商業(yè)辦公樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

XXXX中心

超高層銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)分享2012.2一、項(xiàng)目基本介紹綠地中心，傲立于鼓樓核心地段，巨擘體量近30萬(wàn)㎡，三峰鼎立格局（世界級(jí)中央商務(wù)區(qū)）。綠地中心【云峰】國(guó)際商務(wù)首席【紫峰】摩天洲際總部【翠峰】生態(tài)商務(wù)中心紫峰項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積18721平方米建筑占地面積9361平方米總建筑面積267200平方米地上建筑面積205246平方米地下建筑面積：61954平方米道路廣場(chǎng)總面積：5476平方米綠地總面積3884平方米綠地率20.75%容積率11.09建筑覆蓋率50%建筑層數(shù)89層建筑高度450米小型機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1000個(gè)紫峰大廈業(yè)態(tài)構(gòu)成物業(yè)類(lèi)型建筑面積（㎡）辦公（10-41F）62314.77商業(yè)48200.34其中電影院3458.95俱樂(lè)部676.51觀光層2614.59酒店75743.411-6F綠地中心紫峰購(gòu)物廣場(chǎng)15-41F超5A涉外甲級(jí)寫(xiě)字樓45-82F六星級(jí)綠地洲際酒店72F全景觀光層俯瞰南京全城樓層樓層功能B1-4F停車(chē)場(chǎng)B1-6F綠地廣場(chǎng)商業(yè)中心8-9F健身中心、游泳館、室外花園、SPA10-41F辦公45-46F空中大堂47F咖啡吧49-71F洲際酒店客房72F觀光廳76-77F中餐廳78-79F特色西餐廳80-81F總統(tǒng)套房82F俱樂(lè)部二、銷(xiāo)售階段研習(xí)2、預(yù)售階段根據(jù)客群細(xì)分進(jìn)行垂直及平面劃分低區(qū)分割銷(xiāo)售——500萬(wàn)起（投資客）中區(qū)1/3或半層銷(xiāo)售——3000萬(wàn)起（行業(yè)領(lǐng)先成長(zhǎng)型企業(yè)）三、尋尋找我我們的的客戶(hù)戶(hù)1st.誰(shuí)會(huì)幫幫我們們介紹紹客戶(hù)戶(hù)？政府招招商部部門(mén)：：稅收收優(yōu)勢(shì)勢(shì)招商商小組組公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、員工工：全全員營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)老客戶(hù)：：售后服服務(wù)同行：資資源共享享中介、銀銀行等關(guān)關(guān)聯(lián)單位位：利益益關(guān)聯(lián)2nd.我們從哪哪里找到到客戶(hù)？？行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)大客戶(hù)的的上下游游關(guān)聯(lián)企企業(yè)其他需“改善型”辦公樓周邊區(qū)域域（經(jīng)濟(jì)濟(jì)輻射圈圈內(nèi)）企企業(yè)傳統(tǒng)陌拜拜到達(dá)四、如何何成交B類(lèi)客戶(hù)：：自用企企業(yè)3000萬(wàn)起行業(yè)描述述：金融融、科技技、媒體體廣告企業(yè)描述述：民營(yíng)營(yíng)成長(zhǎng)型型企業(yè)及及區(qū)域行行業(yè)領(lǐng)頭頭企業(yè)榮耀感、、項(xiàng)目附附加值、、客戶(hù)融融資渠道道B類(lèi)客戶(hù)成成交要點(diǎn)點(diǎn)抓住客戶(hù)戶(hù)想與大大企業(yè)為為鄰的心心理增加產(chǎn)品品附加值值，物超超所值（（酒店、、俱樂(lè)部部）解決客戶(hù)戶(hù)資金問(wèn)問(wèn)題：大大額貸款款難題、、其他融融資方式式A類(lèi)客戶(hù)：：整層客客戶(hù)企業(yè)描描述：：國(guó)企企、央央企、、500強(qiáng)及行行業(yè)壟壟斷企企業(yè)行業(yè)描描述：：金融融、能能源企業(yè)形形象、、硬件件設(shè)施施、付付款方方式及及稅收收政策策A類(lèi)客戶(hù)戶(hù)成交交要點(diǎn)點(diǎn)利用政政府招招商平平臺(tái)引進(jìn)行業(yè)標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)做好企業(yè)內(nèi)內(nèi)部“關(guān)鍵人”的工作，他他為我用公司內(nèi)部上上下一心、、通力合作作五、內(nèi)因因優(yōu)秀商辦項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售員員的特征性格特征：：性格沉穩(wěn)穩(wěn)內(nèi)斂、心心態(tài)平和、、抗壓力強(qiáng)強(qiáng)、男性為為宜基本素養(yǎng)：：知識(shí)面豐豐富、思想想成熟從業(yè)經(jīng)歷：：有過(guò)高端端商辦銷(xiāo)售售、高端別別墅銷(xiāo)售、、銀行理財(cái)財(cái)經(jīng)理理、、高端汽車(chē)車(chē)銷(xiāo)售等商辦項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售員培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容：1、金融類(lèi)：：宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)、信貸政政策等2、法律類(lèi)：：基本法律律常識(shí)、婚婚姻法、遺遺產(chǎn)繼承法法等3、建筑類(lèi):機(jī)電、暖通通專(zhuān)業(yè)知識(shí)識(shí)、世界地地標(biāo)建筑4、銷(xiāo)售類(lèi)：：石真語(yǔ)、、路長(zhǎng)全、、韓金剛銷(xiāo)銷(xiāo)售技巧培培訓(xùn)5、其他：奢奢侈品、國(guó)國(guó)學(xué)、風(fēng)水水等六、我們的的遺憾和注注意點(diǎn)政府的招商商政策和服服務(wù)水平具有國(guó)際化化商務(wù)氛圍圍的售樓處處大廈底商盡盡量為銀行行預(yù)留（大大型商場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)除外））地標(biāo)運(yùn)作，，商業(yè)先行行萬(wàn)達(dá)——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)——萬(wàn)象城商業(yè)的提前前良好運(yùn)營(yíng)營(yíng)能夠提升升綜合體項(xiàng)項(xiàng)目的整體體形象及價(jià)價(jià)格預(yù)期。?？v觀國(guó)內(nèi)內(nèi)商業(yè)綜合合體巨頭：：萬(wàn)達(dá)、華華潤(rùn)。雖運(yùn)運(yùn)作模式不不同，但都都充分利用用了商業(yè)在在綜合體中中的提前價(jià)價(jià)值。對(duì)于普通消消費(fèi)者來(lái)講講，他們能能夠很簡(jiǎn)單單的明白這這些成功運(yùn)運(yùn)作的商業(yè)業(yè)品牌背后后的辦公和和公寓的價(jià)價(jià)值。2007年：國(guó)內(nèi)處處于寬松的的宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)面、國(guó)外外經(jīng)濟(jì)環(huán)境境良好，寫(xiě)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售售、租賃市市場(chǎng)兩旺。。2008-2009年：發(fā)生全全球金融危危機(jī)，國(guó)外外經(jīng)濟(jì)環(huán)境境惡化造成成外資企業(yè)業(yè)進(jìn)入減少少，直接影影響寫(xiě)字樓樓租賃市場(chǎng)場(chǎng)，間接影