上海住宅項目營銷提案

項目營銷提案

世界著唐裝傳統(tǒng)中國文化和濃厚中國風情在這里已歷經(jīng)了150多年的洗禮，未來任就繼續(xù)……舊金山唐人街ChinatowninSanFranciscoChineseTheater以中式建筑卷軸，于美國的星光大道上一展東方神韻；TaiPei101中西合璧的設計就是１０１的特色，整棟大樓是以竹子的造型作為設計理念的,層層接續(xù)的吉祥，在26層樓高的基座以上,樓層分為8段．

JinmaoTower

上海金茂大廈上海金茂大廈在設計上力求尋找一種現(xiàn)代超高層建筑與中國歷史建筑文脈相沿襲的結合模式。用西安的大雁塔作為構思上海金茂大廈的原型。

SuZhouMuseum

蘇州博物館最具中國民族精神的現(xiàn)代博物館ShanghaiWorldExpoChinaPavilion上海世博會中國館

一由巨型鋼構架構成，輪廓像斗拱，構成則像中國傳統(tǒng)木建筑，連同下部的4個核心筒看，又像一個巨型四腳鼎，居中升起、層疊出挑，整體選用了“中國紅”

“存在即是硬道理，中式建筑的魅力風格正在潛移默化地影響著全世界的建筑潮流以及審美高度；”國韻大宅風觀唐北京·朝陽·中式別墅“中國文化化復興，，結合了了傳統(tǒng)與與現(xiàn)代的的新中式建建筑，開始在洋洋派建筑筑的民族族迷失中中復興。。它是既適應現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑發(fā)展的的需求又又傳承了了傳統(tǒng)文文化的精精粹；從北京的的“觀唐”到深圳的的“第五元”、“棠樾”，從成都的的“清華坊”,到上海的的“東方庭院院”新中式情情懷由東東到西、、由沿海海到內陸陸，星火火燎原，，蔚然成成風……時則今日日，于東東方傳奇奇之地載載譽回歸歸；在世界盡盡吹中國國風，華夏大地地現(xiàn)代中中式別墅墅受到國國人熱捧捧的年代代，本案案為何遇遇到了銷銷售阻礙礙？是本案的的核心價價值不夠夠打動市市場？亦或是沒沒有找到到行之有有效的銷銷售渠道道？中城紫竹竹苑·融合東方方文化的的現(xiàn)代別別墅典范范之作璞玉潤東方。精雕雕細琢琢·璞玉天天成是什么么締造造了紫紫竹苑苑這塊塊絕世世璞玉玉？花橋，，是江江蘇深深入上上海的的一塊塊腹地地，主主動接接受上上海輻輻射，，聯(lián)動動上海海發(fā)展展，戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標““融入入上海海，面面向世世界，，服務務江蘇蘇”。。隨著著近幾幾年嘉嘉定發(fā)發(fā)展重重心西西拓，，使得得花橋橋已經(jīng)經(jīng)是上上海人人心目目中的的“準準上海海地塊塊”，，花橋——““江蘇東東大門門，上上海后后花園園”區(qū)位價價值零距交交通網(wǎng)網(wǎng)絡，，無縫縫對接接上海海本案地地處兩兩個花花橋國國際商商務城城中間間位置置，與與上海海安亭亭國際際汽車車城僅僅一街街之隔隔。距距離上上海市市中心心僅25公里，，距離離虹橋橋機場場20公里，，緊鄰鄰A30、滬寧寧高速速，曹曹安公公路，，上海海軌道道交通通11號線安安亭站站也已已開通通。上上海車車牌進進入本本案來來回通通行無無阻。。交通價價值三重成成熟配配套，，靜味味美好好生活活第一重重：安安亭、、花橋橋兩鎮(zhèn)鎮(zhèn)成熟熟配套套第二重重：花花橋國國際商商務城城高質質配套套第三重重：社社區(qū)游游泳池池、高高檔會會所、、幼兒兒園配套價價值40萬平米米，醇醇熟大大盤，，混合合社區(qū)區(qū)產(chǎn)品品線合合理豐豐富“中城花花橋國國際””占地地350畝，總總建筑筑面積積40萬方，，其中中住宅宅面積積35萬方，，商業(yè)業(yè)5萬方。。目前前開發(fā)發(fā)的二二區(qū)，，聯(lián)排排別墅墅17棟，總總建筑筑面積積近3萬方。。體量價價值精心規(guī)規(guī)劃，，合理理布局局，細細節(jié)之之處彰彰顯韻韻味二區(qū)的的容積積率為為0.8，在有有限的的空間間里，，做到到前后后大棟棟距的的設計計，17棟精致致雅苑苑戶戶戶臨水水，多多種品品種優(yōu)優(yōu)良的的綠植植錯落落有致致的搭搭配，，彰顯顯品位位不凡凡。小小品設設計也也做到到中式式大宅宅的獨獨有特特點，，更顯顯一份份別趣趣。規(guī)劃價價值中城紫紫竹苑苑——新中式式主義義國際際建筑筑風格格別墅現(xiàn)現(xiàn)代中中式的的建筑筑風格格，不不追求求豪華華大氣氣，注注重園園林細細節(jié)設設計，，就是是東方方美學學的神神韻。。同時很很好的的融合合了江江南水水鄉(xiāng)的的人文文地貌貌。在古典典與時時尚，，傳統(tǒng)統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代的的和諧諧中展展現(xiàn)那那高雅雅質樸樸的東東方神神韻建筑價價值完美戶戶型，，極致致奢享享，超超高附附增空空間，，物超超所值值60——120㎡㎡前庭后后院，，戶內內多錯錯層設設計，，空間間靈動動，4米挑高高客廳廳，彰彰顯奢奢華，，戶戶戶超大大面積積贈空空間，，最終終得房房率超超過130%產(chǎn)品價價值中誠集集團融融合人人與自自然環(huán)環(huán)境的的和諧諧，禮禮聘中中國美美術學學院，，傾情情打造造“和和諧美美善風風尚，，小橋橋流水水人家家”的的江南南特色色人文文雅居居。強強聯(lián)聯(lián)手，，立足足中式式人文文底蘊蘊，用用心制制作，，格調調非凡凡品牌價價值璞玉特特質區(qū)位+交通+配套+大盤+規(guī)劃+中式建建筑+高附加加值+品牌通過以以上對對本案案有形形和無無形價價值的的挖掘掘，中中原認認為，，中城紫紫竹苑苑充分分的具具備了了足以打動動市場場并贏贏得尊尊崇的的必要要條件件。所以對對于第第一個個問題題：本案的的核心心價值值不夠夠打動動市場場？我們堅堅定的的認為為不成立立！那么問問題就就很有有可能能出在在沒有找找到行行之有有效的的銷售售渠道道？在探究究行何何種渠渠道適適合本本案之之前，，先讓讓我們們找到到真正正的目目標市市場，，從而而可以以在正確確的方方向引引領下下，打打通最最有效效的客客戶渠渠道璞玉收藏家家？發(fā)現(xiàn)—喜歡—擁有■區(qū)域融入上上海的的發(fā)展展方向向區(qū)位優(yōu)勢■緊鄰上上海的的地理理優(yōu)勢勢■交通上上與上上海的的短時時間便便捷直直達項目優(yōu)勢■生活配配套成成熟■大型社社區(qū)■中式特特色建建筑風風格■規(guī)劃布布局合合理■知名開開發(fā)企企業(yè)及及設計計公司司打造造■戶型超超大附附贈空空間上海必必將是是本案案的主主力目目標市市場，，項目目的核核心優(yōu)優(yōu)勢是是吸引引他們們的根根本因因素確定了了主力力目標標市場場后，，我們們還需需要知知道他他們還還有哪哪些細細部特特征……通過中中原所所代理理的同同質項項目客客戶分分析，，預判判本案案的客客戶金地格格林世世界——滬寧沿沿線聯(lián)聯(lián)排別別墅項項目中信泰泰富朱朱家角角新城城——江南水水鄉(xiāng)中中式別別墅項項目金地格格林世世界——受滬寧寧高速速輻射射的現(xiàn)現(xiàn)代聯(lián)聯(lián)排別別墅社社區(qū)地理位置：：嘉定南翔翔項目體量：：14萬方容積率：0.67距離市區(qū)距距離：17公里左右格林世界成成交客戶的的核心區(qū)域域為嘉定和和普陀，占占26%；重要區(qū)域域為長寧、、徐匯、浦浦東、寶山山，占比40%；成交客戶來來源區(qū)域35%28%客戶行業(yè)與與郊區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)密切相關關來訪客戶的的核心區(qū)域域是嘉定和和普陀，重重要區(qū)域為為寶山等區(qū)區(qū)域，而嘉嘉定、普陀陀、寶山為為上海主要要的產(chǎn)業(yè)有有制造業(yè)、、批零貿易易業(yè)、倉儲儲物流業(yè)等等，因此2009年來訪客戶戶行業(yè)也主主要集中在在上述行業(yè)業(yè)；此外，，市區(qū)客戶戶占比35%，因此，來來訪客戶行行業(yè)中包含含了部分IT業(yè)、金融業(yè)業(yè)、咨詢服服務業(yè)等行行業(yè)。成交客戶中中，作為第第一居所自自住使用的的客戶占據(jù)據(jù)了較大的的比重。雖雖然項目地地處嘉定南南翔，但是是通過方便便的交通網(wǎng)網(wǎng)絡，開車車至市區(qū)僅僅有20分鐘的車程程。另外軌軌道交通11號線也是促促成金地格格林世界成成為第一居居所的優(yōu)勢勢條件。我們還了解解到：本案在城市市距離和交交通網(wǎng)絡方方面與金地地格林世界界有著較大大的相似度度，對于上上海客戶而而言，有條條件成為第第一居所。。中信泰富朱朱家角新城城—江南水鄉(xiāng)現(xiàn)現(xiàn)代中式別別墅地理位置：：青浦朱家家角項目體量：：60萬方容積率：0.7距離市區(qū)距距離：47公里左右總結：別墅墅成交客戶戶以市區(qū)客客戶為主，，區(qū)域分布布較為分散散，中心城城區(qū)里以浦浦東新區(qū)和和包括長寧寧、閔行在在內的西區(qū)區(qū)相對集中中。中信泰富朱朱家角新城城，地處青青浦朱家角角，距離上上海市區(qū)有有近47公里路程，，基本無法法滿足上海海市區(qū)人群群的第一居居所要求，，所以該項項目成交客客戶多數(shù)是是看中其水水文化的自自然環(huán)境以以及中式建建筑風格。。本案在小區(qū)區(qū)環(huán)境和建建筑風格方方面與該項項目類似，，所以也值值得借鑒客戶特征工作或生活活在上海西西區(qū)有一定財富富積累；可自由支配配財富和時時間注重品質及及細節(jié)；眼光極具前前瞻性及收收藏意識；；注重健康、、安靜、私私密作為文化意意識的載體體傳承總體特征職業(yè)：制造業(yè)、批批發(fā)零售、、信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、金融行行業(yè)……目的：自住兼投資資、二次至至三次置業(yè)業(yè)年齡：30-45歲收入：家庭庭40萬以上核心客戶重要客戶偶得客戶職業(yè)：公務務員、私營營業(yè)主等目的：自住兼投資資（含住房房升級）年齡：25--50歲收入：35萬以上上海西區(qū)（（75%）區(qū)域本地客客戶（15%）外省市及上上海其他區(qū)區(qū)域客戶（（10%）中原在上海海擁有200余家二手門門店，掌握握直接有效效的客戶渠渠道，拓展展上海客源源正是中原原的核心優(yōu)優(yōu)勢所在。。美玉現(xiàn)世在確定以上上?？蛻魹闉楹诵目蛻魬舻膽?zhàn)略前前提下，接接下來我們們要探討的的是如何去去贏得市場場……上?，F(xiàn)有別別墅項目近近30個別墅總量10000多棟整體開發(fā)面積積達到8000多畝這將是一場爭爭奪資源的戰(zhàn)戰(zhàn)爭，面對地地屬于上海的的強敵我們如何以柔柔克剛？競爭背景：嘉定別墅區(qū)上海中檔/經(jīng)濟型別墅分分布圖趙巷別墅區(qū)淀山湖別墅區(qū)區(qū)松江別墅區(qū)金山海灣別墅墅區(qū)美蘭湖別墅區(qū)區(qū)莘閔別墅區(qū)南匯別墅區(qū)奉賢海灣別墅墅區(qū)疊加500—600萬元/幢聯(lián)排1000—1200元/幢聯(lián)排27000——32000元/㎡聯(lián)排700—1000萬元/幢聯(lián)排18000——23000萬元/㎡聯(lián)排14000——15000萬元/㎡聯(lián)排25000萬元/㎡左右聯(lián)排25000萬元/㎡起聯(lián)排30000萬元/㎡左右聯(lián)排18000——23000萬元/㎡本案以等同本案至至上海市區(qū)的的距離（25km）畫一個同心心圓，我們可可以發(fā)現(xiàn)……嘉定別墅區(qū)上海中檔/經(jīng)濟型別墅分分布圖趙巷別墅區(qū)松江別墅區(qū)美蘭湖別墅區(qū)區(qū)莘閔別墅區(qū)疊加500—600萬元/幢聯(lián)排1000—1200元/幢聯(lián)排27000——32000元/㎡聯(lián)排25000萬元/㎡左右聯(lián)排25000萬元/㎡起聯(lián)排30000萬元/㎡左右本案25km金山海灣別墅墅區(qū)聯(lián)排14000——15000萬元/㎡南匯別墅區(qū)奉賢海灣別墅墅區(qū)聯(lián)排700—1000萬元/幢聯(lián)排18000——23000萬元/㎡淀山湖別墅區(qū)區(qū)聯(lián)排18000——23000萬元/㎡在半徑為25公里的范圍內內，所有在售售樓盤均價都都已超過25000元/㎡價格上低于20000元/㎡的在售項目中中，只有金山海灣灣、南匯、奉奉賢別墅區(qū)以以及淀山湖別別墅區(qū)中的部部分昆山境內內樓盤而它們距離上上海市區(qū)的距距離都超過了50公里嘉定別墅區(qū)上海中檔/經(jīng)濟型別墅分分布圖趙巷別墅區(qū)淀山湖別墅區(qū)區(qū)松江別墅區(qū)金山海灣別墅墅區(qū)美蘭湖別墅區(qū)區(qū)莘閔別墅區(qū)南匯別墅區(qū)奉賢海灣別墅墅區(qū)疊加500—600萬元/幢聯(lián)排1000—1200元/幢聯(lián)排27000——32000元/㎡聯(lián)排700——1000萬元元/幢聯(lián)排排18000——23000萬元元/㎡㎡聯(lián)排排14000——15000萬元元/㎡㎡聯(lián)排排25000萬元元/㎡㎡左右右聯(lián)排排25000萬元元/㎡㎡起聯(lián)排排30000萬元元/㎡㎡左右右聯(lián)排排18000——23000萬元元/㎡㎡本案案上海海中中檔檔/經(jīng)濟濟型型別別墅墅分分布布圖圖淀山山湖湖別別墅墅區(qū)區(qū)金山山海海灣灣別別墅墅區(qū)區(qū)南匯匯別別墅墅區(qū)區(qū)奉賢賢海海灣灣別別墅墅區(qū)區(qū)聯(lián)排排700——1000萬元元/幢聯(lián)排排18000——23000萬元元/㎡㎡聯(lián)排排14000——15000萬元元/㎡㎡聯(lián)排排18000——23000萬元元/㎡㎡本案案50公里里左左右右>70公里里>60公里里>60公里里總結結上海海別別墅墅市市場場競競爭爭雖雖然然激激烈烈，，但但是是本本案案的的機機會會點點依依舊舊非非常常突突出出。。在上上海海幾幾乎乎沒沒有有總總價價在在300萬左左右右，，并并且且距距離離市市區(qū)區(qū)范范圍圍較較近近可可作作為為第第一居居所所居居住住的的在在售售別別墅墅項項目目低總總價價，，近近市市區(qū)區(qū)是本本案案贏贏得得上上海海市市場場的的重重要要利利器器?。≈性牡臓I營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略中原原的的觀觀點點延續(xù)續(xù)2010年政政策策強強壓壓下下的的常常規(guī)規(guī)營營銷銷顯顯得得無無力力，，也也消消耗耗成成本本，，常常規(guī)規(guī)的的營營銷銷已已經(jīng)經(jīng)不不是是當當下下市市場場上上的的主主流流手手段段。。塑塑造造最最具具沖沖擊擊力力的的營營銷銷團團隊隊，，利利用用最最有有效效的的整整合合推推廣廣資資源源，，運運用用最最有有利利的的營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行力力量量是是逆逆市市中中創(chuàng)創(chuàng)造造輝輝煌煌的的三三大大重重點點。。逆市市營營銷銷的的三三大大重重點點團隊隊能能力力資源源整整合合執(zhí)行行力力量量項目目運運營營總總策策略略充分分利利用用中中原原地地產(chǎn)產(chǎn)資資源源，，大動動作作、、大大手手筆筆差差異異營營銷銷制造造中中城城紫紫竹竹苑苑項項目目的的廣廣泛泛效效應應完成成營營銷銷目目標標。。項目目經(jīng)經(jīng)理理銷售售人人員員銷售售經(jīng)經(jīng)理理聯(lián)動動策策劃劃各中中介介門門店店項目目策策劃劃統(tǒng)籌籌上門門客客戶戶中原客戶聯(lián)動平臺二手手市市場場推推廣廣部部署署、、培培訓訓營銷銷策策略略、、推推廣廣執(zhí)執(zhí)行行帶看看精細細化化案案場場管管理理攻攻略略———精細細拷拷客客中原原解解決決辦辦法法：：成成立立客客戶戶渠渠道道小小組組，，主主要要負負責責電電話話拷拷客客，，定定向向拓拓展展，，派派單單掃掃街街，，大大客客戶戶跟跟蹤蹤等等工工作作。。資源1資源2資源3渠道組輪排組輸送送客客源源管理理精精細細點點1上周一致周日工作完成表（8--14）日業(yè)務員姓名總任務指標總CALL完成情況完成率可跟蹤客戶總量來人目標來人量來人率成交董志龍26015058%6700%0張慧260318122%16700%0夏平260318122%11700%0李立400454114%581010100%2張明26016062%5700%0張忠輝26024393%147229%1王栓520548105%1810660%1白羽52046589%1610550%0季偉260335129%117686%0朱巍力18016793%8710143%2高立文18017597%1178114%0王錦420450107%2310660%2王冠350440126%551000%0馮露42028067%1110330%0總合4550450399%26311656/8嚴格掌控拷客客指標與拷客客完成情況通過左圖，對對每日，每周周拷客情況經(jīng)行掌控?？乜刂品治雒麊螁钨|量，控制制每個工作人人員的拷客質質量?！娇蛢H是一種種方式，我們們更看重結果果拷客重要關注指標管理精細點2精細化案場管管理攻略——精細化人員運運用根據(jù)業(yè)務人員員的能力、性性格、對產(chǎn)品品的熟悉程度度，安排接客客人員，助談談人員，拷客客人員，后勤勤保障人員。。根據(jù)不同人員員安排，加強強不同工作培培訓，令其在在短時間內了了解工作內容容，工作重點點。在短時間間不具備全面面培訓的前提提下，又要保保證團隊整體體業(yè)務能力的的提升，我們們不求招招會，，只求一招精精。項目經(jīng)理銷售人員銷售經(jīng)理聯(lián)動策劃各中介門店項目策劃統(tǒng)籌上門客戶中原客戶聯(lián)動平臺二手市場推廣廣部署、培訓訓營銷策略、推推廣執(zhí)行帶看所謂一二手聯(lián)動動（又稱為二二三級市場聯(lián)聯(lián)動）是整合合一手樓盤房房源及二手市市場客戶資源源的綜合性營營銷模式。一一二手聯(lián)動的的基礎是上海海中原所特有有的三級市場場的巨大客戶戶平臺，其內內容是通過三三級市場的門門店宣傳、推推廣、帶看，，使項目在最最短時間內積積累起雄厚的的客戶資源和和市場知名度度，最大化的的確保了項目目銷售目標的的實現(xiàn)。中原是一二手手聯(lián)動的首創(chuàng)創(chuàng)者，只有同同時擁有強大大的一手和二二手體系的專專業(yè)房地產(chǎn)代代理公司，才才能充分整合合資源，有效效進行一手樓樓盤的銷售，，幫助開發(fā)商商回籠資金。。中原客戶資源源中原地產(chǎn)扎根根于香港，并并在全國各大大城市均設置置分公司，成成功代理項目目遍及全國，，上海中原更更是在長三角角地區(qū)發(fā)展12年，具備海量量客戶資源及及營銷渠道。。中原地產(chǎn)中介介以全國龍頭頭的風范傲領領于世，全國國擁有超過1000家門店。中原（中國））地產(chǎn)研究中中心專業(yè)平臺臺，具備各類類客戶的調研研分析能力依托中原龐大的數(shù)據(jù)庫，以及深厚的行業(yè)經(jīng)驗，為顧客提供租賃、置業(yè)、投資提供專業(yè)咨詢服務中原三級市場客戶資源與常發(fā)客戶資源共享?？蛻糍Y源共享專業(yè)咨詢跨區(qū)域資源跨區(qū)域客戶導入：組織大陸、香港、澳門等大中華區(qū)域的客戶。渠道資源中原優(yōu)勢項目信息發(fā)布200家門店店內吊旗、燈箱、LCD中原集團刊物中原網(wǎng)頁上海目前唯一一可實行“200+1””營銷模式的代代理公司，龐龐大的客戶群群是項目完成成銷售目標最最有力的保障障中原的優(yōu)勢—資源整合優(yōu)勢勢中原渠道營銷銷以及客戶導導入截流客周邊客現(xiàn)場銷售中心心中原各門店其他區(qū)域客其他區(qū)域客上海中原客戶戶資源中原渠道帶來的客戶營銷步驟步驟1：銷售道具準準備單頁、海報等等，分發(fā)到上上海中原各門門店步驟2：項目內部推推介會組織上海中原原中介部員工工，對項目的的商業(yè)價值、、地產(chǎn)價值、、投資價值等等賣點進行推推介，使中介介員工對項目目有全面認識識。步驟3：中介門店選選擇與員工培培訓選擇重點門店店，重點突破破，并對其員員工進行強化化培訓，提高高推介成功率率。步驟4：中介客戶集集結、帶看中原一、二手手聯(lián)動經(jīng)理負負責組織中介介客戶，二手手門店業(yè)務員員將優(yōu)質客戶戶帶往項目現(xiàn)現(xiàn)場。步驟5：現(xiàn)場接待銷售接待：現(xiàn)現(xiàn)場售樓部負負責與中介業(yè)業(yè)務員對接，，負責全程接接待及跟蹤。。上海中原中介介渠道營銷STEP1搭建項目平臺臺整合項目資料料于上海中原原內網(wǎng)搭建項項目平臺，確確保中原公司司全體營業(yè)部部員工都能查查看并下載所所需資料。平臺信息維護護：由專人維維護聯(lián)動平臺臺。平臺上載載內容有項目目基本資料、、總平圖、戶戶型圖、效果果、實景圖、、基礎銷講、、社區(qū)配套等等相關介紹及及各類表單、、房源信息、、促銷活動通通知、人員調調整，問答討討論區(qū)及中介介帶看成交情情況上傳平臺臺，中介部全全員皆可下載載瀏覽等。★執(zhí)行行人：：項目目組聯(lián)聯(lián)動專專員★合作作方：：信息息工程程部▲中原聯(lián)聯(lián)動平平臺主主頁▲中原聯(lián)聯(lián)動平平臺項項目頁頁面—準備期期—STEP2初步培培訓/巡店根據(jù)項項目情情況，，初步步圈定定可推推廣范范圍，，走訪訪范圍圍內重重點門門店，，傳達達項目目信息息（項項目資資料、、銷講講、客客戶分分析、、項目目目標標等）），了了解該該區(qū)域域客層層及二二手房房交易易情況況，客客戶情情況，，綜合合區(qū)域域現(xiàn)狀狀及門門店需需求，，以便便制定定合理理聯(lián)動動計劃劃?！飯?zhí)行行人：：項目目組聯(lián)聯(lián)動專專員★合作作方：：中介介部全全體STEP3制定聯(lián)聯(lián)動計計劃初步了了解中中介部部各區(qū)區(qū)域狀狀況，，結合合項目目特征征及銷銷售節(jié)節(jié)奏，，制定定階段段聯(lián)動動計劃劃。首首次聯(lián)聯(lián)動不不建議議設立立成交交指標標，此此后階階段指指標可可依據(jù)據(jù)客戶戶樣本本分析析分配配至各各區(qū)。。計劃劃需得得到董董事總總經(jīng)理理、項項目部部副總總、中中介部部各區(qū)區(qū)副總總的一一致認認可，，方可可執(zhí)行行?！飯?zhí)行行人：：項目目組聯(lián)聯(lián)動專專員★合作作方：：中介介部副副總、、區(qū)域域總監(jiān)監(jiān)STEP4物料的的準備備聯(lián)動所所需物物料清清單如如下：：樓書書、銷銷講、、房型型單頁頁、海海報、、客戶戶確認認單版版式、、廣告告、門門店吊吊旗，，廣告告DV等。STEP5深化巡巡店培培訓根據(jù)在在項目目推廣廣中的的重要要程度度，將將中原原、寶寶原所所有門門店分分為三三個等等級，，針對對不同同級別別制定定不同同培訓訓方案案?！飯?zhí)行行人：：項目目組全全體將上海海中原原旗下下數(shù)百百家中中原、、寶原原地鋪鋪劃分分為三三個等等級：：A級地鋪鋪——主力重重點推推介板塊：：浦東東（陸陸家嘴嘴、世世紀公公園、、聯(lián)洋洋、碧碧云））、嘉嘉定、、長寧寧、普普陀、、徐匯匯、閔閔行B級地鋪鋪——次重點點推介介板塊：：黃埔埔、靜靜安、、盧灣灣C級地鋪——一般推介板塊：楊浦浦、閘北、、虹口、寶寶山對于A級地鋪將給給予重點推推介、強化化培訓、重重點包裝?。姆中薪?jīng)經(jīng)理到每一一位業(yè)務員員均接受深深入培訓，，并由聯(lián)動動專員定期期進行巡店店，同時對對A級地鋪進行行海報、燈燈箱、吊旗旗等全方位位包裝（該該部分由開開發(fā)商負責責制作）。?！獔?zhí)行期—STEP1執(zhí)行調整計計劃執(zhí)行并監(jiān)控控聯(lián)動計劃劃，及時發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，，適當調整整?！飯?zhí)行人：：項目聯(lián)動動專員、中中介部副總總、區(qū)域總總監(jiān)STEP2信息透明共共享房源信息、、單價總價價區(qū)間、銷銷售規(guī)則、、聯(lián)動方案案、分傭比比例、獎懲懲辦法、促促銷活動信信息等需要要透明化。。上載聯(lián)動動平臺與中中介部全體體前線人員員共享，即即時信息以以EMAIL渠道告知全全體。★執(zhí)行人：：項目聯(lián)動動專員中原內部EMAIL系統(tǒng)門店包裝系系統(tǒng)：招貼、燈箱箱、吊旗、、海報主要應用于于A、B級門店—執(zhí)行后期—獎罰措施明明晰根據(jù)計劃中中設立的獎獎罰措施，，切實落實實并通報全全員?！飯?zhí)行人：：項目組聯(lián)聯(lián)動專員、、中介部副副總、區(qū)域域總監(jiān)總結項目運運作得失針對上階段段分銷代理理工作完成成總結報告告，以此調調整修改下下階段聯(lián)動動計劃。★執(zhí)行人：：項目組聯(lián)聯(lián)動專員、、中介部副副總、區(qū)域域總監(jiān)本案如果沒沒有精準的的高素質客客戶，或許許底價銷售售達到預期期成交量已已屬難能。。但是，中原原有能力直直接帶來高高端客戶，，不懼高價價，只要給給予中介同同事合理價價值回報，客客源不成問問題。但是，作為一個強強調我們不不想給開發(fā)發(fā)商帶來額額外的壓力力因此我們建建議：如果我們的的客戶在底底價以上成成交，產(chǎn)生生10%以內溢價，，開發(fā)商給予予20%溢價分成，，以現(xiàn)金形形式發(fā)放獎獎勵（個稅稅自理）如產(chǎn)生10%以上溢價，，開發(fā)商給給予30%溢價分成，，以現(xiàn)金形形式發(fā)放獎獎勵（個稅自理理）此模式可以以最大限度度拉升中原原同仁的帶帶看熱情，，同時為開發(fā)商最大大限度保護護并創(chuàng)造高高利潤。2010，房地產(chǎn)市場場風云突變變，作為全全國知名代代理商，面面對逆勢，，中原項目目部銷售團團隊在發(fā)揮揮自身強有有力的銷售售力的同時時，積極開開展一二手手聯(lián)動，依依托多年積積累的20余萬有效客客戶資源，，有效的確確保了一手手代理項目目銷售目標標的成功實實現(xiàn)。業(yè)績驕人，，成功保障障?。?！阿里巴巴中原2010年11月進場分銷銷平均每月中中介帶看85組左右

11月12月中原1720易居5139鑫苑城市國國際花園平均每月中中介帶看近近200組

9月10月11月12月帶看170213167165成交71836561合景晶藍上上城平均每月中中介帶看超超過35左右組

6月7月8月9月10月11月12月帶看129151142134169130124成交34312736333734千燈華美達達：平均每月中中介帶看75組左右，目目前月均成交32組佑林泰極：：2010年9月進場，月月均去化70套左右

9月10月11月12月帶看210247167165成交71836561千石商業(yè)廣廣場：月均去化30套左右中原的優(yōu)勢勢—我們能為您您做到：1、10萬組以上的的海量客戶戶庫，將會會成為項目目銷售最直直接的助力力2、中原的門門店、網(wǎng)站站、報刊等等自有資源源將在最短短的時間內內將項目信信息發(fā)布于于市，大幅幅提升項目目知名度3、中原強大大的二手市市場銷售網(wǎng)網(wǎng)絡，將會會讓項目的的銷售終端端迅速由1個擴容到200個，大幅增增加客戶覆覆蓋面，保保證更多的的準客戶導導入4、一二手市市場聯(lián)動后后，銷售中中心的銷售售氛圍將大大幅提升，，更有力促促進成交，，提升銷量量對于水鄉(xiāng)別別墅，中原原也在區(qū)域域也擁有一一定的話語語權……湖庭中信泰富朱家角新城城東方庭院納帕爾灣紳園時代御湖湖作為一個非非上海項目目，新政下，上上?？蛻舢惍惖刭J款的的限制，將將是本案在在銷售過程程中遇到的的剛性難題；如何解決這這一銷售瓶瓶頸，是我我們要解決決的重要工工作譽翠投資是是中原集團團旗下分支支機構，由由廣州市匯匯瀚顧問有有限公司全全資設立。。公司于2010年5月正式成立立，業(yè)務范圍包包括各種貸貸款引薦服服務、房地地產(chǎn)買賣交交易服務、、中原客戶戶售后服務務、房地產(chǎn)產(chǎn)買賣資金金監(jiān)管服務務、房地產(chǎn)產(chǎn)買賣檔案案管理服務務、各種金金融理財產(chǎn)產(chǎn)品推廣服服務等各項項設計房地地產(chǎn)交易及及金融相關關的服務。。服務范圍：：1、一手公寓寓、別墅、、均可辦理理按揭貸款款。2、房屋抵押押貸款，可可用于購房房、留學、、創(chuàng)業(yè)、購購車等。3、個人信用用貸款，即即無抵押貸貸款。4、個人綜合合消費抵押押貸款（包包括個人家家庭裝修貸貸款擔保業(yè)業(yè)務、個人人購買大額額耐用消費費品貸款擔擔保業(yè)務））、個人住住房抵押貸貸款擔保業(yè)業(yè)務、個人人助業(yè)貸款款擔保業(yè)務務、個人求求職擔保業(yè)業(yè)務、企業(yè)業(yè)融資貸款款擔保業(yè)務務、履約擔擔保業(yè)務。。企業(yè)特點：：由于譽翠投投資主要負負責上海中中介大量疑疑難問題案案例，與各各大銀行關關系密切，，因此對銀銀行政策及及貸款漏洞洞洞若觀火火，一旦政政策松動我我們將會在在第一時間間掌握貸款款機會。上海貸款業(yè)業(yè)務經(jīng)濟公公司：由于我司營營銷團隊熟熟悉一二手手聯(lián)動及跨跨地域操盤盤業(yè)務，因因此熟悉上上海貸款經(jīng)經(jīng)濟公司業(yè)務務流程。目前規(guī)避銀銀行政策比比較常見的的一種模式式：異地購房客客戶提供上上海的房產(chǎn)產(chǎn)進行抵押押消費貸款款，根據(jù)房房齡及總值值最多可以以貸款60%，年限20年。所貸款款項進入非非房產(chǎn)類大大額消費公公司，最終終由該公司司提取現(xiàn)金給給予客戶，，整體產(chǎn)生生費用一般般在貸款額額的2%-3%。本案由于是是別墅項目目，因此月月銷售量一一般不會超超過20套，部分客戶采用用以上模式式還是可以以操作的。?？驮淳毤氝x擇：：由于本案案為別墅墅項目，，一般購購買別墅墅產(chǎn)品的的客戶很很少為首首次置業(yè)業(yè)，按照照最新出臺的國國八條，，他們再再次購買買物業(yè)一一般最多多只能貸貸款40%，甚至已已近無法法貸款，同時時此類客客戶如果果選擇在在上海通