物業(yè)管理服務費定價與收費課件

物業(yè)管理費的定價方式：2004年1月1日實施《物業(yè)服務收費管理辦法》之前政府定價政府指導價市場調(diào)節(jié)價2004年1月1日實施《物業(yè)服務收費管理辦法》之后政府指導價市場調(diào)節(jié)價從2004年1月1日起針對物業(yè)管理費用收取標準，政府物價不再審批、不再備案12020/9/15物業(yè)管理費的定價方式：1目的：強化物業(yè)服務合同意識物業(yè)服務收費標準確定：政府指導價……合同約定市場調(diào)節(jié)價……合同約定《物業(yè)服務收費管理辦法》從2004年1月1日的實施……政府物價不再審批、不再備案政府物價部門對物業(yè)服務收費審批、備案屬于違法行為?。。?-----違反《中華人民共和國價格法》以及《物業(yè)服務收費管理辦法》物業(yè)服務收費不再由政府物價部門審批、備案改以《物業(yè)服務合同》約定為準22020/9/15目的：強化物業(yè)服務合同意識物業(yè)服務收費不再由政府物價部門審以政府定價方式管理物業(yè)服務收費的弊端：不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質(zhì)量制約了業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展違反《中華人民共和國價格法》以及《物業(yè)服務收費管理辦法》的法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)服務費用定價核心------合同約定物業(yè)服務合同應當與業(yè)主協(xié)商確定，協(xié)商的基礎在于大家業(yè)主共同決策32020/9/15以政府定價方式管理物業(yè)服務收費的弊端：3所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理條例》中雙過半決策方法發(fā)生根本變化：原《條例》的“雙過半”：《物權(quán)法》的“新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過半投票權(quán)決策應該實行實名制42020/9/15所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理企業(yè)不能單方面改變物業(yè)服務收費標準物業(yè)服務收費標準是物業(yè)服務合同的核心內(nèi)容改變物業(yè)服務收費標準本質(zhì)上就是改變物業(yè)服務合同的核心內(nèi)容改變物業(yè)服務收費標準應該首先進行收費標準的核算，并按照《物權(quán)法》規(guī)定：“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，在此基礎上，以物業(yè)服務合同中書面明確約定52020/9/15物業(yè)管理企業(yè)不能單方面改變物業(yè)服務收費標準5《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》國家發(fā)展改革委、建設部2007年9月10日頒布“發(fā)改價格［2007］2285號”適用對象：政府指導價確定物業(yè)服務收費標準，即物業(yè)服務社會平均成本負責：政府價格主管部門組織實施，房地產(chǎn)主管部門配合物業(yè)服務定價成本監(jiān)審原則：合法性原則相關(guān)性原則對應性原則合理性原則62020/9/15《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》6物業(yè)服務定價成本構(gòu)成：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等------即人工費人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用

①基本工資②社會保險費包括：醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、生育保險、住房公積金等③按規(guī)定提取的福利費：福利基金，按工資總額的14%計算工會基金，按工資總額的2%計算教育基金，按工資總額的1.5%計算④加班費，包括日常加班和節(jié)日加班⑤服裝費⑥工服洗滌費72020/9/15物業(yè)服務定價成本構(gòu)成：7制度工作時間的計算：年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定節(jié)假日）＝250天季工作日：250天÷4季＝62.5天/季月工作日：250天÷12月＝20.83天/月工作小時數(shù)的計算：以月、季、年的工作日乘以每日的8小時。每個崗位需要工作的人數(shù)計算：（365天×24小時）÷（250天×8小時）＝4.3882020/9/15制度工作時間的計算：8日工資、小時工資數(shù)的折算：按照《勞動法》第五十一條的規(guī)定，法定節(jié)假日用人單位應當依法支付工資。即折算日工資、小時工資時不剔除國家規(guī)定的11天法定節(jié)假日據(jù)此，日工資、小時工資的折算為：日工資：月工資收入÷月計薪天數(shù)小時工資：月工資收入÷（月計薪天數(shù)×8小時）月計薪天數(shù)：（365天-104天）÷12月＝21.75天92020/9/15日工資、小時工資數(shù)的折算：92.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用

維修費保養(yǎng)費日常運行費，主要是能源消耗裝修費康樂設施費低值易耗品耗費、雜項費用102020/9/152.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用10電梯運行費用計算：主要是電梯電費電梯電費＝電梯功率÷功率因素×電梯有效利用系數(shù)×365天×24小時÷12月×電費單價電梯功率------電梯銘牌上標注功率因素------電梯銘牌上標注電梯有效利用系數(shù)------根據(jù)實際經(jīng)驗，從同類型物業(yè)實際運行中統(tǒng)計獲得365天×24小時------電梯每年運行開啟時間12月------表明是計算每月電梯運行費用電費單價------供電部門所收取的每度用電的單價112020/9/15電梯運行費用計算：113.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費

綠化工具費勞保用品費綠化用水費農(nóng)藥化肥種子費雜草清運費園林景觀再造費，包括補苗、花卉盆景布置等122020/9/153.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用124.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等

清潔工具購置費勞保用品費清潔機械材料費，包括大樓外墻清潔設備、打蠟拋光機的折舊、消耗材料等化糞池清理費垃圾清運費水池清洗、檢驗費其它費用132020/9/154.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用135.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備

保安系統(tǒng)日常運行及維修保養(yǎng)費日常保安器材費，包括警棍、對講機、電池、電筒等購置費保安人員人身保險費------意外傷害保險保安用房和保安人員住房租金142020/9/155.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用146.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準

火災保險、機械損壞險等財產(chǎn)保險公眾責任保險雇主責任保險社會保險（一般包含在人工費中，特別注意不能重復計算）152020/9/156.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用157.辦公費辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用

交通費通信費低值易耗文具、辦公用品費書報費宣傳廣告和市場推廣費法律費用節(jié)日裝飾費辦公用房租金業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦公費162020/9/157.辦公費168.管理費分攤管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用

物業(yè)管理公司管理該小區(qū)項目所支出的服務費用分攤物業(yè)管理公司對管理處實施的管理成本的分攤172020/9/158.管理費分攤179.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算，個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率

以直接用于業(yè)主物業(yè)管理服務的固定資產(chǎn)為范圍交通工具，如業(yè)主樓巴汽車通訊設備，如電話機、手機、傳真機等辦公設備，如桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調(diào)機等工程維修設備，如管道疏通機、電焊機等其它設備182020/9/159.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊1810.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用

業(yè)主委員會委員津貼經(jīng)業(yè)主同意，是指業(yè)主大會決議同意，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定業(yè)主大會決議同意，按照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，決定“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項

”，“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

”192020/9/1510.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用19物業(yè)服務成本支出情況：項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費用（元）1=Σ(2：4)

(一)工資2

(二)社會保障費3

(三)其它支出4二、共用部分運行維護費(元)5其中(一)電梯日常運行維護費6=Σ(7：11)

1、電費7

2、維護費8

3、設備保險費9

4、年安檢費10

5、其它支出11(二)二次供水設施運行維修費12=Σ(13：15)

1、電費13

2、日常維護費14

3、其它支出15202020/9/15物業(yè)服務成本支出情況：項目行項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護費（元）16四、清潔衛(wèi)生費（元）17五、秩序維護費（元）18六、共用部分保險費（元）19七、辦公費（元）20八、管理費分攤（元）21九、固定資產(chǎn)折舊費（元）22十、業(yè)主同意其他費用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運行維護費的物業(yè)服務運行總成本（元）24=1+5+Σ(16：23)-6-12十二、服務小區(qū)應收費面積（平方米）25其中：(一)配有電梯物業(yè)應收費面積26(二)配有二次供水設施物業(yè)應收費面積27212020/9/15項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)十三、扣除電梯及二次供水設施日常運行維護費的平均單位面積物業(yè)服務成本（元/平方米）28=24÷25十四、平均單位面積電梯服務運行成本（元/平方米）29=6÷26十五、平均單位面積二次供水服務運行成本（元/平方米）30=12÷27222020/9/15項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減物業(yè)管理費收費標準的厘定原則：成本核算原則折舊補償原則保本微利原則分級管理原則商業(yè)特性原則區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點不得重復計算232020/9/15物業(yè)管理費收費標準的厘定原則：23物業(yè)管理費的包干制與酬金制：包干制------是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式酬金制------是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式242020/9/15物業(yè)管理費的包干制與酬金制：24包干制的特點：業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定的物業(yè)服務費用物業(yè)管理費用的盈余、虧損屬于物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司暗箱作業(yè)共用部分不能及時維修保養(yǎng)，疲勞使用物業(yè)管理費用應繳納營業(yè)稅等稅費按照合同約定，可以不向業(yè)主公布賬目252020/9/15包干制的特點：25酬金制的特點：物業(yè)管理公司向業(yè)主預收物業(yè)服務資金物業(yè)管理費用的盈余、虧損屬于業(yè)主物業(yè)管理公司陽光作業(yè)共用部分能夠保證及時維修保養(yǎng)物業(yè)管理費用合理避稅成為可能按照合同約定，定期向業(yè)主公布賬目維護了業(yè)主和物業(yè)管理公司的合法權(quán)益有利于加強成本控制，降低和避免虛假成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向262020/9/15酬金制的特點：26酬金的計提：酬金計提基數(shù)應以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入之和為準酬金制比例應在物業(yè)服務合同中明確約定一般酬金制比例在8%~18%酬金計提應避免重復計提計提的酬金包含物業(yè)管理公司利潤、物業(yè)管理公司營業(yè)稅、物業(yè)管理公司對管理處實施的管理成本272020/9/15酬金的計提：27酬金制的制度建立：建立收支平衡的管理預算制度建立物業(yè)管理費收支情況報告制度，保證業(yè)主知情權(quán)------物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況建立業(yè)主咨詢答復制度------業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出咨詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復建立物業(yè)管理審計制度------物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計建立多退少補機制建立獎勵機制282020/9/15酬金制的制度建立：28專項維修資金的概念和性質(zhì)專項資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納，為了保障物業(yè)在使用一定時間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時應急的資金特定……物業(yè)共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修性質(zhì)……是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門設立專門賬戶管理住宅專項資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金292020/9/15專項維修資金的概念和性質(zhì)29專項維修資金管理、使用原則管理……專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人所有并決策、政府監(jiān)督使用……方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致安全遠遠超越自由、效益、效率302020/9/15專項維修資金管理、使用原則30專戶存儲……以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬、以戶為單位設分賬

細戶按單幢設置?？顚Ｓ谩瓕ｍ椨糜诠灿貌课?、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金

保修期滿后的大修、更新、改造312020/9/15專戶存儲……以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬、以戶為單位設分賬31所有權(quán)人所有……業(yè)主交存的屬于業(yè)主所有公有住房售房款中提取的屬于售房單位所有所有權(quán)人決策：業(yè)主大會成立之前……列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議業(yè)主大會成立之后……業(yè)主大會依法通過使用方案

經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施322020/9/15所有權(quán)人所有……業(yè)主交存的屬于業(yè)主所有32所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的專項維修資金，《物權(quán)法》使三分之二決策方法發(fā)生根本變化：原《物業(yè)管理條例》的2/3投票權(quán)《物權(quán)法》的雙2/3投票權(quán)為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分之二投票權(quán)應該實行實名制332020/9/15所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的專項維修資金，《物權(quán)法》政府監(jiān)督……交存監(jiān)督、業(yè)主大會成立之前代管、入戶前強制交納首期專項維修資金、強制續(xù)交、統(tǒng)一監(jiān)制專用票據(jù)、過戶監(jiān)督、至少每年一次核對賬目并向業(yè)主公布賬目、審計監(jiān)督、財政部門對財務管理和會計核算制度監(jiān)督、對違法行為依法進行處罰

負責指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用；制定使用計劃報批管理、財務預決算管理、審計監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對賬等制度342020/9/15政府監(jiān)督……交存監(jiān)督、業(yè)主大會成立之前代管、入戶前強制交納首相應法律、法規(guī)的處罰規(guī)定：

《物業(yè)管理條例》第六十三條

《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十一條、第十八條

《中華人民共和國刑法》第一百八十五條挪用資金罪、挪用公款罪；第一百八十三條職務侵占罪、貪污罪；第一百八十四條和第一百六十三條公司、企業(yè)人員受賄罪；第一百六十一條提供虛假財會報告罪；第一百六十二條妨害清算罪等352020/9/15相應法律、法規(guī)的處罰規(guī)定：35受益人和負擔人相一致下列四項費用不得從住宅專項維修資金中列支：

1.依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用如：規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設施費用、保修范圍內(nèi)的保修費用

2.依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用以所有權(quán)為限，屬于相關(guān)單位所有權(quán)的由相關(guān)單位承擔；屬于業(yè)主的經(jīng)業(yè)主共同依法決策可在專項維修資金中負擔

3.應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用無法確定當事人的，經(jīng)業(yè)主共同依法決策可在專項維修資金中負擔

4.根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用362020/9/15受益人和負擔人相一致36住宅專項維修資金的來源……交存1.法規(guī)的強制性規(guī)定……國家建設部、財政部頒布《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部第165號令)之規(guī)定繳交對象……業(yè)主……非開發(fā)商商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積，每平方米建筑面積交存首次住宅專項維修資金標準：當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%~8%公有住房的來源于兩部分：業(yè)主按當?shù)胤扛某杀緝r的2%的比例，屬全體業(yè)主共同所有售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，屬公有住房售房單位所有372020/9/15住宅專項維修資金的來源……交存372.專項維修資金本身產(chǎn)生的利息和投資收益3.物業(yè)服務費結(jié)轉(zhuǎn)的費用

物業(yè)服務費運行中成本開支后的結(jié)余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時，除可在管理預算中調(diào)整收費標準外，也可經(jīng)業(yè)主大會同意按一定比例納入專項資金

4.業(yè)主大會決定分攤的費用根據(jù)住宅維護保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分攤資金5.業(yè)主共有物業(yè)的收益6.社會捐贈或政府津貼撥款的費用

382020/9/152.專項維修資金本身產(chǎn)生的利息和投資收益38專項維修資金的作用：業(yè)主組織如業(yè)主大會的注冊資本金緊急情況下的儲蓄備用金承擔全體業(yè)主責任的賠償金共用部分，即共用部位、共用設施設備的中修、大修、翻修、更新、改造的資金建筑物損毀后的重建、拆除的啟動資金392020/9/15專項維修資金的作用：39一、物業(yè)管理企業(yè)財務運營1.企業(yè)財務運營企業(yè)財務------企業(yè)為達到既定的目標所進行的籌集和運用資金等活動及這些活動所體現(xiàn)的各種關(guān)系企業(yè)財務管理：對企業(yè)財務運營活動和財務關(guān)系實施的管理企業(yè)財務管理的對象：企業(yè)財務活動、各種財務關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)財務運營與代業(yè)主理財402020/9/15一、物業(yè)管理企業(yè)財務運營物業(yè)管理企業(yè)財務運營與代業(yè)主理財40企業(yè)財務運營------在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金運動物業(yè)管理企業(yè)財務運營------是指物業(yè)管理企業(yè)在開展物業(yè)管理服務經(jīng)營過程中所進行的資金運動包括資金籌集、資金運用、資金耗費、資金收回和資金分配五個環(huán)節(jié)412020/9/15企業(yè)財務運營------在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金運動42.企業(yè)財務管理目標總體目標：利潤最大化資本利潤率最大化或每股利潤最大化企業(yè)價值最大化或股東財富最大化具體目標：資金籌集管理目標投資管理目標利潤分配管理目標422020/9/152.企業(yè)財務管理目標423.企業(yè)財務管理內(nèi)容------籌資決策------投資決策------利潤分配決策432020/9/153.企業(yè)財務管理內(nèi)容434.財務報告①會計報表部分：主表------資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、成本報表附表------資產(chǎn)減值明細表、股東權(quán)益增減變動表、應交增值稅明細表、利潤分配表②文字報告部分：會計報表附注、財務狀況說明書442020/9/154.財務報告445.物業(yè)管理績效評價的指標體系物業(yè)管理績效評價基本指標①財務效益狀況指標凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、財務內(nèi)部收益率②資產(chǎn)營運狀況指標總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率③償債能力狀況指標資產(chǎn)負債率、利息保障倍數(shù)④發(fā)展能力狀況指標營業(yè)增長率、資本積累率452020/9/155.物業(yè)管理績效評價的指標體系45物業(yè)管理績效評價修正指標①財務效益狀況修正指標主營業(yè)務利潤率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、成本費用利潤率②資產(chǎn)營運狀況修正指標應收賬款周轉(zhuǎn)率、不良資產(chǎn)比率、資產(chǎn)損失比率③償債能力狀況修正指標流動比率、速動比率、現(xiàn)金流動負債比率、長期資產(chǎn)適合率、經(jīng)營虧損掛賬比率④發(fā)展能力狀況修正指標總資產(chǎn)增長率、三年利潤平均增長率、三年資本平均增長率462020/9/15物業(yè)管理績效評價修正指標46物業(yè)管理績效評價評議指標①經(jīng)營者基本素質(zhì)②服務滿意度③基礎管理水平④在崗員工素質(zhì)狀況⑤服務硬環(huán)境⑥發(fā)展創(chuàng)新能力⑦經(jīng)營發(fā)展策略⑧綜合社會貢獻472020/9/15物業(yè)管理績效評價評議指標476.物業(yè)管理報告------是指物業(yè)管理服務者向有關(guān)方面提交的反映一定階段物業(yè)管理服務過程中所作的主要工作、財務效益狀況以及未來工作計劃的文書按照向不同主體提交分為三類：向業(yè)主提交的物業(yè)管理報告向上級管理高層提交的物業(yè)管理報告向投資者或者董事會提交的物業(yè)管理報告按照經(jīng)營期間時間的不同分為：月度報告、季度報告、年度報告、專題報告482020/9/156.物業(yè)管理報告48物業(yè)管理報告構(gòu)成物業(yè)管理工作總結(jié)物業(yè)管理財務報告物業(yè)管理工作計劃報告編寫的注意事項：突出重點、兼顧一般注重時效、真實可靠報告清楚、文字簡練492020/9/15物業(yè)管理報告構(gòu)成49二、物業(yè)管理的代理理財與管理處的財務管理代理理財------代理業(yè)主對物業(yè)管理費用理財物業(yè)管理費用：物業(yè)管理費、共用部分共有收益、專項維修資金物業(yè)管理費用的所有權(quán)屬于全體業(yè)主物業(yè)管理管理處財務管理的核心代業(yè)主理財代業(yè)主理財行為必須以全體業(yè)主的根本利益為出發(fā)點502020/9/15二、物業(yè)管理的代理理財與管理處的財務管理50管理處財務管理基本職能：遵循一般會計制度規(guī)定的程序和方法采用報賬、記錄、分析、匯總的方法定期編制通用和專用的物業(yè)管理費用收支報表管理處財務管理的具體內(nèi)容：物業(yè)管理項目的財務預算物業(yè)管理項目的費用支出測算物業(yè)管理費收費標準的厘定會計過程的管理財務成果報告、總結(jié)、分析向上級物業(yè)管理公司財務主管報告向全體業(yè)主報告512020/9/15管理處財務管理基本職能：51管理處經(jīng)營活動中的財務處理：對屬于利用全體業(yè)主共用部分進行的經(jīng)營收益統(tǒng)一納入物業(yè)管理費用的收支對上級物業(yè)管理公司授權(quán)，利用自有資金和能力向業(yè)主或其他消費者提供的專項服務、特約服務，不能用物業(yè)管理費的成本支出，同時不能與物業(yè)管理費結(jié)余混淆，→屬于物業(yè)管理公司自己的經(jīng)營性收益522020/9/15管理處經(jīng)營活動中的財務處理：52管理處財務管理獨立核算的形成：1.早期借鑒港澳新加坡的經(jīng)驗：獨立核算、固定酬金、結(jié)余返利于業(yè)主2.結(jié)合中國實際總結(jié)出的基本指導方針：收支平衡、略有結(jié)余取之于民、用之于民一業(yè)為主、多種經(jīng)營非獨立核算的收費點3.90年代總結(jié)出物業(yè)管理財務管理思路：保本微利、量出為入、獨立核算、保證傭金、多退少補既保證業(yè)主利益，也保證物業(yè)管理企業(yè)利益，同時又促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展532020/9/15管理處財務管理獨立核算的形成：53管理處財務管理的特性：1.會計核算主體“資產(chǎn)”結(jié)構(gòu)簡單沒有注冊資本、長期投資流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)屬于業(yè)主權(quán)益2.會計過程“負債”特殊業(yè)主先交錢后享受服務，一般不需要另外借貸3.“所有者收益”是全體業(yè)主4.物業(yè)管理費全部是“成本和費用”5.會計主體沒有“利潤”542020/9/15管理處財務管理的特性：54管理處會計核算與管理的特定原則：業(yè)主支付原則獨立核算原則多退少補原則監(jiān)督報告原則利益保全原則552020/9/15管理處會計核算與管理的特定原則：55管理處財務管理的幾種形態(tài)：完全獨立核算的會計主體物業(yè)管理公司統(tǒng)管分賬核算的會計主體內(nèi)部物業(yè)業(yè)主附屬型的會計主體非獨立核算的收費點562020/9/15管理處財務管理的幾種形態(tài)：56物業(yè)管理公司發(fā)出催款通知書進行合理催繳請求業(yè)主委員會催繳以律師函進行催繳向法院申請支付令，以支付令催繳或強制執(zhí)行利用簡易法庭起訴普通法庭起訴物業(yè)管理欠費的追繳572020/9/15物業(yè)管理公司發(fā)出催款通知書進行合理催繳物業(yè)管理欠費的追繳57強化物業(yè)管理消費意識，追討拖欠費用一般性追討針對性追討區(qū)別性追討注意二年訴訟時效催款通知書電話與業(yè)主溝通最后通知書按法律程序裁決律師函催交支付令催交簡易法庭催交普通法庭催交留置權(quán)催交582020/9/15強化物業(yè)管理消費意識，追討拖欠費用一般性追討催款通知書電話與收繳物業(yè)管理費的典型方法

①

每月10號由財務部編制一份住戶過期欠交款項的明細表；（列表）②

根據(jù)此表，由事務部編制“第一次催款通知書”，款項中不含滯納金；（善意催繳）繳費通知單592020/9/15收繳物業(yè)管理費的典型方法①

每月10號由財務部編制一份?、?/p>

如“第一次催款通知書”發(fā)出后7天未收到款項。事務部編制“第二次催款通知書”款項中根據(jù)管理公約加收滯納金，由事務助理發(fā)給有關(guān)的業(yè)主或租戶并要求其簽名確認，同時將“第二次催款通知書”復印給業(yè)主委員會存檔；（警告）④

如“第二次催款通知書”發(fā)出后7天未收到款項，管理部指示律師事務所編制“最后催款書”以寄掛號信的方式發(fā)給住戶；（通過法律的途徑）⑤

如“最后催款書”發(fā)出15天仍未收到款項，管理部將到法院申請支付令、提起小額訴訟追討欠款、滯納金及一切有關(guān)費用。（采取法律行動）。602020/9/15③

如“第一次催款通知書”發(fā)出后7天未收到款項。事務部編制“《中華人民共和國民事訴訟法》對支付令的法律規(guī)定第十七章督促程序第一百九十一條債權(quán)人請求債務人給付金錢、有價證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令：（一）債權(quán)人與債務人沒有其他債務糾紛的；（二）支付令能夠送達債務人的。申請書應當寫明請求給付金錢或者有價證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實、證據(jù)。612020/9/15《中華人民共和國民事訴訟法》對支付令的法律規(guī)定第十七章督促第一百九十二條債權(quán)人提出申請后，人民法院應當在五日內(nèi)通知債權(quán)人是否受理。第一百九十三條人民法院受理申請后，經(jīng)審查債權(quán)人提供的事實、證據(jù)，對債權(quán)債務關(guān)系明確、合法的，應當在受理之日起十五日內(nèi)向債務人發(fā)出支付令；申請不成立的，裁定予以駁回。債務人應當自收到支付令之日起十五日內(nèi)清償債務，或者向人民法院提出書面異議。債務人在前款規(guī)定的期間不提出異議又不履行支付令的，債權(quán)人可以向人民法院申請執(zhí)行。第一百九十四條人民法院收到債務人提出的書面異議后，應當裁定終結(jié)督促程序，支付令自行失效，債權(quán)人可以起訴。622020/9/15第一百九十二條債權(quán)人提出申請后，人民法院應當在五日內(nèi)通知債物業(yè)管理最新法規(guī)解讀632020/9/15物業(yè)管理最新法規(guī)解讀63《物業(yè)管理條例》的修改379號國務院令-------504號國務院令第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導與監(jiān)督刪除了第十條第二款第十一條業(yè)主大會職責修改成“下列事項由業(yè)主共同決定”第十二條投票權(quán)方式與《物權(quán)法》一致第十九條修改保持與第十條一致物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務企業(yè)”642020/9/15《物業(yè)管理條例》的修改64《物業(yè)管理條例》的修改業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時公約為“臨時管理規(guī)約”第十五條業(yè)主委員會由業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)修改為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”652020/9/15《物業(yè)管理條例》的修改65業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權(quán)”662020/9/15業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)672020/9/15不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動產(chǎn)所有權(quán)土地建筑物居住權(quán)相鄰權(quán)67建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)682020/9/15建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分共用部分業(yè)主大《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別：原《條例》的2/3投票權(quán)：《物權(quán)法》的雙2/3：692020/9/15《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別：原《條例》的“雙過半”：《物權(quán)法》的“新雙過半”：702020/9/15《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系

專有部分建筑物物權(quán)關(guān)系共用部分（共有部分）所有權(quán)基地使用權(quán)（地上權(quán)、租賃權(quán)等）業(yè)主大會（區(qū)分所有權(quán)人集會）建筑物區(qū)分所有權(quán)管理人業(yè)主委員會管理組織業(yè)主、物業(yè)使用人管理服務人（物業(yè)管理公司）

《物權(quán)法》--------------國家基本法律

《物業(yè)管理條例》-----國家行政法規(guī)規(guī)范基礎管理規(guī)約（業(yè)主公約)

業(yè)主大會決議、決定712020/9/15建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系管理人業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會政府主管部門及相關(guān)部門管理服務人物業(yè)管理公司管理服務人，是指業(yè)主大會決議、決定或管理負責人或業(yè)主委員會雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護事務者722020/9/15管理人業(yè)主72業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主……《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人

……《物業(yè)管理條例》規(guī)定的房屋所有權(quán)人非業(yè)主使用人……物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動產(chǎn)所有權(quán)……按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書……簽訂了售房合同發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定732020/9/15業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定73業(yè)主總?cè)藬?shù)產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實際交付者742020/9/15業(yè)主總?cè)藬?shù)產(chǎn)權(quán)證書擁有者未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)已婚夫妻共同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記

夫妻個人財產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對抗第三人752020/9/15夫妻共同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記對于不動產(chǎn)物權(quán)：其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，即無論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔保物權(quán)、或用益物權(quán)的設定，及不動產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，始生效力非依法律行為而取得不動產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分762020/9/15對于不動產(chǎn)物權(quán)：76共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題共有部分的存在是物業(yè)管理存在的必要條件專項維修資金的核心是共有部分772020/9/15共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題77專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：內(nèi)容：專有部分——專項服務、特約服務共用部分——常規(guī)服務責任：專有部分——業(yè)主自己負責共用部分——物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負責費用：專有部分——業(yè)主自己承擔共用部分——物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分攤權(quán)利與義務不同有利于解決糾紛782020/9/15專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之中心說792020/9/15專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之空間說802020/9/15專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地專有部分之最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層各種管線的共用部分與專有部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設備設施

共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施812020/9/15專有部分之最后粉刷層說81住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位一般共用部位包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備一般共用設施設備包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等822020/9/15住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯832020/9/15架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DE單獨所有、專有

專有部分建筑物區(qū)分所有權(quán)之標的適用于不動產(chǎn)物權(quán)規(guī)定使用區(qū)分所有權(quán)人專用約定共用由區(qū)分所有權(quán)人按應有部分共有所有權(quán)不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通道、屋面、外墻等）法定建筑物之附屬物（如排水、防火、空調(diào)、管線等設備）建筑物之附屬設備（如消防栓、天井、共有停共用部分分類車場、游泳池）（共有部分）

約定附屬建筑物（如別棟建筑物的倉庫、車庫）約定專有部分（如交誼廳、會所、會議室）全體共用（大共）部分共用（小共）售房合同約定共用部分之專用權(quán)（約定專用）管理規(guī)約約定業(yè)主大會決議（物業(yè)服務合同）約定842020/9/15

得為單獨所有權(quán)之標的

專有部分要件：構(gòu)造上及使用上獨立性使用專用共用（約定）

區(qū)分所有建筑物范圍：專有部分及市政設施以外之其他部分不屬于專有部分之附屬物一體依約定：無約定依專有部分比例性共用部分持分占有作為分擔共用部分負擔的準則、依據(jù)

使用共用（原則）基地專用（法律、規(guī)約、約定）特色不得分割不得單獨處分，共用部分持分權(quán)應隨專有部分所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移不得獨立辦理產(chǎn)權(quán)登記852020/9/15

《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的修改125號建設部令-------164號建設部令刪去第十七條、第十八條、第二十二條，即有關(guān)企業(yè)資質(zhì)年檢的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務企業(yè)”862020/9/15《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的修改86《住宅專項維修資金管理辦法》的出臺建設部、財政部之行政規(guī)章，以165號建設部令出臺，2008年2月1日起施行替代建設部、財政部1998年頒布之《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》872020/9/15《住宅專項維修資金管理辦法》的出臺87《住宅專項維修資金管理辦法》與《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》之變化：■概念：“維修基金”變臉“專項維修資金”

新《辦法》第2條規(guī)定，本辦法所稱住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金舊《辦法》第四條規(guī)定，凡商品房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金解讀：由“基金”改為“資金”，在概念上實際更體現(xiàn)了保障安全性的特點，即強調(diào)了專項資金的安全性和不允許交易及挪用基金不能使用本金只能使用增值部分；而資金不但可以動用本金也可以動用所產(chǎn)生的增值收益且可進行續(xù)交，以滿足房屋長期性維修之用882020/9/15《住宅專項維修資金管理辦法》與《住宅共用部位共用設施設備維修■繳存額依據(jù)標準：由“房款”變?yōu)椤敖ò操M”

新《辦法》第7條規(guī)定，商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有的建筑面積繳存維修資金，每平方米建筑面積繳存的首期專項維修資金是當?shù)孛科椒矫捉ㄖ惭b工程造價的5%至8%舊《辦法》規(guī)定，房屋維修資金是根據(jù)多層房屋按購房款的2%、高層按購房款的3%來繳存解讀：這體現(xiàn)了一種更科學的公平性，不再因為房價的高低不同而出現(xiàn)了同一樓上的住戶所繳維修資金不同的非正?，F(xiàn)象?！龉凶》烤S修資金：繳存期限得到明確新《辦法》第12條規(guī)定，已售公有住房單位應當在辦理房屋入住手續(xù)前將首期維修資金存入公有住房專項維修資金專戶或交由售房單位存入專戶；公有住房售房單位應當在收到房款之日起30日內(nèi)，將維修資金存入公有住房專項維修資金專戶而在此之前，并沒有明確的規(guī)定新《辦法》更有利于開展對房改房、公有住房維修資金的歸集解讀：使公有住房的維修有了明確可靠的保障，減輕了對公有住房的財政依賴892020/9/15■繳存額依據(jù)標準：由“房款”變?yōu)椤敖ò操M”89■有利于業(yè)主大會發(fā)揮作用新《辦法》中，從交付到法律責任，都有關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的明確規(guī)定條款規(guī)定了業(yè)主委員會的監(jiān)管責任解讀：對于維修資金的使用、監(jiān)管，代表業(yè)主的業(yè)主大會和業(yè)主委員會有非常重要的責任，業(yè)主大會只有真正發(fā)揮其作用，才能實現(xiàn)業(yè)主的共同意愿，保障業(yè)主的權(quán)益有助于民主、公正，為業(yè)主大會和業(yè)主委員會發(fā)揮作用、履行職責提供依據(jù)902020/9/15■有利于業(yè)主大會發(fā)揮作用90■住宅維修資金：可購買國債增值新《辦法》第27條規(guī)定：“下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：（一）住宅專項維修資金的存儲利息；（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共用設施設備進行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值?！迸f《辦法》第8條規(guī)定“維修基金存入維修基金專戶起按規(guī)定記息，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理?！?/p>

解讀：住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴大，有助于增加維修資金的來源途徑，一定程度上提高了資金的增值收益能力，減輕了業(yè)主負擔912020/9/15■住宅維修資金：可購買國債增值91■未繳維修資金，不得將房屋交付購買人新《辦法》第13條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定繳付首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購房人”舊《辦法》中，缺少相應的條款解讀：規(guī)定了業(yè)主繳存房屋維修資金的約束性條例，可以進一步約束開發(fā)建設單位在初始登記和轉(zhuǎn)移登記前完成房屋維修資金的繳存手續(xù)，讓一些不繳維修資金的業(yè)主無空可鉆922020/9/15■未繳維修資金，不得將房屋交付購買人92■續(xù)繳時間：余額不足首期繳存額30%時新《辦法》的第12條和第15條，分別對房屋維修資金的使用管理作了詳細的規(guī)定：一是業(yè)主大會成立前的使用程序，二是業(yè)主大會成立以后維修資金的使用程序。第17條還明確規(guī)定了“業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期繳存額30%的，應當及時續(xù)繳?！迸f《辦法》只是規(guī)定了“維修基金不敷使用時，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌”

解讀：細化了維修資金使用管理程序，明確了不同階段的管理責任和使用權(quán)限，同時明確了續(xù)繳的額度，更加明晰透明，讓業(yè)主更明白932020/9/15■續(xù)繳時間：余額不足首期繳存額30%時93■挪用維修資金：情節(jié)嚴重追究刑事責任新《辦法》第35條至40條規(guī)定：一是買受人未繳房屋維修資金，但開發(fā)建設單位或公房售房單位將房屋交付買受人的，由縣級以上房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，逾期不改的，處以罰款二是挪用維修資金的，沒收非法所得，并處以挪用金額2倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；物業(yè)服務企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴重的吊銷其資質(zhì)證書三是對房屋維修資金各級管理部門挪用維修資金的具體懲處辦法也做了詳細規(guī)定舊《辦法》在第18條規(guī)定，維修基金代管部門構(gòu)成犯罪的，應依法追究刑事責任，并沒有沒收非法所得和處以罰款的規(guī)定。

942020/9/15■挪用維修資金：情節(jié)嚴重追究刑事責任94謝謝大家952020/9/15謝謝大家959696物業(yè)管理費的定價方式：2004年1月1日實施《物業(yè)服務收費管理辦法》之前政府定價政府指導價市場調(diào)節(jié)價2004年1月1日實施《物業(yè)服務收費管理辦法》之后政府指導價市場調(diào)節(jié)價從2004年1月1日起針對物業(yè)管理費用收取標準，政府物價不再審批、不再備案972020/9/15物業(yè)管理費的定價方式：1目的：強化物業(yè)服務合同意識物業(yè)服務收費標準確定：政府指導價……合同約定市場調(diào)節(jié)價……合同約定《物業(yè)服務收費管理辦法》從2004年1月1日的實施……政府物價不再審批、不再備案政府物價部門對物業(yè)服務收費審批、備案屬于違法行為！??！------違反《中華人民共和國價格法》以及《物業(yè)服務收費管理辦法》物業(yè)服務收費不再由政府物價部門審批、備案改以《物業(yè)服務合同》約定為準982020/9/15目的：強化物業(yè)服務合同意識物業(yè)服務收費不再由政府物價部門審以政府定價方式管理物業(yè)服務收費的弊端：不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質(zhì)量制約了業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展違反《中華人民共和國價格法》以及《物業(yè)服務收費管理辦法》的法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)服務費用定價核心------合同約定物業(yè)服務合同應當與業(yè)主協(xié)商確定，協(xié)商的基礎在于大家業(yè)主共同決策992020/9/15以政府定價方式管理物業(yè)服務收費的弊端：3所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理條例》中雙過半決策方法發(fā)生根本變化：原《條例》的“雙過半”：《物權(quán)法》的“新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過半投票權(quán)決策應該實行實名制1002020/9/15所有權(quán)人決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理企業(yè)不能單方面改變物業(yè)服務收費標準物業(yè)服務收費標準是物業(yè)服務合同的核心內(nèi)容改變物業(yè)服務收費標準本質(zhì)上就是改變物業(yè)服務合同的核心內(nèi)容改變物業(yè)服務收費標準應該首先進行收費標準的核算，并按照《物權(quán)法》規(guī)定：“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，在此基礎上，以物業(yè)服務合同中書面明確約定1012020/9/15物業(yè)管理企業(yè)不能單方面改變物業(yè)服務收費標準5《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》國家發(fā)展改革委、建設部2007年9月10日頒布“發(fā)改價格［2007］2285號”適用對象：政府指導價確定物業(yè)服務收費標準，即物業(yè)服務社會平均成本負責：政府價格主管部門組織實施，房地產(chǎn)主管部門配合物業(yè)服務定價成本監(jiān)審原則：合法性原則相關(guān)性原則對應性原則合理性原則1022020/9/15《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》6物業(yè)服務定價成本構(gòu)成：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等------即人工費人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用

①基本工資②社會保險費包括：醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、生育保險、住房公積金等③按規(guī)定提取的福利費：福利基金，按工資總額的14%計算工會基金，按工資總額的2%計算教育基金，按工資總額的1.5%計算④加班費，包括日常加班和節(jié)日加班⑤服裝費⑥工服洗滌費1032020/9/15物業(yè)服務定價成本構(gòu)成：7制度工作時間的計算：年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定節(jié)假日）＝250天季工作日：250天÷4季＝62.5天/季月工作日：250天÷12月＝20.83天/月工作小時數(shù)的計算：以月、季、年的工作日乘以每日的8小時。每個崗位需要工作的人數(shù)計算：（365天×24小時）÷（250天×8小時）＝4.381042020/9/15制度工作時間的計算：8日工資、小時工資數(shù)的折算：按照《勞動法》第五十一條的規(guī)定，法定節(jié)假日用人單位應當依法支付工資。即折算日工資、小時工資時不剔除國家規(guī)定的11天法定節(jié)假日據(jù)此，日工資、小時工資的折算為：日工資：月工資收入÷月計薪天數(shù)小時工資：月工資收入÷（月計薪天數(shù)×8小時）月計薪天數(shù)：（365天-104天）÷12月＝21.75天1052020/9/15日工資、小時工資數(shù)的折算：92.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用

維修費保養(yǎng)費日常運行費，主要是能源消耗裝修費康樂設施費低值易耗品耗費、雜項費用1062020/9/152.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用10電梯運行費用計算：主要是電梯電費電梯電費＝電梯功率÷功率因素×電梯有效利用系數(shù)×365天×24小時÷12月×電費單價電梯功率------電梯銘牌上標注功率因素------電梯銘牌上標注電梯有效利用系數(shù)------根據(jù)實際經(jīng)驗，從同類型物業(yè)實際運行中統(tǒng)計獲得365天×24小時------電梯每年運行開啟時間12月------表明是計算每月電梯運行費用電費單價------供電部門所收取的每度用電的單價1072020/9/15電梯運行費用計算：113.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費

綠化工具費勞保用品費綠化用水費農(nóng)藥化肥種子費雜草清運費園林景觀再造費，包括補苗、花卉盆景布置等1082020/9/153.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用124.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等

清潔工具購置費勞保用品費清潔機械材料費，包括大樓外墻清潔設備、打蠟拋光機的折舊、消耗材料等化糞池清理費垃圾清運費水池清洗、檢驗費其它費用1092020/9/154.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用135.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備

保安系統(tǒng)日常運行及維修保養(yǎng)費日常保安器材費，包括警棍、對講機、電池、電筒等購置費保安人員人身保險費------意外傷害保險保安用房和保安人員住房租金1102020/9/155.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用146.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準

火災保險、機械損壞險等財產(chǎn)保險公眾責任保險雇主責任保險社會保險（一般包含在人工費中，特別注意不能重復計算）1112020/9/156.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用157.辦公費辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用

交通費通信費低值易耗文具、辦公用品費書報費宣傳廣告和市場推廣費法律費用節(jié)日裝飾費辦公用房租金業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦公費1122020/9/157.辦公費168.管理費分攤管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用

物業(yè)管理公司管理該小區(qū)項目所支出的服務費用分攤物業(yè)管理公司對管理處實施的管理成本的分攤1132020/9/158.管理費分攤179.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算，個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率

以直接用于業(yè)主物業(yè)管理服務的固定資產(chǎn)為范圍交通工具，如業(yè)主樓巴汽車通訊設備，如電話機、手機、傳真機等辦公設備，如桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調(diào)機等工程維修設備，如管道疏通機、電焊機等其它設備1142020/9/159.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊1810.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用

業(yè)主委員會委員津貼經(jīng)業(yè)主同意，是指業(yè)主大會決議同意，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定業(yè)主大會決議同意，按照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，決定“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項

”，“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

”1152020/9/1510.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用19物業(yè)服務成本支出情況：項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費用（元）1=Σ(2：4)

(一)工資2

(二)社會保障費3

(三)其它支出4二、共用部分運行維護費(元)5其中(一)電梯日常運行維護費6=Σ(7：11)

1、電費7

2、維護費8

3、設備保險費9

4、年安檢費10

5、其它支出11(二)二次供水設施運行維修費12=Σ(13：15)

1、電費13

2、日常維護費14

3、其它支出151162020/9/15物業(yè)服務成本支出情況：項目行項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護費（元）16四、清潔衛(wèi)生費（元）17五、秩序維護費（元）18六、共用部分保險費（元）19