房地產(chǎn)基礎(chǔ)教程及相關(guān)資料講義

《重慶市房屋租賃合同登記備案》《重慶市國土房管局關(guān)于切實加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理工作的通知》

《重慶市國土房管局關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案工作的通知》貫徹局發(fā)393、396號文件

主要內(nèi)容：我市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀；行業(yè)存在的主要問題；協(xié)會已經(jīng)開展的主要工作；配合區(qū)縣房管部門貫徹市局文件。我市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀（一）規(guī)模情況；（二）法制建設(shè)；（三）監(jiān)管主體；（四）經(jīng)營主體；（五）執(zhí)業(yè)人員；（六）業(yè)務(wù)類型。（一）規(guī)模情況五年來，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)基本保持在400余家機構(gòu)，近四萬實際從業(yè)人員的規(guī)模水平上。截止2008年底，我市共有取得資質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)395家（其中A級41家、B級66家、C級288家），分支機構(gòu)308家；取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格1604人，注冊804人；取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格2146人，注冊847人。2009年度已受理新辦機構(gòu)30家。（二）法制建設(shè)法律、法規(guī)不健全。至今正式出臺的有關(guān)法律只有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立、房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格的認定、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營行為和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)行為準則的條款，都規(guī)定得較為原則，需要細化。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》仍未出臺，事實上已經(jīng)成為獨立行業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)沒有從法的角度獨立出來，還沒有專門的全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀市場監(jiān)管立法。全國性法律法規(guī)1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號）實施，確定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立條件；1995年7月17日，原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》（計價格[1995]971號），制定了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費標準。1996年1月8日《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（原建設(shè)部令50號發(fā)布，2001年8月5日，原建設(shè)部令97號修改）發(fā)布，明確規(guī)定從事房地產(chǎn)經(jīng)紀的機構(gòu)，必須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀地位合法化，開始得到正面的規(guī)范和管理。

第十條，規(guī)定“從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織?！钡谑龡l，規(guī)定“房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。”第二十四條，有處罰金額的相關(guān)依據(jù)，如未取得資格從業(yè)，令其停業(yè)并罰1-3萬元等。2001年12月18日，建設(shè)部、人事部以人發(fā)[2001]128號文件下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度。規(guī)定未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

地方性法律法規(guī)2002年6月7日重慶市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十次會議通過《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》。其第五十四條規(guī)定，“未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或超越執(zhí)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。”《重慶市市國土土房管管局關(guān)關(guān)于做做好行行政審審批項項目改改革后后有關(guān)關(guān)后續(xù)續(xù)管理理工作作的通通知》渝國土土房管管發(fā)[2003]649號規(guī)定定，從從業(yè)人人員行行業(yè)資資格認認證（（含培培訓、、考試試、注注冊、、登記記、發(fā)發(fā)證等等）由由行業(yè)業(yè)協(xié)會會依法法進行行自我我管理理。其其中包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務(wù)務(wù)人員員（房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價員、、估價價師、、房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀、、代理理、咨咨詢?nèi)巳藛T））從業(yè)業(yè)資格格認證證。《重慶市市國土土房管管局重重慶市市工商商局關(guān)關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務(wù)務(wù)合同同統(tǒng)一一使用用示范范合同同文本本的通通知》渝國土土房管管發(fā)[2004]579號文件件，制制定了了《重慶市市商品品房營營銷代代理合合同》、《重慶市市房地地產(chǎn)交交易居居間合合同》、《重慶市市代辦辦手續(xù)續(xù)服務(wù)務(wù)合同同》，上述述合同同由房房管局局負責責印制制，工工商局局監(jiān)制制，協(xié)協(xié)會分分發(fā)。。行業(yè)組組織自自律規(guī)規(guī)則2006年10月31日，中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價師與與房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人人學會會發(fā)布布了《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀執(zhí)業(yè)業(yè)規(guī)則則》和一套套《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀業(yè)務(wù)務(wù)合同同推薦薦文本本》（包括括房屋屋出售售委托托協(xié)議議、房房屋出出租委委托協(xié)協(xié)議、、房屋屋承購購委托托協(xié)議議和房房屋承承租委委托協(xié)協(xié)議））我會于于2003年，根根據(jù)《國家計計委建建設(shè)部部關(guān)于于房地地產(chǎn)中中介服服務(wù)收收費的的通知知》計價格格[1995]971號、《中介服服務(wù)收收費管管理辦辦法》計價格格[1999]2255號、《重慶市市物價價局、、重慶慶市國國土資資源和和房屋屋管理理局關(guān)關(guān)于印印發(fā)規(guī)規(guī)范房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營性服服務(wù)收收費的的通知知》渝價發(fā)發(fā)[2000]358號文件件精神神，本本著合合理、、公開開、誠誠實信信用原原則，，在征征求部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介機構(gòu)構(gòu)意見見的基基礎(chǔ)上上，擬擬定了了《重慶市市經(jīng)紀紀代理理機構(gòu)構(gòu)服務(wù)務(wù)收費費指導導標準準》行業(yè)自自律管管理規(guī)規(guī)定。。這一一標準準的制制定和和實施施，為為維護護我市市房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀行行業(yè)合合法、、合理理收費費做出出了重重要貢貢獻。。（三））監(jiān)管管主體體1、行政政監(jiān)管管（1）房管管局：：承擔擔了主主要市市場監(jiān)監(jiān)管職職能，，是市市場監(jiān)監(jiān)管的的主要要行政政力量量和重重要牽牽頭單單位。。（2）工商商局：：以核核發(fā)工工商營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照和和工商商市場場監(jiān)管管執(zhí)法法為主主要職職能，，對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場交易易行為為不熟熟悉。。（3）物價局：：未把房地地產(chǎn)交易價價格納入價價格管制范范疇，以市市場定價為為指導思想想。2、行業(yè)管理理（1）承接行業(yè)業(yè)自律管理理工作以來來，做了大大量工作，，配合市局局行政管理理保證了行行業(yè)整體較較規(guī)范，無無重大違法法違規(guī)行為為。（2）貫徹執(zhí)行行相關(guān)政策策法規(guī)，積積極反映下下情和建言言獻策，發(fā)發(fā)揮溝通政政府和會員員單位的橋橋梁作用。。（3）組織培訓訓教育，推推動行業(yè)整整體素質(zhì)的的提高和規(guī)規(guī)范執(zhí)業(yè)標標準。（4）受理群眾眾投拆，調(diào)調(diào)解交易糾糾紛，在自自律管理范范疇內(nèi)對違違法違規(guī)企企業(yè)進行處處理。3、第三方監(jiān)監(jiān)管（銀監(jiān)監(jiān)局、銀行行）《建設(shè)部、中中國人民銀銀行關(guān)于加加強房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀管理理規(guī)范交易易結(jié)算資金金賬戶管理理有關(guān)問題題的通知》建住房[2006]321號文件《重慶市國土土房管局、、中國人民民銀行重慶慶營業(yè)管理理部關(guān)于印印發(fā)重慶市市存量房交交易結(jié)算資資金賬戶管管理暫行辦辦法的通知知》渝國土房管管發(fā)[2008]2號文件銀監(jiān)局加強強對按揭服服務(wù)人員的的管理（四）經(jīng)營營主體1、納入管理理部分（1）代理經(jīng)營營為主（2）二手房交交易為主（分公司、、直營、加加盟）（3）綜合經(jīng)營營2、未納入部部分（1）開發(fā)商自自銷（2）物業(yè)服務(wù)務(wù)（3）房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)公司（4）個體工商商戶（五）執(zhí)業(yè)業(yè)人員流動性強，，整體素質(zhì)質(zhì)低，執(zhí)業(yè)業(yè)不規(guī)范，，持證人員嚴嚴重不足。。1、市場中的的多種證件件全國房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人重慶市房地地產(chǎn)經(jīng)紀人人協(xié)理原兩局發(fā)證證到期后的的兩協(xié)會換換證兩協(xié)會培訓訓發(fā)證（房房地產(chǎn)經(jīng)紀紀人員執(zhí)業(yè)業(yè)證）工商局發(fā)普普通類經(jīng)紀紀人證工商局發(fā)房房地產(chǎn)類經(jīng)經(jīng)紀人證2、關(guān)于關(guān)鍵鍵崗位資格格認證的思思想（六）主要要業(yè)務(wù)類型型1、代理（違違法銷售、、主要代理理糾紛、哄哄抬房價））2、居間（差差價、雙代代理、定金金）3、按揭（自自愿、收費費、貸款額額）4、代辦5、處置（確確權(quán)）5、相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)（擔保、、拆遷安置置、估價））6、其他增值值業(yè)務(wù)（收收購、限時時、民間融融資）行業(yè)存在的的主要問題題（一）法制制不健全；；（二）監(jiān)管管主體之間間協(xié)調(diào)機制制未建立；；（三）交易易資金監(jiān)管管未落實；；（四）個體體工商戶問問題；（五）執(zhí)業(yè)業(yè)人員整體體素質(zhì)低；；（六）示范范合同文本本使用情況況差；（一）法制不健全全在法制不健健全的市場場環(huán)境中加加強管理，，需要我們們發(fā)揚我國國30年改革開放放的成功經(jīng)經(jīng)驗——“摸著石頭過過河”，在在不違背現(xiàn)現(xiàn)行法律、、法規(guī)的原原則下，把把握市場發(fā)發(fā)展規(guī)律，，結(jié)合市場場實際情況況，深刻領(lǐng)領(lǐng)會市局領(lǐng)領(lǐng)導的工作作意圖和具具體部署，，大膽創(chuàng)新新，勇于實實踐，不斷斷豐富資質(zhì)質(zhì)管理和備備案工作內(nèi)內(nèi)涵。各區(qū)縣房管管部門都有有過許多積積極而富有有成效的工工作，如：1、市市所所建立立專專職職監(jiān)監(jiān)管管隊隊伍伍，，制制定定監(jiān)監(jiān)管管制制度度，，培培訓訓監(jiān)監(jiān)管管工工作作人人員員，，與與開開發(fā)發(fā)商商、、代代理理公公司司簽簽訂訂不不違違規(guī)規(guī)銷銷售售承承諾諾并并公公示示。。2、萬萬州州局局建立立商商品品房房合合同同備備案案審審查查制制度度，，建建立立二二手手房房有有形形市市場場。。3、忠忠縣縣局局建立立縣縣級級聯(lián)聯(lián)席席會會議議制制度度，，價價格格公公示示制制度度，，廣廣告告預(yù)預(yù)審審制制度度，，召召開開多多部部門門月月會會。。4、長長壽壽局局聯(lián)合合區(qū)區(qū)工工商商分分局局制制定定《長壽壽區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介機機構(gòu)構(gòu)備備案案登登記記的的通通知知》、《長壽壽區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介機機構(gòu)構(gòu)備備案案規(guī)規(guī)則則》。5、合合川川局局開展展全全區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介清清理理，，認認真真貫貫徹徹市市局局文文件件下下發(fā)發(fā)《關(guān)于于規(guī)規(guī)范范房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀行行為為的的通通知知》。（二二））監(jiān)監(jiān)管管主主體體之之間間協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)機機制制未未建建立立建議議建建立立：：1、多多部部門門聯(lián)聯(lián)席席會會議議制制度度；；2、使使用用““協(xié)協(xié)助助執(zhí)執(zhí)行行通通知知書書””；；3、修修訂訂行行業(yè)業(yè)收收費費標標準準并并在在物物價價部部門門備備案案；；4、開開展展聯(lián)聯(lián)合合培培訓訓。。（三三））交交易易資資金金監(jiān)監(jiān)管管未未落落實實行業(yè)業(yè)盈盈利利和和發(fā)發(fā)展展模模式式被被扭扭曲曲系統(tǒng)統(tǒng)性性風風險險在在集集聚聚（四四））個個體體工工商商戶戶問問題題1、管管不不管管？？2、如如何何管管？？（入入會會、、備備案案、、培培訓訓、、持持證證））《城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介服服務(wù)務(wù)管管理理規(guī)規(guī)定定》建設(shè)設(shè)部部令令第第97號第第十十條條““從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，應(yīng)應(yīng)當當設(shè)設(shè)立立相相應(yīng)應(yīng)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介服服務(wù)務(wù)機機構(gòu)構(gòu)。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介服服務(wù)務(wù)機機構(gòu)構(gòu)，，應(yīng)應(yīng)是是具具有有獨獨立立法法人人資資格格的的經(jīng)經(jīng)濟濟組組織織。?！保ㄎ逦澹﹫?zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)人人員員整整體體素素質(zhì)質(zhì)低低1、開開展展聯(lián)聯(lián)合合培培訓訓（（解解決決面面的的問問題題））；；2、實實行行重重點點崗崗位位任任職職資資格格制制度度（（解解決決點點的的問問題題））；；⑴二二手手房房交交易易門門店店店店長長；；⑵新新建建商商品品房房銷銷售售人人員員；；⑶專專職職崗崗位位人人員員（（按按揭揭、、簽簽約約、、代代辦辦））3、實實行行持持牌牌上上崗崗制制度度（六六））示示范范合合同同文文本本使使用用情情況況差差1、簽簽字字（（哪哪些些人人可可以以簽簽））；；2、登登記記審審查查；；3、修修訂訂完完善善。。協(xié)會會已已開開展展的的主主要要工工作作（一一））深深化化資資質(zhì)質(zhì)管管理理；；（二二））開開展展行行業(yè)業(yè)培培訓訓；；（三三））制制定定行行規(guī)規(guī)行行約約；；（四四））調(diào)調(diào)處處各各種種糾糾紛紛；；（五五））組組織織行行業(yè)業(yè)活活動動；；（六六））完完成成交交辦辦工工作作。。（一一））深深化化資資質(zhì)質(zhì)管管理理1、建建立立年年檢檢公公示示制制度度；；2、設(shè)設(shè)立立分分支支機機構(gòu)構(gòu)執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)證證書書；；3、提提出出注注冊冊執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)人人員員要要求求；；4、嚴嚴格格辦辦理理流流程程；；5、公公示示信信用用檔檔案案；；（二二））開開展展行行業(yè)業(yè)培培訓訓1、開開展展繼繼續(xù)續(xù)教教育育（（471經(jīng)紀紀人人、、432協(xié)理理））2、開開展展經(jīng)經(jīng)理理培培訓訓（（318家機機構(gòu)構(gòu)經(jīng)經(jīng)理理400余人人））3、開開展展換換證證培培訓訓（（200余人人））4、開開展展聯(lián)聯(lián)合合培培訓訓（（已已1585人））5、編編寫寫相相關(guān)關(guān)教教材材（（聯(lián)聯(lián)合合培培訓訓、、協(xié)協(xié)理理繼繼教教））（三三））制制定定行行規(guī)規(guī)行行約約1、制制定定行行業(yè)業(yè)收收費費指指導導；；2、制制定定資資質(zhì)質(zhì)、、人人員員管管理理辦辦法法；；3、編編寫寫執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)范范；；4、推推動動使使用用三三個個示示范范合合同同文文本本。。（四四））調(diào)調(diào)處處各各種種糾糾紛紛五年年來來，，我我會會在在積積極極推推動動行行業(yè)業(yè)自自律律、、規(guī)規(guī)范范執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)的的同同時時，，成成立立““房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀專專家家委委員員會會””，，安安排排專專業(yè)業(yè)人人員員接接受受市市國國土土房房管管局局、、信信訪訪辦辦轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)來來或或消消費費者者直直接接投投訴訴的的各各類類行行業(yè)業(yè)糾糾紛紛。。截截止止2008年底底，，我我會會受受理理并并調(diào)調(diào)解解各各類類糾糾紛紛103件，，化化解解了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀機機構(gòu)構(gòu)在在執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)過過程程中中的的各各種種矛矛盾盾，，維維護護了了執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)公公正正和和行行業(yè)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定定。。（五五））組組織織行行業(yè)業(yè)活活動動1、組組織織會會員員單單位位參參加加房房交交會會；；2、組組織織學學習習交交流流；；3、組織研討會會，座談會；；4、組織文藝活活動；5、組織織評選選活動動。。配合區(qū)區(qū)縣房房管部部門貫貫徹市市局文文件（一）配配合做做好備備案工工作各房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機機構(gòu)及及其分分支機機構(gòu)在在取得得工商商營業(yè)業(yè)執(zhí)照照和資資質(zhì)證證書或或辦理理工商商營業(yè)業(yè)執(zhí)照照變更更、資資質(zhì)變變更及及注銷銷后30日內(nèi)，，應(yīng)主主動持持相關(guān)關(guān)證件件向當當?shù)胤糠康禺a(chǎn)產(chǎn)行政政管理理部門門申請請備案案，并并自覺覺接受受當?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)行行政管管理部部門的的監(jiān)督督管理理。房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀機構(gòu)構(gòu)及其其分支支機構(gòu)構(gòu)應(yīng)在在經(jīng)營營場所所公示示《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀資質(zhì)質(zhì)證書書》、《分支機機構(gòu)執(zhí)執(zhí)業(yè)證證書》和《房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀機構(gòu)構(gòu)備案案證明明》。（二）深深入開開展行行業(yè)培培訓協(xié)會將將繼續(xù)續(xù)推動動重慶慶市房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀人員員執(zhí)業(yè)業(yè)培訓訓工作作，全全面提提升我我市房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀人員員的整整體素素質(zhì)；