)籌的的控制制密度度至關關重要要。影影響到到項目目的直直接成成本和和利潤潤，影影響到到項目目基礎礎投資資的風風險評評估。。三大大密度度綜合合控制制：A建筑筑面面積積毛毛密密度度(容積積率率)B建筑筑密密度度C套密密度度（2）選選擇擇獲獲取取產(chǎn)產(chǎn)品品最最終終的的價價值值最最大大化化的的開開發(fā)發(fā)模模式式；；2、相相對對封封閉閉的的大大區(qū)區(qū)域域型型管管理理（1）合合理理地地劃劃分分管管理理區(qū)區(qū)域域，，提提升升社社區(qū)區(qū)的的品品質質價價值值。。（2）選選擇擇成成本本相相對對低低，，安安全全度度相相對對高高的的防防管管體體系系框框架架，，獲獲取取遠遠期期的的管管理理價價值值。。3、多多空空間間的的集集合合式式住住宅宅群群體體；；（1）有有效效地地利利用用多多空空間間特特點點，，使使社社區(qū)區(qū)空空間間形形態(tài)態(tài)的的塑塑造造趨趨于于多多樣樣化化和和特特色色化化。。（2）選選擇擇優(yōu)優(yōu)化化的的空空間間框框架架，，將將空空間間價價值值發(fā)發(fā)揮揮到到及及至至。。4、多多種種交交往往空空間間的的相相互互滲滲透透（1）建建立立必必須須的的社社區(qū)區(qū)交交往往空空間間和和合合理理的的交交往往流流線線。。（2）活活躍躍和和發(fā)發(fā)揮揮社社區(qū)區(qū)的的人人文文價價值值。。彰彰顯顯人人與與人人，，人人與與社社會會，，人人與與環(huán)環(huán)境境自自然然和和諧諧的的本本質質。。5、多種種分分散散的的配配套套服服務務業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)（1）合合理理的的分分部部社社區(qū)區(qū)配配套套設設施施和和場場所所。。（2）盡盡可可能能的的集集中中發(fā)發(fā)揮揮公公共共產(chǎn)產(chǎn)品品的的服服務務增增值值功功能能。。四、、策策劃劃創(chuàng)創(chuàng)意意與與設設計計整整合合1、策策劃劃創(chuàng)創(chuàng)意意是是造造勢勢之之“源”，設設計計整整合合是是入入實實之之“根”，兩兩者者都都順順應應住住宅宅潮潮流流的的變變化化。。在在這這方方面面，，我我們們不不但但要要分分析析市市場場的的營營銷銷所所帶帶來來的的種種種種效效應應。。也也要要從從居居住住的的角角度度去去改改變變策策劃劃的的創(chuàng)創(chuàng)意意，，從從理理念念創(chuàng)創(chuàng)新新入入手手挖挖掘掘設設計計的的價價值值。。2、價價值值創(chuàng)創(chuàng)新新是是產(chǎn)產(chǎn)品品開開發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的基基石石。。價價值值不不是是價價格格，，價價值值是是客客戶戶得得到到的的，，而而價價格格是是客客戶戶付付出出的的。。創(chuàng)創(chuàng)新新正正是是為為了了不不斷斷滿滿足足客客戶戶的的需需求求，，創(chuàng)創(chuàng)造造出出新新的的客客戶戶滿滿意意度度和和新新的的市市場場空空間間。。創(chuàng)創(chuàng)新新是是價價值值提提升升的的有有效效途途徑徑。。3、開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在市市場場上上以以同同等等價價格格供供給給已已有有的的產(chǎn)產(chǎn)品品及及服服務務，，這這不不能能叫叫創(chuàng)創(chuàng)新新，，因因為為它它只只是是對對別別的的開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)已已經(jīng)經(jīng)創(chuàng)創(chuàng)造造出出的的客客戶戶群群體體進進行行瓜瓜分分，，并并沒沒創(chuàng)創(chuàng)造造新新的的客客戶戶。。因因此此，，想想取取得得新新的的價價值值就就要要打打破破價價值值和和成成本本間間的的取取舍舍關關系系，，創(chuàng)創(chuàng)造造新新的的市市場場空空間間。。4、創(chuàng)創(chuàng)新新不不僅僅僅僅是是在在技技術術上上，，同同時時也也要要在在價價值值上上創(chuàng)創(chuàng)新新，，關關鍵鍵是是看看是是否否獲獲利利，，因因此此，，價價值值創(chuàng)創(chuàng)新新不不一一定定非非要要花花樣樣翻翻新新，，也也不不是是非非采采用用很很高高的的科科技技含含量量才才能能奏奏效效，，只只要要能能給給予予客客戶戶新新的的滿滿意意度度和和更更高高層層次次的的服服務務。。低低科科技技含含量量的的創(chuàng)創(chuàng)新新，，獲獲勝勝的的機機會會更更多多，，效效益益更更大大。。學會會在在危危難難中中行行走走并踏踏出出有有旋旋律律的的音音符符?。∪绻胂脒@這樣樣，，只只有有改變變思思維維方方式式??！五、、策策劃劃與與設設計計思思維維方方式式的的拓拓展展(一)在市市場場取取勝勝的的樓樓盤盤無無非非有有三三種種：：第一一不不戰(zhàn)戰(zhàn)而而勝勝的的樓樓盤盤（（正正向向思思維維））第二二以以進進取取勝勝的的樓樓盤盤（（遞遞進進思思維維））第三三以以退退取取勝勝的的樓樓盤盤（（逆逆向向思思維維））分析析這這三三種種樓樓盤盤取取勝勝的的經(jīng)經(jīng)驗驗，，會會告告訴訴我我們們：：策劃創(chuàng)意和設設計融合所帶帶來的營銷路路數(shù)的改變，，首先是思維維方式和設計計理念的改變變。(二)創(chuàng)新思維方法法（1）邏輯思維:（2）非邏輯思維維:1、收斂思維；；1、發(fā)散思維；；2、有序思維；；2、靈感思維；；3、類比思維；；3、直覺思維；；4、演繹思維；；4、聯(lián)想思維；；5、歸納思維；；5、想象思維；；（三）培養(yǎng)價價值創(chuàng)新技能能（四）創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)流流程北京星河灣的的逆向思維1、不以區(qū)位定定豪宅，一反反周邊樓盤的的定位，異軍軍突起。2、適當降低容容積率，一反反北京高追容容積率的做法法。3、不封陽臺，，一反北京封封閉陽臺的習習慣做法。4、精裝修房，，一反北京高高層高檔住宅宅大都出售毛毛坯房的做法法。5、優(yōu)化環(huán)境在在先，銷售在在后，一反北北京銷售在先先優(yōu)化環(huán)境在在后的做法。。六、思維維方式與價值值創(chuàng)新（一）策劃劃實際是在不不斷的對比和和否定的過程程中完成的。。策劃不是靜靜態(tài)的，始終終是動態(tài)的。。策劃的意義不不是為了炒作作，它是為消消費者提供產(chǎn)產(chǎn)品的信息、、服務的信息息和理性的引引導，從而引引起消費者的的共鳴和購買買欲望。當今策劃的思思路和運作方方式已發(fā)生了了顯著的變化化。純廣告式式的、純概念念式的、純市市調式的、純純標準文本式式、編故事式式的策劃已落落伍。建筑設計的圖圖形產(chǎn)品最終終將轉化成有有型的空間產(chǎn)產(chǎn)品。這個空空間是否給人人帶來舒適和和安全,能否使人感到到清新和愉悅悅,完全取決于空空間組成元素素是否被有效效的激活。而而那些被激活活的部位正是是策劃的亮點點!因此,設計的創(chuàng)新,造就了產(chǎn)品的的更新?lián)Q代,同時也反過了了作用于產(chǎn)品品策劃“核心競爭力”的提高上。顯然,“策劃設計一體體化”是以產(chǎn)品特征征、產(chǎn)品定位位、產(chǎn)品細化化對接與市場場氛圍，體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品商業(yè)亮亮點和技術進進步雙重價值值的新式策劃劃思路,更具有吸引力力,更具實戰(zhàn)性,更容易被開發(fā)發(fā)企業(yè)和消費費者所接受。。（二）企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇的階階梯美國貝恩公司司戰(zhàn)略階梯（三）目前產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的的戰(zhàn)略觀點點有兩種:1.結構主義:把戰(zhàn)略的重點點放在相對于于對手的優(yōu)優(yōu)勢上。選擇擇一個與其內內部系統(tǒng)和能能力相配的獨獨特成本定位位或差異位.來抗擊競爭對對手。2.重建主義:把策略的重點點從競爭轉到到價值創(chuàng)新上上。力求系統(tǒng)統(tǒng)的跨越現(xiàn)有有競爭邊界界開發(fā)新的需需求。將不同同的現(xiàn)有元素素重新排序，，構建新的市市場空間，從從而創(chuàng)造新的的價值。擴寬視覺，才才能見到另外外的市場空間間！否則只能在眼眼前的天地中中存活?。ㄋ模┦袌鲈貙で蠛图ぜせ?.元素的收集；；（思維的發(fā)發(fā)散）2.元素的創(chuàng)新；；(選擇市場接受受的突出切入入點）3.元素的重組；；(縱向及橫向排排列分析)4.元素的改變；；(運用元素的增增、減、替等等手段打開創(chuàng)創(chuàng)意之門）5.元素“聚集框”的鎖定；（（焦距—銷售的熱點、、景深—產(chǎn)品的邊界)元素的收集90平方米戶型變變化元素的重組七、設計的價價值取向1.規(guī)劃設計的價價值-是策劃的源泉泉，反映環(huán)境境空間價值；；2.住宅的戶型價價值-包括功能價值值和空間價值值；3.住宅的裝備價價值-反映產(chǎn)業(yè)化技技術的集成水水平，給予商商品住宅更多多的附加值；；4.住宅的景觀再再造價值-提升環(huán)境質量量，轉化居住住區(qū)價位區(qū)的的關鍵所在；；5.住宅的性能價價值-關系到住宅的的全壽命周期期，綜合反映映住宅的品質質。采暖地區(qū)和夏夏熱冬冷地區(qū)區(qū)十二項推廣廣技術1、外墻外保溫溫技術（復合合墻體）2、太陽能應用用技術（供熱熱水、采暖供供、供電）3、窗外遮陽技技術4、新風置換技技術5、再生水回用用技術6、有機垃圾生生化處理技術術7、地源水源源熱泵應用技技術8、水體生態(tài)凈凈化技術9、屋頂綠化及及隔熱技術10、產(chǎn)業(yè)化裝修修成套技術11、輻射采暖技技術12、采暖計量技技術Top10Scientific-technologicalSystem十大科技系統(tǒng)統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)統(tǒng)——營造能量守恒恒空間混凝土頂棚輻輻射制冷制熱熱系統(tǒng)——知冷知熱的家家職能新風系統(tǒng)統(tǒng)——換風無痕清清新常在外墻系統(tǒng)——層層到位外窗系統(tǒng)——雙向阻熱隔隔出新天地外遮陽系統(tǒng)——自如節(jié)能屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)統(tǒng)——住在“控溫室”中隔噪隔音系統(tǒng)統(tǒng)——相安無聲排水噪聲處理理系統(tǒng)——隔層漏水隱患患和管道一起起隱形吸塵排污系統(tǒng)統(tǒng)——廢物一吸而光光八、居住空間間的創(chuàng)造手法法在居住空間創(chuàng)創(chuàng)造中，