首屆物業(yè)管理知識競賽題庫

193/193深圳市福田區(qū)首屆物業(yè)治理知識競賽題庫為了進一步提高福田轄區(qū)物業(yè)治理公司全員的綜合素養(yǎng)，使公司治理人員成為既明白法律、法規(guī)，又明白物業(yè)治理理論，還能夠有效實際操作經(jīng)營的“行家里手”；讓公司技術(shù)維修人員成為既能發(fā)覺問題，又能找到解決問題的方法，還能動手處理問題的“技術(shù)能手”，我們福田區(qū)建設(shè)局組織這次“深圳市福田區(qū)首屆物業(yè)治理知識競賽”活動，并編印此競賽題庫，供參加競賽的公司人員復(fù)習(xí)參考。本題庫的編印得到深圳市賽格物業(yè)進展有限公司、深圳天安物業(yè)治理有限公司、深圳福田物業(yè)治理有限公司、深圳金地物業(yè)治理有限公司的大力支持，在此我們表示衷心的感謝！

本題庫差不多涵蓋了物業(yè)治理行業(yè)從法律、法規(guī)到治理處差不多工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，分為十五個部分，以較為簡單明了的問答形式將物業(yè)治理法律、法規(guī)條文、物業(yè)治理理論論述概括出來，讓參加競賽的人員能較為容易的系統(tǒng)學(xué)習(xí)和掌握。

本題庫內(nèi)容參照以下資料編寫：

《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)治理條例》（以下簡稱“條例”）及《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)治理條例》實施細則（以下簡稱“細則”）。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)治理行業(yè)治理方法》

《物業(yè)總管手冊》—貴州科技出版社

《物業(yè)工程師手冊》--貴州科技出版社

《物業(yè)治理崗位培訓(xùn)教程》—上海遠東出版社

《如何搞好物業(yè)治理》—石油工業(yè)出版社

《卓越服務(wù)-物業(yè)治理服務(wù)100例》—文匯出版社

各參賽單位在復(fù)習(xí)參考過程中，如發(fā)覺題庫有錯誤之處，請及時反饋給我們，以便修正，使之不斷完善。

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目錄

一.常識

30題

二.

法規(guī)

179題

三.

保安治理

35題

四.

停車場治理

24題

五.

消防治理

186題

六.

維修治理

28題

七.

給排水治理

53題

八.

供配電治理

173題

九.

中央空調(diào)治理

93題

十.

電梯治理

106題

十一.智能化治理

48題

十二.清潔、綠化治理

61題

十三.創(chuàng)優(yōu)工作

21題

十四.禮儀規(guī)范

7題

十五.社區(qū)工作

7題

一.常識

001“物業(yè)”是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小，一棟商業(yè)樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。

002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)不是在英語中，物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞（Real—

estate或Real

property）。在我們通常使用上，房地產(chǎn)一詞是一個宏觀的概念，物業(yè)一詞則是個微觀的概念。

003世界物業(yè)治理的起源

物業(yè)治理作為一種不動產(chǎn)治理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業(yè)空前進展高漲的時候，一名叫奧克維亞.希爾（女）的住宅業(yè)主，領(lǐng)先為其出租的住宅制定了一套不開生面的治理方法，并取得出人意料的成功，首開物業(yè)治理之先河。

004我國（大陸）的物業(yè)治理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)治理公司。標志著我國(大陸)物業(yè)治理工作擺脫行政—福利型傳統(tǒng)打算經(jīng)濟下的治理模式，走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營性的市場運作軌道。

005我國（大陸）第一家物業(yè)治理公司是深圳市物業(yè)治理公司。

006號稱“深圳市物業(yè)治理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)治理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)治理工作。

007深圳市物業(yè)治理行業(yè)治理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)治理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓—國際商業(yè)大廈實施物業(yè)治理。

008深圳市物業(yè)治理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)治理的是1985年，由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)治理服務(wù)公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)治理。

009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)治理的住宅小區(qū)是1990年，由深圳市蓮花物業(yè)治理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)—蓮花二村實施綜合一體化物業(yè)治理。

010我國第一家實行招投標的物業(yè)是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業(yè)治理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)治理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標活動。

011真正意義上社會化公開招投標選擇物業(yè)治理公司的物業(yè)是1996年12月，對深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業(yè)治理有限公司中標。

012物業(yè)治理市場的特點是1、具有雙重職能的市場（要素市場、消費市場）；2、對前級市場房地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場）具有積極的激勵作用；3、勞務(wù)市場；4、雙向選擇。

013物業(yè)治理的要素市場是自用的居住用房治理、服務(wù)。

014物業(yè)治理的消費市場是出租的居住用房和經(jīng)營性用房的治理、服務(wù)。

015在房地產(chǎn)市場體系中，物業(yè)治理市場處于最后一級。

016物業(yè)治理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務(wù)。

017物業(yè)治理市場的關(guān)系是供方物業(yè)治理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動服務(wù)的市場關(guān)系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。

018物業(yè)治理市場的含義是物業(yè)治理企業(yè)采納經(jīng)營性的手段實施治理，對業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù)，從而取得酬勞。

019

深圳市物業(yè)治理目前需要解決的要緊問題是接著加強立法及完善配套政策文件；引導(dǎo)和推動規(guī)范化治理和規(guī)?；?jīng)營；接著加快物業(yè)市場化進程；加大政府監(jiān)管力度；提高物業(yè)治理的科技水平；接著探究，接著創(chuàng)新。

020物業(yè)治理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政治理部門（市住宅局物業(yè)監(jiān)管處）及各區(qū)人民政府住宅行政治理部門（區(qū)建設(shè)局物業(yè)治理科）。

021物業(yè)治理市場的托付關(guān)系要緊有托付治理型，自主經(jīng)營型。

022物業(yè)托付治理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主委員會）采納招投標或協(xié)議的方式，通過《物業(yè)治理托付合同》，托付專業(yè)化的物業(yè)治理企業(yè)，按照“統(tǒng)一治理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的市場交換關(guān)系。

023物業(yè)治理市場運行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化治理相結(jié)合；統(tǒng)一治理、綜合服務(wù)；平等競爭。

024物業(yè)治理招投標的原則是公正、公平、公開；實事求是、合情合理；早期介入。

025物業(yè)治理招投標的內(nèi)外條件是物業(yè)治理招標方和投標方的成熟；規(guī)則的完善；市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立。

026物業(yè)治理公司取得物業(yè)治理權(quán)的要緊途徑是投標；協(xié)議；自管。

027目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標準分幾個類型進行考評：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū)。

028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標準有哪幾個方面考評內(nèi)容：大廈、工業(yè)區(qū)各九項，包括：基礎(chǔ)治理；房屋治理及維修養(yǎng)護；共用設(shè)備治理；共用設(shè)施治理；保安及車輛治理；環(huán)境衛(wèi)生治理；綠化治理；精神文明建設(shè)；治理效益。（兩者具體內(nèi)容評分側(cè)重不同）住宅小區(qū)八項，包括：基礎(chǔ)治理；房屋治理及維修養(yǎng)護；共用設(shè)施、設(shè)備治理；保安、消防及車輛治理，環(huán)境衛(wèi)生治理；綠化治理；精神文明建設(shè)；治理效益。

029深圳市物業(yè)治理行業(yè)協(xié)會的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)治理行業(yè)的自律性社團法人。

030深圳市物業(yè)治理行業(yè)協(xié)會的要緊職責(zé)是1.制定物業(yè)治理行業(yè)行為準則及道德規(guī)范；2.組織物業(yè)治理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試；3.受理對會員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理意見；4.向市主管部門反映物業(yè)治理行業(yè)的意見、建議和要求，維護物業(yè)治理行業(yè)的合法權(quán)益；5.調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議；6.協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量評優(yōu)活動；7.辦理主管部門托付的其他事項。

二.法規(guī)

001《都市新建住宅小區(qū)治理方法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號令。并于1994

年4月1日批準施行。

002深圳市物業(yè)治理的要緊法律依據(jù)是“條例”及“細則”。

003《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)治理行業(yè)治理方法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會議審議通過，于1998年7月20日公布并實施。

004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過，于1994年11月1日起施行。

005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十三次會議修正。

006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬公布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。

007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。

008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場地。

009物業(yè)治理是指由專業(yè)機構(gòu)或公司，按照合同或契約，同意業(yè)主（用戶）的托付，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代治理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行治理并提供綜合服務(wù)。

*“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。

010物業(yè)專營公司是指同意物業(yè)治理公司托付，承擔(dān)住宅區(qū)的機電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項治理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。

011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。

012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政治理部門會同有關(guān)部門劃定。

013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

014入住是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。

015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)治理單位可從現(xiàn)在起收取相應(yīng)的治理費。

016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其治理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。

019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。

020住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護。

021住宅區(qū)的物業(yè)治理采納業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地治理與行業(yè)治理相結(jié)合的模式。

022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的差不多權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)治理。

023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的差不多義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施，維護住宅區(qū)公共利益。

024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到50%以上或自第一個業(yè)主入住起滿兩年。

025業(yè)主委員會與物業(yè)治理公司之間是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。

026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會：分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門能夠召集臨時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)相同。

027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能進行。

029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理：書面托付代理人參加；法定代理人參加。

030業(yè)主大會每年至少召開一次。

031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會負責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。

032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項提議起20日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。

033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理：在20日內(nèi)，業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請，區(qū)住宅主管部門能夠責(zé)令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。

034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

035業(yè)主大會表決能夠采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計算為1票，不足5平方米的不計票。

036業(yè)主大會的職權(quán)包括：1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；5.修改業(yè)主公約；6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；7.批準業(yè)主委員會章程。

037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員；業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事物；

038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定，并經(jīng)業(yè)主大會批準。

039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。

040業(yè)主委員會委員的人數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會決定可適當增減，但最低不得少于5人。

041入選業(yè)主委員會委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要工作時刻。

042業(yè)主委員會每屆任期三年。

043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。

044業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì)委員為兼職，主任可專職。

045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任依照工作需要召集，并應(yīng)在會議召開7天前將會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。

046業(yè)主委員會召開會議時，能夠邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)治理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。

047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責(zé)并報告工作。

048業(yè)主委員會的職權(quán)有：1.召集和主持業(yè)主大會；2.審議和決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；3.采取公開招標方式聘請物業(yè)治理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)治理，并與其訂立、變更或解除托付治理合同；4.審議物業(yè)治理公司制定的對本住宅區(qū)的年度治理打算、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)治理服務(wù)費的收費標準；6.監(jiān)督物業(yè)治理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)治理工作。

049業(yè)主委員會的職權(quán)中，其中3.4.5.項規(guī)定的事項須報業(yè)主大會批準.

050業(yè)主委員會的義務(wù)包括：1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定；2.遵守和履行物業(yè)托付治理合同；3.不得從事各種投資和經(jīng)營活動；4.對物業(yè)治理公司的正當經(jīng)營和治理活動予以支持和配合。

051業(yè)主委員會不能夠從事以盈利為目的的經(jīng)營活動.

052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)同意市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

054物業(yè)公司依照住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施治理.

055物業(yè)托付治理合同應(yīng)包括的內(nèi)容：托付治理事項；治理標準；治理權(quán)限；治理期限；治理費收支；利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。

056住宅區(qū)物業(yè)托付治理合同應(yīng)當報區(qū)住宅治理部門備案.

057開發(fā)建設(shè)單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)治理是：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當從住宅區(qū)入住前6個月開始自行或托付物業(yè)治理公司對住宅區(qū)進行前期治理。

058前期治理的費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)能夠決定住宅小區(qū)的物業(yè)治理事宜.

060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會的，不能夠終止物業(yè)治理公司與開發(fā)建設(shè)單位簽定的托付治理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂托付治理合同，并行使本條例規(guī)定的各項職責(zé)。

061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)治理公司對住宅區(qū)進行治理，原物業(yè)治理公司在同等條件下能夠優(yōu)先承包治理。

062物業(yè)治理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的治理事項包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和治理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和托付治理合同規(guī)定的其他物業(yè)治理事項。

063物業(yè)治理公司的權(quán)利是：依照有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)治理方法；依據(jù)托付治理合同和有關(guān)規(guī)定收取治理費用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)治理規(guī)定的行為；選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。

064物業(yè)治理公司的義務(wù)是：以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部門規(guī)定的標準和托付治理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)治理；同意業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。

065住宅區(qū)內(nèi)車輛治理的規(guī)定包括：同意公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標志的場所；物業(yè)治理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。

066物業(yè)治理公司對住宅區(qū)的治理未能達到市住宅主管部門和托付治理合同規(guī)定的標準，或者違反托付治理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或托付方可終止合同。

067物業(yè)治理公司因治理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，應(yīng)賠償業(yè)主損失。

068物業(yè)治理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。

069物業(yè)治理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.

070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會能夠依照本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應(yīng)當符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

071業(yè)主公約的要緊內(nèi)容包括：住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；公共場所及公用設(shè)施狀況；業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)治理的權(quán)利；業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)治理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和治理費用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；其他有關(guān)事項。

072業(yè)主公約生效的條件是：業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到30%后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。

073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.

074業(yè)主入住時物業(yè)治理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.

075在移交住宅區(qū)的同時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括：住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清單；出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單；住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場地的竣工日期。

076在業(yè)主委員會未成立時，由物業(yè)治理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保管。

077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有：未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權(quán)益。

078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負責(zé)維修。

079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是：業(yè)主大門內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。

080室內(nèi)部分的維修費用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負責(zé)。

081共用部分維修養(yǎng)護責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。

082共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋（本體）維修基金中支付。

083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)治理公司統(tǒng)一治理維修養(yǎng)護。

084公用設(shè)施的維修費用從治理服務(wù)費中支付。

085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負責(zé)，維修養(yǎng)護費用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。

086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負責(zé)？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實施或托付物業(yè)治理公司組織實施。

087毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費用。其中共有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。

088人為造成公用設(shè)施損壞、損失的，由損壞者負責(zé)修復(fù)、賠償。

089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)治理公司共同維護。

090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。

091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。

092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。

093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。

094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意，能夠延期。

095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項目費用，外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)；其他費用從住宅本體維修基金中支付。

096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。

097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取，并一次性向業(yè)主委員會劃撥；由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳治理；使用方法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉；

098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資2%提取。

099公用設(shè)施專用基金用于購買治理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。

100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而阻礙其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；阻礙市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)治理的治理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)治理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。

102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建筑成本提供治理用房，以微利房價提供部分商業(yè)用房；

103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主；

104物業(yè)治理用房的計算方法是：物業(yè)治理用房面積（平方米）=人均治理用房規(guī)劃指標（0.06）×住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每

100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數(shù)（3.75）。

105物業(yè)治理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班用房。

106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場所解決。

107物業(yè)治理用房必須是正規(guī)用房。

108向業(yè)主委員會提供治理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內(nèi)提供，最遲不超過6

個月（商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同）。

109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區(qū)或不墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。

110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中收回。

111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)治理公司按托付治理合同使用、經(jīng)營，其收入用于彌補治理費的不足。

112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和治理服務(wù)費的收支帳目業(yè)主委員會應(yīng)每三個月至少公布一次，同意業(yè)主的監(jiān)督。

113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

114對未交納物業(yè)治理服務(wù)費、住宅維修基金和物業(yè)托付治理合同約定的其他費用的，物業(yè)治理公司可要求業(yè)主限期交納。

115對逾期不交納物業(yè)治理費、本體維修基金的，可按日加收應(yīng)交納費用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)托付治理合同的規(guī)定進行催交；連續(xù)六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。

116物業(yè)治理公司違反物業(yè)托付治理合同的約定并造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。

117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)同意市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。”規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當責(zé)令限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主。

118業(yè)主委員會對物業(yè)治理公司有下列行為之一的：①擅自擴大收費范圍、提高收費標準；②改變公用設(shè)施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；③改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；④治理制度不健全、治理混亂，造成對住宅區(qū)的房屋治理、維修、養(yǎng)護不善，經(jīng)市、區(qū)主管部門認定應(yīng)當予以處罰的。業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會能夠終止托付治理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當責(zé)令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴峻的，市住宅主管部門能夠降低其物業(yè)治理資質(zhì)等級，直至吊銷其物業(yè)治理的經(jīng)營項目。

119業(yè)主委員會進行投資和經(jīng)營活動，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當責(zé)令限期改正，能夠并處3000元以上10000元以下的罰款。

120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，能夠并處1000元以上5000元以下的罰款。

121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而阻礙其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；阻礙市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當責(zé)令限期改正，能夠并處100元以上2000元以下的罰款。

122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。

123物業(yè)治理公司必須按照所持有的“物業(yè)治理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)治理工作。

124資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級3種。

125物業(yè)治理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進行物業(yè)治理工作。持有甲級資質(zhì)證書的單位，能夠治理各類物業(yè)并按甲級標準收取治理服務(wù)費；持有乙級資質(zhì)證書的單位，能夠治理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標準收取治理服務(wù)費；持有丙級資質(zhì)證書的單位，能夠治理9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、不墅小區(qū)除外）并按丙級標準收取治理服務(wù)費。

126業(yè)主委員會是否有權(quán)托付會計師事務(wù)所對物業(yè)治理公司進行審計？業(yè)主委員會和物業(yè)治理公司能夠共同托付會計師事務(wù)所對住宅（本體）維修基金和治理服務(wù)費

的使用明細表和收支明細帳目進行審計。

127對物業(yè)公司審計的費用從治理費中支付。

128業(yè)主委員托付會計師事務(wù)所會對物業(yè)治理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)治理公司之間的托付治理合同依法終止時。

129住宅區(qū)治理服務(wù)費總收入的要緊來源有1.部分商業(yè)用房租金；2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的經(jīng)營收入；3.向業(yè)主收取治理服務(wù)費；4.住宅區(qū)的其他合法收入。

130住宅區(qū)治理服務(wù)費的差不多開支有1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常治理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）；2.業(yè)主委員會、治理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用；3.就治理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。

131治理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。

132收取治理服務(wù)費項目和標準以及每年差不多開支的項目和標準由業(yè)主委員會依照物業(yè)治理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)治理服務(wù)的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標準審議確定后，報業(yè)主大會批準執(zhí)行。

133住宅區(qū)治理服務(wù)費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)治理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)治理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。

134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。

135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅治理部門。

136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所講的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費、建筑成本。

137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所講的重大維修項目的范圍是：區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。

138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所講的重大維修項目的標準是：區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴峻損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴峻斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等緣故造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴峻損壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。

上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。

139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設(shè)施；其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項目。

140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)治理公司的經(jīng)營收入。

141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從治理費積存中墊支或由業(yè)主分攤。

142物業(yè)治理公司需要使用專用基金時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

143業(yè)主委員會對物業(yè)治理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會在接到物業(yè)治理公司使用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅治理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)治理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅治理部門應(yīng)在接到申請表后14日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)治理公司帳戶。

144房屋（本體）維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個單體物業(yè)為單位，由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。

145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和治理指導(dǎo)和監(jiān)督。

146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的緣故造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。

147房屋（本體）維修基金的收取標準執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標準。指導(dǎo)標準每兩年制訂和公布一次。各業(yè)主委員會可依照房屋的使用狀況和本體基金積存狀況，經(jīng)與物業(yè)治理公司協(xié)商后，對本體基金繳交標準作適當調(diào)整。

148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。

149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護由治理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。

151房屋（本體）維修基金維修標準：房屋共用部位的大、中、小修標準執(zhí)行國家建設(shè)部有關(guān)標準。

152房屋（本體）維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤；單棟房屋本體基金不夠使用時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50％以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。

153物業(yè)治理公司之治理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的打算及預(yù)算，提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到治理處的打算及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為同意；急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為同意。

154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意治理處使用本體基金進行中修以上維修工程打算時，治理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)都市治理、房屋治理、園林綠化治理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)治理公司申請，經(jīng)區(qū)住宅治理部門核準后實施。

155房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù)：日常維護和零星小修由治理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具“施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20％以上業(yè)主

）、治理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

156房屋（本體）維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳治理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。

157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督方法：本體基金的收支項目，由治理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并同意有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，治理處可按法規(guī)政策規(guī)定或托付治理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。

159物業(yè)治理公司及其治理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的，

市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：1.擅自提高本體基金收費標準；2.改變本體基金的用途，挪作它用的；3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的；4.拒絕同意業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。

160物業(yè)治理公司及其治理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主能夠拒繳本體基金。

161對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50％以上業(yè)主同意，日常小修能夠超出規(guī)定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。

162房屋（本體）維修基金征收的具體標準是：本體基金征收標準應(yīng)依照物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護實際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。

本體基金可按如下標準向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規(guī)定標準執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意，征收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的

50％。

163房屋（本體）維修基金使用的權(quán)限規(guī)定：動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)治理處負責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占60％以上業(yè)主同意后方可使用。

本體基金確實不夠支出時，經(jīng)占60％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分攤。

164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的治理服務(wù)的單位，應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)治理行業(yè)治理方法》。

165物業(yè)治理服務(wù)應(yīng)遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與都市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。

166何種物業(yè)能夠不采納招標的方式確定物業(yè)治理企業(yè)

？物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用

的；在一個物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)治理區(qū)域的范圍，由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。

167物業(yè)治理服務(wù)招標，能夠采取公開招標、邀請招標的形式。

168物業(yè)治理服務(wù)投標書應(yīng)當包括：物業(yè)治理處機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項治理規(guī)章制度；治理服務(wù)人員配備方案；治理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；治理服務(wù)費用收支預(yù)算方案；治理服務(wù)分項標準與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方案；治理服務(wù)模式設(shè)想等。

169物業(yè)治理企業(yè)提供物業(yè)治理服務(wù)，應(yīng)當遵循國家有關(guān)的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應(yīng)當符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標準。鼓舞物業(yè)治理企業(yè)采納國外先進的治理服務(wù)標準，提高治理服務(wù)水平。

170物業(yè)治理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)治理的傭金是不得超過物業(yè)治理成本的百分之十。

171物業(yè)治理公司派出機構(gòu)物業(yè)治理處下列項目支出列入物業(yè)治理成本，但不得重復(fù)計算：1.治理處治理人員的工資、福利；2.保潔消殺費；3.治安防范費；4.公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護費；5.園林綠地維修養(yǎng)護費；6.用于物業(yè)治理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費用；7.公用部位水電費；8.電梯運行維修養(yǎng)護費；9.中央空調(diào)費。

172對物業(yè)治理企業(yè)在一個物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)收取的治理服務(wù)費用及按規(guī)定用于治理服務(wù)的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去治理服務(wù)的成本開支、物業(yè)治理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)治理區(qū)域下年度的治理服務(wù)費用，不得擅自提取或挪作他用。

173物業(yè)治理企業(yè)在合理的時刻內(nèi)進行的物業(yè)治理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進行維修養(yǎng)護或改造，或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當提供方便并同意監(jiān)管，不得無理拒絕或阻止。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時刻、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時刻、地點均應(yīng)當提早公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)治理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的，可向物業(yè)治理企業(yè)提出質(zhì)詢，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。

174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)治理企業(yè)公布的收費標準及服務(wù)項目、物業(yè)治理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價格行政治理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政治理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以查處，并將查處結(jié)果書面通知投訴人。

175物業(yè)治理公司應(yīng)交納的稅種有：營業(yè)稅、都市建設(shè)維護稅、教育費附加；企業(yè)所得稅；增值稅；印花稅。

176營業(yè)稅、都市建設(shè)維護稅、教育費附加的稅率為：營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的3%。

177收取的中央空調(diào)使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。

178物業(yè)治理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。

179物業(yè)治理費用收支公布的要緊項目有：收入部分：治理費，房租，停車場收入，有償服務(wù)費等；支出部分：治理人職員資、福利，辦公費，經(jīng)營費，差旅費，水電費，機電設(shè)備運轉(zhuǎn)水電費，設(shè)備工具修理費，公共設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護費，保安費用，法定稅率、保險費，治理傭金等；本季盈虧，上季結(jié)轉(zhuǎn)，累積盈虧。

三.保安服務(wù)治理

001治安治理要緊是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與治理手段，依靠各種先進設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或阻礙物業(yè)治理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災(zāi)難、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預(yù)防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受損害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

002治安治理的要緊內(nèi)容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災(zāi)難事故。

003治安治理的目的是人身不受損害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

004物業(yè)公司的治安治理隊伍可采納托付保安公司實施安保服務(wù)和自建保安隊伍實施安保服務(wù)。

005保安人員入職的差不多條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；軀體健康；思想品德好（當?shù)乜h以上公安機關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料）；符合打算生育規(guī)定；具備一定的軍訓(xùn)差不多功；有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。

006保安人員崗前培訓(xùn)的要緊內(nèi)容包括：公司簡介；物業(yè)治理法規(guī)學(xué)習(xí)；企業(yè)內(nèi)部的有關(guān)治理制度：職員守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質(zhì)量體系有關(guān)安保方面文件的學(xué)習(xí)；普法學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育；軍訓(xùn)。

007保安人員在崗培訓(xùn)的要緊內(nèi)容包括：安保操作規(guī)程；隊列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。

008保安人員單兵隊列考核標準是：軍人軍姿；停止間轉(zhuǎn)法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。

009保安人員擒拿技術(shù)動作的差不多內(nèi)容是：差不多功：直打、側(cè)打、勾打；彈踢、側(cè)踹、勾踢；綜合練習(xí)。擒敵拳等。

010保安人員軍事體能測試標準是：百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內(nèi)。

011保安守護工作的涵義是指保安人員依照有關(guān)特不服務(wù)的協(xié)議（托付治理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議），采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上確實是保安守護工作，只只是物業(yè)治理單位不承擔(dān)生命及財產(chǎn)的保險責(zé)任。

012保安守護工作要緊有：愛護人身安全；愛護財產(chǎn)安全；維護客戶單位內(nèi)部正常的秩序。

013在守護過程中可能遇到的要緊問題是：火災(zāi)；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。

014巡邏保安服務(wù)的要緊任務(wù)是：維護巡邏區(qū)域內(nèi)和愛護目標周圍的正常治安秩序；預(yù)防、發(fā)覺、制止各種違法犯罪行為；及時發(fā)覺各種可疑情況，抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子；警戒、愛護刑事案件、治安事件和治安災(zāi)難事故現(xiàn)場；檢查發(fā)覺防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。

015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的要緊處理方法是：及時予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報告公安機關(guān)；疏散無辜群眾。

016遇有聚眾鬧事的問題的要緊處理方法是：操縱、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關(guān)部門及公安機關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問題；防止事態(tài)擴大。

017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的要緊處理方法是：將其勸出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關(guān)實施操縱、監(jiān)護。

018守護目標范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的要緊處理方法是：迅速向公安機關(guān)報案；愛護好現(xiàn)場；安撫受害者；注意守護目標范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應(yīng)迅速移交公安機關(guān)，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應(yīng)記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關(guān)。

019發(fā)覺守護范圍內(nèi)有形跡可疑人時的要緊處理方法是：留心觀看，注意其行為進展，并及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，做好操縱工作。

020遇有守護范圍突然停電情況下的要緊處理方法是：遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特不加強門衛(wèi)和要害部位的守護，在照明恢復(fù)前，嚴格操縱人員進出。

021遇有業(yè)主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的要緊處理方法是：問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內(nèi)容；對當面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內(nèi)容及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。

022保安巡邏工作的要緊方法是：采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采取點與線結(jié)合的方法。

023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項是：在時空操縱上應(yīng)注重系統(tǒng)治理；經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況，及時調(diào)整力量和巡邏方法；經(jīng)常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細心觀看，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應(yīng)該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點，以及不正常的煙、光等。

024違反治安治理行為的要緊內(nèi)容是：擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行為；侵犯他人人身權(quán)利行為；侵犯公共財產(chǎn)的行為；妨害社會治理秩序行為；違反消防治理行為；違反交通治理行為；違反戶口或居民身份證治理行為。

025違反治安治理行為與犯罪的要緊區(qū)不是：情節(jié)輕重和對社會危害大小不同；觸犯的法律不同；應(yīng)當受到的處罰不同。

026正當防衛(wèi)的條件是：1.正當防衛(wèi)的不法侵害條件：必須有真實存在的不法侵害行為，才能進行正當防衛(wèi)；必須針對正在進行的不法侵害行為，才能實行正當防衛(wèi)。2.正當防衛(wèi)的防衛(wèi)條件：正當防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人實行；正當防衛(wèi)不能超過必要限度，造成不應(yīng)有的損害。

027真實存在的不法侵害行為：指客觀上發(fā)生了危害社會的行為。

028正當防衛(wèi)的必要限度：要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害；要把防衛(wèi)行為與侵害行為進行比較，凡是經(jīng)綜合分析認為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強度、手段等方面大體相當，即可認定是制止不法侵害所必須的限度。

029非正當防衛(wèi)的性質(zhì)：屬于不法行為。

030常見的非正當防衛(wèi)有：假想防衛(wèi)；防衛(wèi)挑撥；不適時防衛(wèi)；局外防衛(wèi)；抗拒防衛(wèi)；互毆行為；防衛(wèi)過當。

031防衛(wèi)過當：指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度，給對方造成了不應(yīng)有的損害的行為。

032緊急避險的定義是：為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險，不得已采取的損害另一合法利益的行為。

033緊急避險的構(gòu)成要件要緊是：必須是合法利益受到緊急危險的威脅；危險必須是正在發(fā)生的；避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施；避險行為必須是在沒有其他方法能夠排除危險，在迫不得已的情況下實施的；緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的；避險行為不能超過必要的限度。

034保安員處理問題應(yīng)遵循的原則：保安員在履行自己的職責(zé)時，會遇到許多問題需要處理，在維護業(yè)主（租戶）的安全和利益的同時，依法辦事，依法執(zhí)行政策，

不徇私情，以理服人。

035保安員處理問題應(yīng)遵循的方法：對不同性質(zhì)的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規(guī)和治理規(guī)定的問題，如民事糾紛，可通過講服教育的方法解決，要緊是分清是非，耐心勸導(dǎo)，對一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應(yīng)采取“可散不可聚，可解不可結(jié)，可緩不可急，可順不可逆”的處理原則，盡力勸解，把問題引向緩和，千萬不要將矛盾激化，因為如此不利于解決問題。對處理問題上，堅持教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)輕微，不需處罰的，可當場教育，或協(xié)助所在單位、家屬進行教育，如需要治安處罰的，交公安機關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的，交行政機關(guān)處理。關(guān)于犯罪行為，應(yīng)及時制止，并把犯罪分子扭送公安機關(guān)。

四.停車場治理

001物業(yè)治理轄區(qū)車輛治理要緊是：停車場（庫）的建設(shè)；建立健全停車場治理規(guī)章制度。

002停車場（庫）的規(guī)劃應(yīng)注意：是否經(jīng)濟；是否因地制宜。

003停車場（庫）內(nèi)部要緊有光度要求；設(shè)施要求；區(qū)位布置等方面的要求。

004一個標準車位大概為2.5

M

x5.0

M面積。

005車輛被盜的要緊處理方法是：車輛在停車場被盜，由治理處確認后協(xié)同車主迅速向當?shù)毓矙C關(guān)報案。同時，被保險人（車主、停車場）應(yīng)立即通知保險公司。車管員、治理處、車主應(yīng)配合公安機關(guān)和保險公司作好調(diào)查處理工作。

006車輛被損的要緊處理方法是：當車管員發(fā)覺停車場里的車輛被損壞時。車管員應(yīng)立即通知車主，并報告班長和治理處。屬撞車事故的，車管員不得放行造成事故的車輛，應(yīng)愛護好現(xiàn)場；未及時發(fā)覺肇事車輛的，要積極排查，協(xié)助受損車主處理。屬樓上拋物砸車事故，車管員應(yīng)立即制止，并通知肇事者對造成的事故進行確認；未當場發(fā)覺肇事者，要對大概區(qū)域住戶發(fā)出警告性告示，并協(xié)助受損車主處理。車管員認真填寫“交接班記錄”，如實寫明車輛進場時刻，停放地點、發(fā)生事故的時刻以及發(fā)覺后報告有關(guān)人員的情況。

007車輛出入停車場（庫）應(yīng)注意：1.車輛出入后切記放下道閘，以防車輛沖卡。2.放下道閘時應(yīng)格外小心，防止道閘碰損車輛和行人。3.遵守服務(wù)禮貌用語中車輛治理服務(wù)文明禮貌用語。

008住宅區(qū)（大廈）的停車場（庫）的治理者是：從事該住宅區(qū)（大廈）的物業(yè)治理的物業(yè)治理公司。

009機動車在轄區(qū)內(nèi)道路上的限速是：時速不得超過15公里。

010進入小區(qū)（大廈）停車庫機動車限速是每小時5公里以下.

011進入小區(qū)（大廈）停車庫機動車，物業(yè)治理公司不承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人之車輛保險責(zé)任，除非雙方另有約定；車輛人庫后，貴重物品請勿放在車內(nèi)，由此所造成的損失均由車主自負。

012車庫內(nèi)車位已停滿車輛，治理員應(yīng)放置車位已滿標志，并禁止車輛再進入車庫。

013車輛進入小區(qū)應(yīng)停放在：規(guī)劃好的停車位上。

014假如小區(qū)內(nèi)車位已滿，業(yè)主或非業(yè)主使用人的車輛：應(yīng)服從車輛治理員的指揮停放。

015除私家車位外，車輛不能夠長期在小區(qū)內(nèi)停放。

016辦理了停車場營業(yè)執(zhí)照和許可證的停車場，對進入停車場臨時停放的車輛必須繳費。

017業(yè)主在小區(qū)停放車輛應(yīng)注意：鎖好車門，設(shè)置防盜報警系統(tǒng)，車內(nèi)貴重物品隨身攜帶，停車卡不能留在車內(nèi)。

018有些小區(qū)，治理處要求進入小區(qū)車輛停放時關(guān)閉防盜報警喇叭。這是因為為防止由于雷暴、觸動等發(fā)生鳴叫，阻礙小區(qū)居民休息。這種措施是以高質(zhì)量的保安服務(wù)為基礎(chǔ)的。

019私家車位，物業(yè)治理公司如何治理：不能按《深圳市機動車輛保管統(tǒng)一收費標準》收費，只能按標準停車位面積X轄區(qū)內(nèi)最高治理費標準與最低治理費標準的平均值收取治理費。即按一般物業(yè)進行治理。

020機動車不能夠在轄區(qū)內(nèi)道路上超車。

021機動車不能夠在小區(qū)（大廈）任何場所試車、修車和練習(xí)。

022在車位已滿的情況下，不能夠在綠化地、人行道、消防通道臨時停放車輛。

023執(zhí)行任務(wù)的車輛（消防車、警車、搶救車）在小區(qū)能夠例外行車、停泊。

024停車場治理規(guī)定：1、停車場車管員必須24小時值班，將治理制度、崗位責(zé)任人姓名、照片、停車場負責(zé)人、營業(yè)執(zhí)照、收費標準懸掛在停車場出入口明顯位置。

2、停車場內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由車管員負責(zé)治理使用，物業(yè)部消防人員定期檢查。3、停車場一般需設(shè)三名工作人員，一名登記收費，二人指揮車輛出入和停放。

五.消防治理

001物業(yè)治理公司消防治理隊伍的原則是：每個治理處的職員差不多上公司的義務(wù)消防員。

002消防治理人員的具體工作內(nèi)容是：負責(zé)消防報警中心的日常值班；普及防火知識教育，落實防火崗位責(zé)任制；定期進行消防安全檢查；火災(zāi)發(fā)生時是滅火的骨干力量。

003消防工作的方針是：“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。

004消防工作包括防火與滅火兩個方面。

005消防安全工作的差不多措施是：行政、技術(shù)和法制措施。

006

“防火責(zé)任人制度”是：“誰主管，誰負責(zé)”。

007我國最高消防行政法規(guī)是：《中華人民共和國消防條例》和《中華人民共和國消防條例實施細則》

008消防監(jiān)督的三要素是：監(jiān)督者，被監(jiān)督者和監(jiān)督標準。

009消防監(jiān)督最可靠的保證是：組織。

010消防重點部位的確定：火災(zāi)易發(fā)部位，發(fā)生火災(zāi)阻礙全局的部位，重點項目和技術(shù)設(shè)備，財寶集中部位，人員集中部位，村鎮(zhèn)糧食加工廠。

011重點防火單位的防火責(zé)任人是：單位正職領(lǐng)導(dǎo)。

012重點防火單位工作人員對本人崗位的防火責(zé)任是：對本崗位的消防安全負責(zé)。

013室內(nèi)裝修應(yīng)使用：不燃材料、難燃材料及燃燒時不發(fā)出有毒氣體的材料。

014重點單位消防工作的重點是：制定應(yīng)急滅火和疏散方案，定期組織消防演練。

015公共場所發(fā)生火災(zāi)時現(xiàn)場工作人員承擔(dān)的義務(wù)是：組織，引導(dǎo)在場群眾疏散。

016物業(yè)治理單位的消防治理職責(zé)是：建立，健全防火安全制度，明確防火安全責(zé)任；治理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施和器材；落實值班巡查制度；建立義務(wù)消防隊，撲救初期火災(zāi)，引導(dǎo)安全疏散。

017對存在火災(zāi)隱患并不按要求整改的：自整改期限屆滿之日起對責(zé)任單位處以每日一千元以上五千元以下罰款。

018建筑物內(nèi)部裝修工程消防設(shè)計未經(jīng)審核或?qū)徍瞬缓细裆米允┕さ奶幰悦科椒矫琢P款30元。

019燃燒的四個特征是：放熱，發(fā)光，火焰和發(fā)煙。

020可燃物的著火方式是：引燃和自燃。

021大多數(shù)火災(zāi)是由引燃方式引起的。

022由引燃引起的火災(zāi)必須具備可燃物，助燃物，火源三個條件。

023火源要緊是明火和高溫物體兩種。

024發(fā)熱的導(dǎo)線屬于火源。

025火災(zāi)的要緊助燃物是：空氣（氧）。

026防止火災(zāi)發(fā)生的最重要措施是：消除火源。

027一氧化碳是劇毒、可燃性質(zhì)的氣體。

028火災(zāi)中導(dǎo)致人員死亡最多的緣故是：煙毒氣致死50％以上。

029滅火的原理是：斷絕可燃物，降低火場溫度，窒息缺氧法，抑制火區(qū)連鎖反應(yīng)。

030火災(zāi)分為：A類固體，B類油脂及液體，C類氣體，D類可燃金屬。

031常用的滅火器要緊有：清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器。

032對一般固體火災(zāi)適用：清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器。

033對貴重設(shè)備適用：二氧化碳滅火器。

034對檔案材料應(yīng)用：二氧化碳滅火器。

035對可燃液體適用：泡沫滅火器。

036干粉滅火器的用途最廣，它適用于氣體，液體和電氣設(shè)備火災(zāi)。

037干粉滅火器一般應(yīng)和泡沫滅火器連用。

038在配電房應(yīng)配置：干粉滅火器和二氧化碳滅火器。

039電氣線路火災(zāi)的緣故是：短路，過負荷和接觸電阻過大。

040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負責(zé)。

041電線絕緣必須合乎電壓要求。

042為在短路和過負荷時能及時切斷電源，必須在線路中安裝熔斷器裝置。

043不可用鋼，鐵絲代替熔絲。

044接觸電阻過大會產(chǎn)生極大的熱量引致直接燃燒的后果。

045為防止接觸電阻過大必須做好保證牢固連接線路工作。

046防止電氣線路火災(zāi)的重點在：選材和安裝方面的工作。

047具較大火災(zāi)爆炸危險性的焊割方法是：電焊和氣焊。

048在重點防火部位動用電焊，氣焊必須通過相應(yīng)級不的審批手續(xù)。

049在撲滅電氣火災(zāi)時應(yīng)堅持先斷電，后滅火原則。

050發(fā)生火災(zāi)時切斷電源最好使用絕緣工具。

051為幸免觸電，對使用滅火器撲滅電器火災(zāi)時應(yīng)注意：盡量增大噴槍和帶電體的距離。

052氣焊使用的危險氣體是：乙炔。

053倉庫內(nèi)物品擺放應(yīng)做到分類，分堆和防火間距要求。

054倉庫不可設(shè)置移動式照明燈具。

055倉庫的電源開關(guān)必須安裝在：倉庫外。

056在消防安全責(zé)任上，建筑設(shè)計部門實行“誰設(shè)計，誰負責(zé)”原則。

057經(jīng)公安消防機關(guān)審批的高層建筑防火設(shè)計圖紙不可在實際施工中變動。

058撲滅初期火災(zāi)的最有利時機是：起火后5－7分鐘

059在組織滅火自救工作中，應(yīng)堅持救人重于救火的前提。

060建筑物必須制定滅火和疏散應(yīng)急方案。

061對消防治理人員任職要求：先培訓(xùn)，后上崗。

062在疏散中首先要了解：火場內(nèi)的人員有無被困。

063疏散的首要次序是：疏散著火層以上人員。

064在疏散中如何穩(wěn)定群眾情緒：喊話宣傳。

065疏散中人員較多或能見度較低時，應(yīng)采納：魚貫隊列式的方法。

066對脫險人員治理的首要任務(wù)是：阻止其重返火場。

067對物資疏散的第一任務(wù)是：疏散可能擴大火勢和爆炸的物資。

068物資疏散和人員疏散不可同時在一個安全通道里進行。

069地下建筑和地下停車場的安全出口至少應(yīng)有：2個。

070在疏散中對傷病員和行動不便的人員應(yīng)：使用消防電梯。

071由于中性平面效應(yīng)，打開著火層以下的門窗時應(yīng)注意：不要過多打開門窗。

072動力工程部門在發(fā)生火災(zāi)后不可立即撤離崗位去支援一線。

073最大的火災(zāi)隱患是人們對火災(zāi)隱患認識不足，因此消防治理工作要切實做好宣傳教育方面工作。

074作為承建商，應(yīng)對物業(yè)消防系統(tǒng)安全負責(zé)。

075消防中心是整個消防系統(tǒng)的中心樞紐部分。

076自動報警系統(tǒng)包括：煙感，溫感，警鈴。手動按紐，聯(lián)動設(shè)備。

077消防水不能借用它途。

078排煙閥、送風(fēng)閥在無火警時應(yīng)保持關(guān)閉狀態(tài)。

079氣體滅火系統(tǒng)一般安裝在：電氣設(shè)備房。

080設(shè)備房門差不多上防火門。

081消防通道的防火門要保持關(guān)閉狀態(tài)：保證發(fā)生火災(zāi)時煙和熱量不能進入消防通道內(nèi)。

082消防通道的照明燈，指示燈應(yīng)常亮。

083為防盜竊，可否在適當時段鎖上消防通道門？：否

084消防通道不可臨時堆放物資。

085溫感一般安裝在：停車場和某些設(shè)備間。

086引起煙感誤報的要緊緣故是：煙霧和灰塵過大。

087報警時，警鈴和緊急廣播會：向報警層和上下兩層報警。

088風(fēng)閥開動的形式是：報警層和上下兩層同時開動。

089消防設(shè)備在任何時候都應(yīng)處于自動狀態(tài)，而非手動狀態(tài)，這是因為：手動狀態(tài)會令消防聯(lián)動失效。

090火警發(fā)生后，所有電梯會：迫降至最底層。

091消防系統(tǒng)是獨立系統(tǒng)，但需要其它設(shè)備部門支持和配合。

092消防監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與安保系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)共同工作才能發(fā)揮最佳效果。

093地下停車場的排煙風(fēng)機除消防功能外，還有：換氣，降低廢氣濃度的作用。

094當你所在樓層發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)采納從消防通道到達下面最近的避難層的方法逃生。

095火災(zāi)發(fā)生時，當你處在火災(zāi)層以上的樓層時應(yīng)采納從消防通道到達上面最近避難層的方法逃生。

096消防噴淋系統(tǒng)有以下部分組成：噴頭，管道，信號閥，水流指示器，水泵，濕式報警閥，噴淋接合器。

097啟動噴淋系統(tǒng)噴頭動作的溫度：65－71℃。

098噴淋水泵靠壓力開關(guān)啟動。

099維護人員平常檢查噴淋系統(tǒng)要緊看：管道是否有水，總閥門是否常開。

100發(fā)生火災(zāi)時正確使用消防栓的步驟：拉開水帶，套在消防栓口上。裝上水槍，打開閥門，對準火焰底部噴射。

101使用消防栓時，最少要2個人操作。

102當某個消防栓漏水時將該立管的總閥門關(guān)閉，排水．維修處理。

103維護人員每個季度檢查一次消防栓內(nèi)的設(shè)備。

104消防栓水泵用消防栓按紐啟動。

105氣體滅火和泡沫滅火不能由消防中心操縱，但可監(jiān)視動作信號。

106發(fā)覺火災(zāi)，但煙感未動作，立即打破手動按紐報警。

107發(fā)覺火災(zāi)，周圍又無通訊設(shè)備．立即打破手動按紐報警。

108手提式滅火器應(yīng)放在通道和容易發(fā)覺的地點。

109一個消防噴淋頭的愛護面積是12.5平方米。

110一只消防報警煙感器的愛護面積是當6m＞H≥2m時為60平方米；當12m＞H≥6m

時為80平方米。

111消防栓和消防栓之間的距離不應(yīng)超過30米。

112噴淋系統(tǒng)的信號閥是常開。

113所有消防系統(tǒng)的閘門平常應(yīng)處于常開狀態(tài)。

114疏散指示燈安裝在消防通道內(nèi)外的位置。

115疏散指示燈的電源不能關(guān)閉。

116消防系統(tǒng)現(xiàn)場設(shè)備平常處于自動狀態(tài)。

117消防供電是雙回路。

118發(fā)電機發(fā)出的電供應(yīng)急照明，消防電梯和其它消防設(shè)備使用。

119應(yīng)急照明應(yīng)安裝在消防通道，設(shè)備房等位置。

120應(yīng)急照明日常檢查采納切斷正常電源，看能否動作的方法。

121發(fā)生火災(zāi)時，送風(fēng)閥要打開，打開后如何關(guān)閉？現(xiàn)場手動關(guān)閉。

122消防要緊設(shè)備動作以后，消防中心顯示運行動作和手動自動信號。

123消防中心的操縱電源平常保持開啟。

124消防中心操縱電源有2路（警鈴電源和操縱電源）。

125消防栓和噴淋系統(tǒng)要穩(wěn)壓。

126消防供水系統(tǒng)每套有2個水泵（一用一備）。

127消防水如何供水？先使用水箱供水，后啟動水泵抽水。

128消防接合器的作用：當水池，水箱無水時，由消防車通過接合器供水。

129室外消防栓的作用：專供消防車取水。

130防火門的性質(zhì)：是一種活動的防火分隔物。

131防火門通常安裝在防火墻、前室、走道、樓梯間。

132防火門要緊分為三級。甲級需耐火1.2小時，材質(zhì)為雙面薄鋼板中填硅酸鈣板及陶瓷棉，要緊用于防火分區(qū)的門洞口處；乙級須耐火0.9小時，其構(gòu)造為厚木板單面或雙面釘石棉板及鐵皮，也有將木料經(jīng)防火浸料處理，要緊設(shè)在樓梯間、前室及消防電梯前室門洞口處；丙級應(yīng)耐火0.6小時，要緊用作管道井的檢修門。

133防火門的安裝使用及養(yǎng)護治理工作應(yīng)注意安裝自動閉門器；安裝防火門開啟固定裝置；安裝電磁門鎖（常閉疏散通道防火門）；設(shè)置雙扇關(guān)閉前后步驟順序器；安裝推桿式門鎖；防止地毯或其他物品卡住防火門問題。

134低層消防水箱一般儲存10分鐘的室內(nèi)消防水用量。

135消防水泵的技術(shù)要求是：一組消防水泵，至少應(yīng)有兩條吸水管，其中一條發(fā)生故障時，其余吸水管應(yīng)仍能滿足供水的要求。高壓消防給水系統(tǒng)的每臺消防水泵則應(yīng)各有獨立的吸水管；消防水泵的吸水管和出水管，為便于檢查和維修，一般應(yīng)敷設(shè)在水泵房的地面上，其閥門應(yīng)設(shè)在操作方便的地點，并需有明顯的啟閉標志；消防水泵的吸水管口徑不應(yīng)小于消防水泵進水口的直徑；消防水泵宜采納自灌式引水，以保證及時供水；消防水泵與動力機械應(yīng)直接連接；固定消防水泵一般應(yīng)設(shè)置備用泵；消防水泵的出水管上，應(yīng)裝設(shè)止回閥和供試驗、檢查用的放水閥。

136高低壓配電房、計算機房等場所什么緣故采納氣體滅火而不用水滅火？因為水是非絕緣體，而氣體是絕緣體（靠排除氧氣而滅火）。

137釋放消防氣體前要先關(guān)閉風(fēng)機等通風(fēng)設(shè)備，防止空氣流通。

138消防栓箱內(nèi)有水槍、水帶（有的還另帶卷盤）、錘子、報警按鈕裝置。

139消防栓栓口離地面高度是1.10m。（同意誤差2cm。）

140自動噴淋系統(tǒng)每個大區(qū)又分幾個小區(qū)，大小區(qū)分區(qū)的依據(jù)各是：壓力超過80mH2O

分大區(qū)，每個小區(qū)的噴頭數(shù)不超過800個。

141消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護治理工作應(yīng)注意：設(shè)前室愛護，以防煙火侵入井道及轎廂中；轎廂承載力不小于1500kg，內(nèi)部面積不小于1.5x2.0m，以保證容納擔(dān)架和數(shù)名人員；轎廂內(nèi)配有通訊聯(lián)系、操作操縱、事故電源及緊急照明等設(shè)施，內(nèi)部裝修為不燃及難燃材料；井道、機房單獨設(shè)置，隔墻為防火墻，門為甲級防火門，底坑有排水設(shè)施，頂部有通風(fēng)設(shè)施，井道內(nèi)不準敷設(shè)其他用途電纜；設(shè)專用消防按紐等。

142火災(zāi)自動探測報警設(shè)備由探測器、區(qū)域報警器和集中報警器組成。

143火災(zāi)自動探測報警設(shè)備有感煙、感溫、光電和可燃氣體探測器等種類。

144火災(zāi)自動探測報警設(shè)備的安裝使用及養(yǎng)護治理工作應(yīng)注意以下問題：嚴格按照設(shè)備講明書對適用范圍、環(huán)境條件、愛護面積、安裝高度等要求安裝；傳輸線路與強電電纜分開敷設(shè)，導(dǎo)線線芯（銅線）截面不小于0.75mm2，多芯電纜，單根線芯（銅線）截面不小于0.2

mm2，供電電源使用消防專用電源；由通過專門訓(xùn)練人員負責(zé)使用、治理和維護；維修由專業(yè)維修人員維修。

145火災(zāi)自動探測報警設(shè)備一般常見故障及其檢查方法是：主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良等情況；備用電源故障，檢查充電裝置、電池有無損壞，連線有無短路；探測回路故障，檢查該回路至火災(zāi)探測器的線路是否完好；誤報火警，應(yīng)勘察誤報現(xiàn)場有無水蒸汽、粉塵等阻礙。

146火災(zāi)事故照明和疏散指導(dǎo)標準有：在疏散樓梯、走道和消防電梯及其前室以及人員密集的場所等部位設(shè)置事故照明；在配電室、消防操縱室、消防水泵房、自備發(fā)電機房等設(shè)事故照明；疏散指示標志應(yīng)設(shè)于走道墻面及轉(zhuǎn)角處、樓梯間的門口上方，以及環(huán)型走道中，其間距不宜大于20米，距地1.5-1.8米，應(yīng)寫有“EXIT”的字樣，且為紅色；采納可充電蓄電池作為事故照明及疏散指示燈的電源；供人員疏散用的事故照明，要緊通道上