房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析T講義

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析2008年9月28日《房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析》目錄第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第三部分第二部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分土地費用前期工程費用建筑安裝工程費用

基礎設施建設費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用三費一稅

第九部分不可預見費及風險房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，從立項到項目竣工的每一個環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下六項費用：

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本

項目開發(fā)成本又主要由以下六項費用組成?！掏恋刭M用√前期工程費用√建筑安裝工程費用√基礎設施建設費用√公共配套設施建設費用√開發(fā)間接費用

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本這些費用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總的成本，而每個費用都有自己的特點。以下淺談這些費用的特點。房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析第二部分土地費用第二部分土地費用

土地費用主要由以下五項費用組成：※土地征用及拆遷補償金※土地出讓金※土地轉(zhuǎn)讓費※紅線外市政工程費※土地交易費用

第二部分土地費用

土地成本支出約占項目總支出的30-40％，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否達到預期的回報率至關(guān)重要。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設的熟地。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應會減少。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個“釘子戶”，不會延長騰地時間，使建設周期延長，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強，還可縮短建設周期，所以一些有實力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。

第二部分土地費用因此對土地的確定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其成本的確定應包含：(1)土地出讓金

土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價格既有機遇也存在風險。因此，開發(fā)商必須因勢利導，有力把握，不給后期項目開發(fā)運作留下隱患。

第二二部部分分土地地費費用用因此此對對土土地地的的確確定定應應充充分分考考慮慮開開發(fā)發(fā)風風險險和和升升值值空空間間，，其其成成本本的的確確定定應應包包含含：：(2)土地地征征用用費費、、城城市市配配套套費費、、拆拆遷遷安安置置補補償償費費土地地征征用用費費、、城城市市配配套套費費均均有有具具體體規(guī)規(guī)定定。。開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在與與政政府府協(xié)協(xié)商商時時應應充充分分利利用用政政策策優(yōu)優(yōu)勢勢，，并并針針對對性性地地對對項項目目所所涉涉及及的的各各項項市市政政大大配配套套進進行行實實際際調(diào)調(diào)研研，，對對管管線線的的增增容容、、道道路路的的拓拓寬寬、、公公建建的的配配套套應應作作充充分分估估計計，，避避免免市市政政大大配配套套項項目目不不能能滿滿足足項項目目要要求求。。拆遷遷安安置置補補償償費費一一般般采采用用貨貨幣幣補補償償。。拆拆遷遷工工作作可可以以由由政政府府完完成成也也可可委委托托專專業(yè)業(yè)拆拆遷遷公公司司，，但但應應注注意意其其必必須須滿滿足足項項目目開開發(fā)發(fā)用用地地的的時時間間要要求求，，其其費費用用可可參參照照近近期期類類似似項項目目。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本構(gòu)構(gòu)成成與與特特點點分分析析第三三部部分分前期期工工程程費費用用第三三部部分分前期期工工程程費費用用前期工程程費用主主要由以以下十二二項費用用組成：：

方案調(diào)研研費

評估咨詢詢費

三通一平平費

勘察費

設計費

審圖費

報建招標標審照等等規(guī)費

工程監(jiān)測測費

監(jiān)理費

專項基金金

造價咨詢詢服務費費

竣工辦理理費第三部分分前期工程程費用前期費用用一般由由配套部部和設計計部負責責控制。。前期工工程費一一般占項項目總支支出的3％左右，，但因各各地實際際收費差差異也有有很大差差別。對對前期工工程費用用的確定定主要考考慮以下下幾點：：(1)““三通一平平”和臨臨時設施施費應根根據(jù)實際際估算，，并結(jié)合合實際狀狀況充分分發(fā)揮臨臨時設施施對項目目建設的的相對永永久性，，從而相相對降低低開發(fā)成成本。(2)前期工程程費用的的其它費費用較為為繁多，，規(guī)定費費率與實實際收費費有差異異，開發(fā)發(fā)商應注注意同相相關(guān)部門門協(xié)調(diào)。。同時，，隨著政政府職能能的轉(zhuǎn)變變，許多多規(guī)費由由硬性指指標轉(zhuǎn)變變?yōu)槭袌鰣稣{(diào)控，，開發(fā)商商應確保保既符合合政府政政策要求求，又滿滿足項目目開發(fā)利利益。房地產(chǎn)企企業(yè)成本本構(gòu)成與與特點分分析第四部分分建筑安裝裝工程費費用第四部分分建建筑筑安裝工程費用用建筑安裝裝工程費費用主要要由以下下三項費費用組成成：第四部分分建筑安裝裝工程費費用主體建筑筑安裝工工程費又又主要由由以下三三項費用用組成：：□基礎工程程費□主體土建建工程費費□單體安裝裝工程第四部分分建筑安裝裝工程費費用主體土建建工程費費又主要要由以下下六項費費用組成成：﹡主體土建建之結(jié)構(gòu)構(gòu)﹡主體土建建之建筑筑﹡屋面工程程﹡外立面裝裝飾﹡門窗及幕幕墻工程程﹡防水工程程第四部分分建筑安裝裝工程費費用建筑安裝裝工程造造價一般般占項目目總支出出的40-55％，因地地域差異異比例數(shù)數(shù)也不盡盡相同。。對建筑筑安裝工工程費用用的確定定主要考考慮以下下幾點：：一、設計計階段設計階段段的成本本控制是是工程造造價控制制的重要要階段，，其對建建筑安裝裝工程造造價的影影響在75％以上。。在此階階段，成成本控制制人員通通過恰當當?shù)嘏c開開發(fā)商的的建筑師師、設計計院的設設計師密密切的配配合，可可取得事事半功倍倍的效果果。主要要方法和和措施有有：（1）根據(jù)項項目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位特點確確定合理理的容積積率。項項目容積積率的大大小將直直接關(guān)系系到項目目的銷售售收入和和建造成成本。盡盡可能確確定一個個基本控控制區(qū)間間，充分分利用好好土地資資源，并并結(jié)合項項目地形形特點建建造環(huán)境境景觀，，提高土土地利用用率。第四部分分建筑安裝裝工程費費用（2）做好設設計方案案的評審審，加強強設計方方案優(yōu)化化。其中中很重要要一點是是加強設設計方案案的優(yōu)化化工作。。成本控控制人員員應對設設計方案案的結(jié)構(gòu)構(gòu)體系、、基礎造造型、平平面布置置進行成成本分析析，向建建筑師提提出建議議，使設設計方案案不斷優(yōu)優(yōu)化。（3）對設計計方案的的計算過過程進行行評審，，杜絕人人為因素素的保守守擴大，，尤其在在設計系系數(shù)的取取值上。。（4）對設計計單位實實行限額額施工圖圖設計，，并明確確獎懲辦辦法。施工圖限限額設計計指標有有：1、每平方方米鋼筋筋含量指指標；2、每平方方米砼含含量指標標；3、單位施施工圖預預算指標標；4、設計變變更費用用限額指指標。第四部分分建筑安裝裝工程費費用（5）加強設設計質(zhì)量量檢查監(jiān)監(jiān)督，減減少設計計變更費費用。與與設計單單位位簽訂訂的合同同應明確確規(guī)定因因設計質(zhì)質(zhì)量不足足所造成成變更的的制約措措施。（6）對設計計單位的的管理工工作具有有較強的的專業(yè)性性，如果果開發(fā)商商本身人人力資源源不足，，可整合合社會資資源，增增強“事事前控制制”的力力度。（7）給設計計階段必必要的時時間也是是減少或或杜絕““三邊工工程”的的必要條條件。第四部分分建筑安裝裝工程費費用建筑安裝裝工程造造價一般般占項目目總支出出的40-55％，因地域域差異比例例數(shù)也不盡盡相同。對對建筑安裝裝工程費用用的確定主主要考慮以以下幾點：：二、施工階階段在施工階段段有些施工工單位管理理觀念落后后，往往與與開發(fā)商的的管理理念念及方法有有差異，要要想在這樣樣的環(huán)境中中協(xié)作建造造出優(yōu)質(zhì)的的樓盤，開開發(fā)商須在在一些關(guān)鍵鍵管理環(huán)節(jié)節(jié)上建立嚴嚴密而切實實可行的管管理措施，，體現(xiàn)在成成本管理上上主要有以以下三個方方面應予以以加強：A）加強設計計變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證的的監(jiān)督和管管理施工階段的的設計變更更和現(xiàn)場簽簽證是不可可避免的，，但應處于于一個嚴密密的的管理控制制體系之中中。設計變變更及簽證證管理控制制體系應明明確：1、操作流程程2、流程環(huán)節(jié)節(jié)中的責任任人3、責任人的的管理權(quán)限限4、流程環(huán)節(jié)節(jié)的確認時時限5、否決及責責任追究制制度這種操作體體系也應讓讓施工單位位明晰，以以便于協(xié)作作配合，提提高工作效效率，為結(jié)結(jié)算打好基基礎。第四部分建筑安裝工工程費用B）加強設備備、材料品品質(zhì)和價格格的管理有些城市的的建筑材料料市場不規(guī)規(guī)范，完善善的設備、、材料管理理體系將是是打造精品品工程的必必要條件，，通常操作作方式有：：1、自行采購購如大型機電電設備（電電梯、空調(diào)調(diào)等）、外外立面裝飾飾材料（外外墻漆、飾飾面磚等））等一些對對項目品質(zhì)質(zhì)影響較直直接，同時時價格較高高又易發(fā)揮揮規(guī)模采購購優(yōu)勢的材材料。園林景觀工工程所用的的部分材料料，也可通通過競標自自行采購。。自行采購既既起到成本本控制作用用又避免雙雙方結(jié)算時時產(chǎn)生分歧歧。第四部分建筑安裝工工程費用B)加強設備、、材料品質(zhì)質(zhì)和價格的的管理2、總承包單單位自行采采購開發(fā)商對一一些建筑常常用的地材材、通用材材在限定品品質(zhì)、性能能的前提下下，可讓承承包單位自自行采購，，這樣可發(fā)發(fā)揮承包商商比開發(fā)商商更熟悉市市場的優(yōu)勢勢，從而相相應調(diào)動其其積極性。。3、甲方限價價承包單位位采購一些沒有一一次性包死死的工程，，主要材料料價格可通通過發(fā)、承承包方共同同議定一個個價格確認認程序確認認價格，結(jié)結(jié)算時按限限定價格結(jié)結(jié)算，限價價時應明確確價格時限限及范圍。。上述材料采采購的三種種方式都應應在樣板、、樣品認證證制度、進進場驗收確確認制度監(jiān)監(jiān)控下才能能投入使用用。第四部分建筑安裝工工程費用建筑安裝工工程造價一一般占項目目總支出的的40-55％，因地域域差異比例例數(shù)也不盡盡相同。對對建筑安裝裝工程費用用的確定主主要考慮以以下幾點：：三、結(jié)算階階段在結(jié)算階段段，開發(fā)企企業(yè)結(jié)算工工作的突出出特點是：：“大量性性、集中性性、復雜性性”。為避避免結(jié)算時時產(chǎn)生主觀觀上的錯誤誤和漏洞及及客觀上的的疏忽應建建立以下機機制。（一）結(jié)算算原則會議議確認制應通過結(jié)算算會議確定定：1、確認結(jié)算算方法、人人選、結(jié)算算期限。2、確認除正正常結(jié)算項項目之外所所發(fā)生的特特殊問題，，以及合同同沒有有約定或或雙方分歧歧較大的項項目。第四部分建筑安裝工工程費用（二）二次次復核、審審計制建立切實可可行的二次次復核、審審計機制，，可使結(jié)算算工作處于于受監(jiān)控狀狀態(tài)。復核核審計制的的建立，一一方面加強強內(nèi)部制約約，另一方方面又減少少工作失誤誤。其具體體操作人員員可聘請經(jīng)經(jīng)驗豐富的的造價人員員也可委托托中介機構(gòu)構(gòu)。（三）獎懲懲制度結(jié)算完畢后后，應對照照成本目標標進行分析析、整理，，并分別就就設計單位位的設計質(zhì)質(zhì)量（含本本企業(yè)設計計管理部門門）、監(jiān)理理單位的現(xiàn)現(xiàn)場簽證（（含本企業(yè)業(yè)工程部））的管理情情況，進行行成本控制制的程度分分析，視情情況給予獎獎罰。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本構(gòu)成成與特點分分析第五部分基礎設施建建設費用第五部分基基礎設施建建設費用基礎設施建建設費用主主要由以下下八項費用用組成：⊙室外供水工工程費⊙室外排水工工程費⊙室外供電工工程費⊙燃氣工程費費⊙弱電工程費費⊙采暖工程費費⊙消防工程費費⊙室外環(huán)境工工程費第五部分基基礎設施建建設費用基礎設施建建設費用的的確定主要要考慮以下下幾點：(1)社區(qū)管網(wǎng)費費用對于一一些中檔樓樓盤社區(qū)一一般為項目目總支出的的6％左右。成成本分析的的主要重點點應是對市市政大配套套的一次網(wǎng)網(wǎng)站的供應應能力及區(qū)區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的的設置進行行了解，分分析，做好好估算。(2)區(qū)內(nèi)配套應應堅持在不不影響產(chǎn)品品品質(zhì)定位位及與其它它競爭樓盤盤體現(xiàn)差異異化（獨特特性）的前前提下，盡盡量做到精精簡配套，，同時考慮慮配套項目目的可經(jīng)營營管理性，，為項目后后期的物業(yè)業(yè)經(jīng)營運作作打好基礎礎；配套也也包括社區(qū)區(qū)規(guī)劃配套套，也應考考慮其適應應性。例如如，住宅區(qū)區(qū)能否不設設通常的會會所，而用用商業(yè)街代代替相應的的功能。當當然，這些些設計配套套，是規(guī)劃劃定位和經(jīng)經(jīng)營決策的的內(nèi)容，本本文不作太太多研討。。(3)小區(qū)智能化化的定位也也應堅持““寧精勿多多、滿足基基本所需””的原則，，繁瑣的智智能化系統(tǒng)統(tǒng)的維護和和運行費用用將給物業(yè)業(yè)經(jīng)營管理理增加難度度，而且技技術(shù)折舊非非?？臁５谖宀糠只A設施建建設費用(4)景觀環(huán)境工工程一般為為項目總支支出的3-5％，其成本本應同項目目的定位關(guān)關(guān)聯(lián)，也與與項目所處處的地域環(huán)環(huán)境有關(guān)。。嚴格控制制園林環(huán)境境工程的設設計標準，，水景做到到面寬水淺淺，園林景景觀在保證證突出重點點的情況下下多做減法法，提前進進行苗木的的調(diào)研采購購工作，當當?shù)夭荒軡M滿足的可跨跨省市采購購，優(yōu)化苗苗木的品種種、高度、、胸徑和樹樹型等，有有效控制成成本。(5)在室外工程程施工時，，要注意各各種管線盡盡可能集中中一次開挖挖、鋪設，，避免多次次開挖造成成過大損失失。做好室室外管網(wǎng)綜綜合，最好好一溝多用用，降低成成本。(6)高低壓供電電系統(tǒng)的費費用較高，，要求項目目所在公司司充分利用用政策規(guī)定定，采取多多種方式與與供電部門門協(xié)調(diào)關(guān)系系，在供電電外網(wǎng)設計計時盡可能能利用附近近的變電所所等資源、、外網(wǎng)費用用政府負擔擔或幾家單單位共同承承擔等，合合理降低該該部分費用用。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本構(gòu)成成與特點分分析第六部分公共配套設設施建設費費用第六部分公公共配套設設施建設費用公共配套設設施建設費費用主要由由以下四項項費用組成成：

人防設備工工程費人防設備工工程費包括括人防結(jié)構(gòu)構(gòu)及人防設設備等。

商業(yè)配套工工程費商業(yè)配套工工程費包括括基礎、主主體、設備備安裝、裝裝修工程費費等。

教育配套工工程費教育配套工工程費包括括幼兒園、、中小學等等到工程費費用。

環(huán)衛(wèi)工程費費環(huán)衛(wèi)工程費費包括垃圾圾處理站及及垃圾處理理設備等相相關(guān)費用。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本構(gòu)成成與特點分分析第七部分開發(fā)間接費費用第七部分開開發(fā)間接費用開發(fā)間接費費用主要由由職工薪酬酬、辦公費費、交通費費、差旅費費、業(yè)務招招待費、汽汽車費用、、水電費、、租賃費、、勞動保護護費、物業(yè)業(yè)開辦費等等十項費用用組成。開開發(fā)間接費費用一般確確定為銷售售收入2-3％的70%。開發(fā)間接接費用一般般由項目部部或項目公公司負責控控制，控制制的重點為為職工薪酬酬、辦公費費、物業(yè)開開辦費。房地產(chǎn)企業(yè)成成本構(gòu)成與特特點分析第八部分三費一稅第八部分三三費一一稅（一）銷售費費用銷售費用主要要由廣告費、、業(yè)務宣傳費費、制作費、、咨詢費、展展覽費、租賃賃費、售樓處處裝修費、售售樓處裝飾費費、職工薪酬酬、辦公費、、差旅費、招招待費、交通通費、會務費費、會務費、、銷售代理費費、交易手續(xù)續(xù)費、房屋空空置費等費用用組成。銷售售費用一般確確定在銷售收收入的2-3％，銷售費用用的控制應注注意處理好售售樓處、樣板板房的設置方方法及定位。。在這一時期期要搞好經(jīng)營營策劃，究竟竟是選擇整體體委托還是自自銷、是出售售還是租賃都都要先做一個個全面的比較較。第八部分三三費一一稅（二）財務費費用財務費用主要要由貸款利息息支出、存款款利息收入、、財務顧問費費、手續(xù)費等等費用組成。。投資決策階階段應對財務務費用做好充充分估計，正正確運用資本本的杠桿，以以最少的財務務費用滿足項項目所需資金金鏈的連續(xù)性性。資金的使使用成本將對對開發(fā)商最終終利潤產(chǎn)生較較大影響。融融資工作的好好壞直接關(guān)系系到整個項目目能否順利進進行。企業(yè)的的自有資金一一般用于獲取取土地使用權(quán)權(quán)。獲取土地地使用權(quán)后即即可用土地作作為抵押物向向銀行申請貸貸款。只要所所開發(fā)項目的的預期收益率率大于銀行的的貸款利率，，就可以實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)效益，，達到“借雞雞生蛋”的目目的。這項工工作做得好不不僅可以使項項目正常開展展，還可以大大大降低融資資成本。第八部分三三費一一稅（三）管理費費管理費主要由由職工薪酬、、辦公費、交交通費、差旅旅費、業(yè)務招招待費、汽車車費用、郵電電費、水電費費、租賃費、、會務費、勞勞動保護費、、咨詢審計訴訴訟費、稅金金、折舊費