房地產(chǎn)開發(fā)全成本運營管理(含圖)課件

全成本管理全成本管理前言前言

日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜…----告訴我們：對商家而言，擁有成本低的產(chǎn)品，就有利于用較競爭對手低的價格獲取市場；

某某大公司為了削減開支，裁員5%...----體現(xiàn)了：人員開支，是企業(yè)成本的重要部分；

中國勞動力便宜啊，所以外國人來中國投資…

----深刻含義是：追求低成本是市場經(jīng)濟的必然選擇；

進口關(guān)稅又降了，買原裝進口車便宜多了…----說明：稅金同樣構(gòu)成產(chǎn)品的成本；

大城市東西貴啊，生活成本太高了…----反映出：不僅是企業(yè)，我們個人也都在比較選擇著生活的成本“成本”對社會經(jīng)濟的影響無處不在，是經(jīng)濟過程中使用頻率最高的詞之一。前言日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜…“成本”對社房地產(chǎn)成本工作三大塊：事前----事中----事后前期：目標成本測算、方案測算、預(yù)算、招標交房前：動態(tài)成本、變更簽證、材料招標、詢價結(jié)算完：工程及材料結(jié)算、分析、結(jié)算成本其它：成本軟件、數(shù)據(jù)庫等前言房地產(chǎn)成本工作三大塊：事前----事中----事后前期：目標房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁幏康禺a(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁幏康禺a(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)公司面臨著什么？新政形勢土地、金融、預(yù)售自有資金、開發(fā)、規(guī)范消費者觀望、限購保障房、從緊的信貸政策房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)公司面臨著什么？房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢的綜合作用管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務(wù)指標銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率----運營效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)業(yè)績體現(xiàn)----房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力——企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為經(jīng)營的競爭和管理的競爭，進而成為成本管理的競爭面對競爭，我們需要形成責任成本管理為核心的全成本管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為經(jīng)營的競爭和管理的競爭，

全成本管理全成本管理全成本管理全成本管理全成本管理1.成本管理怎么管2.房地產(chǎn)項目全成本3.房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析4.全成本管理的核心5.成本作業(yè)過程與成本形成6.如何實現(xiàn)成本管理7.目標成本管理8.責任成本管理全成本管理1.成本管理怎么管5.成本作業(yè)過程與成本形成全成本管理1、成本管理怎么管？管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？管理層的認識決定了項目成本與企業(yè)命運全成本管理1、成本管理怎么管？成本管理管多深？誰來管？怎么管2、房地產(chǎn)項目全成本成本分解資金成本土地成本建安成本管理成本全成本管理2、房地產(chǎn)項目全成本成本資金成本土地成本建安成本管理成本全成3、房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設(shè)計可研策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計定位概念設(shè)計投資筐算成本估算成本概算成本概算成本預(yù)算項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標管理項目銷售目標成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設(shè)計管理銷售管理成本結(jié)算財務(wù)結(jié)算全成本管理工作項目盈利目標流程動作全成本管理3、房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設(shè)計可研策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工4、全成本管理的核心------成本策略觀公司的定位決定了企業(yè)的成本策略

品牌盈利顧客價值持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)公司基本的成本策略觀全成本管理4、全成本管理的核心------成本策略觀公司的定5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成TEXTTEXTTEXTTEXT項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計招標簽約施工竣工結(jié)算銷售及物業(yè)管理土地成本政府費用設(shè)計費招標費用建造成本銷售費用全成本管理5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成TEXTTEXTTEXTTE5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調(diào)成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調(diào)與配合全成本管理5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭6、如何實現(xiàn)成本管理？建立合理的目標成本將目標成本分解成責任成本將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評估體系全成本管理6、如何實現(xiàn)成本管理？建立合理的目標成本全成本管理7、目標成本管理目標成本的形成1、投資決策《項目投資可行性報告》投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標成本測算13、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標準目標成本測算24、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算34、施工圖設(shè)計確定目標成本投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約全成本管理7、目標成本管理目標成本的形成1、投資決策投資估算書2、項目7、目標成本管理動態(tài)成本管理偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標成本（審批及修訂）全成本管理7、目標成本管理動態(tài)成本管理偏差7、目標成本管理目標成本實現(xiàn)總目標我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)過程進行成本控制，才能實現(xiàn)降低成本的目的。我們應(yīng)建立形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的責任成本體系。全成本管理7、目標成本管理目標成本實現(xiàn)總目標我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)7、目標成本管理常見問題目標成本合理嗎？動態(tài)成本信息為什么失真？1：目標估計不足2：目標剛性不足3：目標與實際脫節(jié)1：信息歸集不及時2：信息反饋失控全成本管理7、目標成本管理常見問題目標成本合理嗎？動態(tài)成本信息為什么失8、責任成本管理責任成本解讀責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標成本的實現(xiàn)。責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則全成本管理8、責任成本管理責任成本解讀責任成本體系是通過確定責任主體和8、責任成本管理責任成本的分解方式方式一：根據(jù)成本科目，將目標成本分解成《目標成本控制責任書》，對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成全成本管理8、責任成本管理責任成本的分解方式方式一：根據(jù)成本科目，將目8、責任成本管理成本科目全成本管理8、責任成本管理成本科目全成本管理8、責任成本管理責任成本的分解原則以成本形成主體作為成本責任主體全成本管理8、責任成本管理責任成本的分解原則全成本管理8、責任成本管理責任成本的落實責任主體責任內(nèi)容責任控制要點責任履行評價責任狀（書）責任成本的分配最終落實到了項目運籌計劃以及各部門工作計劃中?。尤霑r間、質(zhì)量、價值、責任人等要素）全成本管理8、責任成本管理責任成本的落實責任主體責任成本的分配最終落實8、責任成本管理常見問題設(shè)計管理的責任成本僅僅是設(shè)計費嗎？招投標管理的責任成本如何切分？1：設(shè)計階段責任成本管理2：招投標責任成本管理全成本管理8、責任成本管理常見問題設(shè)計管理的責任成本僅僅是設(shè)計費嗎？招8、責任成本管理常見問題責任分配合理嗎？這些問題是責任成本管理的錯？1：樣板房成本誰來管2：圖紙的成本責任3：合同招標與實施責任1：產(chǎn)品品質(zhì)下降了3：財務(wù)數(shù)據(jù)失真了2：質(zhì)量問題出現(xiàn)了全成本管理8、責任成本管理常見問題責任分配合理嗎？這些問題是責任成本管無效成本無效成本無效成本無效成本1、無效成本產(chǎn)生的原因不當決策導(dǎo)致湊合執(zhí)行，犧牲的是效率、效益，最終體現(xiàn)為成本的升高，利潤的下降缺乏運營設(shè)計，導(dǎo)致節(jié)奏混亂，標準降低執(zhí)行效率、標準低下，最終也體現(xiàn)為高成本無效成本1、無效成本產(chǎn)生的原因不當決策導(dǎo)致湊合執(zhí)行，犧牲的是效率、效2、具體表現(xiàn)無效成本2、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、具體表現(xiàn)無效成本3、全成本管理體系構(gòu)建思考企業(yè)架構(gòu)體系專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)、全經(jīng)營周期

無效成本3、全成本管理體系構(gòu)建思考企業(yè)架構(gòu)體系無效成本回顧與總結(jié)房地產(chǎn)競爭與市場日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理的需求房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是對全成本、全過程、全方位、全經(jīng)營周期的管理，需要全員參與責任成本管理是有效的管理手段全成本管理是一個系統(tǒng)工程，需要各體系的協(xié)作與支持成本管理是企業(yè)未來的生命線回顧與總結(jié)房地產(chǎn)競爭與市場日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理謝謝！謝謝！全成本管理全成本管理前言前言

日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜…----告訴我們：對商家而言，擁有成本低的產(chǎn)品，就有利于用較競爭對手低的價格獲取市場；

某某大公司為了削減開支，裁員5%...----體現(xiàn)了：人員開支，是企業(yè)成本的重要部分；

中國勞動力便宜啊，所以外國人來中國投資…

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進口關(guān)稅又降了，買原裝進口車便宜多了…----說明：稅金同樣構(gòu)成產(chǎn)品的成本；

大城市東西貴啊，生活成本太高了…----反映出：不僅是企業(yè)，我們個人也都在比較選擇著生活的成本“成本”對社會經(jīng)濟的影響無處不在，是經(jīng)濟過程中使用頻率最高的詞之一。前言日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜…“成本”對社房地產(chǎn)成本工作三大塊：事前----事中----事后前期：目標成本測算、方案測算、預(yù)算、招標交房前：動態(tài)成本、變更簽證、材料招標、詢價結(jié)算完：工程及材料結(jié)算、分析、結(jié)算成本其它：成本軟件、數(shù)據(jù)庫等前言房地產(chǎn)成本工作三大塊：事前----事中----事后前期：目標房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁幏康禺a(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁幏康禺a(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)公司面臨著什么？新政形勢土地、金融、預(yù)售自有資金、開發(fā)、規(guī)范消費者觀望、限購保障房、從緊的信貸政策房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)公司面臨著什么？房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢的綜合作用管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務(wù)指標銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率----運營效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)業(yè)績體現(xiàn)----房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力——企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力房地產(chǎn)企業(yè)競爭演變?yōu)槌杀竟芾淼母偁?、房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為經(jīng)營的競爭和管理的競爭，進而成為成本管理的競爭面對競爭，我們需要形成責任成本管理為核心的全成本管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為經(jīng)營的競爭和管理的競爭，

全成本管理全成本管理全成本管理全成本管理全成本管理1.成本管理怎么管2.房地產(chǎn)項目全成本3.房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析4.全成本管理的核心5.成本作業(yè)過程與成本形成6.如何實現(xiàn)成本管理7.目標成本管理8.責任成本管理全成本管理1.成本管理怎么管5.成本作業(yè)過程與成本形成全成本管理1、成本管理怎么管？管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？管理層的認識決定了項目成本與企業(yè)命運全成本管理1、成本管理怎么管？成本管理管多深？誰來管？怎么管2、房地產(chǎn)項目全成本成本分解資金成本土地成本建安成本管理成本全成本管理2、房地產(chǎn)項目全成本成本資金成本土地成本建安成本管理成本全成3、房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設(shè)計可研策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計定位概念設(shè)計投資筐算成本估算成本概算成本概算成本預(yù)算項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標管理項目銷售目標成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設(shè)計管理銷售管理成本結(jié)算財務(wù)結(jié)算全成本管理工作項目盈利目標流程動作全成本管理3、房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設(shè)計可研策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工4、全成本管理的核心------成本策略觀公司的定位決定了企業(yè)的成本策略

品牌盈利顧客價值持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)公司基本的成本策略觀全成本管理4、全成本管理的核心------成本策略觀公司的定5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成TEXTTEXTTEXTTEXT項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計招標簽約施工竣工結(jié)算銷售及物業(yè)管理土地成本政府費用設(shè)計費招標費用建造成本銷售費用全成本管理5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成TEXTTEXTTEXTTE5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調(diào)成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調(diào)與配合全成本管理5、房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭6、如何實現(xiàn)成本管理？建立合理的目標成本將目標成本分解成責任成本將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評估體系全成本管理6、如何實現(xiàn)成本管理？建立合理的目標成本全成本管理7、目標成本管理目標成本的形成1、投資決策《項目投資可行性報告》投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標成本測算13、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標準目標成本測算24、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算34、施工圖設(shè)計確定目標成本投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約全成本管理7、目標成本管理目標成本的形成1、投資決策投資估算書2、項目7、目標成本管理動態(tài)成本管理偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標成本（審批及修訂）全成本管理7、目標成本管理動態(tài)成本管理偏差7、目標成本管理目標成本實現(xiàn)總目標我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)過程進行成本控制，才能實現(xiàn)降低成本的目的。我們應(yīng)建立形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的責任成本體系。全成本管理7、目標成本管理目標成本實現(xiàn)總目標我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)7、目標成本管理常見問題目標成本合理嗎？動態(tài)成本信息為什么失真？1：目標估計不足2：目標剛性不足3：目標與實際脫節(jié)1：信息歸集不及時2：信息反饋失控全成本管理7、目標成本管理常見問題目標成本合理嗎？動態(tài)成本信息為什么失8、責任成本管理責任成本解讀責任成本體系是通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標成本的實現(xiàn)。責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則全成本管理8、責任成本管理責任成本解讀責任成本體系是通過確定責任主體和8、責任成本管理責任成本的分解方式方式一：根據(jù)成本科目，將目標成本分解成《目標成本控制責任書》，對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，形成成本控制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成全成本管理8、責任成本管理責任成本的分解方式方式一：根據(jù)成本科目，將目8、責任成本管理成本科目全成本管理8、責任成本管理成本科目全成本管理8、責任成本管理責任成本的分解原則以成本形成主體作為成本責任主體全成本管理8、責任成本管理責任成本的分解原則全成本管理8、責任成本管理責任成本的落實責任主體責任內(nèi)容責任控制要點責任履行評價責任狀（書）責任成本的分配最終落實到了項目運籌計劃以及各部門工作計劃中！（加入時間、質(zhì)量、價值、責任人等要素）全成本管理8、責任成本管理責任成本的落實責任主體責任成本的分配最終落實8、責任成本管理常見問題設(shè)計管理的責任成本僅僅是設(shè)計費嗎？招投標管理的責任成本如何切分？1：設(shè)計階段責任成本管理2：招投標責任成本管理全成本管理8、責任成本管理常見問題設(shè)計管理的責任成本僅僅是設(shè)計費嗎？招8、責任成本管理常見問題責任分配合理嗎？這些問題是責任成本管理的錯？1：樣板房成本誰來管2：圖紙的成本責任