房地產(chǎn)工程成本管理重點(diǎn)及體系

房地產(chǎn)工程成本管理***2006年04月15日房地產(chǎn)工程成本管理觀點(diǎn)解析誰是控制工程成本的核心部門

目前流行的工程成本觀點(diǎn)

工程成本控制的投資理念

套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)

工程量清單的威力

工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則

工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)

99條理由與1條理由

我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更？還談現(xiàn)場(chǎng)簽證工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本控制體系中最難的是什么？房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)工程成本管理思路的要點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路1、公司經(jīng)營(yíng)層面經(jīng)營(yíng)情況（比如：土地、配套費(fèi)用、合作條件等等）。項(xiàng)目的可行性研究（經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷、方案設(shè)計(jì)、開發(fā)，強(qiáng)調(diào)高端信息的重要性，點(diǎn)評(píng)不同的經(jīng)營(yíng)模式，探索攤薄地價(jià)挖掘土地價(jià)值）。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流核算，確定工程招標(biāo)付款條件。搶工等經(jīng)營(yíng)需要引起費(fèi)用的增加。2、產(chǎn)品定位層面項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。3、規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面控制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；控制建筑設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、水、電、設(shè)備的設(shè)計(jì)參數(shù)；控制材料、設(shè)備的選用。規(guī)劃、設(shè)計(jì)控制工程成本理念，詳見專門PPT。4、工程層面編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動(dòng)態(tài)控制打下基礎(chǔ)。建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫，優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。5、后評(píng)估工程結(jié)束后，對(duì)工程成本管理進(jìn)行后評(píng)估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫。某公司目前控制工程成本的流程房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈接。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目檔次。見某庭項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目定位部分現(xiàn)金流分析，與財(cái)務(wù)部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例規(guī)劃指標(biāo)控制：各類規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。方案設(shè)計(jì)階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：建筑參數(shù)控制結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)措施設(shè)備參數(shù)控制，見LG-QP-PR009規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序文件，某庭擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)細(xì)部控制，見某庭施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn)編制項(xiàng)目成本控制指標(biāo)：見LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo)承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報(bào)告確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門窗施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見：某庭鋁合金門窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析定標(biāo)：低價(jià)中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見合約部工程分判流程圖項(xiàng)目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)，見項(xiàng)目部成本控制流程、甲方認(rèn)價(jià)流程工程竣工，進(jìn)行決算，見預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程聲明：本節(jié)涉及到的項(xiàng)目管理理論知識(shí)，源自戚安邦主編南開大學(xué)出版社出版的《項(xiàng)目管理學(xué)》。謝謝大家

(E-mail：jiangxilwd@163.com

Tel誰是控制工程成本的核心部門觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門。觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門。觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門。觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門。

目前流行的觀點(diǎn)工程成本控制是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段二個(gè)階段完成的。設(shè)計(jì)階段占有70～80％的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）30～20％，這是目前比較流行的觀點(diǎn)。關(guān)于設(shè)計(jì)如何控制成本詳見專門PPT

。工程成本控制的投資理念選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？◆我們進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，首先要明確項(xiàng)目的檔次定位，這是超越技術(shù)本身的問題?！敉顿Y決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。

套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)解讀傳統(tǒng)定額：傳統(tǒng)定額的歷史淵源－計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物；定額管理的本位現(xiàn)象－采集數(shù)據(jù)的本位；市場(chǎng)定價(jià)與定額基本脫軌。存在的誤區(qū)：誤區(qū)之一：費(fèi)率誤區(qū)。

誤區(qū)之二：套用定額計(jì)算工程量進(jìn)行招標(biāo)控制工程成本的誤區(qū)。

誤區(qū)之三：套用定額價(jià)格計(jì)算直接費(fèi)控制工程成本的誤區(qū)。

工程量清清單的威威力為什么采采用工程程量清單單可以有有效控制制成本呢呢？為什什么事后后算帳房房地產(chǎn)企企業(yè)的工工程師算算不過施施工單位位的工程程師呢？？◆這是信信息對(duì)稱稱與不對(duì)對(duì)稱的問問題房地產(chǎn)公公司控制制工程成成本最有有效的方方式就是是采取外外行控制制內(nèi)行的的方法－－貨比三家家。工程量清清單招標(biāo)標(biāo)，計(jì)價(jià)價(jià)方式簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔，一一目了然然，在總總價(jià)和單單價(jià)上都都充分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，可可以體現(xiàn)現(xiàn)各單位位的真實(shí)實(shí)成本，，便于分分析招標(biāo)標(biāo)商務(wù)標(biāo)標(biāo)，容易易比較投投標(biāo)單位位的報(bào)價(jià)價(jià)優(yōu)劣，，有利于于選到報(bào)報(bào)價(jià)合理理的承建建單位，，有利于于工程順順利實(shí)施施；工程量清清單報(bào)價(jià)價(jià)，能夠夠比較準(zhǔn)準(zhǔn)確地反反映市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格格水平，，有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)依依照市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)律控控制工程程成本；；有了充充分競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)得到的的單價(jià)，，有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)建建立工程程成本數(shù)數(shù)據(jù)庫；；工程量清清單范圍圍涉及的的施工措措施，可可以在合合同中有有效約定定，有利利于規(guī)范范現(xiàn)場(chǎng)簽簽證；設(shè)計(jì)變更更套用工工程量清清單單價(jià)價(jià)，有利利于提供供設(shè)計(jì)變變更簽證證效率，，便于動(dòng)動(dòng)態(tài)掌握握實(shí)際工工程成本本情況，，使動(dòng)態(tài)態(tài)控制工工程成本本成為可可能；工程量清清單不作作調(diào)整，，結(jié)算時(shí)時(shí)只算設(shè)設(shè)計(jì)變更更引起的的工程量量增減，，有利于于提高結(jié)結(jié)算效率率；付款過程程簡(jiǎn)化，，減少施施工過程程中付款款的分歧歧。工程成本本動(dòng)態(tài)控控制的思思路現(xiàn)代項(xiàng)目目成本管管理的主主要思路路，詳見見鏈接。房地產(chǎn)工工程成本本管理流流程圖，，詳見鏈接。工程成本本動(dòng)態(tài)控控制的思思路：◆其一，工工程成本本控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的定定位?！羝涠?，各各分部工工程的成成本測(cè)算算?！羝淙?，招招標(biāo)控制制和簽證證、設(shè)計(jì)計(jì)變更迅迅速反饋饋。工程成本本動(dòng)態(tài)案案例，詳見動(dòng)態(tài)態(tài)控制表表堅(jiān)持工程程招標(biāo)低低價(jià)中標(biāo)標(biāo)的原則則工程招標(biāo)標(biāo)低價(jià)中中標(biāo)的原原則沒有有錯(cuò)，低低價(jià)中標(biāo)標(biāo)的原則則要堅(jiān)持持。出現(xiàn)爭(zhēng)論論的問題題不在低低價(jià)中標(biāo)標(biāo)原則本本身，而而在技術(shù)術(shù)原則上上。工程招標(biāo)標(biāo)后是否否還需要要砍價(jià)工程招標(biāo)標(biāo)，低價(jià)價(jià)中標(biāo)，，不再砍價(jià)價(jià)。工程招標(biāo)標(biāo)，定標(biāo)后繼繼續(xù)殺價(jià)價(jià)。幾個(gè)提醒醒：◆您有沒沒有精力力侃價(jià)？？有沒有有考慮對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)的的影響？？◆您有沒沒有能力力砍價(jià)？？◆高高舉舉起大砍砍刀，您您砍到的的到底是是誰？一位知名名的房地地產(chǎn)專家家曾經(jīng)講講過這樣樣一句話話：向承承建單位位或供應(yīng)應(yīng)商砍價(jià)價(jià)，誰要要是砍到到了他們們的利潤(rùn)潤(rùn)，那誰誰有本事事，砍下下來的往往往是樓樓盤的品品質(zhì)。需要不斷斷地談判判比價(jià)、、砍價(jià)才才能控制制工程成成本，只只能說明明我們對(duì)對(duì)社會(huì)工工程成本本資源把把握的，，還是不不夠。點(diǎn)評(píng)商務(wù)務(wù)談判。。99條理由與與1條理由一個(gè)不懂懂造價(jià)的的工程師師，在房房地產(chǎn)企企業(yè)不可可能是一一個(gè)優(yōu)秀秀的工程程師。一個(gè)不懂懂專業(yè)或或者說不不夠?qū)I(yè)業(yè)的造價(jià)價(jià)工程師師，在房房地產(chǎn)企企業(yè)不可可能是一一個(gè)優(yōu)秀秀的造價(jià)價(jià)工程師師。工程成本本控制體體系中最最難的是是什么？？工程成本本控制體體系中最最關(guān)鍵的的和最難難的工作作應(yīng)該是是對(duì)社會(huì)會(huì)資源的的把握。。在我們目目前不規(guī)規(guī)范的建建筑市場(chǎng)場(chǎng)中從事事房地產(chǎn)產(chǎn)工程管管理，工工程成本本也好，，工程質(zhì)質(zhì)量也好好，最重重要和最最核心的的是對(duì)社社會(huì)資源源的把握握與配置置。對(duì)工程社社會(huì)資源源把握不不清楚，，源頭上上都有問問題，談?wù)劻鞒坦芄芾?，談?wù)勝|(zhì)量控控制，談?wù)劤杀究乜刂?，都都可能是是事倍功功半的事事情。坐在辦公公室研究究定額是是控制不不了成本本的。社會(huì)工程程資源的的考察、、選用、、評(píng)估與與管理。。工程成本本管理思思路的要要點(diǎn)房地產(chǎn)工工程管理理是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)路路線指導(dǎo)導(dǎo)下的專專業(yè)運(yùn)作作。工程程成本管管理應(yīng)該該并入財(cái)財(cái)務(wù)資金金運(yùn)作一一起考慮慮。房地產(chǎn)企企業(yè)的工工程成本本控制，，需要突突破傳統(tǒng)統(tǒng)定額計(jì)計(jì)價(jià)方式式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)定定價(jià)，反反映市場(chǎng)場(chǎng)的工程程成本是是科學(xué)的的成本。。房地產(chǎn)企企業(yè)的工工程成本本控制，，需要突突破承建建市場(chǎng)的的成本控控制觀念念，建立立投資控控制的理理念。房地產(chǎn)企企業(yè)的工工程成本本控制，，需要建建立、完完善以項(xiàng)目營(yíng)銷銷定位和和技術(shù)管管理為依托的的成本控控制體系系，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工程成成本的全全程控制制。房地產(chǎn)企企業(yè)的工工程成本本控制，，要堅(jiān)持持工程招招標(biāo)低價(jià)價(jià)中標(biāo)的的原則。。對(duì)于低價(jià)價(jià)中標(biāo)后后再砍價(jià)價(jià)，要根根據(jù)公司司的具體體情況確確定。一個(gè)不懂懂專業(yè)或或者說不不夠?qū)I(yè)業(yè)的造價(jià)價(jià)工程師師，在房房地產(chǎn)企企業(yè)不可可能是一一個(gè)優(yōu)秀秀的造價(jià)價(jià)工程師師。設(shè)計(jì)變更更不可怕怕，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證要要系統(tǒng)化化。房地產(chǎn)企企業(yè)的工工程成本本控制體體系中最最關(guān)鍵的的工作是是對(duì)社會(huì)會(huì)資源的的把握。。工程成本本與財(cái)務(wù)務(wù)的關(guān)系系房地產(chǎn)工工程管理理是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)導(dǎo)下的專專業(yè)運(yùn)作作。工程程成本管管理應(yīng)該該并入財(cái)財(cái)務(wù)資金金運(yùn)作一一起考慮慮。如果有些些房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的融資水水平較高高，可以以拿到利利息較低低的資金金，那最最好出優(yōu)優(yōu)惠的付付款條件件，只要要施工單單位報(bào)價(jià)價(jià)優(yōu)惠部部分比資資金財(cái)務(wù)務(wù)成本多多，就合合算，也也就是房房地產(chǎn)企企業(yè)的資資金本身身也在賺賺錢。如如果房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的融資資能力較較弱，硬硬是要借借用資金金實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)的施工工企業(yè)的的力量，，核實(shí)給給施工企企業(yè)的利利潤(rùn)，就就要考慮慮增加資資金成本本部分，，增加的的額度以以社會(huì)平平均資金金成本為為度。項(xiàng)目總成本案案例，詳見鏈接。工程招標(biāo)，低低價(jià)中標(biāo)，不不再砍價(jià)的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：有利于承建單單位或材料供供應(yīng)商或其它它技術(shù)支持單單位一開始就就報(bào)實(shí)價(jià)，有有利于我們得得到相對(duì)準(zhǔn)確確的工程成本本信息；有利于提高工工程招標(biāo)的透透明度，有利利于增強(qiáng)承建建單位或材料料供應(yīng)商或其其它技術(shù)支持持單位的信心心，有利于在在業(yè)界樹立威威信；有利于簡(jiǎn)化我我們的內(nèi)部管管理；工程招標(biāo)簡(jiǎn)潔潔明了，有利利于現(xiàn)場(chǎng)的工工程管理；缺點(diǎn)：發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商商務(wù)缺陷導(dǎo)致致報(bào)價(jià)不合理理，不利于糾糾正；現(xiàn)階段付款條條件難以事先先確定，會(huì)影影響“低價(jià)中中標(biāo)”的具體體操作。工程招標(biāo)，定定標(biāo)后繼續(xù)殺殺價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)文件中的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺缺陷或商務(wù)缺缺陷，可以在在后續(xù)工作中中彌補(bǔ)；發(fā)現(xiàn)價(jià)格不合合理，可以在在后續(xù)工作中中完善；在某一個(gè)項(xiàng)目目的某些分部部工程上可能能可以砍到一一個(gè)低價(jià)；缺點(diǎn)：承建單位或材材料供應(yīng)商或或其它技術(shù)支支持單位很難難一開始就報(bào)報(bào)出實(shí)價(jià)；工程招標(biāo)的透透明度無法保保證；工程招標(biāo)內(nèi)部部管理鏈比較較長(zhǎng)，不確定定的因素多，，定標(biāo)的時(shí)間間比較長(zhǎng)，這這對(duì)于我們大大規(guī)模開發(fā)是是很不利的；工程招標(biāo)過程程復(fù)雜，或在在一些小節(jié)上上糾纏不清，，不利于現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的工程管理理?，F(xiàn)代項(xiàng)目成本本管理的主要要思路現(xiàn)代項(xiàng)目成本本管理首先考考慮的是如何何通過管理實(shí)實(shí)現(xiàn)以最低的的資源消耗（（成本）完成成項(xiàng)目的全部部活動(dòng)，但同同時(shí)它也強(qiáng)調(diào)調(diào)必須考慮項(xiàng)項(xiàng)目成本對(duì)于于項(xiàng)目產(chǎn)出物物質(zhì)量和項(xiàng)目目工期的影響響，這些是現(xiàn)現(xiàn)代項(xiàng)目成本本管理與傳統(tǒng)統(tǒng)項(xiàng)目成本管管理最重要的的區(qū)別。例如：盲目地地降低項(xiàng)目決決策成本，就就可能出現(xiàn)在在項(xiàng)目決策支支持工作上的的投入不足，，從而會(huì)造成成各種項(xiàng)目決決策的紕漏或或失誤。這不不但會(huì)給項(xiàng)目目產(chǎn)出物的質(zhì)質(zhì)量和工期帶帶來影響，甚甚至最終可能能會(huì)因?yàn)閺浹a(bǔ)補(bǔ)決策失誤而而大大提高項(xiàng)項(xiàng)目的成本?！，F(xiàn)代項(xiàng)目成本本管理的主要要內(nèi)容，詳見見鏈接?，F(xiàn)代項(xiàng)目成本本管理的主要要內(nèi)容項(xiàng)目資源計(jì)劃劃。是指通過過分析進(jìn)而識(shí)識(shí)別和確定項(xiàng)項(xiàng)目所需各種種資源的種類類（人力、設(shè)設(shè)備、材料、、資金等）、、多少和投入入時(shí)間。項(xiàng)目成本估估算。是指指根據(jù)項(xiàng)目目資源計(jì)劃劃以及各種種資源的市市場(chǎng)價(jià)格或或預(yù)期價(jià)格格等信息，，估算和確確定項(xiàng)目各各種活動(dòng)的的成本和這這個(gè)項(xiàng)目全全部成本。。項(xiàng)目成本預(yù)預(yù)算。是一一項(xiàng)制訂項(xiàng)項(xiàng)目成本控控制基線或或項(xiàng)目成本本計(jì)劃的管管理工作。。這項(xiàng)工作作包括根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的成成本估算為為項(xiàng)目的各各項(xiàng)活動(dòng)分分配預(yù)算，，以及確定定整個(gè)項(xiàng)目目的總預(yù)算算。項(xiàng)目成成本預(yù)算的的關(guān)鍵是合合理、科學(xué)學(xué)地確定出出項(xiàng)目成本本的控制基基線。項(xiàng)目成本控控制。是指指項(xiàng)目實(shí)施施過程中依依據(jù)項(xiàng)目成成本預(yù)算，，努力將項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際成成本控制在在項(xiàng)目預(yù)算算范圍之內(nèi)內(nèi)的管理工工作，主要要包括：不不斷度量項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)發(fā)生的成本本，分析和和度量項(xiàng)目目實(shí)際成本本與項(xiàng)目預(yù)預(yù)算之間的的差異，采采取糾偏措措施或修訂訂項(xiàng)目預(yù)算算的方法實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目目成本的控控制。項(xiàng)目成本預(yù)預(yù)測(cè)。是指指項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施過程中中，依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目成本實(shí)實(shí)際的發(fā)生生情況和各各種相關(guān)影影響因素的的發(fā)展與變變化，經(jīng)常常地分析和和預(yù)測(cè)項(xiàng)目目成本未來來的發(fā)展和和變化趨勢(shì)勢(shì)，為項(xiàng)目目的成本控控制和預(yù)算算調(diào)整提供供依據(jù)。我們?yōu)槭裁疵磁略O(shè)計(jì)變變更？面對(duì)現(xiàn)實(shí)吧吧，看來你你我是無法法解決房地地產(chǎn)項(xiàng)目““三邊工程程”問題，，設(shè)計(jì)變更更避免不了了，談“虎虎”色變有有什么用呢呢？設(shè)計(jì)變更難難道真是母母老虎嗎，，我們到底底怕設(shè)計(jì)變變更什么？？經(jīng)驗(yàn)之談。。我覺得，我我們只擔(dān)心心二種設(shè)計(jì)計(jì)變更，重重點(diǎn)控制。?！舻谝环N是是退到的設(shè)設(shè)計(jì)變更，，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)施工了，，因變更滯滯后出現(xiàn)重重復(fù)施工的的浪費(fèi)。?！舻诙N設(shè)設(shè)計(jì)變更涉涉及的內(nèi)容容，其計(jì)價(jià)價(jià)方式在合合同中沒有有約定（比比如：主材材變了、施施工工藝變變了），只只能以獨(dú)家家協(xié)商