鄂州現(xiàn)代高層+商業(yè)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)文本

中建三局·葛店雙創(chuàng)谷項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)暨中建三局菁英系產(chǎn)品線研究第一章落子有聲？2020對于葛店板塊市場的預(yù)期如何？市場存量分析預(yù)計(jì)投放量分析板塊內(nèi)產(chǎn)品分析開發(fā)企業(yè)策略分析葛店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品同質(zhì)，中短期內(nèi)競爭加劇購房剛性需求占據(jù)主導(dǎo)地位2019年葛店市場成交情況呈現(xiàn)下滑趨勢，從月的月均套降至月份的月均套。2020年葛店區(qū)域市場預(yù)計(jì)供應(yīng)約140.06萬方，產(chǎn)品面積以90-115㎡為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭持續(xù)加劇。伴隨疫情的影響，預(yù)計(jì)2020年市場競爭慘烈。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以90-115平三房為主力產(chǎn)品，競爭激烈，少量90平以下及120平以上產(chǎn)品。本案所在新城板塊兩房毛坯總價(jià)段64-78萬，緊湊三房毛坯總價(jià)段萬，舒適三房毛坯總價(jià)段130萬，四房毛坯門檻萬。競品分布項(xiàng)目周邊開發(fā)商云集，2020年預(yù)計(jì)推售140.06萬方住宅金地063地塊2020年推售16萬方地塊01地塊02地塊08葛店新城中海錦城2020年推售11.8萬方面積段：89-106中建壹品瀾悅2020年推售13.8萬方面積段：95-135金地夢想+2020年推售14萬方面積段：90-110紫菱東岸2020年推售7萬方金地藝境2020年推售14萬方面積段：95-130光谷新都2020年推售3萬方面積段：92-123金地棠境2020年推售13萬方面積段：90-115錦繡香江2020年推售10.2萬方面積段：107-133萬科五彩城2020年推售9萬方面積段：90-106周邊主力競品市場上2房及2+1房剛需產(chǎn)品集中在75-100㎡面積段，2-3面寬！高層產(chǎn)品：2房2廳1衛(wèi)：75-80㎡面積段：花樣年花郡錦繡香江中海國際錦城紫菱東岸75㎡76㎡80㎡83㎡2房2廳1衛(wèi)2面寬2房2廳1衛(wèi)2面寬2房2廳1衛(wèi)2面寬2房2廳1衛(wèi)2.5面寬朝向?yàn)闁|戶型2+1房2廳1衛(wèi)：85-99㎡面積段：錦繡香江中海國際錦城金地中梁棠境萬科五彩城花樣年花郡紫菱東岸85㎡89㎡90㎡90㎡98㎡99㎡2+1房2廳2衛(wèi)2面寬2+1房2廳1衛(wèi)2.5面寬2+1房2廳1衛(wèi)3面寬2+1房2廳1衛(wèi)3面寬2+1房2廳1衛(wèi)2.5面寬3房2廳1衛(wèi)2面寬朝向?yàn)闁|戶型周邊主力競品市場上3房剛改產(chǎn)品集中在100-125㎡面積段，3面寬！高層產(chǎn)品：3房2廳1衛(wèi)：100-105㎡面積段：紫菱東岸錦繡香江奧海水岸新城萬科五彩城102㎡101㎡105㎡106㎡3房2廳1衛(wèi)2面寬2+1房2廳2衛(wèi)2面寬3房2廳1衛(wèi)3面寬3房2廳2衛(wèi)3面寬朝向?yàn)闁|戶型3房2廳2衛(wèi)：110-125㎡面積段：中海國際錦城金地中梁棠境紫菱東岸花樣年花郡奧海水岸新城奧海水岸新城110㎡110㎡114㎡114㎡115㎡125㎡

2+1房2廳1衛(wèi)2面寬3房2廳2衛(wèi)3面寬3房2廳2衛(wèi)2面寬3房2廳2衛(wèi)3面寬3房2廳2衛(wèi)3.5面寬3房2廳2衛(wèi)3面寬周邊主力競品市場上將出現(xiàn)90㎡復(fù)式產(chǎn)品，2+1面寬！以及3-4房125-150㎡面積段的稀缺洋房產(chǎn)品，3-4面寬！高層產(chǎn)品：高層復(fù)式產(chǎn)品：3+1房2廳2衛(wèi)：125-130㎡面積段：2面寬+1面寬2面寬+1面寬中建壹品瀾悅花樣年花郡金地中梁棠境新城匯雋125㎡130㎡91㎡92㎡3+1房2廳2衛(wèi)3面寬3+1房2廳2衛(wèi)3面寬3房2廳2衛(wèi)2+1面寬3房2廳2衛(wèi)2+1面寬洋房產(chǎn)品：3/4房2廳2衛(wèi)：125-150㎡面積段：金地藝境金地藝境錦繡香江錦繡香江125㎡130㎡146㎡151㎡3房2廳2衛(wèi)3面寬4房2廳2衛(wèi)4面寬4房2廳3衛(wèi)3面寬4房2廳3衛(wèi)3面寬競品總結(jié)品牌開發(fā)商產(chǎn)品分析經(jīng)典產(chǎn)品產(chǎn)品：90㎡、106㎡萬科橙（老城區(qū)）萬科五彩城（新城區(qū)）萬科五彩城/萬科橙萬科五彩城/萬科橙占地面積：2.85萬平米占地面積：12.6萬平米

90㎡106㎡容積率：4.44容積率：2.43房2廳2衛(wèi)3面寬

2+1房2廳1衛(wèi)3面寬產(chǎn)品：89㎡、110㎡中海國際錦城（新城區(qū)）占地面積：12.37萬米容積率：2.8中海國際錦城89㎡2+1房2廳1衛(wèi)2.5面寬中海國際錦城110㎡2+1房2廳1衛(wèi)2面寬品牌開發(fā)商針對當(dāng)?shù)貢r(shí)局的操盤方式，控總價(jià)經(jīng)典產(chǎn)品！減少產(chǎn)品多樣性，快速去化！快進(jìn)快出！競品總結(jié)品牌開發(fā)商產(chǎn)品分析稀缺洋房產(chǎn)品產(chǎn)品：高層95㎡、105㎡

洋房125㎡、130㎡金地藝境（新城區(qū)）金地藝境金地藝境占地面積：4.9萬平米125㎡130㎡

容積率：2.83房2廳2衛(wèi)3面寬4房2廳2衛(wèi)4面寬創(chuàng)新躍層產(chǎn)品產(chǎn)品：90㎡躍層產(chǎn)品：92㎡躍層90㎡平層99㎡平層

110㎡平層金地中梁棠境（新城區(qū)）金地中梁棠境新城匯雋（老城區(qū)）新城匯雋占地面積：2.78萬平米92㎡

90㎡躍層3房2廳2衛(wèi)2+1面寬容積率：3.23房2廳2衛(wèi)2+1面寬品牌開發(fā)商針對當(dāng)?shù)貢r(shí)局的操盤方式，高溢價(jià)稀缺洋房產(chǎn)品，提升樓盤品質(zhì)！高贈送創(chuàng)新躍層產(chǎn)品，增加樓盤亮點(diǎn)！競品總結(jié)1.市場已有產(chǎn)品均相對成熟2.項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢有助于去化3.未來大量入市產(chǎn)品及存量產(chǎn)品集中于面積段90-110㎡，且去化緩慢4.小面積段洋房為稀缺產(chǎn)品，但是目前入市不算成熟，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期溢價(jià)推售面積2房2廳1衛(wèi)2+1房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)競品等級項(xiàng)目名稱面積段（萬方）面積面寬面積面寬面積面寬面積面寬面積面寬面積面寬金地藝境14/952105312531304金地中梁棠境1390㎡-115㎡9031103萬科五彩城990㎡-106㎡9031063錦繡香江10.2107㎡-133㎡762852101314641513一級競品中海國際錦城11.889㎡-106㎡80289211021203中建壹品瀾悅13.895㎡-135㎡1253紫菱東岸7未定832.599210031142奧海水岸新城4.86101㎡-140㎡105311531253新城匯雋194㎡-112㎡923二級競品花樣年花郡875㎡-128㎡75298311431303海倫堡7.278㎡-100㎡集中供應(yīng)洋房產(chǎn)品高層產(chǎn)品第二章謀篇布局？雙創(chuàng)谷項(xiàng)目應(yīng)該采用怎樣的通盤布局和打法？資源分析強(qiáng)排研究三大策略區(qū)位分析項(xiàng)目位于葛店核心區(qū)擔(dān)負(fù)著城市發(fā)展及景觀延續(xù)的使命，雙創(chuàng)谷區(qū)位比葛店之星優(yōu)越，先發(fā)優(yōu)勢，建議先開雙創(chuàng)谷，創(chuàng)建品牌效應(yīng)。景觀綠軸葛店南站雙創(chuàng)谷葛店CBD城市發(fā)展軸葛店之星文體公園五四湖地塊價(jià)值分析3.雙創(chuàng)谷“中央城鐵”廣場核心的打造，有利于形成配套優(yōu)勢，極大提升地塊的土地價(jià)值地塊08雙創(chuàng)谷6.葛店之星和本項(xiàng)目形成聯(lián)動(dòng)關(guān)系，法上相互配合，形成多維度的營銷策略葛店之星地塊022.雙創(chuàng)谷為板塊區(qū)域注入活力，形成4.人工超級綠帶的打造，為產(chǎn)業(yè)聚集，拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)人群外溢；地塊01三宗地提供的景觀價(jià)值面雙創(chuàng)谷1.交通樞紐的拉動(dòng)效應(yīng)明顯，本區(qū)域?yàn)椤拔涠跻惑w化”的“橋頭堡”意識已經(jīng)深入人心招商中心5.五城市展示廳/招商中心作為區(qū)域地標(biāo)形成項(xiàng)目的“精神堡壘”葛店南站用地條件住宅用地指標(biāo)可以相互平衡3個(gè)地塊建設(shè)用地面積共計(jì)123477㎡高層退界線高層退界線

高層退界線地塊01地塊02地塊08商業(yè)占比5%，住宅占比95%

容積率：2.6計(jì)容面積：321039㎡

密度：≤35%建筑高度：不大于100m

綠地率：≥30%退界：地塊南側(cè)與工業(yè)用地共同退讓40m寬城市景觀帶，但可在兩個(gè)地塊之間相互平衡

(盡可能利用此條規(guī)則，保證可售產(chǎn)品最優(yōu))用地條件以105+95+95+105標(biāo)準(zhǔn)層測算，邊戶中間戶均為面寬產(chǎn)品，面寬暫定38.4m,進(jìn)深為15.5米，山墻間距極限15m.38.4m15.5m方向一：單棟T4戶型排布地塊01高層退界線高層退界線高層退界線地塊02地塊08360m（北側(cè)排7棟T4，累計(jì)面寬268.8m,山墻間距為90m）（北側(cè)排2.5棟，累計(jì)面寬100m,山墻間距為30m）（北側(cè)排4棟T4，累計(jì)面寬153.6m山墻間距為45m）方向二：T4雙拼戶型排布高層退界線高層退界線高層退界線360m（北側(cè)排8棟T4，累計(jì)面寬307.2m,山墻間距為45m）（北側(cè)排3棟T4，累計(jì)面寬115.2m山墻間距為15m）（北側(cè)排5棟T4，累計(jì)面寬192m,山墻間距為30m）結(jié)論：多梯戶比更有利于釋放地塊的面寬資源用地條件方向一：全高層地塊01高層退界線地塊、地塊和地塊的進(jìn)深一樣，圖中以地塊作為案例分析。根據(jù)建筑間距計(jì)算法則1.L=(H-20)*0.4+20*1.22.百米高層最小間距50米進(jìn)深方向排布2排百米高層，間距有22米余量方向二：高層+洋房地塊01高層退界線結(jié)論：1.地塊排布高層產(chǎn)品，可排布2排，進(jìn)深方向有余量，有資源排布大花園方案。2.3排，進(jìn)深用足地塊排布9層洋房產(chǎn)品，可排布，有資源排布進(jìn)深方向排布1排高層+2排洋房,進(jìn)深用足(需與工業(yè)用地平衡米寬綠化帶)高低配方案。方案推導(dǎo)1.幼兒園位置推導(dǎo)綜合因素下的適建位置地塊01地塊02地塊08a.優(yōu)勢資源集中，配套先行，給顧客信心b.放置此處對住宅影響小c.同時(shí)兼顧3個(gè)地塊使用，臨近次干道，開口便利2.商業(yè)位置推導(dǎo)15m15m地塊01地塊02地塊08a.建議盡量少的設(shè)置商業(yè)，商業(yè)進(jìn)深為12-15m，僅設(shè)置在首層，總量為0.8萬㎡b.地塊內(nèi)僅配置生活配套,剩余配套可通過與雙創(chuàng)谷互動(dòng)解決方案推導(dǎo)在滿足日照、間距等設(shè)計(jì)條件下，以3面寬105+95+95+105標(biāo)準(zhǔn)層測算地塊最大容量18FT434FT4實(shí)際需要:=最大容量:極限計(jì)容面積：40.8萬平方米計(jì)容面積：32萬平方米容積率：2.6極限容積率：3.3方案余量：8.8萬平方米根據(jù)規(guī)劃的指標(biāo)要求，本地塊的極限容積率可做到3.3；超出的容量可以轉(zhuǎn)化為三種方向：1.利用地形的面寬優(yōu)勢，做產(chǎn)品力的極致升級2.將超出的容量作為贈送的產(chǎn)品附加值，全部投放到產(chǎn)品之中3.“拉高拍低”為“時(shí)間換溢價(jià)”的策略留出調(diào)整的空間方案推導(dǎo)過程34F+9F34F復(fù)式+18F復(fù)式34F+18F34F+18F34F復(fù)式+18F復(fù)式

34F+洋房最大化34F+18F+9F34F+疊拼34F復(fù)式+18F復(fù)式34F+9F34F+合院34F+9F34F平層+復(fù)式方案對比(高低配)設(shè)定單價(jià)：高層1.15萬元/平方米洋房1.4萬元/平方米疊拼1.7萬元/平方米合院2.3萬元/平方米高層：㎡

合院：20000㎡總貨值：36.51億140合院95(3面寬)110(3面寬)合院總量少，占用資源較多高層：㎡

疊拼：55000㎡總貨值：37.24億135疊拼95(3面寬)105(3面寬)土地進(jìn)深資源利用率低，貨值一般高層：㎡

洋房：193000㎡總貨值：39.04億115洋房(三面寬)90(3面寬)11518F(三面寬)控制面寬的前期下洋房最大化，貨值最高，產(chǎn)品力一般100(3面寬)1PLAN1策略一全面下沉產(chǎn)品面積段，嚴(yán)控總價(jià)同時(shí)盡最大程度提升產(chǎn)品品質(zhì)，形成爆款與營銷給出的面積段相比，全面下沉產(chǎn)品面積段,嚴(yán)控總價(jià)營銷建議戶型配比地塊01戶型配比地塊02戶型配比地塊08戶型配比戶型陽臺開間比例戶型陽臺開間比例戶型陽臺開間比例75兩房兩廳一衛(wèi)1210%95三房兩廳兩衛(wèi)2330%105三房兩廳兩衛(wèi)2320%92三房兩廳兩衛(wèi)1325%105四房兩廳兩衛(wèi)2335%115三房兩廳兩衛(wèi)2325%105三房兩廳兩衛(wèi)2325%115四房兩廳兩衛(wèi)2425%129四房兩廳兩衛(wèi)2425%115三房兩廳兩衛(wèi)2325%128四房兩廳兩衛(wèi)2410%140四房兩廳三衛(wèi)2410%100%140四房兩廳三衛(wèi)2420%160五房兩廳三衛(wèi)2410%140四房兩廳三衛(wèi)245%100%100%方案一戶型配比（下沉面積段，降低總價(jià)，減少產(chǎn)品種類，快進(jìn)快出）地塊01戶型配比地塊02戶型配比地塊08戶型配比戶型陽臺開間戶數(shù)比例戶型陽臺開間戶數(shù)比例戶型陽臺開間戶數(shù)比例65兩房兩廳一衛(wèi)1240823%85三房兩廳兩衛(wèi)1392251%120四房兩廳兩衛(wèi)24268100%268100%85三房兩廳兩衛(wèi)1368056%95三房兩廳兩衛(wèi)2327222%95三房兩廳兩衛(wèi)2334019%110四房兩廳兩衛(wèi)2327222%110四房兩廳兩衛(wèi)231368%1224100%1806100%補(bǔ)充市場小面積段產(chǎn)品，同類型產(chǎn)品，比競品總價(jià)低面寬大1.補(bǔ)充65平2房小面積段產(chǎn)品2.85平3房戶型對位市場100平產(chǎn)品3.110戶型升級為4面寬產(chǎn)品65面積段T4（2房2廳1衛(wèi)）85面積段T4（3房2廳1衛(wèi)）110面積段T4（4房2廳2衛(wèi)）主推戶型70-83面積段(2房）90-100面積段(3房）115-130面積段T4（3-4房）周邊競品紫菱東岸：75㎡2室2廳1衛(wèi)紫菱東岸：83㎡2室2廳1衛(wèi)萬科五彩城：90㎡3室廳衛(wèi)新城匯雋：99㎡3室2廳1衛(wèi)中建壹品瀾悅：125㎡室廳衛(wèi)錦繡香江：133㎡室廳2衛(wèi)2PLAN2策略二利用當(dāng)?shù)乜伞疤變?nèi)挑空”的政策優(yōu)勢做最大可能的產(chǎn)品附加值利用套內(nèi)挑空打造爆品引爆市場，比同級競品至少多15%的贈送面積1.推出爆品85戶型—4面寬，比同級競品多贈送14㎡2.比同級競品多贈送24㎡半面積贈送全面積贈送（空中MINI墅）85戶型4面寬（空中墅）110戶型4面寬主推戶型80戶型2.5面寬83戶型2.5面寬110戶型3面寬114戶型3面寬周邊競品錦繡香江：80㎡2室2廳1衛(wèi)紫菱東岸：83㎡2室2廳1衛(wèi)金地中梁棠境：110㎡3室2廳2衛(wèi)花樣年花郡：114㎡3室2廳2衛(wèi)3PLAN3策略三規(guī)劃采用“拉高拍低”的打法但是要從項(xiàng)目整盤操作出發(fā)，在時(shí)間軸上合理分布從時(shí)間的角度充分挖掘地塊的溢價(jià)能力地塊01首期地塊地塊02尾期地塊地塊08中期地塊萬方總量，正常去化周期在3-4年時(shí)間首期地塊一定以快速回籠現(xiàn)金流，保去化為首要目標(biāo)，同時(shí)適當(dāng)拉高本地塊指標(biāo)，為后續(xù)地塊的操作騰挪空間;中期地塊，視市場而定，預(yù)留彈性空間，可放可收；尾期地塊，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)及配套的完善，加上“武鄂一體化”紅利的進(jìn)一步釋放，適當(dāng)做產(chǎn)品升級，確保核心地塊的溢價(jià)；時(shí)間軸地塊01地塊08地塊02容積率：3.02高層面積：15.5萬商業(yè)面積：1.25萬容積率：2.75洋房面積：3.5萬高層面積：6.9萬商業(yè)：0.7萬容積率：1.4洋房面積：3.5萬第三章系統(tǒng)論戰(zhàn)？用系統(tǒng)論的方式打好品牌仗基于市場研判和未來客群分析，如何為三局投資量身打造相應(yīng)的產(chǎn)品線？首次提出“菁英系”產(chǎn)品線概念“菁英系”客群分析“菁英系”設(shè)計(jì)導(dǎo)則為什么做小面積段的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品？市場方面—保證去化是實(shí)現(xiàn)利潤的關(guān)鍵，產(chǎn)品面積段取小化的配比是實(shí)現(xiàn)市場盈利的手段客戶方面—滿足市場接受度，保證戶型基本功能使用的前提下，低總價(jià)和產(chǎn)品舒適度，是影響菁英系客群的重要因素菁英系產(chǎn)品線研發(fā)目標(biāo)價(jià)值傳導(dǎo)管控工具設(shè)計(jì)方法論打造中建·三局IP，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值傳遞成為與營銷客研、成本合約、技術(shù)審核、工程進(jìn)度等板塊的連接平臺成為集團(tuán)對接各區(qū)域公司的核心管控工具，保證項(xiàng)目落地品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化作為一個(gè)動(dòng)態(tài)的、可持續(xù)升級的體系，成為指導(dǎo)項(xiàng)目落地的方法論建立產(chǎn)品線價(jià)值體系完成標(biāo)椎化模塊可持續(xù)升級體系動(dòng)態(tài)循環(huán)菁英系—扎根者·客戶象征特征：有技能，有拼勁、積極努力、尋求精彩的都市生活講究實(shí)用性，對價(jià)格的敏感度高菁英系客戶臨摹25-30歲，城市移民為主，經(jīng)濟(jì)壓力大，工作忙碌2-5口之家·核心購房動(dòng)機(jī)安家落戶，扎根城市追求快樂高效的都市生活關(guān)注品質(zhì)感的同時(shí)關(guān)心性價(jià)比，實(shí)用至上崇尚便捷、舒適的生活理念需要快樂、健康的生活氛圍及體面的生活關(guān)注居家生活的同時(shí)，樂于鄰里及親友間的社交互動(dòng)注重生活質(zhì)量，懷揣生活夢想沉于理想，源于快樂，勤于工作，舒于體面菁英系產(chǎn)品核心關(guān)鍵詞性價(jià)比、總價(jià)、配套、體面、互動(dòng)、體驗(yàn)、舒適度關(guān)注基本生活配套，

希望有公立教育資源儀式感、安全感充足的停車位，便捷、安全希望有社區(qū)生活空間和多樣的活動(dòng)功能關(guān)注戶型，在意得房率，關(guān)注戶內(nèi)多過公區(qū)人行歸家場景車行歸家場景景觀活動(dòng)場景社區(qū)配套服務(wù)戶內(nèi)生活場景活力街區(qū)復(fù)合型社區(qū)入口露天劇場社區(qū)代收體驗(yàn)商店星光跑道親子樂園社區(qū)會客廳社區(qū)自行車智能引導(dǎo)社區(qū)果園社區(qū)日租菁英系產(chǎn)品線客戶關(guān)注點(diǎn)菁英系—客戶敏感點(diǎn)95㎡的四面寬高層產(chǎn)品周邊競品基本為三面寬面寬數(shù)面寬數(shù)量越多，越容易在市場形成降維打擊優(yōu)勢，

形成產(chǎn)品爆點(diǎn)房間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承

受面積段中房間數(shù)量最多客餐廳在面積嚴(yán)格限制下，市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品中餐廳大

部分受到擠壓，甚至遠(yuǎn)小于廚房面積，客戶期望

更舒適的餐客廳空間衛(wèi)生間剛需產(chǎn)品中，衛(wèi)生間數(shù)量和家庭人口數(shù)有較大矛

盾，設(shè)計(jì)高效衛(wèi)浴體系可以較好地解決這個(gè)問題收納系統(tǒng)越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從

玄關(guān)到主臥全屋收納系統(tǒng)，增加空間的生活屬性菁英系—客戶敏感點(diǎn)小面積段要盡可能房間多，功能配置全面寬數(shù)面寬數(shù)量越多，越容易在市場形成降維打擊優(yōu)勢，

形成產(chǎn)品爆點(diǎn)房間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承

受面積段中房間數(shù)量最多客餐廳在面積嚴(yán)格限制下，市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品中餐廳大

部分受到擠壓，甚至遠(yuǎn)小于廚房面積，客戶期望

更舒適的餐客廳空間衛(wèi)生間剛需產(chǎn)品中，衛(wèi)生間數(shù)量和家庭人口數(shù)有較大矛

盾，設(shè)計(jì)高效衛(wèi)浴體系可以較好地解決這個(gè)問題收納系統(tǒng)越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從

玄關(guān)到主臥全屋收納系統(tǒng)，增加空間的生活屬性菁英系—客戶敏感點(diǎn)餐客廚一體化橫向雙廳的極致體驗(yàn)面寬數(shù)面寬數(shù)量越多，越容易在市場形成降維打擊優(yōu)勢，

形成產(chǎn)品爆點(diǎn)房間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承

受面積段中房間數(shù)量最多客餐廳在面積嚴(yán)格限制下，市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品中餐廳大

部分受到擠壓，甚至遠(yuǎn)小于廚房面積，客戶期望

更舒適的餐客廳空間衛(wèi)生間剛需產(chǎn)品中，衛(wèi)生間數(shù)量和家庭人口數(shù)有較大矛

盾，設(shè)計(jì)高效衛(wèi)浴體系可以較好地解決這個(gè)問題收納系統(tǒng)越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從

玄關(guān)到主臥全屋收納系統(tǒng)，增加空間的生活屬性菁英系—客戶敏感點(diǎn)公衛(wèi)干濕分離，高效實(shí)用面寬數(shù)面寬數(shù)量越多，越容易在市場形成降維打擊優(yōu)勢，

形成產(chǎn)品爆點(diǎn)房間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承

受面積段中房間數(shù)量最多客餐廳在面積嚴(yán)格限制下，市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品中餐廳大

部分受到擠壓，甚至遠(yuǎn)小于廚房面積，客戶期望

更舒適的餐客廳空間衛(wèi)生間剛需產(chǎn)品中，衛(wèi)生間數(shù)量和家庭人口數(shù)有較大矛

盾，設(shè)計(jì)高效衛(wèi)浴體系可以較好地解決這個(gè)問題收納系統(tǒng)越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從

玄關(guān)到主臥全屋收納系統(tǒng)，增加空間的生活屬性菁英系—客戶敏感點(diǎn)全屋收納系統(tǒng)面寬數(shù)面寬數(shù)量越多，越容易在市場形成降維打擊優(yōu)勢，

形成產(chǎn)品爆點(diǎn)房間核支付能力受限，無法購買大房子的情況下，所承

受面積段中房間數(shù)量最多客餐廳在面積嚴(yán)格限制下，市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品中餐廳大

部分受到擠壓，甚至遠(yuǎn)小于廚房面積，客戶期望

更舒適的餐客廳空間衛(wèi)生間剛需產(chǎn)品中，衛(wèi)生間數(shù)量和家庭人口數(shù)有較大矛

盾，設(shè)計(jì)高效衛(wèi)浴體系可以較好地解決這個(gè)問題收納系統(tǒng)越小的戶型越需要全屋必要的收納空間，建立從

玄關(guān)到主臥全屋收納系統(tǒng)，增加空間的生活屬性菁英系—產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)從專業(yè)角度，落實(shí)客戶需求，并給于客戶更多更好的關(guān)懷菁英系—導(dǎo)則規(guī)劃系統(tǒng)空間組織流線組織間距控制小區(qū)入口單元入口地庫入口會所底層架空中央花園中軸對稱產(chǎn)品系統(tǒng)戶型布局功能級配空間尺度核心筒門窗系統(tǒng)收納空間雙流線中西雙廚獨(dú)立玄關(guān)洄游空間家政空間流線系統(tǒng)形象系統(tǒng)建筑風(fēng)格體量關(guān)系比例尺度色彩部品材料重點(diǎn)部位綠色建材精工細(xì)節(jié)泛光照明景觀系統(tǒng)植被陽光草坪休閑廣場圍墻水景照明系統(tǒng)標(biāo)示系統(tǒng)環(huán)形跑道球類場地鄰里空間景觀客廳親子樂園配套系統(tǒng)教育醫(yī)療物業(yè)管理社區(qū)服務(wù)配套商業(yè)其他配套會所會客廳社區(qū)工坊圖書館學(xué)堂精裝系統(tǒng)玄關(guān)系統(tǒng)廳房系統(tǒng)廚衛(wèi)系統(tǒng)公共部位智能家居設(shè)備系統(tǒng)精細(xì)收納智能系統(tǒng)物管系統(tǒng)管線系統(tǒng)安防系統(tǒng)戶外系統(tǒng)家居系統(tǒng)地庫系統(tǒng)行車流線設(shè)備、消柱網(wǎng)尺寸車庫凈高人防設(shè)計(jì)管線布置地下大堂地面鋪裝照明系統(tǒng)防導(dǎo)視系統(tǒng)示范區(qū)位置選擇面積要求功能流線前場空間售樓處后場空間兒童樂園下沉?xí)汗庹彰鳉w家系統(tǒng)入口廣場社區(qū)出口酒店式落區(qū)訪客車位中央花園組團(tuán)花園單元大堂運(yùn)動(dòng)公園會客廳會所地下大堂基本元素價(jià)值提升元素第四章琢璞成玉？基于產(chǎn)品線的思考，推出三大方案及其靈活變體“公園里”“天空墅”“花園城”方案一“公園里”打造全面升級的具有品牌價(jià)值的產(chǎn)品線

做面向未來市場客群的極致品質(zhì)小戶型方案一鳥瞰圖方案一總圖綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表用地面積123477

容積率2.60總建筑面積427961.83地上總建筑面積321040.2

地上計(jì)容建筑面積321040.2配套7639.00其中其中幼兒園3600物業(yè)管理用房870開閉所300公變配電房720公廁100垃圾中轉(zhuǎn)站100社區(qū)服務(wù)1649治安管理用房300商業(yè)16052住宅29735034F高層26519018F高層0洋房32160建筑密度35%綠地率30%

戶數(shù)3298

機(jī)動(dòng)車停車位3407住宅3298其中商業(yè)97地面停車位340

地下停車位3055地下建筑面積106920.828方案一技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊01技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊02技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊08技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊01綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表用地面積57548.8地塊02綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表用地面積25109.3地塊08綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表用地面積40818.9容積率2.93容積率1.30容積率2.93總建筑面積227713.38總建筑面積41016.00總建筑面積159232.45地上總建筑面積168745.00地上總建筑面積32574.0地上總建筑面積119722.0地上計(jì)容建筑面積168745.00地上計(jì)容建筑面積32574.00地上計(jì)容建筑面積119722.00配套6113.00配套414.00配套1112.00幼兒園3600.00幼兒園0.00幼兒園0.00物業(yè)管理用房450.00物業(yè)管理用房100.00物業(yè)管理用房320.00開閉所300.00開閉所0.00開閉所0.00其中公變配電房360.00公廁100.00其中公變配電房180.00公廁0.00其中公變配電房180.00公廁0.00垃圾中轉(zhuǎn)站100.00垃圾中轉(zhuǎn)站0.00垃圾中轉(zhuǎn)站0.00社區(qū)服務(wù)903.00社區(qū)服務(wù)134.00社區(qū)服務(wù)612.00治安管理用房300.00治安管理用房0.00治安管理用房0.00商業(yè)11002.00商業(yè)0.00商業(yè)5050.00住宅151630.00住宅32160.0住宅113560.034F高層151630.034F高層0.034F高層113560.0其中18F高層0.0洋房0.00建筑密度35%綠地率30%其中18F高層0.0洋房32160.00建筑密度35%綠地率30%其中18F高層0.0洋房0.00建筑密度35%綠地率30%其中戶數(shù)1806機(jī)動(dòng)車停車位1872住宅1806商業(yè)66地面停車位187地下停車位1685地下建筑面積58968.4其中戶數(shù)268機(jī)動(dòng)車停車位268住宅268商業(yè)0地面停車位27地下停車位241地下建筑面積8442.0其中戶數(shù)1224機(jī)動(dòng)車停車位1254住宅1224商業(yè)30地面停車位125地下停車位1129地下建筑面積39510.5視距分析2萬㎡中央花園1.5萬㎡中央花園370m60m285m60m40m寬城市綠軸南側(cè)視野無遮擋南側(cè)視野無遮擋產(chǎn)品分布方案一公園里戶型圖例65㎡85㎡95㎡110㎡戶型配比表120㎡戶型戶數(shù)面積總和戶數(shù)占比面積占比

654082815212.37%9.42%

85160213565048.57%45.37%

956125814018.56%19.45%

1104084488012.37%15.01%

120268321608.13%10.76%

合計(jì)3298298982100.00%100.00%高層65㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>2室2廳1衛(wèi)2面寬（T6邊戶/中間戶）戶型4特點(diǎn)：2房廳衛(wèi)基本信息關(guān)鍵指標(biāo)戶型結(jié)構(gòu)2室2廳衛(wèi)入戶收納系統(tǒng)套型預(yù)計(jì)面積段65平方米（得房率72%）衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)，節(jié)約時(shí)間成本，提高使用效率套內(nèi)面積49.5平方米全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)面寬情況6.3米（軸線到軸線）進(jìn)深情況10.6米（軸線到軸線）拼接部位邊戶中間戶戶型控制：客廳面寬不得小于3.3米主臥面寬不得小于3.0米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米廚

房門窗選型：

玄書公關(guān)名稱型號應(yīng)用部位尺寸(w*h)數(shù)量形式房衛(wèi)

餐廳RHM-010入戶1.05*2.41功能布局門M-010臥室0.9*2.22M-020廚房、衛(wèi)生間0.8*2.22平開門LM-011陽臺1.8*2.41推拉門臥室起居室窗LC-010次臥1.2*1.81LC-011主臥1.8*1.81LC-030廚房1.2*1.51推拉窗LC-040衛(wèi)生間0.6*1.51平開窗高層85㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>3室2廳1衛(wèi)3面寬（T6邊戶、中間戶）戶型5特點(diǎn)：3房廳衛(wèi)基本信息關(guān)鍵指標(biāo)戶型結(jié)構(gòu)3室2廳衛(wèi)

南向3面寬，雙臥朝南套型預(yù)計(jì)面積段85平方米（得房率77%）入戶獨(dú)立玄關(guān)套內(nèi)面積67.74平方米面寬情況9.0米（軸線到軸線）衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)，節(jié)約時(shí)間成本，提高使用效率進(jìn)深情況9.9米（軸線到軸線）全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)拼接部位邊戶中間戶戶型控制：客廳面寬不得小于3.3米主臥面寬不得小于3.0米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米廚房玄關(guān)門窗選型：功能布局臥室公衛(wèi)餐廳名稱型號應(yīng)用部位尺寸(w*h)數(shù)量形式RHM-010入戶1.05*2.41M-010臥室0.9*2.23平開門門M-020衛(wèi)生間0.8*2.21臥臥室室起居室LM-010廚房0.8*2.21LM-011陽臺1.8*2.41LC-010次臥1.5*1.82推拉門窗LC-011主臥1.8*1.81LC-030廚房0.9*1.51推拉窗LC-040衛(wèi)生間0.8*1.51平開窗高層95㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>3室2廳2衛(wèi)4面寬（T6邊戶、中間戶/T4中間戶）戶型8特點(diǎn)：南向4面寬創(chuàng)新產(chǎn)品基本信息關(guān)鍵指標(biāo)戶型結(jié)構(gòu)3室2廳衛(wèi)

3房廳衛(wèi)套型預(yù)計(jì)面積段95平方米（得房率77%）入戶獨(dú)立對景玄關(guān)橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受套內(nèi)面積75.9平方米面寬情況11.2米（軸線到軸線）主臥套間，私密性套房進(jìn)深情況8.65米（軸線到軸線）拼接部位邊戶中間戶公衛(wèi)干濕分離設(shè)計(jì)，節(jié)約時(shí)間成本，提高使用效率全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)動(dòng)靜分區(qū)明確戶型控制：餐客廳面寬不得小于5.5米主臥面寬不得小于3.0米主衛(wèi)功能布局書房公衛(wèi)廚房玄關(guān)名稱陽臺進(jìn)深不得小于1.5米門窗選型：型號應(yīng)用部位尺寸(w*h)數(shù)量形式RHM-010入戶1.05*2.41主臥臥室餐客廳門M-010臥室0.9*2.23M-020衛(wèi)生間0.8*2.22平開門LM-010廚房1.8*2.21LM-011陽臺3.6*2.41推拉門LC-010次臥1.8*1.81窗LC-011主臥1.8*1.81LC-021書房1.5*1.81LC-030廚房1.2*1.51推拉窗LC-040衛(wèi)生間0.8*1.52平開窗高層110㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>4室2廳2衛(wèi)4面寬（邊戶）戶型8特點(diǎn)：南向4面寬創(chuàng)新產(chǎn)品基本信息關(guān)鍵指標(biāo)4房廳衛(wèi)戶型結(jié)構(gòu)4室2廳衛(wèi)套型預(yù)計(jì)面積段110平方米（得房率77%）入戶獨(dú)立洗消區(qū)，達(dá)到入戶潔污分流橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受套內(nèi)面積87.8平方米主臥套房，獨(dú)立衣帽間，增強(qiáng)私密性面寬情況11.7米（軸線到軸線）公衛(wèi)干濕分離設(shè)計(jì)，節(jié)約時(shí)間成本，提高

使用效率進(jìn)深情況10.1米（軸線到軸線）拼接部位邊戶全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)動(dòng)靜分區(qū)明確，書房可改為開敞式，形成

南北通透戶型控制：餐客廳面寬不得小于5.7米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米洗消區(qū)主臥面寬不得小于3.2米功能布局主衛(wèi)臥室衣帽間公衛(wèi)書房廚房玄關(guān)名稱衣帽間進(jìn)深凈尺寸不得小于1.5米門窗選型：型號應(yīng)用部位尺寸(w*h)數(shù)量形式主臥臥室餐客廳門RHM-010入戶1.05*2.41M-010臥室、書房0.9*2.24M-020衛(wèi)生間、北陽臺0.8*2.23平開門LM-010廚房1.6*2.21LM-011陽臺4.0*2.41推拉門LC-010次臥1.8*1.82窗LC-011主臥2.1*1.81LC-021書房1.5*1.81LC-030廚房1.2*1.51推拉窗LC-040衛(wèi)生間0.8/1.2*1.52平開窗高層110㎡標(biāo)準(zhǔn)平面（擴(kuò)展戶型）>>3/4室2廳2衛(wèi)4面寬（T4邊戶）戶型8特點(diǎn)：南向4面寬創(chuàng)新產(chǎn)品基本信息關(guān)鍵指標(biāo)4房廳衛(wèi)戶型結(jié)構(gòu)3/4室廳衛(wèi)套型預(yù)計(jì)面積段110平方米（得房率77%）入戶獨(dú)立洗消區(qū)，達(dá)到入戶潔污分流橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受套內(nèi)面積87.8平方米主臥套房，獨(dú)立衣帽間，增強(qiáng)私密性面寬情況11.7米（軸線到軸線）公衛(wèi)干濕分離設(shè)計(jì)，節(jié)約時(shí)間成本，提高進(jìn)深情況10.1米（軸線到軸線）使用效率拼接部位邊戶全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)雙兒童房，可分可合，靈動(dòng)空間戶型控制：餐客廳面寬不得小于5.7米主臥面寬不得小于3.2米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米洗消區(qū)衣帽間進(jìn)深凈尺寸不得小于1.5米功能布局主衛(wèi)衣帽間雙兒童房公衛(wèi)廚房玄關(guān)名稱門窗選型：型號應(yīng)用部位尺寸(w*h)數(shù)量形式RHM-010入戶1.05*2.41主臥臥室餐客廳門M-010臥室0.9*2.23/4M-020衛(wèi)生間、北陽臺0.8*2.23平開門LM-010廚房1.6*2.21LM-011陽臺4.0*2.41推拉門LC-010次臥1.8*1.83窗LC-011主臥2.1*1.81LC-030廚房1.2*1.51推拉窗LC-040衛(wèi)生間0.8/1.2*1.52平開窗洋房120㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>4室2廳2衛(wèi)4面寬（邊戶）戶型8特點(diǎn)：南向4面寬創(chuàng)新產(chǎn)品基本信息關(guān)鍵指標(biāo)戶型結(jié)構(gòu)4室2廳衛(wèi)4房廳衛(wèi)套型預(yù)計(jì)面積段120平方米（得房87%）套內(nèi)面積105.5平方米面寬情況12.8米（軸線到軸線）入戶獨(dú)立洗消區(qū)，達(dá)到入戶潔污分流回游空間，增強(qiáng)舒適體驗(yàn)感橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受全屋收納系統(tǒng)，增加空間的生活屬性進(jìn)深情況11.5米（軸線到軸線）主臥套房，增強(qiáng)私密性

拼接部位邊戶全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)戶型控制：公洗消區(qū)家餐客廳面寬不得小于6.4米主臥面寬不得小于3.4米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米功能布局主衛(wèi)臥室衣帽間衛(wèi)餐廳廚房政房玄關(guān)名稱門窗選型：型號應(yīng)用部位尺寸(w*h)數(shù)量形式RHM-010入戶1.05*2.41主臥書房起居臥室門M-010臥室0.9*2.23M-020衛(wèi)生間、北陽臺0.8*2.23平開門室LM-010廚房/家政0.8/1.6*2.23LM-011陽臺1.8/2.4*2.42推拉門LC-010次臥1.8*1.82窗LC-011主臥3.4*1.81LC-030廚房1.8*1.51推拉窗LC-040衛(wèi)生間0.8*1.52平開窗高層戶型競品分析菁英系產(chǎn)品：85㎡產(chǎn)品優(yōu)勢對標(biāo)產(chǎn)品：90-100㎡3室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)1、配置可以與市場

上90-100㎡產(chǎn)品競爭2、全臥室飄窗設(shè)計(jì)3、衛(wèi)生間干濕分離，尺度舒適中海錦城國際：㎡萬科五彩城：90㎡室廳衛(wèi)中3室廳衛(wèi)中金地中梁棠境：㎡新城匯雋：99㎡室廳衛(wèi)中室廳1衛(wèi)中高層戶型競品分析菁英系產(chǎn)品：95㎡產(chǎn)品優(yōu)勢對標(biāo)產(chǎn)品：100-110㎡3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)1、配置可以與市場上

100-110㎡產(chǎn)品競爭,并

存在面寬優(yōu)勢2、全臥室飄窗設(shè)計(jì)3、公衛(wèi)干濕分離，高效實(shí)用萬科五彩城：106㎡

紫菱東岸：100㎡3、橫向雙廳極致體驗(yàn)室廳2衛(wèi)中3室廳衛(wèi)端花樣年花郡：110㎡金地中梁棠境：110㎡3室廳衛(wèi)中

室廳衛(wèi)端高層戶型競品分析菁英系產(chǎn)品：110㎡產(chǎn)品優(yōu)勢對標(biāo)產(chǎn)品：125-130㎡3/4室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)1、配置可以與市場上

125-130㎡產(chǎn)品競爭2、南向四面寬配置3、入戶獨(dú)立洗消區(qū)，潔污分流4、主臥室獨(dú)立衣帽間

中建壹品瀾悅：125㎡

富力金禧悅城：124㎡室廳衛(wèi)端室廳衛(wèi)端5、橫向雙廳極致體驗(yàn)6、雙兒童房，可分可合，靈動(dòng)空間錦繡香江：133㎡奧海水岸新城：130㎡室廳2衛(wèi)端

室廳衛(wèi)端洋房戶型競品分析菁英系產(chǎn)品：120㎡產(chǎn)品優(yōu)勢對標(biāo)產(chǎn)品：125-130㎡4室2廳2衛(wèi)3/4室2廳21、入戶獨(dú)立洗消區(qū)，潔污分流2、玄關(guān)家政餐廚回

游空間體驗(yàn),增強(qiáng)舒

適體驗(yàn)感金地東方藝境：125㎡室廳衛(wèi)端金地東方藝境：130㎡室廳衛(wèi)端高層-T6-65㎡產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層高層-T6-85㎡產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層高層-T4-110+95㎡產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層洋房-T2-120㎡產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層方案二“天空墅”極致利用“套內(nèi)挑空”形成全復(fù)式的小戶型產(chǎn)品，將附加值做到極致方案二鳥瞰圖方案二總圖綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表用地面積123477

容積率2.60總建筑面積416558.83地上總建筑面積321040.2

地上計(jì)容建筑面積321040.2配套7428.00其中其中幼兒園3600物業(yè)管理用房840開閉所300公變配電房720公廁100垃圾中轉(zhuǎn)站100社區(qū)服務(wù)1468治安管理用房300商業(yè)16052住宅29756134F高層26840118F高層29160洋房0建筑密度35%綠地率30%

戶數(shù)2936機(jī)動(dòng)車停車位3045住宅2936其中商業(yè)97地面停車位304

地下停車位2730地下建筑面積95517.828產(chǎn)品分布方案二天空墅戶型圖例85㎡95㎡110㎡戶型配比表135㎡戶型戶數(shù)面積總和戶數(shù)占比面積占比85136115604.63%3.88%95176816708160.22%56.15%1108168976027.79%30.17%135216291607.36%9.80%合計(jì)2936297561100.00%100.00%空中MINI墅

85㎡疊墅一層疊墅二層立體生活場景復(fù)式挑空85㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>3室2廳2衛(wèi)4面寬（T8中間戶）戶型6特點(diǎn)：改造后房廳衛(wèi)基本信息關(guān)鍵指標(biāo)（改造后）戶型結(jié)構(gòu)3室2廳衛(wèi)餐客廳一體化套型預(yù)計(jì)面積段100平方米（得房率76.62%）橫向雙廳，改造后雙層陽臺，寬闊視野感受南側(cè)全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)套內(nèi)面積76.62平方米面寬情況11.8米（軸線到軸線）樓上樓下，動(dòng)靜分區(qū)明確進(jìn)深情況米（軸線到軸線）拼接部位邊戶中間戶雙倍開窗面積，雙層采光玄關(guān)

公廚房衛(wèi)樓梯戶型控制：改造前一層平面圖改造前二層平面圖餐客廳面寬不得小于5.9米主臥面寬不得小于3.1米餐客廳陽臺進(jìn)深不得小于1.5米功能布局門窗控制：書房公衛(wèi)樓梯名稱型號應(yīng)用部位尺寸（w*h)數(shù)量形式RHM-010入戶1.0*2.41平開門M-010臥室0.9*2.22M-020衛(wèi)生間0.8*2.21門臥室主臥窗LM-011廚房、衛(wèi)生間0.8*2.22推拉門LM-011陽臺2.1*2.42LC-010次臥1.5*1.81平開窗LC-021書房1.2*1.81LC-030廚房1.2*1.81推拉窗改造后二層平面圖LC-041衛(wèi)生間0.6*1.52平開窗空中墅95㎡空中墅一層空中墅二層立體生活場景復(fù)式挑空95㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>3室2廳2衛(wèi)3面寬（T6中間戶）戶型7特點(diǎn)：基本信息關(guān)鍵指標(biāo)（改造后）戶型結(jié)構(gòu)3室2廳衛(wèi)

改造后房廳衛(wèi)套型預(yù)計(jì)面積段107平方米（得房率82.51%）餐客廳一體化橫向雙廳，改造后雙層陽臺，寬闊視野感受套內(nèi)面積88.35平方米南側(cè)全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)面寬情況11.1米（軸線到軸線）樓上樓下，動(dòng)靜分區(qū)明確進(jìn)深情況10米（軸線到軸線）拼接部位邊戶中間戶雙倍開窗面積，雙層采光多功能收納空間玄公廚關(guān)衛(wèi)房改造前一層平面圖改造前二層平面圖樓梯餐廳戶型控制：客廳面寬不得小于3.3米主臥面寬不得小于3.3米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米客廳

臥室門窗控制：

功能布局公衛(wèi)書房名稱型號應(yīng)用部位尺寸（w*h)數(shù)量形式RHM-010入戶1.0*2.41M-010臥室0.9*2.22平開門

門M-020衛(wèi)生間0.8*2.22樓梯LM-011廚房0.8*2.21LM-011陽臺2.1*2.43推拉門LC-021書房1.5*1.81平開窗窗LC-030廚房0.9*1.81推拉窗主臥LC-041衛(wèi)生間0.9*1.52平開窗改造后二層平面圖復(fù)式挑空110㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>4室2廳3衛(wèi)4面寬（邊戶）戶型9特點(diǎn)：基本信息關(guān)鍵指標(biāo)改造后房廳衛(wèi)戶型結(jié)構(gòu)4室2廳衛(wèi)餐客廳一體化套型預(yù)計(jì)面積段128平方米（得房80.99%）橫向雙廳，改造后雙層陽臺，寬闊視野感受南側(cè)全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)套內(nèi)面積103.91平方米面寬情況12.8米（軸線到軸線）樓上樓下，動(dòng)靜分區(qū)明確進(jìn)深情況9.4米（軸線到軸線）雙倍開窗面積，雙層采光拼接部位邊戶

多功能收納空間廚房玄關(guān)主臥套房，私密空間入戶獨(dú)立對景玄關(guān)公衛(wèi)餐廳戶型控制：改造前一層平面圖改造前二層平面圖樓梯客廳面寬不得小于3.4米主臥面寬不得小于3.4米臥室客廳陽臺進(jìn)深不得小于1.5米功能布局門窗控制：書房主衛(wèi)名稱型號應(yīng)用部位尺寸（w*h)數(shù)量形式RHM-010入戶1.0*2.41公衛(wèi)M-010臥室0.9*2.23平開門樓梯門M-020衛(wèi)生間0.8*2.23LM-011廚房0.8*2.21推拉門LM-011陽臺2.1*2.44LC-021書房1.2*1.81平開窗臥室主臥窗LC-030廚房1.2*1.81推拉窗LC-041衛(wèi)生間0.9*1.53平開窗改造后二層平面圖空中寬墅135㎡寬墅一層寬墅二層立體生活場景復(fù)式挑空135㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>4室2廳3衛(wèi)6面寬（邊戶）戶型大特點(diǎn)：基本信息關(guān)鍵指標(biāo)（改造后）改造后房廳衛(wèi)戶型結(jié)構(gòu)4室2廳衛(wèi)餐客廳一體化，極致寬廳，多功能化套型預(yù)計(jì)面積段165平方米（得房率77.87%）橫向雙廳，改造后雙層陽臺，寬闊視野感受南側(cè)全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)套內(nèi)面積129.13平方米面寬情況19.6米（軸線到軸線）樓上樓下，動(dòng)靜分區(qū)明確進(jìn)深情況7.7米（軸線到軸線）雙倍開窗面積，雙層采光拼接部位邊戶

多功能收納空間主臥套房，私密空間公衛(wèi)廚房玄關(guān)空閑尺度大，極致空間享受入戶獨(dú)立對景玄關(guān)改造前一層平面圖改造前二層平面圖樓梯

戶型控制：餐客廳面寬不得小于6.8米餐客廳開敞書房主臥面寬不得小于4米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米功能布局門窗控制：主衛(wèi)衣帽間公衛(wèi)尺寸名稱型號應(yīng)用部位（w*h)RHM-010入戶1.0*2.41M-010臥室0.9*2.23數(shù)量形式平開門樓梯門M-020衛(wèi)生間0.8*2.21LM-011廚房、衛(wèi)生間0.8*2.23推拉門LM-011陽臺2.1*2.43改造后二層平面圖主臥兒童房臥室窗LC-010次臥1.8*1.81平開窗LC-021兒童房1.2*1.81LC-030廚房1.5*1.81推拉窗LC-041衛(wèi)生間0.9*1.53平開窗高層復(fù)式-T8-85㎡產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層下復(fù)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖上復(fù)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖高層復(fù)式-T6-95㎡產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層下復(fù)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖上復(fù)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖高層復(fù)式-T6-110㎡產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層下復(fù)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖上復(fù)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖高層復(fù)式-T2-135㎡產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層下復(fù)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖上復(fù)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖方案三“花園城”“拉高拍低”通過花園洋房產(chǎn)品的入市，提升項(xiàng)目的品質(zhì)與貨值方案三鳥瞰圖方案三總圖綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表用地面積123477

容積率2.60總建筑面積412022.83地上總建筑面積321040.2

地上計(jì)容建筑面積321040.2配套7356.00其中其中幼兒園3600物業(yè)管理用房840開閉所300公變配電房720公廁100垃圾中轉(zhuǎn)站100社區(qū)服務(wù)1396治安管理用房300商業(yè)16052住宅29763334F高層17207318F高層0洋房125560建筑密度35%綠地率30%

戶數(shù)2792

機(jī)動(dòng)車停車位2901住宅2792其中商業(yè)97

地面停車位289

地下停車位2600地下建筑面積90981.828產(chǎn)品分布方案三花園城戶型圖例85㎡110㎡120㎡130㎡戶型配比表戶型戶數(shù)面積總和戶數(shù)占比面積占比858847514031.66%25.25%1108849693331.66%32.57%1207569072027.08%30.48%130268348409.60%11.71%合計(jì)2792297633100.00%100.00%高層85㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>3室2廳1衛(wèi)3面寬（T6邊戶、中間戶）戶型5特點(diǎn)：3房廳衛(wèi)基本信息關(guān)鍵指標(biāo)戶型結(jié)構(gòu)3室2廳衛(wèi)

南向3面寬，雙臥朝南套型預(yù)計(jì)面積段85平方米（得房率77%）入戶獨(dú)立玄關(guān)套內(nèi)面積67.74平方米面寬情況9.0米（軸線到軸線）衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)，節(jié)約時(shí)間成本，提高使用效率進(jìn)深情況9.9米（軸線到軸線）全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)拼接部位邊戶中間戶戶型控制：客廳面寬不得小于3.3米主臥面寬不得小于3.0米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米廚房玄關(guān)門窗選型：功能布局臥室公衛(wèi)餐廳名稱型號應(yīng)用部位尺寸(w*h)數(shù)量形式RHM-010入戶1.05*2.41M-010臥室0.9*2.23平開門門M-020衛(wèi)生間0.8*2.21臥臥室室起居室LM-010廚房0.8*2.21LM-011陽臺1.8*2.41LC-010次臥1.5*1.82推拉門窗LC-011主臥1.8*1.81LC-030廚房0.9*1.51推拉窗LC-040衛(wèi)生間0.8*1.51平開窗高層110㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>4室2廳2衛(wèi)4面寬（邊戶）戶型8特點(diǎn)：南向4面寬創(chuàng)新產(chǎn)品基本信息關(guān)鍵指標(biāo)4房廳衛(wèi)戶型結(jié)構(gòu)4室2廳衛(wèi)套型預(yù)計(jì)面積段110平方米（得房率77%）入戶獨(dú)立洗消區(qū)，達(dá)到入戶潔污分流橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受套內(nèi)面積87.8平方米主臥套房，獨(dú)立衣帽間，增強(qiáng)私密性面寬情況11.7米（軸線到軸線）公衛(wèi)干濕分離設(shè)計(jì)，節(jié)約時(shí)間成本，提高

使用效率進(jìn)深情況10.1米（軸線到軸線）拼接部位邊戶全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)動(dòng)靜分區(qū)明確，書房可改為開敞式，形成

南北通透戶型控制：餐客廳面寬不得小于5.7米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米洗消區(qū)主臥面寬不得小于3.2米功能布局主衛(wèi)臥室衣帽間公衛(wèi)書房廚房玄關(guān)名稱衣帽間進(jìn)深凈尺寸不得小于1.5米門窗選型：型號應(yīng)用部位尺寸(w*h)數(shù)量形式主臥臥室餐客廳門RHM-010入戶1.05*2.41M-010臥室、書房0.9*2.24M-020衛(wèi)生間、北陽臺0.8*2.23平開門LM-010廚房1.6*2.21LM-011陽臺4.0*2.41推拉門LC-010次臥1.8*1.82窗LC-011主臥2.1*1.81LC-021書房1.5*1.81LC-030廚房1.2*1.51推拉窗LC-040衛(wèi)生間0.8/1.2*1.52平開窗洋房120㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>4室2廳2衛(wèi)4面寬（邊戶）戶型8特點(diǎn)：南向4面寬創(chuàng)新產(chǎn)品基本信息關(guān)鍵指標(biāo)戶型結(jié)構(gòu)4室2廳衛(wèi)4房廳衛(wèi)套型預(yù)計(jì)面積段120平方米（得房87%）套內(nèi)面積105.5平方米面寬情況12.8米（軸線到軸線）入戶獨(dú)立洗消區(qū)，達(dá)到入戶潔污分流回游空間，增強(qiáng)舒適體驗(yàn)感橫向雙廳，雙面寬陽臺，寬闊視野感受全屋收納系統(tǒng)，增加空間的生活屬性進(jìn)深情況11.5米（軸線到軸線）主臥套房，增強(qiáng)私密性

拼接部位邊戶全飄窗設(shè)計(jì)，提高舒適體驗(yàn)戶型控制：公洗消區(qū)家餐客廳面寬不得小于6.4米主臥面寬不得小于3.4米陽臺進(jìn)深不得小于1.5米功能布局主衛(wèi)臥室衣帽間衛(wèi)餐廳廚房政房玄關(guān)名稱門窗選型：型號應(yīng)用部位尺寸(w*h)數(shù)量形式RHM-010入戶1.05*2.41主臥書房起居臥室門M-010臥室0.9*2.23M-020衛(wèi)生間、北陽臺0.8*2.23平開門室LM-010廚房/家政0.8/1.6*2.23LM-011陽臺1.8/2.4*2.42推拉門LC-010次臥1.8*1.82窗LC-011主臥3.4*1.81LC-030廚房1.8*1.51推拉窗LC-040衛(wèi)生間0.8*1.52平開窗洋房130㎡標(biāo)準(zhǔn)平面>>4室2廳2衛(wèi)