房地產(chǎn)公司成本管理與成本控制T講義

房地產(chǎn)公司成本管理與成本控制前言

隨著國家對房地產(chǎn)市場、土地市場、建筑市場的逐步規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)由原來的暴利逐漸變成了微利。這種情況下如何確保自己在這個市場立于不敗之地。怎么樣在這個市場里分得一杯羹。每個有一定實力的房地產(chǎn)都在研究這個課題！合理、有效的控制各項成本。是耐以長遠(yuǎn)發(fā)展的動力。這是我們部門研究的課題，在這里給大家分享。控制成本是需要從項目論證開始到最后竣工決算及至最后的項目總結(jié)全過程控制。主要分為以下五大部分。成本控制五大塊一：前期測算拿地、定位樓盤二：四階段設(shè)計、四階段成本控制三：招標(biāo)、合同、及施工的控制四：營銷、財務(wù)、管理成本，政府資源五:經(jīng)驗積累、后續(xù)管理、品牌樹立提綱目錄拿地前的工作：1、了解當(dāng)?shù)氐氖袌鐾恋貎r格。2、了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽?、了解當(dāng)?shù)氐臉潜P售價。李嘉誠有句很經(jīng)典的話“房地產(chǎn)除了地塊還是地塊”。所以拿地的好壞，決定樓盤的成敗有將近85%的因索。并不是說，地段越繁華越貴就是最好的地；也不是說越便宜就越好，就越有升值的潛力！一：前期測算拿地、定位樓盤一：前期測算拿地、定位樓盤（一）、如何拿地需要從以下幾個：1、土地的完整性。（“旭湘”的道路、“隆晟”的環(huán)評、“旭星”的各項條件、水、電、路都存在問題）；所以三塊都是不完整的土地。完整性主要包括：a地上拆遷是否全部完成或者拆遷沒有任何糾紛、b地下埋藏是否探明、地下的地質(zhì)構(gòu)造是否勘探清楚、c周圍環(huán)境是否會影響樓盤、d五通一平是否全部到位等,2、土地的利潤性。（與類式的地段或者周圍的地段比較是否存在利潤空間、建成后與容積率的比例）3、土地的升值性。（是否周圍有新的項目引進帶來本塊地的升值機遇，是否有新政策的扶持）4、土地的地段性。（適合建什么樣的樓盤、檔次、用途）以上這些均需要我們在拿土地的時候?qū)Ξ?dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查，比較。作為拿地的依據(jù)，作為土地的定位。5、土地的時段性。在一定的時期土地有它一定的價值一：前期測算拿地、定位樓盤二：按照土地的要求定位合適的樓盤房地產(chǎn)公司最浪費的三種錢：埋在地下的錢“肥粱、胖柱、深基礎(chǔ)”埋在地下的錢是什么原因造成的。這是由于土地的地質(zhì)構(gòu)造造成了“肥粱、胖柱、深基礎(chǔ)”，各種不同的地質(zhì)特征在很大程度上決定了土地的實際價值。決定了房屋的層高、地下基礎(chǔ)形式、房屋結(jié)構(gòu)形式、房屋的平面布置等怎么樣杜絕“肥粱、胖柱、深基礎(chǔ)”。1、在定位樓盤的前期要做的就是對地質(zhì)進行勘探，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司開始了這項工作。平面怎么樣布置，建多少層合適，基礎(chǔ)采用什么形式都需要對地質(zhì)進行詳細(xì)的勘探，尤其是那些我們不熟悉的地區(qū)。（類式案例：華菱集團“華菱嘉園”因為地質(zhì)條件----造成成本增加1-2千萬）2、了解地塊的特性，以及當(dāng)?shù)卣恼摺?、做盡可能利潤高的產(chǎn)品。4、盡可能利用土地的原始土地的地形、地貌特征來做樓盤，可以達(dá)到更高的利潤。二：四階段設(shè)計、四階段成本控制一：四階段的設(shè)計把關(guān)設(shè)計：需要我們設(shè)計積累類式項目的經(jīng)驗，指導(dǎo)設(shè)計部門快速作出正確決策，設(shè)計出合適的產(chǎn)品。1、總平面布置（是整個設(shè)計的關(guān)鍵點）總平面圖分交通、戶型、地下室及車庫的合理利用2、規(guī)劃設(shè)計與總平面布置掛鉤（與平面布置并入一階段）3、初步設(shè)計4、擴大初步設(shè)計5、施工圖設(shè)計二：四階段設(shè)計、四階段成本控制

需要我們積累平時的經(jīng)驗、積累各式樓盤的各種指標(biāo)。以指導(dǎo)我們前期部門快速作出決策。拿到合適的土地。1、投資估算（目標(biāo)成本一級）2、設(shè)計概算（目標(biāo)成本二級）3、施工圖預(yù)算（目標(biāo)成本三級）4、竣工結(jié)算（目標(biāo)成本四級）

二：四階段的預(yù)算控制

三：招標(biāo)、合同、及施工的控制

嚴(yán)密兩標(biāo)、一合同（一）、招標(biāo)文件的編制（二）、投標(biāo)文件的審核1）、對招標(biāo)文件的響應(yīng)性。2）、相關(guān)項目經(jīng)理的介紹及類式工程的合同。3）、施工組織設(shè)計的合理性、施工方案、工期（橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖）、勞動力安排、機械設(shè)備的配置、平面布局的安排。4）、各項施工保證措施5）、商務(wù)報價的合理性（優(yōu)惠率、各分部分項的合理性）6）、合理化建議三：招標(biāo)、合同、及施工的控制（三）、施工合同的簽定10個需要明確的合同內(nèi)容工程承包范圍工期質(zhì)量等級承包方式付款方式結(jié)算原則簽證的原則及方法主要材料的品牌、規(guī)格、等級、價格，以及調(diào)整原則雙方的權(quán)利及義務(wù)雙方違約責(zé)任的處理辦法三：：招招標(biāo)標(biāo)、、合合同同、、及及施施工工的的控控制制施工工四四階階段段包含含成成本本的的降降低低、、質(zhì)質(zhì)量量的的提提高高、、工工期期的的提提速速、、安安全全文文明明的的管管理理??！達(dá)到到做做響響自自己己的的品品牌牌，，做做出出自自己己的的風(fēng)風(fēng)格格的的效效果果?。　啊罢嬲嬲沙蔀闉橐灰粋€個最最優(yōu)優(yōu)秀秀的的、、受受人人尊尊敬敬的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)?。　薄苯档偷统沙杀颈静徊荒苣苁鞘菃螁渭兗兊牡慕到档偷凸すこ坛淘煸靸r價而而論論，，它它是是集集質(zhì)質(zhì)量量、、工工期期、、安安全全文文明明管管理理為為一一體體的的全全部部內(nèi)內(nèi)容容的的要要求求。。1、施施工工前前期期階階段段的的成成本本控控制制。。2、施施工工準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段的的布布置置。。3、施施工工期期間間的的管管理理。。4、竣竣工工階階段段的的驗驗收收和和結(jié)結(jié)算算。。四：：營營銷銷、、財財務(wù)務(wù)、、管管理理成成本本，，政政府府資資源源營銷銷成成本本控控制制。。（（如如何何控控制制飄飄在在空空中中的的錢錢））財務(wù)務(wù)成成本本控控制制管理理成成本本控控制制政府府資資源源的的利利用用五:經(jīng)驗驗積積累累、、后后續(xù)續(xù)管管理理、、品品牌牌樹樹立立物業(yè)業(yè)管管理理的的控控制制如何何做做出出自自己己的的品品牌牌，，怎怎么么樣樣定定位位自自己己的的樓樓盤盤（遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大張張健健的的口口號號：：““為為普普通通人人造造世世界界級級的的家家””））（旭旭輝輝的的口口號號：：““成成為為一一個個最最優(yōu)優(yōu)秀秀的的、、受受人人尊尊敬敬的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)??！””））項目目的的經(jīng)經(jīng)驗驗、、教教訓(xùn)訓(xùn)及及總總結(jié)結(jié)一些些知知識識(一)房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本主主要要包包括括：：項目目開開發(fā)發(fā)成成本本、、銷銷售售費費用用、、管管理理費費用用、、財財務(wù)務(wù)費費用用等等四四大大部部分分，，其其中中項項目目開開發(fā)發(fā)成成本本占占總總成成本本的的90%，主主要要包包含含：：土地地成成本本、、前前期期費費用用、、建建安安工工程程費費、、公公建建配配套套費費、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費費、、開開發(fā)發(fā)間間接接費費。。資料料2、小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)偏偏低低，，各各項項指指標(biāo)標(biāo)分分?jǐn)倲偢吒撸?）規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)相相對對較較低低，，容容積積率率為為1.84。周周邊邊的的樓樓盤盤容容積積率率在在3——3.3；樓樓盤盤的的棟棟距距、、小小區(qū)區(qū)各各項項配配置置均均比比一一般般樓樓盤盤較較高高，，此此項項指指標(biāo)標(biāo)升升高高成成本本為為150元/㎡。（2）因為小小區(qū)容積積率低，，綠化率率指標(biāo)高高，綠化化率達(dá)42.73%,按實際占占地面積積取600元/㎡，綠化、、景觀費費用為2304萬，此次次概算暫暫按照2000萬元，按按建筑面面積分?jǐn)倲偙容^其其它房地地產(chǎn)項目目，此項項指標(biāo)升升高成本本為150元/㎡。3、地理位位置及地地質(zhì)條件件。（1）購地原原始地貌貌為山地地,平整土方方外運量量為49萬立方米米，外運運距離為為10公里,正逢雨季季施工，，土方單單價高。。土方平平整費用用2067萬元，折折合為206元/㎡，若為熟熟地則為為此項費費用可不不發(fā)生。。（2）地下水水豐富,地下水含含有弱腐腐蝕性,對地下室室進行了了防腐處處理。很很多部位位采用了了換填混混凝土3000多方，增增加成本本100多萬，增增加成本本10元/㎡。（3）土質(zhì)條條件差,土層分布布不均勻勻，采用用伐板基基礎(chǔ)。（（一般樓樓盤大多多采用管管樁和挖挖孔樁。。）基坑坑支護費費用較高高。采用用了土釘釘墻、挖挖孔樁，，很多部部位采用用了止水水帷幕，，共計發(fā)發(fā)生費用用1650萬元，折折合為165元/㎡，而一般般樓盤采采用素噴噴混凝土土不超過過40元/㎡。此項高高出成本本約125元/㎡三：工程程實例支護及地地下水三：工程程實例支護高度度圖片三：工程程實例地下水圖圖片土質(zhì)條件件圖片三：工程程實例總部基地地與周邊邊樓盤的的對比一些案例例（一）樹樹立全過過程成本本控制理理念，完完善內(nèi)部部成本控控制體系系。從建立制制度，完完善理順順流程著著手，構(gòu)構(gòu)建內(nèi)部部成本控控制體系系。目前前已經(jīng)建建立了《簽證管理理制度》、《建設(shè)期間間財務(wù)管管理制度度》、《預(yù)算結(jié)算算管理辦辦法》等內(nèi)部管管理制度度，下一一步將規(guī)規(guī)范各部部門職責(zé)責(zé)，規(guī)范范工程、、預(yù)算、、結(jié)算、、審計流流程，形形成相互互補充、、相互制制約的管管理體系系。成本控制制措施成本本管管理理成本本管管理理進度款支支付流程程圖成本本管管理理結(jié)算流程程圖四：成本本控控制(二)實行資金金計劃控控制，強強化預(yù)算算管理我公司根根據(jù)工程程進度節(jié)節(jié)點和概概算情況況，已經(jīng)經(jīng)編制了了工程進進度資金金計劃劃控制制表。我我們將按按照總投投資計劃劃和工程程資金節(jié)節(jié)點計劃劃，認(rèn)真真制訂年年度、季季度、月月度資金