公司項(xiàng)目策劃市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

謹(jǐn)呈：淄博xxxx有限公司xxx商城策劃報(bào)告之一《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》深圳市xxxx有限公司目錄TOC\o"1-3"\h\z一、總體市場(chǎng)背景 21、宏觀經(jīng)濟(jì) 2（1）淄博概況 2（2）國(guó)際通行的房地產(chǎn)進(jìn)展時(shí)期與人均GDP的關(guān)系 3（3）金融政策與銀行利率 3（4）人口狀況及政策 4（5）都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展打算 4（6）股市 5（7）WTO 62、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 6（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 6（2）房地產(chǎn)相關(guān)政策 7（3）相關(guān)的動(dòng)態(tài)與阻礙 10（4）市場(chǎng)構(gòu)成 10二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查 111．臨淄商業(yè)情況 122．桓臺(tái)商業(yè)情況 123．周村商業(yè)情況 134．淄川商業(yè)情況 135．博山商業(yè)情況 146、張店區(qū)商業(yè)情況 16三、全市商業(yè)分析 211．全市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 212、淄博市成熟商業(yè)圈分析 243、商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 274、近期市場(chǎng)熱點(diǎn) 295、淄博的商業(yè)市場(chǎng)存在和將會(huì)產(chǎn)生的要緊問(wèn)題 30四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié) 34附件：商業(yè)物業(yè)調(diào)查明細(xì) 36一、總體市場(chǎng)背景1、宏觀經(jīng)濟(jì)（1）淄博概況淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營(yíng)市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂與泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪市接壤。淄博是山東半島對(duì)外開(kāi)放較早的都市之一。全市國(guó)土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里。淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱(chēng)為齊魯古都。淄博下轄五區(qū)張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、臨淄區(qū)、周村區(qū)；三縣桓臺(tái)縣、高青縣、沂源縣。全市人口4184750人，其中都市人口約180萬(wàn)人。（資料出自淄博市第五次人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于第五次人口普查要緊數(shù)據(jù)公報(bào)》）（2）國(guó)際通行的房地產(chǎn)進(jìn)展時(shí)期與人均GDP的關(guān)系淄博市2000年完成GDP642.2億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)11.10%。以此計(jì)算，人均GDP為15346元，折合美元約為1860美元。（資料出自《2000年淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的不同進(jìn)展時(shí)期啟動(dòng)期緩慢進(jìn)展期快速增長(zhǎng)期進(jìn)展速度放緩直至停滯不前1000300040008000 人均GDP（美元）目前淄博的人均GDP已達(dá)1860美元，依上圖所示，淄博的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)已處于啟動(dòng)期。（3）金融政策與銀行利率我國(guó)穩(wěn)健的貨幣政策，人民幣存款利率通過(guò)多次降息，目前差不多維持在較底的水平，活期存款利率為0.72%，儲(chǔ)蓄這種傳統(tǒng)的投資方式差不多越來(lái)越失去吸引力，將導(dǎo)致大量資金流向其他投資渠道。（4）人口狀況及政策全市人口4184750人，其中都市人口約180萬(wàn)人，其中張店區(qū)人口712318人，都市人口近45萬(wàn)。（5）都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展打算經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展打算：“十五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展的要緊任務(wù)預(yù)期目標(biāo)是：--國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值爭(zhēng)取突破1000億元，年均增長(zhǎng)9%以上；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2800美元。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為6：54：40。地點(diǎn)財(cái)政收入突破40億元，年均增長(zhǎng)10%以上。--全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)1000億元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到310億元，年均增長(zhǎng)11%。外貿(mào)出口總額達(dá)到18.5億美元（按外經(jīng)委口徑數(shù)），年均增長(zhǎng)15%。實(shí)際利用外資五年累計(jì)突破6億美元。--城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入力爭(zhēng)分不突破9000元和5000元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率操縱在4%以?xún)?nèi)。--人口自然增長(zhǎng)率操縱在6‰以?xún)?nèi)。到2005年末總?cè)丝谶_(dá)到418萬(wàn)人，都市化水平達(dá)到50%。2015年遠(yuǎn)景目標(biāo)：在全面完成"十五"時(shí)期任務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，再通過(guò)十年的努力，力爭(zhēng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破2000億元，比2005年再翻一番，年均增長(zhǎng)7%。到2015年，全市差不多實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，差不多建成現(xiàn)代化工業(yè)強(qiáng)市和區(qū)域性商貿(mào)中心都市。形成雄厚的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)達(dá)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成完善的市場(chǎng)機(jī)制和高度國(guó)際化的開(kāi)放格局，形成和諧協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境和社會(huì)進(jìn)展體系。都市面貌發(fā)生深刻變化，人民生活差不多進(jìn)入富裕時(shí)期，實(shí)現(xiàn)市民素養(yǎng)、生活質(zhì)量和城鄉(xiāng)文明程度的顯著提高。都市進(jìn)展布局張店中心城區(qū)建設(shè)。加強(qiáng)城區(qū)道路骨架、供排水和市容環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快舊城改造、西城開(kāi)發(fā)和市開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，形成工業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、教育科研區(qū)、居住區(qū)等布局合理的功能小區(qū)。加快建設(shè)都市形象工程、標(biāo)志性工程和精品工程，重點(diǎn)建設(shè)和完善高層建筑區(qū)、都市廣場(chǎng)和都市園林。"十五"期間，中心城區(qū)駐地人口達(dá)到50萬(wàn)人左右，把張店建成代表淄博形象的標(biāo)志性城區(qū)，輻射全市及周邊地區(qū)的開(kāi)放型、多功能的現(xiàn)代化都市中心。淄川、博山、周村、臨淄四個(gè)次中心城區(qū)建設(shè)。按照各城區(qū)功能互補(bǔ)、資源共享、分工合理、特色鮮亮的原則，重點(diǎn)完善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城區(qū)功能，突出城區(qū)特色建設(shè)。"十五"期間，四城區(qū)駐地人口分不達(dá)到20-30萬(wàn)人，建成具有較強(qiáng)聚攏力和輻射力，并與中心城區(qū)相配套的復(fù)合都市中心。經(jīng)濟(jì)體制和進(jìn)展政策加快企業(yè)改革步伐，調(diào)整優(yōu)化國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局，"十五"末，除化工、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)中的重點(diǎn)企業(yè)由國(guó)有控股或參股外，其余國(guó)有資產(chǎn)全部退出；大力進(jìn)展非公有制經(jīng)濟(jì)積極進(jìn)展各類(lèi)市場(chǎng)，形成統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系。（上述資料出自《淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展“十五”打算和到2015年長(zhǎng)期規(guī)劃綱要》）（6）股市中國(guó)股市通過(guò)十幾年的進(jìn)展，仍然沒(méi)有完全步入正規(guī)的市場(chǎng)化運(yùn)作，股價(jià)波動(dòng)或反復(fù)無(wú)常，或持續(xù)低迷，幾次重大的股災(zāi)差不多令許多投資者傾家蕩產(chǎn)，血本無(wú)歸。在當(dāng)前股票市場(chǎng)形勢(shì)尚未明朗化，市場(chǎng)前景暗淡的情況下，投資股票差不多成為風(fēng)險(xiǎn)極大的一種投資方式。（7）WTO中國(guó)成功加入世貿(mào)組織，經(jīng)濟(jì)將更加市場(chǎng)化，多種產(chǎn)業(yè)將逐步與國(guó)際接軌。多種行業(yè)的不斷進(jìn)入，外資的不斷涌入，既帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)，也帶來(lái)了消費(fèi)群。對(duì)商家是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)自1993年開(kāi)始起步，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，2000年全年開(kāi)工住宅面積為250萬(wàn)平方米，比上一年增加45.3%，在建工程面積362平方米，總投資20.3億元，占全市固定資產(chǎn)總投資的16.1%。按誘發(fā)系數(shù)計(jì)算，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值38.6億元。商品房銷(xiāo)售率達(dá)95%，銷(xiāo)售額27.5億元，商品房空置率低于3%，全年實(shí)現(xiàn)商品房交易面積420.97萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.13%。目前，淄博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要緊集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在1500元/平方米左右。由于都市進(jìn)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)都市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。固定資產(chǎn)投資全市市轄區(qū)固定資產(chǎn)投資完成額（萬(wàn)元）893954858467其中：住宅（萬(wàn)元）6699554418房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額（萬(wàn)元）8922684209其中：住宅（萬(wàn)元）5713752965全年新增固定資產(chǎn)（萬(wàn)元）651619608733本年施工住宅面積（萬(wàn)m2）242209本年竣工住宅面積（萬(wàn)m2）131.6109.3商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）49.442.9其中：銷(xiāo)售給個(gè)人（萬(wàn)m2）37.531商品房空置面積（萬(wàn)m2）16.515.8商品房銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）6516165161其中：銷(xiāo)售給個(gè)人（萬(wàn)元）79067906（2）房地產(chǎn)相關(guān)政策①土地政策：從2002年7月1日開(kāi)始，淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓方式發(fā)生重大改變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律實(shí)行招標(biāo)或者拍賣(mài)的形式進(jìn)行土地出讓。實(shí)行新的土地政策可能將為整個(gè)淄博市帶來(lái)土地收益10億元，而去年淄博全市從土地出讓獵取的收益僅為1.8億元。伴隨著土地出讓政策的改變，政府加強(qiáng)了對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的操縱，建立了土地儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣(mài)、地租征收、公開(kāi)交易四項(xiàng)制度，保證政府對(duì)土地出讓的壟斷。從目前來(lái)看，市場(chǎng)化配置國(guó)土資源的比重還專(zhuān)門(mén)小，淄博市爭(zhēng)取用三年的時(shí)刻使新的土地出讓政策形成制度化。在儲(chǔ)備土地依法投放市場(chǎng)前，統(tǒng)一實(shí)施“三通一平”、“五通一平”，提高土地附加值，實(shí)現(xiàn)政府收益最大化。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的操縱力度，凡屬改變土地用途、容積率的，必須依法辦理審批手續(xù)。逐步減少協(xié)議出讓土地的比例，擴(kuò)大土地招標(biāo)、拍賣(mài)范圍。爭(zhēng)取在2002年底往常完成全市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的更新、調(diào)整工作。分析：從全國(guó)的形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓方式從協(xié)議用地為主轉(zhuǎn)為以招標(biāo)、拍賣(mài)為主已是大勢(shì)所趨，淄博房地產(chǎn)土地出讓政策的改變，預(yù)示著淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)格局行將改變，實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商有能力拿到更多更好的土地，而那些開(kāi)發(fā)資質(zhì)較低，實(shí)力一般，無(wú)資源優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商將逐步被市場(chǎng)所淘汰。②房產(chǎn)政策：從2001年開(kāi)始，淄博市政府確定了將房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)培育的進(jìn)展思路，與之相伴的是，一大批規(guī)劃設(shè)計(jì)較好的住宅小區(qū)如世紀(jì)花園、建業(yè)都市花園等陸續(xù)建成。隨著新世界商業(yè)街、世紀(jì)路建設(shè)的相繼建成，淄博各市直機(jī)關(guān)政府相關(guān)部門(mén)的西遷的正式啟動(dòng)，淄博中心城區(qū)西移開(kāi)始。取消福利分房，鼓舞個(gè)人購(gòu)房。近日，淄博市房管局出臺(tái)了商品房預(yù)售治理方法，該措施加強(qiáng)了對(duì)商品房銷(xiāo)售的治理力度，降低了消費(fèi)者投資風(fēng)險(xiǎn)，抬高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，使市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范化。分析：都市規(guī)劃的變遷，住房政策的改革，監(jiān)管力度的不斷加大，使淄博市房地產(chǎn)業(yè)遵循著都市進(jìn)展的整體思路，在政策的刺激下，將進(jìn)一步規(guī)范化、市場(chǎng)化。房產(chǎn)政策差不多開(kāi)始向?qū)嵙π酆竦拈_(kāi)發(fā)商傾斜。福利性實(shí)物分房結(jié)束，個(gè)人消費(fèi)者成為淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)群體③銀行按揭貸款:建行、農(nóng)行、工行為準(zhǔn)，中行、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)量較少。一般提供20年按揭，極個(gè)不樓盤(pán)可達(dá)到30年，審查較嚴(yán)，手續(xù)繁頊，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，已開(kāi)始進(jìn)行改良。（3）相關(guān)的動(dòng)態(tài)與阻礙城建：規(guī)劃淄博新區(qū)。把濟(jì)青高速以南，309國(guó)道以北，濱博高速以東，張店世紀(jì)路以西的52平方公里區(qū)域劃為淄博新區(qū)。城區(qū)重心西移。改造火車(chē)站廣場(chǎng)，架設(shè)交架廣場(chǎng)。交通：搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等38條都市道路的建設(shè)和改造。規(guī)劃：規(guī)劃將柳泉路建成都市中心路，高層建筑集中兩側(cè)。分析：從淄博市城建、交通、規(guī)劃進(jìn)展規(guī)劃來(lái)看，淄博都市將不斷改造和擴(kuò)大，人口將大大增多，房地產(chǎn)業(yè)也將持續(xù)健康進(jìn)展。（4）市場(chǎng)構(gòu)成各類(lèi)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例：住宅投資占房產(chǎn)總投資64％辦公樓投資占房產(chǎn)總投資8.7％商業(yè)房投資占房產(chǎn)總投資12％其他投資占房產(chǎn)總投資15％各類(lèi)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積比例：住宅占總面積84％經(jīng)濟(jì)適用房占住宅7％辦公樓占總面積3％商業(yè)房占總面積11.2％其他占總面積1.8％總結(jié)：從淄博市房產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成角度來(lái)看，商業(yè)差不多成為除住宅外投資額、開(kāi)發(fā)面積最大的物業(yè)類(lèi)型。二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查本次市場(chǎng)調(diào)查范圍覆蓋淄博五區(qū)一縣：張店、臨淄、周村、淄川、博山、桓臺(tái)。1．臨淄商業(yè)情況要緊集中在化工城，有東泰商廈共5層，一樓食品，日用洗化、二樓服裝鞋帽、三樓文化用品、四樓兒童用品、五樓電腦、家電、經(jīng)營(yíng)面積8000平方米經(jīng)營(yíng)規(guī)模在辛店頗大，要緊消費(fèi)群體是石化職工及周邊居民，經(jīng)營(yíng)狀況良好。三利超市在臨淄有6家，隸屬石化公司，規(guī)模不大，經(jīng)營(yíng)面積千余平方米，但經(jīng)狀況不錯(cuò)效益不錯(cuò)。利群超市有3個(gè)分店，總店在辛店有四層，隸屬果品公司，由個(gè)人承包，經(jīng)營(yíng)格局同東泰商廈。各種精品小屋要緊集中在桓公路兩側(cè)，交通便利，郵電局在那，小屋面積10平左右至20平左右不等，10平小屋一年租金2萬(wàn)——3萬(wàn)。2．桓臺(tái)商業(yè)情況要緊集中在索鎮(zhèn)，大的商場(chǎng)有桓臺(tái)百貨大樓、桓臺(tái)商廈、各有四層、一層日用百貨、食品、小家電、二樓服裝、三樓鞋帽、四樓文化用品、經(jīng)營(yíng)狀況一般、經(jīng)營(yíng)面積6000平左右超市有喜樂(lè)家超市隸屬與百貨大樓共三層：一樓食品、二樓日用品、綠島超市、華聯(lián)商廈四層、位于城邊張北路、華聯(lián)15號(hào)開(kāi)業(yè)?；概_(tái)縣政府在索鎮(zhèn)距張店30分鐘路程，居民購(gòu)買(mǎi)大的商品來(lái)張店，小的日用品、食品、在百貨大樓、桓臺(tái)商廈足以滿(mǎn)足。3．周村商業(yè)情況周村的步行街為主商情布局、有周村最大的百貨大樓——觀山百貨大樓、經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)平、共五層、要緊集中在一、二、三、層，經(jīng)營(yíng)狀況慘淡、急需和作廠商。與觀山對(duì)著的有金城、金橋商廈、兩個(gè)商場(chǎng)互通一樓鞋、二樓服裝、鞋帽、釷紡織品、襯衣真皮制衣、三樓暫停、還有沿街商鋪的服裝、服飾為主周村的北方絲綢城以批發(fā)為主，零售為鋪張店的商家在周村開(kāi)的超市有綠島、政通、商廈電器超市、經(jīng)營(yíng)面積千米，規(guī)模不大，自有的超市宗春電器商廈一層，千米，生意一般分析：周村做為紡織為主的城區(qū)，隨全國(guó)紡織效益下滑，城區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，商業(yè)鋪位雖集中，但購(gòu)買(mǎi)力決定，經(jīng)營(yíng)情況一般。4．淄川商業(yè)情況淄川要緊城區(qū)淄城鎮(zhèn)距張店三十分鐘的公交路程，淄城鎮(zhèn)要緊商情有服裝城，中街專(zhuān)賣(mài)店，華洋街日用洗化批發(fā)。座落在張博路旁邊的服裝城已成為淄博及至周邊都市的服裝批發(fā)集散地，每年上交稅收1個(gè)億，有一般大眾化的服裝廳，有4號(hào)高檔服裝廳，還有6號(hào)名牌服裝廳，幾呼囊括全國(guó)各大名牌服飾，各大名牌服飾在服裝城設(shè)有辦事處。與服裝城隔張博路相望的有東方商場(chǎng)以零售為主，一樓食品，日用洗化，二樓服裝鞋帽，共五層，要緊營(yíng)業(yè)均為一、二層，經(jīng)營(yíng)情況一般化與東方并排有小商品城要緊以小商品批發(fā)為主，淄博市地區(qū)各區(qū)縣的小商品賣(mài)買(mǎi)流通。香港路以手機(jī)，藥店、飯店為主。中街以各種名品服飾專(zhuān)賣(mài)為主。華洋街以批發(fā)日用洗化為主，假貨居多。鞋城在留仙湖旁邊，長(zhǎng)途汽車(chē)站對(duì)過(guò)以石家莊鞋城為模式，規(guī)模頗大呼囊括各大品牌。在淄川除服裝城生意紅火，還有新星集團(tuán)下屬的新亞商城三層，一樓食品日用洗化，二層服裝，三層鞋帽，名煙名酒超市，營(yíng)業(yè)面積不大一層生意不錯(cuò)，客流量大，聚中，新星集團(tuán)下層的還有摩托車(chē)專(zhuān)賣(mài)，生意也不錯(cuò)，還有松齡路超市一層，日用洗化為主。5．博山商業(yè)情況（1）商業(yè)物業(yè)：地理位置業(yè)態(tài)種類(lèi)營(yíng)業(yè)面積租金售價(jià)空置情況備注火車(chē)站、西冶街附近以沿街營(yíng)業(yè)房為主，有個(gè)不大超市；差不多沒(méi)有主題商場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)品種上以服裝、日用百貨為多，機(jī)電、家具、通訊其次15~40平米占總數(shù)的70%，40平米以上的占30%。45~60元/m2·月不出售一樓差不多無(wú)空置，且供應(yīng)緊張；二、三樓空置率較高，平均達(dá)到50%。百貨大樓、新建四路附近以沿街房為主，百貨大樓是博山區(qū)最大的綜合商場(chǎng)，面積較大，裝修檔次中等偏低。品種上仍以服裝鞋帽、日用品為主，餐飲其次。10~30平米占50%；30~50平米的占30%；50平米以上占20%。50元左右/m2·月不出售空置率專(zhuān)門(mén)低區(qū)政府、新建一路一帶除電腦、通訊市場(chǎng)外，要緊以餐飲、生活用品為主，此區(qū)域無(wú)大型商場(chǎng)與超市。10~40平米的占總數(shù)的80%。30~50元/m2·月不出售空置率專(zhuān)門(mén)低綜合分析博山區(qū)城區(qū)面積較小，商業(yè)物業(yè)比較集中，要緊確實(shí)是在上述三個(gè)范圍。而且多以租賃沿街房經(jīng)營(yíng)為主，個(gè)人置業(yè)經(jīng)營(yíng)的比例較小（約為20%左右），一樓空置率專(zhuān)門(mén)低，二樓以上利用率不高，要緊緣故有：建筑物內(nèi)部布局設(shè)計(jì)不合理；不利于展示商品；消費(fèi)者適應(yīng)上不情愿到二樓以上的商鋪購(gòu)物等。（2）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：地理位置業(yè)態(tài)種類(lèi)營(yíng)業(yè)面積租金售價(jià)空置情況備注火車(chē)站附近、孝婦河西泵類(lèi)、電機(jī)等機(jī)電產(chǎn)品以20~40平米為主30~40元/平米·月不出售10%以下大觀園陶瓷、琉璃工藝品等以20~40平米為主15~25元/平米·月不出售15%新建一路及電信局附近通訊市場(chǎng)以10~30平米為主40~60元/平米·月不出售無(wú)新建一路及廣播電視局附近電腦市場(chǎng)以30~60平米為主30~50元/平米·月不出售無(wú)綜合分析博山區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較集中，但規(guī)模都不大（其中通訊市場(chǎng)分散一些），絕大多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營(yíng)，以租賃沿街房使用為主。6、張店區(qū)商業(yè)情況張店區(qū)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查總表1（經(jīng)營(yíng)）項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)主題進(jìn)貨渠道客戶(hù)類(lèi)型經(jīng)營(yíng)形式現(xiàn)狀現(xiàn)存問(wèn)題備注美達(dá)賽特一樓：化妝品、皮具、珠寶、鐘表眼鏡；二樓：女裝；三樓：男裝、咖啡店；四樓：休閑系列服裝；五樓；特賣(mài)場(chǎng)香港、深圳、珠海、北京、重慶等知名品牌。中高收入消費(fèi)者零售，統(tǒng)一收銀，營(yíng)業(yè)員由商戶(hù)自帶，服裝統(tǒng)一由商場(chǎng)提供，押金450元。治理每層分工明確，租賃率達(dá)90%以上。商場(chǎng)以中高檔知名品牌為主賣(mài)，針對(duì)中高收入消費(fèi)者，范圍小，人氣不旺。王府井廣場(chǎng)街鋪廣場(chǎng)式商業(yè)布局自營(yíng)為主鋪位面積大金帝購(gòu)物廣場(chǎng)一樓：化妝品、日用百貨、皮具、不銹鋼制品、玻璃器皿、塑料制品、鐘表眼鏡、珠寶、家用小電器、小五金等；二樓：男裝、女裝；三樓：鞋類(lèi)、針織用品、休閑服飾、床上用品、婦女用品等；四樓：兒童用品、家電。北京、上海、廣州等。中層收入者及單身白領(lǐng)以零售為主，無(wú)統(tǒng)一收銀。淄博商廈一樓：超市；二樓；服裝；三樓：鞋帽、針織；四樓：家電、通訊、玉器、文體科技用品、手工藝品等；五樓：兒童用品；六樓：飲食、羽絨專(zhuān)賣(mài)。廠家放貨中層收入者及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高層收入者。以零售業(yè)為主，統(tǒng)一收銀。交通不通暢，商業(yè)中心往柳泉路的新開(kāi)發(fā)的商城靠攏，自身的配套逐漸落后，如停車(chē)場(chǎng)、交通問(wèn)題等。該商場(chǎng)治理完善，知名度高，定位在高中檔品牌，經(jīng)營(yíng)范圍廣，客流量足，品種齊全。新一佳超市一樓：化妝品、鐘表、服裝、箱包、皮具、工藝禮品、珠寶等；二樓：食品；三樓；日用百貨、文體用品、玩具、鞋帽、家電、圖書(shū)音像。與代理商合作、分成。有部分淄博品牌。面對(duì)各階層的客戶(hù)零售，大型超市。人流量大，生意紅火。有假貨，商品價(jià)格偏高。愛(ài)客家超市地下一層生鮮食品、各種蔬菜、家庭用品地上一層男女服飾、日化用品、電器深圳、北京、濟(jì)南、青島中低檔收入者開(kāi)架購(gòu)物方式、統(tǒng)一收銀、營(yíng)業(yè)員商場(chǎng)統(tǒng)一著裝，押金300元人氣專(zhuān)門(mén)旺治理每層分工明確，超市以“愛(ài)客如家每一天”的經(jīng)營(yíng)宗旨，要緊針對(duì)中低檔收入者。張店區(qū)商業(yè)項(xiàng)目比較調(diào)查總表2（差不多資料）項(xiàng)目名稱(chēng)位置規(guī)模設(shè)備智能化租售美達(dá)賽特美食街一號(hào)建筑面積：1400㎡左右，營(yíng)業(yè)面積：900㎡左右雙扶電梯8部、章丘產(chǎn)貨運(yùn)梯、北京利達(dá)防火保安系統(tǒng)租金：每月?tīng)I(yíng)業(yè)額的25%王府井廣場(chǎng)共青團(tuán)路57號(hào)占地面積：36畝金帝購(gòu)物廣場(chǎng)柳泉路152號(hào)建筑面積：31000㎡；營(yíng)業(yè)面積：22000㎡；倉(cāng)儲(chǔ)面積：7000㎡；公司資產(chǎn)：1.5億元。淄博商廈中心路與美食街交匯出建筑面積：近10萬(wàn)㎡；經(jīng)營(yíng)品種：12萬(wàn)個(gè)新一佳超市張店區(qū)太平路27號(hào)營(yíng)業(yè)面積：14000㎡；經(jīng)營(yíng)品種：20000多種schindler手扶電梯、中央空調(diào)閉路電視、監(jiān)控系統(tǒng)、防火自動(dòng)噴淋設(shè)施愛(ài)客家超市張店區(qū)中心路140號(hào)建筑面積：10700m2雙扶電梯2部，日本三菱，裝修標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面、刮瓷墻面、照明燈、休息長(zhǎng)椅自動(dòng)噴淋防火系統(tǒng)、防火通道三、全市商業(yè)分析1．全市經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP持續(xù)增長(zhǎng)淄博市2000年完成GDP642.2億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)11.10%，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)對(duì)淄博商業(yè)有極大的促進(jìn)作用。淄博市GDP年份全市（億元）1997年498.801998年536.001999年568.002000年642.20消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)，零售業(yè)擴(kuò)張迅速社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出年份全市（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出1997年135.3889537441351998年153.0972539143681999年167.6206630148032000年184.93906842.555227.162000年淄博市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)保持去年持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)，出現(xiàn)加速上行的勢(shì)頭，同時(shí)，居民收入穩(wěn)步提高，為今年內(nèi)消費(fèi)品穩(wěn)步增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到184.9390億元，同比增長(zhǎng)10.33%，顯示經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。物價(jià)平穩(wěn)、消費(fèi)勁旺盛從1998年開(kāi)始，淄博市物價(jià)已開(kāi)始回穩(wěn)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與商品零售價(jià)格指數(shù)均保持平穩(wěn)。其中，居民消費(fèi)保持正增長(zhǎng)，反映出淄博市消費(fèi)市場(chǎng)旺盛，居民消費(fèi)意愿增強(qiáng)。購(gòu)物環(huán)境不斷完善隨著淄博市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，市場(chǎng)供給充足，商貿(mào)企業(yè)活力增強(qiáng)，呈現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)兩旺的良好局面。從2001年淄博商業(yè)業(yè)態(tài)水平進(jìn)一步提高，零售商業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中已進(jìn)入理性成長(zhǎng)期。淄博已成功進(jìn)行了新世紀(jì)商業(yè)步行街的建設(shè)。商業(yè)步行街的成功建設(shè)，使淄博形成了兩大商業(yè)旺區(qū)，帶來(lái)顯著的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，淄博市政府加強(qiáng)對(duì)市容市貌改善工作，在戶(hù)外廣告設(shè)置、道路改造、道路綠化、街景布置等方面加大投入，改善了外部購(gòu)物環(huán)境，并在公交系統(tǒng)方面接著完善。另一方面，淄博零售業(yè)從規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)方式和購(gòu)物環(huán)境等方面有顯著提高。商家越來(lái)越注重商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，在商場(chǎng)裝修、商品陳列、配套設(shè)施等方面精心設(shè)計(jì)，力求為消費(fèi)者提供一個(gè)中意的休閑購(gòu)物環(huán)境。消費(fèi)心態(tài)隨著居民收入的不斷提高，淄博市居民的消費(fèi)模式也在悄悄地起著巨大變化，消費(fèi)模式由小康型向享受型的轉(zhuǎn)型已初見(jiàn)端倪。隨著閑暇時(shí)刻的增多，消閑購(gòu)物、外出用餐已成為越來(lái)越多的居民在公休日和節(jié)假日的生活常態(tài)。消費(fèi)觀念也同時(shí)發(fā)生變化，消費(fèi)者更加注重商品的品質(zhì)、檔次、價(jià)格以及購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)水準(zhǔn)、購(gòu)物中意度等多方面內(nèi)容，需求層次更加細(xì)分，日趨多元化。2、淄博市成熟商業(yè)圈分析1）都市進(jìn)展與商業(yè)圈形成一個(gè)都市中商業(yè)圈、商業(yè)街的產(chǎn)生，發(fā)源與以下幾個(gè)差不多因素有關(guān)：都市的交通樞紐中心都市歷史形成的集市中心區(qū)域具有明顯的產(chǎn)業(yè)特征都市的規(guī)劃和延展方向淄博商業(yè)圈、商業(yè)街均在以上四個(gè)差不多要素之上進(jìn)展形成。目前已形成三大要緊商圈。美食街淄博商廈商業(yè)圈淄博商廈作為淄博老牌百貨商場(chǎng)，知名度和美譽(yù)度都專(zhuān)門(mén)高，人流量大而且持續(xù)，消費(fèi)人群輻射周邊區(qū)縣。在商廈的帶動(dòng)下，美食街自發(fā)地形成了商業(yè)街，而不是飲食一條街，商業(yè)需求逐步擴(kuò)容，逐步形成了以淄博商廈、美達(dá)賽特為原點(diǎn)，由東向西，以美食街為核心形成了美食街淄博商廈商圈。共青團(tuán)路商業(yè)圈共青團(tuán)路為淄博要緊干道，通過(guò)金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、富麗商城等核心商店的相繼投入使用，逐步形成了共青團(tuán)路商業(yè)圈，其地理位置處于都市空間交匯點(diǎn)，具備一定的輻射半徑。特不是最近由于王府井廣場(chǎng)和銀座的相繼動(dòng)工，共青團(tuán)路商圈立即完全形成，由此輻射周邊，本商圈的生勢(shì)越來(lái)越壯大。新世紀(jì)商業(yè)街于2001年建成的新世紀(jì)商業(yè)步行街以嶄新的形象出現(xiàn)在淄博市民面前。目前步行街北段差不多形成了一定效應(yīng)，人流專(zhuān)門(mén)大，南段隨著壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)的帶動(dòng)也將于10月1日開(kāi)始正式營(yíng)業(yè)。以此往南延伸，囊括了展覽館、魯中家具城、東方家具城等，形成了新世紀(jì)商業(yè)街。2）商業(yè)圈持續(xù)進(jìn)展力美食街淄博商廈商業(yè)圈由于核心物業(yè)與核心店作用，使淄博商廈早期形成高檔商品消費(fèi)區(qū)域。隨著都市快速進(jìn)展及外部環(huán)境變化，核心店不斷自我完善，另外周邊同類(lèi)商店的經(jīng)營(yíng)，使美食街商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)品種缺少差異，向購(gòu)物者傳達(dá)的商品的信息缺少標(biāo)識(shí)性，由此導(dǎo)致了整個(gè)商業(yè)圈經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)方式缺乏互補(bǔ)，從而產(chǎn)生商業(yè)面積增加，經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善但需求擴(kuò)張不大的局面。美食街淄博商廈整個(gè)商業(yè)圈市場(chǎng)定位中高檔，在淄博商廈、美達(dá)賽特的帶動(dòng)下，形成一定的品牌效應(yīng)，有部分待建商業(yè)物業(yè)，形成了一定的持續(xù)推動(dòng)力，但隨著都市中心西移，其受其它商圈沖擊最大。共青團(tuán)路商業(yè)圈通過(guò)幾年進(jìn)展，共青團(tuán)路商業(yè)圈的經(jīng)營(yíng)品種、業(yè)態(tài)沒(méi)有發(fā)生變化。隨著金帝購(gòu)物廣場(chǎng)以及王府井廣場(chǎng)、銀座相繼開(kāi)始運(yùn)作，共青團(tuán)路商業(yè)圈的購(gòu)物空間和購(gòu)物環(huán)境得到了改善，但同時(shí)造成了商業(yè)供給面積的急劇增加。從經(jīng)營(yíng)者角度看，打破現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式的外來(lái)商家已進(jìn)駐，共青團(tuán)路商業(yè)圈持續(xù)進(jìn)展動(dòng)力比較強(qiáng)，目前王府井廣場(chǎng)的銷(xiāo)售、銀座的開(kāi)工，形成一定的推動(dòng)效應(yīng)。新世紀(jì)商業(yè)街是淄博進(jìn)展最晚的商業(yè)街。新世紀(jì)商業(yè)街差不多成為集電子產(chǎn)品，服裝、通訊、網(wǎng)吧、小商品、參飲為一體的泛業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)街。主題商場(chǎng)：魯中家具城、東方家具城，以及壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，改變了以往經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種的單一，形成了集中經(jīng)營(yíng)、品牌服務(wù)的新型經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)豐富了商品種類(lèi)，樹(shù)立了良好的口碑。同時(shí)，隨著都市中心西移，都市人口將逐漸向西遷移，因此能夠可能，新世紀(jì)商業(yè)街仍有較大的進(jìn)展?jié)摿蛯?duì)外擴(kuò)張動(dòng)力。3、商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式通過(guò)多年進(jìn)展，淄博市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式與追求減低購(gòu)物成本和提高購(gòu)物效率充分結(jié)合，經(jīng)營(yíng)方式復(fù)雜多樣，要緊有：主題商場(chǎng)（含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）主題商場(chǎng)一般規(guī)模較大，以某一類(lèi)產(chǎn)品針對(duì)某一類(lèi)人群的經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行主題定位，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理，業(yè)態(tài)以中高檔為主，客戶(hù)多為租賃經(jīng)營(yíng)，部分自營(yíng)，如“壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)”、“齊賽科技市場(chǎng)”等，是目前市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)較好、空置率較低、租金較高的的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式。小型店鋪這種店鋪一般是個(gè)人或者家庭式，店鋪面小，設(shè)施簡(jiǎn)陋，大都銷(xiāo)售日常用品。為追求最大利潤(rùn)與其它商業(yè)經(jīng)營(yíng)形成差距，部分店鋪進(jìn)展成為批零兼營(yíng)的批零商店。小型店鋪位置分散，一般在住宅區(qū)、工區(qū)內(nèi)和都市交通次干道兩側(cè)。百貨商店百貨商店是以經(jīng)營(yíng)大量工業(yè)品為主的大型合性零售店，營(yíng)業(yè)面積大，場(chǎng)內(nèi)雇傭人數(shù)多，經(jīng)營(yíng)商品涉及吃、穿、用各個(gè)方面，包括一般商品和高檔商各個(gè)檔次。淄博百貨商店大多位于商業(yè)繁華區(qū)，并成為該商業(yè)區(qū)的核心。如：淄博商廈、美達(dá)賽特、金帝商場(chǎng)等。專(zhuān)業(yè)商店（專(zhuān)賣(mài)店）專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)某一種或某一類(lèi)商品的零售店，營(yíng)業(yè)面積不大，一般設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)。近年，淄博出現(xiàn)了許多中高檔及高檔專(zhuān)業(yè)店。要緊經(jīng)營(yíng)時(shí)裝、音響、電器等，成為品牌商品的聚攏之地。專(zhuān)業(yè)商店由于商品質(zhì)量?jī)?yōu)良、格調(diào)時(shí)尚、服務(wù)態(tài)度好，成為淄博商業(yè)經(jīng)營(yíng)熱點(diǎn)。目前淄博市的大多專(zhuān)業(yè)商店采納連鎖經(jīng)營(yíng)方式。自選商場(chǎng)（超市）其最大特征是：采納開(kāi)架式售貨方式，顧客自選商品，到出口統(tǒng)一付款。隨著信電子信息治理系統(tǒng)的廣泛應(yīng)用，自選商場(chǎng)的內(nèi)部治理和收款十分簡(jiǎn)捷便利。淄博早期自選商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積一般不大，但近年出現(xiàn)了大型自選商場(chǎng)，如：愛(ài)客家、新一佳等，商品價(jià)格廉價(jià)、種類(lèi)齊全、符合現(xiàn)代生活需求，深受消費(fèi)者青睞。其它商店24小時(shí)服務(wù)的日夜店，如社區(qū)便利店；流淌售貨，如：流淌書(shū)店；送貨上門(mén)、函購(gòu)郵寄、預(yù)約售貨等。4、近期市場(chǎng)熱點(diǎn)1）、市場(chǎng)熱點(diǎn)王府井廣場(chǎng)和銀座的興建王府井廣場(chǎng)和銀座的興建，特不是王府井廣場(chǎng)大密度的廣告宣傳，在淄博掀起了王府井效應(yīng)。在某種程度上是王府井廣場(chǎng)的宣傳催熟了共青團(tuán)路商業(yè)圈。但同時(shí)我們能夠看到，王府井廣場(chǎng)的表面成功實(shí)際上是依托于淄博前所未有的廣告炒作、優(yōu)越的地理位置，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的部分創(chuàng)新，但其鋪位面積大，對(duì)投資客戶(hù)資金要求高，適合于經(jīng)營(yíng)者自購(gòu)和資金雄厚的投資客戶(hù)。應(yīng)該講王府井設(shè)計(jì)方面的不足制約了客戶(hù)面的擴(kuò)大。主題商城（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）傳統(tǒng)的百貨商業(yè)正經(jīng)歷一次大的轉(zhuǎn)型。主題式商城愈演愈烈，繼各大主題商城（家具城）蓬勃進(jìn)展之后，新世紀(jì)商業(yè)街的“壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)”和“齊賽電腦城二期”成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。以后一段時(shí)期內(nèi)，走主題化的道路將是部分商城的成功之道。共青團(tuán)路商業(yè)圈逐漸崛起王府井廣場(chǎng)、銀座、金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、富麗商城、公園商場(chǎng)，共青團(tuán)路商業(yè)圈逐漸顯示出商業(yè)迅猛進(jìn)展的勢(shì)態(tài)。外部資源大型商服配套——新一佳進(jìn)駐新一佳超級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)駐，對(duì)淄博商業(yè)產(chǎn)生了巨大的社會(huì)效應(yīng)和沖擊。順應(yīng)都市進(jìn)展和大型社區(qū)的開(kāi)發(fā)和需求，大型連鎖倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)也成為今后商服配套建設(shè)不可忽視一大主流。2）、進(jìn)展趨勢(shì)：商場(chǎng)主題化：關(guān)于不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)，查找合適的主題，是一種突出商場(chǎng)積壓重圍的良好途徑。如：專(zhuān)業(yè)工具市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)等。商場(chǎng)連鎖化：濟(jì)南銀座、新一佳等各個(gè)區(qū)域分店的開(kāi)業(yè)，表明商場(chǎng)進(jìn)入連鎖經(jīng)營(yíng)時(shí)代。商場(chǎng)品牌化：銀座、新一佳等眾多的外地商家通過(guò)自己的商業(yè)品牌強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，占據(jù)市場(chǎng)。商場(chǎng)規(guī)?；弘S著中國(guó)進(jìn)入世貿(mào)和自身的進(jìn)展，本地企業(yè)在向規(guī)?；M(jìn)展，如：淄博商廈、新一佳等，而國(guó)外商家也越來(lái)越看到中國(guó)那個(gè)大市場(chǎng)，不排除國(guó)外商家進(jìn)駐淄博的可能。5、淄博的商業(yè)市場(chǎng)存在和將會(huì)產(chǎn)生的要緊問(wèn)題分散經(jīng)營(yíng)使整個(gè)商業(yè)區(qū)的地位下降。美食街商業(yè)圈的業(yè)態(tài)趨向單一，業(yè)態(tài)之間缺少互補(bǔ)。業(yè)態(tài)的單一與美食街忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)有直接關(guān)系。由于分散經(jīng)營(yíng)，大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入開(kāi)發(fā)，租金日漸走高，一些低收益的經(jīng)營(yíng)品種由于缺少利潤(rùn)支持逐漸退出，造成目前業(yè)態(tài)趨向簡(jiǎn)單。商業(yè)區(qū)之間同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)、相異互補(bǔ)對(duì)商業(yè)區(qū)的人流、購(gòu)買(mǎi)都會(huì)有阻礙。整體商業(yè)區(qū)內(nèi)假如經(jīng)營(yíng)品種或經(jīng)營(yíng)方式過(guò)于單一將會(huì)加劇同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，千店一面、毫無(wú)特色的經(jīng)營(yíng)將難以引起消費(fèi)者的興趣，某種程度上將會(huì)造成整體商業(yè)區(qū)的客流減少和商業(yè)區(qū)的逐漸弱化。畏高現(xiàn)象畏高現(xiàn)象指商業(yè)裙樓二層以上嚴(yán)峻空置的現(xiàn)象。畏高問(wèn)題在淄博商圈內(nèi)普遍存在。造成畏高的全然緣故在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的分散和混亂，缺乏統(tǒng)一的治理、明確的定位和推廣，商品經(jīng)營(yíng)依靠周邊商業(yè)形態(tài)自發(fā)形成，更談不上對(duì)商業(yè)人流的有意識(shí)引導(dǎo)，因而樓層越高人氣越淡，商業(yè)價(jià)值完全得不到體現(xiàn)。解決畏高問(wèn)題首先應(yīng)在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上明確商場(chǎng)的定位，制定完整的招商、銷(xiāo)售的推廣打算；從長(zhǎng)計(jì)議引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資回報(bào)目標(biāo)，以統(tǒng)一策劃，統(tǒng)一治理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的整體價(jià)值。在此基礎(chǔ)上還能夠結(jié)合商場(chǎng)的空間設(shè)計(jì)、人流組織、促銷(xiāo)活動(dòng)等方面促進(jìn)商業(yè)垂直人流的增加，提高高層單位的商業(yè)價(jià)值。斷供現(xiàn)象斷供現(xiàn)象確實(shí)是指商場(chǎng)在前期銷(xiāo)售時(shí)期情況良好，然而后期的招商與預(yù)期之間出現(xiàn)較大落差，后續(xù)經(jīng)營(yíng)較差。由于商業(yè)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)要緊是投資者占主體，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效果的好壞直接危及到小業(yè)主的利益，導(dǎo)致投資回報(bào)難以收回，進(jìn)而停止月供。全然解決斷供問(wèn)題首先應(yīng)該是進(jìn)展商確定長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的思路，依照商業(yè)所處環(huán)境的市場(chǎng)分析確定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，優(yōu)化商場(chǎng)內(nèi)部的設(shè)計(jì)及硬件設(shè)施的保障，并由此建立完善的經(jīng)營(yíng)治理體系，引入專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理公司長(zhǎng)期實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)治理。商業(yè)的經(jīng)營(yíng)回報(bào)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，以后經(jīng)營(yíng)回報(bào)取決于經(jīng)營(yíng)治理公司的實(shí)際操作。由此，選擇合適的經(jīng)營(yíng)治理公司是進(jìn)展商前期決策的另一重要因素?；貓?bào)承諾逐步升級(jí)達(dá)到非理性狀態(tài)商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)是投資者關(guān)注的全然問(wèn)題，因此在商業(yè)售賣(mài)中提供一定程度的回報(bào)承諾成為促進(jìn)銷(xiāo)售最有效的手段?；貓?bào)承諾的實(shí)現(xiàn)由提供年限不等的返租承諾，而返租的年限越來(lái)越長(zhǎng)?！盎貓?bào)承諾是否差不多逐步升級(jí)到非理性的狀態(tài)呢？”首先提出承諾的進(jìn)展商自身能否保證以后10年甚至更長(zhǎng)的返租期內(nèi)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力？其次進(jìn)展商或負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)治理的專(zhuān)業(yè)公司是否能夠保證返租期內(nèi)良好的租賃前景？同時(shí)為進(jìn)展商提供承諾的經(jīng)營(yíng)實(shí)體或經(jīng)營(yíng)治理公司能否保證返租期內(nèi)有良好實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況呢？而小業(yè)主的回報(bào)承諾正是建立在以上這些難以確定的基礎(chǔ)上，一味地提高承諾的砝碼或許最終將導(dǎo)致類(lèi)似2000年IT業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。這場(chǎng)非理性的商業(yè)戰(zhàn)爭(zhēng)是否應(yīng)該接著進(jìn)行應(yīng)該值得我們認(rèn)確實(shí)考慮一下。目前國(guó)家差不多明確發(fā)文：商服物業(yè)不能以返租的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，但市場(chǎng)中的變相返租或換一種方式講法的返租現(xiàn)象依舊存在。“三權(quán)分立”是目前商業(yè)租售經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題從淄博商業(yè)的現(xiàn)狀分析，我們認(rèn)為：首先，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全然在于三權(quán)的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。都市的建設(shè)和區(qū)域環(huán)境的阻礙使各區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出不同的形態(tài)特征，存在的問(wèn)題也不盡相同。商業(yè)運(yùn)作受到外界環(huán)境的阻礙當(dāng)然重要，然而引發(fā)商業(yè)各類(lèi)問(wèn)題出現(xiàn)，追溯其全然實(shí)際上大差不多上商業(yè)物業(yè)權(quán)益，即所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)三權(quán)之間的相對(duì)獨(dú)立和相互協(xié)調(diào)帶來(lái)的。因此，商業(yè)物業(yè)在以后的開(kāi)發(fā)中，應(yīng)該全面的統(tǒng)籌物業(yè)三權(quán)之間的關(guān)系。不同商業(yè)形式關(guān)于三權(quán)問(wèn)題的關(guān)聯(lián)性三權(quán)關(guān)系經(jīng)營(yíng)方式招商/三權(quán)關(guān)系銷(xiāo)售/三權(quán)關(guān)系主題商城較強(qiáng)極強(qiáng)百貨商店弱較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)商店弱較強(qiáng)街鋪軟弱較強(qiáng)自選商場(chǎng)弱較強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合商業(yè)的三權(quán)關(guān)系統(tǒng)一考慮此外，商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合商業(yè)的三權(quán)關(guān)系統(tǒng)一考慮。三權(quán)的分配將決定商業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)形式，而不同的經(jīng)營(yíng)形式關(guān)于商場(chǎng)設(shè)計(jì)提出不同的要求。例如：街鋪化的經(jīng)營(yíng)形式強(qiáng)調(diào)盡可能多的臨街面和便利、直達(dá)的對(duì)外交通；主題商城可能更注重商場(chǎng)內(nèi)部空間商業(yè)氣氛的營(yíng)造和交通人流的垂直引導(dǎo)；而大型百貨超市可能需要更為開(kāi)闊的平面組織，并對(duì)戶(hù)外大面積的地面停車(chē)提出較高要求。因此，商業(yè)物業(yè)在設(shè)計(jì)上應(yīng)顧及物業(yè)三權(quán)的整體規(guī)劃，提供切合實(shí)際需求的針對(duì)設(shè)計(jì)，配合以后的經(jīng)營(yíng)和治理實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)價(jià)值的最大化。四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)美食街淄博商廈商業(yè)圈：本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣，但以服裝、鞋類(lèi)、電器為主，以中高檔次為主；餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求；本商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較有特色，缺少主題商場(chǎng)；本商圈購(gòu)物客戶(hù)以本區(qū)中高收入者、部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主；美食街人流量較大，商場(chǎng)東路人流量銳減；都市整體商業(yè)狀況總結(jié)及以后進(jìn)展趨勢(shì)：淄博商業(yè)物業(yè)供需方面整體上差不多供求平衡，以后一、二年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；淄博商業(yè)物業(yè)的地下層及二層以上的樓層空置率較高，商廈一層的銷(xiāo)售率、租售率較高，其它層較差；租售價(jià)格相差較大，以后商業(yè)通過(guò)走主題商場(chǎng)（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）及先進(jìn)的商業(yè)模式，合理的商業(yè)布局將能夠較好地解決此類(lèi)問(wèn)題；隨著都市中心西移，都市西部商業(yè)將日漸繁華，老城區(qū)商業(yè)圈將受到巨大的沖擊；老商圈商業(yè)必須推陳出新，樹(shù)立新形象，建立獨(dú)特性，才能保持市場(chǎng)熱度；經(jīng)營(yíng)狀況（開(kāi)業(yè)與否）、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)檔次、建筑風(fēng)格將直接阻礙人流的方向，以后商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是全方位的競(jìng)爭(zhēng)；商廈檔次模糊，形象不明確，以后商業(yè)物業(yè)定位將更加明確并形成市場(chǎng)差異化形象，逐步樹(shù)立商業(yè)品牌形象，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，靠特色鎖定目標(biāo)消費(fèi)者；商業(yè)物業(yè)以自建自用和進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售為運(yùn)作方式；產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，自建物業(yè)圍繞營(yíng)造購(gòu)物環(huán)境為主（商廈），銷(xiāo)售物業(yè)圍繞商業(yè)價(jià)值最大化展開(kāi)（王府井廣場(chǎng)每間差不多上臨街鋪）；資源利用方面，外部商業(yè)資源差不多開(kāi)始進(jìn)駐淄博；在營(yíng)銷(xiāo)觀念方面，專(zhuān)業(yè)化策劃代理公司成為市場(chǎng)中堅(jiān)，營(yíng)銷(xiāo)體系正在建立，在售項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)水平較高；宣傳推廣力度不斷增大，媒體效力在降低，增加后續(xù)項(xiàng)目推廣費(fèi)用；在經(jīng)營(yíng)治理水平方面，越來(lái)越開(kāi)始受到商家及消費(fèi)者重視，外來(lái)經(jīng)營(yíng)治理公司差不多進(jìn)駐淄博；“返租”、“代租”成為商廈租售的要緊促銷(xiāo)手段；投資者為要緊買(mǎi)家之一；在售項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝有一定特色；附件：商業(yè)物業(yè)調(diào)查明細(xì)美達(dá)賽特位置：美食街一號(hào)2002年1月11日開(kāi)業(yè)建筑面積：1400平左右營(yíng)業(yè)面積900平左右營(yíng)業(yè)時(shí)刻：早9：00——晚9：00裝修標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面，刮瓷墻、照明燈、背景音樂(lè)、休息長(zhǎng)椅、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、防火通道等。1樓：化妝品、皮鞋、皮具、黃金飾品、鐘表、品牌服裝、眼鏡等。2樓：女士服裝、女士用品、女士保暖內(nèi)衣、羊毛衫品牌：祖兒、納柏侄、迪傲、阿桑娜、艾格、伊妝、恩曼琳、密雪兒、安嘉妮3樓：紳士正裝、男用飾品、服裝加工、襯衫內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)裝、咖啡店、皮衣品牌：圣羅蘭、華倫天奴、德尊、維納飛、蘭客、開(kāi)開(kāi)、法曼斯、皮爾卡丹、啄木鳥(niǎo)、愛(ài)茉莉。4樓：休閑系列服裝品牌：佐丹奴、夢(mèng)雪、柏仙多格等5樓：特賣(mài)場(chǎng)正在裝修王府井廣場(chǎng)地址：共青團(tuán)路57號(hào)占地面積36畝共三層有260套房間。第一批342戶(hù)交誠(chéng)信金。13號(hào)還有一批。一次付清打折（待定）按揭付款6成10年按揭共有四棟、每套差不多上街鋪（3層為一套）周邊配套：金帝、銀座、二院、可能有5星級(jí)酒店待遇發(fā)售時(shí)刻：2002年9月21日入伙時(shí)刻：2002年12月31日項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地皮升值潛力巨大，前景專(zhuān)門(mén)好。劣勢(shì)：期房，價(jià)格和物業(yè)治理待定裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房進(jìn)展商：淄博通乾房地產(chǎn)進(jìn)展咨詢(xún)有限公司承建商：臨淄城建綜合開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售熱線：0533——21691113181330售樓處裝修：大理石地面、空調(diào)、高檔壁紙等售樓人員數(shù)：10名左右素養(yǎng)一般金融支持商：中信實(shí)業(yè)銀行淄博分行金帝商場(chǎng)位置：柳泉路152號(hào)總建筑面積：31000平營(yíng)業(yè)面積22000平倉(cāng)儲(chǔ)面積7000平公司資產(chǎn)：1.5億元職工總數(shù)1100人地下一層及一樓商場(chǎng)北區(qū)大型糖酒副食：日用品超市、煙酒糖茶、糕點(diǎn)欽料、副食調(diào)料、熟食制品、冷凍食品、海味產(chǎn)品、凈菜配菜、味道保健品、干鮮果品、日雜百貨、日化洗滌等一樓：美容化妝、日用百貨、箱包皮件、不銹鋼制品、玻璃器皿、塑料制品、鐘表眼鏡金銀珠寶、家用小電器、家用小五金等。二樓：襯衫T恤、皮衣西褲、風(fēng)衣大衣、西服領(lǐng)帶、精品屋、名牌店等女裝：佛絲待、卡蒙迪、蒙也娜、鏗鏘玫瑰男裝：愛(ài)登堡、杉杉、夢(mèng)特嬌、黎富等三樓：男女皮鞋、旅游鞋、布膠鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、帽子、針織內(nèi)衣、羊毛、羊毛衫、休閑服飾、床上用品、婦女用品等運(yùn)動(dòng)鞋：?jiǎn)痰?、雙星、李寧等羊毛襯衫：海爾曼斯、鄂爾多斯休閑服飾：拼牌、圣羅蘭床上用品：夢(mèng)活五樓：兒童服裝、兒童鞋帽、兒童用品、兒童玩具兒童游樂(lè)兒童冷食、辦公用品、文體用品、音像制品、圖書(shū)、照相器材、通迅器材、電腦城、快餐店等家電商場(chǎng)：冰箱、冰柜、空調(diào)、電風(fēng)扇、洗衣機(jī)、廚房電器、電視機(jī)、攝錄相機(jī)、影碟機(jī)、組合音響、家庭影院等淄博商廈差不多情況：山東淄博商廈股份有限公司、1995年12月30日建成開(kāi)業(yè)，總部建筑面積近10萬(wàn)平方來(lái)，經(jīng)營(yíng)品種12萬(wàn)個(gè)，職員23000余人，下設(shè)泰星大酒店、鋁城購(gòu)物中心、遠(yuǎn)方汽車(chē)貿(mào)易有限公司、吉星裝飾材料裝飾城，古玩文化廣場(chǎng)等20多家分支機(jī)構(gòu)。地下一層經(jīng)營(yíng)：摩托車(chē)、自行車(chē)、家用電器等自行車(chē)：捷安特、美達(dá)利、泛達(dá)、世佳、夢(mèng)派、阿米尼、愛(ài)諾克、玫瑰之約、“綠色”無(wú)鏈折壘自行車(chē)：摩托車(chē)、金城、豪爵、南方、隆鑫、麥科特、三陽(yáng)、中華家用電器；海爾微波爐、熱水器（美的、丹普熱、桑普、松下、海爾）、格蘭仕微波爐、新基德熱水器、三洋微不足微波爐、油煙機(jī)（華帝、海爾、櫻花）桑東整體浴室、格力電風(fēng)扇、先鋒電風(fēng)扇、洗衣機(jī)（海爾、西門(mén)子、小鴨、榮事達(dá)、伊萊克斯、小天娥、TCL）空調(diào)（美的、TCL、空調(diào)、志高、春蘭、格力、海爾、海信）一層超市（食品、日化、百貨、箱包）小家電系列、眼鏡鐘表、化妝品、玉蘭油UP2、鄭明明、蝶妝、清妃、歐萊雅、雅倩、黛妃、力士、風(fēng)影）近百個(gè)名牌化妝品，近30個(gè)品牌數(shù)千款洗化用品，百貨商場(chǎng)有商鵬堂電磁爐歐科多用機(jī)、摳堅(jiān)電飯堡、愛(ài)庭電磁灶、西貝爾多用機(jī)、康達(dá)多用機(jī)、海菱多用機(jī)、松下剃須刀、富士寶電磁爐、新型罐療器，邁克大