廣州商務(wù)公寓項(xiàng)目營銷定位策略報(bào)告

xx商務(wù)公寓項(xiàng)目營銷定位策略報(bào)告Part1.

目標(biāo)Part2.

市場分析Part3.

定位思考Part4.

裝修建議策略案結(jié)構(gòu)1、價(jià)格目標(biāo)2、銷售目標(biāo)3、探討的問題Part1.

目標(biāo)1、價(jià)格目標(biāo)一樓街鋪：起價(jià)120,000元/平米均價(jià)150,000元/平米最高價(jià)200,000元/平米富一樓、二樓商鋪：起價(jià)100,000元/平米均價(jià)

120,000元/平米最高價(jià)150,000元/平米精裝公寓:起價(jià)40,000元/平米均價(jià)45,000元/平米最高價(jià)50,000元/平米毛坯公寓:起價(jià)38,000元/平米均價(jià)42,000元/平米最高價(jià)45,000元/平米年收入60萬以上年收入40-50萬，中高收入人群年收入20-30萬中中產(chǎn)階層年收入10-20萬客戶群金字塔2、價(jià)格支撐前期的準(zhǔn)確定位，是項(xiàng)目成功的基本保證。而產(chǎn)品定位的基本依據(jù)是目標(biāo)客戶群體的鎖定。因此深入分析市場，細(xì)分目標(biāo)客戶與需求，相應(yīng)打造產(chǎn)品，形成產(chǎn)品、客戶、形象、價(jià)格的精準(zhǔn)、順暢的對接，加之以獨(dú)特的營銷方式，才能使項(xiàng)目獲取最大的經(jīng)濟(jì)與品牌效益。平均每套總價(jià)260萬，70㎡戶型占七成中高端定位1、價(jià)格目標(biāo)2、銷售目標(biāo)3、探討的問題Part1.

目標(biāo)2、銷售目標(biāo)先公寓、后商鋪（公寓去化60%商鋪開始放盤）塔樓開盤首月實(shí)現(xiàn)60%銷售率開盤半年實(shí)現(xiàn)90%銷售率裙樓開售首月實(shí)現(xiàn)40%銷售率開售半年實(shí)現(xiàn)80%銷售率1、價(jià)格目標(biāo)2、銷售目標(biāo)3、探討的問題Part1.

目標(biāo)3、探討的問題

問題1：市場與競爭對手分析問題2：塔樓定位VS適應(yīng)市場問題3：裙樓定位VS最大價(jià)值市場剖析1塔樓定位2裙樓定位3我們考慮的問題，本次主要是項(xiàng)目的定位目的主要是銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)格更高，速度更快。1、同類競爭項(xiàng)目分布2、典型競爭項(xiàng)目分析3、觀點(diǎn)與市場結(jié)論P(yáng)art2.

市場分析保利中環(huán)環(huán)廣場正佳東方方國際嘉城國際際公寓萬藝廣場場御江苑東方文德德廣場錦源國際際公寓北京路五五號公館館海印東山山100駿文雅苑苑富基廣場場泰康城東華星域域華標(biāo)品峰峰達(dá)標(biāo)廣場場愛群薈景景灣本案本項(xiàng)目周邊區(qū)域域1、同類競競爭項(xiàng)目目分布項(xiàng)目周邊邊同類產(chǎn)產(chǎn)品較多多，面臨臨的競爭爭將極其其激烈，，項(xiàng)目的的精準(zhǔn)定定位有助助于本案案突破競競品包圍圍。1、同類競競爭項(xiàng)目目分布2、典型競競爭項(xiàng)目目分析3、觀點(diǎn)與與市場結(jié)結(jié)論P(yáng)art2.市場分析析2、典型競競爭項(xiàng)目目分析（1）塔樓定定位分析析篇（1）塔樓定位位分析篇篇項(xiàng)目：東方文德廣場開發(fā)商富春東房地產(chǎn)建筑/占地123000平米/15000平米區(qū)域業(yè)態(tài)文化、藝術(shù)市場項(xiàng)目地段文德路交通地鐵：公園前站、農(nóng)講所站；公交車：珠光路站、珠光路總站；產(chǎn)品概況68000平方米的藝術(shù)家公寓，40-50平米單間或一房為主；熱銷戶型小戶型滯銷戶型稍大戶型開盤時(shí)間2012-10-14交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修賣點(diǎn)分析：1、東方文德廣場：文化、藝術(shù)、教育平臺；2、古典風(fēng)格，命名藝術(shù)家公寓，主題公寓；3、文德路文化、藝術(shù)、教育商圈；4、與北京路商圈一尺之遙；價(jià)格走勢：均價(jià)：39979元/平米起價(jià)：29000元/平米最高價(jià)：44000元/平米典型的低開高走；分析一：：東方文文德廣場場大廈效果果圖（上上）/售樓部場場景（下下）分析一：：東方文文德廣場場官方網(wǎng)簽簽數(shù)據(jù)《搜房網(wǎng)》價(jià)格走勢勢圖項(xiàng)目名稱對比內(nèi)容對比本項(xiàng)目文德路★★★★★地段★★★★越秀南文德路文化、藝術(shù)、教育商圈，北京路綜合零售業(yè)★★★★★商業(yè)★★★★廣州老住宅區(qū)，生活配套，零散的批發(fā)市場地鐵站：公園前、農(nóng)講所★★★★★交通★★★★★地鐵站：越秀南站文化藝術(shù)交易中心（市場、品牌店、餐飲、購書、拍賣等）★★★★★內(nèi)部配套★★★★停車場、主題商業(yè)文德路商圈、北京路商圈、教育醫(yī)療較為完善★★★★★周邊配套★★★★江灣商務(wù)區(qū)、越秀南汽車站★★★★★綜合評定★★★★分析一：：東方文文德廣場場對比本本項(xiàng)目1、藝術(shù)家家公寓是是在東方方文德廣廣場商業(yè)業(yè)基礎(chǔ)上上打造的的；2、本項(xiàng)目目公寓產(chǎn)產(chǎn)品的定定位可參參考藝術(shù)術(shù)家公寓寓；3、項(xiàng)目定定位形成成區(qū)分、、打造特特色，商商業(yè)定位位和公寓寓定位相相互關(guān)聯(lián)聯(lián)毫無疑疑問形成成更大的的影響力力。項(xiàng)目：萬藝廣場公寓產(chǎn)品開盤時(shí)間：2011年11月23日公寓分布7—23層，公寓每層18間，4個(gè)110平米左右的戶型，1個(gè)173.64平米戶型，13個(gè)50-60平米的戶型（72%），頂層23層為復(fù)式樓，總量320戶；價(jià)格走勢：2013年：4.5萬—5.5萬元/平米；2012年：3.7萬—4.7萬元/平米；銷售分析：小戶型40-50平米較為暢銷，面積小，總價(jià)相對低，便于租賃投資回報(bào)率高而穩(wěn)定；當(dāng)前余量多為100平米的大戶型，總價(jià)過高，影響投資；去化：70—80%；實(shí)時(shí)價(jià)格：例1：公寓1801#面積：173.64平米總價(jià)：8899104元

單價(jià)：51250元/平米例2：公寓1714#面積：54.88平米總價(jià)：2551163元

單價(jià)：46486.2元/平米客群分析：投資客（85%），自用（15%）；分析二：：萬藝廣廣場公寓寓產(chǎn)品廣場外立立面（上上）/建筑公地地防護(hù)欄欄（下））分析二：：萬藝廣廣場公寓寓產(chǎn)品負(fù)一樓規(guī)規(guī)劃地鐵鐵出入口口售樓部樓樓盤模型型1、萬藝廣廣場公寓寓位于海海珠廣場場商圈中中央，地地域位置置極佳；；2、價(jià)格在在開盤后后多次漲漲價(jià)，典典型的低低開高走走；3、當(dāng)前價(jià)價(jià)格比較較虛高，，去化也也多集中中在之前前的低價(jià)價(jià)位，近期銷售售量較少少；4、多次漲漲價(jià)說明明開發(fā)商商對該公公寓產(chǎn)品品的高度度看好。。分析二：：萬藝廣廣場公寓寓產(chǎn)品——標(biāo)準(zhǔn)層平平面示意意圖萬藝廣場場公寓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樓層層平面圖圖，主力力產(chǎn)品戶戶型面積積為40—50平米，占占七成以以上，布布局精巧巧細(xì)致。。項(xiàng)目：達(dá)標(biāo)國際商務(wù)公寓開發(fā)商廣州江南房產(chǎn)有限公司區(qū)域地段海珠江南大道南362號開盤時(shí)間2009年11月15日建筑/占地面積115402平方米/10603平方米樓層布局：-2層地鐵入口1層蘇寧、必勝客4層金悅酒家5層3D電影院8-28層寫字樓31層江南地產(chǎn)總部32層精英俱樂部33-44酒店式公寓45-48層達(dá)標(biāo)五星級酒店49層西餐廳頂層飛機(jī)坪公寓產(chǎn)品：均為42-66平米大單間產(chǎn)品；總量：每層18間，196間；價(jià)格走勢：開盤價(jià)：15000元/平米均價(jià)：26800元/平米最高價(jià)：34000元/平米分析三：：達(dá)標(biāo)國國際商務(wù)務(wù)公寓《搜房網(wǎng)》價(jià)格走勢勢圖大廈外立立面實(shí)時(shí)價(jià)格：例1：公寓4117房面積64.9603平米

實(shí)用面積：38.8907東向朝向單價(jià)33670元/平米總價(jià)2187215折后總價(jià)：2100622元租賃價(jià)格：65—75元/平米收益驗(yàn)算：64.9603*75*12/2100622=2.78%（以4117房年收益）銷售分析：當(dāng)前開發(fā)商自行組織租賃和售樓，公寓產(chǎn)品推出帶租約發(fā)售，去化50—60%，當(dāng)前銷售模式可租可賣；客群分析：投資客（75%），自用（25%）；分析三：：達(dá)標(biāo)國國際商務(wù)務(wù)公寓公寓戶型型示范房房（上））/商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)（下））1、達(dá)標(biāo)國國際商務(wù)務(wù)公寓位位于江南南大道，，昌崗地地鐵站附附近，鏈鏈接2號、8號線，方方便達(dá)到到廣廣州火車車站、廣廣州南站站、公園園前江南南西商圈圈、琶洲洲展貿(mào)中中心；2、居住地地理位置置比較優(yōu)優(yōu)越，但但商業(yè)地地理位置置卻為一一般，沒沒有主流流商圈和和規(guī)模產(chǎn)產(chǎn)業(yè)促使使單價(jià)不不高，去去化偏低低。分析三：：達(dá)標(biāo)國國際商務(wù)務(wù)公寓42.92平米64.00平米42.38平米44.63平米42.99平米40.00平米注：本P圖片均來自自《搜房網(wǎng)》達(dá)標(biāo)國際商商務(wù)公寓戶戶型展示，，主力產(chǎn)品品戶型面積積為40—50平米，布局局精巧細(xì)致致。分析四：東華星域開發(fā)商廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司區(qū)域位置海珠廣州市海珠區(qū)江南大道中79號交房標(biāo)準(zhǔn)精裝建筑/占地43409平方米/7502平方米開盤時(shí)間2013年4月28日交房時(shí)間2014年10月30日項(xiàng)目大況：建筑面積43409方，住宅28500方，商業(yè)4400方，住宅300套，三梯六戶，45平米的一房一廳，77-85平米兩房，115-130平米三房單位，高層單位視野開闊，可望到一線江景。實(shí)時(shí)價(jià)格：例1：B-2103建筑面積：114.96平米總價(jià)：3633124單價(jià)：31603元/平米例2：B-2002建筑面積：77.33平米總價(jià)：2466118單價(jià)：31890.8元/平米客群分析：剛需用戶70%，投資客30%；短期投資收益不大，該區(qū)域租賃價(jià)格一般，該盤-1層連接地鐵口，有較大升值空間；價(jià)格走勢：開盤價(jià)：30000元/平米成交均價(jià)：29925元/平米分析四：東東華?星域1、45平米的一房房一廳極為為火爆，開開盤前連夜夜排隊(duì)搶購購，成為日日光戶型；；2、小戶型所所剩無幾，，大戶型銷銷售相對較較緩；3、示范房體體驗(yàn)比較舒舒適。官方網(wǎng)簽數(shù)數(shù)據(jù)分析四：東東華?星域分析四：東東華?星域左：A棟02單元一:房45.76平米右：A棟02單元兩房77.33平米A棟05單元兩兩房84.68平米A棟標(biāo)準(zhǔn)層平平米圖東華?星域戶型展展示，主力力產(chǎn)品戶型型為一房、、兩房，面面積40—90平米不等，，客群偏好好小戶型。。示范房實(shí)圖圖分析四：東東華?星域2、典型競爭爭項(xiàng)目分析析（2）裙樓定位位分析篇（2）裙樓定位位分析篇項(xiàng)目：萬藝國際精品廣場開發(fā)商廣東欣華地產(chǎn)建筑/占地51469/16084項(xiàng)目地段海珠廣場區(qū)域業(yè)態(tài)精品、小商品批發(fā)專業(yè)市場交通地鐵二號線：海珠廣場（項(xiàng)目-1樓為線地鐵出口）項(xiàng)目商業(yè)精品采購基地（-1至4樓為批發(fā)市場，5樓為美食廣場，5樓一半及6樓為展廳）商鋪產(chǎn)品10-20平米的主力店鋪（占比90%）熱銷產(chǎn)品-1,1,4樓位置較好店鋪滯銷產(chǎn)品3樓位置稍差店鋪余量/銷售率（銷控?cái)?shù)據(jù)）-1樓售罄，1樓剩余11鋪，3樓30%左右的去化，4樓剩余少量（80%）；2樓、5樓、6樓均不出售，只做租賃；開盤時(shí)間2011年11月23日交房時(shí)間2013年9月促銷折扣統(tǒng)一經(jīng)營兩年，每年返8%，興業(yè)專場98折，商業(yè)貸款96折分析一：萬萬藝國際精精品廣場營銷分析：1樓均價(jià)：25萬/平米；3樓均價(jià)：15萬/平米;客群分析：投資客（80%），自用（20%）；商鋪單位面積較高，投資回報(bào)率3%左右，經(jīng)營不確定有一定風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)勢：成熟精品批發(fā)市場、優(yōu)越區(qū)域位置劣勢：單價(jià)虛高、未來經(jīng)營的不確定性實(shí)時(shí)價(jià)格：例1：商鋪363#16.09平米折后價(jià)：3983398單價(jià)：247569.8例2：商鋪168#10.6平米折后價(jià)：4132790單價(jià)：389885.85例3：商鋪102#20.13平米折后價(jià)：9673612單價(jià)：480556.98分析一：萬萬藝國際精精品廣場1、統(tǒng)一經(jīng)營營和返租：：統(tǒng)一經(jīng)營營2年，每年返返租8%，購買商鋪鋪時(shí)總價(jià)減減少，未來來兩年內(nèi)沒沒有任何收收益，如這這兩年內(nèi)需需自行經(jīng)營營，3樓向開放商商支付200元/平米的租金金，1樓向開發(fā)商商支付400元/平米的租金金，開放商商做了完美美的成本核核算；2、整體營銷銷策略的審審視：2011年11月23日開盤后開開發(fā)商沒有有事先預(yù)想想的進(jìn)展，，在2013年初進(jìn)行重重新包裝，，樓層開盤盤時(shí)間收放放自如，價(jià)價(jià)格調(diào)整和和返租策略略相輔相成成。分析一：萬萬藝國際精精品廣場對對比本項(xiàng)目目項(xiàng)目名稱對比內(nèi)容對比本項(xiàng)目海珠廣場★★★★★地段★★★★越秀南成熟的精品、小商品專業(yè)批發(fā)市場★★★★★商業(yè)★★★★廣州老住宅區(qū)，生活配套、零散的批發(fā)市場地鐵站：海珠廣場★★★★★交通★★★★★地鐵站：越秀南站美食廣場、展廳、與華夏大酒店、地鐵口連通★★★★★內(nèi)部配套★★★★停車場、主題商業(yè)海珠廣場、泰康城以及其他的批發(fā)市場★★★★★周邊配套★★★★江灣商務(wù)區(qū)、越秀南汽車站★★★★★綜合評定★★★★景博行對比：1、萬藝國際精品廣場商業(yè)氛圍比較濃厚，本案周圍沒有形成規(guī)模化的專業(yè)市場，本案商業(yè)定位可參考萬藝模式；2、地鐵站的開通必然有人流注入，尋找特色空間發(fā)展有一定機(jī)遇。項(xiàng)目：東方文德廣場（1）文化產(chǎn)業(yè)寫字樓（2）藝術(shù)家公寓（3）純住宅（4）文化藝術(shù)交易中心負(fù)一：以零批油畫、國畫、工藝畫等為主；首層：文化和旅游的品牌店；二層：工藝品區(qū)和拍賣功能；三層：教育培訓(xùn)+餐飲功能；四層：購書中心；分析二：東東方文德廣廣場的整體體布局、商商業(yè)定位1、依托文德德路文化、、藝術(shù)、教教育商圈，，基于東方方文德廣場場文化、藝藝術(shù)、教育育高端平臺臺，打造五五層30000平米商業(yè)中中心；2、整體布局局包含商務(wù)務(wù)中心、住住宅、寫字字樓、商務(wù)務(wù)公寓，是包容性極極強(qiáng)的綜合合物業(yè)，給給予本案一一些商業(yè)定定位啟示。。項(xiàng)目：泰康城化妝品飾品區(qū)6001-6271（共計(jì)271個(gè)店鋪）店鋪面積10-20平米（95%）產(chǎn)權(quán)時(shí)限僅有19年產(chǎn)權(quán)店鋪均價(jià)80000元/平米店鋪?zhàn)饨?00-300元/平米銷售率40%收益3年租約：8%

3年后4-5%實(shí)價(jià)驗(yàn)算：例1：6234號鋪面積：15.4平米總價(jià)：1651916（按揭1585840元）單價(jià)：107267元帶3年租約每年返還總價(jià)8%年返租：126867元

月返租：10572元分析三：泰泰康城六樓樓帶租約出出售1、泰康城六六樓商鋪帶帶3年租約出售售，這僅僅僅是一個(gè)售售賣的噱頭頭，未來3年內(nèi)這個(gè)投投資項(xiàng)目沒沒有任何收收入，返租租也僅僅是是在本不合合理的價(jià)格格上的讓利利，讓購買買者更安心心，這是一一個(gè)時(shí)髦的的噱頭營銷銷；2、成熟的投資資者對這樣的的項(xiàng)目是不會會太感興趣的的，究竟何緣緣故會讓開發(fā)發(fā)商出售呢？？難道僅僅是是資金回籠？？夸大的租賃賃收益也是誘誘惑。項(xiàng)目：駿文雅苑開盤價(jià)30000元/平米最高價(jià)49000元/平米成交均價(jià)31562元/平米總量615套開盤時(shí)間2013年4月29日去化率26.01%特點(diǎn)純住宅、學(xué)區(qū)房、商圈生活商業(yè)分析：1-3樓為裙樓底商，當(dāng)前并未開售，與東方文德廣場距離50米，一面臨街，商業(yè)定位多為生活配套商業(yè)。分析四：駿文文雅苑官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)據(jù)《搜房網(wǎng)》價(jià)格走勢圖分析四：駿文文雅苑項(xiàng)目：御江苑開盤價(jià)23000元/平米最高價(jià)37000元/平米成交均價(jià)24927元/平米總量215套開盤時(shí)間2012年12月30日去化率63.26%特點(diǎn)純住宅、可望江（22樓以上、南向）、商圈生活商業(yè)分析：1-3樓為商業(yè)建筑，當(dāng)前并未開售，地處北京路與沿江路交接點(diǎn)，一面臨街，商業(yè)氣息不夠濃厚，商業(yè)定位多為生活配套商業(yè)。分析五：御江江苑官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)據(jù)《搜房網(wǎng)》價(jià)格走勢圖分析五：御江江苑1、同類型競爭爭項(xiàng)目分布2、典型競爭項(xiàng)項(xiàng)目分析3、觀點(diǎn)與市場場結(jié)論P(yáng)art2.市場分析東方文文德廣廣場——40-50m2公寓產(chǎn)產(chǎn)品，，開盤盤即售售光，，一房房難求求；萬藝廣廣場——50m2左右公公寓產(chǎn)產(chǎn)品，，同樣樣呈供供不應(yīng)應(yīng)求的的狀態(tài)態(tài)；達(dá)標(biāo)國國際——42-66m2大單間間產(chǎn)品品熱銷銷易租租；東華星星御——60-70m2小戶型型的產(chǎn)產(chǎn)品頗頗受市市場歡歡迎（（住住宅性性質(zhì)））3、觀點(diǎn)點(diǎn)和市市場結(jié)結(jié)論公寓市市場1、廣州州公寓寓市場場競爭爭激烈烈，200-300萬是競競爭最最激烈烈的價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間；；2、40-50平米的的大單單間或或一房房比較較受歡歡迎，，在東東華星星域出出現(xiàn)連連夜排排隊(duì)搶搶購現(xiàn)現(xiàn)象，，60-70平米的的大兩兩房或或小三三房在在市場場反響響很是是不錯(cuò)錯(cuò)，好好地段段的中中小戶戶型很很是火火爆；；3、由于于公寓寓產(chǎn)權(quán)權(quán)較短短，單單價(jià)相相對住住宅更更低，，加之之商業(yè)業(yè)水電電物業(yè)業(yè)，在在租賃賃市場場上，，50平方米米的公公寓租租金比比住宅宅更低低，但但公寓寓具有有商業(yè)業(yè)性質(zhì)質(zhì)，出出租和和投資資都更更受市市場歡歡迎；；4、周邊邊公寓寓的主主要客客戶群群體分分為三三大類類,一類是是投資資為主主的客客戶群群體；；一類類是商商住兩兩宜，，兼具具居住住和辦辦公兩兩種功功能；；另一一類是是自住住型客客戶群群體。。購買買者多多為企企業(yè)中中層，，已有有首套套房，，并持持有100萬左右右的閑閑置資資金，，把公公寓作作為規(guī)規(guī)避現(xiàn)現(xiàn)金貶貶值的的有效效途徑徑；其其次是是對城城市繁繁華、、配套套生活活便捷捷生活活追求求的中中產(chǎn)階階級或或?qū)Ψ糠績r(jià)高高（總總價(jià)超超200萬）望望而卻卻步的的剛需需人群群用于于自住住；暢銷產(chǎn)產(chǎn)品分分析地段較較好、、配套套較齊齊全的的50㎡㎡以下的的公寓寓和70㎡㎡住宅受受到市市場歡歡迎，，市場場需求求量大大致銷銷售易易。而而戶型型面積積大普普遍難難售。。3、觀觀點(diǎn)點(diǎn)與與市市場場結(jié)結(jié)論論商業(yè)業(yè)市市場場1、廣廣州州的的專專業(yè)業(yè)市市場場由由初初始始的的單單層層逐逐漸漸往往高高層層擴(kuò)擴(kuò)展展；；2、專專業(yè)業(yè)市市場場越越來來越越細(xì)細(xì)分分，，使使得得原原來來不不大大的的市市場場空空間間逐逐漸漸擴(kuò)擴(kuò)容容；；3、住住宅宅商商業(yè)業(yè)商商務(wù)務(wù)組組合合成成為為新新的的開開發(fā)發(fā)趨趨勢勢；；4、所所處處商商圈圈，，交交通通/地鐵鐵在在商商業(yè)業(yè)的的投投資資因因素素里里所所占占比比例例越越來來越越重重；；5、商業(yè)設(shè)設(shè)施在較較多地段段已飽和和，導(dǎo)致致競爭加加劇，因因此精準(zhǔn)準(zhǔn)定位和和迅捷營營銷是商商業(yè)突破破重點(diǎn)。。暢銷產(chǎn)品品分析萬藝廣場場——負(fù)1、1、3樓有在售售10-20m2商鋪產(chǎn)品品熱銷；；泰康城——10-16m2受到市場場追捧；；商鋪投資資者偏好好小戶型型單位，，且熱銷銷的商鋪鋪多位于于成熟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的范范圍，受受到商圈圈人氣的的直接輻輻射。位置相優(yōu)優(yōu)勢相對對較弱的的項(xiàng)目，，發(fā)展商商選擇自自持運(yùn)營營，旺場場后再作作銷售。。3、觀點(diǎn)與與市場結(jié)結(jié)論新潮一族族：住著小戶戶型玩獨(dú)獨(dú)特：房型設(shè)計(jì)計(jì)和現(xiàn)代代感較強(qiáng)強(qiáng)的裝修修，贏得得了許多多新潮一一族的芳芳心。這些人具具有一定定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，，往往在在別處還還有住所所，購買買小戶型型使他們們擁有了了一份真真正屬于于自己的的私密空空間。無無裝修而而之勞累累，少公公交之疲疲勞，好好交朋結(jié)結(jié)友，愛愛感受城城市繁華華，能能接受首首付100萬左右的的房子。曾經(jīng)無數(shù)數(shù)次上下下班要一一到兩小小時(shí)左右右的奔波波讓他們們煩惱，，在上班班的周邊邊居住再再步行上上班才是是時(shí)尚。。小戶型型則是他他們的第第一選擇擇，經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)足足夠按自自己的喜喜好購房房。讓他他們輕松松就可以以實(shí)現(xiàn)自自己的居居住理想想，對他他們來說說，“住住著玩””是他們們對小戶戶型的居居住觀，，價(jià)格高高一點(diǎn)也也無所謂謂，只要要自己喜喜歡。他他們暫時(shí)時(shí)是不會會將其出出租的，，因?yàn)樗麄冃枰宰　！?、觀點(diǎn)與與市場結(jié)結(jié)論客戶群特特征匹配項(xiàng)目目：萬藝廣場場，達(dá)標(biāo)標(biāo)國際，，東方文文德廣場場所占比例例：30%年輕一族族：想在城中有有個(gè)家：小戶型相相應(yīng)較低低的總房房款，讓讓一些年年輕人圓圓了購房房夢。同同時(shí)年輕輕人正處處于打拼拼的年齡齡，工作作比較繁繁忙，生生活效率率較高，，于是對對住宅的的便利性性要求也也較高。。而由于于小戶型型一般地地處繁華華地帶，，各種生生活配套套較完善善，休閑閑購物較較方便，，出行較較暢通，上下班班路程時(shí)時(shí)間不超超半小時(shí)時(shí)，能能接受首首付50-100萬以下的的房子。工作與生生活能夠夠迅速切切換，讓讓許多事事業(yè)正處處于起步步期的年年輕一族族情有獨(dú)獨(dú)鐘。但但一些年年輕一族族并不打打算長期期居住在在小戶型型中，僅僅將其當(dāng)當(dāng)作暫時(shí)時(shí)的過渡渡居所。。隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況的改善善，他們們會在交交通同樣樣便利的的區(qū)域選選擇面積積較大，，舒適度度較高的的住所居居住。3、觀點(diǎn)與與市場結(jié)結(jié)論客戶群特特征匹配項(xiàng)目目：萬藝廣場場，達(dá)標(biāo)標(biāo)國際，，東華星星御所占比例例：50%投資者：：以投資房房產(chǎn)為主主收益者者：近兩兩年投資資股市回回報(bào)不穩(wěn)穩(wěn)，銀行行利率也也長期處處于較低低水平，，在其他他方面更更好的投投資渠道道并不多多。但是是大部分分城市的的房價(jià)卻卻一路高高歌，于于是人們們把目光光轉(zhuǎn)向了了收益較較穩(wěn)、效效益可觀觀的房地地產(chǎn)市場場，小戶戶型因總總房款少少，投資資方便而而受到許許多房產(chǎn)產(chǎn)投資客客戶的青青睞。除除了小戶戶型總房房款較低低，資金金投入較較小外，，小戶型型由于一一般地處處繁華地地段，旺旺盛的租租賃需求求也使小小戶型的的出租率率較高，，租金收收益較為為穩(wěn)定。。同時(shí)，，隨著近近年來房房地產(chǎn)市市場價(jià)格格的高漲漲，小戶戶型的市市場價(jià)格格快速攀攀升，較較大的升升值空間間更吸引引了眾多多投資客客戶對小小戶型的的投資熱熱情。3、觀點(diǎn)點(diǎn)與市市場結(jié)結(jié)論客戶群群特征征匹配項(xiàng)項(xiàng)目：：萬藝廣廣場，，達(dá)標(biāo)標(biāo)國際際，東東方文文德廣廣場，，東華華星御御。所占比比例：：10%辦公者者：小公司司老板板或高高層管管理者者：多多以公公司經(jīng)經(jīng)營以以智慧慧創(chuàng)意意型產(chǎn)產(chǎn)品為為主的的公司司，比比如廣廣告、、設(shè)計(jì)計(jì)、咨咨詢顧顧問、、代理理、律律師或或會計(jì)計(jì)師事事務(wù)所所等，，此類類公司司人員員不多多，需需要的的辦公公場所所面積積不大大，往往往其其的所所處的的公司司業(yè)務(wù)務(wù)正處處于上上升階階段，，但業(yè)業(yè)務(wù)范范圍與與客戶戶群體體比較較有限限，暫暫時(shí)沒沒有精精力能能力將將公司司規(guī)模模發(fā)展展的很很大，，因此此對繁繁華地地段與與交通通便捷捷有一一定的的要求求。他他們購購買此此類房房產(chǎn)往往往看看中的的是此此處的的繁華華、配配套與與便利利以及及將來來的升升值價(jià)價(jià)值。。如果果有需需要也也可以以多間間甚至至整層層的購購買后后改裝裝使用用。3、觀點(diǎn)與市市場結(jié)論客戶群特征征匹配項(xiàng)目：：萬藝廣場，，達(dá)標(biāo)國際際，東方文文德廣場所占比例：：10%1、項(xiàng)目地塊塊特征與優(yōu)優(yōu)劣勢2、項(xiàng)目市場場定位建議議3、項(xiàng)目客戶戶定位Part3.定位思考開發(fā)商占地面積大約2000平米項(xiàng)目地段區(qū)域業(yè)態(tài)零散精品批發(fā)、生活區(qū)配套交通公交站：文德南公交站、越秀汽車站公交站、越秀南站、東堤站；地鐵：6號線越秀南站（或稱團(tuán)一大站，步行距離200米）；汽車站：越秀南汽車站；道路交通：沿江中路、德政路、東濠涌高架、內(nèi)環(huán)路等主干道；其他配套基礎(chǔ)教育完善、醫(yī)療條件較好、商超基本滿足樓棟/樓層單體樓、18樓以上建2棟塔樓/28層（地下3層）樓層分布-1、1、2等三層商業(yè)，-2、-3等兩層停車場，3樓以上為商務(wù)公寓（或有其他業(yè)態(tài)建議）（1）本項(xiàng)目概概要優(yōu)勢（S）劣勢（W）1、地理位置優(yōu)越，連接北京路商圈與江灣商務(wù)板塊，區(qū)位優(yōu)勢凸顯；2、朝向正南正北，采光及通風(fēng)性能較好；3、交通方便，周邊配套齊全；1、戶型拓展空間有限，實(shí)用率不高；2、公寓規(guī)模體量大，套數(shù)多；3、內(nèi)部配套設(shè)施有限；4、周邊多為住宅，較陳舊；機(jī)會（O）SO戰(zhàn)略（發(fā)展優(yōu)勢、搶占機(jī)會）WO戰(zhàn)略（利用優(yōu)勢、克服劣勢）1、區(qū)域多條市政干道途徑，具備較高的城市規(guī)劃發(fā)展空間，2、老城區(qū)域內(nèi)剛性需求，老城區(qū)改造、改善居住條件，五大板塊內(nèi)高薪白領(lǐng)階層、單身貴族居住和投資需求；1、突出區(qū)域優(yōu)勢、有地鐵、多線路、客運(yùn)站、臨珠江；2、凸顯產(chǎn)品舒適性、投資性，打造產(chǎn)品強(qiáng)勢賣點(diǎn)和提升項(xiàng)目的附加值；1、最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目的良好昭示性，在產(chǎn)品方面成為區(qū)域的標(biāo)桿；2、充分利用區(qū)域未來的發(fā)展趨勢和良好的發(fā)展前景，吸引中高端客戶；威脅（T）ST（利用優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢、轉(zhuǎn)化威脅）1、老城區(qū)整體形象不上檔次，現(xiàn)代綜合配套設(shè)施不夠完善；2、受宏觀環(huán)境影響，市場前景需要謹(jǐn)慎對待；3、周邊同類型項(xiàng)目入市競爭；系統(tǒng)的走高端化的競爭路線，特出產(chǎn)品的尊貴性，挖掘內(nèi)外部舒適便捷的居住環(huán)境營造，確立片區(qū)稀缺性資源的獨(dú)占地位；產(chǎn)品硬件、軟件升級、有效提升項(xiàng)目的附加值，規(guī)避項(xiàng)目劣勢內(nèi)部外部（2）SWOT分析項(xiàng)目屬性總總結(jié)：項(xiàng)目位屬越越秀南片區(qū)區(qū)，長方形形、小地塊塊,緊鄰沿江中中路，昭示示性強(qiáng)，屬屬于綜合商商業(yè)圈、地地鐵和客運(yùn)運(yùn)站物業(yè)，，周邊商業(yè)業(yè)教育配套套齊全，交交通便利，，容積率高高，規(guī)模大大，物業(yè)可可涵蓋公寓寓、商業(yè)和和辦公，公公寓為單房房至兩房小小戶型，公公建設(shè)計(jì)有有一定優(yōu)勢勢。項(xiàng)目地塊特征及資源長方形、小地塊、臨市政干道，昭示性強(qiáng)。項(xiàng)目臨近越秀南客運(yùn)站，傳統(tǒng)老城區(qū)，有比較好的人流。本項(xiàng)目周邊社區(qū)商業(yè)、教育等配套齊全，缺乏公共休閑等資源配套和現(xiàn)代娛樂產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目交通環(huán)境項(xiàng)目周邊通達(dá)性好，公共交通發(fā)達(dá)，未來市政規(guī)劃前景好，地鐵+客運(yùn)站項(xiàng)目屬性總結(jié)總結(jié)產(chǎn)品屬性和公建部分可售單位（商業(yè)辦公除外）全為單房至兩房公寓產(chǎn)品，戶型空間需要緊湊，實(shí)用率要高，要留有充足拓展空間通過合理設(shè)計(jì)處理好項(xiàng)目各物業(yè)間的關(guān)聯(lián)，同時(shí)公寓通過采光天井、庭院、花池、步行橋、多核心筒等設(shè)計(jì)保障了居住的舒適性。項(xiàng)目物業(yè)類型項(xiàng)目共有公寓、商業(yè)、辦公三種物業(yè)類型，屬于商住綜合物業(yè)。公寓體量較大，其次為商業(yè)和辦公。項(xiàng)目規(guī)模體量項(xiàng)目占地面積小，容積率高，實(shí)用率不高，規(guī)模體量較大，配套設(shè)施有限。（3）地塊的屬屬性1、項(xiàng)目地塊塊特征與優(yōu)優(yōu)劣勢2、項(xiàng)目市場場定位建議議3、項(xiàng)目客戶戶定位Part3.定位思考2、項(xiàng)目市場場定位建議議（1）塔樓定位位建議篇（1）塔樓定位位建議篇推論導(dǎo)讀：：目標(biāo)價(jià)格：：公寓均價(jià)價(jià)45000元/平米以投資收益益推算為例例（3%年收益）：：公寓租金：：112.5元/平米/月客戶人群以以自用為主主，怎樣的的公寓產(chǎn)品品可以達(dá)到到這樣的居居住檔次？？如做投資，，怎樣的公公寓產(chǎn)品可可以支撐這這樣的租金金水平呢？？怎樣的塔樓樓產(chǎn)品才能適應(yīng)市市場？核心競爭力力支撐高價(jià)價(jià)格核心競爭力力深入的市場分析精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位出色的形象包裝高效營銷高價(jià)價(jià)格格=高品品質(zhì)質(zhì)+高投投資資回回報(bào)報(bào)+高端端形形象象+高效效營營銷銷塔樓樓定定位位建建議議1：舒舒適適型型公公寓寓戶型型：：面積區(qū)間：65—70平米;整體占比：70%（大兩房，小小三房）優(yōu)勢：1、兩房一廳，，適合一家三三口居?。?、居住舒適、、商圈生活便便捷；3、中心地域便便于招待親朋朋，便捷體面面；劣勢：1、商業(yè)用地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限；2、商業(yè)業(yè)水電電及物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)用；；3、無學(xué)學(xué)位；；4、六高高：總總價(jià)高高、月月供高高、首首付高高、稅稅費(fèi)高高、公公攤面面積高高、日日常生生活居居住成成本高高；5、投資資用于于租賃賃回報(bào)報(bào)率低低，當(dāng)當(dāng)前單單位面面積租租賃價(jià)價(jià)格低低；機(jī)會：1、客群集中中在追求老老廣州、市市中心、高高品質(zhì)生活活的中高層層次人群；；2、越秀南，，老廣州生生活濃厚，，便利享受受商圈生活活，品質(zhì)生生活；威脅：1、無學(xué)位，，家中孩子子需要學(xué)位位的家庭購購置較少；；2、六高限制制，擁有購購買能力的的人群有限限，年收入入適宜30萬元以上的的。與本項(xiàng)目匹匹配度：★★★★√、塔樓定位建建議2：全能型公公寓(首選）戶型：面積區(qū)間：：35—40平米整整體占比：：30%（公寓））面積區(qū)間間：50—65平米整整體體占比：：50%（小兩房房）面積區(qū)間間：65—75平米整整體體占比：：20%（大兩房房或小三三房）優(yōu)勢：1、總價(jià)低低，客戶戶面更廣廣，有效效避免銷銷售滯緩緩，更利利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速銷銷售；2、戶型、面積積可選擇性強(qiáng)強(qiáng)，總價(jià)跨度度大，滿足多多層次需求結(jié)結(jié)構(gòu)；3、宜商，可做做辦公用途，，可多間打通通，面積選擇擇自由；4、宜居，商圈圈生活便捷，，配套完善，，面積適中，，品質(zhì)較好；；5、便于投資，，利于銷售，，小戶型易租租易轉(zhuǎn)手，租租賃單位租金金高；6、適合拓展成成酒店與寫字字樓；劣勢：商住一體，居居住氛圍不濃濃厚；機(jī)會：1、追求老廣州州、市中心、、高品質(zhì)生活活的中高層次次人群；2、自住、辦公公與投資需求求廣闊；年收收入20萬元即可擁有有。3、適合年輕人人第一次置業(yè)業(yè)，商住一體體，公司辦公公需求；與本項(xiàng)目匹配配度：★★★★★★首選√塔樓定位建議議3：精致型公寓寓戶型：面積區(qū)間：30—40平米整整體占比：：80%（一房或大單單間）面積區(qū)間：65—75平米整整體占比：：20%（大兩房小三三房）優(yōu)勢：1、便于投資；；2、宜商宜居，，可打通；3、總價(jià)相對低低，便于吸引引年輕化客戶戶群；4、適合拓展成成酒店與寫字字樓；劣勢：1、銷售次數(shù)增增多；2、居住稍缺失失舒適度；3、偏商業(yè)、辦辦公定位；機(jī)會：1、自住、辦公公與投資需求求廣闊；年收收入20萬元即可擁有有。2、適合年輕人人第一次置業(yè)業(yè)，商住一體體；3、公司辦公需需求；與本項(xiàng)目匹配配度：★★★★√、塔樓定位建議議4：純酒店式公公寓純酒店式公寓寓：戶型：面積區(qū)間：30—40平米整整體占占比：30%（一房或大單單間）面積區(qū)間：：65—75平米整整體占比：：70%（大兩房或或小三房））提供酒店式式管理服務(wù)務(wù)的公寓，，集住宅、、酒店、會會所多功能能于一體，，具有“自自用”和““投資”兩兩大功效。。產(chǎn)權(quán)式酒店店公寓戶型：面積區(qū)間：：30—40平米整整體占比比：30%（一房或大大單間）區(qū)域面積：：65—75平米整整體占比比：70%（大兩房或或小三房））軟硬件配套套按照酒店店標(biāo)準(zhǔn)配置置，納入酒酒店行業(yè)管管理范疇，，它所銷售售的是設(shè)于于酒店內(nèi)部部的公寓形形式的酒店店套房。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店的本質(zhì)在在于購買者者目的并非非自住，而而是將客房房委托酒店店管理公司司統(tǒng)一經(jīng)營營和出租，，以獲取客客房利潤分分紅和獲得得酒店管理理公司贈(zèng)送送一定期限限的免費(fèi)入入住權(quán)。塔樓定位建建議5：產(chǎn)權(quán)式酒酒店公寓2、項(xiàng)目市場場定位建議議（2）裙樓定位位建議篇（2）裙樓定位位建議篇怎樣的商業(yè)業(yè)定位才有最大價(jià)價(jià)值？推論導(dǎo)讀：：目標(biāo)價(jià)格：：1樓街鋪均價(jià)價(jià)（150000元/平米）-1樓、2樓店鋪均價(jià)價(jià)（100000元/平米）投資收益驗(yàn)驗(yàn)算（3%年收益為例例）：1樓街鋪?zhàn)饨鸾穑?75元/平米/月-1樓、2樓店鋪?zhàn)饨鸾穑?50元/平米/月不論自用還還是投資，，怎樣的商商業(yè)定位可可以支撐這這樣的租金金水平呢？？？？核心競爭力力支撐高價(jià)價(jià)格精準(zhǔn)的市場場定位產(chǎn)業(yè)或商圈圈優(yōu)勢支撐小面積產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪單價(jià)高，總總價(jià)低高投資回報(bào)報(bào)率專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)運(yùn)營管理高商鋪價(jià)格格裙樓定位建建議1：老城區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)中中心以現(xiàn)代化服服務(wù)業(yè)為主主的生活、、商務(wù)配套套服務(wù)中心心——以現(xiàn)代服務(wù)務(wù)為主，老老城區(qū)的新新天地本案周邊的的肥嬸廚房房菜、永隆隆燒鵝瀨、、檸檬葉越越南菜館都都屬于傳統(tǒng)統(tǒng)飲食，充充分利用緊緊鄰江灣商商務(wù)板塊、、德政路生生活老區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)空白的優(yōu)優(yōu)勢，引入入現(xiàn)代化餐餐飲（麥當(dāng)當(dāng)勞、肯德德基、比薩薩客、真功功夫、蒙自自源、廣州州酒家泰國國菜、韓國國料理、日日本壽司等等），餐飲飲基礎(chǔ)上引引入休閑娛娛樂，配套套便利店、、小型超市市等綜合服服務(wù)業(yè)態(tài)，，打造生活活區(qū)、江灣灣商務(wù)板塊塊的綜合服服務(wù)區(qū)龍頭頭。與本項(xiàng)目匹匹配度：★★★★★★★——以經(jīng)營小商商品、精品品零售批發(fā)發(fā)的專業(yè)市市場小商品、精精品零批市市場的升華版裙樓定位建建議2：小商品、、精品超級級市場周邊已基本本成形的小小精品、飾飾品專業(yè)市市場，把商商業(yè)氛圍延延伸至沿江江路一帶。。以經(jīng)營中中高端、國國內(nèi)外精品品飾品為主主，結(jié)合電電子商務(wù)、、信息平臺臺、綜合物物流等現(xiàn)代代配套服務(wù)務(wù)，打造項(xiàng)項(xiàng)目中高端端小精品飾飾品專業(yè)市市場的名片片，搶占地地域內(nèi)小精精品飾品專專業(yè)市場的的龍頭地位位。與本項(xiàng)目匹匹配度：★★★★★中外中高檔檔煙酒品牌牌匯——以批發(fā)零售售中高端煙煙酒產(chǎn)品的的商貿(mào)城裙樓定位建建議3：中外中高高檔煙酒品品牌匯據(jù)調(diào)查，目目前，廣州州市內(nèi)尚無無成形的中中高檔煙酒酒類批發(fā)專專業(yè)市場，，而在江灣灣大酒店附附近已初步步形成了此此類商業(yè)氛氛圍。本項(xiàng)項(xiàng)目體量也也符合煙酒酒批發(fā)專業(yè)業(yè)市場的要要求，因此此本項(xiàng)目可可考慮建設(shè)設(shè)煙酒批發(fā)發(fā)專業(yè)市場場。與本項(xiàng)目匹匹配度：★★★★中韓商貿(mào)中中心——以經(jīng)營韓國國進(jìn)口的服服裝服飾、、化妝品、、美容美體體、品牌通通訊器材旗旗艦店、家家居精品為為主的中韓商貿(mào)城城裙樓定位建建議4：中韓商貿(mào)中中心韓潮是當(dāng)今今較為流行行的，韓國國商品，韓韓國的美容容美體世界界聞名，廣廣州作為國國際級的大大都市，現(xiàn)現(xiàn)今為止卻卻沒有一個(gè)個(gè)以韓國商商品為主題題的商貿(mào)城城，市場機(jī)機(jī)會和發(fā)展展?jié)摿^大大。與本項(xiàng)目匹匹配度：★★★★★★★1、項(xiàng)目地塊塊特征與優(yōu)優(yōu)劣勢2、項(xiàng)目市場場定位建議議3、項(xiàng)目客戶戶定位Part3.定位思考①塔樓客戶群群體分析廣州市場主主流供應(yīng)的的公寓產(chǎn)品品投資客戶戶群———投資資客客為為主主，，少少量量自自用用客客戶戶———投資資客客：：整整層層購購買買5%，6套以以上上10%，少少量量購購買買50%———自用用客客：：35%（全全能能型型，，可可自自住住可可辦辦公公，，可可升升值值、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手快快，，配配套套齊齊全全））———客戶戶敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)：：稀稀缺缺地地段段、、高高品品質(zhì)質(zhì)、、高高檔檔次次、、齊齊全全配配套套、、優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物物管管、、小小面面積積、、高高回回報(bào)報(bào)公寓寓目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的變變化化：：如果果我我們們按按照照大大面面積積、、高高總總價(jià)價(jià)單單位位的的非非主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品打打造造。。就需需要要思思考考：：能能承承受受的的客客戶戶有有多多少少？？思路路變變化化———根據(jù)據(jù)客客戶戶鎖鎖定定產(chǎn)產(chǎn)品品大面面積積、、高高總總價(jià)價(jià)單單位位有較較強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力的投投資資及及自自用用客客投資資客客———整層層及及多多套套購購買買減減少少———少量量購購買買比比重重加加大大———集中中購購買買中中高高樓樓層層單單位位———長線線投投資資及及規(guī)規(guī)范范理理財(cái)財(cái)自用用客客———對項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身功功能能配配套套及及周周邊邊環(huán)環(huán)境境要要求求高高，，注注重重優(yōu)優(yōu)越越性性——地段是是第一一選擇擇要素素，其其次是是交通通便捷捷①塔樓客客戶群群體分分析公寓目目標(biāo)客客戶的的變化化：年收入入60萬以上上年收入入40-50萬年收入入20-30萬年收入入10-20萬客戶群群較窄窄小面積、、低總價(jià)價(jià)單位具一定資金的的投資客及自自用客投資客——以單買一套為為主——集中購買中低低樓層單位——轉(zhuǎn)手快，出租租容易、帶裝裝修的單位，，以租抵貸自用客——相對價(jià)格承受受能力較低——生活工作的便便利性是第一一考慮因素——帶有投資性質(zhì)質(zhì)，短期居所所或辦公——簡單裝修即可可，舒適度要要求不高①塔樓客戶群體體分析公寓目標(biāo)客戶戶的變化：年收入60萬以上年收入40-50萬年收入20-30萬年收入10-20萬客戶群較廣客戶類別購買特性占比預(yù)估客戶認(rèn)同點(diǎn)客戶排斥點(diǎn)提升方向投資客整層購買5%地段

區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/p>

項(xiàng)目形象檔次

標(biāo)識性

公共部分