永州工業(yè)園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

永州工業(yè)園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案第一頁(yè)，共52頁(yè)。

目錄第一部分---------------城市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展第二部分---------------項(xiàng)目規(guī)劃及項(xiàng)目定位第三部分---------------價(jià)格策略第四部分------------------招商工作計(jì)劃構(gòu)思第五部分-----------------項(xiàng)目廣告推廣策略第二頁(yè)，共52頁(yè)。永州市位于湖南省南端，五嶺山脈北麓，地理位置介于北緯24039’-26051’，東經(jīng)111006’-112021’之間?，F(xiàn)轄冷水灘、芝山兩區(qū)和祁陽(yáng)、東安、雙牌、道縣、江永、寧遠(yuǎn)、新田、藍(lán)山、江華瑤族自治縣九縣，東與郴州市的臨武、嘉禾、桂陽(yáng)和衡陽(yáng)市的常寧接壤，西與廣西的恭城、灌陽(yáng)、全州相連，南與廣東連州、連南和廣西賀縣、富川毗鄰，北與邵陽(yáng)市的新寧、邵陽(yáng)縣和衡陽(yáng)市的祁東相連。永州原為零陵地區(qū)，1995年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤區(qū)建市。全市面積2.24萬(wàn)平方公里，人口568萬(wàn)，民族35個(gè)。第三頁(yè)，共52頁(yè)。交通狀況

永州區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。永州位于南嶺山脈北麓，扼湘桂和湘粵走廊要沖，是內(nèi)地直達(dá)“兩廣”（廣東、廣西），“兩南”（海南、大西南）和港澳的主要通道；湘桂鐵路橫穿永州，正在建設(shè)的國(guó)家重點(diǎn)工程洛（陽(yáng)）湛（江）鐵路將縱貫永州南北。這項(xiàng)工程建成通車后，永州將成為湖南最南部擁有鐵路樞紐的城市，這將為永州的對(duì)外開(kāi)放大開(kāi)方便之門(mén)。永州的公路主要有322、207國(guó)道和9條省道，建設(shè)中的跨越永州直達(dá)昆明的衡昆高速公路將成為永州直達(dá)大西南最便捷的通道，這項(xiàng)工程將于2002年左右通車。建設(shè)中的湖南省重點(diǎn)工程永連工程，從永州市出發(fā)直達(dá)廣東省連州市，是湖南通向廣東的又一黃金通道。預(yù)計(jì)于2002年全線通車。永州通向世界的空中橋梁零陵機(jī)場(chǎng)已于2001年4月正式通航，目前已開(kāi)通直達(dá)長(zhǎng)沙和?？诘暮桨?。水運(yùn)可直下洞庭，通江達(dá)海。隨著交通條件的不斷改善和城市化、信息化進(jìn)程的不斷加快，永州將成為湖南的交通樞紐和通邊達(dá)海的重要門(mén)戶。

第四頁(yè)，共52頁(yè)。2008年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)

初步測(cè)算，2008年上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）261.16億元，同比增長(zhǎng)12.4%，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別實(shí)現(xiàn)55.77億元、74.51億元和130.88億元，分別增長(zhǎng)5.8%、13.0%和14.3%。分月度看，永州GDP各月累計(jì)增長(zhǎng)速度分別為6.5%、8.1%、9.4%、10.1%、11.2%、12.4％，呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)、逐月加快的趨勢(shì)

(一)從生產(chǎn)角度看，三種產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步回升

1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步回升。全市財(cái)政用于農(nóng)林水事務(wù)的支出2.58億元，同比增長(zhǎng)83.3%，比一般預(yù)算支出增幅高39.2個(gè)百分點(diǎn)。金融部門(mén)農(nóng)業(yè)短期貸款55.35億元，占全部短期貸款的48.7%，新增7.46億元，同比增長(zhǎng)15.6%。全市春夏糧食作物播種面積494.49萬(wàn)畝，同比增加8.42萬(wàn)畝，增長(zhǎng)1.7%。其中，全市早稻種植面積283.92萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)2.6%，是近11年來(lái)實(shí)插早稻面積最多的一年；優(yōu)質(zhì)稻種植面積達(dá)209.66萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)7.8%，占早中稻播種面積的比重達(dá)61.9%，比上年提高3.8個(gè)百分點(diǎn)，種植結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。上半年，全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值108.29億元，同比增長(zhǎng)6.0％。政策因素和價(jià)格因素合力推動(dòng)畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步回升。截至6月份，全市新增1000頭以上的生豬養(yǎng)殖場(chǎng)（戶）278個(gè)，完成97個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)（小區(qū)）的申報(bào)工作。上半年，全市牲豬、牛、羊分別出欄336.75、9.67、19.22萬(wàn)頭（只），同比分別增長(zhǎng)7.7%、6.7%、7.0%；生豬、牛、羊分別存欄469.58、86.63、14.12萬(wàn)頭（只），同比分別增加28.67、4.44、3.12萬(wàn)頭（只）；全市水產(chǎn)品產(chǎn)量7.19萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)7.1%。第五頁(yè)，共52頁(yè)。2、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值150.65億元，同比增長(zhǎng)27.0%；完成增加值48.74億元，比去年同期增長(zhǎng)18.4%。重點(diǎn)骨干企業(yè)生產(chǎn)情況良好。1-6月，全市3大標(biāo)志性工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值26.61億元，占全市規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的17.6%，同比增長(zhǎng)40.3%；實(shí)現(xiàn)增加值11.64億元，同比增長(zhǎng)60.9%，高出全市平均增速42.5個(gè)百分點(diǎn)。其中零煙因產(chǎn)量大幅增加、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)優(yōu)和增加值率提高，累計(jì)完成卷煙產(chǎn)量21.18萬(wàn)箱，增加6.74萬(wàn)箱；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值10.51億元，增長(zhǎng)92.8%；完成增加值8.33億元，同比增長(zhǎng)92.3%，高出全市增速73.9個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市規(guī)模工業(yè)7.8個(gè)百分點(diǎn)；長(zhǎng)豐汽車?yán)塾?jì)生產(chǎn)汽車8598輛，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值11.48億元，增長(zhǎng)19.3%；湘紙累計(jì)完成產(chǎn)值4.63億元，同比增長(zhǎng)18.6%。支柱產(chǎn)業(yè)支撐作用明顯。今年以來(lái)，全市15個(gè)行業(yè)大類中有13個(gè)行業(yè)增長(zhǎng)，5個(gè)行業(yè)增加值高于全市平均水平，2個(gè)行業(yè)增加值增幅超過(guò)60%。卷煙、造紙、醫(yī)藥、有色金屬冶煉及壓延加工、非金屬礦物制品等支柱行業(yè)對(duì)全市工業(yè)拉動(dòng)作用明顯，累計(jì)完成增加值11.93億元，占全市全部工業(yè)增加值的比重為21.6%，對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為40%，拉動(dòng)全市工業(yè)增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)。1-6月全市規(guī)模企業(yè)數(shù)已達(dá)521家，新增64家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值8.31億元，凈增工業(yè)總產(chǎn)值6.92億元，拉動(dòng)規(guī)模工業(yè)增加值增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)，有力地促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的較快回升。3、第三產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng)。上半年，永州第三產(chǎn)業(yè)完成增加值130.88億元，增長(zhǎng)14.3%，增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為63.7%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.9個(gè)百分點(diǎn)，是全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。其中其他服務(wù)業(yè)完成增加值75.09億元，增長(zhǎng)18.7%，直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)，又是推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。旅游市場(chǎng)逐步恢復(fù)。今年以來(lái)，全市各景區(qū)共接待境內(nèi)外游客267.5萬(wàn)人次，增長(zhǎng)3.7%，營(yíng)業(yè)收入13.12億元，增長(zhǎng)4.2%，創(chuàng)外匯收入136萬(wàn)美元，增長(zhǎng)0.9%。

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(二)

從需求角度看，“三產(chǎn)業(yè)”總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)趨好。

1、投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)。上半年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資142.6億元，同比增長(zhǎng)41.2%。工業(yè)投資快速增長(zhǎng)。1-6月，全市完成工業(yè)投資52.81億元，同比增長(zhǎng)70.6%。其中工業(yè)技術(shù)改造投資完成27.6億元，增長(zhǎng)21.9%。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，但受宏觀環(huán)境影響增速有所回落。1-6月，永州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成16.5億元，同比增長(zhǎng)51.7%，比去年同期增幅略有下降，比一季度增幅下降43.3個(gè)百分點(diǎn)，增速開(kāi)始階段性回調(diào)。其中工業(yè)能源類、城建類、農(nóng)業(yè)類、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成進(jìn)度情況較好。去年開(kāi)工的九嶷驕陽(yáng)水泥項(xiàng)目、二廣高速邵陽(yáng)至永州段、洛湛鐵路南段工程，今年開(kāi)工的冷水灘廢銅回收加工基地、江華創(chuàng)普水泥等大項(xiàng)目，是帶動(dòng)投資快速增長(zhǎng)的主動(dòng)力。1-6月，全市新開(kāi)工項(xiàng)目579個(gè)，比去年同期增加324個(gè)，增長(zhǎng)1.27倍。

2、消費(fèi)需求保持旺盛。上半年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)82.1億元，同比增長(zhǎng)20.1%。城鄉(xiāng)消費(fèi)差距不斷縮小。1-6月份全市城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額23.63億元，同比增長(zhǎng)21.1%；農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額58.47億元，同比增長(zhǎng)19.6%。汽車、金銀珠寶等享受型商品消費(fèi)大幅增長(zhǎng)。1-6月份限額以上批發(fā)零售企業(yè)高速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額42.67億元，同比增長(zhǎng)39.5%。其中，金銀珠寶、化妝品和汽車類商品零售額分別增長(zhǎng)87.9%、58.3%、51.3%。住宿餐飲市場(chǎng)持續(xù)火爆，全市住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額11.34億元，同比增長(zhǎng)19.9%。

3、對(duì)外貿(mào)易較快增長(zhǎng)。1-5月份，全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額達(dá)到7192萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)29.2%。其中：出口總額5542萬(wàn)美元，增長(zhǎng)23.4%；進(jìn)口總額1650萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)53.3％。

第七頁(yè)，共52頁(yè)。(三)從收入角度看，財(cái)政增長(zhǎng)、企業(yè)增效、居民增收。

1、財(cái)政收支較快增長(zhǎng)。1-6月份，全市財(cái)政總收入18.48億元，同比增長(zhǎng)21.0%；一般預(yù)算收入完成11.34億元，增長(zhǎng)21.6%。其中，稅收收入完成6062億元，增長(zhǎng)29.2%。稅收占全市一般預(yù)算收入的比重50.5%。主體稅種均實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，1-6月，全市增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅分別增長(zhǎng)28.8%、34.0%、36.1%。全市地方財(cái)政支出31.58億元，增長(zhǎng)44.1%。其中交通運(yùn)輸支出增長(zhǎng)2.99倍，環(huán)境保護(hù)支出增長(zhǎng)1.77倍，社會(huì)保障和就業(yè)支出增長(zhǎng)71.7%。

2、工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅回升。企業(yè)利潤(rùn)在增本減利壓力較大的基礎(chǔ)上保持較快增長(zhǎng)。1-5月份，全市521家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)銷售產(chǎn)值116.98億元，同比增長(zhǎng)28.1％；實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售率98.6%；完成產(chǎn)品銷售收入99.39億元（未包含煙廠數(shù)據(jù)，以下同），同比增長(zhǎng)24.7%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3.76億元，同比增長(zhǎng)15.0%；實(shí)現(xiàn)利稅8.44億元，同比增長(zhǎng)17.5%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為192.1%，同比上升10.8個(gè)百分點(diǎn)。

3、城鄉(xiāng)居民收入均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5919元，比上年同期增長(zhǎng)16.3%第八頁(yè)，共52頁(yè)。第二部分

項(xiàng)目規(guī)劃及項(xiàng)目定位一、工業(yè)園發(fā)展?fàn)顩r及操作模式三、項(xiàng)目規(guī)劃四、項(xiàng)目SWOT分析六、物業(yè)總定位七、目標(biāo)戰(zhàn)略八、發(fā)展思路九、產(chǎn)業(yè)建筑規(guī)劃二、項(xiàng)目概況五、客戶分析第九頁(yè)，共52頁(yè)。工業(yè)園發(fā)展?fàn)顩r及操作模式

1、工業(yè)地產(chǎn)概念與特性工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。第十頁(yè)，共52頁(yè)。2、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時(shí)候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開(kāi)利潤(rùn)。指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國(guó)價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式綜合運(yùn)作模式工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式第十一頁(yè)，共52頁(yè)。3、工業(yè)地產(chǎn)特性工業(yè)地產(chǎn)特性大投資快速啟動(dòng)提供增值服務(wù)追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)第十二頁(yè)，共52頁(yè)。4、工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式分析運(yùn)營(yíng)模式1．主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)2．進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利3．通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利第十三頁(yè)，共52頁(yè)。項(xiàng)目概況本基地項(xiàng)目分農(nóng)副產(chǎn)品深加工基地建設(shè)和前期農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)兩塊?；亟ㄔO(shè)地位于零陵工業(yè)園河西工業(yè)區(qū)，處于永州火車南站以西，泉井路以北地段；

前期交易市場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)地位于瀟水西路兩旁。101_PANA\P1010919.JPG農(nóng)副產(chǎn)品深加工基地交易市場(chǎng)火車南站第十四頁(yè)，共52頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃基地項(xiàng)目前期起步區(qū)用地3300畝，預(yù)留輻射區(qū)（3500畝）、拓展區(qū)（3500畝），三個(gè)區(qū)域以多個(gè)不同的產(chǎn)品版塊組成，主要是引進(jìn)以農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)及配套五金、電子、機(jī)械制造等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入園。本項(xiàng)目總投資為60億人民幣（不含生產(chǎn)線設(shè)備投資），是建設(shè)一個(gè)國(guó)際化，產(chǎn)業(yè)集群化，生產(chǎn)機(jī)械制造、農(nóng)產(chǎn)品加工、產(chǎn)品銷售等完整產(chǎn)業(yè)鏈。以農(nóng)產(chǎn)品深加工為主體，以引入“工業(yè)旅游”的概念、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為功能配套的產(chǎn)業(yè)，是集學(xué)科、研究、生產(chǎn)、銷售、會(huì)展、物流為一體的農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，將產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)成集工業(yè)、商貿(mào)、物流、會(huì)展、人居、行政辦公、文化產(chǎn)業(yè)等為一體的新興經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)五金電子機(jī)械制造倉(cāng)儲(chǔ)物流第十五頁(yè)，共52頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)建立中國(guó)中部農(nóng)副產(chǎn)品的中高端形象，吸引眼球跳出競(jìng)爭(zhēng)、突出優(yōu)勢(shì)鎖定客戶；通過(guò)渠道傳播聚集人氣，放大價(jià)值點(diǎn)體現(xiàn)唯一性。利用項(xiàng)目品牌、規(guī)模結(jié)合政府的規(guī)劃，把項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。優(yōu)勢(shì)1、農(nóng)副產(chǎn)品資源得天獨(dú)厚；2、政府有力支持；3、品牌優(yōu)勢(shì)明顯；4、政府多項(xiàng)優(yōu)惠政策；5、綜合運(yùn)作模式，未來(lái)配套齊全。SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用政府導(dǎo)向及優(yōu)惠政策、開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)及雄厚的資金實(shí)力，爭(zhēng)搶市場(chǎng)，穩(wěn)定客戶恐懼心理。機(jī)會(huì)1、農(nóng)副產(chǎn)品具有良好發(fā)展前景。2、自然環(huán)境俱佳，構(gòu)建了高端平臺(tái)。3、項(xiàng)目以農(nóng)副產(chǎn)品為主，其他相連行業(yè)為輔，產(chǎn)品差異化突顯。4、產(chǎn)業(yè)園的未來(lái)規(guī)劃為本項(xiàng)目能帶來(lái)了一批的投資客群。威脅1、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，無(wú)省政府扶持，對(duì)投資者無(wú)甚吸引力2、城市整體規(guī)劃不完善，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的制約性3、項(xiàng)目所在位置，還在規(guī)劃中，處于初級(jí)階段，周邊氛圍不能體現(xiàn)。利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)通過(guò)資源價(jià)值訴求高投資價(jià)值；通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷提升項(xiàng)目附加值；展現(xiàn)生態(tài)旅游食品區(qū)高項(xiàng)目形象；劣勢(shì)1、經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較落后2、城市環(huán)境臟、亂、差3、目前周邊配套較差減少劣勢(shì)，避免威脅與政府加強(qiáng)營(yíng)銷推廣策略,宣傳，樹(shù)立政府及工業(yè)園形象，不斷加強(qiáng)前期推廣客戶積累。第十六頁(yè)，共52頁(yè)。目標(biāo)客戶群與客戶細(xì)分1、目標(biāo)客戶本地及周邊城市以農(nóng)副產(chǎn)品為主的供應(yīng)商與經(jīng)營(yíng)戶湖南及全國(guó)綠色產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)、銷售商、代理商國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名品牌食品生產(chǎn)企業(yè)及經(jīng)營(yíng)大戶物流、倉(cāng)儲(chǔ)、冷凍等相關(guān)聯(lián)企業(yè)干貨、海鮮食品加工企業(yè)及經(jīng)營(yíng)戶第十七頁(yè)，共52頁(yè)。2、客戶特征分析A、自主經(jīng)營(yíng)者熟悉當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售市場(chǎng)，有一定的經(jīng)驗(yàn)。在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)已久，對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品行情走勢(shì)較熟悉。為解決子女及親友就業(yè)問(wèn)題看重項(xiàng)目長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)狀況。B、投資者

私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、私企白領(lǐng)、政府公務(wù)員及官員對(duì)當(dāng)?shù)匚磥?lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)較看好有錢(qián)但缺少投資渠道對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品生意感興趣第十八頁(yè)，共52頁(yè)。物業(yè)總定位總定位：中國(guó)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品深加工基地前期起步3300畝預(yù)留輻射區(qū)3500畝拓展區(qū)3300畝第十九頁(yè)，共52頁(yè)。目標(biāo)戰(zhàn)略打造高附加值企業(yè)發(fā)展愿景提高產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略附加值將產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)國(guó)際化、現(xiàn)代化發(fā)展希缺性和市場(chǎng)需求度高的產(chǎn)品為企業(yè)搶占行業(yè)制高點(diǎn)成為溝通分散農(nóng)戶與市場(chǎng)的橋梁，成為連接周圍地區(qū)的流通樞紐起到優(yōu)化資源分配、調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用由“中國(guó)制造”加工模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸袊?guó)創(chuàng)造”生產(chǎn)模式第二十頁(yè)，共52頁(yè)。發(fā)展思路立足湖南依托廣東輻射全國(guó)走向世界發(fā)展思路第二十一頁(yè)，共52頁(yè)。產(chǎn)業(yè)建筑規(guī)劃產(chǎn)業(yè)建筑規(guī)劃一、生產(chǎn)加工區(qū)域

二、產(chǎn)品交易區(qū)域三、信息服務(wù)區(qū)域四、商業(yè)服務(wù)區(qū)域

五、配套設(shè)施第二十二頁(yè)，共52頁(yè)。生產(chǎn)加工區(qū)域本項(xiàng)目工業(yè)用地面積為7000畝（暫估），共分8個(gè)小區(qū)域每個(gè)小區(qū)域預(yù)計(jì)進(jìn)駐10個(gè)以上的企業(yè)，共計(jì)不少于120家大型生產(chǎn)企業(yè)，平均每家企業(yè)年產(chǎn)值不少于10000萬(wàn)人民幣?？偨ㄖ娣e約375萬(wàn)平方米。生產(chǎn)加工區(qū)域分三大類:

(一）、深加工食品產(chǎn)業(yè)（二）、生物制藥產(chǎn)業(yè)（三）、農(nóng)資用品生產(chǎn)第二十三頁(yè)，共52頁(yè)。產(chǎn)品交易區(qū)域工業(yè)產(chǎn)品交易用地面積為300畝，其中會(huì)展用地面積為80畝。分成6小區(qū)域，每個(gè)區(qū)域的面積根據(jù)進(jìn)駐的企業(yè)，和規(guī)模進(jìn)行布局每個(gè)區(qū)域建設(shè)集中式的交易展覽大廳約23000平方米（兩層結(jié)構(gòu)），獨(dú)立門(mén)面交易區(qū)140000平方米；小或少量農(nóng)戶自行交易大棚建筑面積20000平方米，會(huì)展中心建筑面積20000平方米，總建筑面積約為20萬(wàn)平方米。交易區(qū)規(guī)劃（1）、農(nóng)作物集中采購(gòu)區(qū)（2）、產(chǎn)品集中交易區(qū)（3）、產(chǎn)品會(huì)展中心（4）、深加工設(shè)備交易區(qū)域（5）、藥品交易區(qū)域（6）、農(nóng)資產(chǎn)品交易區(qū)域第二十四頁(yè)，共52頁(yè)。三、信息服務(wù)區(qū)域服務(wù)區(qū)域和物流儲(chǔ)運(yùn)用地面積為500畝，其中服務(wù)區(qū)域用地面積為150畝，倉(cāng)庫(kù)用地面積為350畝。建設(shè)綜合辦公大樓和檢驗(yàn)檢疫大樓、信息大樓、實(shí)驗(yàn)大樓各1棟，10000噸泠庫(kù)3個(gè)，恒溫倉(cāng)庫(kù)（10℃）15000噸3個(gè)，一般倉(cāng)庫(kù)30000平方米；

（1）、檢驗(yàn)檢疫中心：產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)檢疫、品牌維權(quán)等相關(guān)服務(wù)區(qū)域（2）、物流儲(chǔ)運(yùn)中心：冷凍庫(kù)、恒溫庫(kù)、速凍庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)區(qū)域（3）、行政服務(wù)中心：直接出口、報(bào)關(guān)、工商行政審批服務(wù)區(qū)域第二十五頁(yè)，共52頁(yè)。第二十六頁(yè)，共52頁(yè)。四、商業(yè)服務(wù)區(qū)域商業(yè)服務(wù)和居住用地面積為800畝；其中住宅區(qū)占地面積500畝。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)12層小高層公寓和多層住宅，花園洋房，共計(jì)50萬(wàn)平方米。商業(yè)服務(wù)和居住用地面積為800畝；其中住宅區(qū)占地面積500畝。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)12層小高層公寓和多層住宅，花園洋房，共計(jì)50萬(wàn)㎡。星級(jí)酒店大樓；總建筑面積為43000㎡，其中：地上26700㎡，地下7000㎡。設(shè)裙房和主樓，裙房三層，每層建筑面積3500㎡，主樓地上18層，4-18層每層建筑面積1800㎡，地下2層。第二十七頁(yè)，共52頁(yè)。五、配套設(shè)施污水、垃圾處理設(shè)施：污水處理用地面積為200畝，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：新建磅房、變配電站、鍋爐房、制冷機(jī)房、水泵房等輔助設(shè)施，400立方米消防水池一座。建垃圾堆場(chǎng)1處，位于市場(chǎng)東北角，配置垃圾清掃、裝車及運(yùn)輸設(shè)施1套。污水處理系統(tǒng)日處理量30000噸的垃圾污水處理廠一座。公用工程設(shè)施：建設(shè)滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要的強(qiáng)電、弱電、給排水、采暖通風(fēng)、消防、外管網(wǎng)等公用工程。第二十八頁(yè)，共52頁(yè)。第三部分價(jià)格策略定價(jià)的參考因素

定價(jià)方法定價(jià)參考因素

永州市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況零陵工業(yè)園產(chǎn)品分析、目前及遠(yuǎn)期發(fā)展空間租金回報(bào)結(jié)合收益率分析可支撐的售價(jià)市場(chǎng)同類工業(yè)園產(chǎn)品價(jià)格加權(quán)計(jì)算定價(jià)方法目標(biāo)利潤(rùn)法市場(chǎng)比較法收益還原法第二十九頁(yè)，共52頁(yè)。確定各方法的權(quán)重如下：1、市場(chǎng)比較法：因永州工業(yè)地產(chǎn)近兩年才開(kāi)始掛牌可以銷售，永州市可類比產(chǎn)品缺少，加之地段差異、產(chǎn)品品牌、運(yùn)營(yíng)管理、升值潛力等因素方面.2、收益還原法：工業(yè)園因其功能性上的特點(diǎn)，導(dǎo)致投資者購(gòu)買(mǎi)的主要權(quán)衡點(diǎn)為投資回報(bào)的水平、業(yè)態(tài)規(guī)劃、基地規(guī)模、招商管理水平等.3、目標(biāo)利潤(rùn)法：因零陵工業(yè)園工業(yè)園利潤(rùn)目標(biāo)在制定時(shí)和建造成本核算在一起，而只在最后核算利潤(rùn)時(shí)采用成本數(shù)據(jù)。第三十頁(yè)，共52頁(yè)。市場(chǎng)比較法

1、類比樓盤(pán)根據(jù)零陵工業(yè)園在永州幾乎沒(méi)有可以相對(duì)比較的工業(yè)園，現(xiàn)在從全國(guó)中部地區(qū)離永州較近的地區(qū)，如武漢、長(zhǎng)沙、安徽，從在售的工業(yè)園中選出4個(gè)較相似者作比較，包括上武漢天潤(rùn)工業(yè)園、武漢盤(pán)龍工業(yè)園，長(zhǎng)沙高新技術(shù)麓谷工業(yè)園，合肥機(jī)電產(chǎn)業(yè)園并依據(jù)其與工業(yè)園的相似性確定了相關(guān)權(quán)重，以下是加權(quán)統(tǒng)計(jì)結(jié)果：

可比價(jià)格工業(yè)園名稱銷售均價(jià)（元）租金（元/平米/月）武漢天潤(rùn)工業(yè)園2400約7-8武漢盤(pán)龍工業(yè)園15507長(zhǎng)沙麓谷工業(yè)園22806.5合肥機(jī)電產(chǎn)業(yè)園21006元÷第三十一頁(yè)，共52頁(yè)。2、定價(jià)說(shuō)明：

永州目前工業(yè)廠房地價(jià)為約（13.6萬(wàn)元/畝）200元/平米，租金在2.5-3.0元/平米。由于零陵工業(yè)園在永州及周邊還沒(méi)有相近似的工業(yè)園，加之區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，因同時(shí)間段可比性樓盤(pán)有限，考慮零陵工業(yè)園實(shí)際地段位置，工業(yè)園為零地價(jià)的特殊性，目前商業(yè)形態(tài)低，周邊交通、配套不完善；而且工業(yè)物業(yè)屬于新興的地產(chǎn)類型，本地工業(yè)水平暫時(shí)也無(wú)法直接和武漢、長(zhǎng)沙等城市對(duì)等。工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的前期引導(dǎo)和開(kāi)拓的難度較大，應(yīng)與政府加強(qiáng)營(yíng)銷推廣策略,宣傳，樹(shù)立政府及工業(yè)園形象。因此綜合考慮建議一期工業(yè)土地以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理為主，吸引一些品牌實(shí)力商家進(jìn)入，帶動(dòng)工業(yè)園運(yùn)營(yíng)氛圍；等市場(chǎng)旺起來(lái)后再統(tǒng)一銷售。以本地工業(yè)廠房租金水平和上述四個(gè)工業(yè)園價(jià)格作為參考：

廠房、商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格初步擬定：3.5-5.5元/平米

第三十二頁(yè)，共52頁(yè)。第四部分招商工作計(jì)劃構(gòu)思一、招商原則三、招商條件四、招商組織及程序五、招商對(duì)象和區(qū)域選擇六、招商優(yōu)惠政策二、招商目標(biāo)及策略第三十三頁(yè)，共52頁(yè)。

第一部分：招商計(jì)劃書(shū)

一招商原則一招商原則

為確保招商的高效與成功，鄭州化工工業(yè)物流園的招商工作應(yīng)遵循下列原則：一招商原則招商原則統(tǒng)一招商分區(qū)引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)高效促進(jìn)銷售抓大放小第三十四頁(yè)，共52頁(yè)。1.統(tǒng)一招商統(tǒng)一組織房源、統(tǒng)一形象宣傳、統(tǒng)一招商程序，全面樹(shù)立鄭州化工工業(yè)物流園的品牌形象。

2．分區(qū)引導(dǎo)分區(qū)對(duì)承租商戶進(jìn)行引導(dǎo)，使承租商戶在最短的時(shí)間內(nèi)找到最理想的房源，達(dá)到業(yè)態(tài)控制合理的原則。

3．優(yōu)質(zhì)高效由專業(yè)招商人士負(fù)責(zé)，簡(jiǎn)化招商手續(xù)，為承租商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保證招商優(yōu)質(zhì)高效。招商的成功將極大的增進(jìn)投資者、購(gòu)鋪者的信心，并進(jìn)一步的優(yōu)化業(yè)種組合，為項(xiàng)目的熱銷打下良好的基礎(chǔ)。

4．促進(jìn)銷售在招商過(guò)程中，對(duì)有一定經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)規(guī)模并且有一定的知名度的的商戶進(jìn)行重點(diǎn)招商，采取一定的優(yōu)惠政策或召開(kāi)招商報(bào)告會(huì)，吸引他們的加入。對(duì)于零散的小商戶則以廣告、散發(fā)發(fā)單頁(yè)等形式吸引其前來(lái)洽談。

5、抓大放小第三十五頁(yè)，共52頁(yè)。招商策略是實(shí)現(xiàn)鄭州化工工業(yè)物流園贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)鄭州化工工業(yè)物流園理想業(yè)種組合的真正執(zhí)行者。所以必須確立一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終?；I備初期，應(yīng)著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)商家宣傳商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，投資前景。二招商目標(biāo)及策略招商策略先主力后散戶先收緊后放松先外后內(nèi)先關(guān)系營(yíng)銷，后市場(chǎng)營(yíng)銷限額招商第三十六頁(yè)，共52頁(yè)。1、先主力后散戶首先將具有號(hào)召力的品牌龍頭商戶引入并給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)。大品牌帶動(dòng)小品牌，大商家?guī)?dòng)小商家。2、先收緊后放松遵循“高品位，低門(mén)檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開(kāi)業(yè)前再放松各級(jí)散戶，力求“滿堂開(kāi)業(yè)”的效果。3、先外后內(nèi)（外圍帶動(dòng)內(nèi)地）先在天津、山東、深圳等沿海城市以及東北招商，走一個(gè)由外到內(nèi)的成功招商模式。這樣有利于降低風(fēng)險(xiǎn)、縮短招商時(shí)間和形成轟動(dòng)效應(yīng)三大優(yōu)點(diǎn)。4、先關(guān)系營(yíng)銷，后市場(chǎng)營(yíng)銷。關(guān)系營(yíng)銷主要是針對(duì)于大客戶，也是充分利用開(kāi)發(fā)商多年的客戶關(guān)系進(jìn)行營(yíng)銷。5、限額招商對(duì)每一個(gè)細(xì)分商業(yè)功能鋪位采用限額招商經(jīng)營(yíng)，例如限定品牌店數(shù)量，其他鋪位不得經(jīng)營(yíng)此類商品，這樣可以有效遏制惡性競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者權(quán)益，使之擁有一定程度的局部壟斷利益。這樣可有利于銷售，并吸引著名品牌加盟。每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)限定數(shù)量，可以引起經(jīng)營(yíng)者搶位登記、哄抬價(jià)格，吸引投資者投資。第三十七頁(yè)，共52頁(yè)。1、招商人員準(zhǔn)備（招商人員6人，一個(gè)經(jīng)理，5名員工）工作內(nèi)容戶外招商廣告到位招商道具制作（主要是招商手冊(cè)、招商單頁(yè)、商場(chǎng)分割效果圖等）三招商條件3、招商與招商資料準(zhǔn)備工作內(nèi)容商辦成立及招商人員到位招商管理表格印制完畢招商細(xì)則確定2、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝到位工作內(nèi)容招商代表輪流拜訪客戶計(jì)劃積累經(jīng)營(yíng)客戶4、客戶準(zhǔn)備第三十八頁(yè)，共52頁(yè)。四招商組織及程序1．成立招商辦成立招商辦公室，專門(mén)負(fù)責(zé)招商工作；承租商戶遇到問(wèn)題可通過(guò)招商辦解決。2.引入專業(yè)商業(yè)管理公司利用商業(yè)管理公司專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式，引入先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，整合其手中的招商資源，提高單位商業(yè)面積的賺錢(qián)能力，在短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造最大的價(jià)值空間。3．建立協(xié)調(diào)機(jī)制銷售部、工程部、物業(yè)管理公司、招商辦定期召開(kāi)例會(huì)，就招商中遇到的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)，各方密切配合，全力支持招商工作。4、明確招商階段劃分（時(shí)間、區(qū)域）就需要招商部統(tǒng)籌安排，合理布置，明確目標(biāo)，確定詳細(xì)的招商計(jì)劃，采取大量的行動(dòng)。第三十九頁(yè)，共52頁(yè)。（二）招商程序

1、招商總流程

市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析(招商部)客戶招商月計(jì)劃實(shí)施(招商部)客戶招商周計(jì)劃(招商主管)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒(招商部)目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)，拜訪、接治(招商主管)客戶分類、確定重點(diǎn)客戶(招商部)填寫(xiě)招商意向表（招商部、客戶）客戶資格考察、評(píng)估核準(zhǔn)(招商部)確定合作對(duì)象、簽定招商意向書(shū)、交納定金(招商部、客戶)第四十頁(yè)，共52頁(yè)。與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對(duì)口部門(mén)）招商協(xié)議正式簽定(招商部、總經(jīng)理室、客戶)提供裝修方案及電腦效果圖(客戶)提供租賃面積認(rèn)定書(shū)、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證（總經(jīng)理室、物業(yè)公司）進(jìn)行裝修、備貨、上柜、營(yíng)業(yè)（客戶）第四十一頁(yè)，共52頁(yè)。2、招商過(guò)程采取的有效措施招商部為買(mǎi)家提前找到“承租人”，增強(qiáng)投資者的信心。并且招商部可以將承租人的名單制定成小冊(cè)子，約定讓雙方見(jiàn)面。供需見(jiàn)面會(huì)選擇有影響力的商戶，帶動(dòng)其他商戶。篩選商戶租金優(yōu)惠、管理費(fèi)優(yōu)惠等手段吸引商戶。優(yōu)惠措施造市：通過(guò)廣告、活動(dòng)進(jìn)行宣傳，吸引商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。其它措施第四十二頁(yè)，共52頁(yè)。3、招商洽談工作程序合作意向遞交意向書(shū)商業(yè)管理委員會(huì)商戶經(jīng)營(yíng)能力評(píng)估洽談細(xì)節(jié)簽定合同店鋪裝修開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)成功營(yíng)業(yè)第四十三頁(yè)，共52頁(yè)。招商對(duì)象及區(qū)域選擇1．確定招商對(duì)象招商對(duì)象的確定要圍繞項(xiàng)目的定位來(lái)確定。永州零陵工業(yè)園作為永州乃至整個(gè)湖南的第一家農(nóng)副產(chǎn)品深加工基地，需要在業(yè)種選擇中一定要有重點(diǎn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者選擇也要有一定的選擇，如對(duì)知名代理商、知名企業(yè)、知名品牌等要重點(diǎn)招商，起到招商銷售的龍頭效應(yīng)。

招商對(duì)象對(duì)業(yè)種的選擇（一）、深加工食品產(chǎn)業(yè)（1）、食品原料生產(chǎn)；（2）、農(nóng)副食品生產(chǎn)；（3）、水產(chǎn)品及肉制品生產(chǎn)；（4）、乳品及飲料生產(chǎn)；（5）、煙酒生產(chǎn)；（6）、休閑保健食品生產(chǎn)（7）、地區(qū)特色食品生產(chǎn)

。

（二）、生物制藥產(chǎn)業(yè)

（1）、保健用品生產(chǎn)；（2）、中藥制造；（3）、生物基因制藥工程、醫(yī)藥精細(xì)化工;（4）、醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)；三）、農(nóng)資用品生產(chǎn)

（1）、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)械制造；（2）、農(nóng)用化工、有機(jī)肥料生產(chǎn)；（3）、飼料生產(chǎn)；（4）、深加工設(shè)備。第四十四頁(yè)，共52頁(yè)。2、確定招商區(qū)域?yàn)榱藢?shí)現(xiàn)招商工作的順利進(jìn)行，并且擴(kuò)大永州零陵工業(yè)園的影響力，可將招商重點(diǎn)放在沿海城市區(qū)域，如：上海、溫州、深圳、廣州、東莞等。3、聯(lián)合外地商會(huì)招商

外地商會(huì)（香港商會(huì)、臺(tái)灣商會(huì)、溫州商會(huì)、廣東商會(huì)、浙江商會(huì)、潮汕商會(huì)、福建商會(huì)）擁有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的商會(huì)會(huì)員，并與原籍政府保持良好的關(guān)系，是零陵工業(yè)園招商的寶貴資源。在招商的初期，可以由商會(huì)牽頭，組織“商會(huì)考察團(tuán)”，對(duì)零陵工業(yè)園實(shí)地考察，招商辦對(duì)項(xiàng)目做全面的推介，并結(jié)合永州本地的輿論宣傳，給本地商戶造成強(qiáng)勢(shì)的壓力。第四十五頁(yè)，共52頁(yè)。六、招商優(yōu)惠政策建議例如：本優(yōu)惠政策不但對(duì)于經(jīng)營(yíng)者有效，對(duì)投資者同樣有效。投資者介紹的經(jīng)營(yíng)者同樣享受上述優(yōu)惠政策，這樣可以使得一部分投資者成為公司的兼職招商人員。優(yōu)惠政策建議認(rèn)購(gòu)期間：免收一年租金，免收一年物業(yè)管理費(fèi)。公開(kāi)銷售期：免收半年租金，免收一年物業(yè)管理費(fèi)。招商期間，購(gòu)鋪、購(gòu)廠房自營(yíng)者可額外享受3％的優(yōu)惠。第四十六頁(yè)，共52頁(yè)。第五部分項(xiàng)目廣告推廣策略

任何的項(xiàng)目推廣都需要宣傳，而宣傳又離不開(kāi)廣告；廣告內(nèi)容來(lái)源于項(xiàng)目的內(nèi)涵，而廣告的效果附載于媒體的曝光。制訂一個(gè)完整的項(xiàng)目推廣廣告媒體方案，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目推廣的預(yù)定目標(biāo)前提下，最可能的控制廣告預(yù)算，促使項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略1、以鮮明的廣告主線和活動(dòng)主線融會(huì)貫通，輔以獨(dú)具風(fēng)格的概念包裝和項(xiàng)目展示包裝，完成項(xiàng)目形象宣傳任務(wù)，訴求本案特色，積累廣告效應(yīng)，逐步形成良好口碑。2、以項(xiàng)目特色和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)為根基和吸引銷售目標(biāo)客戶群關(guān)注程度為主線，系列性組合廣告媒體宣傳，分階段推出廣告媒體宣傳主題和宣傳手段。3、靈活運(yùn)用各類廣告媒體，采用戶外視覺(jué)廣告、廣播聲