徐州地塊規(guī)劃設(shè)計建議

36/36徐州南空機(jī)場西南側(cè)地塊規(guī)劃設(shè)計建議地塊簡述南空機(jī)場西南側(cè)地塊位于二環(huán)北路北側(cè)，北面為九里山。地塊南側(cè)一隅為南空經(jīng)濟(jì)適用房（藍(lán)翔苑），北側(cè)為司訓(xùn)大隊建筑物，東西兩面為灌木空地。（南空經(jīng)濟(jì)適用房圖片）（司訓(xùn)大隊圖片）項目板塊市場調(diào)研目前地塊周邊項目包括和園愛家、怡康花園、水景坊。其中和園愛家多層差不多銷售結(jié)束，小高層認(rèn)購超過80%，項目差不多接近尾盤；怡康花園目前一期多層上房，二期5棟小高層銷售結(jié)束，三期7棟小高層推出3棟差不多認(rèn)購100套；水景坊目前多層認(rèn)購46套（銷售率96%），小高層認(rèn)購51套（銷售率71%，5米挑高戶型在銷售上有較大抗性），高層認(rèn)購90套（銷售率94%）。1、新房情況項目名稱占地面積(畝)建筑面積(平方米）綠化率產(chǎn)品形態(tài)結(jié)構(gòu)(棟數(shù))規(guī)模(套數(shù))配比車位（個）目前價格(元/㎡)和園愛家606708040%多層1045665.14%2403600小高層324434.86%怡康花園10211000030%多層623424.63%3803600小高層1271675.37%水景坊402700045%多層24822.22%70起價3590小高層27233.33%高層19644.44%由上表能夠看出，從總量上看，周邊樓盤均體量較小，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，多層、小高層、高層產(chǎn)品均有，其中和園愛家項目在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上以多層為主，其它項目要緊以小高層居多。據(jù)了解，現(xiàn)項目地塊周邊多樓盤的多層住宅部分以差不多售完，本案上市時亦為九龍湖板塊多層空檔期，這也是本案需要注重的要點之一。2、周邊地區(qū)三級市場價格（二手房）項目名稱房型面積總價單價港南小區(qū)1室（舊房）33平米7．2萬元2182元/平米天潤花園3室3廳2衛(wèi)（次新房）147平米47．5萬元3231元/平米春華園4室2廳2衛(wèi)（次新房）153平米45萬元2941元/平米春華園2室1廳1衛(wèi)（次新房）76平米25．5萬元3355元/平米依照對周邊二手房市場的了解，獲悉，其二手房次新房的均價約在3100元左右/平米，同時還發(fā)覺，在同一區(qū)域內(nèi)，小戶型的銷售單價高于大戶型的銷售單價。重點個案——和園愛家差不多情況投資商：新加坡星嘉建屋置業(yè)有限公司開發(fā)商：徐州蘇北建屋有限責(zé)任公司（和園愛家圖片）景觀設(shè)計：深圳華森&香港BOA建筑設(shè)計：深圳華森&香港BOA物業(yè)類不：住宅，商貿(mào)樓盤地址：二環(huán)北路后勤學(xué)院新址（西安北路延長段與二環(huán)北路交叉口）項目距離市中心商業(yè)區(qū)約2公里，周邊是北區(qū)要緊干道，交通便利售樓處地址：九龍湖公園東門經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：60畝總建筑面積：67080平米項目容積率：1.67綠化率：40％（和園愛家圖片）小區(qū)規(guī)模由三棟小高層和10棟多層組成，總戶數(shù)約700戶左右車位：地下200個，地上40個，總配比為0.3%左右施工時刻：06年7月-07年8月周邊配套周邊配套：郵局:西閣街郵局、銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行醫(yī)療配套：徐州市第一人民醫(yī)院徐州市第二人民醫(yī)院交通配套：34路、57路、48路、105路、74路、33路、9路、12路（均至中山北路，項目地?zé)o公交線）戶型分析多層小高層整個項目由五種戶型組成，其中小高層有三套戶型，多層項目有兩套戶型。在小高層中，戶型要緊集中在70平米及102、103平米，在多層項目里，要緊有118平米和81-91平米，整體看，多層的戶型面積要較高于小高層。主力戶型面積在80～90平方米二室二廳的精巧小戶型作為主力戶型，占到開發(fā)戶型比重的80%。和園愛家項目推廣主線：建老百姓住的起的房子。以小戶型的面積操縱，實現(xiàn)低總價的目標(biāo)。賣點集徐州首家多層住宅進(jìn)行樁基施工的小戶型社區(qū)建老百姓買的起的好房子20萬元輕松擁有70㎡精巧小戶型山景板式小高層徐州首家主動降低容積率的小區(qū)項目銷售銷售時刻：項目總分三期開發(fā)，一期從2006年4月開盤，同年8月，二期推出，三期在2007年的3月份推出。項目一期、二期推出的為多層、三期為小高層銷售價格：歷史價格：開盤初期的銷售價格為2500元/平米，二期的價格在2750左右，三期初期在3000元/平米左右；現(xiàn)價：現(xiàn)三期小高層住宅均價3600，銷售率達(dá)80%多層半地下室有產(chǎn)權(quán)，能夠自由選擇買與不買；暖氣初裝費70元/㎡，無暖氣片。購房主體構(gòu)成依照現(xiàn)場了解，在此購房的客群要緊以鼓樓區(qū)公務(wù)員、空軍后勤學(xué)院軍人，事業(yè)單位職員、企業(yè)中高層主管為主物業(yè)收費物管公司：易居物業(yè)（物業(yè)資質(zhì)：三級）物業(yè)收費：多層0.5元/平米/月；高層0.8元平米/月，車位費用物業(yè)統(tǒng)一出租2.10、交房標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)：磚混，現(xiàn)澆剪力墻住宅外墻：面磚貼面，局部刷涂料安防：單元可視對講通訊：寬帶，有線電視，電話接入公共：聲控照明供水供暖：市政供應(yīng)，分戶計量燃?xì)猓汗艿罋馊霊?。項目區(qū)域內(nèi)購房特征分析1、周邊購房客群情況8月11日-12日2007“漂亮鼓樓”北區(qū)首屆購房咨詢會上，我們關(guān)于希望在北區(qū)置業(yè)的購房者進(jìn)行了相關(guān)統(tǒng)計。本次統(tǒng)計共采樣有效客戶資料812組，在客源分布上，有58.5%的受訪者來自北區(qū)，另外中心區(qū)和東區(qū)的受訪者也占到了12%和13%的比例.從而顯現(xiàn)，區(qū)域的購房者仍以本區(qū)域為主體，同時也可看到，中心區(qū)和東區(qū)對板塊也開始有所關(guān)注。在職業(yè)上客戶要緊以鼓樓區(qū)公務(wù)員、空軍后勤學(xué)院軍人，事業(yè)單位職員、企業(yè)中高層主管為主講明：此數(shù)據(jù)采樣地址在北區(qū)，在數(shù)據(jù)上有一定的片面性。2、戶型需求在戶型需求上，我們采樣了100份完整有效問卷進(jìn)行了統(tǒng)計分析，統(tǒng)計結(jié)果如下：從房型需求上，關(guān)注2房2廳1衛(wèi)的人仍占多數(shù)，占到了49%左右的比例，同時也有34%的客戶關(guān)注3房2廳2衛(wèi)的產(chǎn)品。3、面積需求數(shù)據(jù)顯示，43%比例的購房者需求90平米以下的產(chǎn)品，23%的購房者對90-100平米面積段的產(chǎn)品表示認(rèn)同，100-110以及110-120面積段的需求量以占到了19%和12%的比例，而120平米以上的只占3%。4、總價需求分析從總價上看，20-30萬占到需求量的57%，30-40萬總價的同意程也有33%的比例。在房價單價不斷上漲的情下，只有通過有效的戶型面積操縱才能滿足客戶對總價的需求。上述分析數(shù)據(jù)表明，80-110戶型區(qū)間是市場的主導(dǎo)產(chǎn)品，也是客戶所需求的主力產(chǎn)品；同時在對產(chǎn)品功能設(shè)置上，有相當(dāng)一部份客戶需要3房2廳2衛(wèi)且面積還不宜過大的產(chǎn)品；在總價方面，20-30萬/套以及30-40萬/套是大多數(shù)購房者心理的承受低線。因而，在我們產(chǎn)品后續(xù)的研發(fā)過程中，對戶型的設(shè)置要充分考慮到客戶的這一需求。產(chǎn)品定位建議1、項目地塊條件分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況地塊總面積：6.931公頃（其中道路面積0.649公頃，綠化面積0.275公頃，可出讓地塊面積5.467公頃）用地性質(zhì)：居住建筑密度：≤28%容積率：≤1.5%綠地率：≥30%建筑操縱高度：多層（<20米）備注：套型建筑面積在90㎡及以下的占住宅建設(shè)總面積的比例不小于45%。建筑造型、風(fēng)格、體量、色彩要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。2、地塊形狀及特征地塊形狀：A地塊南北長195米，東西平均寬度133.5米；B地塊南北長375米，東西寬90米；B地塊南側(cè)建設(shè)綠化帶，南北長30米，東西寬90米。地塊特征：A地塊整體較為方正，易于建筑排布；B地塊東西短，南北長，呈長條狀，不利于建筑和景觀布置。區(qū)位特征：地塊距離中山北路公交站點約1.6公里；距離彭城廣場商圈約4公里；距離淮海路商圈約3公里。地塊綜合優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢地處北二環(huán)路，是徐州人心理概念上的主城區(qū)。北面九里山，是項目得天獨厚的自然景觀。交通順暢，道路整齊，宗地現(xiàn)狀較好。軍區(qū)治安條件好。劣勢B地塊較狹長，建筑排布和景觀營造上有難度目前地塊周圍缺少商業(yè)配套臨時無公交線路途經(jīng)地塊，西安北路北延長段目前只建設(shè)至環(huán)城路A、B地塊被強(qiáng)制分割，項目完整性受到破壞經(jīng)濟(jì)適用房對項目有一定阻礙產(chǎn)品定位建筑形態(tài)定位在本項目中，規(guī)劃要點對產(chǎn)品的限高做出了小于20米的規(guī)定，按住宅單層層高2.8米計算，本案建筑的最大高度為7層建筑，因而，本案在產(chǎn)品定位上，是一個純多層的住宅小區(qū)。建筑風(fēng)格定位定位的依據(jù)周邊目前南空經(jīng)濟(jì)適用房以及和園愛家項目多層住宅都呈現(xiàn)一種一般簡約的風(fēng)格，專門難就其建筑外觀上下定義，建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無過多的裝飾，外墻面的材料亦無細(xì)致考慮，顯得一般化。地塊規(guī)劃要點中關(guān)于建筑造型、風(fēng)格、體量和色彩等要求與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。這也是本地塊建筑物在規(guī)劃中需要考慮的。新古典主義的建筑風(fēng)格目前市場的同意程度較高，但離項目地1.5公里左右的恒嘉國際城項目和清水灣項目均采納的是此種風(fēng)格，且他們的建筑體量都較大，綜合競爭優(yōu)勢明顯，因而建議本案不采納此種風(fēng)格。我司建議：考慮到項目地塊關(guān)于建筑排布和景觀營造的限制，關(guān)于建筑外立面風(fēng)格應(yīng)當(dāng)有更多的主題表現(xiàn)，建議整體風(fēng)格以簡約的現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品為主。在產(chǎn)品色調(diào)上，建議采納深色系，比如土黃、褐色、暗色等。一是深色系視覺上較為穩(wěn)重，同時專門醒目，易于被發(fā)覺。在產(chǎn)品設(shè)置上，A地塊較為方正，建議利用來做一些5+1的花園洋房建筑，同時因地制宜的設(shè)計一些精美的組團(tuán)景觀。以高檔產(chǎn)品成為項目標(biāo)桿。B地塊建議以6-7層的建筑形態(tài)為主。建筑風(fēng)格示意無錫波士頓公館項目南京奧體新城產(chǎn)品功能分布定位定位的依據(jù)：地塊現(xiàn)行條件（B地塊較為狹長，A地塊較方正）A地塊與B地塊獨立封閉我司建議：入口B地塊綠化帶西南角落作為B地塊的主出入口，地塊西側(cè)要緊交通道路能夠設(shè)計為7米，沿要緊交通路線設(shè)計南北向的簡單綠化，東側(cè)距離圍墻退讓7米做簡單綠化和次要交通路線。A地塊則宜將主出入口安排在東側(cè)規(guī)劃道上，沿中心位置設(shè)計南北向組團(tuán)景觀，提高項目整體的檔次。建筑排布B地塊排布10棟6+1建筑，每棟3-4單元，層高操縱2.8米，單元樓長16.5米左右，進(jìn)深10.5米左右（全部為90平米以下小戶型）A地塊沿景觀帶排布4-6單元5+1洋房建筑，外圍排布6+1洋房建筑。物業(yè)及商業(yè)用房B地塊能夠配備物業(yè)用房，在可能的情況下沿綠化帶建設(shè)一層商業(yè)配套，以及結(jié)合綠化帶建設(shè)運動場地。由于項目整體體量較小，建議不設(shè)置會所功能建議在A地塊東側(cè)規(guī)劃路建設(shè)商業(yè)用房。產(chǎn)品細(xì)節(jié)儲藏室依照徐州購房者的適應(yīng)，建議項目底層設(shè)置儲藏和車庫功能。做法：在項目1樓設(shè)計上可考慮建筑地下下挖1.22米，地面抬高1.18米，總高度操縱在2.4米，設(shè)置地下儲藏室和車庫。如此設(shè)計，一來成本低，二來能夠提高項目利潤。儲藏室面積不易過大。轉(zhuǎn)角窗在項目景觀較好的區(qū)位建筑單體設(shè)置轉(zhuǎn)角窗，增加開窗面。建議在A地塊中實施。入戶門入戶門尺寸寬度建議設(shè)定在1.2米為宜，以利于安裝子母門。戶型面積定位定位依據(jù)：依照對市場的調(diào)研分析，確立本案應(yīng)該是以80-90平米小戶型為主的精英項目；輔以90-110的三房一衛(wèi)戶型，以及少量70-80平米的二房戶型。我司建議：戶型面積區(qū)間及戶型配比面積區(qū)間戶型設(shè)定配制比例80平米以下2室1廳1衛(wèi)5%80-90平米2室2廳1衛(wèi)60%90-100平米3室2廳1衛(wèi)10%90-100平米3室2廳2衛(wèi)10%100-110平米3室2廳2衛(wèi)10%其它5%推舉戶型圖單體戶型推舉二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)建筑面積：77.81平米建筑面積:約88平米使用面積：60.86平米使用面積:約76.66平米主力戶型組合一梯兩戶90-86平米戶型圖示三房二廳一衛(wèi)建筑面積:約90平米二房二廳一衛(wèi)建筑面積:約86平米一梯兩戶99-103戶型圖示三房二廳一衛(wèi)建筑面積：約99平米三房兩廳一衛(wèi)建筑面積：約103平米景觀規(guī)劃定位定位依據(jù)：項目地塊客觀上不同意有多變的景觀設(shè)計，這就要求在建筑主題形式上有些許創(chuàng)新，以建筑立面之美為景。周邊和園愛家在景觀設(shè)計上也缺乏新意，出于項目綜合考慮不得不將容積率降低來適應(yīng)景觀設(shè)計的要求，同時牽制了戶型的面寬，必須做成長進(jìn)深建筑。我司建議：B地塊沿要緊交通流線進(jìn)行簡單綠化；在沿30米退讓綠化帶設(shè)計籃球場和健身，把組團(tuán)做成一個青年精英匯合社區(qū)。A地塊組團(tuán)景觀帶需要重點建設(shè)，亦為項目重要賣點之一。