成都大型商業(yè)地產(chǎn)(食品城)項目營銷策劃方案201P

西南城項目營銷策劃方案書競標人：成都全心地產(chǎn)投資顧問有限公司謹呈：西南城控股有限公司2010年11月一.前言二.項目基本概況三.成都區(qū)域商業(yè)市場概況四.專業(yè)市場掃描五.客戶分析六.建議產(chǎn)品比例七.銷售策略八.推廣策略九.節(jié)點劃分及工作安排十.推廣方式參考十一.招商建議目錄contents一.前言

錢景1“衣”“食”“住”“行”：人類有史以來四大核心產(chǎn)業(yè)，永不落幕，每個行業(yè)的領先者均為巨無霸公司中國：歷來講究民以食為天，糖酒食品行業(yè)因其不可或缺性，規(guī)模性，安全性將會越來越受到重視四川：中國糖酒食品文化的中心，產(chǎn)業(yè)聚集度高，企業(yè)規(guī)模能力大，市場消費力高機會：產(chǎn)業(yè)集中度不高，產(chǎn)業(yè)鏈沒有有效整合中國需要有一個糖酒行業(yè)的產(chǎn)業(yè)中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展西部大開發(fā)是國家中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，“5.12”后四川更是獲得政策扶持糖酒食品行業(yè)是四川的龍頭行業(yè)，大中型企業(yè)多、上下游配套完善、相關產(chǎn)業(yè)總規(guī)模不容小覷、省市各級政府高度支持成都“中調(diào)”規(guī)劃，未來中心城區(qū)的大型商業(yè)、商品、行業(yè)市場逐步向繞城外轉移商業(yè)的春天

錢景2第二繞城高速已開工建設，將穿越廣漢，青白江成綿樂客運專線的開通將進一步豐富“半小時”經(jīng)濟圈的內(nèi)涵優(yōu)越的地理位置

錢景3項目位于“成德綿經(jīng)濟帶”中的廣漢市向陽鎮(zhèn)。距離三星堆景區(qū)幾千米直線距離。川北經(jīng)濟帶川北交通大動脈為出入川之要道。本項目將對出入此通道之物流、資金流、信息流形成有效截取。重要的戰(zhàn)略位置

錢景4但是我們面臨~~~人力、物力準備廣告渠道及時間安排蓄水周期中國人持幣過年的傳統(tǒng)眾多投資性項目已經(jīng)在準備搶行情開盤時間絕對要搶在春節(jié)前時間風險10地方政府上演的“JQK”政策風險1111.18排號，1.8開盤，認籌籌2000戶我們至少需需要6000戶到訪，平均均每天到訪訪118組平均每天認認籌40組在成都絕無僅有，，這是一次次大戰(zhàn)爭如何取得這這場戰(zhàn)爭的的勝利？艱巨的任務務目標決定導導向，決定定我們的思思路和工作作方式認籌2000戶，以33%的轉單率來來看，我們們至少需要要6000組到訪。平均每天到到訪118組。平均每每天認籌40組以3個案場計，，評價每個個案場每天天到訪40組?？尚袉幔恳磺幸凿N售售為目標解決阻礙暢暢銷的問題題政府支持，，政策支持持，手續(xù)完完備完善規(guī)劃、、根據(jù)市場場需求配置置產(chǎn)品清晰、準確確、可執(zhí)行行的銷售策策略確保推廣渠道道暢通，廣告告公司緊密配配合，保證到到訪量全心的解答：：我們行?。。?！二.項目基本概況況15本案區(qū)域基本概況況1617位置佳：成德綿經(jīng)濟帶帶核心區(qū)位，，北臨德陽市市區(qū)17公里，南距成成都市區(qū)23公里；交通便利：距離雙流國際際機場50公里，第二繞繞城高速、108國道/大件路、成綿綿高速、成綿綿樂城際快鐵鐵及向新路縱縱橫連接所有有周邊區(qū)域18項目概況中國糖酒食品品城位于四川川省廣漢市，，規(guī)劃總用地地約5300畝，是以博覽覽會展、糖酒酒食品交易與與消費、糖酒酒食品研發(fā)、、糖酒食品體體驗為主，兼兼顧購物、休休閑、餐飲、、娛樂和旅游游的綜合性、、一站式糖酒酒食品主題城城。1920一期基本概況況一期范圍約345畝，是整個食食品城項目首首批建設的版版塊，位于1500畝總用地的南南側，毗鄰成成綿高速出口口區(qū)域。四面面臨主要規(guī)劃劃道路，內(nèi)有有燃氣管線通通過，總建筑筑面積約349815平方米。用地地臨近已建成成的招商中心心，與現(xiàn)有道道路關系緊密密，適合進行行先期開發(fā)。。A區(qū)是一期內(nèi)首首批動工項目目，包含8棟聯(lián)體商鋪，，層數(shù)為三層層，建筑面積積為23524平方米。21用地面積:266400平方米建筑基地面積積：97215平方米建筑密度：36.5%建筑總面積：：404411平方米其中：風情街：39305平方米標準商鋪：108300平方米中端商業(yè)用房房：80790平方米配套用房：176016平方米容積率：1.51停車數(shù)：：3023主要技術經(jīng)濟濟指標三.成都區(qū)域商業(yè)業(yè)市場概況23區(qū)域商業(yè)市場場概況統(tǒng)計范圍說明明：數(shù)據(jù)覆蓋范圍圍為：成都主主城區(qū)：城東東、城南、城城西、城北、、城中；近郊區(qū)：雙流流、龍泉、新新都、郫縣、、溫江一、市場綜述述樓市傳統(tǒng)意上上的“金九銀銀十”到來，，在以往金九九銀十舞臺上上鮮見商業(yè)地地產(chǎn)項目身影影，而今年房房地產(chǎn)市場格格局前端，在在過去的8月，據(jù)統(tǒng)計，，成都含商業(yè)業(yè)部分的項目目達到30多個，整個市市場呈爆炸式式的增長，寫寫字樓與商鋪鋪成交活躍。。成都，是一座座輻射力極強強的平原城市市，是一座消消費力強勁的的休閑城市，，是一座創(chuàng)造造力無限活躍躍的城市。成成都，吸引匯匯集了來自海海內(nèi)外的幾十十個著名商業(yè)業(yè)品牌，這些些商業(yè)體模式式革新、觀念念升級，現(xiàn)已已逐漸融入這這座城市。2425二、供求關系系9月份成都市整整體商業(yè)市場場供應量為13.87萬㎡，成交量量為6.57萬㎡，供求比為1：0.47，供過亍求求。26三、供應量分分析整體市場供應應量分析本月商業(yè)市場場的新增供應應量13.87萬㎡。供應量量同比上漲63.37%。環(huán)比上漲10.87%。本月成都商業(yè)業(yè)項目供應呈呈爆炸式增長長，總兯有24個項目。關中中住宅底商項項目15個，總供應達達到8.65萬㎡；占總供供應的62.36%；辦公底商7個，總供應達達到3.63萬㎡，占總供供應的26.17%.商業(yè)專業(yè)市場場兩個，總供供應達到1.59萬㎡；占總供供應的11.46%.27城郊對比分析析本月商業(yè)市場場的新增供應應量13.87萬㎡。關中主主城區(qū)供應面面積為8.06萬㎡，環(huán)比減減少4.45萬㎡；郊區(qū)供供應面積為5.81萬㎡，違續(xù)兩兩個月零供應應之后本月終終有突破，前前兩月蓄勢待待發(fā)，也為了了在“金九銀銀十”的大大市場環(huán)境下下爭奪一塊蛋蛋糕。28四、成交量分分析整體市場成交交分析2010年9月成都市商業(yè)業(yè)總成交面積積6.57萬㎡，成交量量較上月減少少了1.02萬㎡，減少13.44%。同比減少31.28%。由于傳統(tǒng)“金金九銀十”主主要是針對住住宅市場，順順勢加大推盤盤力度。加大優(yōu)惠，吸引引顧客。部分分商業(yè)市場關關注者被吸引引，因此部分分投資者進入入住宅市場，，但是面對政政策的嚴厲性性和不明確性性，很多依舊舊處于觀望的的邊緣，對住住宅不敢輕易易下手，而對對商鋪存在投投資與專業(yè)上上的空白記憶憶的投資客也也心存芥蒂。。因此對于商商業(yè)市場來說說，成交量下下降也是必然然。29城郊對比分析析2010年9月成都市商業(yè)業(yè)總成交面積積6.57萬㎡。關中主主城區(qū)總成交交量為2.3萬㎡，較上月月減少19.58%。郊縣成交面面積4.27萬㎡，較上月月減少9.92%。3031五、成交價格格分析全市成交價分分析9月份成都市唱唱業(yè)用房成交交均價為11329元/㎡，環(huán)比減少少了7.82%。上月銷售的的不理想，加加上上月供供求更是達到到1:0.47的失衡，因此此商業(yè)市場供供過于求較為為嚴重，供大大于求必然導導致價格下降降。32城郊成交價對對比9月份成都市商商業(yè)用房成交交均價為11329元/㎡，環(huán)比減少少了7.82%。其中主城區(qū)成成交均價為20268元/㎡，環(huán)比減少少7.90%；而郊縣成交交均價為6511元/㎡，環(huán)比增增加1.24%。主城區(qū)去年總總供應已縐達達到83.77萬㎡，累計銷銷售量僅僅41.18萬㎡，因此企企業(yè)面臨較大大的銷售壓力力，降價也在在所難克；郊郊區(qū)去年總供供應為42.54萬㎡，累計銷銷售量已縐達達到50.77萬㎡。四.專業(yè)市場掃描描34我們以項目半半徑內(nèi)，最強強經(jīng)濟區(qū)域（（成都）銷費費輻射半徑最最遠10公里左右，進進行近遠郊市市場劃分市場劃分原則則新都區(qū)三環(huán)外10公里左右三環(huán)外20公里以外35區(qū)域近郊商業(yè)業(yè)項目分布元貞國際機械械城九江食品批發(fā)發(fā)城西博食品城新華豐食品城城XX全球家居居CBD九峰國際汽配配城三聯(lián)家禽市場場地一大道銀石廣場家和家園家居居博覽園潤茂國際酒店店用品城摩爾國際汽配配城愛登寶國際燈燈具城北新國際物聯(lián)聯(lián)港國際際商商貿(mào)貿(mào)城城在售售項項目目預售售項項目目只租租項項目目36區(qū)域域遠遠郊郊項項目目分分布布青龍龍國國際際商商貿(mào)貿(mào)物物流流城城眉山山現(xiàn)現(xiàn)代代鞋鞋業(yè)業(yè)園園本案案廣漢漢37小結結：：但處處于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域遠遠郊郊地地帶帶本案案地地處處成德德綿綿經(jīng)經(jīng)濟濟帶帶核核心心，，占占據(jù)據(jù)咽咽喉喉要要道道，，交交通通物物流流便便利利。。我們們認認定定了了項項目目的的區(qū)區(qū)域域屬屬性性后后，，再再來來分分析析項項目目的的物物理理屬屬性性和和競競評評項項目目39海霸霸王王食食品品城城舊西西南南食食品品城城九江江食食品品批批發(fā)發(fā)城城舊華華豐豐食食品品城城西博博食食品品城城新華華豐豐食食品品城城青龍龍食食品品批批發(fā)發(fā)市市場場大西西南南茶茶城城本案案糖酒酒專專業(yè)業(yè)市市場場分分布布糖酒酒專專業(yè)業(yè)市市場場調(diào)調(diào)查查總總結結很多多的的商商家家主主要要是是在在城城區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)小小量量的的批批發(fā)發(fā)和和零零售售，，沒沒有有外外地地批批發(fā)發(fā)，，很很難難生生存存。。商家都不不愿意離離成都市市區(qū)較遠遠的地方方，因為為他們主主要的客客戶群體體在成都都市區(qū)內(nèi)內(nèi)。40糖酒專業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)查總結結41成都專業(yè)業(yè)市場規(guī)規(guī)劃整體體遷出三三環(huán)外，，眾多商商家均了了解這一一點，但但均希望望離成都都越近越越好10公里為專專業(yè)市場場基本輻輻射半徑徑，綜合合考慮成成本、客客戶等關關系。超超過10公里接受受度降低低經(jīng)過10多年的快快速發(fā)展展，成都都專業(yè)市市場成熟熟商戶均均在三環(huán)環(huán)內(nèi)區(qū)域域安家、、置業(yè)。。并正逢逢子女入入學、父父母養(yǎng)老老等階段段，工作作與家庭庭生活圈圈要求一一定契合合度專業(yè)市場場商家對對青白江江的區(qū)域域有抗性性。認為為距離較較遠，工工作、生生活、客客戶等方方面均不不方便。。結論42根據(jù)成都都市“中中調(diào)”的的規(guī)劃，，目前大大成都地地區(qū)糖酒酒行業(yè)基基本已經(jīng)經(jīng)完成市市場搬遷遷的前期期準備工工作?，F(xiàn)有商戶戶多選擇擇進駐臨臨近原有有市場的的區(qū)域，，區(qū)域依依賴性較較強。43區(qū)域其它它專業(yè)性性商業(yè)項項目分布布43元貞國際際機械城城九江食品品批發(fā)城城西博食品品城新華豐食食品城XX全球球家居CBD九峰國際際汽配城城三聯(lián)家禽禽市場地一大道道銀石廣場場家和家園園家居博博覽園潤茂國際際酒店用用品城摩爾國際際汽配城城愛登寶國國際燈具具城北新國際際物聯(lián)港港國際商貿(mào)貿(mào)城在售項目目預售項目目只租項目目青龍國際際商貿(mào)物物流城眉山現(xiàn)代代鞋業(yè)園園專業(yè)市場場分類成熟類市市場：萬萬貫五金金機電城城；華華豐食品品批發(fā)市市場；摩摩爾國際際汽配城城只租不售售累市場場：北北新國際際物聯(lián)港港；成都都國際商商貿(mào)城旺銷類市市場：青青龍國際際商貿(mào)物物流城；；三聯(lián)家家禽市場場；特點類型型市場：：元貞國國際機械械城；；潤茂酒酒店用品品城；九九峰國際際汽車博博覽新城城；XX國際全全球家居居CBD44重點專業(yè)業(yè)市場元貞國際際機械城城XX全球球家居CBD青龍國際際商貿(mào)物物流城三聯(lián)家禽禽市場4546元貞國際際機械城城元貞國際際機械城城臨近新新都物流流中心傳傳化物流流基地。。項目占地地約420畝，建筑筑面積達達50萬平方米米。元貞貞國際機機械城建建成后將將是中國國西部面面積最大大、功能能最齊全全的專業(yè)業(yè)工程、、建筑、、礦山等等機械機機電設備備與配件件市場之之一。47全產(chǎn)權獨獨立商鋪鋪，三層層樓，主主力面積積120㎡（后期期有商務務酒店、、公寓、、配套服服務）一樓：：展覽覽/展示/交易二樓：：商務務洽談談/商務辦辦公三樓：：商住住/休閑/倉儲主要產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)48蓄水時時間：：2010年5月1日開盤時時間：：2010年8月12日推售面面積：：120㎡為主主，最最大190㎡推售數(shù)數(shù)量：：約180間推售價價格：：均價7300元/㎡按揭情情況：大連連銀行行辦理理按揭揭一期銷銷售情情況：：一期商商鋪基基本銷銷售完完畢（（對外外宣傳傳）主要客客群：：經(jīng)營戶戶4成、投投資者者6成銷售情情況49備案數(shù)數(shù)據(jù)一期推推售套套數(shù)：：186銷售套套數(shù)：：114去化率率：61.29%50成都“中調(diào)調(diào)”規(guī)規(guī)劃。既有有成熟熟工程程機械械專業(yè)業(yè)市場場搬遷遷川陜路路原工工程機機械市市場與與元貞貞距離較較近，經(jīng)營營戶固固有生生活、、工作作圈變變動較較小臨近傳傳化物物流基基地，周邊邊物流流配套套發(fā)達達，節(jié)節(jié)省物物流成成本60%。繞城高高速與與貨運運大道道建設設互通立立交方方案（貨車車不必必經(jīng)過過三河河場收收費站站）；；大件件路改改造，，雙向向12車道，改善成成都北北出川川瓶頸頸。行業(yè)品品牌企企業(yè)入入駐，租金金高，，約100元/月/㎡。銷售訴訴求51省級領領導出出席奠奠基、、財富富論壇壇、主主要報報廣、、行業(yè)業(yè)媒體體，網(wǎng)網(wǎng)站、、短信信推廣手手段52推廣節(jié)節(jié)奏項目名名稱日期星期媒體版式內(nèi)容元貞國國際機機械城城2010.4.23周五商報1/2橫版投資新新機會會走向向繞城城2010.5.25周二華西1/2橫版中國西西部物物聯(lián)集集散中中心2010.8.19周四華西整版機遇西西部械械聯(lián)中中國2010.8.20周五商報1/2橫版機遇西西部械械聯(lián)中中國2010.8.26周四華西整版50萬平方方超大大規(guī)模模1億元培培育基基金10大旺市市舉措措2010.9.17周五華西整版搶占機機械市市場原原始股股吹吹響財財富盛盛宴集集結號號2010.10.15周五華西1/2橫版百鋪半天售售罄問鼎鼎財富巔峰峰2010.10.21周四華西1/2橫版買到就賺到到就怕買買不到！XX?全球家居CBDXX?全球家居CBD是由中國大型民營企業(yè)XX集團120億巨資開發(fā)建設的超大規(guī)模、世界級品牌家具集散中心，是集“產(chǎn)、學、研、展、銷”于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈平臺，旨在整合提升成都家具產(chǎn)業(yè)，服務全球家具廠商與消費者的產(chǎn)業(yè)高端。

1、項目定位位：比肩肩意大利米米蘭、美國國高點、德德國科隆，，成就世界界家具第四四極。2、經(jīng)營范圍圍：家具具、家居飾飾品、燈飾飾照明、藝藝術家居產(chǎn)產(chǎn)品、家居居用品、原原輔材料等等幾十大品品類，囊括括家居全領領域產(chǎn)品。。3、經(jīng)營模式式：80%物業(yè)自持經(jīng)經(jīng)營，將自自身發(fā)展與與廠商利益益緊密捆綁綁，共同做做旺市場。。4、服務對象象：為2萬家家具廠廠商提供經(jīng)經(jīng)營場地，，為5000個全球著名名品牌提供供展示交易易平臺，為為全球大型型家具連鎖鎖企業(yè)提供供采購及配配送服務。。5、項目影響響：覆蓋蓋西部，輻輻射全國，，影響全球球。投入運運營后，年年交易量將將突破3000億，提供20萬個就業(yè)崗崗位。項目概況XX?全球家居CBD，在為全球球廠商和消消費者提供供專業(yè)銷售售、采購服服務的基礎礎上，進一一步完善業(yè)業(yè)態(tài)，結合合經(jīng)營及消消費需求，，創(chuàng)造性的的引入會展展中心、商商務寫字樓樓、酒店、、創(chuàng)意中心心、公寓、、銀行等配配套設施，，為來自全全球的廠商商及消費者者提供一站站式、全方方位的服務務。產(chǎn)品形態(tài)會展中心創(chuàng)意中心配套酒店商務寫字樓樓項目總體定定位XX全球家家居CBD產(chǎn)業(yè)屬性定定位地產(chǎn)屬性定定位1、世界家具具業(yè)的中心心向中國轉轉移隨隨著著全球經(jīng)濟濟一體化的的發(fā)展，中中國以世界界第一家具具出口國的的影響，憑憑借豐富的的木材資源源、成熟的的機械化生生產(chǎn)體系等等諸多優(yōu)勢勢，超越意意大利、加加拿大等傳傳統(tǒng)家具具強國，在在世界家具具格局變化化的過程中中，以每年年超千億的的出口量，，無可爭議議的成為世世界家具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新的中中心。預計計到2015年，全球的的家具產(chǎn)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值將將遠超5萬億，市市場容量巨巨大。產(chǎn)業(yè)背景2、中國家具具業(yè)的重心心向成都轉轉移2007年，國家商商務部公布布的【加工貿(mào)易限限制類商品品目錄】中，以家具具為代表的的1853個勞動密集集型加工貿(mào)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)被被列入外遷遷發(fā)展名單單。以成都都為中心的的西部十十省，擁有有20000家家具生產(chǎn)產(chǎn)廠家及原原輔料供應應商，年均均家具產(chǎn)量量超過9000萬件，產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎雄厚厚，成為廣廣東、浙江江等地的家家具廠家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉移的的重要方向向。成成都，依托托西部最重重要的交通通樞紐和核核心城市所所具備的強強大的輻射射功能，和和中國第二二大家具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地的的雄厚基礎礎，成為沿沿海廠家轉轉移的首選選地，成就就中國家具具產(chǎn)業(yè)發(fā)展展新的重心心。3、成成都都家家具具核核心心圈圈定定XX?全球球家家居居CBD成都都，，作作為為中中國國第第二二大大家家具具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地，，擁擁有有家家具具及及配配套套企企業(yè)業(yè)5000多家家，，從從業(yè)業(yè)人人員員近近100萬人人，，但但缺缺乏乏一一個個囊囊括括生生產(chǎn)產(chǎn)制制造造、、質質量量檢檢測測、、展展示示交交易易、、物物流流配配套套、、采采購購服服務務等等完完整整產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈的的高高端端集集成成平平臺臺。。在在第第十十屆屆西西博博會會上上，，XX?全球球家家居居CBD落戶戶政政府府唯唯一一規(guī)規(guī)劃劃的的成成都都家家具具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園。。XX?全球球家家居居CBD以““產(chǎn)產(chǎn)、、學學、、研研、、展展、、銷銷””于于一一體體的的全全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈平平臺臺，，成成為為成成都都政政府府發(fā)發(fā)展展家家具具產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)高高端端和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集群群的的核核心心項項目目，，深深受受政政府府重重點點扶扶持持，，被被授授予予““成成都都市市重重大大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化項項目目””、、““成成都都市市中中調(diào)調(diào)規(guī)規(guī)劃劃家家具具行行業(yè)業(yè)承承接接項項目目””的的殊殊榮榮。。地產(chǎn)產(chǎn)屬屬性性理理解解XX國國際際—全球球家家居居CBD產(chǎn)業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)1期推推售售鋪鋪源源1期推推售售鋪鋪源源1期推推售售鋪鋪源源價格格體體系系均價價：：8000-9000單體體面面積積：：200-300㎡最小小面面積積：：70㎡回報報率率：：3年租租約約，，7%，8%，9%遞增增開盤盤當當日日當當天天成成交交客客戶戶：：約約10組（（估估算算））營銷銷推推廣廣策策略略形象象及及品品牌牌的的建建立立A利用用華華西西、、商商報報、、網(wǎng)網(wǎng)絡絡、、雜雜志志大大肆肆炒炒作作B突出出政政、、企企、、商商聯(lián)聯(lián)合合效效應應持續(xù)續(xù)制制造造熱熱點點,建立立信信心心反復復刺刺激激確確保保熱熱銷銷C引入入XX集集團團———產(chǎn)業(yè)業(yè)領領導導者者E自主主經(jīng)經(jīng)營營的的2:8模式式D產(chǎn)業(yè)業(yè)轉轉移移媒體體炒炒作作———政府府篇篇媒體體炒炒作作———企業(yè)業(yè)篇篇媒體體炒炒作作———商會會篇篇概念念炒炒作作———產(chǎn)業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)（（新新投投資資品品））產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式式·中國成就：樂樂從、蠡口、、義烏、永康康......，如果說目前前的中國進入入產(chǎn)業(yè)商業(yè)時時代，絕不過過分。由于其其優(yōu)異的財富富吸引力和創(chuàng)創(chuàng)造力，使得得越來越多的的行業(yè)選擇其其成為未來發(fā)發(fā)展方向?！井a(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)案例】意大利小鎮(zhèn)商商鋪租金上漲漲10倍從從最早以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)模式為發(fā)展展的意大利瓷瓷磚產(chǎn)業(yè)來看看，該國艾米米利亞－羅馬馬涅省的薩索索洛鎮(zhèn)自從引引入產(chǎn)業(yè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)模式后后，瓷磚產(chǎn)量量竟然占到全全球產(chǎn)量的的3成，出口量占占國際市場的的6成，為意大利利帶來了14億美元的貿(mào)易易順差，而其其商鋪租金、、售價竟在短短時間內(nèi)上漲漲10倍有余。中中國驕傲的的“樂從神話話”中中國家具具產(chǎn)業(yè)四大基基地之一廣東東樂從，自實實施產(chǎn)業(yè)商業(yè)業(yè)模式以來，，商鋪租金和和交易額成幾幾何倍數(shù)增長長。截至2009年，樂從年交交易額從2001年的27億元激增至3000億元；商鋪月月租金最高已已達1500元每平方米，，而廣州主力力商場的月租租金最高僅為為300元每平方米。。概念炒作——產(chǎn)業(yè)鏈平臺XX產(chǎn)業(yè)鏈集集成平臺：遠遠超傳統(tǒng)家具具產(chǎn)業(yè)市場的的4大定位

功能能定位匯匯聚設設計研發(fā)、時時尚發(fā)布、行行業(yè)會展、電電子商務、金金融服務、政政府服務、文文化創(chuàng)意等16大特色功能，，完全超越僅僅具備展示、、零售功能的的傳統(tǒng)市場。。

市場場定位XX·全球家居CBD，以“買全球球、賣全球””的市場經(jīng)營營戰(zhàn)略，覆蓋蓋西部十省，，輻射中國，，影響全球，，完全超越僅僅能顧及成都都及周邊縣市市區(qū)域性市場場的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)。

商家家定位XX·全球家居CBD，完全吸納全全球知名連鎖鎖主力店和全全球著名家具具廠家為進駐駐商家，以各各主力店自主主研發(fā)產(chǎn)品的的唯一性，和和廠家自營直直銷的模式，，創(chuàng)造最佳的的產(chǎn)品和價格格優(yōu)勢，完全全超越僅進駐駐代理商、經(jīng)經(jīng)銷商，并以以分銷制為主主的傳統(tǒng)賣場場。

運營營定位XX·全球家居CBD，將通過國際際性會展、家家具賣場采購購聯(lián)盟、國際際連鎖機構定定點采購等多多種方式面向向全球進行推推廣，拓展進進駐商家的銷銷售渠道，完完全超越僅在在成都及周邊邊區(qū)域推廣的的傳統(tǒng)市場。。70推廣節(jié)奏項目名稱日期星期媒體版式內(nèi)容XX全球家居CBD2010.8.27周五華西整版世界家具第四級2010.9.2周四商報1/2橫版世界家具第四級2010.9.3周四華西1/2橫版世界家具第四級2010.9.7周二華西1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.7周二商報1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.8周三華西1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.8周三商報1/2橫版產(chǎn)業(yè)商業(yè)成就時代標簽、錯過XX將錯過一個時代2010.9.9周四商報1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.9周四華西1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.9周四華西1/2橫版榮譽背后是價值的創(chuàng)新，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)博鰲論壇獲獎背后71XX全球家居CBD2010.9.14周二華西1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.17周五華西1/2橫版錯過“中調(diào)”商機，您將錯過一個時代！2010.9.17周五商報1/2橫版錯過“中調(diào)”商機，您將錯過一個時代！2010.9.20周一華西整版數(shù)千投資者追將XX制作“2010中國成都投資大事件”2010.9.20周一華西1/2橫版2:8保障模式解開XX創(chuàng)富玄機2010.9.20周一商報小全版XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪備受廣東投資團熱捧2010.9.20周一華西跨頁整版解密XX全球家居CBD緣何被瘋狂搶購2010.9.21周二商報整版錯過XX模式，您將錯過一個時代2010.9.26周日商報1/2橫版XX輝煌20周年慶2010.9.26周日華西1/2橫版XX輝煌21周年慶2010.9.27周一商報1/2橫版XX輝煌20周年慶2010.9.27周一華西1/2橫版XX輝煌21周年慶2010.9.28周二商報整版盛大內(nèi)部認購、明日開啟2010.9.28周二華西整版盛大內(nèi)部認購、明日開啟2010.9.29周三商報1/2橫版XX旺鋪內(nèi)部認購、今日盛大開啟2010.9.29周三華西1/2橫版XX旺鋪內(nèi)部認購、今日盛大開啟項目名稱日期星期媒體版式內(nèi)容推廣節(jié)奏現(xiàn)場展示：強強調(diào)投資性引引入江浙游游資炒作現(xiàn)場展示：一一期模型排鋪精品館現(xiàn)場展示：投投資模式公示示開盤當日：氛氛圍冷清成成交不佳佳76備案數(shù)據(jù)一期推售套數(shù)數(shù)：1930銷售套套數(shù)：：464去化率率：24.04%如此大大規(guī)模模的推推廣，，為何何換來來這種種結局局?原因淺淺析成都市市場消消費習習慣項項目所所處區(qū)區(qū)位（太平平園八八一一宜宜家家家居））產(chǎn)品線線單一一，對對數(shù)量量最多多的中中小投投資者者未能能形成成有效效吸引引。不排除除其土土地一一級運運作的的可能能79占地近近2000畝，依依托前前期““天下下糧倉倉”四四期開開發(fā)的的基礎礎。一一期開開發(fā)建建設國國際鋼鋼材交交易倉倉儲物物流市市場。。青龍國國際商商貿(mào)物物流城城80全產(chǎn)權權獨立立商鋪鋪，層層高12米，以以單層層計價價，客戶可可隔三三層樓樓，主主力面面積40㎡以下下主要產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)81蓄水時時間：：2010年9月中旬旬推售類類型：：全產(chǎn)權權獨立立商鋪鋪推售面面積：：90%的商鋪鋪面積積在40㎡以下下推售價價格：：均價價5300元/㎡；總價不不超過過30萬回報：：10%回購：：5年自由由回購購主要客客群：：中老年年投資資客項目情情況8210%豐厚回回報，，雙證證在手手、五五年可可自由由退出出物流多多功能能商鋪鋪。即用用于物物流、、也可可作倉倉儲、、更是是商鋪鋪總價十十余萬萬，最小小35㎡，投投資輕輕松，，門檻檻低鐵路直直接接接入項項目，專業(yè)業(yè)管理理公司司于鐵鐵路部部門聯(lián)聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營、、享受受壟斷斷優(yōu)勢勢。銷售訴訴求83SP活動：：青龍龍物流流園之之夜、、報尾尾、短短信、、老客客戶營營銷推廣手手段84推廣節(jié)節(jié)奏項目名稱日期星期媒體版式內(nèi)容青龍國際物流城2010.10.18周一商報1/4通欄2000畝青龍國際商貿(mào)物流城2010.10.19周二商報1/5通欄2000畝青龍國際商貿(mào)物流城2010.10.23周六商報1/8橫版西南首席全能商貿(mào)物流體2010.10.24周日商報1/8橫版鐵路沿線商貿(mào)物流旗艦2010.10.26周二商報1/12豎版2000畝青龍國際商貿(mào)物流城2010.10.27周三商報通欄一期國際鋼材城，鐵路沿線商鋪已全面公開，火熱咨詢中2010.10.30周六商報通欄北有青白江，南有青龍鎮(zhèn)2010.11.2周二商報通欄2000畝青龍國際商貿(mào)物流城2010.11.3周三商報1/2通欄西南首席物流、商鋪優(yōu)選地2010.11.5周五商報通欄2000畝成就公鐵聯(lián)運商貿(mào)物流旗艦85三聯(lián)家家禽批批發(fā)市市場三聯(lián)家家禽批批發(fā)市市場位位于龍龍泉驛驛區(qū)西西河鎮(zhèn)鎮(zhèn)。是是成都都市規(guī)規(guī)劃的的唯一一的專專業(yè)家家禽批批發(fā)市市場，，占地地面積積400畝，一一期工工程占占地面面積310畝，總總建筑筑面積積7萬多平平方米米。預預計年年交易易家禽禽5億只，，禽蛋蛋4萬噸，，年市市場交交易額額將超超過100億元。。86全產(chǎn)權權獨立立商鋪鋪，層層高4米，主主力面面積20㎡（占占比達達50%）主要產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)87蓄水時時間：：2010年9月，不不蓄水水，直直接銷銷售推售面面積：：20㎡為主主，約約占一一半推售數(shù)數(shù)量：：約300間推售價價格：：均價8000-10000元/㎡本批次次銷售售情況況：截止10月下旬旬，本本批次次商鋪鋪基本本銷售售完畢畢主要客客群：：中老年年客群群銷售情情況88大市場場、小小商鋪鋪。既有有成熟熟家禽禽市場場低總價價、低低首付付，投資資風險險低10%高回回報報，投投資資省省心心，，不不操操心心雙證證在在手手、、投資資無無憂憂銷售售訴訴求求89省級級領領導導出出席席奠奠基基、、主主要要報報廣廣、、網(wǎng)網(wǎng)站站、、短短信信推廣廣手手段段90推廣廣節(jié)節(jié)奏奏項目名稱日期星期媒體版式內(nèi)容三聯(lián)家禽物流中心2010.5.13周四商報1/2通欄首付15萬起2010.5.20周四商報1/2通欄首付15萬起2010.5.27周四商報1/2通欄首付15萬起2010.6.9周三商報報眼首付16萬起2010.6.17周四商報報眼首付17萬起2010.6.23周三商報報眼首付18萬起2010.7.14周三商報報眼首付19萬起2010.7.28周三商報報眼“雞遇”首付15萬起2010.8.11周三商報1/2通欄“雞遇”首付15萬起2010.9.2周四商報報眼雞不可失2010.9.3周五商報1/32報版小旺鋪旺鋪銷售91競品品項項目目匯匯總總分分析析表表項目名稱地理范圍產(chǎn)品形態(tài)價格面積銷售模式推廣渠道銷售態(tài)勢

（去化率）客戶來源元貞近郊三層排鋪均價7300元/㎡主力面積120㎡直接購買，代招商報媒、網(wǎng)絡、

雜志、短信61.29%自營+投資XX近郊三層排鋪+大賣場均價8000-9000元/㎡200-300㎡前三年包租，平均回報8%報媒、網(wǎng)絡、

雜志、短信21.04%投資青龍遠郊排鋪均價5300元/㎡20-30㎡前5年包租，年均回報10%，5年后自由回購報媒、短信90%投資三聯(lián)遠郊排鋪均價

8000-10000元/㎡15-30㎡前10年包租，

年均回報10%報媒、短信90%以上投資專業(yè)業(yè)市市場場綜綜述述（（銷銷售售模模式式））專業(yè)業(yè)市市場場基基本本分分為為兩兩大大類類，，一類類是是以以XX全全球球家家居居CBD、元元貞貞國國際際機機械械城城為為典典型型的的，，面積積在在120㎡左左右右，，均均價價7K，總總價價高高、、面面積積大大。。對行行業(yè)業(yè)要要求求、、政政府府規(guī)規(guī)劃劃、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)扶扶植植的的依依賴賴度度相相對對較較大大，銷售售速速度度較較慢慢一類類是是青青龍龍國國際際商商貿(mào)貿(mào)物物流流城城、、三三聯(lián)聯(lián)家家禽禽市市場場為為典典型型的的，面面積積在在30-50㎡為為主主，，90%為40㎡，，均均價價3.7k，總總價價在在15-25萬，，月月均均銷銷售售300套，，老老客客戶戶較較多多的的達達到到500-600套。。銷售售速速度度較較快快。。大大多多沒沒有有蓄蓄水水、、直直接接開開始始銷銷售售，，投投資資時時效效性性短短，，快快速速逼逼定定。。92結論93產(chǎn)品單體體面積大大、總價價高的商商鋪，對產(chǎn)品品所需支支撐要求求較高（（政策、、行業(yè)、、區(qū)位、、招商）），銷售周期期較長。產(chǎn)品單體體面積小小、總價價低的商商鋪，一般出出現(xiàn)在離離中心城城區(qū)較遠遠的位置置，且多多以高額額回報作作為吸引引投資客客的基礎礎。銷售周期期短、客客戶基數(shù)數(shù)大。五.客戶及渠渠道分析析94這樣的項項目，我我們將面面對什么么樣的目目標群？？通過前期期大量的的市場調(diào)調(diào)查，商商家坐談談及公司司多年對對專業(yè)市市場商業(yè)業(yè)項目的的成功運運作經(jīng)驗驗，我們們以不同同的劃分分方式，，來分析析確定本本案縱橫橫交錯的的目標客客標，配配合產(chǎn)品品優(yōu)勢賣賣點的挖挖掘各提提煉，進進行精準準打擊。。95從產(chǎn)品用用途和選選擇動機機上進行行分類96大戶散戶股東品牌展示示技術交流流研發(fā)類100平以上50-30平左右非專業(yè)投投資經(jīng)營自用用廠家,品牌公司司經(jīng)營自用用兼投資大商家，，專業(yè)投投資投資客400平以上使用者：：客群分類類97通過上述述劃分通通過戶型型配比，，市調(diào)及及可實現(xiàn)現(xiàn)銷售預預期初步步判斷，，現(xiàn)階段段23項為項目目主力客客群，1項為輔助助補充股東專業(yè)投資資客非專業(yè)投投資客大商家，，專業(yè)投投資客大戶散戶競評項目目客戶分分析競評項目客戶比例概況商業(yè)自用經(jīng)營者（所占比例）投資客（所占比例）大戶小戶專業(yè)型投資者非專業(yè)型投資者養(yǎng)老型投資者元貞國際機械城120-190㎡（80%為120㎡）總價：87萬以上（三層）80%20%80%20%

總計：50%總計：50%潤茂酒店用品城一期為120-130㎡（80%為120㎡）總價：120萬以上（三層）80%20%80%20%

總計：80%總計：20%三聯(lián)家禽市場20-30㎡（50%為20㎡）總價：20-30萬（一層）

20%80%總計：10%總計：90%青龍國際商貿(mào)城39-44㎡（90%為40㎡）總價：不超30萬（1層，層高12M）

20%

總計：5%總計：95%新華豐食品城60-100㎡總價在60萬-100萬（三層）80%20%

總計：100%總計：99客群類別商業(yè)自用經(jīng)營者投資客大戶小戶專業(yè)型投資者非專業(yè)型投資者養(yǎng)老型投資者基本概況行業(yè)內(nèi)經(jīng)營多年，實力雄厚。具備品牌高級代理權。年齡普遍都在實力有限，行業(yè)內(nèi)經(jīng)營年限較短，經(jīng)營狀況相對較差。年齡普遍都在有多年的商鋪投資經(jīng)驗，專業(yè)知識豐富，追求高回報高收益。有自己的投資事業(yè)圈子

企業(yè)主、中小企業(yè)老板、公務員、企業(yè)管理層、高收入人群

企事業(yè)單位退休人員，追求穩(wěn)定收益用于養(yǎng)老

年齡特征40-60歲左右25-40歲左右30-45歲左右28-45歲左右55歲以上基數(shù)分析業(yè)內(nèi)領袖，經(jīng)濟實力雄厚，經(jīng)營狀況良好基數(shù)相對較小行業(yè)內(nèi)多數(shù)商家。經(jīng)濟實力，經(jīng)營狀況相對平均，基數(shù)相對較大受專業(yè)知識及經(jīng)濟基礎限制，基數(shù)相對較小

基本無限制，基數(shù)相對較大

基本無限制，基數(shù)相對較大

消費習慣分析經(jīng)濟實力雄厚。事業(yè)明確，生活富足。但不愿意輕易接受陌生事物

有一定的經(jīng)濟實力。事業(yè)處于上升期，一心鋪在事業(yè)上。生活較節(jié)簡

具成熟的投資經(jīng)驗，懂得分析投資利弊，規(guī)避風險

注重大眾口碑，喜歡跟風。同時手中有一定的資金，消費較沖動

生活較富足，有一定的積蓄。平時生活較節(jié)簡，喜歡貪小便宜客戶分析析100客群類別商業(yè)自用經(jīng)營者投資客大戶小戶專業(yè)型投資者非專業(yè)型投資者養(yǎng)老型投資者財務現(xiàn)狀資產(chǎn)總額較大，資金流轉較大，可支配現(xiàn)金較多

資產(chǎn)總額較小，資金流轉較大，可支配現(xiàn)金較少

資產(chǎn)總額較大，資金流轉較小，可支配現(xiàn)金較多

財務狀況普遍處于社會經(jīng)濟金字塔的中層?？芍洮F(xiàn)金較多

資產(chǎn)總額較小，但積蓄較多?？芍洮F(xiàn)金較多

投資渠道分析事業(yè)穩(wěn)定，投資意向明確。投資渠道較單一

事業(yè)較為穩(wěn)定，投資意向明確。投資渠道較單一

深諳各種投資渠道，信息靈通。

有一定經(jīng)濟基礎，努力尋求各種投資途徑擴大固定資產(chǎn)。

有一定經(jīng)濟基礎，努力尋求投資途徑增加收入來源

對本項目需求目前對本項目認可度不高，切已經(jīng)與原市場達成協(xié)議。已購商鋪

目前對本項目認可度不高，但隨著本項目的發(fā)展和市場的完善將成為中后期需求的主力

目前對本項目比較感興趣。但處于觀望態(tài)度。

看重其潛在的商業(yè)價值，物業(yè)增長的升值潛力，物業(yè)租賃投資回報率

看重投資安全性及穩(wěn)定收益

客觀因素引響居有較穩(wěn)定的營銷環(huán)境。注重區(qū)域配套及交通環(huán)境“做生不如做熟”

意識上認為應該跟著大戶走，注重區(qū)域配套及交通環(huán)境“做生不如做熟”

宏觀環(huán)境，政策因素。項目的風險回報。

宏觀環(huán)境，政策因素。項目的風險回報。

宏觀環(huán)境，政策因素。項目的風險回報。

客戶分析析101本項目客客戶需求求特征——以投資為為主客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類中級公務員投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻個體經(jīng)營者投資/自用獲得資產(chǎn)沉淀，風險保障回報率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風險保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務員投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風險保障長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、回報率中小實力的商家投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風險保障回報率、長期性中等實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀經(jīng)營前景第三類大型私營企業(yè)主投資風險保障，傳統(tǒng)觀念或習長期性、增值性中高實力商家投資風險保障長期性、增值性高實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能成都整體體商業(yè)銷銷售市場場：以投投資為目目的的客客戶約為為70-80％；客戶類別首期支付能力（元）相應總價范圍（元）第一類中級公務員個體經(jīng)營者小私營業(yè)主企業(yè)高層10萬－20萬20萬－40萬第二類大型或中等私營業(yè)主灰色收入者企業(yè)高層中小實力的臺商中等實力商家40萬-80萬100萬-200萬第三類大型私營企業(yè)主高實力商家120萬以上300萬以上本項目客客戶定位位——根據(jù)產(chǎn)品品的價值值本項目目的客戶戶分為3個層次103客戶渠道道分析我們除了了知道目目標客戶戶是誰，，

還的的知道他他們在哪哪兒，如如此，才才能有的的放矢?。⊥ㄟ^市場場調(diào)查我我們對競評項目目成交客戶戶進行梳梳理，并并得出結結果如下下：104競評項目目客戶渠渠道分析析競評項目客戶來源比例分析項目名所屬區(qū)域客戶來源大成都區(qū)域二三級城市元貞近郊90%10%青龍物流遠郊90%10%三聯(lián)家禽近郊98%2%XX國際近郊80%20%本項目客客群區(qū)域域來源分分析投資者：：以成都為為核心，，延伸至至整個大大成都區(qū)區(qū)域。立立足成綿綿德經(jīng)濟濟帶。輻輻射整個個西南白白酒金三三角經(jīng)濟濟區(qū)在強勁的的區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟基礎礎下，旺旺盛的社社會資本本，在美美好的項項目前景景描述下下，將爆爆發(fā)強勁勁的趨利利性。106通過前期期大量市市場調(diào)查查及競品品客戶群群的訪問問，我們們大致歸歸納得到到了一個個關于在在本項目目置業(yè)人人群的特特征分析析，請看看下表：：客戶來源比例年齡比例主要購買目的認知渠道成都成都城南三環(huán)內(nèi)45％85%左右30-50歲約50%投資/養(yǎng)老短信，報紙成都城西三環(huán)內(nèi)25％30-55歲約20%投資/儲備/養(yǎng)老短信，報紙成都城東三環(huán)內(nèi)10％40-50歲約15%/投資/儲備/養(yǎng)老短信，報紙成都城北三環(huán)內(nèi)5％50歲以上約15%/投資/儲備/短信，報紙省內(nèi)其他城市綿陽，德陽，瀘州、宜賓、、達州、南充、攀枝花等二級城市5%左右40-50歲約50%/投資/儲備養(yǎng)老短信，行銷50歲以上約50%/投資/儲備養(yǎng)老短信，行銷,省外客群西藏、青海、貴州等西部省份北京、上海、廣州、香港等沿海城市本地客群青白江、廣漢等本地客戶5％10％左右30-50歲約100%就近投資/養(yǎng)老短信，DM小結：107全心觀點點：通過對現(xiàn)現(xiàn)有市場場調(diào)查及及成交客客戶進行行梳理我我們認為為項目開盤盤前期主主要以大大成都區(qū)區(qū)域客戶戶為主，，周邊區(qū)區(qū)域客戶戶為輔。。以大成都都區(qū)域客客戶為主主周邊區(qū)域域客戶為為輔六.產(chǎn)品分析析總平面圖圖用地面積積:266400平方米建筑基地地面積：：97215平方米建筑密度度：36.5%建筑總面面積：404411平方米其中：風情街：：39305平方米標準商鋪鋪：108300平方米中端商業(yè)業(yè)用房：：80790平方米配套用房房：176016平方米容積率：：1.51停車數(shù)：：：3023主要技術術經(jīng)濟指指標鳥瞰圖功能分區(qū)區(qū)綜合性商業(yè)區(qū)區(qū)以200-300平米銷售單元元構成，建議議業(yè)態(tài)以商貿(mào)貿(mào)、體驗、娛娛樂為主的綜綜合性商業(yè)區(qū)區(qū)市場交易區(qū)以120平米左右的小小型標準商鋪鋪單元構成，，為買賣雙方方提供溝通交交易平臺，為為項目主力產(chǎn)產(chǎn)品服務性商業(yè)區(qū)區(qū)底層以獨立商商業(yè)銷售單位位構成，二層層劃為大跨度度空間，建議議以大中型餐餐飲、會議，，住宿、辦公公等功能為主主的服務性商商業(yè)區(qū)風情商業(yè)街以餐飲及特色色商鋪構成的的多元化風情情商業(yè)街，面面積從30到300平米不等，充充分體現(xiàn)街區(qū)區(qū)的多樣性及及風格化標準鋪面規(guī)劃劃設計分析——面積區(qū)間分布布標準商鋪A區(qū)標準商鋪B區(qū)標準商鋪D區(qū)標準商鋪C區(qū)100平方米小戶300平方米大戶400平方米大戶500平方米大戶配套用房規(guī)劃劃設計分析——業(yè)態(tài)建議商業(yè)配套公寓住宅單戶旗艦商業(yè)業(yè)配套辦公停車樓114要快西南城要在短短時間的占領領市場產(chǎn)品分析產(chǎn)品線豐富。。無論從品質質，規(guī)劃到功功能分布，都都滿足要求。。但一切的基基礎都源于市市場需求，5000畝的成敗在一一期，一期的的成敗在起勢勢。起勢的關關鍵在于投資資者迅速的認認同。全心觀點：產(chǎn)品建議建議根據(jù)市場場需求合理調(diào)調(diào)整產(chǎn)品比例例100㎡以上產(chǎn)品占占比不超過30%；50-100㎡產(chǎn)品不超過過20%；50㎡以下產(chǎn)品以以50%為佳。七.銷售策略目標梳理實現(xiàn)后的結果1.8開盤，一周內(nèi)銷量不低于5萬㎡4.30前，完成17萬㎡目標一2011年1月，認籌2000戶以上目標二持續(xù)旺銷，單單月不低于4萬㎡目標三建立和提升西西南城品牌目標四快速的回籠建建設資金，為為項目全面啟啟動鋪平道路路Important&UrgentImportantResultResult實現(xiàn)第一個目目標是當前工工作的重點。。需要創(chuàng)新我們就要先了了解對手解決之道120非主流區(qū)域商商鋪銷售的常常規(guī)模式：模式操作要點優(yōu)點缺點本項目的適用性住宅主導模式先賣住宅，待住宅銷售一段時間，人氣聚集后，再賣商鋪。賣現(xiàn)實價值，客戶信心強資金回籠慢根據(jù)項目目標及開發(fā)模式，必須先賣商業(yè)后賣住宅招商主導模式通過招商引進知名大商家，促進商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強客戶信心銷售的成敗主要系于主力店的招商，項目銷售的風險過于集中主力店的招商一般周期較長回款時間緊迫按常規(guī)模式銷銷售，難以實實現(xiàn)項目目標標，必須尋求求創(chuàng)新。如何打創(chuàng)新？？如何系統(tǒng)、全全面、有效進進行布局？一切從客戶需需求出發(fā)——客戶為什么買買商鋪？——客戶如何做出出購買決策？？——客戶根據(jù)什么么判斷商鋪價價值？建立關于客戶戶需求的常識識：投資客1、看重其潛在的商業(yè)價值2、物業(yè)增長的升值潛力3、物業(yè)租賃投資回報率高回報率價值支撐（利利益點）投資驅動投資驅動區(qū)域、交通、、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃、物業(yè)、配配套、租金收益、物物業(yè)升值等主主要因素本項目尋求的的賣點：資金的安全性性+收益性+未來升值直接客戶投資資分析客戶為什么買買商鋪？124認知1——商鋪是產(chǎn)生財富的載載體，客戶購買商商鋪的最基本本目的是為了生財或或升財，即追求財富利益益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉售經(jīng)營業(yè)主只需收取取租金因區(qū)域發(fā)展，，從而產(chǎn)生增增值銷售收益降低房租成本本，并獲得營營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風險保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動產(chǎn)產(chǎn)進行抵押或或置信憑證，，從而獲得貸貸款125投資能力編號出處購鋪決策視角億萬級1投資機構/大型私營業(yè)主增值性、長期性千萬級2投資機構/臺商/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級接近千萬3中等私營業(yè)主/中等臺商回報率、增值性、長期性數(shù)百萬4小型私營業(yè)主/普通臺商/高級公務員/“本土地主”回報率、增值性、長期性剛過百萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個體經(jīng)營者/中高級公務員/企業(yè)高級管理層回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級接近百萬6小型私營企業(yè)主/中高級公務員/企業(yè)高級管理層/個體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報率、增值性、安全性、投資門檻認知2——投資與回報是客戶購買商商鋪時最基本本的決策動機，其決策角角度與其財富或投資資能力相關一般而言，，財富等級級越高，越越關注回報報的長期性性；

財富富等級越低低，越關注注短期快速速回報及安安全性；126商鋪成功銷銷售的核心心一、賣商鋪鋪的實際利利益，給投投資者帶來來實實在在在的資金回回報二、賣商鋪鋪的期望值值，銷售商商鋪的未來來收益，賣賣給投資者者一個夢想想信心糖酒行業(yè)長長期看好財富金三角角模式整體上市規(guī)規(guī)劃專業(yè)市場穩(wěn)定的回報報公證、擔保保統(tǒng)一經(jīng)營管管理全產(chǎn)權、雙雙證在手專項商業(yè)推推廣基金旺旺場政府支持、、廠商入駐駐長期回報升值前景回報率安全/穩(wěn)定項目價值客戶需求美好錢景保障系統(tǒng)關鍵詞：門檻控制、風險控制、收益128要樹立信心心，成功完完成銷售任任務我們需需要：低（龍頭））低（重點））穩(wěn)定，高A.門檻控制總價控制高，中，低低線產(chǎn)品合合理配比政府相關政政策支持，，及可投供供按揭B投資安全：1.雙證2.全產(chǎn)權獨立商鋪3.租金返還降低首付4.8年統(tǒng)一經(jīng)營管理，年回報10%，五年可以自由退出。5.全程公證130C價格策略：1.一期搶市場低開高走逐步拉升2.市場對比定價3.給客戶以升值潛力4.成本推算131銷售模式建建議1.2000個經(jīng)營戶入入股重拳拳出擊引引爆市場2.西南城控股股只出售50%的商鋪，永永遠同客戶戶在一起。。3.西南城所賣賣并非商鋪鋪，而是一一種商業(yè)模模式，一種種以整合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合合模式以時間換空空間、換市市場、換未未來法律模式：1.完備合同鏈條（環(huán)環(huán)相扣、提前解決客戶疑惑）2.公證機制3.擔保機制4.保險機制133C投資收益：1.不利于市場基礎的高回報2.物業(yè)增值3.租金約定4.整體上市策略我們就是萬達廣場的模式先塑造成功案例再全國復制再將全國各市場打包整體上市134成都市銷售售中心網(wǎng)點點支持以北南西為為主要選擇擇區(qū)域，選選擇地標建建筑設立三三個銷售中中心全面覆覆蓋成都。。銷售售團團隊隊OK！全全心心準準備備好好了了??！137商鋪鋪銷銷售售：：狼狼性性團團隊隊招聘聘體體系系：：寬寬進進多多人人工作作體體系系：：弱弱化化早早期期培培訓訓以組組為為建建制制（（5人一一組組））殘酷酷的的淘淘汰汰體體系系（（月月考考核核、、拉客客體體系系：：處處處處都都是是售售樓樓部部設立立商商場場外外展展點點（（擺擺模模型型、、留留電電話話、、形形成成話話題題））全心準備好了138傳銷銷式式營營銷銷拉客客集中中進進行行財財富富沙沙龍龍講講座座（（周周六六、、周周日日））參觀觀北北部部新新規(guī)規(guī)劃劃認籌籌增增值值卡卡全心準備好了139團購購+保密密協(xié)協(xié)議議的的創(chuàng)創(chuàng)新新銷銷售售模模式式認購購之之日日起起，，每每天天增增加加100元現(xiàn)現(xiàn)金金高期期望望值值與與大大折折扣扣全心準備好了140一期期入入市市策策略略1）商商鋪鋪銷銷售售時時機機：：小鋪鋪直直接接營營銷銷，，大大鋪鋪搶搶春春節(jié)節(jié)前前時時間間節(jié)節(jié)點點。2）入入市市產(chǎn)產(chǎn)品品：：第一一批批次次推推出出100間排排鋪鋪和和3萬㎡㎡小小戶戶房房源源。。3）推推售售節(jié)節(jié)奏奏：：分批批次次推推出出，，力力爭爭推推出出即即售售磬磬，，制制造造市市場場的的需需求求緊張張度度。。4）制制造造營營銷銷熱熱點點，，持持續(xù)續(xù)舉舉行行活活動動：：不斷斷制制造造營營銷銷熱熱點點，，持持續(xù)續(xù)舉舉辦辦體體驗驗式式營營銷銷活活動動，，持持續(xù)續(xù)制制造區(qū)區(qū)域域人人氣氣，，提提高高社社會會關關注注度度。。推盤盤策策略略八.推廣廣策策略略141西南南城城控控股股，，西西南南城城………142有些些事事物物，，從從他他誕誕生生之之日日起起，，就就注注定定了了不不平平凡凡。。143首先先無論論他他是是一一個個企企業(yè)業(yè)品品牌牌的的延延續(xù)續(xù)。。還是是作作為為5400畝地地塊塊項項目目單單獨獨使使用用，，他他都都肩肩負負著著未未來來可可復復制制的的第第6代商商業(yè)業(yè)模模式式的的開開發(fā)發(fā)理理念念。。西南南城城但是是~~~我們們深深知知實實現(xiàn)現(xiàn)夢夢想想的的基基礎礎現(xiàn)金金為為王王145我們們面面臨臨的的最最大大問問題題11.18排號號，，1.8開盤盤，，認認籌籌2000組，，我我們們至至少少需需要要6000組到到訪訪。。平均均每每天天到到訪訪必必須須超超過過118組平均均每每天天認認籌籌必必須須超超過過40組客戶戶來來訪訪量量??！146通過過前前期期的的市市場場調(diào)調(diào)查查及及對對本本項項目目的的認認識識，，我我們們認認為為現(xiàn)現(xiàn)在在急于于解解決決三三個個問問題題：：1.西南南城城是是什什么么？？2.解決市場場對項目目模式的的認同感感3.解決客群群對項目目區(qū)域的的認同感感市場信心心！147通過推廣廣如何解解決？中國財富富金三角角模式行業(yè)戰(zhàn)略略位置項目區(qū)域域優(yōu)勢產(chǎn)品核心心競爭力力商業(yè)模式式創(chuàng)造生生活模式式我們對項項目的核核心賣點點進行梳梳理148NO!NO!NO!這些只是是基礎分分！我們也為為這些精精辟的概概念而喝喝彩！149定點轟炸炸全線殲滅滅全面覆蓋蓋總攻計劃劃：推廣總體體原則站在全局局的高度度，精細細化運作作以模式突突圍，品品牌運作作保障銷銷售目標標為最終終目的傳播策略略：高舉舉高打，，集中爆爆破。