精選廊坊新朝陽二期項目打印稿課件

2011\03\11中國房產(chǎn)信息集團北京機構(gòu)誰正侶融佛蓬靖蔬佃撫攢求掐帛御銻成妄攆泣榜莆泵哨扇歇團鈕膿撈皇潭廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿2011\03\11誰正侶融佛蓬靖蔬佃撫攢求掐帛御銻成妄攆泣1PART5項目整體定位總體定位新朝陽·藍山廣場發(fā)展目標：一個商業(yè)繁華、色彩繽紛的城市旺地；一個生態(tài)自然，充滿本地人文氣息的高尚生活社區(qū)；一張最能代表廊坊商業(yè)發(fā)展的名片。一個演繹文化、時尚、休閑、娛樂、生態(tài)現(xiàn)代化城市中心雕往綿讀付撥搏汛咎磐篡浙遭潦咯酥盜靜赦貸何友酵灼勾達愿蔥裕彪逛脂廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿PART5項目整體定位總體定位新朝陽·藍山廣場發(fā)展目標：2三大功能板塊構(gòu)成功能板塊復合化綜合商業(yè)居住酒店業(yè)態(tài)國際名店城時尚女人坊兒童主題商城電影城娛樂動漫城汽車展廳高層住宅快捷酒店兼具商務、辦公（酒店四星級裝修標準）主題特征先進的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式注入情景休閑理念，形成景商互融的獨特環(huán)境，營造頂級交流空間和氛圍城市中心的全景生活社區(qū)“海文化”PART5項目整體定位盼鑿無妻街篙腿舊撻覆嘴屬桂嘿示馱盆竹嘔首傷寐蓖蝸授車拈滇眩閩奎埃廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿三大功能板塊構(gòu)成功能板塊復合化綜合商業(yè)居住酒店國際名店城高層3建筑主題建議——海洋主題建筑表現(xiàn)方法色彩——在空間上以藍、白兩種主色調(diào)相互交錯，白的清冷和藍的幽深表現(xiàn)海洋的,一種波浪的清透感和水的湛藍感;線條——空間線條以波浪型或貝殼紋理為表現(xiàn);小品——帆船、滑板,在地面、墻面、地下、墻下放置海洋生物貝殼、珊瑚等真正的實體或藝術品;裝飾——地面局部鋪上藍色透明鋼化玻璃，下面鋪上白色的細沙和鵝卵石，撒上貝殼、海星、海螺，美麗的沙灘便珍藏在這里了,地面鋪裝材料采用裝飾混凝土，壓印海洋生物印記；植物——體現(xiàn)地中海海洋熱帶氣候

PART5項目整體定位——商業(yè)定位艷袋卵尤拒龐窘詣抽榨感辮苫把鄉(xiāng)憤了哪眷悲銻因綱家跺眼柄鋅嚷獎妹少廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿建筑主題建議——海洋主題建筑表現(xiàn)方法PART5項目整4業(yè)態(tài)定位根據(jù)LifestyleMall的商業(yè)定位確定本項目的業(yè)態(tài)組合為——特色商業(yè)+休閑娛樂+特色餐飲+零售PART5項目整體定位——商業(yè)定位接下來要解決的是——商業(yè)體量的確定主力業(yè)態(tài)的選擇各種業(yè)態(tài)在項目中的規(guī)模比例各種業(yè)態(tài)在項目中的分布留櫥賢闌完莢殺牛窒澗災上剎巍買事焙晾那外莢癰曬聳鋅浮霸梭嘿嘿唐序廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿業(yè)態(tài)定位根據(jù)LifestyleMall的商業(yè)定位確定本項目5項目商業(yè)級別：根據(jù)各商業(yè)級別的基本指標，結(jié)合本項目的基本條件，確定本項目屬于城市級商業(yè)，進而確定項目的基本業(yè)態(tài)與規(guī)模需求。商業(yè)級別城市級商業(yè)區(qū)域性商業(yè)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上3.6-18萬9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民人均商業(yè)面積（按輻射人口計算）0.3-0.5㎡0.5-0.8㎡0.8-1㎡1-1.5㎡商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪PART5項目整體定位——商業(yè)定位貸拿統(tǒng)腦娃蚊四遺睦翻蛇較竊櫥彈昨停顛途僳朽好薪敷腕襯羔柑娶緯簇鐳廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿項目商業(yè)級別：根據(jù)各商業(yè)級別的基本指標，結(jié)合本項目的基本條件6本身商業(yè)級別外在市場因素根據(jù)項目地塊所處的商圈等級、本項目確定的商業(yè)級別、輻射人口所需商業(yè)面積，現(xiàn)有市場商業(yè)容量及未來市場狀況，確定本項目商業(yè)體量應該在20-30萬平方米之間。項目體量分析——綜合內(nèi)外因素，本項目商業(yè)體量可定位于20-25萬平方米左右。PART5項目整體定位——商業(yè)定位未來5-8年，廊坊市中心人口預計可達118萬左右，按照50%的市場滲透率，人均消費支出2000元/年計算（參考2010年廊坊城鎮(zhèn)居民食品、服裝、娛樂等消費指標），則消費支出合計12億元。按照保本營業(yè)額5000萬元/萬平米計算，則計算出本項目可支撐24萬平米的商業(yè)面積。+曙賒撼剎燒鍵例思醬飯糙衰羞卞盼玫哼他試扔滾瓦痙草嘉吟蠟紐蒂沿餓砂廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿本身商業(yè)級別外在市場因素根據(jù)項目地塊所處的商圈等級、本項目7本項目業(yè)態(tài)比例建議最高最低其次最小零售商鋪：化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表眼鏡、通信最大特色品牌店：電器、音像、美容中心、家居用品、運動用品、健身中心租金面積大型主力店：百貨公司、超市、影院次主力店：美食廣場、大型中式酒樓、娛樂中心由于大型百貨、超市、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的租金比較低，因此不建議在項目中設置過多的該類業(yè)態(tài)。建議零售業(yè)態(tài)占到50%，餐飲、休閑、娛樂各占10-20%?？偨Y(jié)得出商業(yè)業(yè)態(tài)承租面積及租金承受力規(guī)律模型如下：PART5項目整體定位——商業(yè)定位勃替諱伸禽愛嬰酥繞困勺蝎遞薛踏坷褐歉啪舉靴介燈丟院足彌盼毀容又叢廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿本項目業(yè)態(tài)比例建議最高最低其次最小零售商鋪：化妝品、服裝、珠8A、集中商業(yè)店鋪面寬（m）進深(m)物業(yè)形式店鋪面積(㎡)配套8-1012-15平層80—200獨立上下水B、住宅底商C、主力業(yè)態(tài)面寬（m）進深(m)物業(yè)形式店鋪面積(㎡)4—68—12一托二60—140PART5項目整體定位——商業(yè)定位業(yè)態(tài)面積（㎡）電影院4000兒童體驗城（比如世界、小人國）10000動漫電玩城2000滑冰場2000迪卡儂5000由目標業(yè)態(tài)建筑指標確定產(chǎn)品定位橫揖遼奔膘缸工皺洛瞪草硯鮑著蹄毯貞乃篷飾貫酸均構(gòu)審繁拎泌野豪蘆搶廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿A、集中商業(yè)店鋪面寬（m）進深(m)物業(yè)形式店鋪面積(㎡)9展現(xiàn)給客戶的住宅形象——首席—體現(xiàn)項目高檔次和在廊坊的地位中央—位于廊坊中心區(qū)域，最后的城市絕版地段城市生活典范——通過對商業(yè)的打造，充分發(fā)揮居住價值，以及自身產(chǎn)品的打磨，建立廊坊市新的高檔住宅標準

城市中央首席生活典范社區(qū)

廊坊市城市化生活的引領者PART5項目整體定位——住宅定位殆商囊綱廁訪債僵裔伙龐押禍鍬搶艾疵喬奸為首撮鉚抒馴瑪戌兄疵汾震板廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿展現(xiàn)給客戶的住宅形象——首席—體現(xiàn)項目高檔次和在廊坊的地位

10住宅產(chǎn)品及戶型定位建議產(chǎn)品形式戶型面積梯戶比以板式高層產(chǎn)品為主，為做足容積率和考慮回遷因素，并要做少量塔樓為保證中高端客戶需求，主要采用一梯二戶設計，塔樓采用二梯八戶設計本項目大戶型尺度要對應市場暢銷戶型，而基于項目條件、銷售要求及市場現(xiàn)狀，因此不建議開發(fā)四居以上的大面積戶型產(chǎn)品；為保證銷售速度，項目戶型要適當縮小，以便控制總價，但要保證采光、通風不影響居住舒適度。PART5項目整體定位——住宅定位掃鶴氣溪粘耳璃席劊徘葉劑疲踐錢額頗燈藥遏柯眼邱丹疲駿稼儀析耙瑞碾廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿住宅產(chǎn)品及戶型定位建議產(chǎn)品形式戶型面積梯戶比以板式高層產(chǎn)品為11本案住宅建筑定義：以挺拔、大氣的高層板樓為主，搭配簡潔、穩(wěn)重、典雅的新古典主義風格亮相，在造型設計上不是仿古，也不是復古，而是追求神似，用簡化的手法、現(xiàn)代的材料和加工技術去追求傳統(tǒng)式樣的大致輪廓特征。建筑形象建議襖駿張劃洼靶苦吳雍菊維您匿生槽涸謠裙漏幢頭監(jiān)鍬暴犢閃銘賓惺糯衛(wèi)勃廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿本案住宅建筑定義：以挺拔、大氣的高層板樓為主，搭配簡潔、穩(wěn)重12建筑形象建議公寓建筑形象應時尚新穎，體現(xiàn)挺拔、簡潔、俊朗的形象，充分體現(xiàn)城市至高點的氣勢臨愛民道一側(cè)是項目對外形象的最核心展現(xiàn)，要集中打造富有品質(zhì)感的城市屆面，給人先入為主的品質(zhì)感；強調(diào)豎向線條的打造，體現(xiàn)現(xiàn)代化的都市感。色系可采用反映海洋風情的“藍白色系”，底部商業(yè)和上層住宅統(tǒng)一建筑形象，共同構(gòu)建現(xiàn)代化的項目形象。就世誠閨恫巖巷景擻鄉(xiāng)左蟬扳粒啟榔抖棘蒜斑綢都聰待趁哦瓶詞犁寄渤夠廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿建筑形象建議公寓建筑形象應時尚新穎，體現(xiàn)挺拔、簡潔、俊朗的形13項目戶型建議—產(chǎn)品編號主力戶型主力面積（㎡）產(chǎn)品價值對應客群一房一室一廳(局部一室半)60-70快速銷售、穩(wěn)定回款投資客群、剛性客群二房二室二廳80-90快速銷售、穩(wěn)定回款剛性客群二室二廳90-100快速銷售、穩(wěn)定回款剛性客群三房三室二廳120-130快速銷售、穩(wěn)定回款首次改善置業(yè)客群三室二廳130-140實現(xiàn)高利潤、樹立形象二次改善置業(yè)客群PART5項目整體定位——住宅定位紊局哦慢默森伍弦翹詹靜佯打貼寇弱若尼滌榴雜躺她溯蛛縣亥宰茄鑼難求廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿項目戶型建議—產(chǎn)品編號主力戶型主力面積（㎡）產(chǎn)品價值對應客群14建議本項目酒店部分定位為商務型經(jīng)濟(快捷)酒店，既可滿足廊坊城市特征，又能滿足項目總體量及各部分分配，本項目酒店建筑面積確定在10000平方米左右，其余部分可作為辦公自用PART5項目整體定位——酒店定位定位快捷酒店（星級裝修）兼具商務、辦公建筑面積10000平方米面積套內(nèi)面積30平方米套數(shù)250-300間合作方式建議與品牌連鎖酒店合作，毛坯交樓，長期租賃辦公自用為主（余量可租賃）溺鳥供駿皚活萌冬定仲眩勺柱篡酬腳疹曾嘛礦犁潛惟窗嚼檬琵蔽殆詠族侄廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿建議本項目酒店部分定位為商務型經(jīng)濟(快捷)酒店，既可滿足廊坊15戶型分布原則——實現(xiàn)項目整體價值最大化二期產(chǎn)品作用占比排布原則一居60㎡經(jīng)濟型產(chǎn)品10%不占用社區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，根據(jù)設計需求，安排在相對邊緣位置，保證社區(qū)資源最佳利用二居80~90㎡經(jīng)濟型產(chǎn)品20%不占用社區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，根據(jù)設計需求，安排在相對邊緣位置，保證社區(qū)資源最佳利用二居90~100㎡三居120~130㎡主流產(chǎn)品50%占用部分優(yōu)質(zhì)資源，私密性較高三居130~140㎡舒適型產(chǎn)品20%排布在社區(qū)核心位置，保證舒適度及私密性好，最大化占有景觀資源。戶型設計建議汪愚姆柿拴俯撂畜樣烘禍漾仙杏詐榆狹餾桿詩睡嗡銷陛怠樓枚諸擯咬闊摳廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿戶型分布原則——實現(xiàn)項目整體價值最大化二期產(chǎn)品作用占比排布原16規(guī)劃方案：集中商業(yè)+住宅+快捷酒店一期商業(yè)（已建）二期住宅（擬建）二期商業(yè)綜合體（擬建）快捷酒店整體規(guī)劃方案鋼緝兵逝喊鉑鍍訛勘礫蕊翟口鴨秦俗委溝甥卻建峽奉溯韋朔燙琢黎巳襯朽廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿規(guī)劃方案：集中商業(yè)+住宅+快捷酒店一期商業(yè)（已建）二期住宅二17規(guī)劃方案一（容積率：3.5）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟技術指標項目數(shù)值規(guī)劃總用地面積133024.76㎡總建筑面積723788.48㎡地上總建筑面積460509.11㎡其中：住宅建筑面積109470㎡公寓建筑面積83842.56㎡酒店（辦公）建筑面積38102.4㎡綜合商業(yè)建筑面積220595.79㎡住宅商鋪建筑面積8498.36㎡地下總建筑面積263279.37㎡其中綜合商業(yè)面積63441..42㎡商業(yè)停車場152712.3㎡住宅停車場47125.65㎡居住戶數(shù)2124綠地率30%容積率3.5建筑密度40%停車位（輛）5265其中：地下商業(yè)停車位2165地上商業(yè)停車位500地下住宅停車位540地上住宅停車位60地上酒店停車位2000整體規(guī)劃方案猛峻爹啡拼扔岔局沾耪允壹敷畜翰貸華硯鑼渺押訟沂稼楷皿迅悉顴瀉稻賭廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿規(guī)劃方案一（容積率：3.5）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟技術指標18規(guī)劃方案一之鳥瞰示意

整體規(guī)劃方案齒蝴粥錘體謄蚊伶淺茂朔搐檢撐葉室唇賴妨攝胺東女環(huán)騷塌小損畝莎清課廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿規(guī)劃方案一之鳥瞰示意

整體規(guī)劃方案齒蝴粥錘體謄蚊伶淺茂朔搐檢19方案一：容積率3.5方案：總占地為13.3萬平米，總建面積70.85萬平米（含地下），其中銷售面積為43.4萬平方米、持有面積27.5萬平方米各業(yè)態(tài)指標匯總：地塊指標數(shù)值地塊指標數(shù)值規(guī)劃總用地面積13.3萬㎡銷售面積434，004㎡總建筑面積70.85萬㎡持有面積

274，522㎡容積率3.5地塊指標基本情況：PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算——經(jīng)濟測算

總建筑面積

(平方米)租售策略地上總建筑面積

其中商品住宅109,470銷售高層小戶型公寓83,843銷售住宅底商8,085銷售集中商業(yè)（銷售）60,690銷售集中商業(yè)（出租）146,675持有快捷酒店10,000持有辦公物業(yè)28,102持有地下總建筑面積

其中商業(yè)地下一層（商鋪）63,441銷售商業(yè)地下二、三層（車庫）89,745持有住宅地下一、二層（車庫）108,475銷售合計708,527

地上面積合計446,865

地下面積合計261,661

脖奶值貧臍鄧并帽篷戊陪太戎鐵濤椿裔甭身磺奶浚業(yè)渦屯涉腫章縷雅內(nèi)膿廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿方案一：容積率3.5方案：總占地為13.3萬平米，總建面積720商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪（3F）商品住宅商品住宅商品住宅（30F）商鋪（2F)樓間距：130m樓間距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商鋪進深：12m124m101m65m68m工行PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算——經(jīng)濟測算方案一尺寸分布：容積率=3.5黍橋篆陪橇花堅浩洗茍遺己襪臃罪郁湛峻擾呢征鈍惑標凳薔拷富趴式航外廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪21PART6方案一投資估算項目

單價(元/㎡)

面積（㎡）總金額（萬元）

備注一、直接成本8,8365,585395,732

(一)、土地成本1,8201,16082,194

1、土地出讓金1,786446,86579,800按照400萬元/畝計算2、土地契稅34

2,394

(二)、開發(fā)前期費35022115,640

1.七通一平費-

-假設本塊土地競拍時已為七通一平2.設計費50446,8652,234

3.大市政配套280446,86512,512

4.公共建筑配套費-446,865-

5.勘察\審圖\招投標等費用20446,865894

(三)、建安成本6,116446,865273,320

商品住宅2,500109,47027,368

高層小戶型公寓2,50083,84320,961帶精裝，裝修費見3.精裝修住宅底商3,0008,0852,426

集中商業(yè)（銷售）2,80060,69016,993

集中商業(yè)（出租）2,800146,67541,069

快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房辦公物業(yè)2,50028,1027,026毛坯交房商業(yè)地下一層（商鋪）4,00063,44125,377

商業(yè)地下二、三層（車庫）3,50089,74531,411

住宅地下一、二層（車庫）3,500108,47537,966

2.設備及安裝250446,86517,713

3.精裝修60083,84342,512小戶型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售樓處建安（永久建筑）-446,865-不另設售樓處(四)、紅線內(nèi)市政工程費300446,86513,406小配套(五)、環(huán)境及配套設施費250446,86511,172道路及綠化工程二、間接成本1,9451,22786,911

(六)、管理費用95604,245

1.監(jiān)理費、招投標、檢驗測試等費用15446,865670

2.項目公司工資、福利、辦公費等60446,8652,681

3.延期交房補償、物業(yè)維修等20446,865894

(七)、財務費用442446,86519,733貸款金額按照投資總額的65%計算,貸款3年，年利率6.1%(八)、銷售費用331446,86514,799銷售收入的2.5%(九)、營業(yè)稅及附加874446,86539,069

1.營業(yè)稅金及附加742446,86533,150銷售收入的5.6%2.土地增值稅132446,8655,920按銷售收入的1%預征(十)、不可預見費203446,8659,064[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、總成本

6,812482,642

四、銷售收入

591,962

商品住宅10,000109,470109,470

高層小戶型公寓11,00083,84392,227對外宣傳：1000元裝修標準住宅底商40,0008,08532,341

集中商業(yè)（銷售）40,00060,690242,761集中商業(yè)銷售部分集中商業(yè)（出租）

146,675

快捷酒店

10,000

辦公物業(yè)

28,102

自用商業(yè)地下一層（商鋪）15,00063,44195,162

商業(yè)地下二、三層（車庫）-2,165

2165個車位左右住宅地下一、二層（車庫）100,0002,00020,0002000個車位左右五、稅前利潤

109,319

六、所得稅

27,330按照財務口徑進行，25%七、稅后利潤

81,989

燎疊脊吻溯圾羔醉色秤回能川兩偷杰誹敷庭麥什社凹柴誡十賦禮友臃型頌廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿PART6方案一投資估算項目單價(元/㎡)面積（㎡）22方案一財務評價——項目總成本：48.26億元，稅后利潤8.20億元，成本凈利潤16.99%。項目總體收益水平良好，項目建成后仍將獲得高達價值16.6億元的物業(yè)。方案一：前期投入總成本48.26億元，建成銷售后盈利8.2億元，其中持有部分未來運營收入估算在16.6億元。PART6方案一財務指標分析

金額（萬元）項目總成本482642項目總投資（不含稅、費用、利息）409041自有資金196591銀行貸款212451銷售收入591962稅前利潤109319稅后利潤81989投資利潤率指標投資毛利率26.73%投資凈利率20.04%投資利潤率指標成本毛利率22.65%成本凈利率16.99%持有物業(yè)類型持有物業(yè)面積(平方米、個)收益預估（萬元）備注持有集中商業(yè)面積（平方米）146,675137,5742元/天*㎡，年漲幅2%快捷酒店出租面積（平方米）10,0002,441200間，標間180元/天，價格漲幅5%自持辦公物業(yè)面積（平方米）28,10215,8151.2元/天*㎡商業(yè)地下二、三層（車庫）2,1659,731350元/月*個殲丸墨地實要驟身柏柱瞥窿簿狀洞渤謀亮漚鏡失謬澆援纓付膩營圭順釣朗廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿方案一財務評價——方案一：前期投入總成本48.26億元，建成23規(guī)劃方案二（容積率：3.6）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟技術指標項目數(shù)值規(guī)劃總用地面積133024.76㎡總建筑面積739388.11㎡地上總建筑面積476109.54㎡其中：住宅建筑面積109470㎡公寓建筑面積99442.56㎡酒店（辦公）建筑面積38102.4㎡綜合商業(yè)建筑面積220595.79㎡住宅商鋪建筑面積8498.36㎡地下總建筑面積263279.37㎡其中綜合商業(yè)面積63441..42㎡商業(yè)停車場152712.3㎡住宅停車場47125.65㎡居住戶數(shù)2332綠地率30%容積率3.6建筑密度40%停車位（輛）5265其中：地下商業(yè)停車位2165地上商業(yè)停車位500地下住宅停車位540地上住宅停車位60地上酒店停車位2000整體規(guī)劃方案多頃薊轟圭晃趟淑里僵纂歲煥挫勸蟲勝修態(tài)奄行卒燎塊躇霞強驢阻獰短揣廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿規(guī)劃方案二（容積率：3.6）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟技術指標24方案二——容積率3.6方案：總占地為13.3萬平米，總建面積72.41萬平米（含地下），其中銷售面積45萬平方米、持有面積27.4萬平方米各業(yè)態(tài)指標匯總：地塊指標數(shù)值地塊指標數(shù)值規(guī)劃總用地面積13.3萬㎡銷售面積449,604㎡總建筑面積72.41萬㎡持有面積274,522㎡容積率3.6地塊指標基本情況：PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算——經(jīng)濟測算

總建筑面積

(平方米)租售策略地上總建筑面積

其中商品住宅109,470銷售高層小戶型公寓99,443銷售住宅底商8,085銷售集中商業(yè)（銷售）60,690銷售集中商業(yè)（出租）146,675出租快捷酒店10,000持有辦公物業(yè)28,102持有地下總建筑面積

其中商業(yè)地下一層（商鋪）63,441銷售商業(yè)地下二、三層（車庫）89,745持有住宅地下一、二層（車庫）108,475銷售合計724,127

地上面積合計462,465

地下面積合計261,661

視厭傘被板晃養(yǎng)津樟瓦儈犢竅索瑞晾虧傣沏撣韻獲丙氓蘿表褪蓑墾串將拾廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿方案二——容積率3.6方案：總占地為13.3萬平米，總建面積25規(guī)劃方案二之鳥瞰示意

整體規(guī)劃方案機出焉擠皋昔募悔佰漫雄腮狗摩叁挽熏簽易工誡權(quán)隧鯨瓜點樞竭警素愿紗廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿規(guī)劃方案二之鳥瞰示意

整體規(guī)劃方案機出焉擠皋昔募悔佰漫雄腮狗26商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪商品住宅PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算——經(jīng)濟測算商品住宅商品住宅樓間距：130m樓間距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商鋪進深：12m124m101m65m68m工行方案二尺寸分布：容積率=3.6喳才壇腿殼剩耙喝郵鞋遙蛋削彎攢膽鍍跺吸荊彎幾熬暑愿燙姥覺恤褥攏蔫廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪27PART6方案二投資估算項目

單價(元/㎡)

面積（㎡）總金額（萬元）

備注一、直接成本8,6825,557402,362

(一)、土地成本1,7591,13582,194

1、土地出讓金1,726462,46579,800按照400萬元/畝計算2、土地契稅33

2,394

(二)、開發(fā)前期費35022416,186

1.七通一平費-

-假設本塊土地競拍時已為七通一平2.設計費50462,4652,312

3.大市政配套280462,46512,949

4.公共建筑配套費-462,465-

5.勘察\審圖\招投標等費用20462,465925

(三)、建安成本6,023462,465278,546

商品住宅2,500109,47027,368

高層小戶型公寓2,50099,44324,861帶精裝，裝修費見3.精裝修住宅底商3,0008,0852,426

集中商業(yè)（銷售）2,80060,69016,993

集中商業(yè)（出租）2,800146,67541,069

快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房辦公物業(yè)2,50028,1027,026毛坯交房商業(yè)地下一層（商鋪）4,00063,44125,377

商業(yè)地下二、三層（車庫）3,50089,74531,411

住宅地下一、二層（車庫）3,500108,47537,966

2.設備及安裝250462,46518,103

3.精裝修60099,44343,448小戶型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售樓處建安（永久建筑）-462,465-不另設售樓處(四)、紅線內(nèi)市政工程費300462,46513,874小配套(五)、環(huán)境及配套設施費250462,46511,562道路及綠化工程二、間接成本1,9291,23289,228

(六)、管理費用95614,393

1.監(jiān)理費、招投標、檢驗測試等費用15462,465694

2.項目公司工資、福利、辦公費等60462,4652,775

3.延期交房補償、物業(yè)維修等20462,465925

(七)、財務費用436462,46520,153貸款金額按照投資總額的65%計算,貸款3年，年利率6.1%(八)、銷售費用329462,46515,228銷售收入的2.5%(九)、營業(yè)稅及附加869462,46540,202

1.營業(yè)稅金及附加738462,46534,111銷售收入的5.6%2.土地增值稅132462,4656,091按銷售收入的1%預征(十)、不可預見費200462,4659,251[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、總成本

6,789491,590

四、銷售收入

609,122

商品住宅10,000109,470109,470

高層小戶型公寓11,00099,443109,387對外宣傳：1000元裝修標準住宅底商40,0008,08532,341

集中商業(yè)（銷售）40,00060,690242,761集中商業(yè)銷售部分集中商業(yè)（出租）

146,675

快捷酒店

10,000

辦公物業(yè)

28,102

自用商業(yè)地下一層（商鋪）15,00063,44195,162

商業(yè)地下二、三層（車庫）-2,165

2165個車位左右住宅地下一、二層（車庫）100,0002,00020,0002000個車位左右五、稅前利潤

117,532

六、所得稅

29,383按照財務口徑進行，25%七、稅后利潤

88,149

恢億狙述搽經(jīng)挑低忽修臟瘦哺則菊其岡質(zhì)隸屢慶寇檔輻銅耪蛤奄遠偏入叛廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿PART6方案二投資估算項目單價(元/㎡)面積（㎡）28方案二財務評價——項目總成本：49.16億元，稅后利潤8.8億元，成本凈利潤17.93%。項目總體收益水平良好，項目建成后仍將獲得高達價值16.6億元的物業(yè)。方案二：前期投入總成本49.16億元，建成銷售后盈利8.8億元，其中持有部分未來運營收入估算在16.6億元。PART6方案二財務指標分析

金額（萬元）項目總成本491590項目總投資（不含稅、費用、利息）416006自有資金199028銀行貸款216978銷售收入609122稅前利潤117532稅后利潤88149投資利潤率指標投資毛利率28.25%投資凈利率21.19%投資利潤率指標成本毛利率23.91%成本凈利率17.93%持有物業(yè)類型持有物業(yè)面積(平方米、個)收益預估（萬元）備注持有集中商業(yè)面積（平方米）146,675137,5742元/天*㎡，年漲幅2%快捷酒店出租面積（平方米）10,0002,441200間，標間180元/天，價格漲幅5%自持辦公物業(yè)面積（平方米）28,10215,8151.2元/天*㎡商業(yè)地下二、三層（車庫）2,1659,731350元/月*個罐瞻糟鋇遼鉑護蔑顫刀薄牧堂糯昧想后肯唬堡塵措袖儉灣曹示玫蹲劣訛酮廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿方案二財務評價——方案二：前期投入總成本49.16億元，建成29規(guī)劃方案三（容積率：3.8）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟技術指標項目數(shù)值規(guī)劃總用地面積133024.76㎡總建筑面積767871..15㎡地上總建筑面積504592.15㎡其中：住宅建筑面積109470㎡公寓建筑面積127925.6㎡酒店（辦公）建筑面積38102.4㎡綜合商業(yè)建筑面積220595.79㎡住宅商鋪建筑面積8498.36㎡地下總建筑面積263279.37㎡其中綜合商業(yè)面積63441..42㎡商業(yè)停車場152712.3㎡住宅停車場47125.65㎡居住戶數(shù)2548綠地率30%容積率3.8建筑密度40%停車位（輛）5265其中：地下商業(yè)停車位2165地上商業(yè)停車位500地下住宅停車位540地上住宅停車位60地上酒店停車位2000整體規(guī)劃方案使移傘扭蜘點魚毗鞭描劃碟勘戒俏液恰滌吟逛發(fā)俗逢際彼靡軍行釣八暑綠廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿規(guī)劃方案三（容積率：3.8）

規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟技術指標30方案三——容積率3.8方案：總占地為13.3萬平米，總建面積75.3萬平米（含地下），其中銷售面積47.8萬平方米、持有面積27.4萬平方米各業(yè)態(tài)指標匯總：地塊指標數(shù)值地塊指標數(shù)值規(guī)劃總用地面積13.3萬㎡銷售面積478,087㎡總建筑面積75.3萬㎡持有面積274,522㎡容積率3.8地塊指標基本情況：PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算——經(jīng)濟測算

總建筑面積

(平方米)租售策略地上總建筑面積

其中商品住宅109,470銷售高層小戶型公寓127,926銷售住宅底商8,085銷售集中商業(yè)（銷售）60,690銷售集中商業(yè)（出租）146,675持有出租快捷酒店10,000持有辦公物業(yè)28,102持有地下總建筑面積

其中商業(yè)地下一層（商鋪）63,441銷售商業(yè)地下二、三層（車庫）89,745持有出租住宅地下一、二層（車庫）108,475銷售合計752,609

地上面積合計490,948

地下面積合計261,661

蛤掉啤憚犁腔略烏陰爽卓再奮礫噪猜頻揪繕遙寄促懇必燈乳犢皿忠所淺崗廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿方案三——容積率3.8方案：總占地為13.3萬平米，總建面積31規(guī)劃方案三之鳥瞰示意

整體規(guī)劃方案碩談誹秩陛洶咕膏瓊行芳付臀粳往蓮緞園徐類斂托尿奢饑疥褲燎蔽擬達施廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿規(guī)劃方案三之鳥瞰示意

整體規(guī)劃方案碩談誹秩陛洶咕膏瓊行芳付臀32商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪（3F）商品住宅PART6物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算——經(jīng)濟測算商品住宅商品住宅（30F）商鋪（2F)樓間距：130m樓間距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m方案三尺寸分布：容積率=3.884m18m18m30m87m80m商鋪進深：12m124m101m65m68m工行搞洛昆譯拉病賠舔唁繡寢趟誠悼匯瀑霓混厲構(gòu)墩靖扇依屋遺苞惱住腎雜你廊坊新朝陽二期項目打印稿廊坊新朝陽二期項目打印稿商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪33PART6方案三投資估算項目

單價(元/㎡)

面積（㎡）總金額（萬元）

備注一、直接成本8,4255,507414,467

(一)、土地成本1,6571,09282,194

1、土地出讓金1,625490,94879,800按照400萬元/畝計算2、土地契稅32

2,394

(二)、開發(fā)前期費35022817,183

1.七通一平費-

-假設本塊土地競拍時已為七通一平2.設計費50490,9482,455

3.大市政配套280490,94813,747

4.公共建筑配套費-490,948-

5.勘察\審圖\招投標等費用20490,948982

(三)、建安成本5,868490,948288,087

商品住宅2,500109,47027,368

高層小戶型公寓2,500127,92631,981帶精裝，裝修費見3.精裝修住宅底商3,0008,0852,426

集中商業(yè)（銷售）2,80060,69016,993

集中商業(yè)（出租）2,800146,67541,069

快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房辦公物業(yè)2,50028,1027,026毛坯交房商業(yè)地下一層（商鋪）4,00063,44125,377

商業(yè)地下二、三層（車庫）3,50089,74531,411

住宅地下一、二層（車庫）3,500108,47537,966

2.設備及安裝250490,94818,815

3.精裝修600127,92645,157小戶型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售樓處建安（永久建筑）-490,948-不另設售樓處(四)、紅線內(nèi)市政工程費300490,94814,728小配套(五)、環(huán)境及配套設施費250490,94812,274道路及綠化工程二、間接成本1,9041,24293,459

(六)、管理費用95624,664

1.監(jiān)理費、招投標、檢驗測試等費用15490,948736

2.項目公司工資、福利、辦公費等60490,9482,946

3.延期交房補償、物業(yè)維修等20490,948982

(七)、財務費用426490,94820,921貸款金額按照投資總額的65%計算,貸款3年，年利率6.1%(八)、銷售費用326490,94816,011銷售收入的2.5%(九)、營業(yè)稅及附加861490,94842,270

1.營業(yè)稅金及附加731490,94835,865銷售收入的5.6%2.土地增值稅130490,9486,405按銷售收入的1%預征(十)、不可預見費195490,9489,593[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、總成本

6,749507,926

四、銷售收入

640,451

商品住宅10,000109,470109,470

高層小戶型公寓11,000127,926140,718對外宣傳：1000元裝修標準住宅底商40,0008,08532,340

集中商業(yè)（銷售）40,00060,690242,761集中商業(yè)銷售部分集中商業(yè)（出租）

146,675

快捷酒店

10,000

辦公物業(yè)

28,102

自用商業(yè)地下一層（商鋪）15,00063,44195,162

商業(yè)地下二、三層（車庫）-2,165

2165個車位左右住宅地下一、二層（車庫）100,0002,00020,0002000個車位左右五、稅前利潤