沈陽大型商務(wù)會館項目廣告策劃推廣報告(圖文并茂170P)

策略思考A,資源的整合。B,自我價值的堅定。C,推售時機的把控。A,資源的整合。B,自我價值的堅定。C,推售時機的把控。A,資源的整合。1，XX開業(yè)在即。2，177組認(rèn)籌客戶合理消化。3，XX中國資源整合。B,自我價值的堅定。1，超越地段戶型等基本價值認(rèn)知。2，擴大XX范圍的價值認(rèn)知。3，無類比，標(biāo)桿意識，領(lǐng)導(dǎo)品牌。C,推售時機的把控。1，XX開業(yè)前就放大想象力來消化前期累積客戶，不等待XX開業(yè)按悅府自己的節(jié)奏走。2，價值高度共識都是重中之重。開業(yè)前可放大想象，開業(yè)后可體驗。我們無須等待，我們各自做好關(guān)鍵性的工作。我們對客戶做最精細(xì)的經(jīng)營和價值傳遞。我們的對手就是我們自己堅不堅定自己的價值。這個提報，不同位置的團隊成員會看到不同的問題。我更想讓大家看到及時溝通對這項目的態(tài)度：主動思考和堅決執(zhí)行的態(tài)度。我們?yōu)闆Q策者提供可能的空間。而不過多糾結(jié)在有無樣板房XX能不能準(zhǔn)時開明年是否會有新的政策。我經(jīng)過上次營銷會議堅定了我一個認(rèn)識，我們價值傳播在這個城市里還不是美譽度的事是準(zhǔn)確認(rèn)知的問題。明年針對房地產(chǎn)利空的政策仍有可能出臺，350套銷售目標(biāo)！我們除了要賣出XX·悅府，更重要是賣好XX·悅府。在此前提下，先看看悅府當(dāng)前的局勢？A迷局初看悅悅府1、一環(huán)環(huán)內(nèi)僅僅有的的黃金地地段，位處處青年年大街街的金金廊沿沿線2、皇朝朝XX酒店、、XX酒店、、XX酒店在在XX區(qū)域林林立3、XX百貨家家樂福福、遼遼展、、三好好街為為代表表的商商業(yè)街街配套套近在在周邊邊4、XX最早的的富人圈圈（如：：XX花園、、XX大廈、、XX花園））5、XX、XX酒店、、XX大廈的頂級級配套套6、高品品質(zhì)的的豪華精精裝7、XX金牌物管服服務(wù)……初看市市場1、周邊邊的XX中心、、XX廣場等項目目在建建，上上市時時間追追不到到XX的腳步步2、萬科科柏翠園園，是我我們明明年的的主要要競爭爭對手手，但但均價價只是是在17000元左右右3、高端端的別別墅項項目（（萬科科蘭喬圣圣菲），并并不是是同一一類的的綜合合體住住宅項項目地段優(yōu)優(yōu)片區(qū)利利好商圈聚聚集頂級配配套高品質(zhì)質(zhì)金牌物物管一切表象看來賣賣出悅悅府是是理所所當(dāng)然然，賣好是是否也也沒問問題，，似乎乎是一一個迷局！競爭不太激激烈再看悅悅府為了真真正了解“悅府府”，，賣好“悅府府”，，我們做做了幾幾件事事（客客戶的的訪談?wù)?、媒媒體的的訪談?wù)劇T員工的的訪談?wù)?、、市場場調(diào)研研）。。看看我我們的的訪談?wù)労投炊床欤?！客戶語語錄：：價格不不是問問題，，但不不能貴貴得離離譜吧吧！洞察：：買得起起，但但要買買得值值,敢不敢敢是一一回事事媒體語語錄：：XX品牌，，房子子好，，XX會賣這這么貴貴？洞察：：認(rèn)為XX整個城城市的的房價價沒有有發(fā)展展到如如此高高度員工擔(dān)擔(dān)心：：沒有體體驗，，沒有有展示示面、、真的的賣這這么貴貴？洞察：：擔(dān)心太太多不不利的的因素素典型性性客戶戶研究究穿著時時尚、、有一一女兒兒，帶帶著一一司機機，一一朋友友，朋朋友不不太懂懂房地地產(chǎn)。。本人人投資資都會會帶動動朋友友投資資▲對地地段相相當(dāng)了了解，，非常常認(rèn)同同本項項目價價值，，也因因為此此，對對項目目有非非常高高的期期待▲想買買三套套，兩兩套給給家人人，一一套250平的大大平層層自住住▲認(rèn)為為大平平層才才是有有面子子的戶戶型，，感覺覺復(fù)式式單位位不在在一個個平面面上，，空間間感不不夠▲去過過XX的XX，住過過XX酒店。。對XX的方便便，繁繁華相相當(dāng)了了解。?！?jīng)常常出差差，希希望住住在家家像住住酒店店的感感覺▲注重重品質(zhì)質(zhì)，價價格不不是問問題，，認(rèn)同同本項項目價價值，，對項項目有有非常常高的的期待待▲認(rèn)可可XX的品牌牌▲很關(guān)關(guān)注鄰鄰居的的素質(zhì)質(zhì)，希希望很很純粹粹、和和諧私企老老板私企老老板，，穿著著樸實實，因因為朋朋友介介紹剛剛買萬萬科柏柏翠園園，但但是因因為孩孩子喜喜歡，，準(zhǔn)備備買悅悅府。?！?jīng)常常路過過，覺覺得地地段很很不錯錯，并并且認(rèn)認(rèn)為中中心地地段的的交通通便利利，生生活自自如▲認(rèn)同同地段段價值值和XX品牌（（選柏柏翠園園也是是因為為萬科科品牌牌），，溢價價空間間在5K-8K▲對產(chǎn)品品的精精裝主主要以以突出出“品品味、、品質(zhì)質(zhì)”，，裝修修要體體現(xiàn)檔檔次，，認(rèn)為為柏翠翠園的的裝修修▲不好好，同同時也也必須須注重重細(xì)節(jié)節(jié)，客客廳必必須敞敞亮，，智能能化可可以有有▲沒有有體驗驗過““XX”，認(rèn)認(rèn)為綜綜合體體的概概念與與其他他商業(yè)業(yè)沒有有什么么區(qū)別別▲經(jīng)過過描述述XX的生活活方式式后，，覺得得以后后自己己的孩孩子應(yīng)應(yīng)該會會很喜喜歡▲不關(guān)關(guān)注名名牌，，但因因為在在美國國讀過過1年書的的兒子子很喜喜歡““CK””，對此此牌子子有所所了解解▲平常常喜歡歡看報報紙《XX日報》《XX晚報》、偶爾爾網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電電視私企老老板姐姐妹典型的的富二二代（（1982年出生生）想低調(diào)調(diào)但是是真de不低調(diào)調(diào)▲1990年家里里開始始買商商品房房，一一直以以來對對XX房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展比比較了了解，，對XX城市的的發(fā)展展方向向也有有自己己的判判斷，，非常常認(rèn)同同本項項目地地段價價值▲有英英國倫倫敦留留過學(xué)學(xué)，對對生活活品味味的要要求比比較高高▲對產(chǎn)產(chǎn)品的的精裝裝要求求“經(jīng)經(jīng)典、、不過過時””，覺覺得皇皇朝XX（以豪豪奢、、金碧碧輝煌煌為特特點））的裝裝修比比較好好，講講求真真材實實料▲平常常主要要是““健身身”，，就在在項目目對面面的““中體體倍力力”▲喜歡歡奔馳馳轎車車（覺覺得奔奔馳是是“老老大””，比比寶馬馬、奧奧迪都都好）），適適合自自己的的圈子子▲穿名名牌服服裝（（英國國熊的的皮衣衣，BALLY的腰帶帶……穿什么么不重重要，，重要要的是是他自自己扒扒拉出出來給給我看看，還還說著著這不不是顯顯擺……）▲知道XX但是不不了解解“XX”，經(jīng)經(jīng)過說說明之之后，，覺得得在XX建，值值得期期待。?！杏X覺悅府府的價價格2萬應(yīng)該該差不不多了了吧，，再高高認(rèn)為為還不不能想想象第二大大類：：不了解解XX，認(rèn)為為和其其他商商業(yè)沒沒有什什么區(qū)區(qū)別。。只認(rèn)為為地段段不錯錯，心心理對對價格格有個個初判判，認(rèn)認(rèn)為價價格不不能太太高。。小結(jié)第一大大類：：對XX了解、、感覺覺配套套齊全全。認(rèn)可XX品牌、、了解解地段段、價格不不是問問題，，品質(zhì)質(zhì)要做做好。。深訪的客客戶可分分為兩大大類型誠意度較較高主要加強強圈層效效應(yīng)價值輸出出XX未來呈現(xiàn)現(xiàn)的生活方方式不了了解；心里有價價格擔(dān)憂憂需重點引引導(dǎo)的客客戶少數(shù)多數(shù)當(dāng)如此資資源、如如此產(chǎn)產(chǎn)品面對對2.5-3萬的價格時時顯然，大大家對于于“房子好，，但是能賣賣這么貴貴？”的疑問時時，都存在自信心、價值認(rèn)知知的問題。。到底該怎怎么看悅悅府？信心到底來自哪里里？價值如何輸出出？打破價格格天花板板的機會到底底何在？？B變局視野決定定格局深深度決決定價值值所有對價價格的擔(dān)擔(dān)心與疑疑問都來來自于對對悅府、、對XX中心都市市綜合體體價值認(rèn)認(rèn)識的深度與廣廣度站在XX來看：與與其他項項目比，，悅府只只是位置置好，配配套好，，品質(zhì)好好的豪宅宅，與其其他豪宅宅不會有有質(zhì)的區(qū)區(qū)別。跳跳開開XX來看：XX已經(jīng)是中中國都市市綜合體體的樣板板，悅府府（幸福福里）已已經(jīng)是城城市豪宅宅的標(biāo)桿桿。為為什么么我們在在XX，在XX可以成為為標(biāo)桿？？與其他他城市豪豪宅與同同城市其其他豪宅宅比，價價值絕對對不只是是位置、、配套、、品質(zhì)，，我們的的核心價價值何在在？跳開XX悅府需要要變局C定局以XX幸福里為為例對比XX城市豪宅宅波托非諾諾享有自然然生態(tài)資資源的城城市豪宅宅，地處處華僑城城紅樹西岸岸科技打造造豪宅產(chǎn)產(chǎn)品，品品質(zhì)突顯顯香蜜湖1號以天價拿拿的地塊塊，顯示示出地段段的優(yōu)越越性PK地段、PK資源、PK品質(zhì)幸福里并并沒有優(yōu)優(yōu)勢，為什么可可以賣這這么貴，，為什么有有人追捧？說到底，，悅府的的價值還還是基于XX之上的綜綜合體價價值訪談幸福福里客戶戶語錄A先生：在外應(yīng)酬酬較多，，因住在在XX有很多高檔的餐餐飲可供供選擇，真的很方方便，主主要應(yīng)酬酬完了，，一坐電電梯就到到回家了了。B女士：住在這里里，有我我喜歡逛逛的OLE超市，其他地地方是沒沒有，里里面的進(jìn)口食品品，能讓我我一下樓樓就可擁擁有。C家庭群體體：我們一家家大小住住在這里里，孩子子在這樣樣的氛圍圍里面，，親臨接觸觸到時尚尚、國際際化品位位的資訊訊，對成成長有幫幫助。孩子：這里有想想象不到到的東西西，新鮮鮮、有趣趣。剛提到的的可能只只反應(yīng)了了部分住住客戶的的一部分分心態(tài)，，但在XX的點點滴滴滴，能讓住在在這里的的每個人人享有屬屬于自己己的更多可能能。中國有幾幾個豪宅宅可以聚聚集如此此多的全步行的的頂級城城市資源源？中國有幾幾個豪宅宅對于黃黃金地段段的價值值可以不是是依靠，，而是提提升？中國有幾幾個豪宅宅可以在在頂級圈層層上構(gòu)建更更頂級的的圈層？？中國有幾幾個豪宅宅可以匯匯聚如此此多的大師資源源設(shè)計打打造？中國有幾幾個豪宅宅的建筑筑散發(fā)的的不是豪氣氣，而是是貴氣？中國有幾幾個豪宅宅可以下下樓買LV，朋友約約在XX，孩子從小小在國際化的氛圍中中長大？？這就是悅悅府對于于頂級客客戶的價價值所在在所有的資資源都舉步即達(dá)達(dá)這也是為為什么曼曼哈頓中中央公園園的房子子香港中環(huán)環(huán)永遠(yuǎn)擁擁有如此此高端價價值的魅魅力所在在悅府賣的的不是一一個豪宅宅，而而是一個個的頂級生活活的系統(tǒng)統(tǒng)，

在中中國只有有悅府。。別人要特特意才能能享有XX的配套、生生活、娛娛樂…悅府的業(yè)業(yè)主舉步即達(dá)達(dá)，是隨時時、隨心心、零距距離的擁擁有。悅府定位位XXXXXX…頂級城市市生活系系統(tǒng)的中中國實踐踐與豪宅比比我們賣賣的是城城市核心心位置的的頂級生活活系統(tǒng)。。與大量量的都市市綜合體體項目比比我們賣的的是已經(jīng)經(jīng)實踐的的信心。。頂級商務(wù)體系：XX五星級酒酒店、5A級寫字樓樓XX大廈頂級消費體系：XX匯聚世界界一線品品牌、國國際時尚尚品牌頂級居住體系：大大師作品品，定制制105-290平米大尺尺度平層層頂級品質(zhì)體系：國國際級精精裝、品品牌材質(zhì)質(zhì)、深/杭成功經(jīng)經(jīng)驗保證證頂級服務(wù)體系：30年XX物業(yè)專設(shè)“尊尊悅”團隊24小時服務(wù)頂級休閑體系：五星電電影院、真冰冰溜冰場、健健身SPA會所……頂級中央公園園體系：XX市七中、二中中，XX大學(xué)、XX美術(shù)學(xué)院中國最具示范范效應(yīng)的都市綜合體體品牌XX定位中國首席城市市綜合體品牌牌D布局售樓處開放開盤（5.15）XX開業(yè)樣板間開放老客戶收籌（11.13已完成）第二次開盤（（8.5）第三次開盤（（10.10）121110987654321（2011年）177批誠意客戶，，我們是如何的一個考考慮？思考一：177批誠意客戶，，順延到第一一次開盤的節(jié)節(jié)點銷售做好“頂級城市生活活系統(tǒng)的中國國實踐”的價值傳遞理由：177批誠意客戶對對悅府的價值值認(rèn)知模糊只是片面的地地段、區(qū)域認(rèn)認(rèn)知而認(rèn)可本本項目太高的溢價他他們有所顧忌忌建議做好價值值的輸出后，，更有利于溢溢價銷售思考二：如需快速回攏攏資金，要提提前銷售必須先做好價價格試探確保提前開盤盤與集中開盤盤時的價格估估算A、線上：傳遞“頂極城城市生活系統(tǒng)統(tǒng)的中國實踐踐”的價值））

渠道：夾夾報、戶外B：線下1、利用XX、悅府的已有有資源作推廣廣①外延體系的運運用②XX開業(yè)時的載體體利用③銷售中心開放放的體驗、tvc對生活方式的的演繹2、物料體系的的呈現(xiàn)3、活動事件的的炒作①XXXX體驗之旅②XX開業(yè)暨悅府生生活方式TVC發(fā)布儀式③《頂級城市生活活系統(tǒng)的中國國實踐》白皮書發(fā)布兩步走：第一次開盤前前起勢-生活系統(tǒng)輸出出戶外釋放悅府的定定位封套夾報輸出以夾報的的形式出現(xiàn)正面輸出形象象，內(nèi)頁以軟軟文的形式解解析價值打開XX城市生活的最高想象主標(biāo)：重構(gòu)XX豪宅新秩序誰敢問鼎XX第三代豪宅？？XX豪宅發(fā)展歷程程：XX花園已經(jīng)成為為過去，地王王大廈日漸式式微。XX花園沉淀XX第一代豪宅符符號，典型的的自然資源性性豪宅；地王王依靠地段資資源成為XX第二代豪宅……今天，悅府““以城市頂級級生活系統(tǒng)””顛覆XX豪宅格局。悅府，憑什么么顛覆XX豪宅布局？擁有“7大頂級城市生生活系統(tǒng)”的的新型豪宅，，帶領(lǐng)XX豪宅走上中國國豪宅的一個個頂峰。悅府，重建XX豪宅新標(biāo)準(zhǔn)不止是占據(jù)XX核心地段，更更重要的是升升華地段價值值不止是滿足日日常生活所需需，更是奢享享頂級城市生生活配套以升級城市價價值、引領(lǐng)城城市頂級生活活成就XX新指標(biāo)豪宅建立在“中國國首席綜合體體——XX，國際超五星星級酒店——XX酒店”之上的的悅府，憑借借強大的產(chǎn)品品力和配套力力，創(chuàng)建中國國豪宅新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。主標(biāo)：頂級城市生活活系統(tǒng)的中國國實踐六本木、中央央公園、中環(huán)環(huán)的房子容易易復(fù)制而建立在綜合合體之上的頂頂級生活系統(tǒng)統(tǒng)不易復(fù)制日本六本木、、美國洛克菲菲勒、香港中中環(huán)……世界級綜合體體豪宅之所以以具有巨大的的價值，除了城市中心心的稀缺地段段價值，更重要的是能能讓你享受到到頂級城市生生活系統(tǒng)的極極致魅力。建立在中國綜綜合體第一品品牌XX之上的悅府將讓你在XX享受到世界級級的頂級城市市生活魅力XX酒店的奢華享享受在北美已已經(jīng)證明，現(xiàn)現(xiàn)將在XX重現(xiàn)奢華世界級綜合體體的聚合力在在全球已經(jīng)證證明，現(xiàn)將在在XX展露崢嶸中國一線城市市所必備的城城市頂級生活活，現(xiàn)將在悅悅府帶給XX……悅府7大“頂級城市市生活系統(tǒng)””頂級居住系統(tǒng)統(tǒng)，頂級商務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)，頂級消費系統(tǒng)統(tǒng)，頂級教育系統(tǒng)統(tǒng)……主標(biāo)：中國二十八分分之三的頂級級禮遇小標(biāo)：XX幸福里：讓一一座國際化都都市對奢華重重新想象XX，作為中國國國際化的先驅(qū)驅(qū)者，幸福里的頂級級生活系統(tǒng)的的第一次實踐踐，XX悅府：喚醒千千年名城的國國際時尚范代言XX國際時尚潮流流，給這座千年文文化古城帶來來更多生活可可能。XX悅府：中國頂頂級城市生活活禮遇第三站站頂級城市生活活系統(tǒng)駕臨XX，給XX帶來前所未有有的頂級城市市生活外延體系1、XX可利用載體冰場、停車場場包柱、燈箱箱、XX路旗、樓體戶戶外…2、悅府可利用用載體樓體字、圍墻墻、路旗、led…3、外展場體系系外延展場形式式建議在XX開業(yè)當(dāng)天，悅府的外展直直接設(shè)于人氣聚集集的冰場附近。配合現(xiàn)場可利利用的載體以以視覺的沖擊擊搶占眼球。。物料體系1、《頂級城市生活活系統(tǒng)的中國國實踐》白皮書2、悅-精裝合訂本3、名品地圖（（dm手冊）白皮書《頂級城市生活活系統(tǒng)的中國國實踐》詮釋頂級城市市生活系統(tǒng)的的標(biāo)準(zhǔn)及價值值《悅》《名品之悅》-XX有實力兌現(xiàn)現(xiàn)國際一線線的品牌入入駐《XX之悅》-展示XX酒店，突顯顯商務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)及品質(zhì)《萬象之悅》-展示XX每一處的生生活方式-名品之悅XX之悅?cè)f象之悅《名品地圖》展示XXXX世界一線名名牌和