標(biāo)桿房企如何打造卓越產(chǎn)品力

標(biāo)桿房企如何打造卓越產(chǎn)品力

——產(chǎn)品立面、戶型、結(jié)構(gòu)、精裝一體化設(shè)計(jì)開(kāi)篇賣相+賣點(diǎn)+賣法賣相—買的沖動(dòng)最外在、最直接、最具有傳播力和感染力的部分。最能和消費(fèi)者發(fā)生關(guān)系的并不是產(chǎn)品，而是視覺(jué)形象。賣點(diǎn)—買的理由所謂賣點(diǎn)，其實(shí)就是一個(gè)消費(fèi)理由，最佳的賣點(diǎn)即為最強(qiáng)有力的消費(fèi)理由。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，賣點(diǎn)是競(jìng)品滿足目標(biāo)受眾的需求點(diǎn)！對(duì)廠家來(lái)說(shuō)，賣點(diǎn)是競(jìng)品火爆市場(chǎng)的一個(gè)必須的思考點(diǎn)。你的產(chǎn)品是什么并不是最重要的，消費(fèi)者認(rèn)為你的產(chǎn)品是什么才是最為關(guān)鍵的。賣法—賣的藝術(shù)孫子曰：上兵伐謀；其次伐交；其下攻城。賣之法：上策銅以金賣；中策銅以銅、金以金賣；下策金以銅賣。房地產(chǎn)高手公式

成本

高手=

如何打開(kāi)10%-20%的盈利空間好的策劃可以令售價(jià)增加3%；好的規(guī)劃可以令售價(jià)增加3%；好的戶型設(shè)計(jì)可以令售價(jià)增加3%；好的工程質(zhì)量可以令售價(jià)增加3%；好的配套和服務(wù)可以令售價(jià)增加3%；合理的平面布局可以節(jié)省成本3%；好的結(jié)構(gòu)可以節(jié)省造價(jià)的3%；每個(gè)環(huán)節(jié)你都強(qiáng)一些，集成起來(lái)就是你的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們要做的就是將個(gè)環(huán)節(jié)系統(tǒng)的落實(shí)到經(jīng)營(yíng)層面。

操盤追求的不是單項(xiàng)冠軍，而是全能冠軍。立面篇專題一：立面設(shè)計(jì)四個(gè)話題話題一、從穿衣打扮開(kāi)始

——人模狗樣、衣冠禽獸亦有章法老板會(huì)為你的裝備買單，客戶也會(huì)為他的賞心悅目買單。

話題二、簡(jiǎn)單的追求

——簡(jiǎn)單是一種駕馭和控制的能力。

最難的設(shè)計(jì)往往是設(shè)計(jì)最簡(jiǎn)單的東西。我們追求的應(yīng)該是簡(jiǎn)約，超越簡(jiǎn)單，而不是簡(jiǎn)陋，更不是丑陋。整體上簡(jiǎn)單，細(xì)節(jié)上考究。話題三、建筑師精神

——大師、建筑師、技師、匠人還是工人

建筑師精神不僅僅是建筑師的個(gè)性，他應(yīng)該是理想的、創(chuàng)新的、批判的和落地的。我們追求的不應(yīng)該只有高、大、全的設(shè)計(jì)，而更應(yīng)該是將一個(gè)普通的建筑，通過(guò)設(shè)計(jì)的追求，讓他變得不那么普通。話題四、創(chuàng)意的價(jià)值

——想法比說(shuō)法重要，說(shuō)法比做法重要

大的東西決定小的東西，前段的東西決定后端的東西。策略理清楚之前，策略比技術(shù)重要；策略理清楚之后，技術(shù)比策略重要。所謂有道無(wú)術(shù)，術(shù)可求；有術(shù)無(wú)道，止于術(shù)。話題五、跳出設(shè)計(jì)做設(shè)計(jì)

——功夫在詩(shī)外，設(shè)計(jì)也在設(shè)計(jì)之外

建筑學(xué)是個(gè)玩的專業(yè)。專業(yè)、規(guī)范只是基本，各個(gè)領(lǐng)域的知識(shí)包括歷史、藝術(shù)、社會(huì)學(xué)、物理學(xué)、材料學(xué)、符號(hào)學(xué)、政治發(fā)展等是修為，從市場(chǎng)、客戶、經(jīng)營(yíng)、老板、政府的角度出發(fā)才是出發(fā)點(diǎn)。專題二：立面設(shè)計(jì)十大關(guān)系（1）前后的層次

（2）上下的關(guān)系

（3）左右的協(xié)調(diào)

（4）內(nèi)外的襯托

（5）構(gòu)圖的虛實(shí)、肌理、尺度、比例等

（6）色彩（主色、副色、點(diǎn)綴色）

（7）風(fēng)格

（8）材料

（9）細(xì)節(jié)

（10）功能案例、半山海景別墅案例、商鋪立面設(shè)計(jì)專題三：立面設(shè)計(jì)原點(diǎn)與復(fù)制案例、北京.燕西華府案例、中海.大山地案例、蘇州.胥口項(xiàng)目專題四：立面設(shè)計(jì)創(chuàng)新專題五：立面控制體系專題六：萬(wàn)科立面設(shè)計(jì)

萬(wàn)科：讓建筑贊美生命邏輯、理性、簡(jiǎn)潔、精致。專題七：進(jìn)化式生態(tài)建筑戶型篇專題一：戶型庫(kù)指北針戶型庫(kù)主要界面1指北針戶型庫(kù)主要界面2指北針戶型庫(kù)主要界面3指北針戶型庫(kù)主要界面4用戶自己導(dǎo)入、修改、查詢?nèi)弦唤缑鎸ｎ}二：戶型概念復(fù)合住宅類別別墅聯(lián)排疊town洋房多層小高層高層住宅大小60平米以下90平米140平米220平米400平米600平米800平米以上商住類別公寓辦公酒店建筑外構(gòu)成停車庫(kù)地下室底層花園泳池運(yùn)動(dòng)場(chǎng)露臺(tái)建筑內(nèi)構(gòu)成電梯樓梯大堂中庭戶內(nèi)構(gòu)成玄關(guān)廚房客廳餐廳臥室書房入戶花園景觀關(guān)系90度120度180度270度組合方式四合院五合園六合院七合園十合院十二合院十六合院風(fēng)格類別中式美式英式法式西班牙式日式東南亞式住宅創(chuàng)新概念關(guān)鍵詞新多層-萬(wàn)科城具備情景洋房的空間形態(tài)的多層凈高4m滿足消防車通行townhouse情景洋房－中山項(xiàng)目南澳某項(xiàng)目情景洋房合院－廣州南湖高層街庭空間－解決高層和低層的空間關(guān)系將情景洋房的產(chǎn)品特點(diǎn)引入高層底層產(chǎn)品,增加高層產(chǎn)品的附加值。平地疊TH提升了街庭空間的品質(zhì)。引入LOFT特殊住宅單元活躍元素高層底層的情景洋房和LOFT疊TH街庭空間－廣州南湖

翡翠合院中庭及雙玄關(guān)村落、街坊、冷巷TH的合院-第五園榕江–七合院好望山

–十二、十六合院東海岸三期總體剖面圖疊TH坡地疊TH、坡地洋房-東海岸、萬(wàn)科城Ｆ－１Ｆ－２Ｆ－２反Ｆ－１反Ｆ－3Ｆ－3反Ｆ－4Ｆ－5Ｆ－4反單元戶型分圖(南向)一梯九戶難點(diǎn)：1、結(jié)構(gòu)不對(duì)齊、北京要求八級(jí)抗震，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)難度大。2、衛(wèi)生間、廚房上下不對(duì)齊，設(shè)備管井、管線對(duì)位難度大。3、各不同功能房間開(kāi)見(jiàn)不統(tǒng)一，提高土地使用率，爭(zhēng)取總面寬最小化難度大。在具體的設(shè)計(jì)中進(jìn)行了設(shè)備、結(jié)構(gòu)、開(kāi)間、戶型面積的數(shù)輪梳理和調(diào)整，才使方案從想法變得存在可實(shí)施性。金地格林小鎮(zhèn)6—4.5層戶型小高層－萬(wàn)科城小高層－武漢城市花園案例、錢江時(shí)代案例、成都世紀(jì)城.天鵝湖案例、追憶巴比倫案例、成都.譽(yù)峰案例、新加坡某住宅案例、泰國(guó)曼谷LeRaffine案例、紐約曼哈頓Skyloft案例、澳大利亞4301TheCove案例、北京.盤古大觀案例、龍湖.葡醍海灣案例：重慶.龍湖項(xiàng)目案例：天街

——天上的街市，鄰里的溫情——天街,沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的遺憾（市場(chǎng)接受的創(chuàng)新才是真的創(chuàng)新）。案例：里弄

——傳統(tǒng)是溫馨的，時(shí)代是冷酷的——里弄，我們記憶和渴望的卻是被遺忘的。專題三：戶型與人根據(jù)基本人體尺度可以找到一個(gè)基本常用的外圍空間尺寸：

600-800MM。這個(gè)單人活動(dòng)的尺度決定了空間的尺度：擺放下標(biāo)準(zhǔn)尺寸的家具（潔具、廚具）＋人活動(dòng)的尺寸＝房間最小凈空人的尺度人是萬(wàn)物的尺度，是存在者存在的尺度，也是非存在者不存在的尺度。

人的習(xí)慣Badhabitskillyou!

是指一個(gè)國(guó)家、民族或地域的廣大民眾在居住活動(dòng)中所創(chuàng)造、享用和傳承的屬于本群體的獨(dú)特的生活模式。它由家庭關(guān)系、房屋結(jié)構(gòu)、傳統(tǒng)等諸多因素相互影響、相互作用而形成的一個(gè)復(fù)雜的綜合體系。人的喜好千金難買心頭好。

不是己所不欲勿施于人，而是己所欲施于人。與之有道，投其所好。不怕你不需要，就怕你沒(méi)喜好。不是沒(méi)喜好，只是你不知道。我們不是僅僅為了滿足客戶的喜好，更要引導(dǎo)客戶的喜好，甚至教育客戶的喜好，從而讓客戶能喜出望外最終成為顧客。人的關(guān)系高手提示：中國(guó)式成功=（努力+機(jī)會(huì)）人際關(guān)系。人不是個(gè)體，而是關(guān)系。建筑就是深思熟慮后的空間及人與人之間的關(guān)系。人的關(guān)系有外人和外人的關(guān)系和內(nèi)人和內(nèi)人之間的關(guān)系。外人之間的關(guān)系是公共空間，內(nèi)人之間的關(guān)系是房間的內(nèi)部空間及布局。東方認(rèn)為“群體先于個(gè)人”，西方認(rèn)為“個(gè)體先于群體”（中餐和西餐）。專題四：戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新（1）戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：廚房

a、燒火間與配餐間的分離

b、中廚與西廚的分離設(shè)計(jì)源于生活高于生活。（2）戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：臥室與衛(wèi)生間的關(guān)系（3）戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：平面組合創(chuàng)新（4）戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：剖面組合創(chuàng)新（5）戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：衛(wèi)生間英國(guó)設(shè)計(jì)公報(bào)：“5人住的2～3層單幢房子，6人住的平房應(yīng)設(shè)兩個(gè)便器，其中一個(gè)可與浴室在同室；5人住的平房應(yīng)設(shè)另一個(gè)廁所并與浴室分開(kāi)”。美國(guó)住宅標(biāo)準(zhǔn)：“對(duì)于5口人以上的家庭，其居住套型中應(yīng)有第二個(gè)排便空間”（7）戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：玄關(guān)及收納空間

因廳房面積小，對(duì)儲(chǔ)藏及收納空間需求大，在日本90平方米左右的住宅中，固定的儲(chǔ)藏空間需要占到總面積的7%，加上非固定的儲(chǔ)藏空間，基本達(dá)到13%。（8）戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：主題案例一、萬(wàn)科青山湖8號(hào)（9）戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：設(shè)計(jì)方法

設(shè)計(jì)一樣?xùn)|西通常需要把它置于它所屬的更大的環(huán)境中來(lái)衡量—就像將椅子置于一個(gè)房間中；將房間置于一棟房子中；將一棟房子置于周圍的環(huán)境中；將周圍的環(huán)境置于整個(gè)城市的布局之中。（10）戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：價(jià)值體系重構(gòu)

設(shè)計(jì)創(chuàng)新首先就是最大限度的挖掘建筑的每一處的價(jià)值，當(dāng)價(jià)值和價(jià)格不匹配的時(shí)候，應(yīng)重新構(gòu)建建筑的價(jià)值體系。專題五：戶型設(shè)計(jì)常見(jiàn)問(wèn)題案例：萬(wàn)科下沙項(xiàng)目案例：北京.觀塘案例、九間堂案例：海南.某項(xiàng)目

——研究目標(biāo)客戶，比研究產(chǎn)品本身更重要。案例：長(zhǎng)沙.五礦某項(xiàng)目

——所有的細(xì)節(jié)都要圍繞人的感受和需求案例：福州某項(xiàng)目案例、中山.遠(yuǎn)洋案例：哈爾濱.某項(xiàng)目

——做戶型設(shè)計(jì)也要會(huì)算賬概述：-分離式核心筒-26層住宅-住宅層高2800-住宅得房率77%案例：沈陽(yáng).萬(wàn)科某項(xiàng)目

——設(shè)計(jì)首先是凸顯價(jià)值，而不是創(chuàng)造價(jià)值。價(jià)值提升點(diǎn)一：提高端單元戶型的銷售價(jià)值端單元案例：南昌.麗水家園

——解決效率的方法就是專業(yè)和技術(shù)案例：上海.蘇堤春曉專題五：戶型平面優(yōu)化思路居住的面積的增加、空間高度的增加。例如部分豪宅中采用夸張放大的起居空間來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)身份感的表達(dá)空間尺度的放大空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化空間形式的豐富外部資源的占有空間個(gè)性的體現(xiàn)空間內(nèi)在結(jié)構(gòu)與目標(biāo)客戶的生活方式更為吻合。例如采用干濕分離衛(wèi)生間、步入式衣櫥空間類型和變化更為多樣，包容生活多義性、彈性和趣味性。例如共享空間、流動(dòng)空間、灰空間在住宅中的出現(xiàn)居住空間的“外延”更為“強(qiáng)勢(shì)”，資源可以表現(xiàn)為自然美景、園林景觀、視野開(kāi)闊度、甚至是聲音、氣味等居住空間的“內(nèi)涵”更加“聚焦”：或者在功能層面更加契合個(gè)體客戶特征，或者在審美層面更好的表現(xiàn)客戶的文化趣味。極致化的個(gè)案如量體裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器，是容納人們居住行為的空間。住宅產(chǎn)品的根本價(jià)值在于對(duì)人們居住需求的滿足，這種需求可以分解為人們?nèi)粘Ｉ钤诎踩取⑹孢m性、歸屬感、自我認(rèn)同感等方面的需求。

戶型價(jià)值提升的“五個(gè)途徑”戶型基本價(jià)值分析客戶往往不知道需要什么，卻知道不需要什么。2.次臥面積達(dá)8.95

㎡

，空間舒適度提高。2.64㎡3.餐廳區(qū)域面積達(dá)10.88㎡，就餐舒適性提高。1.5㎡2.4㎡1.玄關(guān)面積達(dá)2.4㎡，入戶儀式感增強(qiáng)。8.16㎡240034007.2㎡2470360010.88㎡34003200350024009.08㎡案例一、偉星城項(xiàng)目原戶型建議戶型案例二、東方紐藍(lán)地專題六：小戶型創(chuàng)新實(shí)例小戶型發(fā)展的五個(gè)階段討論一：

——螞蟻供房，供的不是房子而是一個(gè)夢(mèng)想討論二：

——沒(méi)有戶型的戶型就是好戶型根據(jù)場(chǎng)景畫出戶型平面看題答案討論三：

——家具的革命引發(fā)居住空間的革命討論四：

——麻雀再小也要五臟俱全討論五：

——新的交通組織方式帶來(lái)新思路專題七：90平米產(chǎn)品創(chuàng)新簡(jiǎn)陋的衛(wèi)生間簡(jiǎn)陋的衣柜支離破碎的墻面這是一個(gè)初級(jí)戶型客廳空間不完整普普通通的陽(yáng)臺(tái)這里會(huì)很黑我們！可以做的更好?。。。?！+全生命周期戶型1234專題九：大戶型設(shè)計(jì)實(shí)例案例、東莞.萬(wàn)科松山湖平面布置圖專題三：別墅設(shè)計(jì)實(shí)例案例、萬(wàn)科.松山湖TH單位

未考慮設(shè)備房位置，中央式空調(diào)外機(jī)位，泳池設(shè)備區(qū)也未考慮。

作為度假產(chǎn)品的舒適性與休閑型需要更多的考慮。

戶內(nèi)景觀與泳池景觀對(duì)室內(nèi)的結(jié)合不足。

客廳面對(duì)公共衛(wèi)生間方向，空間凌亂且面對(duì)客廳門口，影響客房私密性。

主臥室，次臥室均無(wú)收納空間。

泳池溢水及SPA池均未考慮。

客房標(biāo)配露天SPA，而主人房未標(biāo)配，且露天SPA的位置位于停車位，私密性太差。

客廳與餐廳面積比例失調(diào)。

入戶空間狹小。案例：光耀.候鳥基地戶型優(yōu)化后的賣點(diǎn)3、無(wú)邊際泳池，給您獨(dú)立的無(wú)邊享受。1、良好的儀式感入戶景觀，給您放松的心情和愉快的享受。2、雙車位空間，能滿足您的泊車需求。4、客廳、餐廳、主臥、次臥均有絕佳景觀視野。5、露天SPA池，水中休閑椅讓您的身體完全放松。6、室內(nèi)外雙餐桌設(shè)計(jì)，滿足您就餐的同時(shí)也能滿足您的沙龍，露天酒會(huì)活動(dòng)。9、能容納20人的活動(dòng)空間。7、戶外秋千，給您兒時(shí)記憶。8、專用的家政通道讓您的家政操作減少對(duì)您生活的干擾。10、擁有4件套配置的豪華衛(wèi)生間亦能讓您親近自然，同時(shí)與湖景和室內(nèi)景觀相結(jié)合，讓您切實(shí)體會(huì)沐浴山水中的感受。11、15米長(zhǎng)的瀑布給戶外休閑區(qū)帶來(lái)湖景與瀑布景觀的雙重親水感受。12、分體空調(diào)外機(jī)位置，中央空調(diào)機(jī)位置具有考慮。13、獨(dú)立設(shè)備房，泳池設(shè)備檢修區(qū)，熱水器，煤氣表均有各自的位置。14、夜間泳池?zé)艄馀c各類情景燈光相呼應(yīng)，使您觀星賞月。15、客廳與泳池的零距離射擊給您無(wú)親水感受。16、泳池的淺池設(shè)計(jì)，照顧安全的人性化設(shè)計(jì)。專題十：智慧社區(qū)解決方案1251.智慧地球、智慧城市1998年1月美國(guó)副總統(tǒng)戈?duì)栐诩永＠麃喛茖W(xué)中心發(fā)表演講時(shí)，首次提出了“數(shù)字地球”的概念2008年年底IBM首次提出了“智慧地球”、“智慧城市”的概念“智慧城市”在廣義上指城市信息化。智慧城市將人與人之間的通信擴(kuò)展到了機(jī)器與機(jī)器之間的通信；通信網(wǎng)+互聯(lián)網(wǎng)＋物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)成了智慧城市的基礎(chǔ)通信網(wǎng)絡(luò)；并在通訊網(wǎng)絡(luò)上迭加城市信息化應(yīng)用。126智慧社區(qū)發(fā)展概況智慧社區(qū)就是以互聯(lián)網(wǎng)為依托，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將家庭中的智慧家居系統(tǒng)、社區(qū)的智慧物業(yè)管理、智慧安防和智慧社區(qū)服務(wù)整合在一起，使社區(qū)的通訊、安全、環(huán)保、社區(qū)居民信息的收集、處理及共享等更加方便快捷，使社區(qū)服務(wù)的提供者有預(yù)見(jiàn)性地了解到居民的需求，主動(dòng)將精準(zhǔn)的信息和服務(wù)通過(guò)敏捷的手段推送給需要者；而社區(qū)服務(wù)的接受者則可以在社區(qū)內(nèi)隨時(shí)、隨地、隨需地獲取各種服務(wù)，社區(qū)居民生活更加安全、健康、便捷、幸福。智慧社區(qū)發(fā)展歷程2.智慧社區(qū)127智慧城市智慧社區(qū)智慧地球智能建筑占新建建筑的比例，美國(guó)為70%，日本為60%，而中國(guó),2006年僅為10%左右，2012年有望提升至33%左右。32.61%智能建筑市場(chǎng)份將保持超過(guò)20%的年增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)2012年將超過(guò)860億元。*數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒、建筑業(yè)協(xié)會(huì)智能建筑專業(yè)委員會(huì)861.0億25.76%智慧社區(qū)發(fā)展趨勢(shì)以智慧社區(qū)為細(xì)胞構(gòu)建智慧地球128智慧政務(wù)智慧家庭智慧物業(yè)智慧民生智慧社區(qū)包括：智慧家庭、智慧政務(wù)、智慧民生、智慧物業(yè)四大板塊。3.

“智慧社區(qū)”整體方案129數(shù)字可視對(duì)講智能家庭安防智能家電控制智能家庭娛樂(lè)智能個(gè)人生活智能個(gè)人學(xué)習(xí)智能健康管理智能定位系統(tǒng)智能社區(qū)安防智能物業(yè)管理智能社區(qū)服務(wù)智能社區(qū)政務(wù)家庭-智慧家居個(gè)人-智慧生活社區(qū)-智慧社區(qū)4.

“智社區(qū)慧”目標(biāo)130居民可以通過(guò)在電腦、手機(jī)、魔屏、電視、自助終端等多種屏幕終端，享受政務(wù)、商務(wù)、醫(yī)務(wù)信息服務(wù)。提供對(duì)不同分辨率、不同操作系統(tǒng)、不同操作模式的各類終端的支持。多屏聯(lián)動(dòng)IPTV電腦魔屏手機(jī)5.

“智社區(qū)慧”應(yīng)用特色131基礎(chǔ)資源云基礎(chǔ)資源地圖引擎應(yīng)用服務(wù)消息引擎支付平臺(tái)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)挖掘引擎智慧政務(wù)智慧民生智慧物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)辦公安防管理居家養(yǎng)老調(diào)查問(wèn)卷預(yù)約掛號(hào)公共設(shè)施服務(wù)遠(yuǎn)程健康社區(qū)公告智慧家庭家庭云存儲(chǔ)家庭全球眼高速上網(wǎng)高清IPTV視頻通信云桌面社區(qū)報(bào)刊門戶用戶門戶管理門戶IPTV移動(dòng)終端魔屏PC終端用戶居民政府企業(yè)智慧社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)政府信息接口第三方服務(wù)接口6.

“智社區(qū)慧”系統(tǒng)架構(gòu)成本篇專題一：經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)限定無(wú)人防地下車庫(kù)32平米/輛有人防地下停車庫(kù)1/4地下室總面積<人防區(qū)面積<1/3地下室總面積32平米/輛1/3地下室總面積<人防區(qū)面積<1/2地下室總面積34平米/輛人防區(qū)面積>1/2地下室總面積36平米/輛注：1、上部建筑落入地下室的面積比例大于地下室的面積的1/3時(shí)，表中數(shù)值增加1m3；2、山地建筑可增加0.5m3地下室部分普通停車地下室塔樓地下室人防地下室備注杭州寧波蘇南南昌武漢重慶東莞長(zhǎng)沙青島惠州80米以下不轉(zhuǎn)換105樁基110獨(dú)立基礎(chǔ)125片筏基礎(chǔ)1201501、表中覆土是1.2米，水壓同室外場(chǎng)地的地質(zhì)情況；覆土增加0.3-0.5米（規(guī)劃要求）以上，含鋼量增加5-10kg/m3；2、塔樓和人防地下室按照樁基考慮，若采用天然筏基，此部分含鋼量增加5-20kg/m3；3、兩層地下室減10kg/m3；全轉(zhuǎn)換15017080米以上不轉(zhuǎn)換130155全轉(zhuǎn)換160175其它地區(qū)80米以下不轉(zhuǎn)換130155全轉(zhuǎn)換16017580米以上不轉(zhuǎn)換140160全轉(zhuǎn)換170180編號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)說(shuō)明指標(biāo)控制值1標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量（Kg/m3）1、分子包含上部標(biāo)準(zhǔn)層所有結(jié)構(gòu)鋼筋2、分母=計(jì)容積率面積+不計(jì)容積率部分（落地凸窗面積+有墻柱的凹陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)、入戶花園+結(jié)構(gòu)拉板）+1/2（兩層高懸挑凸陽(yáng)臺(tái)+有柱凸陽(yáng)臺(tái)+贈(zèng)送的其它面積低多層/7-19層/20-25層/>26層（括號(hào)內(nèi)為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化時(shí)標(biāo)準(zhǔn)層的數(shù)據(jù)）上海、南京、合肥、成都：39/42(44.5)/43(45.5)/47.5(50)杭州、寧波、蘇州、無(wú)錫、南昌、武漢、重慶：38/40(42)41(43)45(47)鎮(zhèn)江：42/45(47)/45(47)/50(52)（鎮(zhèn)江場(chǎng)地為Ⅲ、Ⅳ場(chǎng)地土?xí)r，指標(biāo)同西安）西安：45/49(52)/50(53)/58(/)2標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量（m3/m3）分母同上低多層/7-19層/20-25層/>26層上海、南京、合肥、成都：0.32/0.35/0.36/0.38杭州、寧波、蘇州、無(wú)錫、南昌、武漢、重慶：0.31/0.34/0.35/0.37鎮(zhèn)江：0.33/0.36/0.37/0.39西安：0.35/0.38/0/39/0.43窗地比門窗洞口面積/住宅部分可售面積+贈(zèng)送落地凸窗的房間面積+可封閉空間的面積（有附加門窗時(shí)才計(jì)入）高層<0.21；TH<0.244地下室層高非人防：3.6米；人防：3.7米-3.8米5地下車位平均面積（m2/車）分子為所有地下室面積（含設(shè)備房），扣除（贈(zèng)送業(yè)主的面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積）6地下室鋼筋含量(Kg/m3)含天然基礎(chǔ)和承臺(tái)（不含樁基）7硬景面積比例硬景面積（踢出地面車行道、停車位以外的硬質(zhì)鋪裝，包含人工基底水景、泳池、不含架空層）/總景觀面積<30%1、計(jì)算軟硬景指標(biāo)需在相對(duì)完整的組團(tuán)中或則地塊中，避免在施工分期導(dǎo)致的零星地塊中進(jìn)行計(jì)算，其中構(gòu)筑物、小品、擋墻及景墻均按照投影硬景面積；2、架空層及零食市政路商業(yè)街部分單獨(dú)計(jì)算，不列入控制指標(biāo)；專題二：成本對(duì)標(biāo)問(wèn)題一：什么是成本對(duì)標(biāo)？答：萬(wàn)字（2009）062號(hào)文件《關(guān)于增加集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目新開(kāi)工審批環(huán)節(jié)及頒布”萬(wàn)科集團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制值“的通知》

問(wèn)題二：為什么首批僅對(duì)7個(gè)標(biāo)？答：1）可行、便于前期控制；

2）消耗量及指標(biāo)量大；

3）影響成本較大問(wèn)題三：哪七個(gè)限定指標(biāo)？答：地下室含鋼量、標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量、標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量、地下車位面積、地下室層高、窗地比、軟硬景比例規(guī)劃戶均會(huì)所面積（㎡/戶）戶均商業(yè)面積（㎡/戶）建筑地上部分混凝土框架標(biāo)準(zhǔn)層鋼精含量（kg/㎡）標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量層數(shù)層高高寬比門窗窗地比外立面飾品標(biāo)準(zhǔn)層立面涂料使用率外立面部品陽(yáng)露臺(tái)及公共走道欄桿形式及單價(jià)樓梯鋼欄桿形式及單價(jià)低窗護(hù)欄形式及單價(jià)空調(diào)百葉形式及單價(jià)設(shè)備部分電梯單個(gè)筒體電梯數(shù)量速度載重量智能化智能化系統(tǒng)造價(jià)地下部分地下室層高地下室車位平均面積地下室鋼精含量設(shè)備用房面積精裝戶內(nèi)裝修成本售價(jià)比景觀硬景面積比例硬景貴材比例草地比例七個(gè)指標(biāo)的意義七項(xiàng)指標(biāo)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益后，單方成本減少145-260元/㎡按開(kāi)發(fā)量500萬(wàn)㎡計(jì)，則成本降低額約為10億元標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量-1kg/㎡成本節(jié)約6元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量-0.01m3/㎡成本節(jié)約7元/㎡窗地比-0.01㎡/㎡成本節(jié)約5元/㎡地下室層高-0.10m成本節(jié)約5元/㎡地下車位平均面積-1㎡/個(gè)成本節(jié)約12.5元/㎡地下室鋼筋含量-1kg/㎡成本節(jié)約1.2元/㎡硬景面積比例-1%成本節(jié)約0.62元/㎡測(cè)算背景：1、高層產(chǎn)品容積率按2.5設(shè)定，住宅建筑面積10萬(wàn)㎡，景觀面積2.5萬(wàn)㎡，地下室面積2萬(wàn)㎡2、鋼筋綜合單價(jià)6元/kg（含制作安裝）3、混凝土綜合單價(jià)700元/m3（含制作安裝及模板）4、鋁合金/塑鋼門窗綜合單價(jià)500元/㎡5、地下室層高每降低10cm，節(jié)約成本約1%6、地下車位平均面積每降低1㎡，共降低500㎡7、硬景單方400元/㎡，軟景單方150元/㎡含鋼量控制要點(diǎn)影響含鋼量的三個(gè)核心要素：體型、高度、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化說(shuō)明：1、體型：確保高寬比不宜>6，平面無(wú)不規(guī)則，避免超限審查2、層數(shù)高度很重要：注意臨界高度60m、80m（盡量設(shè)計(jì)成25層或32層的高度臨界值3、轉(zhuǎn)換：一個(gè)轉(zhuǎn)換層相當(dāng)于3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，設(shè)轉(zhuǎn)換層標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量講增加2~2.5kg/㎡4、層高：一般為2.9米，避免設(shè)計(jì)成3米以上（層高增加10cm，含鋼量將增加1kg/㎡、鋼筋增加6元/㎡，整體成本增加20元/㎡）影響排序影響程度影響相對(duì)值影響絕對(duì)值體型不規(guī)則平面需超限審查10%~15%5~7.5高寬比超過(guò)6~710%~15%5~7.5層數(shù)高度變化（底層6m、層高3m計(jì)）60~80m、80~100m（20~25層、26~33層）10%（東莞長(zhǎng)沙3%）5.0（東莞長(zhǎng)沙1.5）60m以下、60~80m（12~19層、20~25層）3%1.5是否設(shè)轉(zhuǎn)化4%~5%2~27.5層高每增加10cm2%1建筑構(gòu)造轉(zhuǎn)角窗1%0.5結(jié)構(gòu)方案局部厚板接近00風(fēng)壓和抗震等級(jí)10%~15%5~10.0景觀控制面積注：1、所有計(jì)算面積均為平面投影面積2、隱形消防車道按面層材料區(qū)分計(jì)算（例：面層為草坪算軟景，面層為鋪裝算硬景）控制前提：保證效果同時(shí)降低成本控制措施：控制軟硬景比+低造價(jià)的景觀面積+控制大喬木輔助原則：草坪、灌木、硬景非石材面積>53%控制目的：像控制戶型指標(biāo)一樣控制景觀指標(biāo)景觀成本優(yōu)化的最終目標(biāo)是成本優(yōu)配專題三：地下車庫(kù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（1）一、車道寬度車道坡道寬度匯總（括號(hào)為深圳尺寸）類型規(guī)范規(guī)定最小寬度（米）經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)寬度米備注普通直線車道單行3.03.0～4.03米僅為通車道最小寬度，未考慮從車道處進(jìn)入停車位；如考慮停車，車道最小寬度為5.5米雙行5.5（6.5）5.5～6.0（6.6）停車方式為：垂直式后退停車車庫(kù)出入口寬度單行3.53.6～4.0

雙行6.06.0

直線坡道單行一般單車道：3米（3.6）；防火疏散用單車道：4米4.0

一般坡道均為疏散口部，故按消防疏散寬度設(shè)置雙行一般雙車道：5.5米（6.6）；防火疏散用雙車道：7米7.0

米曲線坡道單行一般單車道：3.8米（4.5）防火疏散用雙車道：4米4.0（4.5）雙行7.0米（8.5）7.0（8.5）

后側(cè)有墻車位2400*53002400*5050（深2400*5050）后側(cè)無(wú)墻車位二、車位尺寸經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（垂直停車）車庫(kù)出入口間距三、車庫(kù)出入口

車庫(kù)停車數(shù)量出入口數(shù)量（個(gè)）出入口寬度1≤50輛一個(gè)單車道出入口國(guó)家規(guī)定口部最小寬度：?jiǎn)诬?.5米，雙車6.0米

疏散用坡道設(shè)計(jì)常用數(shù)據(jù)：

單車4.0米，雙車7.0米251～100輛的地下車庫(kù)一個(gè)雙車道出入口，或者兩個(gè)單車道出口3或51～150輛的地上車庫(kù)（含半地下車庫(kù)）4＞100輛的地下車庫(kù)兩個(gè)單車道出口5或＞150輛的地上車庫(kù)（含半地下車庫(kù)）具體規(guī)范四、車庫(kù)排水在進(jìn)行集中車庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)，明溝的設(shè)置應(yīng)遵循如下原則：

設(shè)置明溝的部位是否設(shè)置明溝明溝形式備注1地下車庫(kù)底層設(shè)，溝深200~300溝寬250一般為建筑做法設(shè)置明溝，即利用濾水層厚度來(lái)設(shè)置明溝（詳附圖一）●明溝位置與車道平行（具體是靠近車道還是靠近車庫(kù)的外維護(hù)墻，可根據(jù)具體項(xiàng)目情況來(lái)定）●明溝尺寸：A、設(shè)濾水層的底層：溝深不小于300；溝寬200B、坡道處，以及雨水較大的開(kāi)敞式車庫(kù)：深不小于300；寬200C、其他明溝：寬200，深150

●一般明溝設(shè)鑄鐵成品箅子（如人不宜到達(dá)處，也可不設(shè)）箅子尺寸：300*490*10（用于AB）250*400*10（用于C）

2開(kāi)敞式集中停車庫(kù)底層，以及上部各層各層均設(shè)底層：同地下室底層；尺寸同地下車庫(kù)上部各層：由結(jié)構(gòu)設(shè)置明溝（詳附圖二）3半地下車庫(kù)設(shè)由結(jié)構(gòu)設(shè)置明溝4由室外進(jìn)入車庫(kù)的坡道的起點(diǎn)端設(shè)一般是建筑做法設(shè)置明溝5由室外進(jìn)入車庫(kù)的坡道的的結(jié)束端設(shè)由結(jié)構(gòu)設(shè)置明溝6架空層處的停車庫(kù)不設(shè)

7車庫(kù)入車的一面完全敞開(kāi)、車道是利用室外道路的車庫(kù)地下水位較低時(shí)不設(shè)；地下水位較高時(shí)，設(shè)由結(jié)構(gòu)設(shè)置明溝“地下水位較高”概念泛指周邊有湖泊河流，或者項(xiàng)目周邊有山體有的項(xiàng)目地下車庫(kù)底層應(yīng)設(shè)濾水層，但確定底層層高時(shí)，未考慮底板上部250（最薄處）～350厚的濾水層的厚度，導(dǎo)致地下室不能設(shè)濾水層及排水明溝，存在防水隱患。問(wèn)題一：層高不夠五、車庫(kù)層高問(wèn)題二：層高過(guò)高一是：片面的認(rèn)為車庫(kù)凈高2.2米，是指最不利空間的凈高。其實(shí)在設(shè)計(jì)中，主要能保證“車道處、以及大部分的停車位處”的凈高為2.2米即可。二是：設(shè)備高度計(jì)算不精確當(dāng)車庫(kù)設(shè)有“噴淋、通風(fēng)及電橋架等設(shè)備管線”時(shí)，管線高度計(jì)算時(shí)不夠精確；或者“風(fēng)道、噴淋”等設(shè)備布置沒(méi)有盡量避開(kāi)主車道；或者設(shè)備管線交叉點(diǎn)也未避讓主車道，導(dǎo)致車庫(kù)高度人為增高，造成不必要的浪費(fèi)。三是：對(duì)常用設(shè)備配置要求不清楚（噴淋？風(fēng)道？）四是：當(dāng)車庫(kù)與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計(jì)時(shí)，未采取設(shè)備用房處局部降板，而是一同按照設(shè)備房的高度來(lái)設(shè)置同層層高。問(wèn)題一：未設(shè)緩坡當(dāng)車道縱向坡度大于10%時(shí)，坡道的上下端未設(shè)緩坡使坡道設(shè)計(jì)不能滿足國(guó)家規(guī)范要求，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更較