房地產(chǎn)工程成本管理實操講義

房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理觀點解析誰是控制工程成本的核心部門

目前流行的工程成本觀點

工程成本控制的投資理念

套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)

工程量清單的威力

工程成本動態(tài)控制的思路堅持工程招標(biāo)低價中標(biāo)的原則

工程招標(biāo)后是否還需要砍價

99條理由與1條理由

我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計變更？還談現(xiàn)場簽證工程成本與財務(wù)的關(guān)系工程成本控制體系中最難的是什么？房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)工程成本管理思路的要點

房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路1、公司經(jīng)營層面經(jīng)營情況（比如：土地、配套費用、合作條件等等）。項目的可行性研究（經(jīng)營、營銷、方案設(shè)計、開發(fā)，強調(diào)高端信息的重要性，點評不同的經(jīng)營模式，探索攤薄地價挖掘土地價值）。財務(wù)現(xiàn)金流核算，確定工程招標(biāo)付款條件。搶工等經(jīng)營需要引起費用的增加。2、產(chǎn)品定位層面項目營銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。3、規(guī)劃、設(shè)計層面控制項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)；控制建筑設(shè)計方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、水、電、設(shè)備的設(shè)計參數(shù)；控制材料、設(shè)備的選用。規(guī)劃、設(shè)計控制工程成本理念，詳見專門PPT。4、工程層面編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動態(tài)控制打下基礎(chǔ)。建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫，優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。5、后評估工程結(jié)束后，對工程成本管理進(jìn)行后評估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫。某公司目前控制工程成本的流程房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈接。房地產(chǎn)項目營銷產(chǎn)品定位，確定項目檔次。見某庭項目發(fā)展報告項目定位部分現(xiàn)金流分析，與財務(wù)部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費用計劃及現(xiàn)金流分析實例規(guī)劃指標(biāo)控制：各類規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。方案設(shè)計階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。擴初設(shè)計階段：建筑參數(shù)控制結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)措施設(shè)備參數(shù)控制，見LG-QP-PR009規(guī)劃設(shè)計管理程序文件，某庭擴初設(shè)計任務(wù)書施工圖設(shè)計階段：主要設(shè)計細(xì)部控制，見某庭施工圖設(shè)計指導(dǎo)書選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn)編制項目成本控制指標(biāo)：見LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo)承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報告確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門窗施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見：某庭鋁合金門窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析定標(biāo)：低價中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見合約部工程分判流程圖項目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場簽證關(guān)，見項目部成本控制流程、甲方認(rèn)價流程工程竣工，進(jìn)行決算，見預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程聲明：本節(jié)涉及到的項目管理理論知識，源自戚安邦主編南開大學(xué)出版社出版的《項目管理學(xué)》。謝謝大家

誰是控制工程成本的核心部門觀點一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門。觀點二：規(guī)劃設(shè)計部門是控制成本的核心部門。觀點三：項目部是工程成本控制的核心部門。觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門。

目前流行的觀點工程成本控制是由設(shè)計階段和工程實施階段二個階段完成的。設(shè)計階段占有70～80％的份量，工程階段（包括合約和實施階段）30～20％，這是目前比較流行的觀點。關(guān)于設(shè)計如何控制成本詳見專門PPT

。工程成本控制的投資理念選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？◆我們進(jìn)行項目設(shè)計時，首先要明確項目的檔次定位，這是超越技術(shù)本身的問題。◆投資決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。

套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)解讀傳統(tǒng)定額：傳統(tǒng)定額的歷史淵源－計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物；定額管理的本位現(xiàn)象－采集數(shù)據(jù)的本位；市場定價與定額基本脫軌。存在的誤區(qū)：誤區(qū)之一：費率誤區(qū)。

誤區(qū)之二：套用定額計算工程量進(jìn)行招標(biāo)控制工程成本的誤區(qū)。

誤區(qū)之三：套用定額價格計算直接費控制工程成本的誤區(qū)。

工程量清清單的威威力為什么采采用工程程量清單單可以有有效控制制成本呢呢？為什什么事后后算帳房房地產(chǎn)企企業(yè)的工工程師算算不過施施工單位位的工程程師呢？？◆這是信息對對稱與不對稱稱的問題房地產(chǎn)公司控控制工程成本本最有效的方方式就是采取取外行控制內(nèi)內(nèi)行的方法－－貨比三家。工程量清單招招標(biāo)，計價方方式簡潔，一一目了然，在在總價和單價價上都充分競競爭，可以體體現(xiàn)各單位的的真實成本，，便于分析招招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，，容易比較投投標(biāo)單位的報報價優(yōu)劣，有有利于選到報報價合理的承承建單位，有有利于工程順順利實施；工程量清單報報價，能夠比比較準(zhǔn)確地反反映市場的價價格水平，有有利于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)依照市市場規(guī)律控制制工程成本；；有了充分競競爭得到的單單價，有利于于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)建立工程成成本數(shù)據(jù)庫；；工程量清單范范圍涉及的施施工措施，可可以在合同中中有效約定，，有利于規(guī)范范現(xiàn)場簽證；；設(shè)計變更套用用工程量清單單單價，有利利于提供設(shè)計計變更簽證效效率，便于動動態(tài)掌握實際際工程成本情情況，使動態(tài)態(tài)控制工程成成本成為可能能；工程量清單不不作調(diào)整，結(jié)結(jié)算時只算設(shè)設(shè)計變更引起起的工程量增增減，有利于于提高結(jié)算效效率；付款過程簡化化，減少施工工過程中付款款的分歧。工程成本動態(tài)態(tài)控制的思路路現(xiàn)代項目成本本管理的主要要思路，詳見見鏈接。房地產(chǎn)工程成成本管理流程程圖，詳見鏈接。工程成本動態(tài)態(tài)控制的思路路：◆其一，工程成成本控制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的定位。◆其二，各分部部工程的成本本測算?！羝淙袠?biāo)控控制和簽證、、設(shè)計變更迅迅速反饋。工程成本動態(tài)態(tài)案例，詳見動態(tài)控制制表堅持工程招標(biāo)標(biāo)低價中標(biāo)的的原則工程招標(biāo)低價價中標(biāo)的原則則沒有錯，低低價中標(biāo)的原原則要堅持。。出現(xiàn)爭論的的問題不在在低價中標(biāo)標(biāo)原則本身身，而在技技術(shù)原則上上。工程招標(biāo)后后是否還需需要砍價工程招標(biāo)，，低價中標(biāo)標(biāo)，不再砍價。工程招標(biāo)，，定標(biāo)后繼續(xù)續(xù)殺價。幾個提醒：：◆您有沒有有精力侃價價？有沒有有考慮對經(jīng)經(jīng)營的影響響？◆您有沒有有能力砍價價？◆高高舉起起大砍刀，，您砍到的的到底是誰誰？一位知名的的房地產(chǎn)專專家曾經(jīng)講講過這樣一一句話：向向承建單位位或供應(yīng)商商砍價，誰誰要是砍到到了他們的的利潤，那那誰有本事事，砍下來來的往往是是樓盤的品品質(zhì)。需要不斷地地談判比價價、砍價才才能控制工工程成本，，只能說明明我們對社社會工程成成本資源把把握的，還還是不夠。。點評商務(wù)談?wù)勁小?9條理由與1條理由一個不懂造造價的工程程師，在房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不可能是是一個優(yōu)秀秀的工程師師。一個不懂專專業(yè)或者說說不夠?qū)I(yè)業(yè)的造價工工程師，在在房地產(chǎn)企企業(yè)不可能能是一個優(yōu)優(yōu)秀的造價價工程師。。工程成本控控制體系中中最難的是是什么？工程成本控控制體系中中最關(guān)鍵的的和最難的的工作應(yīng)該該是對社會會資源的把把握。在我們目前前不規(guī)范的的建筑市場場中從事房房地產(chǎn)工程程管理，工工程成本也也好，工程程質(zhì)量也好好，最重要要和最核心心的是對社社會資源的的把握與配配置。對工程社會會資源把握握不清楚，，源頭上都都有問題，，談流程管管理，談質(zhì)質(zhì)量控制，，談成本控控制，都可可能是事倍倍功半的事事情。坐在辦公室室研究定額額是控制不不了成本的的。社會工程資資源的考察察、選用、、評估與管管理。工程成本管管理思路的的要點房地產(chǎn)工程程管理是房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營路線線指導(dǎo)下的的專業(yè)運作作。工程成成本管理應(yīng)應(yīng)該并入財財務(wù)資金運運作一起考考慮。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程成成本控制，，需要突破破傳統(tǒng)定額額計價方式式，實現(xiàn)市市場定價，，反映市場場的工程成成本是科學(xué)學(xué)的成本。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程成成本控制，，需要突破破承建市場場的成本控控制觀念，，建立投資資控制的理理念。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程成成本控制，，需要建立立、完善以以項目營銷定定位和技術(shù)術(shù)管理為依托的成成本控制體體系，實現(xiàn)現(xiàn)工程成本本的全程控控制。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程成成本控制，，要堅持工工程招標(biāo)低低價中標(biāo)的的原則。對于低價中中標(biāo)后再砍砍價，要根根據(jù)公司的的具體情況況確定。一個不懂專專業(yè)或者說說不夠?qū)I(yè)業(yè)的造價工工程師，在在房地產(chǎn)企企業(yè)不可能能是一個優(yōu)優(yōu)秀的造價價工程師。。設(shè)計變更不不可怕，現(xiàn)現(xiàn)場簽證要要系統(tǒng)化。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程成成本控制體體系中最關(guān)關(guān)鍵的工作作是對社會會資源的把把握。工程成本與與財務(wù)的關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)工程程管理是房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)公司經(jīng)營營指導(dǎo)下的的專業(yè)運作作。工程成成本管理應(yīng)應(yīng)該并入財財務(wù)資金運運作一起考考慮。如果有些房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的融資水水平較高，，可以拿到到利息較低低的資金，，那最好出出優(yōu)惠的付付款條件，，只要施工工單位報價價優(yōu)惠部分分比資金財財務(wù)成本多多，就合算算，也就是是房地產(chǎn)企企業(yè)的資金金本身也在在賺錢。如如果房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的融融資能力較較弱，硬是是要借用資資金實力強強的施工企企業(yè)的力量量，核實給給施工企業(yè)業(yè)的利潤，，就要考慮慮增加資金金成本部分分，增加的的額度以社社會平均資資金成本為為度。項目總成本本案例，詳詳見鏈接。工程招標(biāo)，，低價中標(biāo)標(biāo)，不再砍砍價的優(yōu)缺缺點優(yōu)點：有利于承建建單位或材材料供應(yīng)商商或其它技技術(shù)支持單單位一開始始就報實價價，有利于于我們得到到相對準(zhǔn)確確的工程成成本信息；有利于提高高工程招標(biāo)標(biāo)的透明度度，有利于于增強承建建單位或材材料供應(yīng)商商或其它技技術(shù)支持單單位的信心心，有利于于在業(yè)界樹樹立威信；有利于簡化化我們的內(nèi)內(nèi)部管理；工程招標(biāo)簡簡潔明了，，有利于現(xiàn)現(xiàn)場的工程程管理；缺點：發(fā)現(xiàn)因技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷陷或商務(wù)缺缺陷導(dǎo)致報報價不合理理，不利于于糾正；現(xiàn)階段付款款條件難以以事先確定定，會影響響“低價中中標(biāo)”的具具體操作。工程招標(biāo)，，定標(biāo)后繼繼續(xù)殺價的的優(yōu)缺點優(yōu)點：招標(biāo)文件中中的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或或商務(wù)缺陷陷，可以在在后續(xù)工作作中彌補；發(fā)現(xiàn)價格不不合理，可可以在后續(xù)續(xù)工作中完完善；在某一個項項目的某些些分部工程程上可能可可以砍到一一個低價；缺點：承建單位或或材料供應(yīng)應(yīng)商或其它它技術(shù)支持持單位很難難一開始就就報出實價價；工程招標(biāo)的的透明度無無法保證；工程招標(biāo)內(nèi)內(nèi)部管理鏈鏈比較長，，不確定的的因素多，，定標(biāo)的時時間比較長長，這對于于我們大規(guī)規(guī)模開發(fā)是是很不利的的；工程招標(biāo)過過程復(fù)雜，，或在一些些小節(jié)上糾糾纏不清，，不利于現(xiàn)現(xiàn)場的工程程管理?，F(xiàn)代項目成成本管理的的主要思路路現(xiàn)代項目成成本管理首首先考慮的的是如何通通過管理實實現(xiàn)以最低低的資源消消耗（成本本）完成項項目的全部部活動，但但同時它也也強調(diào)必須須考慮項目目成本對于于項目產(chǎn)出出物質(zhì)量和和項目工期期的影響，，這些是現(xiàn)現(xiàn)代項目成成本管理與與傳統(tǒng)項目目成本管理理最重要的的區(qū)別。例如：盲目目地降低項項目決策成成本，就可可能出現(xiàn)在在項目決策策支持工作作上的投入入不足，從從而會造成成各種項目目決策的紕紕漏或失誤誤。這不但但會給項目目產(chǎn)出物的的質(zhì)量和工工期帶來影影響，甚至至最終可能能會因為彌彌補決策失失誤而大大大提高項目目的成本?！，F(xiàn)代項目成成本管理的的主要內(nèi)容容，詳見鏈接?，F(xiàn)代項目成成本管理的的主要內(nèi)容容項目資源計計劃。是指指通過分析析進(jìn)而識別別和確定項項目所需各各種資源的的種類（人人力、設(shè)備備、材料、、資金等））、多少和和投入時間間。項目成本估估算。是指指根據(jù)項目目資源計劃劃以及各種種資源的市市場價格或或預(yù)期價格格等信息，，估算和確確定項目各各種活動的的成本和這這個項目全全部成本。。項目成本預(yù)預(yù)算。是一一項制訂項項目成本控控制基線或或項目成本本計劃的管管理工作。。這項工作作包括根據(jù)據(jù)項目的成成本估算為為項目的各各項活動分分配預(yù)算，，以及確定定整個項目目的總預(yù)算算。項目成成本預(yù)算的的關(guān)鍵是合合理、科學(xué)學(xué)地確定出出項目成本本的控制基基線。項目成本控控制。是指指項目實施施過程中依依據(jù)項目成成本預(yù)算，，努力將項項目實際成成本控制在在項目預(yù)算算范圍之內(nèi)內(nèi)的管理工工作，主要要包括：不不斷度量項項目實際發(fā)發(fā)生的成本本，分析和和度量項目目實際成本本與項目預(yù)預(yù)算之間的的差異，采采取糾偏措措施或修訂訂項目預(yù)算算的方法實實現(xiàn)對項目目成本的控控制。項目成本預(yù)預(yù)測。是指指項目的實實施過程中中，依據(jù)項項目成本實實際的發(fā)生生情況和各各種相關(guān)影影響因素的的發(fā)展與變變化，經(jīng)常常地分析和和預(yù)測項目目成本未來來的發(fā)展和和變化趨勢勢，為項目目的成本控控制和預(yù)算算調(diào)整提供供依據(jù)。我們們?yōu)闉槭彩裁疵磁屡略O(shè)設(shè)計計變變更更？？面對對現(xiàn)現(xiàn)實實吧吧，，看看來來你你我我是是無無法法解解決決房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目““三三邊邊工工程程””問問題題，，設(shè)設(shè)計計變變更更避避免免不不了了，，談?wù)劇啊盎⒒ⅰ薄鄙冏冇杏惺彩裁疵从糜媚啬兀?？設(shè)計計變變更更難難道道真真是是母母老老虎虎嗎嗎，，我我們們到到底底怕怕設(shè)設(shè)計計變變更更什什么么？？經(jīng)驗驗之之談?wù)?。。我覺覺得得，，我我們們只只擔(dān)擔(dān)心心二二種種設(shè)設(shè)計計變變更更，，重重點點控控制制。?！舻诘谝灰环N種是是退退到到的的設(shè)設(shè)計計變變更更，，現(xiàn)現(xiàn)場場已已經(jīng)經(jīng)施施工工了了，，因因變變更更滯滯后后出出現(xiàn)現(xiàn)重重復(fù)復(fù)施施工工的的浪浪費費。?！舻诘诙N種設(shè)設(shè)計計變變更更涉涉及及的的內(nèi)內(nèi)容容，，其其計計價價方方式式在在合合同同中中沒沒有有約約定定（（比比如如：：主主材材變變了了、、施施工工工工藝藝變變了了）），，只只能能以以獨獨家家協(xié)協(xié)商商議議價價方方式式確確定定價價格格，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的工工程程成成本本管管理理“貨貨比比三三家家””的優(yōu)優(yōu)勢勢失失效效，，必必然然會會帶帶來來成成本本的的增增加加。。對于于常常規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)計計變變更更涉涉及及的的內(nèi)內(nèi)容容，，其其計計價價方方式式在在合合同同中中有有約約定定，，不不用用吵吵架架，，按按合合同同計計算算。。對對于于這這種種設(shè)設(shè)計計變變更更帶帶來來的的工工程程成成本本的的增增減減，，不不論論其其是是設(shè)設(shè)計計缺缺陷陷或或設(shè)設(shè)計計錯錯誤誤引引起起的的，，還還是是營營銷銷引引起起的的，，都都是是該該花花的的錢錢或或是是不不該該花花的的錢錢。。案例例：：控控制制設(shè)設(shè)計計變變更更的的經(jīng)經(jīng)驗驗。。還談?wù)劕F(xiàn)現(xiàn)場場簽簽證證控制制現(xiàn)現(xiàn)場場簽簽證證的的原原則則：：避避免免簽簽證證，，減減少少簽簽證證，，規(guī)規(guī)范范簽簽證證。。影響響現(xiàn)現(xiàn)場場簽簽證證的的罪罪魁魁禍禍?zhǔn)资祝海骸艉虾贤龀霈F(xiàn)現(xiàn)漏漏洞洞。。◆設(shè)設(shè)計計變變更更。。目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)工工程程合合同同存存在在的的主主要要問問題題：：◆工工程程范范圍圍劃劃分分不不清清楚楚、、不不具具體體，，為為承承建建單單位位索索賠賠