惠州建藝大亞灣項(xiàng)目市場(chǎng)分析

61/61惠州建藝大亞灣項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析區(qū)域界定1.本項(xiàng)目位于國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大亞灣西區(qū)，目前大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)正在進(jìn)入跨越式進(jìn)展期，大亞灣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)本項(xiàng)目阻礙巨大，因此對(duì)大亞灣地區(qū)的市場(chǎng)分析理所因此。2.從地理位置上看，其中本項(xiàng)目所在地位于大亞灣西區(qū)，大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)位于惠陽(yáng)區(qū)的南部，項(xiàng)目用地距離惠陽(yáng)市區(qū)約15分鐘車(chē)乘，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與進(jìn)展無(wú)疑會(huì)受到惠陽(yáng)市區(qū)的輻射與阻礙，因此有必要對(duì)惠陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)政治及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。二、惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）惠陽(yáng)區(qū)概況行政區(qū)劃：2003年3月6日，撤銷(xiāo)縣級(jí)惠陽(yáng)市，設(shè)惠州市惠陽(yáng)區(qū)，惠陽(yáng)區(qū)轄原縣級(jí)惠陽(yáng)市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳頭、秋長(zhǎng)、新圩、鎮(zhèn)隆等10個(gè)鎮(zhèn)等，面積1184平方公里，人口50.77萬(wàn)。區(qū)人民政府駐淡水鎮(zhèn)金惠大道。由此惠陽(yáng)由縣級(jí)市改為惠州市中心城區(qū)的一部分，惠州由一個(gè)沿江都市變?yōu)檠睾６际小^(qū)位：惠陽(yáng)地處惠州南部，珠江三角洲的東南部，南抱大亞灣，與香港隔海相望；西連深圳；中部與惠州市區(qū)環(huán)接。市中心至深圳58公里，至廣州190公里，到香港47海里。優(yōu)越的區(qū)域位置以及良好的經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境，正吸引著越來(lái)越多的周邊發(fā)達(dá)都市資金的涌入，作為周邊發(fā)達(dá)都市的衛(wèi)星城--惠陽(yáng)正在往常所未有的速度向前進(jìn)展。交通：通過(guò)20幾年的進(jìn)展，惠陽(yáng)差不多形成發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，京九鐵路在那個(gè)地點(diǎn)通過(guò)，惠深、深汕、廣汕高速公路在那個(gè)地點(diǎn)交匯，大型客機(jī)在那個(gè)地點(diǎn)升降，遠(yuǎn)洋貨輪在那個(gè)地點(diǎn)啟航，兩小時(shí)內(nèi)，能到達(dá)周邊要緊發(fā)達(dá)都市。（二）都市規(guī)劃及定位1.總體規(guī)劃惠陽(yáng)都市規(guī)劃建設(shè)將按照中海殼牌南海石化項(xiàng)目后勤基地的定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地完成惠陽(yáng)總體規(guī)劃，進(jìn)一步完善包括淡水、秋長(zhǎng)、沙田、三和開(kāi)發(fā)區(qū)在內(nèi)的48平方公里的都市建設(shè)用地、交通系統(tǒng)規(guī)劃，以及城區(qū)、中心組團(tuán)、站前組團(tuán)和“兩河四岸”景觀操縱性詳細(xì)規(guī)劃?；蓐?yáng)將配合惠州實(shí)施沿海都市進(jìn)展戰(zhàn)略，把惠陽(yáng)建成惠州濱海都市組團(tuán)中一顆明亮的“明珠”。2.近期重點(diǎn)規(guī)劃目前重點(diǎn)是做好“一心三軸”規(guī)劃工作，優(yōu)化惠陽(yáng)中心城區(qū)?！耙恍娜S”確實(shí)是“打造一個(gè)中心，培育三大進(jìn)展軸”。一個(gè)中心是建設(shè)以淡水為核心的區(qū)域性商貿(mào)流通服務(wù)中心。從產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)上看，隨著工業(yè)化、都市化水平的提高，近幾年來(lái)淡水的人流量、物流量正在節(jié)節(jié)攀升，具備了大力進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)的條件?，F(xiàn)在淡水已形成了商貿(mào)流通中心的雛形。為建設(shè)商貿(mào)流通中心，政府把有限的土地資源留用于進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)，城區(qū)8.8平方公里中心區(qū)原則上不再上工業(yè)項(xiàng)目，并積極爭(zhēng)取將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。

三大進(jìn)展軸是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路進(jìn)展軸，通過(guò)公路等交通干線，吸引產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)的落戶，發(fā)揮集聚效應(yīng)，成為產(chǎn)業(yè)和人口的聚攏帶。

惠淡大道是以三和開(kāi)發(fā)區(qū)為重點(diǎn)，連接淡水鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，大力進(jìn)展數(shù)碼電子和文化休閑產(chǎn)業(yè)，逐步成為城區(qū)中心區(qū)的延伸腹地。惠澳大道則是以沿線的工業(yè)園區(qū)為重點(diǎn)，承接中海殼牌南海石化項(xiàng)目和惠州數(shù)碼工業(yè)園的輻射，引入石化中下游產(chǎn)業(yè)。新秋公路進(jìn)展軸以新圩鎮(zhèn)為重點(diǎn)，承接深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力進(jìn)展外向型工業(yè)，形成傳統(tǒng)工業(yè)走廊。（三）惠陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，投資環(huán)境良好分析：由圖標(biāo)數(shù)據(jù)看出，惠陽(yáng)近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，增速較快，宏觀經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展必定有力地支撐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的進(jìn)展。2.居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變分析：由上圖可看出惠陽(yáng)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已接近2000美元大關(guān)，據(jù)行業(yè)研究表明，當(dāng)人均GDP處于1000—2000美元時(shí)，人均可支配收入將會(huì)快速增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)也將大幅下降，居民消費(fèi)觀念和生活方式將會(huì)向更高層次轉(zhuǎn)變，教育、文化、旅游和投資消費(fèi)所占比列將會(huì)越來(lái)越大；特不是住房、汽車(chē)等大宗消費(fèi)開(kāi)始群體出現(xiàn)。由此表明，惠陽(yáng)的房地產(chǎn)正處于高速進(jìn)展時(shí)期。3.國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)漸趨合理近年來(lái)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位；趨勢(shì)進(jìn)展：第三產(chǎn)業(yè)比重增加，反映出當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的進(jìn)展勢(shì)頭更加迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。（四）惠陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境1.房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)自2003年以來(lái)，惠陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，平均年增長(zhǎng)率超過(guò)30%，快速增長(zhǎng)的投資預(yù)示著市場(chǎng)供應(yīng)的急劇增加。2.施工竣工面積大幅增長(zhǎng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相對(duì)應(yīng)，施工面積與竣工面積都有大幅度增長(zhǎng)；3.商品房銷(xiāo)售面積創(chuàng)新高，但增長(zhǎng)率有所回落2002年前，惠陽(yáng)區(qū)的商品房差不多上是以消化歷史遺留的空置物業(yè)為主，2002年在中海殼牌項(xiàng)目啟動(dòng)等眾多利好的帶動(dòng)下，市民對(duì)新樓盤(pán)需求開(kāi)始趨旺，當(dāng)年不但消化了余下的商品房，更有8279平方米的銷(xiāo)售量；到2004年，銷(xiāo)售量更創(chuàng)歷史紀(jì)錄達(dá)14.2萬(wàn)平方米。2005年，惠陽(yáng)預(yù)售商品房面積為51.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)260％，商品房成交面積達(dá)20.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.3%。盡管總體銷(xiāo)售面積與收入再創(chuàng)新高，但惠陽(yáng)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額卻均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求明顯萎縮。要緊緣故是：（1）惠陽(yáng)人口有限，而且要緊的消費(fèi)者都集中在淡水，淡水鎮(zhèn)只有18萬(wàn)人，單靠本地市場(chǎng)專(zhuān)門(mén)難消化如此巨大的供應(yīng)量。（2）從收入上看，惠陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)力有限。（3）自建房過(guò)多，阻礙了商品房的進(jìn)展。（4）南海石化效應(yīng)對(duì)惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激未充分顯現(xiàn)。4.房?jī)r(jià)上漲迅猛，上漲空間依舊巨大據(jù)市場(chǎng)研究，2002年，惠陽(yáng)重新盤(pán)活爛尾樓時(shí)售價(jià)800元/㎡左右，目前中心區(qū)一般住宅最高價(jià)格已超過(guò)3000元/㎡。以中銘豪園為例，2003年6月推出一期房?jī)r(jià)起價(jià)1980元/㎡，2004年2月上升到2480元/㎡；2005年11月，中銘豪園二期推出的房?jī)r(jià)起點(diǎn)為每平方米2480元/㎡，均價(jià)2600元/㎡。由于與周邊都市較大的價(jià)差，長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)看，惠陽(yáng)的房?jī)r(jià)將接著向上挺進(jìn)。（五）惠陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀環(huán)境1.典型樓盤(pán)調(diào)查分析目前，惠陽(yáng)區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)要緊集中在淡水市政廣場(chǎng)中心點(diǎn)至澳頭方向新城地段，在售的要緊有中銘豪園、東方國(guó)際、本因坊寶家園、中區(qū)華府、錦江國(guó)際、尚城世家、半島一號(hào)、棕櫚島等項(xiàng)目。依照我們對(duì)惠陽(yáng)市場(chǎng)上典型樓盤(pán)的深入調(diào)查分析，我們發(fā)覺(jué)惠陽(yáng)商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的三極現(xiàn)象，這與目前惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展所帶來(lái)的人口結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)特征有關(guān)，依照樓盤(pán)地理位置、檔次、產(chǎn)品、客戶特點(diǎn)等因素能夠明顯劃分為三大類(lèi)：資源性高品位產(chǎn)品、中心區(qū)物業(yè)、投資型項(xiàng)目，下面我們分不對(duì)這三類(lèi)產(chǎn)品做深入分析。（1）資源性高品位產(chǎn)品這類(lèi)物業(yè)的最大特點(diǎn)是具有不可復(fù)制的稀缺資源優(yōu)勢(shì)與區(qū)位條件，針對(duì)高端客戶群開(kāi)發(fā)出高檔次、高品位、產(chǎn)品多樣化的具有巨大阻礙力的大盤(pán)。就惠陽(yáng)目前市場(chǎng)狀況來(lái)看，該類(lèi)物業(yè)要緊有半島一號(hào)，棕櫚島，東方新城，建祥花園等，下面我們分不從項(xiàng)目規(guī)模、戶型、客戶、銷(xiāo)售狀況、營(yíng)銷(xiāo)、園林等方面來(lái)分析該類(lèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)。項(xiàng)目差不多情況項(xiàng)目名稱(chēng)位置占地面積（㎡）建筑面積（㎡）定位現(xiàn)狀半島一號(hào)淡水鎮(zhèn)中心社區(qū)內(nèi)淡水河的泗水地段200萬(wàn)共六期，首期14萬(wàn)產(chǎn)品多樣化的超級(jí)高檔樓盤(pán)部分差不多面市棕櫚島位于淡水鎮(zhèn)，緊鄰半島一號(hào)項(xiàng)目150萬(wàn)65萬(wàn)滿足家庭式度假需求的高爾夫不墅部分差不多面市東方新城秋長(zhǎng)政府南面，緊鄰棕櫚島高爾夫球場(chǎng)34萬(wàn)24萬(wàn)高檔不墅將于近期開(kāi)盤(pán)富可達(dá)國(guó)際新城惠陽(yáng)區(qū)北部，東靠惠淡大道，南鄰北環(huán)路100萬(wàn)38萬(wàn)華南首席山水名校大盤(pán)在建陽(yáng)光新都淡水鎮(zhèn)東華大亨村水庫(kù)地段60萬(wàn)80萬(wàn)在建新陽(yáng)城惠陽(yáng)中心區(qū)淡水河兩岸43萬(wàn)28萬(wàn)高檔商住區(qū)在建從上表能夠看出，目前差不多上市的與在建的幾個(gè)大盤(pán)規(guī)模巨大，建筑面積都在20萬(wàn)平方米以上，走的是高端路線，它們的共同特點(diǎn)是占據(jù)重要的地理位置，如半島一號(hào)、棕櫚島、新陽(yáng)城都靠近惠陽(yáng)中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，更重要的是大多數(shù)大盤(pán)都擁有獨(dú)一無(wú)二的資源優(yōu)勢(shì)，有依靠湖景的、有依靠山景的，還有山湖結(jié)合為一體的，正是借助于不可復(fù)制的資源優(yōu)勢(shì)，這類(lèi)樓盤(pán)起點(diǎn)高，阻礙力大，在一定程度上將成為惠陽(yáng)樓市的領(lǐng)跑者。由于該類(lèi)產(chǎn)品定位為高檔社區(qū)，對(duì)社區(qū)配套、環(huán)境要求特不高，加上項(xiàng)目規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，通常差不多上分期開(kāi)發(fā)，同時(shí)會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)開(kāi)發(fā)，比如以旅游業(yè)、體育業(yè)、休閑業(yè)等產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，以房地產(chǎn)業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的終值價(jià)值。產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型容積率戶型（㎡）園林配套半島一號(hào)（一期）獨(dú)立不墅雙拼不墅疊拼不墅洋房0.88不墅：210左右洋房：70的兩房120-130的三房西班牙風(fēng)格，風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所、泳池等棕櫚島疊加不墅高檔公寓0.7不墅：200左右公寓：108-180東南亞風(fēng)情，會(huì)所、27洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部等東方新城獨(dú)立不墅、合院不墅、雙拼不墅、小高層、多層洋房、豪華公寓0.75獨(dú)立不墅：320-470雙拼不墅210-300洋房：132的三房170的五房85.3-91.28的兩房美式風(fēng)格，引入生態(tài)水系，社區(qū)規(guī)劃為“兩島、一洲、一灣”的獨(dú)特布局，綠化率超過(guò)40%。分析：產(chǎn)品以不墅為主，輔以公寓洋房從上表數(shù)據(jù)能夠看出，該類(lèi)項(xiàng)目主推產(chǎn)品是適合于高端客戶的不墅型產(chǎn)品，包括獨(dú)立不墅、雙拼不墅，疊拼不墅，搭配部分高檔洋房、公寓，產(chǎn)品密度低，綠化率高，舒適度強(qiáng)，功能復(fù)合，適合居家與度假等多方面需求。大戶型面積是主流，中小戶型是補(bǔ)充從戶型上看，不墅在200㎡-400㎡之間，高檔公寓與洋房在70-180之間，其中大戶型占絕大多數(shù)，部分兩房在70㎡-100㎡之間。園林精巧，配套完善從園林配套上看，由于該類(lèi)產(chǎn)品規(guī)模巨大，除有以居住為主的精巧園林設(shè)計(jì)以外，還兼顧度假、旅游、商業(yè)等配套功能，如半島一號(hào)的主題體育公園，棕櫚島的高爾夫，這種復(fù)合型的開(kāi)發(fā)對(duì)實(shí)現(xiàn)土地的終值價(jià)值有著特不重要的作用。異域風(fēng)情盛行，多樣化趨勢(shì)明顯從風(fēng)格上看，大多數(shù)產(chǎn)品都引入異域風(fēng)情，半島一號(hào)的西班牙風(fēng)情、棕櫚島的東南亞風(fēng)情，東方新城的美式風(fēng)格，這在一定程度上講明概念與形象定位成為差異化選擇的重要途徑。銷(xiāo)售狀況與客戶分析項(xiàng)目名稱(chēng)客戶銷(xiāo)售狀況半島一號(hào)本地客戶40%左右，外地客戶60%左右，外地客戶要緊來(lái)于深圳、東莞、廣州，以深圳居多，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)以投資為主兼顧度假需求。目前一期的不墅差不多銷(xiāo)售完畢，只剩少量洋房，8月將會(huì)再推出一期的另外部分產(chǎn)品。棕櫚島深圳客戶占了5成，其它地點(diǎn)有外籍人士與香港客戶，還有一些本地企業(yè)主。一期賣(mài)完了，二期反應(yīng)也不錯(cuò)，差不多銷(xiāo)售了三分之一以上。東方新城就目前市場(chǎng)放應(yīng)來(lái)看以深圳的投資客為主。7月16號(hào)正式對(duì)外開(kāi)放，時(shí)刻較短，銷(xiāo)售量不多。分析客戶來(lái)源廣泛，外地客戶（尤其是深圳客戶）較多從客戶來(lái)源不難看出，該類(lèi)項(xiàng)目的客戶以外地居多，包括深圳、廣州、東莞、以及在大亞灣工作的外地客戶，而本地客戶相對(duì)較少，這與惠陽(yáng)目前的經(jīng)濟(jì)水平與進(jìn)展趨勢(shì)有關(guān)。一方面惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展在珠三角相對(duì)滯后，屬于典型的經(jīng)濟(jì)洼地，本地居民人口有限，收入水平不高，關(guān)于如此高檔的項(xiàng)目?jī)H靠當(dāng)?shù)鼐用襁€難以消化。另一方面惠陽(yáng)近幾年經(jīng)濟(jì)進(jìn)展迅速，人口不斷增長(zhǎng)，以后前景看好，而以深圳為主的大都市進(jìn)展空間有限，因此把目光逐漸轉(zhuǎn)向近在尺尺的惠陽(yáng)，盡管該類(lèi)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貙儆陧敿?jí)豪宅，但相關(guān)于深圳投資客來(lái)講還算比較廉價(jià)，加上越高檔的項(xiàng)目越有保值的特點(diǎn)，因此吸引了一大批的深圳客戶前來(lái)投資。市場(chǎng)銷(xiāo)售速度較快從銷(xiāo)售狀況上來(lái)看，這類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)良好，銷(xiāo)售速度較快，這與該類(lèi)客戶群體的消費(fèi)心理有關(guān)，同時(shí)因?yàn)檫@類(lèi)項(xiàng)目區(qū)位好，資源不可復(fù)制的特點(diǎn)，價(jià)格相對(duì)周邊都市來(lái)講特不廉價(jià)，市場(chǎng)推進(jìn)比較順利。價(jià)格分析與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分析項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格（元/㎡）市場(chǎng)推廣語(yǔ)賣(mài)點(diǎn)推廣方式半島一號(hào)不墅：4000-5000公寓：約3000讓我們住的更好交通、區(qū)位、資源、主題體育公園要緊通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)業(yè)雜志、及部分報(bào)紙做推廣。棕櫚島疊加不墅：15000高檔公寓：9000-12000交通、區(qū)位、資源、復(fù)合性的度假產(chǎn)品要緊是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)及專(zhuān)業(yè)雜志推廣，較少用報(bào)紙，在香港本港臺(tái)做過(guò)宣傳東方新城獨(dú)立不墅：9000雙拼不墅：6000洋房：3300純水岸不墅、戶戶臨水無(wú)敵高爾夫全景洋房產(chǎn)品類(lèi)型多樣化網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告。分析此類(lèi)物業(yè)是惠陽(yáng)地產(chǎn)價(jià)格上漲的引擎該類(lèi)產(chǎn)品走的是惠陽(yáng)豪宅路線，價(jià)格一次次被刷新，其中棕櫚島最高賣(mài)到每平方米16000元的價(jià)格，新推出的東方新城也毫不示弱，不墅也達(dá)到9000元，相對(duì)惠陽(yáng)2300元的均價(jià)，差不多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地居民消費(fèi)能力，但相對(duì)深圳房?jī)r(jià)水平來(lái)講，依舊具有專(zhuān)門(mén)大的吸引力。推廣渠道針對(duì)性極強(qiáng)，幸免遍地撒網(wǎng)從幾大樓盤(pán)的推廣渠道來(lái)看，只有少量以報(bào)紙作為傳播通道，大部分是通過(guò)專(zhuān)業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)等有針對(duì)性的方式對(duì)外宣傳，如棕櫚島有專(zhuān)門(mén)針對(duì)香港客人的電視廣告，事實(shí)上這種營(yíng)銷(xiāo)手段既能節(jié)約成本，又能篩選出預(yù)期客戶，效果較好。（2）中心區(qū)物業(yè)中心區(qū)物業(yè)是圍繞淡水鎮(zhèn)為中心的以自住為主的中高檔樓盤(pán)，這類(lèi)樓盤(pán)有其共同的特點(diǎn)，產(chǎn)品走居家型路線，以大戶型為主，少量小戶型做補(bǔ)充，但部分樓盤(pán)投資客許多，如錦江國(guó)際、尚城世家，屬于典型的居家與投資綜合體項(xiàng)目，但大戶型銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢，目前市場(chǎng)上典型的居家型樓盤(pán)有中區(qū)華府、本因坊寶家園，教師村、金碧雅苑、中銘豪園等，下面對(duì)該類(lèi)物業(yè)進(jìn)行深入分析。項(xiàng)目差不多情況項(xiàng)目名稱(chēng)位置占地面積（㎡）建筑面積（㎡）綠華率容積率尚城世家金惠大道大劇院旁一期占地3800048萬(wàn)，一期5.6萬(wàn)50%1.47錦江國(guó)際金惠大道與東華大道交匯處206251100005.3中區(qū)華府政府市政廣場(chǎng)北側(cè)3300086864.61超過(guò)85％2.2本因坊寶家園淡水土湖白云路與承修四路交匯處230001050004.56金碧雅苑淡水開(kāi)城大道與熊貓大道交匯處301659853341%3.26中銘豪園淡水白云路與人民五路交匯處5500015000043%2.7分析分布集中在中心區(qū)以區(qū)政府為中心的中心區(qū)，交通方便、商業(yè)繁榮，是惠陽(yáng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，近兩年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，許多開(kāi)發(fā)商借機(jī)紛紛圈地，大量資金引入，使得新開(kāi)中高檔樓盤(pán)迅速增加。建筑指標(biāo)傾向居家要求該類(lèi)樓盤(pán)容積率平均在3.2左右，綠化綠平均在50%左右，規(guī)模適中，是典型的居家型物業(yè)。產(chǎn)品特征與銷(xiāo)售狀況項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型戶型（㎡）銷(xiāo)售狀況尚城世家一梯兩戶的帶電梯小高層板式大型社區(qū)兩房：94.87㎡（十幾套）三房：126.79－137.71㎡四房：159.46㎡主力戶型為三房與四房?jī)煞康男粜筒畈欢噤N(xiāo)售完畢，三房四房銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢錦江國(guó)際6棟21層塔樓兩房：78.39㎡（十幾套）三房：94.6㎡～152.8㎡五房：159.46㎡主力戶型為三房，占91.6%總體銷(xiāo)售率良好，達(dá)到90%，其中中小戶型銷(xiāo)售速度較快。中區(qū)華府14棟小高層、高層兩房：84㎡三房：116-146㎡四房：129－162㎡主力戶型為三房，占55%銷(xiāo)售率接近95%，其中深圳客戶占了4成。本因坊寶家園9棟17層，2棟20層的高層建筑兩房：90.01㎡三房：110——128㎡四房：138㎡主力戶型為三房，占91.4%兩房共34套，銷(xiāo)售完畢，其余銷(xiāo)售率在60%左右金碧雅苑1期8棟小高層、高層建筑圍合而成三房：137-140㎡四房：155㎡五房：160㎡主力戶型為三房、四房，占60%以上（少量復(fù)式）銷(xiāo)售率一般，約40%-50%。中銘豪園（二期）高層、小高層建筑三房：120-130㎡四房：140-150㎡二期正在認(rèn)酬分析戶型單一，三房、四房是主流該類(lèi)產(chǎn)品戶型有越建越大的趨勢(shì)，90%以上的為三房與四房，面積在100-150㎡之間，兩房極少，這講明惠陽(yáng)本地居民的消費(fèi)觀念與深圳消費(fèi)觀念存在專(zhuān)門(mén)大的差不。中小戶型搶手，大戶型銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢。該類(lèi)樓盤(pán)總體銷(xiāo)售速度還比較理想，但不同戶型的銷(xiāo)售速度差不專(zhuān)門(mén)大，中小戶型銷(xiāo)售速度最快，大戶型推進(jìn)較緩，要緊是因?yàn)樵擃?lèi)樓盤(pán)是針對(duì)本地居家客戶為主，而本地居民人口有限，收入水平不高，因此推進(jìn)速度較慢，相對(duì)中小戶型而言，一方面受到投資客的青睞，另一方面本地居民的收入水平比較容易同意，因此銷(xiāo)售速度較快。價(jià)格與營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格（元/㎡）園林配套推廣方式客戶尚城世家均價(jià)2900意大利風(fēng)情景觀、英格蘭私家庭園和北歐皇家田園風(fēng)光，會(huì)所、兒童泳池、露天泳池、親子樂(lè)園、兒童樂(lè)園等樓體包裝、分展場(chǎng)本地客戶以公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)為主，深圳客戶較多。錦江國(guó)際均價(jià)290010000㎡空中花園（泛會(huì)所），游泳池、30000㎡商業(yè)、酒店式入住大堂樓體包裝、人民路道旗、市中心大牌、網(wǎng)站、報(bào)紙深圳客戶占60%，其余為惠陽(yáng)客戶中區(qū)華府均價(jià)3100酒店式物業(yè)治理體系，泛會(huì)所配套，地中海特色園林網(wǎng)絡(luò)、市區(qū)廣告牌、人民路及開(kāi)城大道路旗、報(bào)紙本地客戶為主，深圳客戶占了4成。本因坊寶家園均價(jià)24005000平方米的中心廣場(chǎng)、會(huì)所、第11棟一到二層為商業(yè)市區(qū)廣告牌以本地教師、公務(wù)員為主，少量深圳客戶金碧雅苑均價(jià)3000泛會(huì)所，600㎡兒童游樂(lè)天地，露天泳池、健身房、咖啡廳等樓體包裝、廣告牌多為當(dāng)?shù)厝速?gòu)買(mǎi)，政府人員較多中銘豪園均價(jià)3000網(wǎng)絡(luò)、樓體包裝、廣告牌以本地居家客戶為主價(jià)格比較健康，并在穩(wěn)步上漲總體來(lái)看該類(lèi)物業(yè)價(jià)格在3000左右，相對(duì)深圳及周邊都市來(lái)講，價(jià)格還專(zhuān)門(mén)低，但該類(lèi)物業(yè)要緊是以本地居民為主力客戶，而且戶型面積越建越大，加上以后市場(chǎng)還有大量新盤(pán)推出，在短期內(nèi)惠陽(yáng)本地市場(chǎng)專(zhuān)門(mén)難消化該價(jià)格水平下的大戶型產(chǎn)品。注重園林主題風(fēng)格的塑造，但精巧化程度有待挖掘在園林規(guī)劃方面，越來(lái)越注重園林風(fēng)情的塑造，強(qiáng)調(diào)概念與形象的打造，配套越來(lái)越完善，盡可能的通過(guò)園林配套的打造來(lái)提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，但與深圳相比還有專(zhuān)門(mén)大的挖掘空間。營(yíng)銷(xiāo)水平落差較大，市場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)水平仍有專(zhuān)門(mén)大的提高空間。要緊依靠樓體條幅、戶外廣告牌、深圳報(bào)紙等作為推廣渠道。營(yíng)銷(xiāo)手法與銷(xiāo)售水平層次落差較大，部分樓盤(pán)通過(guò)系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，在項(xiàng)目形象方面有所提升，在市場(chǎng)上處于價(jià)格的高端位置，但整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平仍有專(zhuān)門(mén)大的提高空間?？蛻粢援?dāng)?shù)鼐用駷橹?，部分品質(zhì)較高產(chǎn)品吸引了較多深圳投資客戶這類(lèi)產(chǎn)品是介于高端豪宅與投資性產(chǎn)品中間，客戶以當(dāng)?shù)鼐用窬蛹覟橹?，要緊包括當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師、企業(yè)白領(lǐng)階層等，但少量樓盤(pán)品質(zhì)較高，如錦江國(guó)際、尚城世家，吸引了部格外地客戶。（3）投資型物業(yè)投資型物業(yè)的產(chǎn)生有其專(zhuān)門(mén)的經(jīng)濟(jì)背景，因?yàn)橥顿Y關(guān)注的是回報(bào)率或者升值潛力，而惠陽(yáng)的區(qū)位條件與近幾年來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)展，在珠三角惠陽(yáng)還屬于典型的經(jīng)濟(jì)洼地，產(chǎn)業(yè)東進(jìn)帶動(dòng)了房地產(chǎn)的升溫，深圳投資客的資金逐漸涌入惠陽(yáng)，這極大的刺激了投資性極強(qiáng)物業(yè)的產(chǎn)生。從市場(chǎng)反應(yīng)情況來(lái)看，投資型物業(yè)有品質(zhì)較好的中高擋樓盤(pán)（前面分析的錦江國(guó)際、尚城世家），投資性傾向?qū)ｉT(mén)強(qiáng)，特不是中小戶型專(zhuān)門(mén)受歡迎；另外一種是典型的中小戶型物業(yè)，如東方國(guó)際、都市廣場(chǎng)、精業(yè)公寓等，目前該類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)上數(shù)量不多，但進(jìn)展?jié)摿Υ蟆５湫椭行粜蜆潜P(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)位置建筑面積（㎡）銷(xiāo)售狀況客戶戶型東方國(guó)際淡水人民六路10000（商業(yè)2900）一房戶型較差，銷(xiāo)售情況不行，二房銷(xiāo)售稍好，目前銷(xiāo)售約70%深圳客戶60%，大亞灣客戶約20%一房?jī)蓮d：36—58㎡兩房?jī)蓮d：56—62㎡三房?jī)蓮d：96㎡主力戶型為一房?jī)蓮d都市廣場(chǎng)（在建）人民四路與金惠大道交匯處76868（商業(yè)28000）正在認(rèn)酬，還未正式銷(xiāo)售以深圳及本地投資客為主一房：40-50㎡二房：70-80㎡分析：作為以大戶型為消費(fèi)主流的惠陽(yáng)，中小戶型還特不稀缺，但近兩年來(lái)，中小戶型（包括大盤(pán)里的中小戶型）的市場(chǎng)反應(yīng)特不行，加上深圳投資客對(duì)中小戶型的偏好，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注這部分市場(chǎng)。但總的來(lái)講，該類(lèi)物業(yè)依舊稀少。市場(chǎng)上在建與在售的物業(yè)規(guī)模普遍較小，檔次不高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，盡管在戶型面積上具有專(zhuān)門(mén)大的吸引力，但由于產(chǎn)品綜合質(zhì)量不高，導(dǎo)致需求得不到滿足。該類(lèi)物業(yè)的客戶面廣，有本地自住的，有深圳投資客，還有本地投資客，隨著惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，該類(lèi)物業(yè)客戶會(huì)越來(lái)越多。投資傾向性極強(qiáng)的物業(yè)前面分析了錦江國(guó)際、中區(qū)華府的產(chǎn)品與客戶現(xiàn)狀，不難看出，該類(lèi)物業(yè)差不多上新上市不久的新樓盤(pán)，起點(diǎn)較高，產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較好，本來(lái)是以居家為主流客戶，但其良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與進(jìn)展前景吸引了許多深圳客戶的購(gòu)買(mǎi)，導(dǎo)致該類(lèi)物業(yè)成為了投資性傾向?qū)ｉT(mén)強(qiáng)的樓盤(pán)。2.市場(chǎng)總結(jié)（1）物業(yè)類(lèi)型呈現(xiàn)出“三類(lèi)并行，兩端走好”趨勢(shì)。資源性高品位產(chǎn)品、中心區(qū)物業(yè)、投資型項(xiàng)目成為目前惠陽(yáng)住宅市場(chǎng)的三條主線。（2）資源性高品位產(chǎn)品要緊分布在淡水河周邊，自然資源豐富，區(qū)位良好，產(chǎn)品檔次高，保值性好，升值潛力大；投資性項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，以后收益明顯，兩者的共同特點(diǎn)是預(yù)支以后經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景，依照惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)能夠預(yù)測(cè)這兩類(lèi)產(chǎn)品將是以后進(jìn)展的主流。（3）處于資源性高品位產(chǎn)品與投資性項(xiàng)目中間的中心區(qū)居家物業(yè)，戶型偏大，價(jià)格相對(duì)本地居民收入較高，加上以后放量過(guò)大，本地消費(fèi)者消化能力有限，本地客戶短期內(nèi)難以支撐如此龐大的市場(chǎng)供應(yīng)，因此不是進(jìn)展的主流。（4）中小戶型供應(yīng)相對(duì)較少，面對(duì)中小戶型客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境配套、附加服務(wù)等要求的不斷提高，如何提高產(chǎn)品質(zhì)量、為客戶制造物超所值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將是中小戶型成敗的關(guān)鍵。（5）據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以后幾年市場(chǎng)總供應(yīng)總量約在200萬(wàn)平方米以上，數(shù)量特不巨大，供應(yīng)主流是大社區(qū)、大戶型項(xiàng)目，但部分大盤(pán)將調(diào)整目前開(kāi)發(fā)思路，向度假、投資復(fù)合功能方向扭轉(zhuǎn)，規(guī)避巨大供應(yīng)量帶來(lái)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。3.對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)（1）在產(chǎn)品路線的選擇上，走投資型與高檔次、高品質(zhì)相結(jié)合，中間產(chǎn)品自然過(guò)渡的路線。短期內(nèi)利用經(jīng)濟(jì)前景看好趨勢(shì)開(kāi)發(fā)高檔次與投資性強(qiáng)的產(chǎn)品，比如洋房、高檔不墅，國(guó)際公寓，滿足投資客與部分度假居住者的需求。中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)高層與小高層產(chǎn)品，滿足經(jīng)濟(jì)進(jìn)展帶來(lái)的人口增加對(duì)住房的需求。（2）在產(chǎn)品品質(zhì)的打造上，力求創(chuàng)新，幸免同質(zhì)化與粗放型傾向，以符合市場(chǎng)潮流又適當(dāng)超出市場(chǎng)潮流的精巧產(chǎn)品來(lái)贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。（3）除了走產(chǎn)品多樣化道路以外，還能夠把住宅跟其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)開(kāi)發(fā)，走復(fù)合型開(kāi)發(fā)道路，比如跟商業(yè)、休閑、運(yùn)動(dòng)等產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)開(kāi)發(fā)，提升項(xiàng)目的附加值，增加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。4．三級(jí)市場(chǎng)分析（1.）要緊樓盤(pán)租金：租金較高，回報(bào)率豐厚。出租物業(yè)地段戶型面積物業(yè)情況租賃價(jià)格（元/月）租賃群體中銘豪園新中心區(qū)三房130㎡當(dāng)?shù)睾勒?005年入住2000—3000駐惠陽(yáng)辦事處、企業(yè)白領(lǐng)昊康花園新中心區(qū)三房130㎡當(dāng)?shù)睾勒?004入住3000——4500駐惠辦事處、白領(lǐng)農(nóng)民房老城區(qū)單房200—300都市廣場(chǎng)人民四路單房40㎡銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查1000帶家私家電金葉公寓開(kāi)城大道單身公寓酒店公寓，2004年入住650空房，簡(jiǎn)單裝修(2).市場(chǎng)特征：三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，租賃投資回報(bào)率高目前淡水三級(jí)市場(chǎng)地鋪約在10—15家左右，要緊為當(dāng)?shù)刈?cè)的中介，國(guó)內(nèi)大型三級(jí)中介公司尚未進(jìn)入惠陽(yáng)；地鋪的交易包括土地、農(nóng)民房和商品房的轉(zhuǎn)讓租賃，二手房成交量特不小。三級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)導(dǎo)致租金信息不透明，租金差不特不大；從目前租金與房?jī)r(jià)比較來(lái)看，投資回報(bào)特不豐厚。租賃客戶要緊為外地企業(yè)在惠陽(yáng)辦事處及其職員、當(dāng)?shù)卮蚬ず徒?jīng)商人員，公司客戶對(duì)價(jià)格的高承受能力是租金高位運(yùn)行的重要緣故之一。(3).租賃市場(chǎng)客戶：短期不容樂(lè)觀，中長(zhǎng)期有望突破。目前在惠陽(yáng)的租客要緊包括外地公司在當(dāng)?shù)剞k事處人員、企業(yè)白領(lǐng)、服務(wù)行業(yè)人員、大亞灣工業(yè)區(qū)企業(yè)治理人員等，這類(lèi)客戶的市場(chǎng)空間究竟有多大？能否支撐越來(lái)越多的深圳及其其它都市投資客的投資需求，依照調(diào)查發(fā)覺(jué)，目前惠陽(yáng)周邊大型企業(yè)對(duì)惠陽(yáng)區(qū)的租房需求并不大，租賃市場(chǎng)需求空間取決于惠陽(yáng)石化等工業(yè)區(qū)能否形成規(guī)模，是否有較多的下游產(chǎn)品落戶，假如石化區(qū)規(guī)模形成，需求會(huì)有較大增加。三、大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）大亞灣概況1.區(qū)位惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1993年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，享有相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)特區(qū)的一系列優(yōu)惠政策；開(kāi)發(fā)區(qū)位于惠州市南部，東鄰汕尾，西接深圳，陸路距香港60公里，海路47海里，屬于廣東省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。開(kāi)發(fā)區(qū)由惠陽(yáng)區(qū)的2.5個(gè)鎮(zhèn)組成，人口約10萬(wàn)人，總轄陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線長(zhǎng)52公里。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。既擁有國(guó)內(nèi)難得的天然深水避風(fēng)良港，又有大片地勢(shì)平坦的工業(yè)腹地，淡水資源充足，旅游資源豐富，是中國(guó)南部沿海一處極佳的海陸結(jié)合點(diǎn)，是進(jìn)展臨海型大工業(yè)和現(xiàn)代旅游業(yè)的理想之地，是中部物資與信息中轉(zhuǎn)中心(將成為物流與信息中心)。2.交通開(kāi)發(fā)區(qū)交通條件十分便利。距惠州機(jī)場(chǎng)36公里，深圳機(jī)場(chǎng)70公里，目前差不多形成立體網(wǎng)絡(luò)式的交通體系。公路：深汕高速公路從大亞灣西北面擦邊而過(guò)沿海高速公路動(dòng)工依照沿海高速的投資規(guī)劃，沿海高速將于2007年底全線通車(chē)。此線溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是兩港的東西向疏港高速公路。廣汕高速、廣惠高速、惠河高速、惠鹽高速惠（州）澳（頭）疏港大道快速公交1號(hào)線，即惠城－惠陽(yáng)－大亞灣之間次區(qū)域快速公交線?？焖俟?號(hào)線，即惠城－陳江－惠陽(yáng)－大亞灣之間快速公交線地鐵（輕軌）三號(hào)到惠陽(yáng)（未證實(shí)）。地鐵（輕軌）三號(hào)線將于2008年到達(dá)龍崗中心城，惠陽(yáng)政府在2005年前就已多次與深圳規(guī)劃部門(mén)溝通，希望將深圳市的地鐵（輕軌）三號(hào)線延伸到惠陽(yáng)，其中的具體方案是：三號(hào)在深圳行政版圖內(nèi)的投資由深圳市投入，進(jìn)入惠陽(yáng)后的線路投資由惠陽(yáng)區(qū)投入。鐵路：京九鐵路支線--惠（州）澳（頭）鐵路已建成通車(chē)。國(guó)家戰(zhàn)略項(xiàng)目深圳-廈門(mén)沿海高速鐵路差不多規(guī)劃，惠陽(yáng)站設(shè)在西區(qū)。建設(shè)中的深圳-廈門(mén)高速公路貫穿后，大亞灣至深圳市區(qū)的距離僅為36公里，僅需車(chē)程二十分鐘。航空：大亞灣北距惠州平潭機(jī)場(chǎng)36公里，西至深圳寶安機(jī)場(chǎng)70公里，均在一個(gè)小時(shí)車(chē)程內(nèi)；至廣州白云機(jī)場(chǎng)130公里，至香港赤蠟角新機(jī)場(chǎng)120公里，均在2個(gè)小時(shí)車(chē)程內(nèi)。海運(yùn)：惠州港差不多開(kāi)通了至香港的客運(yùn)航班和集裝箱貨運(yùn)航班。（二）大亞灣都市規(guī)劃1.總體進(jìn)展目標(biāo)依照政府規(guī)劃，大亞灣的進(jìn)展定位是：惠州中心都市的進(jìn)展重心，以進(jìn)展臨海型大工業(yè)為主、逐步進(jìn)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)進(jìn)展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化城區(qū)。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展戰(zhàn)略：大亞灣總體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略為：建設(shè)以石油化工為主導(dǎo)，電子信息、汽車(chē)、港口、儲(chǔ)運(yùn)為基礎(chǔ)，并以此帶動(dòng)房地產(chǎn)、旅游、商業(yè)、金融等全面進(jìn)展的新型工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)?？傮w規(guī)劃布局為“一港四區(qū)”，分不為惠州港、石化工業(yè)區(qū)、西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)區(qū)和旅游休閑區(qū)大亞灣都市規(guī)劃布局石化工業(yè)區(qū)：大亞灣石油化學(xué)工業(yè)區(qū)遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化進(jìn)展的道路，以煉油和乙烯項(xiàng)目為龍頭，充分依托惠州大亞灣優(yōu)越的地理位置、海運(yùn)條件以及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)等，面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，重點(diǎn)進(jìn)展高附加值、高技術(shù)含量的石化深加工產(chǎn)品、高新技術(shù)材料、專(zhuān)用化學(xué)品和精細(xì)化工產(chǎn)品生產(chǎn)基地，最終成為經(jīng)濟(jì)總量和綜合實(shí)力均處領(lǐng)先地位的世界級(jí)石油化學(xué)工業(yè)區(qū)，成為大亞灣經(jīng)濟(jì)持續(xù)進(jìn)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力。西區(qū)工業(yè)園區(qū)：西區(qū)工業(yè)園區(qū)目標(biāo)是建設(shè)成為新技術(shù)、電子信息和汽車(chē)工業(yè)基地。西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)要緊響水河工業(yè)園、東風(fēng)車(chē)城工業(yè)園、熊貓高科技園和西區(qū)科技園。行政商務(wù)區(qū)：要緊包括澳頭城區(qū)、中心北區(qū)及猴仔灣三部分。目標(biāo)是建設(shè)成為高水準(zhǔn)、高品位，具有沿海特色的國(guó)際化行政、商務(wù)中心。旅游休閑區(qū)：近期的建設(shè)重點(diǎn)是抓好小徑灣、辣甲島、三門(mén)島“三大景區(qū)”的建設(shè)，目標(biāo)是大力打造一批品位高、特色鮮亮的旅游精品，立足于建設(shè)成為休閑度假勝地、濱海旅游樂(lè)園?；葜莞郏鹤鳛榇髞啚抽_(kāi)發(fā)建設(shè)重要門(mén)戶的惠州港，開(kāi)發(fā)建設(shè)將做到“三個(gè)突出”：突出區(qū)位優(yōu)勢(shì)、突出專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)、突出產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)分工協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，逐步與香港港、深圳港一起組成華南地區(qū)大型主樞紐港群。2.土地規(guī)劃大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)用地規(guī)劃表（至2020年）都市片區(qū)居住用地面積（公頃）常住人口（萬(wàn)人）常住人口密度（人/公頃）新中心片區(qū)248.27.69103.5澳頭舊城片區(qū)343.110.62154.6霞涌片區(qū)178.95.57124.5西區(qū)片區(qū)35911.1249.8合計(jì)1130.135（三）大亞灣經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展現(xiàn)狀石化產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)凸顯近年來(lái)，隨著大亞灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境的不斷改善，加上由于深圳開(kāi)發(fā)空間有限帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)東移的機(jī)會(huì)，越來(lái)越多的資金正在流向大亞灣，特不是世界級(jí)的石化企業(yè)落戶大亞灣極大的拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。2000年大亞灣生產(chǎn)總值為122402萬(wàn)元，2001年151204萬(wàn)元，2002年185424萬(wàn)元，呈現(xiàn)一個(gè)平緩穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2003年生產(chǎn)總值高達(dá)342507萬(wàn)元，上升趨勢(shì)特不明顯，增長(zhǎng)速度高達(dá)81.8%，要緊得益于南海石化項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)。2004年、2005年增長(zhǎng)平穩(wěn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化明顯，第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步進(jìn)展從下表可看出，2003年往常第二產(chǎn)業(yè)一直徘徊不前，第三產(chǎn)業(yè)占了專(zhuān)門(mén)重的比例，2003年開(kāi)始，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)急劇上升，成為國(guó)民生產(chǎn)總值的最大貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)，這得益于南海石化開(kāi)工建設(shè)，第二產(chǎn)業(yè)的迅速進(jìn)展帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要貢獻(xiàn)行業(yè)。城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)迅速，都市化進(jìn)程加快由于近年來(lái)大型的外資企業(yè)進(jìn)駐，制造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，2003年在外資企業(yè)從業(yè)人員15015人，占全區(qū)單位從業(yè)人員的64.2%，比2002年凈增5199人，增長(zhǎng)53.%。外資企業(yè)從業(yè)人員的增長(zhǎng)，加快了農(nóng)業(yè)人口向第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度，同時(shí)促進(jìn)了大亞灣都市化的進(jìn)程。目前大亞灣的人口在15萬(wàn)左右。隨著產(chǎn)業(yè)的聚攏加快，可能到2010年達(dá)到18萬(wàn)人，2020年，大亞灣人口將至少達(dá)到35萬(wàn)人。人口的增長(zhǎng)又將帶動(dòng)房地產(chǎn)進(jìn)展。以石油化工為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈正在加速形成中海殼牌石油投資43億美元；1200萬(wàn)煉油項(xiàng)目投資169億；LNG發(fā)電廠投資85億；華德油庫(kù)投資30億；法國(guó)阿托菲納公司聚苯乙烯項(xiàng)目投資1.2億美元；臺(tái)灣臺(tái)達(dá)化工股份公司ABS項(xiàng)目投資3.25億美元；三洋電機(jī)、三洋光部品、住友、三菱等世界500強(qiáng)日資企業(yè)落戶該區(qū)；廣東第二座大型高水頭大容量純抽水蓄能電站投資81億；………..2.其它利好經(jīng)濟(jì)事件和黃收購(gòu)惠州港。2006年3月30日成功收購(gòu)惠州港，另消息稱(chēng)，在收購(gòu)收購(gòu)惠州港后的第5天，和黃在地處惠州港（澳頭港灣處）拿下一塊近20萬(wàn)平方米的商住用地。深圳地產(chǎn)巨頭搶灘大亞灣。中國(guó)地產(chǎn)的龍頭老大“萬(wàn)科地產(chǎn)”出手就拿下辣甲島，該島占地面積37萬(wàn)多平方米，深圳的南山地產(chǎn)、蛇口中建的合作項(xiàng)目（占地100萬(wàn)平方米）的半島1號(hào)。另有振業(yè)集團(tuán)、東部集團(tuán)、金地地產(chǎn)、城投集團(tuán)、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)巨頭的市場(chǎng)開(kāi)拓人員紛紛探究惠陽(yáng)。深圳市政府早在2000年就提出“工業(yè)入園”的大思路，龍大工業(yè)區(qū)確實(shí)是“工業(yè)入園”的產(chǎn)物。174平方公里的深圳（龍崗）大工業(yè)區(qū)距離惠陽(yáng)16公里。大型工業(yè)企業(yè)的建設(shè)與投產(chǎn)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展極大的驅(qū)動(dòng)力?！?.3．區(qū)域經(jīng)濟(jì)展望大亞灣將承接因深圳進(jìn)展空間有限所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。深圳目前進(jìn)展過(guò)程中遇到土地資源瓶頸，而這確實(shí)是東部地區(qū)較大的優(yōu)勢(shì)，隨著兩地交通網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系的進(jìn)一步加強(qiáng)，能夠預(yù)見(jiàn)大亞灣將大大受益于深圳經(jīng)濟(jì)進(jìn)展所帶來(lái)的進(jìn)展機(jī)會(huì)。石化工業(yè)的建設(shè)投產(chǎn)將催熟大亞灣。中海殼牌南海石化項(xiàng)目正在按時(shí)刻表如期推進(jìn)、LNG電廠項(xiàng)目正在建設(shè)中、華德石化陸域儲(chǔ)油項(xiàng)目第一期工程已進(jìn)入罐主體安裝時(shí)期、1200萬(wàn)噸的煉油項(xiàng)目正在報(bào)批。這四個(gè)項(xiàng)目的總投資額達(dá)到641億元人民幣。與此同時(shí)，大約36個(gè)中下游項(xiàng)目在洽談中，建成后將成為當(dāng)代最新技術(shù)水平的世界級(jí)石化工業(yè)基地。合理的產(chǎn)業(yè)布局將使GDP成倍增長(zhǎng)。今后三年，是大亞灣跨越式進(jìn)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，開(kāi)發(fā)區(qū)投入2000多億元的建設(shè)資金，東西工業(yè)區(qū)和惠州港三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量將成倍增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)1000億元的工業(yè)產(chǎn)值和500億元的GDP，由此將會(huì)極大的拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)包括旅游業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)的進(jìn)展。（四）大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境1.大亞灣房地產(chǎn)受九十年代的泡沬經(jīng)濟(jì)阻礙，目前屬于房地產(chǎn)起步及消化原有地產(chǎn)的時(shí)期。1993—2002年，是大亞灣房地產(chǎn)業(yè)起步期。這一時(shí)期市場(chǎng)進(jìn)展極不穩(wěn)定，投資額波動(dòng)專(zhuān)門(mén)大（詳見(jiàn)下圖）。依照上圖能夠看出大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展軌跡，1993年地產(chǎn)“泡沫”被擠破之后，大亞灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷不振，幾乎停滯了近十年。這一時(shí)期市場(chǎng)投資主體抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，1995—2001年房地產(chǎn)投資進(jìn)入低谷，大量資金撤離，產(chǎn)生許多爛尾樓；投資商開(kāi)發(fā)能力不強(qiáng)，投資主體駕奴市場(chǎng)的能力弱；市場(chǎng)十分清淡。這種狀況直到2002年才逐漸好轉(zhuǎn)。2002年11月中海殼牌項(xiàng)目正式動(dòng)工，因?yàn)槟莻€(gè)項(xiàng)目掀起一陣房地產(chǎn)熱潮的惠陽(yáng)，現(xiàn)在又迎來(lái)了新的進(jìn)展潮。2003年，大亞灣房地產(chǎn)投資額同比2002年增長(zhǎng)了44%；商品房銷(xiāo)售建筑面積同比增長(zhǎng)了329%；商品房銷(xiāo)售額了相關(guān)于2002年增長(zhǎng)了302%，增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。2005年，大亞灣商品房在建面積18.25萬(wàn)平米，增長(zhǎng)225.8%，銷(xiāo)售面積6.3萬(wàn)平米，盡管基數(shù)不大，但相關(guān)于過(guò)去一直低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，增長(zhǎng)速度差不多專(zhuān)門(mén)快了。2.新建商品數(shù)量較少，要緊以二手樓交易為主。目前市場(chǎng)要緊的新建樓盤(pán)要緊有熊貓碧富新城、南山國(guó)際、康匯外商公寓、華南（國(guó)際）建材家電批發(fā)市場(chǎng)、凱旋居、海岸國(guó)際公寓。數(shù)量較少，但片區(qū)以后地產(chǎn)有蓄勢(shì)待發(fā)的趨勢(shì)。3.新盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格在2500-3800元/平方米，二手房在800-1000元/平方米左右。4.實(shí)際可供開(kāi)發(fā)的土地面積有限。大亞灣管委會(huì)在重點(diǎn)抓好“一港四區(qū)”的建設(shè)外，也在規(guī)劃中充分考慮了自身的綜合配套，預(yù)留了部分的商住用地。但在大亞灣區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的石化工業(yè)區(qū)約28.7平方公里，響水河工業(yè)區(qū)約20平方公里，惠州港約10平方公里，實(shí)際可利用土地總面積僅20平方公里左右，大亞灣差不多沒(méi)有更多的土地用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。（五）大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀環(huán)境一、各個(gè)片區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)消化與待接著開(kāi)發(fā)的時(shí)期，目前市場(chǎng)新建樓盤(pán)數(shù)量較少，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有專(zhuān)門(mén)大的進(jìn)展前景，本節(jié)將結(jié)合大亞灣一港四區(qū)的規(guī)劃，分不對(duì)各個(gè)規(guī)劃片房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及進(jìn)展方向進(jìn)行深入分析，為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位提供可靠的依據(jù)。1.行政商務(wù)區(qū)（CBD）：日益活躍的商務(wù)活動(dòng)將使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)成為該片區(qū)主流一港四區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃，使行政中心區(qū)的地位得到空前的強(qiáng)化，核心地位的價(jià)值毋庸置疑，東接石化城，西靠西區(qū)工業(yè)區(qū)，南鄰惠州港，隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)騰飛，行政中心區(qū)將建設(shè)成為具有世界級(jí)水平，融商住、金融等功能的CBD。片區(qū)行政商務(wù)活動(dòng)頻繁將帶動(dòng)房地產(chǎn)的升溫，其進(jìn)展方向同樣阻礙房地產(chǎn)的以后走向，作為以后大亞灣的CBD，隨著越來(lái)越多的大型石化產(chǎn)業(yè)及其其它產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，以后商務(wù)活動(dòng)將會(huì)異常活躍，這將刺激該片區(qū)將會(huì)以商務(wù)活動(dòng)為主的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的進(jìn)展。正因?yàn)镃BD地位的確定決定了新建的幾個(gè)樓盤(pán)明顯傾向于商務(wù)功能的塑造。南山國(guó)際樓盤(pán)名南山國(guó)際位置惠州市大亞灣體育場(chǎng)體育場(chǎng)東南角物業(yè)類(lèi)型商務(wù)公寓建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格功能宜商宜住占地面積5427㎡建筑面積43672㎡，公寓面積7648㎡，寫(xiě)字樓面積26662㎡、商業(yè)面積5680㎡容積率8.05總戶數(shù)其中公寓99套主力戶型公寓部分面積區(qū)間為50—80㎡，寫(xiě)字樓面積區(qū)間為70—300㎡配套快速商務(wù)電梯、辦公視頻設(shè)施、開(kāi)敞的辦公區(qū)、第一太平戴維斯治理營(yíng)銷(xiāo)主題全功能商務(wù)平臺(tái)銷(xiāo)售價(jià)格3800-4000元/平方米銷(xiāo)售狀況康匯外商公寓樓盤(pán)名康匯外商公寓位置大亞灣中心區(qū)體育場(chǎng)東側(cè)物業(yè)類(lèi)型7棟小高層功能外商公寓、白領(lǐng)公寓、寫(xiě)字樓、會(huì)所等建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格占地面積23,000㎡建筑面積58,000㎡容積率2.52總戶數(shù)308套主力戶型三房（120-130㎡）及復(fù)式四房配套星級(jí)酒店式治理客戶有200多名外商入住營(yíng)銷(xiāo)主題健康住宅小區(qū)價(jià)格銷(xiāo)售2800-3200元/㎡，租金：標(biāo)準(zhǔn)套房：258元/天；豪華套房：288元/天；復(fù)式套房：388元/天，豪華帶全家電的套房月租金約為5000元左右。銷(xiāo)售狀況目前要緊從事對(duì)外出租業(yè)務(wù)，入住率比較理想2.西區(qū)工業(yè)園區(qū)：高規(guī)格的工業(yè)基地將會(huì)促使以本項(xiàng)目為中心的部分區(qū)域成為都市CLD2.1．大量高科技、高效益產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐將帶來(lái)數(shù)百萬(wàn)人潮涌入。西區(qū)地處大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的瓶口地帶，與惠陽(yáng)市接壤，西區(qū)距深圳市中心60公里，西鄰深圳坑梓鎮(zhèn)，南距惠州港深水碼頭10公里，陸路距香港75公里，海路距香港47海里，深汕高速公路從西區(qū)通過(guò)，水陸交通相當(dāng)便利。依照規(guī)劃西區(qū)工業(yè)區(qū)將被打造成高規(guī)模、高科技、高效益的電子、汽車(chē)和鋼鐵工業(yè)基地，目前要緊有響水河工業(yè)園、東風(fēng)車(chē)城工業(yè)園、熊貓高科技園和西區(qū)科技園。響水河工業(yè)園總占地為4.98平方公里，已有三洋、住友等20家企業(yè)入園，將建設(shè)成為深圳、大亞灣信息產(chǎn)業(yè)帶。東風(fēng)汽車(chē)城園區(qū)面積為4平方公里，已有東風(fēng)車(chē)城股份有限公司、東風(fēng)本田汽車(chē)零部件有限公司、東風(fēng)易進(jìn)工業(yè)有限公司等企業(yè)建成投產(chǎn)。熊貓科技工業(yè)園的開(kāi)發(fā)主體熊貓置業(yè)進(jìn)展（中國(guó)）有限公司正在著力引進(jìn)汽車(chē)項(xiàng)目，預(yù)備重圓“熊貓汽車(chē)夢(mèng)”。2.2．高素養(yǎng)人才的涌入需要一個(gè)以居住為主的都市CLD的出現(xiàn)依照規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地利用的規(guī)劃，西區(qū)居住用地面積約359公頃，到2020年常住人口達(dá)到11.12萬(wàn)，再加上西區(qū)西二大道、澳霞大道的建成（將直達(dá)大亞灣石化工業(yè)區(qū)），西區(qū)高檔住宅區(qū)不僅服務(wù)于西區(qū)工業(yè)園區(qū)高端人群，還能服務(wù)于殼牌石化工業(yè)區(qū)的職員，市場(chǎng)潛力不可估量。2.3．西區(qū)典型樓盤(pán)樓盤(pán)名熊貓碧富新城位置大亞灣惠陽(yáng)區(qū)西南物業(yè)類(lèi)型以多層為主，輔以部分獨(dú)立、聯(lián)排不墅以及四棟小高層建筑風(fēng)格加州風(fēng)格占地面積830,000㎡建筑面積1,200,000㎡容積率1.45總戶數(shù)5000戶主力戶型其中以120平米左右的三房為主力戶型，頂層設(shè)置復(fù)式，此外還有部分四房和少量二房。部分單元設(shè)置觀景電梯。停車(chē)位地下350，地面300配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商場(chǎng)、幼兒園等營(yíng)銷(xiāo)主題世界就在那個(gè)地點(diǎn)開(kāi)發(fā)情況項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，三期正在建設(shè)中銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)：2300元/㎡（帶裝修3600元/㎡）客戶該項(xiàng)目與本項(xiàng)目?jī)H隔西二大道，規(guī)模巨大，是目前大亞灣地區(qū)最大型的國(guó)際人文生態(tài)社區(qū)，現(xiàn)已建成一、二期，全部建成可容納5000戶。華南（國(guó)際）建材家電批發(fā)市場(chǎng)樓盤(pán)名華南（國(guó)際）建材家電批發(fā)市場(chǎng)位置亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)物業(yè)類(lèi)型商業(yè)為主，住宅為輔建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格占地面積263,200㎡建筑面積450,000㎡容積率1.71總戶數(shù)主力戶型二房、三房停車(chē)位進(jìn)展商大亞灣廣實(shí)實(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)主題銷(xiāo)售價(jià)格住宅2800元/㎡，底樓商鋪銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/平方米左右，二樓商鋪價(jià)格在5000元/平方米左右。3.石化工業(yè)區(qū)：大型項(xiàng)目陸續(xù)建成將為中心區(qū)與西區(qū)住宅市場(chǎng)提供大量客源大亞灣石化工業(yè)區(qū)

規(guī)劃首期占地面積13.9平方公里，要緊布置中海殼牌80萬(wàn)噸乙烯項(xiàng)目、1200萬(wàn)噸南海煉油項(xiàng)目和大約36個(gè)石化中下游產(chǎn)品項(xiàng)目以及華德石化120萬(wàn)立方米儲(chǔ)油罐項(xiàng)目、惠州LNG項(xiàng)目，進(jìn)展目標(biāo)為：遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化進(jìn)展的道路，以煉油和乙烯項(xiàng)目為龍頭，最終形成經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力均處領(lǐng)先地位的世界級(jí)石油化學(xué)工業(yè)區(qū)。依照土地利用規(guī)劃，石化工業(yè)區(qū)要緊大型項(xiàng)目陸續(xù)建成后，將會(huì)帶來(lái)大量的工作人員，而石化工業(yè)區(qū)本身并不適合居住，這為周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)（特不是西區(qū)、霞涌區(qū)）提供了巨大的進(jìn)展空間，其龐大的客源市場(chǎng)將是周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)進(jìn)展的重要支持。據(jù)調(diào)查整個(gè)石化工業(yè)區(qū)內(nèi)，沒(méi)有規(guī)劃職員宿舍和生活區(qū)域。由此可見(jiàn)，中海石化的建成投產(chǎn)，必將給整個(gè)大亞灣帶來(lái)大量的人口增量，由此產(chǎn)生的大量居住需求，將對(duì)周邊片區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)展起到極大的推動(dòng)作用。4.旅游休閑區(qū)：資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)將決定該片區(qū)將會(huì)以高端度假地產(chǎn)為主流旅游休閑區(qū)要緊包括霞涌、辣甲島、三門(mén)島三大景區(qū)，將按國(guó)際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮亮濱海特色的旅游景區(qū)、景點(diǎn)，從而使之成為休閑度假勝地、石化園區(qū)的后花園。基于如此的定位，旅游休閑區(qū)以后具有進(jìn)展高端居住、度假地產(chǎn)、酒店的巨大潛力，但該片區(qū)目前還沒(méi)有完全被開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有進(jìn)展起來(lái)，隨著萬(wàn)科等大型企業(yè)對(duì)辣甲島的開(kāi)發(fā)，該片區(qū)以后將會(huì)成為石化區(qū)的后花園并分流石化區(qū)一部分客源市場(chǎng)。5.惠州港：港口經(jīng)濟(jì)將會(huì)帶動(dòng)大量商務(wù)物業(yè)與部分居住型物業(yè)的產(chǎn)生惠州港是南方深水良港，為國(guó)家一類(lèi)開(kāi)放口岸，差不多被列入廣東省沿海港口布局規(guī)劃中的重點(diǎn)港口，猶如深圳的鹽田港，港口本身為生產(chǎn)、物流基地，港口周邊才是房地產(chǎn)的進(jìn)展最佳空間。該片區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目，海岸國(guó)際公寓與凱旋居，其中海岸國(guó)際公寓以投資居住兩相宜的中小戶型為主，針對(duì)的是深圳投資客與當(dāng)?shù)刈饪?，但?guī)模較小。凱旋居樓盤(pán)名凱旋居位置新澳大道物業(yè)類(lèi)型高層住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代嶺南風(fēng)格占地面積建筑面積30102.77㎡容積率總戶數(shù)198戶主力戶型二房、三房停車(chē)位117個(gè)客戶深圳客戶達(dá)80%營(yíng)銷(xiāo)主題住澳頭最好的房子開(kāi)發(fā)情況尾盤(pán)銷(xiāo)售中銷(xiāo)售價(jià)格3000元/㎡海岸國(guó)際公寓樓盤(pán)名海岸國(guó)際公寓位置大亞灣澳頭港西側(cè)，大亞灣假日酒店旁物業(yè)類(lèi)型高層建筑（13層）建筑風(fēng)格典型的熱帶海洋風(fēng)格占地面積1890㎡建筑面積16340.29㎡（其中住宅面積13660.71㎡，商業(yè)面積2679.58㎡）容積率總戶數(shù)189主力戶型