房地產企業(yè)資產收購與股權收購分析比較_第1頁
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文檔簡介

房地產企業(yè)資產收購與股權收購分析比由于合并、分立方式流程較為復雜，耗時長，在實操中較少采納；合作建房主要是針對多方合作；而劃撥、置換、捐贈也應其特殊性，較少采納；而投資入股相當于一種特殊的資產轉讓。因此，資產收購和股權收購是在實操中被采用最多的兩種形式。下面，我們重點比較一下股權收購與資產收購的區(qū)別：1、股權收購稅負較輕，股權收購價款不能計入項目的成本，不可以在土增稅、企業(yè)所得稅前扣除。2、資產收購稅負較重，資產收購價款可以計入項目的成本，可以在土增稅、企業(yè)所得稅前扣除。同時，相當于將增值率分為兩段，可以降低增值率。兩者利弊分析如下：

方式利弊股權轉讓1、目標公司稅收優(yōu)惠延續(xù)3、沒有流轉稅負3、享受目標公司歷史虧損而帶來的稅收減免4、稅務程序較簡單潛在的稅務風險會被收購方承繼資產轉讓稅務風險一般不被收購方承繼L資產交易可能會發(fā)生非常高的交易稅費L收購方不能享受目標公司歷史虧損而帶來的所得稅減免3、目標公司的稅收優(yōu)惠無法延續(xù)4、程序復雜，包括評估價值向各個資產分攤、發(fā)票開具等。在我國，未經開發(fā)的土地不能轉讓，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的在建工程才能轉讓。而將土地開發(fā)到25%以上，需要投入和時間。因此在實操中，房企大多選擇股權轉讓方式取得土地。這是對賣家有利的一種單向方案。在股權轉讓方式下，由于股權收購價款不能計入項目成本，將導致買家未來增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅上升，每差100個單位，最低差64.25%，最高差93.5%。如以10億元為單位，就意味著在原有土地成交價的基礎上，實際價格至少上升6.425億元。從購買雙方的收購環(huán)節(jié)和項目銷售環(huán)節(jié)整體分析，資產收購的稅負低于股權收購。建議，可以通過將增值額拆分，以降低整體增值率。具體方法是，先股權收購后，將土地開發(fā)成在建工程（投資額達到25%以上），再以資產轉讓方式轉讓給同一控制下其他公司，其他公司開發(fā)完成后對外銷售，以降低整體增值率。同時，在建工程轉讓過程，如果成本允許加計

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