07年廣州某項目商業(yè)裙樓策劃方案

策劃及銷售架構2**商業(yè)項目策劃服務架構

當?shù)胤中校◤V州**）策劃總監(jiān)二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心****策劃經(jīng)理策劃師策劃經(jīng)理招商顧問3項目總監(jiān)營銷經(jīng)理執(zhí)行建立溝通平臺制定培訓計劃項目經(jīng)理營銷推廣/包裝銷售團隊資源配合物料包裝區(qū)域經(jīng)理策劃經(jīng)理燈箱、海報、X架、吊旗、DM等現(xiàn)場參觀PPT講義帶看指標成交指標獎勵機制二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心****商業(yè)項目銷售操作流程：4**地產(chǎn)過往操作商業(yè)項目介紹5**(CentaPro)商業(yè)顧問收購利嘉閣深圳公司成立**成立2001年2003年2004年CentaPro整合了**強大的資源，其主力成員擁有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及商場經(jīng)營管理經(jīng)驗，業(yè)務主要有：商業(yè)項目策劃、招商、研究服務。

CentaPro在深圳本地的項目皆為深圳各區(qū)的重要代表項目，所負責策劃項目的總建筑面積累計達460萬平方米，總商業(yè)面積累計達120萬平方米

6招商成果——百老匯院線、王子牛扒城、Starbucks等招商成果——味千拉面、?；手嗟?、陶源酒家、WalkerShop/HOSOPlace、FashionCommunityKitterick、ANTEPRIMA、ATSUROTAYAMA、CallawayGOLFPEARLYGATES、CKUnderwear招商成功案例（深圳篇）**擅長大型主力店的招商，尤其是海外品牌的商家。曾經(jīng)成功擔任眾多知名品牌的租戶代表。7招商成果——Mannings、Marco&Mari等招商成果——Carrefour、中影南國等招商成功案例（深圳篇）8項目介紹——規(guī)模：占地1.4萬平方米全面負責項目前期策劃工作柏東廣場（原東山廣場）東山錦軒現(xiàn)代城項目介紹——地理位置：東山口地鐵站上蓋投資組合：廣州市**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)模：占地8000平方米，總建筑面積：6萬平方米，招商成功案例（廣州篇）水晶宮式全開放動感商城9——前期規(guī)劃設計廣州大學城項目10——招商策劃工工作恒寶廣場11項目總建筑筑面積達14萬平方米，，其中：住宅6.5萬平方米，，以小面積積三房單位位為主，面面對市區(qū)實實用型家庭庭；東方文德廣廣場寫字樓3.2萬平方米，，面對市區(qū)區(qū)中心的中中小型企業(yè)業(yè)及投資者者；商場4.5萬平方米，，將建成世世界性的民民族工藝、、文化展示示、商業(yè)平平臺；12北京路商圈圈又一商業(yè)業(yè)巨作，占占地4萬m2、建筑面積積達15萬m2商業(yè)航母，，包括綜合合商業(yè)中心心、高級酒酒店、商業(yè)業(yè)辦公、商商務公寓、、文化保留留建筑等多多種物業(yè)；；大小馬站商商業(yè)中心**公司現(xiàn)現(xiàn)正負責項項目的前期期策劃以及及主力商家家招商工作作，經(jīng)**公司引薦薦，項目已已與新世界界百貨簽訂訂合作意向向；項目預計在在2010年正式推出出市場；13荔灣區(qū)總建建筑面積達達14萬m2的大型商業(yè)業(yè)廣場；荔灣陸居路路步行商業(yè)業(yè)街**公司現(xiàn)現(xiàn)正負責項項目的前期期策劃顧問問工作；14廣州市越秀秀區(qū)北京路路大型商業(yè)業(yè)項目，以以網(wǎng)絡、潮潮流等新型型業(yè)態(tài)組合合成廣州市市最“in”的購物商場場；錦源國際商商場項目商場建建筑面積達達2.3萬m2，將于2007年下旬推出出市場正式式招商；15佛山東方廣廣場工作內(nèi)容：：項目區(qū)域市市場研究及及商鋪商場場情況分析析項目質(zhì)素分分析項目經(jīng)營規(guī)規(guī)劃概念項目規(guī)劃設設計改善方方案目標客戶市市場分析各項宣傳推推廣及促銷銷策略等方方面的策劃劃項目銷售位于佛山市市永安路與與錦華東路路交界，占占地17萬平方米，，總建筑面面積為67萬平方米，，其中商場場總建筑面面積為18萬平方米。。由八大組組團組成，，裙樓為商商場，塔樓樓為住宅。。16華林玉器廣廣場總建筑面積積達到10萬m2的珠寶玉石石專業(yè)批發(fā)發(fā)市場；開售首月銷銷售額超3億元，首層層街鋪售價價超過11萬元/m2；17項目總建面面積3.2萬平方米，共有三層層地下商場場，使用面面積2萬平方米，設停車位位200多個，其規(guī)模是是目前廣州州同類地下下商場中最最大的。于于2006年暑假期間間試業(yè)，該項目地地面部分將將建設綠化化廣場，既既可延伸人人民公園更更令城市中中心區(qū)域的的添一新亮亮點。動漫星城首月招商面面積已達80%18Ⅰ、思想回歸歸Ⅱ、市場分析析Ⅲ、項目定位位分析Ⅳ、業(yè)態(tài)規(guī)劃劃及招商策策略Ⅴ、**地產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)勢附錄一：金色家園和和龍津路項項目商業(yè)裙裙樓策略建建議附錄二：**地產(chǎn)**項目專專案組介紹紹目錄19Partone：思想回歸20鑒于本項目目屬于**地產(chǎn)住宅宅裙樓商業(yè)業(yè)，除了基基本的要滿滿足商業(yè)地地產(chǎn)成功招商和和經(jīng)營的前提下，，**地產(chǎn)產(chǎn)**項目目專案組更更以提升整體項項目形象和最大程度度上提高客戶滿滿意度的基本原則則，通過對對項目詳細細的分析和和全面的市市場調(diào)研，，在充分數(shù)據(jù)和**地產(chǎn)產(chǎn)豐富的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)操作作經(jīng)驗的支持下，，尋求出最最佳適合本本項目的運運作模式。。211.1廣州市商商業(yè)裙樓樓發(fā)展演演變物業(yè)配套型主驅型裙樓獨立型裙樓綜合型裙樓利潤增值型后現(xiàn)代裙樓22直接銷售售典型案案例：僑僑宏大廈廈利潤增值值型物業(yè)配套套型特特點：：便民服服務典型案例例：天盛盛大廈、、天寶大大廈返租銷售售典型案案例：名名匯商廈廈23主驅型裙裙樓獨立型裙裙樓特點：專專業(yè)市場場方向，，以裙樓樓帶動寫寫字樓銷銷售典型案例例：萬菱菱廣場綜合型裙裙樓特點：類類購物中中心方向向，輻射射人群廣廣典型案例例：恒寶寶廣場特點：區(qū)區(qū)域性高高檔配套套典型案例例：新光光城市廣廣場241.2尋求項目目最佳操操作模式式銷售不銷售先租后售售返租銷售售直接銷售售只租不售售自身持有有Reits上市√XXXX1、培養(yǎng)該該商場的的經(jīng)營，，刺激后期銷銷售獲得得較好的的回報2、避免該該區(qū)商業(yè)業(yè)氣氛較較差的現(xiàn)狀，，獲得最最佳的銷銷售時機；區(qū)域內(nèi)商商業(yè)氛圍圍差，銷銷售抗性大經(jīng)營、管管理成本本相對過過高項目體量量相對較較小，裙裙樓性質(zhì)前期無法法準確估估計商場場的潛在經(jīng)營營價值251.3如何實現(xiàn)現(xiàn)最佳操操作模式式前期確定定策略**地產(chǎn)產(chǎn)招商初期經(jīng)營營和調(diào)整整商場經(jīng)營營良好租金提升升銷售自身持有有經(jīng)營一一段時間間26Parttwo：市場分析析27優(yōu)勢**強大大的品牌牌號召力力，抗性性相對較較?。豁椖克谠趨^(qū)域相相對成熟熟，居住住氛圍濃濃厚，交交通便利利；項目輻射射范圍內(nèi)內(nèi)高端住住宅項目目較多，，消費力力巨大；；劣勢項目位置置相對孤孤立，兩兩邊現(xiàn)營營商業(yè)低低檔；項目所在在路段商商業(yè)氛圍圍較差，，多個高高層住宅宅項目底底商處于空置置狀態(tài)；；項目負一一層所連連接的**地下下城商場場經(jīng)營慘慘淡，一一定程度上影影響本項項目負一一層的經(jīng)經(jīng)營信心心；2.1項目SWOT分析28機遇本項目輻輻射區(qū)域域現(xiàn)有商商業(yè)經(jīng)營營較差；；區(qū)域內(nèi)商商業(yè)趨中中檔配套套性業(yè)態(tài)態(tài)居多，，存在新新商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)發(fā)展空間間；荔灣區(qū)政政府將**路列列為未來來發(fā)展的的重要區(qū)區(qū)域之一一風險區(qū)域內(nèi)商商業(yè)氛圍圍較弱，，人流量量不夠理理想；**路及及周邊現(xiàn)現(xiàn)在有空空地以后后建成項項目對本本項目的沖擊擊；292.2荔灣區(qū)商商業(yè)格局局構成新大新動感小西關恒寶廣場場十甫名都都荔灣廣場場名匯廣場場西城都薈薈302.3荔灣區(qū)主主要消費費力組合合長期居住住在此的的“老西西關”外地來此此經(jīng)商的的“淘金金族”在此區(qū)域域謀求發(fā)發(fā)展的““白領””荔灣區(qū)主主要消費費力組合合31周邊眾多多的中小學學生人群本項目住住宅部分及**路區(qū)域高高端住宅小區(qū)區(qū)人群其他特定定消費人群群**北路路區(qū)域消消費力構構成以本項目目為圓心心，周邊邊2公里內(nèi)的的可能性主力消費費群體32一、項目目除將本本項目及及附近常常住居民民作為本本項目的的客戶群群外，更更需要依靠自身身經(jīng)營特特色，吸吸引更多多的高端端目標消消費群體體，以實現(xiàn)項項目經(jīng)營營的目標標；二、項目目所在區(qū)區(qū)域消費費力相對對旺盛，，除了普普通的消消費者外外，可在業(yè)態(tài)組組合上適適合考慮慮“學生生”這一一較為特特殊的消消費群體體；啟示33商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新光城市廣場**中路和中山七路交匯處5層總面積5萬平方米首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表2層：時尚女裝、配套精美飾品3層：女裝/女內(nèi)衣、童裝玩具、床品4層：男士正裝、商務休閑裝、男士內(nèi)衣、休閑運動裝、運動用品北區(qū)負一、二層：家樂福超市北區(qū)一層：肯德基餐廳北區(qū)五層：海鮮火鍋南區(qū)一層：棒約翰、7-11便利店、仙蹤林、月半灣南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖南區(qū)三層：香港NEWWAYKTVESPRIT、G2000、Attitude、百麗、芭迪、周大福、美寶蓮、耐克、阿迪達斯等經(jīng)營狀況日益轉好中等檔次以頻繁的促銷活動和折扣優(yōu)惠吸引西區(qū)人氣2.4**路區(qū)區(qū)域主要要競爭商商業(yè)項目目調(diào)研分分析主力商家家品牌商家家點評：主主力商家家作用明明顯，品牌商家家歷經(jīng)洗洗牌34商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新大新荔灣商廈荔灣路彩虹橋4層首層：食品、煙酒、滋補品、藥品、小五金、化妝品、日用品2層：男士服飾、休閑服裝、鞋類、皮具、、手袋3層：女士服裝、嬰童服裝、針織服裝、鐘表首飾4層：家用電器、影視音響、音像制品、通訊器材、體育用品、文具、床上用品等金利來九牧王千色店麥當勞等經(jīng)營狀況一般中等檔次傳統(tǒng)百貨，去年底轉型為品牌折扣店

品牌商家家點評：傳傳統(tǒng)百貨貨經(jīng)營備備受考驗驗，轉型型經(jīng)營勢勢在必行行35商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點萬佳百貨

中山八路10號6層1.7萬平方米首層：國美、屈臣氏、肯德基、美心點心店2~3層：華潤萬佳超市4層：新東方英語培訓點西區(qū)3層：太湖酒家東區(qū)2層：元綠壽司店東區(qū)3層：洞庭土菜館東區(qū)4層：陽臺西餐廳（意大利、土耳其菜）東區(qū)5層：牛扒城S&KSPARKLE屈臣氏經(jīng)營狀況佳，廣場經(jīng)常做促銷活動

中低檔次主要依靠中山八的大型高尚住宅和生活小區(qū)，滿足周邊居民日常一站式生活消費。

主力商家家拆品牌商家家點評：餐餐飲類品品牌商家家所占比比重超過過一半36商場名稱地理位置商場規(guī)模經(jīng)營狀況金禧大廈商業(yè)裙樓**北路1024號三層臨街長約50米，進深約30米；二、三層企業(yè)辦公；首層2家商鋪，且為企業(yè)辦公性質(zhì)荔康大廈商業(yè)裙樓金禧大廈南面，本項目斜對面三層；臨街約45米，進深約45米；全部空置**大廈商業(yè)裙樓荔康大廈南邊（緊鄰位置）二層臨街長約40米，進深約25米，招租率95％首層：典藝琴行、通業(yè)地產(chǎn)、交通銀行、駿德酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰奇食品等二三層：泰奇食品（辦公）2.5本項目同同路段裙裙樓商鋪鋪經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀點評：商商業(yè)氛圍圍十分淡淡薄，缺缺乏合理理的定位位和主題題包裝；；37小結：**北路路區(qū)域商商業(yè)機會會及經(jīng)營營風險商業(yè)機會一、區(qū)域內(nèi)裙裙樓商業(yè)業(yè)經(jīng)營較較差，缺缺乏主導導地位商商業(yè)和特特色性商商業(yè)，存存在市場場空白點點；二、高端端消費人人群豐富富，消費費潛力巨巨大，高高端消費費場所和和文文化化性消費費缺乏；；三、居住住及文化化氛圍濃濃厚，商商業(yè)傳統(tǒng)統(tǒng)發(fā)展良良好；四、本區(qū)區(qū)域內(nèi)城城市規(guī)劃劃較好，，交通十十分便利利。38一、區(qū)域內(nèi)商商業(yè)租金金較低，，目前整整體商圈圈經(jīng)營氛氛圍較弱弱，人流流量不夠夠理想；；二二、區(qū)域域內(nèi)消費費觀念較較傳統(tǒng)，，項目周周邊區(qū)域域社區(qū)配配套相對對成熟；；三三、**中路及及離本項項目較近近區(qū)域存存在大量量待開發(fā)發(fā)項目，，對本項項目后期期穩(wěn)定經(jīng)經(jīng)營帶來來壓力。。經(jīng)營風險39市場現(xiàn)狀狀風險與與機遇并并存，項目裙樓樓定位該該何去何何從？40Partthree：定位分析析413.1項目定位位及業(yè)態(tài)態(tài)組合提升最終終銷售時時良好的商商場租金金提高**客戶滿意意度獲取良好好而穩(wěn)定定的租金收收益最大程度度上吸引人流流凸現(xiàn)**特色品牌牌文化差異化特特色經(jīng)營營，挖掘空白白消費點點定位依據(jù)據(jù)423.2消費群體體構成本項目住住宅客戶戶、**、荔康康大廈、、金禧大大廈、皇皇上皇大大廈、華華業(yè)大廈廈、康怡怡居、偉偉業(yè)閣等等周邊200米內(nèi)小區(qū)區(qū)人群及及眾多中中小學生生群體核心客戶戶重要客戶戶**北路路、**中路中中山七路路、龍津津路沿線線等此區(qū)區(qū)域“老老廣州””居民邊緣客戶戶該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的專業(yè)業(yè)市場的的“淘金金族”及及部分白白領人群群偶得客戶戶荔灣區(qū)其其他中高高端消費費群體及及偶過消消費群體體等43“老西關關”1、主動消消費力有有限；2、被動動性消消費較較大（受其其父母母控制制）；；3、文化化與藝藝術類類消費比重重占大大；3.3客戶消消費群群特征征1、喜歡歡時尚尚消費費，面子消消費和和交際際消費比重重較大大，注注重品牌消消費和和附加加值消費（（如購物物環(huán)境境等）；2、消費費觀念念前衛(wèi)衛(wèi)，較能接接受新新鮮的的觀點點和消費費習慣慣；3、注重重文化化和健健康消費，，小資資情調(diào)調(diào)比較較突出；；1、喜歡歡就近近消費費，具有濃濃厚的的西關關情結；；2、注重重家庭庭觀念念；3、崇尚尚茶樓樓文化化，茶市消消費長長旺不衰；；4、注重重消費費的性性價比，，即俗俗稱的“平平、靚靚、正”。。淘金族族與高級白白領中小學學生群群體443.4項目功功能定定位高檔裙裙樓商商業(yè)，，文化化特性性濃厚厚集生活配配套、、健康康、文文化、、休閑閑娛樂樂消費費為一體體的社社區(qū)性性高品品質(zhì)生生活商商業(yè)中中心**地產(chǎn)高端住宅項目裙樓缺乏高端、文化性主導商業(yè)該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商業(yè)經(jīng)營慘淡消費力旺盛，可挖掘高端消費群體453.5功能定定位理理由與與分析析休閑時時尚消消費高級社社區(qū)配配套區(qū)域性性商業(yè)業(yè)中心心健康、、文化化消費費社區(qū)商商業(yè)，，服務務整個個社區(qū)，，增強強小區(qū)區(qū)品質(zhì)，凝凝聚**客客戶的的品牌忠忠誠度度及提提升客客戶滿意意度；；擴大項項目的的輻射射范圍，吸吸引該該區(qū)更更多的的高端人人群來來項目目消費費廣州的的亞健健康人人群數(shù)數(shù)量龐大大，廣廣州人人對身身心健康康的關關注逐逐漸的的成為新新的消消費點點。帶動整整個小小區(qū)域域商業(yè)業(yè)發(fā)展，，增強強**企業(yè)業(yè)社會號號召力力；項目功功能46考慮到到**地產(chǎn)產(chǎn)為行行業(yè)領領導者者的角角色和和其本本身獨特的的企業(yè)業(yè)文化化及品品牌形形象，我們們在項項目形形象點點位的的策略略思考考中，，以不不背離離**地產(chǎn)產(chǎn)文化化特性性為基基本，，并充充分發(fā)發(fā)揮**地地產(chǎn)在在市場場中形形成的的**文文化，充分結結合本本項目目整體體情況況和所所在區(qū)區(qū)域市市場情情況，，做出出最適適合本本項目目的形形象定定位。。3.6項目形形象定定位47項目功功能區(qū)域商商業(yè)中中心高級生生活配配套健康、、文化化消費費休閑娛娛樂消消費健康向向“尚”時尚健康獨特眼球高檔**品品牌形象表表現(xiàn)點點以時尚尚、健健康為為主導導形象象樹立立本項項目獨獨特的的經(jīng)營營方向向，實實現(xiàn)差差異化化經(jīng)營營特色色；同同時以以健康康的形形象示示人，，也能能同**的的企業(yè)業(yè)形象象實現(xiàn)現(xiàn)較好好的融融合。。項目整整體形形象：：48Partfour：業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃及招商商策略略494.1項目業(yè)業(yè)態(tài)組組合原原則突出項項目的的文化化性、、健康康性的的高端端消費費的同同時，，亦要考慮慮到作作為社社區(qū)商商業(yè)配配套的的合理理規(guī)劃劃引入經(jīng)經(jīng)營能能力比比較強強的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，以提提高商商場整整體的經(jīng)營營能力力，減減少開開發(fā)商商自身身經(jīng)營營的難難度有效控控制品品牌店店鋪和和非品品牌店店鋪比比例，，爭取取項目目利潤最優(yōu)優(yōu)組合合；50主力商商家構構想及及引入入理由由特色生生活消消費，，提升項項目檔檔次高級社社區(qū)配配套帶動商商場內(nèi)內(nèi)人流流突出項項目的的人文文特性性；周邊眾眾多的的中小小學生生群體體打造高高級休休閑配配套4.2業(yè)態(tài)組組合策策略高級休休閑類類餐飲飲銀行、、便利利店等等高級級生活配配套大型特特色餐餐飲鋼琴培培訓、、樂器器行、、書吧吧等藝術術休閑閑中心心品牌SPA體驗、、健身身中心心業(yè)態(tài)組組合比比例:生活配配套30%餐飲25%休閑文文化45%51樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)備注負一層樂器行、書吧等業(yè)態(tài)利用項目鄰近東風西路市少年宮的優(yōu)勢，結合項目定位的文化特性首層銀行、通訊、咖啡屋等商務配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài)以滿足本項目住戶的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營部分配套業(yè)態(tài)二層鋼琴培訓中心、英語培訓中心、創(chuàng)智天地等文化主題及Subway健康餐飲凸現(xiàn)項目的文化和健康的主題形象三層大型中餐及健身中心吸引人流的同時凸現(xiàn)項目健康時尚的主題四層SPA及瑜伽會館針對本項目的高端消費人群的娛樂、休閑、商務消費4.3業(yè)態(tài)布布局方方案52負一層層業(yè)態(tài)態(tài)分布布書吧吧西式樂樂器行行搖滾樂器參考圖圖片53目標商家二層品牌餐飲樓面入口咖啡店發(fā)型屋便利店西餅屋茶莊移動客服店銀行首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店）旅行社紅酒屋54首層業(yè)業(yè)態(tài)分分布圖圖（非非品牌牌店））南北區(qū)區(qū)（生生活配配套））：藥房、、零食食、煙酒專專賣店店洗衣店店、福利彩彩票投投注點點、純凈水水配送送點、、中心區(qū)區(qū)域（（時尚尚區(qū)））：美容美美甲連連鎖店店眼鏡連連鎖店店、服裝飾飾品、、音像、、書籍籍、保健品品55二層業(yè)業(yè)態(tài)分分布圖圖品牌快快餐參考圖圖片少兒英英語教育中中心創(chuàng)智天天地（少兒兒智力力開發(fā)發(fā)中心心）兒童攝攝影專門店店少兒教育書店模型玩具琴教中中心56三層業(yè)業(yè)態(tài)分分布圖圖健身中中心參考圖圖片大型中中餐57SPA、瑜珈會館四層業(yè)業(yè)態(tài)分分布圖圖584.4周邊地地段租租金價價格分分析龍津中中路地段標示顏色租金水平中山七路200-250元/㎡龍津中路90-120元/㎡**中路120-150元/㎡長壽壽路路龍津東東路康王中路康王北路中山山七七路路本案594.5項目周周邊競競爭個個案租租金水水平分分析龍津中中路長壽壽路路龍津東東路康王中路康王北路本案新光城城市廣廣場中山山七七路路**城城個案區(qū)位租金水平近地鐵站140-150中間地帶120-135遠地鐵站80-100首層230-250二層100-150三層50-60**城城新光城城市廣場場（南區(qū)區(qū)）604.6部分商商家租租金水水平參參考店名租賃標準（元/㎡）租期（年）承租面積（㎡）消費水平（元/人次）subway250-3505-8150-25030-40spa40-5010150-200150-200健身俱樂部45-555-81500-200035-50外資銀行150-25010-15500-1000----OK便利店150-350540-15015-257-11便利店130-350540-15010-20天天洗衣100-1503-520-7020-30東海堂西餅店120-2304-525-7010-30614.7項目目周周邊邊商商鋪鋪個個案案租租金金水水平平分分析析地段面積（㎡）價格（元）單價（元）東風西路（荔灣路口）2562500098東風西路嘉和苑首層5311130210東風西路（**路口附近市西路（鞋店）192500130西華路東段首層1051000095西華路467號皇上皇首層398580220光復北路地產(chǎn)中復北路（近中山七路）465198113龍津路323號688000118龍津中路（近**路）162320145龍津路東路（副食店）30288096荔灣北路119號15鋪12016500137荔灣北路（近東風西）72600083**中路臨街鋪45550000109寶華路47號隆紀酒樓首層22042000191恒寶廣場負二層0068鋪7568839107年4月實實地地調(diào)調(diào)研研個個案案數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)624.8項目目租租金金定定價價依據(jù)據(jù)上上述述對對項項目目周周邊邊的的商商業(yè)業(yè)項項目目租租金金價價格格分分析析，，加加以以市市場場經(jīng)經(jīng)驗驗分分析析，，得得項項目目首首層層的的評估估租租金金均均價價幅幅度度如下下：：項目名稱**城新光城市廣場龍津中路中山七路**中路**北路租金水平100～150180～30080～120200～250120～150100～120評估租金首層臨街鋪位200～230單位位：：元元/㎡㎡··月634.9項目目各各層層商商鋪鋪租租金金定定價價樓層租金均價幅度負一層80-120元/㎡·月首層200-230元/㎡·月100-150元/㎡·月二層100-130元/㎡·月三層50-60元/㎡·月四層40-50元/㎡·月根據(jù)據(jù)項項目目周周邊邊其其它它項項目目租租金金水水平平，，我我司司計計算算得得出出項項目目各各層層的的商商鋪鋪租租金金均均價價幅幅度度如如下下：：644.10三年年后后出出售售收收益益分分析析按照照我我司司操操盤盤經(jīng)經(jīng)驗驗，，合合理理的的招招商商及及妥妥善善的的經(jīng)經(jīng)營營可可以以使使一一個個新新場場在在三三年年后后，，租金金年年遞遞增增率率達達5%，根根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)在在商商業(yè)業(yè)市市場場反反饋饋的的信信息息，，投投資資者者對對商商鋪鋪投投資資回回報報率率的的期期望望值值定定在在7%為樂樂觀觀回回報報，，預預計計三三年年后后售售價價：：樓層售價(元/㎡)首層臨街鋪36000~41000內(nèi)街鋪25000~27000二層--------18000~23000654.11目標標商商家家簡簡介介目標商家商家簡介Subway來自美國的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主稻香酒家來自香港的中式餐飲連鎖集團，以提升中式餐飲形象為己任，以“好食、抵食”為經(jīng)營宗旨外資銀行鑒于近期中國金融業(yè)的進一步開放，外資銀行加快了在國內(nèi)各大城市擴點步伐力美健健身俱樂部連鎖式大型健身會所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機構，以“專業(yè)、健康、尊貴、時尚”為宗旨664.12項目目招招商商策策略略及及執(zhí)執(zhí)行行招商商組組織織的的原原則則●尋找找符符合合本案案市市場場定定位位要要求求的商商戶戶；●優(yōu)先先引引進進主主力力店店，，靈靈魂魂店店；；●熱點點平平均均分分布布、、層層層層有有賣賣點點；；●統(tǒng)一一招招商商、、統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理、、統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃、、統(tǒng)統(tǒng)一一形形象象。。67第一一步步、客源源篩篩選選。**從從一一手手市市場場與與二二手手地地鋪鋪已已經(jīng)經(jīng)掌掌握握的的客客戶戶資資源源中中篩篩選選出出符符合合本本項項目目商商場場招招商商條條件件的的客客戶戶進進行行點點對對點點推推薦薦，，主主力力店店主主要要通通過過這這種形形式式，，同同時時**在在推推廣廣過過程程中中產(chǎn)產(chǎn)生生新新的的客客戶戶，，也也是是需需要要重重點點推推薦薦的的對象象；；第二二步步、約見見客客戶戶。贈送送本本項項目目商商場場宣宣傳傳資資料料，，約約定定地地點點進進行行初初步步推推薦薦，，內(nèi)內(nèi)容容包包括括項項目目參參數(shù)數(shù)、、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍、、招招商商政政策策、、同同類類項項目目之之對對比比優(yōu)優(yōu)勢勢等等；；第三三步步、現(xiàn)場場考考察察。篩選選入入場場經(jīng)經(jīng)營營意意向向較較強強之之目目標標客客戶戶考考察察本本項項目目現(xiàn)現(xiàn)場場，，達達成初初步步合合作作意意向向；；第四四步步、后續(xù)續(xù)跟跟進進。現(xiàn)場場考考察察過過后后，，篩篩選選出出沒沒有有明明顯顯抵抵觸觸態(tài)態(tài)度度之之目目標標客客戶戶繼繼續(xù)續(xù)跟跟進進，，促促其其盡盡快快確確定定進進駐駐決決定定；；第五五步步、確定定意意向向。經(jīng)過過反反復復推推薦薦，，決決定定進進駐駐經(jīng)經(jīng)營營的的客客戶戶，，進進入入現(xiàn)現(xiàn)場場合合同同簽簽訂訂程程序序。。4.13招商商流流程程6808年06月08年08月招商商工工作作開開始始籌籌備備招商商工工作作正式式開開展展完成成品品牌牌商商家家的的招招商商工工作作08年12月吸客客階階段段強攻攻階階段段消尾尾階階段段4.14招商商時時間間節(jié)節(jié)點點及及策策略略篩選選商商家家主動動出出擊擊，，重重點點接接洽洽大大型型品品牌牌商商家家跟已已經(jīng)經(jīng)達達成成共共識識的的品品牌牌商商家家簽簽訂訂意意向向合合同同利用用已已經(jīng)經(jīng)簽簽訂訂的的部部分分品品牌牌商商家家吸吸引引其其它它品品牌牌商商家家現(xiàn)場場招招租租，，以以品品牌牌商商家家的的進進駐駐吸吸引引零零散散商商家家，，解解決決內(nèi)內(nèi)街街鋪鋪位位的的招招租租難難問問題題69Partfive：**優(yōu)優(yōu)勢勢70客戶戶網(wǎng)網(wǎng)絡絡日韓韓市市場場香港港市市場場互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡絡廣州州市市場場國內(nèi)內(nèi)市市場場**廣州州客戶戶資源源一手手市場場**國國內(nèi)內(nèi)各分分公公司司客戶戶