廣場總體營銷規(guī)劃預案

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協(xié)和廣場總體策劃營銷方案綱要策劃講明水無常形，兵無常勝。在變中求勝，才能脫穎而出。本策劃方案是在對雅安房地產(chǎn)市場進行詳細的市場調(diào)研，取得詳實的資料及可靠的市場信息的基礎之上。我們采取逆向思維的以顧客為導向的整合營銷方法，從“請消費者注意”轉(zhuǎn)到“請注意消費者”，在市場中發(fā)覺問題，運作手段上解決問題，以期能在銷售的結(jié)果上得到最好的答案。目錄我們所面臨的問題我們所擁有的條件我們的項目定位及進展方向（三個第一）我們對項目的市場機會分析我們的總體解決方案綱要目前我們的銷售思路和操作手段我們所面臨的問題原來的開發(fā)理念已不符合現(xiàn)有市場需要；項目的產(chǎn)品定位難以滿足主力商家的要求；項目差不多進入交房時期，但缺乏商業(yè)氛圍；招商工作進行緩慢，而招商又是決定項目成敗的關(guān)鍵，商家進場經(jīng)營又利于營造項目的人氣和商氣；項目品質(zhì)有待進一步提升，包裝不到位，如項目的現(xiàn)場包裝、外觀包裝、環(huán)境包裝、廣場包裝等；項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位分區(qū)有待進一步細化；項目的廣告（概念）訴求模糊，有待進一步挖掘項目的優(yōu)勢。我們所擁有的條件項目差不多完工，現(xiàn)房銷售對投資者是一個強大的風險保障；項目的規(guī)模是雅安第一的商業(yè)地產(chǎn)，具有唯一性和資源的稀缺性；項目所處的位置屬交通要道，人流、車流、物流都專門大；項目的總體規(guī)劃符合政府的進展方向，滿足開發(fā)跟著政府規(guī)劃走的思路；項目周邊的市政規(guī)劃及配套設施的不斷完善；開發(fā)公司具有的強大實力和專業(yè)公司的加盟。我們的項目定位及進展方向（三個第一）項目市場定位及進展方向雅安第一購物中心（支撐點：一站式消費）雅安第一文化中心（支撐點：新都市生活的廣場文化理念）雅安第一娛樂中心（支撐點：全新體驗式消費模式）業(yè)態(tài)定位：休閑娛樂型購物中心講明：購物中心內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構(gòu)成。服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。依照銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。本項目按規(guī)模分類屬區(qū)域型（大型）購物中心，商圈人口在20萬以上。按開發(fā)理念分類又屬于休閑娛樂型購物中心，加上主題廣場（公園）、電影城等娛樂設施組成。項目業(yè)態(tài)及業(yè)種規(guī)劃：方案一幢號A幢B幢C幢D幢E幢F幢業(yè)態(tài)規(guī)劃1-2F：百貨商場、互惠超市3F：電影城/影樓4F-5F：房管局、寫字樓、1-3F：百貨商場4-5F：娛樂1F：建材、家電2F：家居中心3F：娛樂4F：寫字樓1-2F：服飾、百貨3F：餐飲4F：茶樓-1F-1F：臨河小型酒吧、步行街內(nèi)快餐及名小吃2F-3F：餐飲、娛樂-1F：餐飲娛樂1F廣場：露天酒吧、餐飲備注建議3F引入電影城有利于給商家、賣家、市民樹立信心。方案二：若百貨商場不進駐，其他專業(yè)市場，并設置顧客休息區(qū)及自動柜員機。規(guī)劃時充分考慮到兩江匯合自然景觀的絕好性。設置主題公園或中心廣場是為了吸引市民走向購物廣場內(nèi)。方案一講明：此方案是依照現(xiàn)有的招商情況進行的業(yè)態(tài)規(guī)劃，我們認為服飾、建材、家居三大行業(yè)差不多較為飽和，服飾行業(yè)我們將面臨和平安大市場、假日廣場、溫州商城的較強競爭，建材將面臨和幸福商城、平安大市場等進行競爭，1000M2左右的家居中心已逾6家以上，這三大行業(yè)競爭較為激烈，若項目需在這三大行業(yè)的競爭中突圍，困難重重，且行業(yè)的預期不如其他行業(yè)好，可能經(jīng)營3-6月將面臨洗牌。方案二：幢號A幢B幢C幢D幢E幢F幢業(yè)態(tài)規(guī)劃1-2F：電器城3F：電影城/影樓4F-5F：房管局、寫字樓、1-3F：百貨商場4-5F：娛樂1F-2F：燈飾城3F：娛樂4F：娛樂1-2F：電腦城3F：網(wǎng)吧、電玩城4F：茶樓-1F：茶樓1F：酒吧、名小吃、西餐廳2F-3F：高檔餐飲、娛樂-1F：餐飲娛樂1F廣場：露天酒吧、餐飲備注建議3F引入電影城有利于給商家、賣家、市民樹立信心。方案二：若百貨商場不進駐，其他專業(yè)市場，并設置顧客休息區(qū)及自動柜員機。規(guī)劃時充分考慮到兩江匯合自然景觀的絕好性。設置主題公園或中心廣場是為了吸引市民走向購物廣場內(nèi)。方案二講明：本方案是依照前期市場調(diào)查及產(chǎn)品現(xiàn)狀進行的業(yè)態(tài)和業(yè)種的組合，以3個大型專業(yè)店+百貨商場+餐飲娛樂的業(yè)態(tài)規(guī)劃，電器、燈飾、電腦在雅安市場較有潛力，且專業(yè)市場競爭不強，通過差異性的經(jīng)營定位將項目持續(xù)且良好的經(jīng)營。本規(guī)劃的目的是為了給招商、經(jīng)營治理、營銷推廣提供一個科學的指導方向，且有目的的進行市場的擴張，并鎖定消費群。功能規(guī)劃關(guān)于商家應靈活處理，讓招商工作保持一定的彈性。項目命名建議：協(xié)和廣場備選方案：協(xié)和廣場、協(xié)和春禧廣場、協(xié)和黃金半島、協(xié)和金鉆廣場、協(xié)和財寶廣場、協(xié)和國際購物廣場、協(xié)和新都市廣場等項目更名目的：由于項目名稱“協(xié)和商貿(mào)休閑廣場”名字過于繁瑣，且不易于經(jīng)歷，建議縮短名稱，直接用“協(xié)和廣場”進行命名。我們對項目的市場機會分析目標消費者分析目標消費群分析1)目標消費群區(qū)域分析第一市場是以雅安雨城區(qū)的消費市場；第二市場是以雅安市區(qū)為中心的消費市場，包括八縣一區(qū)；第三市場是將輻射到馬爾康、甘孜、昌都、西昌、康定地區(qū)的消費市場。2)目標消費群體分析18-24歲屬于沖動性消費心理，而且有專門大的自主支配權(quán)，喜愛相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。消費以中低檔產(chǎn)品為主。25-35歲具有一定的經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。消費以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔有用型產(chǎn)品為主。35-45歲較強經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌有用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟理性。消費以中高檔耐用型產(chǎn)品為主，注重品牌商品的內(nèi)涵。3)消費群體特征商品種類豐富，價格廉價成為吸引之一，商品的組合、商品品牌是購物中心定位的首要因素。由于其業(yè)種較超前、時尚性，青年消費群體為主，集中在18-35歲之間占80%以上。消費者購物時刻約在2小時。經(jīng)營者分析1)百貨商場(主力店)經(jīng)營者分析場地要求：大開間、封閉式空間，層高在4.2米以上，最好為4.8米，對二級都市的面積要求約在5000m2以上，有停車場。商品結(jié)構(gòu)：種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。目標顧客：為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。目標百貨商店商家分析：西南地區(qū)及省內(nèi)相對知名百貨商場為目標客戶，其目標鎖定為：成都百貨大樓、成都人民商場、北京華聯(lián)、成都華聯(lián)、成都百盛、瀘州摩爾瑪、北京燕瑪百貨等。招商手段：以合作經(jīng)營、利益分成或給予免租金、廣告支持等手段。備用方案：加盟知名百貨品牌，并請百貨業(yè)經(jīng)營專家組成經(jīng)營治理公司，自行經(jīng)營。2)大型超級市場(主力店)經(jīng)營者分析場地要求：大開間、封閉式空間，面積要求在1200m2，設有與營業(yè)面積相適應的停車場。商品結(jié)構(gòu)：以衣、食、用品為主，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。目標顧客：為購物頻率較高的居民。目標超級市場商家分析：省內(nèi)及本地相對知名超級市場為目標客戶，其目標鎖定為：諾瑪特、好又多、匯合超市、紅旗連鎖等。招商手段：以合作經(jīng)營、利益分成或給予免租金、廣告支持等手段。3)專業(yè)店經(jīng)營者分析場地要求：營業(yè)面積依照主營商品特點而定。商品結(jié)構(gòu)：體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。目標顧客：多為流淌顧客，要緊滿足消費者對某類商品的選擇性需求。目標專業(yè)店商家分析：雅安本地，以及成都、重慶經(jīng)營同行業(yè)的小商家。招商手段：以雅安唯一的專業(yè)市場作為招商的重點，并提供一系列的免租及廣告等支持活動。4)餐飲、娛樂業(yè)經(jīng)營者分析場地要求：交通便利，有停車場，面積以規(guī)模而定，融合自然景觀及人文景觀為最佳。目標顧客：多為流淌顧客。目標餐飲、娛樂業(yè)經(jīng)營者分析：雅安本地特色餐飲、娛樂商家及四川省內(nèi)及重慶的知名餐飲、娛樂品牌。投資者分析1)投資者要緊分為四類：第一類是工薪階層、大中型企業(yè)的職工及政府公務員；第二類是大中型企業(yè)的中高級白領(lǐng)及生活富裕人士，包括一些退休人員；第三類是經(jīng)營相關(guān)業(yè)態(tài)及業(yè)種的商家；第四類目標客戶是追求貨幣保值，增值的投資人士。2)我們調(diào)查數(shù)據(jù)表明：地域分布：本地90%，異地10%。年齡：35—45歲家庭構(gòu)成：成家80%，單身20%（生意人，外地投資者）。家庭月收入：2000元/月以上。職業(yè)：私營業(yè)主、經(jīng)商、政府機關(guān)公務員、企事業(yè)單位職工購房總價：多數(shù)在2-10萬，最多不超過20萬。購房標準：總投入不多，回報穩(wěn)定購房付款特點：按揭購房心理特點：穩(wěn)定，自主經(jīng)營，灰色收入投資。投資經(jīng)驗：首次投資30%，多次投資70%?？蛻糍I點：看重定位100%，回報穩(wěn)定80%，自主經(jīng)營20%以內(nèi)。競爭項目分析據(jù)調(diào)查，雅安市商業(yè)地產(chǎn)項目中，對本案造成較大威脅的要緊是假日廣場和溫州商城，這兩個要緊競爭對手均地處歷史形成的商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚，口岸較本案有優(yōu)勢，產(chǎn)品設計均以步行街的臨街單間商鋪為主。假日廣場商鋪已銷售90%以上，且項目尚未全部完工已有商家入駐，6號樓的推出，將會分流部分投資客戶和經(jīng)營商家，已入駐的商家要緊以專賣店為主，經(jīng)營服裝、鞋子、家居等為主。溫州商城總建筑面積在5-6萬㎡，一層為獨立商鋪，二層可能采納先招商后銷售的模式，臨時未開盤，施工單位已進場開始修建，可能開盤時刻在2004年春節(jié)前后。項目的市場機會時刻機會：再次入市，且重新塑造項目形象應在溫州商城開盤前1個月完成，否則溫州商城以其良好的地理位置的開盤將會奪走項目較多的投資客戶和經(jīng)營商家，威脅較大。業(yè)態(tài)和業(yè)種錯位機會：競爭對手的業(yè)態(tài)是以步行街的專賣店或?qū)I(yè)店為主，我們應該從業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃上避開傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)和業(yè)種，若不避開，將對我們的銷售及招商帶來較大的難度，而項目的體量較大，以雅安大型購物中心業(yè)態(tài)面市，且以主力店(百貨商場、超級市場)和專業(yè)店來避開競爭對手，以最優(yōu)惠的價格吸引消費者，這便是項目最大的機會點之一。廣場文化機會：最大限度地利用廣場或主題公園，以在項目內(nèi)制造活動，制造人流和商業(yè)氛圍，制造廣場文化――新都市文化。我們的總體解決方案綱要產(chǎn)品改進策略（核心目的是營造商業(yè)氛圍）產(chǎn)品自身的改進主入口的包裝：售樓部立即拆遷，主入口可設置大型雕塑，噴水池，增加項目看點；設置休閑長凳和花盆、布幅、大幅廣告噴繪畫等，制造現(xiàn)場氣氛，渲染氣氛。同時深化“歐式建筑”概念?，F(xiàn)場應設置導視牌。商場過道走廊采納大玻璃，加欄桿包裝，上下樓梯用雕花欄桿裝飾，項目走廊即外圍設大幅廣告噴會畫，借鑒大型商場的特色裝飾。假如經(jīng)濟條件同意，中庭天棚采納透改日穹玻璃。環(huán)境包裝：小區(qū)綠化方面，建議以西式園林為主，呼應歐式建筑風格。配套包裝：設置銀行，自動取款機，特色小吃店等，假如場地同意，還可設置兒童游戲區(qū)和老年棋牌區(qū)。售樓部的包裝：要求現(xiàn)代，寬敞，明亮，內(nèi)包裝功能分區(qū)合理，設置接待區(qū)，洽談區(qū)，簽約區(qū)，展示區(qū)等。夜間照明效果：河濱四周用街道燈，射燈照亮本項目，渲染本項目燈火輝煌和亮麗的品質(zhì)?，F(xiàn)場包裝：主入口用羅馬旗，升空氣球及大幅標語，橫幅渲染項目盛大、熱烈的氣氛。建設順序：建議項目建設首先從招商，綠化燈光工程及現(xiàn)場包裝入手。外部的推廣方面（1）活動推廣策略（2）廣告推廣策略營銷新策略（核心目的是顯性招商、隱性銷售）一站式消費的營銷內(nèi)容目前主題商場流行正盛，以往純粹提供批發(fā)、購物的商場難以滿足現(xiàn)代人的需求。協(xié)和廣場與雅安其它專業(yè)市場最大的區(qū)不在于基高標準的規(guī)劃定位，完善的配套設施，規(guī)范的經(jīng)營治理、科學合理功能規(guī)劃，為商家打造一個國際一流的經(jīng)營環(huán)境。經(jīng)營主題以服裝為主，兼容會展商務、飲食、休閑、購物于一體，首創(chuàng)雅安“一站式”消費模式，勢必對專業(yè)市場今后的進展產(chǎn)生巨大沖擊。人流與消費能力，是商業(yè)持續(xù)旺盛的差不多條件，只有旺盛的人氣，才能為經(jīng)營者帶來生意，商鋪的價值才有支撐。協(xié)和廣場處于雅安以后核心地段，輻射面寬，消費層次多元化，將是雅安市民投資和消費的亮點。新都市生活的廣場文化理念。（核心是一種交換生活品位的文化）廣場文化，顧名思義為都市廣場所呈現(xiàn)的文化現(xiàn)象以及在廣場之中所展示出來的文化。它包含有專門富有文化氣息、表現(xiàn)出較高美學趣味的廣場建筑、雕塑以及配套設施；在廣場上進行的專業(yè)或民間的各種藝術(shù)性表演或展示；廣場中群眾性的各種娛樂、體育等休閑活動，等等。廣場文化的要緊載體是各種含有文化與審美意味的藝術(shù)性活動。廣場文化不同于廟會或在大型體育場所、展館進行的各種文化性活動的地點，就在于它專屬于“廣場”。首先，公共性是廣場文化最突出的特點。其次，節(jié)慶性是廣場文化的又一特點。再者，廣場文化的要緊載體是各種文藝、體育等具有藝術(shù)性的活動，各種節(jié)慶亦需要藝術(shù)活動支持配合，這就使之具有了審美性的特點。全新的體驗式消費模式所謂互動體驗式消費，表現(xiàn)的確實是娛樂零售化或零售娛樂化的特質(zhì)。在以人為本的體驗經(jīng)濟時代，是一對一的個性服務，充滿樂趣的消費過程，愉悅的經(jīng)歷，消費者心甘情愿地付出更多的鈔票，體驗經(jīng)濟的提供者獲得了比以往任何時候都要高的利潤。目前，這種將購物與“體驗”融合起來的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，制造并走出了商業(yè)模式同質(zhì)化競爭的新商機。人員培訓與項目理念的結(jié)合活動推廣策略廣告推廣策略3．項目的競爭及時機策略差異化的競爭策略整合資源形成獨到的、不易被模仿和復制的優(yōu)勢。能夠概括為“差異化競爭，特色化生存”。高性價比的競爭策略項目的銷售價格和招商的租金比較，投資回收期不超過10年。讓社會公眾從內(nèi)心同意本項目的高品質(zhì)、底價位、巨大的升值潛力、超額的回報空間。時機策略本項目各項工作必須在明年元月之前完成到位，以全新的形象面對春節(jié)前后的銷售旺季。4．項目的價格策略（核心是防止越想賣卻越賣不動的怪圈）專門的定價策略配合促銷活動推出特價金鋪，達到吸引注意的效果。區(qū)不的定價策略拉大位置、樓層、大小商鋪的價格差。在不阻礙財務指標的情況下又能夠降底總價，吸引更大的消費群體。動態(tài)的定價策略“良好的開端等于成功的一半”因此應采納低開高走的滲透策略滲透策略的內(nèi)涵目標是獲得最大的市場占有率。通過有競爭力的價格吸引市場關(guān)注，刺激購買欲望，以銷量促進早期資金回流，一旦樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。例如以3888元／平方米的低價進入雅安市場，由于其品質(zhì)（事前調(diào)查表明該產(chǎn)品的市場認知價值在4480元／平方米左右）與定價存在較大反差，加之“每天僅售3個鋪，決不多賣”的量控措施，引得每天購房者搶早來售房現(xiàn)場排大隊，熱銷勢頭被炒得淋漓盡致。使協(xié)和廣場售價一路攀升，這確實是把滲透策略運用得恰到好處。從消費行為學的角度，該策略是對買方趨利心理的縱向挖掘。.從聚斂人氣方面看，滲透策略略勝一籌。價格節(jié)節(jié)攀高，既能保證已購者的經(jīng)濟利益，又符合投資的追漲理念；而價格下滑則會引起人們對物業(yè)品質(zhì)的懷疑，反而阻礙品牌形象。即使單從投資角度，也容易讓人旁觀惜購，以來價格見底。人氣聚斂符合馬太效應——強者愈強，弱者愈弱。因此研究和激發(fā)消費者的從眾心理以聚斂人氣，是本項目中重要的內(nèi)容。從實施難度上看，滲透的關(guān)鍵在于量價配合。每一價位的物業(yè)投放量要小于潛在需求量，前一價位被激發(fā)起的有效需求得不到充分滿足，在價格還會上漲的預期和預購從速的人氣信號激勵下，促使人們加入后一價位物業(yè)的搶購。但漲價的次數(shù)更多，幅度要小，每期的投放量要適應，在那個地點“操縱”的藝術(shù)較強；總之，整體定價策劃的理性抉擇要基于對市場要素、行情進展態(tài)勢深刻認識的基礎之上，與項目營銷的定價目標和定價方法保持高度統(tǒng)一。5.努力增加機會點的特不策略設立顧客合理化建議獎。設立顧客推銷獎勵。在各種活動中產(chǎn)生榮譽顧客，享有公司的多項優(yōu)惠條件。6.活動和廣告策略廣告及活動推廣的目的是為了深化概念主題，我們認為只有概念得到消費者的認可后，概念的支撐的硬件產(chǎn)品也一定會被認可，發(fā)覺之旅、文化之旅、體驗之旅是為了把本案提出雅安三個第一的概念深入人心，為項目的成功服務。時期發(fā)覺之旅文化之旅體驗之旅時刻11月下旬-12月中旬12月18日-12月下旬2004年1月-2月活動1、雅安市首屆啤酒節(jié)2、下崗職工協(xié)和廣場“啤酒節(jié)”免租鋪位登記活動安首屆“廣場文化節(jié)”相關(guān)活動少兒繪畫競賽風光攝影競賽書法競賽“鍋莊”團體競賽青年卡拉OK大賽7、雅安市首屆聯(lián)網(wǎng)游戲（CS）大賽雅安一區(qū)8縣優(yōu)秀中學校際元旦聯(lián)誼晚會2、雅安市首屆新春購物節(jié)暨燈飾展3．大型商服進駐簽約儀式4、雅安市春節(jié)綜合文藝晚會暨業(yè)主答謝會安市2004年春節(jié)集體婚禮6、壩壩宴——參加人數(shù)最多的年夜飯活動（申請吉尼斯世界紀錄）輔助廣告以戶外廣告為主戶外形象廣告牌：條幅、樓體大型布標主干道道路兩旁形象廣告各旅游住宿單位張貼宣傳海報項目網(wǎng)頁廣告牌形象廣告掛幅：項目內(nèi)部大型掛幅；高層樓面大型掛幅雅安電臺（廣告插播）雅安電視5、項目網(wǎng)頁戶外廣告牌形象廣告掛幅：項目內(nèi)部大型掛幅；高層樓面大型掛幅雅安三橋橋體廣告雅安電臺（廣告插播）雅安電視6、項目網(wǎng)頁宣傳物料預備銷售中心及項目中央通道包裝更新：VI系統(tǒng)更新、樓體廣告牌更新、展板、主題畫面更新；宣傳品：形象樓書、精裝折頁?；顒有麄骱?、DM單、手提袋、邀請函、活動派發(fā)禮品精裝折頁形象樓書特型海報4、項目宣傳展板銷售中心時期主題包裝（元旦&春節(jié)）廣場區(qū)吧文化概念樣板房推出3、宣傳物料：產(chǎn)權(quán)商鋪戶型折頁、活動宣傳海報目的&目標人群目的：通過活動和廣告的整合，塑造項目雅安第一娛樂中心的形象。雅安地區(qū)餐飲消費者雅安市下崗職工外地來雅旅游者4、成都及雅安周邊都市商家目的：通過活動和廣告的整合，塑造項目雅安第一文化中心的形象。青衣江沿江廣場活動人群雅安8縣1區(qū)藝術(shù)愛好者雨城區(qū)才藝兒童雨城區(qū)市民5、政府部門相關(guān)領(lǐng)導目的：通過活動和廣告的整合，塑造項目雅安第一購物中心的形象。學生已簽約投資者城區(qū)市民婦聯(lián)已登記結(jié)婚人群8縣1區(qū)采辦年貨消費人群報紙廣告以成都商報為主成都商報招商廣告成都商報夾報廣告華西夾報廣告以商報廣告為主成都商報冬交會前一周，密集投放其它媒體，如天府早報和成都晚報房產(chǎn)專題版商報&華西報系列夾報廣告商報、華西報及其它媒體相關(guān)活動廣告媒體炒作媒體配合成都商報華西都市報相關(guān)新聞報道雅安日報大篇幅新聞報道4、雨城電視、有線電視新聞報道聯(lián)合一家大報（華西都市報）持續(xù)炒作地點媒介持續(xù)關(guān)注，聯(lián)合炒作商報生活專刊華西都市報?？笃鶎ＴL電視臺專訪、新聞公布會5、其他媒體相關(guān)報道（吉尼斯世界記錄）炒作主題4個億——雅安旅游市場如何分？2、雅安——西南旅游都市大規(guī)劃。3、協(xié)和地產(chǎn)、雅安規(guī)劃局，雅安市旅游局——共同打造雅安國內(nèi)聞名旅游都市名片旅游都市十大餐飲標準旅游都市十大娛樂標準旅游都市十大消費標準4、旅游都市十大文化標準協(xié)和廣場的交換生活品質(zhì)理念廣場文化的核心——市民文化3、雅安以后的都市中心——協(xié)和廣場六、目前我們的銷售思路和操作手段（一）產(chǎn)品現(xiàn)狀分析1．產(chǎn)品建筑進度分析A、B、C、D幢的環(huán)型步行街產(chǎn)品形態(tài)已不符合主力店及部分商家的要求，且產(chǎn)品尚未呈現(xiàn)，若改造為符合百貨業(yè)等其他業(yè)態(tài)，還需投入大量的資金，且由于前期銷售較差，資金將出現(xiàn)問題。E、F幢產(chǎn)品形態(tài)差不多呈現(xiàn)，由于自然景觀的絕好性，以及停車場、露天廣場等外環(huán)境條件成熟，不再需要過多資金投入就能銷售、經(jīng)營，我們建議將項目以ABCD幢、EF幢兩個區(qū)域進行銷售，就目前的產(chǎn)品情況、工程進度及開發(fā)資金分析，我們建議第一時期先對E、F幢進行銷售，ABCD幢銷售則放在下一時期進行。2．目前銷售狀況分析前期銷售情況較為混亂，且銷售政策中有獨立經(jīng)營和保證2年投資回報，2年的回報期太短，對經(jīng)營者和投資者都不具備一個良性進展保障時刻，以餐飲、娛樂行業(yè)為例，2年期的贏利剛好為裝修等成本費用，且品牌知名度、美譽度剛好形成，生意正火爆，由于個不小投資者的眼紅不再接著租賃，據(jù)調(diào)查經(jīng)營者希望的租賃期一般為5年以上。協(xié)和廣場前期兩年投資回報期，使經(jīng)營者和投資者均得不到保障，因此對招商和銷售造成不利，建議將EF幢的經(jīng)營期和投資回報期調(diào)整為5年以上。3．項目經(jīng)營業(yè)態(tài)分析此項目共38000m2，共六幢建筑。從現(xiàn)時期此項目的招商造勢分析我們的定位：A幢：百貨B幢：百貨C幢：ITD幢：服飾E幢：娛樂F幢：餐飲從目前來看，項目ABCD幢人氣較差，且需要商家經(jīng)營或活動造勢才能形成較旺的人流，目前銷售和招商滯后的緣故要緊是沒有濃厚的商業(yè)氛圍和人流，產(chǎn)品的亮點不能吸引商家、投資者、消費者的注意。E、F幢由因此餐飲、娛樂行業(yè)的絕版黃金口岸。雅安市2001年餐飲業(yè)零售總額為4.35億元，比2000年增長22%，全市餐飲業(yè)營業(yè)額占社會消費品零售總額的16%，餐飲行業(yè)已成為拉動雅安消費的重要力量，本項目地處雅安新舊城區(qū)的交匯處，位于青衣江和隴西河交匯處，遠眺周公山，緊鄰音樂廣場，自然和人文景觀絕佳。縱觀雅安市的餐飲娛樂場所，交通便利，有充足的停車位，而且三面臨水，只此一家。雅安作為四川西南聞名旅游都市，自然景觀絕佳，旅游資源豐富。擁有國家重點旅游景點：碧峰峽，四川省聞名旅游景點：蜂筒寨自然愛護區(qū)、周公山溫泉、上里古鎮(zhèn)、韓家大院等，還有大量未開發(fā)的旅游資源。當據(jù)雅安市政府的最新進展規(guī)劃，2004年，市政府將投資四億元打造上里古鎮(zhèn)旅游區(qū)。旅游的進展必將帶來大量的資金流和人流，最先帶動的是餐飲和娛樂行業(yè)。因此，依照項目的旅游優(yōu)勢，景觀優(yōu)勢，停車優(yōu)勢，建筑優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢，我們將項目的E、F幢定位為餐飲娛樂城，以全新的形象吸引人氣、商氣，達到盡快銷售的目的，以點帶面帶動全盤?，F(xiàn)階將以E、F幢版塊作為協(xié)和廣場的子品牌重新命名。EF幢命名建議：協(xié)和新天地、協(xié)和尖沙嘴美食廣場(F幢)、協(xié)和好旺角娛樂天地(E幢)4．投資人群、競爭對手分析據(jù)調(diào)查，雅安市商業(yè)地產(chǎn)項目中，對本案造成較大威脅的要緊是假日廣場和溫州商城，這兩個要緊競爭對手均