房地產(chǎn)成本全過程精細化管理三大管理寶典四大控制工具操作實務(wù)講解

房地產(chǎn)成本全過程精細化管理中三大管理寶典四大控制工具操作實務(wù)講座總目錄第三部分房地產(chǎn)全過程精細化成本四大控制工具操作第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一部分分目錄第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)房地產(chǎn)合同的精細化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對成本的跟蹤與控制xx房地產(chǎn)工程合同管理分享房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架一1合同管理概述1．1工程合同的概念合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

建設(shè)工程合同是承包人進行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同及材料設(shè)備采購合同。1.2合同管理的概念

合同管理是對工程項目中相關(guān)合同的策劃、簽訂、履行、變更、索賠和爭議解決的管理。它是工程項目管理的重要組成部分。1.3合同管理的目的

合同管理是保證項目總目標和企業(yè)總目標的實現(xiàn)，具體目的包括：

（1）使整個工程項目在預定的成本(投資)、工期范圍內(nèi)完成，達到預定的質(zhì)量和功能要求，實現(xiàn)工程項目的三大目標。

（2）使項目的實施過程順利，合同爭議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同責任。

（3）保證整個工程合同的簽訂和實施過程符合法律的要求。

（4）在工程結(jié)束時使雙方都感到滿意，開發(fā)商能按計劃獲得一個合格的工程，達到投資目的；承包商不但獲得合理的利潤，還贏得了信譽，建立雙方友好合作關(guān)系。這是企業(yè)經(jīng)營管理和發(fā)展戰(zhàn)略對合同管理的雙贏要求。房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架一2房地產(chǎn)工程項目管理、成本管理與合同管理的關(guān)系工程項目管理進度管理成本管理質(zhì)量管理成本的控制成本的確定成本目標進度目標質(zhì)量目標合同管理工程項目目標手段和工具方法和保障房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架一3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同體系業(yè)務(wù)類合同建安工程合同材料設(shè)備采購合同咨詢合同房屋銷售合同商業(yè)運營合同廣告宣傳合同物業(yè)管理委托合同維修整改合同土地合同地勘測繪合同設(shè)計合同前期工程合同基礎(chǔ)設(shè)施合同配套設(shè)施合同管理類合同財務(wù)、管理財務(wù)合同人事、辦公類合同房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架一4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)開發(fā)商承包商咨詢合同貸款合同勘察/設(shè)計合同監(jiān)理委托合同采購供應(yīng)合同工程保險合同材料設(shè)備運輸合同材料設(shè)備采購合同流動資金貸款合同保險合同倉儲保管合同設(shè)備租賃合同工程分包合同國際工程承包合同F(xiàn)IDIC運輸合同土地征用與出讓(成批/宗地)合同拆遷安置及拆遷承包合同供用水/電/氣等合同房屋租賃與銷售合同工程施工承包合同房地產(chǎn)工程合同精細化管理框架一（1）工程合同管理是工程項目管理、全過程成本管理的工具和手段；是全過程成本管理目標實現(xiàn)的重要保證；（2）在全過程成本管理的合同網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中，業(yè)主和承包商是最重要的的兩個合同節(jié)點，施工承包合同是所有合同中最重要的合同；（3）開發(fā)活動中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系是合同關(guān)系，包括直接的和間接的合同關(guān)系，即建立在法律基礎(chǔ)上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。要做好開發(fā)項目的全過程成本管理工作，關(guān)鍵是做好合同管理工作。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理職責合同承辦部門：負責本部門合同起草、會簽、校稿、審核、批準、簽章的過程管理合同會簽部門：負責從本部門需求和專業(yè)角度提出會簽意見。計劃財務(wù)部（綜合管理崗位：計劃財務(wù)部合同管理員）：負責對合同會簽、執(zhí)行過程進行動態(tài)監(jiān)督管理行政部門：負責合同審核、用印、存檔、查詢工作總結(jié)典型案例1龍湖地產(chǎn)合同管理職責劃分6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理的內(nèi)容和流程策劃—→起草—→會簽—→校稿—→審核—→批準—→訂立—→履行—→變更—→糾紛處理—→終止第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)房地產(chǎn)合同的精細化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對成本的跟蹤與控制xx房地產(chǎn)工程合同管理分享二房地產(chǎn)合合同策劃劃起草審審查管理理1.1合同總體體策劃的的基本概概念：就是在工工程項目目的開始始階段，，對整個個工程、、對整個個合同的的簽訂和和實施有有重大影影響的帶帶根本性性和方向向性的問問題進行行研究的的過程。。合同策劃劃又叫合合同規(guī)劃劃。1.2合約規(guī)劃劃的編制制：項目啟動動階段編編制合約約規(guī)劃，，將項目目各成本本費項對對應(yīng)分解解成未來來可執(zhí)行行的合同同，明確確合同招招標方式式、時間間，合同同計價方方式標準準，隨項項目進展展，合約約規(guī)劃逐逐步變成成真實的的合同和和合同造造價。（（案例：：龍湖地地產(chǎn)項項目合合同管管理規(guī)規(guī)劃）1.3合同規(guī)規(guī)劃的的內(nèi)容容典型案例2龍湖地產(chǎn)項目合同管理規(guī)劃3萬科地產(chǎn)標準合同范本目錄4龍湖地產(chǎn)工程合同需求單（1）合同同范圍圍、合合同界界限、、銜接接關(guān)系系規(guī)劃劃（2）委托托方式式和承承包方方式規(guī)規(guī)劃（3）招標標方式式的確確定（4）合同同類型型策劃劃（4）合同同條件件的選選擇（建議議盡快快建立立并優(yōu)優(yōu)先采采用））（案案例：：萬科地地產(chǎn)標標準合合同范范本目目錄）（5）合同同體系系的協(xié)協(xié)調(diào)：：目的使使項目目所涉涉及的的各合合同之之間關(guān)關(guān)系得得到恰當?shù)牡陌才排排c協(xié)協(xié)調(diào)。。包括括的內(nèi)容：：①工作作上的的協(xié)調(diào)調(diào)②技技術(shù)上上的協(xié)協(xié)調(diào)③③價格格上的的協(xié)調(diào)調(diào)④時間間上的的協(xié)調(diào)調(diào)⑤合合同管管理的的組織織協(xié)調(diào)調(diào)1合同策策劃（（合同同規(guī)劃劃）2提交合合同需需求在項目目進行行過程程中，，項目目公司司要把把握好好招投投標及及合同同進度度，及及時提提出合合同需需求。。內(nèi)容如如下（（案例：：龍湖地地產(chǎn)工工程合合同需需求單單）工作范范圍、、工作作內(nèi)容容、技技術(shù)要要求、、驗收收標準準、中中間交交接驗收時時間、、開工工時間間、完完成時時間、、場地地情況況、配配合工工作等等二房地產(chǎn)產(chǎn)合同同策劃劃起草草審查查管理理3確定招招標小小組成成員、、考察察入圍圍單位位、招招標注：表表中標標有““★””的為為必須須參加加人員員，標標有““●””的成成員可可視招招標的的具體體內(nèi)容容選擇擇性參參與招標小小組是是根據(jù)據(jù)每項項招標標工作作的具具體內(nèi)內(nèi)容成成立的的臨時時團隊隊。龍湖的的做法法如下下：二房地產(chǎn)產(chǎn)合同同策劃劃起草草審查查管理理4合同的的起草草、審審查、、會簽簽、審審批4.1合同的起草：合同要自己單位起草，把相關(guān)的管理要求灌輸進去。注意事項：

（1）注意合同名稱：合同名稱要明確公司、項目、事項。按“地區(qū)+公司+項目名稱+事項”的原則命名合同。(2)注意合同正文：建議在本公司合同范本的基礎(chǔ)上，根據(jù)以上合同策劃的內(nèi)容以及提交的合同需求，依據(jù)本工程項目實際情況，針對性地對專用條款進行完善即可。(3)注意合同結(jié)尾：雙方都必須使用合法的印章（公章或合同專用章），不得使用財務(wù)章或業(yè)務(wù)章等不合法印章。4.2合同審查：審查的工具——合同審查表(1)合同審查表的作用：用合同審查表可以系統(tǒng)地進行合同文本中的問題和風險分析，提出相應(yīng)的對策。作用有：①將合同文本“解剖”開，使它“透明”和易于理解，使合同主談人對合同有一個全面了解。

②檢查合同內(nèi)容的完整性。用標準合同結(jié)構(gòu)對照該合同文本，即可發(fā)現(xiàn)它缺少哪些必需條款。③分析評價每一合同條文執(zhí)行的法律后果，將給開發(fā)商帶來的問題和風險挖掘出來，為合同談判和簽訂提供決策依據(jù)。

④通過審查對發(fā)現(xiàn)的以下問題及時進行修正和完善：l)合同條款之間的矛盾性，即不同條款對同一具體問題的規(guī)定或要求不一致；2)對開發(fā)商不利甚至有害的條款，如過于苛刻、責權(quán)利不平衡、單方面約束性條款；3)隱含著較大風險的條款；4)內(nèi)容含糊，概念不清或自己未能完全理解的條款。二房地產(chǎn)產(chǎn)合同同策劃劃起草草審查查管理理4合同的的起草草、審審查、、會簽簽、審審批4.2合同審審查的的工具具——合同審審查表表(2)合同審審查表表的格格式審查項目編號審查項目條款號

條款內(nèi)容

條款說明

建議或?qū)Σ逬02020工程范圍3.1工程范圍包括BQ單中所列出的工程，及承包商可合理推知需要提供的為本工程服務(wù)所需的一切輔助工程工程范圍不清楚，業(yè)主可以隨意擴大工程范圍，增加新項目1.限定工程范圍僅為BQ單中所列出的工程；2.增加對新增工程可重新約定價格條款

S06021責任和義務(wù)6.1承包商嚴格遵守工程師對本工程的各項指令并使工程師滿意工程師權(quán)限過大，使工程師滿意對承包商產(chǎn)生極大約束工程師指令及滿意僅限技術(shù)規(guī)范及合同條件范圍內(nèi)并增加反約束條款S07056工程質(zhì)量

16.2承包商在施工中應(yīng)加強質(zhì)量管理工作，確保交工時工程達到設(shè)計生產(chǎn)能力，否則應(yīng)對業(yè)主損失給予賠償達不到設(shè)計生產(chǎn)能力的原因很多，責權(quán)不平衡1.賠償責任僅限因承包商原因造成的；2.對因業(yè)主原因達不到設(shè)計生產(chǎn)能力的，承包商有權(quán)獲得補償S08082支付保證無

無這一條極為重要，必須補上要求業(yè)主提供銀行出具的資金到位證明或資金支付擔保………………………………二房地產(chǎn)產(chǎn)合同同策劃劃起草草審查查管理理4.3合同的的會簽簽與審審批：：不同合合同要要由不不同部部門按按主次次會審審簽發(fā)發(fā)。4.4案例：：龍湖合合同會會簽審審批權(quán)權(quán)限表表萬科地地產(chǎn)合合同評評審表表萬達合合同審審批與與管理理全套套流程程萬科審審批權(quán)權(quán)限授授權(quán)及及流程程表典型案例5龍湖合同會簽審批權(quán)限表6萬科地產(chǎn)合同評審表7萬達合同審批與管理全套流程8萬科審批權(quán)限授權(quán)及流程表5合同的的交底底合同內(nèi)內(nèi)部交交底由合同同簽訂訂人組組織，，向項項目管管理團團隊交交底。。陳述述合同同形成成背景景、合合同結(jié)結(jié)構(gòu)、、主要要條款款解讀讀、執(zhí)執(zhí)行要要點及及特殊殊情況況處理理，并并解答答項目目管理理團隊隊提出出的問問題，，最后后形成成書面面合同同內(nèi)部部交底底記錄錄。合同外外部交交底由項目目公司司經(jīng)理理組織織，項項目管管理團團隊參參加，，向監(jiān)監(jiān)理單單位、、施工工單位位項目目班子子交底底。主主要是是合同同中對對施工工單位位的要要求及及管理理規(guī)定定，對對材料料設(shè)備備管理理（由由材料料設(shè)備備組主主講））要求求進行行交底底，最最后形形成書書面外外部交交底紀紀錄。。9龍湖總包合合同交底記記錄表典型案例4合同的起草草、審查、、會簽、審審批二房地產(chǎn)合同同策劃起草草審查管理理6簽約及后續(xù)續(xù)工作■最主要是范范圍界定－－－已定和和未定■施工組織設(shè)設(shè)計內(nèi)容—如施工管理理人員■有些特殊費費用處理－－暫定價價■有些需要現(xiàn)現(xiàn)場核量－－－暫定量量■材料品牌/樣板管理要要求■節(jié)點工期控控制重點■其他:簽證,結(jié)算時限等等關(guān)注以下合合同交底的的內(nèi)容5合同的交底底■合約洽談■合同會簽及及審批/蓋章過程■有關(guān)保證手手續(xù)落實■合同交底及及信息錄入入■資料歸檔及及樣板移交交■督促及時履履約：預付付款，提交交資料（施施工組織，，場地，報報建手續(xù)））第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)房地產(chǎn)合同的精細化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對成本的跟蹤與控制xx房地產(chǎn)工程合同管理分享三1建立合同實實施保證體體系為了使工作作有秩序、、有計劃地地進行，必必須建立工工程合同實實施的保證證體系：（1）進行“合合同交底””，落實合合同責任，，實行目標標管理。（2）建立合同同管理工作作程序（案例：萬科合同管管理程序）。（3）制定合同同管理實施施細則。（案例：萬科合同管管理實施細細則）（4）建立合同臺賬等文檔系統(tǒng)統(tǒng)。（案例：萬達合同管管理臺帳）（5）工程過程程中嚴格的的檢查驗收收制度（6）建立報告告和行文制制度2通過合同實實施成本控控制——建立有效地地合同跟蹤蹤機制2.1建立工程量量跟蹤控制制系統(tǒng)——建立計量控控制臺賬工程量是價價款支付的的基礎(chǔ)，開開發(fā)商要對對工程量進進行跟蹤控控制。每個個付款周期期末，計量量結(jié)束后，，應(yīng)及時建建立工程計量臺臺賬，動態(tài)跟蹤蹤控制已完完工程量，，為及時動動態(tài)監(jiān)控成成本偏差提提供有力依依據(jù)。同時時為相關(guān)部部門成本動動態(tài)精細化化控制和過過程評價考考核提供有有力支持。。2.2建立工程變變更跟蹤控控制系統(tǒng)——工程變更控控制臺賬每次工程變變更結(jié)束后后應(yīng)及時建立立工程變更更臺賬，實時監(jiān)控控工程變更更對于工程程成本和工工期的影響響并及時采采取相應(yīng)措措施，月末末匯總形成成成本月報報，以此進進行成本動動態(tài)實時精精細化控制制，并以此此作為對相相關(guān)部門進進行責任成成本過程評評估考核的的依據(jù)。典型案例18合同計量跟蹤臺賬20合同變更跟蹤臺賬21合同簽證跟蹤臺賬22合同索賠跟蹤臺賬23價款調(diào)整跟蹤臺賬19合同付款跟蹤臺賬24成本（合同）臺賬工程合同對對成本的跟跟蹤與控制制2.3建立現(xiàn)場簽簽證跟蹤控控制系統(tǒng)——現(xiàn)場簽證控控制臺賬每次簽證結(jié)結(jié)束后應(yīng)及及時建立現(xiàn)現(xiàn)場簽證臺臺賬，實時時監(jiān)控現(xiàn)場場簽證對于于成本和工工期的影響響并及時采采取相應(yīng)措措施，對現(xiàn)現(xiàn)場簽證進進行動態(tài)實實時精細化化控制同時時，同時以以此作為對對相關(guān)部門門進行責任任成本過程程評估考核核的依據(jù)。。2.4建立價款調(diào)調(diào)整跟蹤控控制系統(tǒng)——價款調(diào)整控控制臺賬每次價款調(diào)調(diào)整完成要要及時建立立價款調(diào)整控控制臺賬，，實時監(jiān)控價價款調(diào)整對對于對于成成本的影響響并及時采采取糾偏措措施。2.5建立工程索索賠跟蹤控控制系統(tǒng)——工程索賠控控制臺賬建立工程索賠臺賬，實時監(jiān)控控工程索賠賠對于工程程造價和工工期的影響響，及時采采取相應(yīng)措措施，開發(fā)發(fā)商要善于于利用索賠賠權(quán)與反索索賠權(quán)控制制成本保證證質(zhì)量目標標與工期目目標。2.6建立進度付付款跟蹤控控制系統(tǒng)——進度付款控控制臺賬每個月末，，依據(jù)以上上計量、變更更、簽證、、價款調(diào)整整和索賠五五大臺賬及時建立進度付款臺臺賬，以進度付款控控制臺賬實時動態(tài)掌掌握工程造造價控制偏偏差，防止止超付工程程款而導致致工程管理理失控，或或防止工程程款支付不不及時進而而引起承包包方索賠，，同時以此此作為對相相關(guān)部門進進行責任成成本過程評評估考核的的依據(jù)。2.7依據(jù)以上六六類臺賬最最終建立起起成本（合合同）臺賬賬為了對合同同實施情況況進行跟蹤蹤、及時糾糾正偏差，，采取處理理措施。依據(jù)以上六六類臺賬及及時建立起起成本（合合同）臺賬賬。以成本（合同同）臺賬作為成成本管理的的工具和手手段進行精精細化管理理。典型案例18合同計量跟蹤臺賬20合同變更跟蹤臺賬21合同簽證跟蹤臺賬22合同索賠跟蹤臺賬23價款調(diào)整跟蹤臺賬19合同付款跟蹤臺賬24成本（合同）臺賬三工程合同對對成本的跟跟蹤與控制制2通過合同實實施成本控控制——建立有效地地合同跟蹤蹤機制第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實務(wù)房地產(chǎn)合同的精細化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對成本的跟蹤與控制xx房地產(chǎn)工程合同管理分享四xx房地產(chǎn)工程程合同管理理案例一.合約管理原原則1.體制上：采采用的決策策、管理、、操作三個個環(huán)節(jié)相對對獨立；2.程序上：通通過文件、、規(guī)程等形形式事先對對某一項工工作程序有有一個明確確的、定性性的、定量量的標準和和尺度例如如：后面講講到的定標標原則；3.合約上：采采用公認的的FIDIC條款，并明明確規(guī)定投投訴機制；；4.工程管理過過程中：規(guī)規(guī)范每一個個環(huán)節(jié)，保保持公平、、公正、透透明的原則則。二.合約管理主主控部門1.營銷策劃部部：是市場場調(diào)研、市市場定位、、廣告媒體體、銷售合合約的主控控部門；2.設(shè)計部：是是規(guī)劃（方方案）設(shè)計計、施工圖圖設(shè)計合約約的主控部部門；3.合約部：是是工程招投投標合約管管理的主控控部門，負負責編制各各個階段的的建安成本本目標；4.物資部：是是工程甲供供物資合約約管理的主主控部門。。三.xx對合約管理理人員的素素質(zhì)要求1.有計算工程程量的能力力；2.有對主材料料價格的了了解，對勞勞動定額的的認識、對對勞動力市市場價格的的認識、對對施工企業(yè)業(yè)管理費用用的判斷、、對行業(yè)社社會利潤研研究的能力力；3.有法律、稅稅務(wù)方面的的知識；4.要有文字功功夫。能夠夠起草合同同文件，起起草往來函函，做到內(nèi)內(nèi)容全面、、邏輯嚴密密、無漏洞洞；5.注意意““德德””的的修修養(yǎng)養(yǎng)。。對對公公司司有有責責任任心心；；能能夠夠和和諧諧地地與與其其他他部部門門同同事事相相處處，，建建立立良良好好的的工工作作關(guān)關(guān)系系。。工工作作既既要要有有原原則則，，也也要要有有靈靈活活性性；；6.要能能能能動動地地對對設(shè)設(shè)計計和和施施工工環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)提提出出建建議議，，達達到到降降低低工工程程成成本本的的目目的的；；7.對已已完完成成程程的的合合約約管管理理工工作作要要有有分分析析、、總總結(jié)結(jié)能能力力；；8.培養(yǎng)養(yǎng)對對成成本本的的敏敏感感性性；；9.樹立立自自已已的的專專業(yè)業(yè)榮榮譽譽感感，，培培養(yǎng)養(yǎng)自自已已的的專專業(yè)業(yè)精精神神。。第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一一部部分分分分目目錄錄第二二寶寶典典價款款支支付付管管理理寶寶典典操操作作實實務(wù)務(wù)第一一寶寶典典工工程程合合同同管管理理寶寶典典操操作作實實務(wù)務(wù)第三三寶寶典典工工程程結(jié)結(jié)算算管管理理寶寶典典操操作作實實務(wù)務(wù)工程價款結(jié)算與支付工程預付款工程竣工結(jié)算款工程質(zhì)量保證金工程進度款工程預付款的限額工程預付款的扣回工程量的計量與確認工程進度款的支付竣工決算編制和審查竣工結(jié)算價款缺陷責任期保證金的預留與返還保證金的管理初始合同收入調(diào)整收入變更調(diào)整的價款索賠調(diào)整的價款獎勵調(diào)整的價款合同外零星項目材料價差的調(diào)整1、施施工工階階段段工工程程價價款款的的構(gòu)構(gòu)成成第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)2.1工程程預預付付款款概概念念及及其其法法律律性性質(zhì)質(zhì)：：工程程預預付付款款是是建建設(shè)設(shè)工工程程施施工工合合同同訂訂立立后后由由發(fā)發(fā)包包人人按按照照合合同同的的約約定定，，在在正正式式開開工工前前預預先先交交付付給給承承包包人人的的工工程程款款。。它它是是施施工工準準備備和和所所需需采采購購主主要要材材料料、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件件等等流流動動資資金金的的主主要要來來源源。。其其法法律律性性質(zhì)質(zhì)為為：：發(fā)包包人人為為幫幫助助承承包包人人順順利利啟啟動動項項目目而而提提供供的的一一筆筆無無息息貸貸款款。。當合合同同對對工工程程預預付付款款的的支支付付沒沒有有約約定定時時，，就就按按以以下下法法定定（（369號文文件件）辦辦理理：：1.工程程預預付付款款的的額額度度：：原則則上上預預付付比比例例不不低低于于合合同同金金額額（（應(yīng)應(yīng)扣扣除除暫暫列列金金額額））的的10%，不不高高于于合合同同金金額額（（扣扣除除暫暫列列金金額額））的的30%。2.工程程預預付付款款的的支支付付時時限限：在在具具備備施施工工條條件件的的前前提提下下，，發(fā)發(fā)包包人人應(yīng)應(yīng)在在雙雙方方簽簽訂訂合合同同后后的的一一個個月月內(nèi)內(nèi)或或不不遲遲于于約約定定的的開工工日日起起前前的的7天內(nèi)內(nèi)預付付工工程程款款。。3.若發(fā)發(fā)包包人人未未按按合合同同約約定定預預付付工工程程款款，，承包包人人應(yīng)應(yīng)在在預預付付時時間間到到期期后后10天內(nèi)內(nèi)向發(fā)發(fā)包包人人發(fā)發(fā)出出要要求求預預付付的的通通知知，，發(fā)發(fā)包包人人收收到到通通知知后后仍仍不不按按要要求求預預付付，，承承包包人人可可在在發(fā)發(fā)出出通通知知14天后后停止止施施工工，發(fā)發(fā)包包人人應(yīng)應(yīng)從從約約定定應(yīng)應(yīng)付付之之日日其其按按同同期期銀銀行行貸貸款款利利率率計計算算向向承承包包人人支支付付應(yīng)應(yīng)付付預預付付款款的的利利息息，，并并承承擔擔違違約約責責任任。。2.工程程預預付付款款的的支支付付2.2新《規(guī)范范》下預預付付款款支支付付的的操操作作：：新《規(guī)范范》對預預付付款款的的基基本本規(guī)規(guī)定定：：4.5.1發(fā)包包人人應(yīng)應(yīng)按按照照合同同約約定定支付付工工程程預預付付款款。。支支付付的的工工程程預預付付款款，，按按照照合同同約約定定在工工程程進進度度款款中中抵抵扣扣。。（注注意意：：新新《規(guī)范范》重點點強強調(diào)調(diào)了了合合同同約約定定)第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)工程程進進度度款款支支付付時時間間及及比比例例要要求求新《規(guī)范范》4.5.6規(guī)定定：：當當發(fā)發(fā)、、承承包包雙雙方方在在合合同同中中未未對對工工程程進進度度款款支支付付申申請請的的核核對對時時間間以以及及工工程程進進度度款款支支付付時時間間及及比比例例的的約約定定時時，，按按下下圖圖規(guī)規(guī)定定辦辦理理：：第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)3進度度款款支支付付的的程程序序14天內(nèi)內(nèi)核核對對完完畢畢從第第15天起起，，工工程程進進度度款款申申請請視視為為被被批批準準承包包人人可可停停止止施施工工發(fā)包包人人承承擔擔違違約約責責任任4開發(fā)發(fā)商商規(guī)規(guī)避避支支付付不不及及時時承承包包商商的的兩兩類類停停工工（1）第第一一類類可可停停工工的的時時間間點點：：承包人應(yīng)在預預付時間到期期后10天內(nèi)向發(fā)包人發(fā)出出要求預付的的通知，發(fā)包包人收到通知知后仍不按要要求預付，承承包人可在發(fā)發(fā)出通知14天后停止施工，發(fā)包人應(yīng)從從約定應(yīng)付之之日其按同期期銀行貸款利利率計算向承承包人支付應(yīng)應(yīng)付預付款的的利息，并承承擔違約責任任。（2）第二類可停停工的時間點點：承包人沒能在在約定或法定定的時間內(nèi)支支付進度款，，并未能與承承包人達成付付款協(xié)議，此此時承包人可可以停工，發(fā)發(fā)包人承擔違違約責任。5標桿房企價款款支付管理節(jié)節(jié)點、流程、、程序集指引引萬科價款支付付管理的節(jié)點點及規(guī)定■付款方案選擇擇：進行對比比測算（典型案例：：24萬科付款方案案對比圖）■預付款支付：：配合現(xiàn)金流流，現(xiàn)值計算算；■進度款款支付付：按按程序序支付付（典型型案例例：25萬科付付款管管理程程序26萬科付付款作作業(yè)指指引）■甲供材材付款款的控控制：：按實實施進進行（典型型案例例：27萬科甲甲供材材結(jié)算算實施施細則則）■支付手手續(xù)要要求：：合同同約定定清楚楚，避避免扯扯皮和和索賠賠■防止超超付的的要點點：以以支付付臺賬賬實時時監(jiān)控控（典型型案例例：19工程價價款支支付臺臺帳）■結(jié)算款款與保保修金金的支支付：：按程程序支支付（典型型案例例：28萬科保保證金金辦理理細則則.）第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)6.開發(fā)商商加強強對工工程價價款支支付控控制的的對策策6.1加強對對計量數(shù)數(shù)據(jù)庫庫（臺賬賬）的的動態(tài)態(tài)管理理。對每期工工程量量計量量統(tǒng)計后后，將將全部工程數(shù)數(shù)據(jù)錄錄入數(shù)數(shù)據(jù)庫庫。在在計量量中及及時更更新，，審核核時就就可以以做到到一目目了然然，不不遺漏漏，不不重復復。既既加快快了審審核速速度，，保證證了審審核質(zhì)質(zhì)量，又可實時時監(jiān)控控成本本。6.2注重對對工程程計量量支付付的審審核。每期期計量量時要要綜合審審查各各種變變更的的處理理程序序的合合理性性和完完整性性，計計量與與支付付的正正確性性和準準確性性，及及時扣扣除或或扣留留各種種應(yīng)扣扣款項項。以每期期審核核后準準確無無誤的的計量量臺賬賬為依依據(jù)形形成本本期價價款支支付臺臺賬6.3加強變更、簽證證、索索賠及及價款款調(diào)整整四類類臺帳動態(tài)管管理，，實時時更新新支付付臺賬賬。每期的的工程程變更、現(xiàn)場場簽證證、工工程索索賠及及價款款調(diào)整整在工程程建設(shè)設(shè)中屬屬于動動態(tài)管管理，，需及及時更更新，，經(jīng)過過批準準并下下發(fā)指令的項目目才可可以列列入臺臺賬，，同時時記錄錄批準準文號號、批批準日日期等等，以方便查查驗。。依據(jù)以以上審審核后后的四四類臺臺賬，，對本本期價價款支支付臺臺賬進進行實實施更更新，，以最最終價價款支支付臺臺賬控控制進進度款款支付付，進進而達達到控控制成成本的的目的的。6.4建立與承包人人的信信息共共享系系統(tǒng)。利用現(xiàn)現(xiàn)代網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)方方便快快捷的的特點點，建建立信信息共共享系系統(tǒng)，，保證證雙方方之間間的及及時溝溝通，，對變變更、、索賠賠、工工程量量調(diào)整整等事事項的的詳細細資料料進行行共享享，雙雙方同同時審審查，，避免免爭端端的產(chǎn)產(chǎn)生。。6.5業(yè)主應(yīng)改變工工作方方式，，采用用電子子辦公公，縮縮短業(yè)業(yè)務(wù)審審批周周期，，提高高工作作效率率。第二寶典

價款支付管理寶典操作實務(wù)第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作第一部部分分分目錄錄第二寶寶典價款支支付管管理寶寶典操操作實實務(wù)第一寶寶典工工程合合同管管理寶寶典操操作實實務(wù)第三寶寶典工工程結(jié)結(jié)算管管理寶寶典操操作實實務(wù)一.國家計計價規(guī)規(guī)范對對于辦辦理竣竣工竣竣工結(jié)結(jié)算的的相關(guān)關(guān)規(guī)定定1.承包人人應(yīng)在在合同約約定時時間內(nèi)編制制完成成竣工工結(jié)算算書，，并在在提交交竣工工驗收收報告告的同同時遞遞交給給發(fā)包包人。。承包包人未未在合同約約定時時間內(nèi)遞交交竣工工結(jié)算算書，，經(jīng)發(fā)發(fā)包人人催促促后仍仍未提提供或或沒有有明確確答復復的，，發(fā)包包人可可以根根據(jù)已已有資資料辦辦理結(jié)結(jié)算。。2.發(fā)包人人在收收到承承包人人遞交交的竣竣工結(jié)結(jié)算書書后，，應(yīng)按按合同約約定時間核核對。。同一一工程程竣工工結(jié)算算核對對完成成，發(fā)發(fā)、承承包雙雙方簽簽字確確定認認后，，禁止發(fā)發(fā)包人人又要要求承承包人人與另另一或或多個個工程程造價價咨詢詢?nèi)酥刂貜秃撕藢⒖⒐そY(jié)結(jié)算。。3.發(fā)包人人或受受其委委托的的工程程造價價咨詢詢?nèi)耸帐盏匠谐邪巳诉f交交的竣竣工結(jié)結(jié)算書書后，，在合合同約定定時間間內(nèi)，不不核對對竣工工結(jié)算算或未未提出出核對對意見見的，，視為為承包包人遞遞交的的的竣竣工結(jié)結(jié)算書書已經(jīng)經(jīng)認可可，發(fā)發(fā)包人人應(yīng)向向承包包人支支付工工程結(jié)結(jié)算價價款。。承包包人在在接到到發(fā)包包人核核對意意見后后并在在合同約約定時時間內(nèi)內(nèi)，不確確認也也未提提出異異議的的，視視為發(fā)發(fā)包人人提出出的核核對意意見已已經(jīng)認認可，，竣工工結(jié)算算辦理理完畢畢。4.發(fā)包人人應(yīng)對對承包包人遞遞交的的竣工工結(jié)算算書簽簽收，，拒不不簽收收的，，承包包人可可以不不交付付竣工工工程程。承承包人人未在合同同約定定的時時間內(nèi)遞交交竣工工結(jié)算算書的的，發(fā)發(fā)包人人要求求交付付竣工工工程程，承承包人人應(yīng)當當交付付。5.竣工結(jié)結(jié)算辦辦理完完畢，，發(fā)包包人應(yīng)應(yīng)將竣竣工結(jié)結(jié)算書書報送送工程程所在在地工工程造造價管管理機機構(gòu)備備案。。竣工工結(jié)算算書作作為工工程竣竣工驗驗收備備案、、交付付使用用的必必備文文件。。第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)6.工程竣竣工結(jié)結(jié)算辦辦理完完畢，，發(fā)包包人應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)確認認的竣竣工結(jié)結(jié)算書書在合同約約定期期限內(nèi)內(nèi)向承包包人支支付工工程竣竣工結(jié)結(jié)算價價款(法定時時間是是竣工工結(jié)算算書確確認后后15日內(nèi))。發(fā)包包人未未在合同約約定期期限內(nèi)內(nèi)向承包包人支支付工工程結(jié)結(jié)算款款的，，承包包人可可以催催告發(fā)發(fā)包人人支付付結(jié)算算價款款，如如達成成延期期支付付協(xié)議議的，，發(fā)包包人應(yīng)應(yīng)按同同期銀銀行同同類貸貸款利利率支支付拖拖欠工工程價價款的的利息息。如如未達達成延延期支支付協(xié)協(xié)議，，承包包人可可以與與發(fā)包包人協(xié)協(xié)商將將該工工程折折價，，或申申請人人民法法院將將該工工程依依法拍拍賣，，承包包人就就該工工程折折價或或者拍拍賣價價款優(yōu)優(yōu)先受受償。。二.國家計計價規(guī)規(guī)范對對于工工程結(jié)結(jié)算爭爭議處處理的的相關(guān)關(guān)規(guī)定定1.發(fā)包人人以對對工程程質(zhì)量量有異異議，，拒絕絕辦理理工程程竣工工結(jié)算算的，，（1）已竣工工驗收收或已已竣工工未驗驗收但但實際際投入入使用用的工工程，，其質(zhì)量量爭議議按該該工程程保修修合同同執(zhí)行行，竣竣工結(jié)結(jié)算按按合同同約定定辦理理；（（2）已竣工工未驗驗收且且未實實際投投入使使用的的工程程以及及停工工、停停建工工程的的質(zhì)量量爭議議，雙方方應(yīng)應(yīng)就就有有爭爭議議的的部部分分委委托托有有資資質(zhì)質(zhì)的的檢檢測測鑒鑒定定機機構(gòu)構(gòu)進進行行檢檢測測，，根根據(jù)據(jù)檢檢測測結(jié)結(jié)果果確確定定解解決決方方案案，，或或按按工工程程質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)督督機機構(gòu)構(gòu)的的處處理理決決定定執(zhí)執(zhí)行行后后辦辦理理竣竣工工結(jié)結(jié)算算，，無無爭爭議議部部分分的的竣竣工工結(jié)結(jié)算算按按合合同同約約定定辦辦理理。。2.發(fā)承承包包雙雙方方發(fā)發(fā)生生工工程程造造價價合合同同糾糾紛紛時時，，應(yīng)應(yīng)通通過過下下列列辦辦法法解解決決：：（1）雙雙方方協(xié)協(xié)商商確確定定；；（2）提提請請調(diào)調(diào)解解。。工工程程造造價價管管理理機機構(gòu)構(gòu)負負責責調(diào)調(diào)解解工工程程造造價價問問題題；；（3）按按合合同同約約定定向向有有關(guān)關(guān)仲仲裁裁機機構(gòu)構(gòu)申申請請仲仲裁裁或或向向人人民民法法院院起起訴訴。。第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)一.國家家計計價價規(guī)規(guī)范范對對于于辦辦理理竣竣工工竣竣工工結(jié)結(jié)算算的的相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)三當前前房房企企竣竣工工結(jié)結(jié)算算種種常常見見的的兩兩種種計計價價模模式式目前前的的定定價價模模式式無無非非兩兩種種：：【1】】費率率招標標、、定定額額計計價價【2】】清單單招招標標、、圖圖紙紙包包干干兩者者在在結(jié)結(jié)算算做做法法上上有有所所不不同同，，但但在在結(jié)結(jié)算算內(nèi)內(nèi)容容上上大大同同小小異異。。四、費率率招標、、定額計計價模式式結(jié)算招招術(shù)1.充分分析析清楚定額計價價模式下對成本本控制的的不利因因素，在在編制標標書、談?wù)勁?、簽簽訂合同同時盡可可能地將將這些缺缺陷或漏漏洞堵住住。如：：事先規(guī)規(guī)定某些些措施費費不計或或按某一一個固定定數(shù)包定定，避免免結(jié)算時時算不清清而扯皮皮。2.對一些檔檔次、品品牌差異異較大的的主材及及設(shè)備（（如管、、線、配配電箱、、砌體材材料等））采用甲甲供或甲甲方認質(zhì)質(zhì)認價方方式進行行控制；；對普通通主材（（如鋼筋筋、砼））只列出出品牌范范圍，按按施工期期間平均均信息價價，并單單獨談定定下浮點點。3.對超高增增加費、、垂直運運輸費、、甚至腳腳手架等等大宗措措施費用用進行單單獨下浮?。ㄒ话惆愣~規(guī)規(guī)定的費費用較高高，市場場下浮的的比例較較大）；；謹慎計計算送面面積部分分的三項項費用。。4.了解設(shè)計計規(guī)范，，吃透定定額計量量計價規(guī)規(guī)則，尤尤其對定定額無規(guī)規(guī)定、或或規(guī)定不不清、或或有規(guī)定定但難以以操作的的，要嚴嚴加防范范，避免免掉進成成本陷阱阱。第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)五、清單單招標、、圖紙包包干的優(yōu)優(yōu)缺點及及結(jié)算招招術(shù)1.促進設(shè)計計圖紙的的完善和和材料設(shè)設(shè)備的定定板定樣樣2.符合市場場競爭要要求，，取得有有競爭性性的價格格3.充分利用用投標方方的資源源，為我我所用4.以招標價價取代施施工過程程中的預預算價，，使成本本管理人人員有可可能投入入更多的的時間到到設(shè)計、、過程控控制及結(jié)結(jié)算審核核中去5.較大程度度地減少少施工過過程中變變更、簽簽證、協(xié)協(xié)調(diào)、配配合等扯扯皮現(xiàn)象象，保證證施工進進度6.進行成本本按月審審結(jié)，真真正做到到成本的的統(tǒng)計反反饋、動動態(tài)監(jiān)控控7.結(jié)算周期期短，扯扯皮現(xiàn)象象少8.缺點是：預留留相應(yīng)的招標標周期9.結(jié)算要點：以以圖紙包干價價加減合同調(diào)調(diào)整額。六標桿房企工程程結(jié)算管理節(jié)節(jié)點、流程、、程序集指引引萬科工程結(jié)算算管理節(jié)點及及規(guī)定■結(jié)算方式：按按實結(jié)算、合合同加變更結(jié)結(jié)算■工程結(jié)算、甲甲供材結(jié)算及及尾款支付（典型案例：：27工程結(jié)算實施施細則）■結(jié)算管理作要要求（典型案例：：29萬科預結(jié)算管管理作業(yè)指引引）■竣工結(jié)算項目目審批（典型案例：：30竣工結(jié)算項目目審批表；31竣工結(jié)算造價價審批表）■工程結(jié)算總結(jié)、分分析及后評估估（典型案例：：32結(jié)算總結(jié)及成成本分析及后后評估報告）第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實務(wù)七、結(jié)算重要要事項1、熟悉和深刻刻理解合同相相關(guān)條款。包括承包范圍圍、圖紙、設(shè)設(shè)計變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證、結(jié)結(jié)算原則、清清單附件、材材料設(shè)備品牌牌、規(guī)格、有有關(guān)承諾等。。曾見過這樣的的結(jié)算：打預預制管樁，空空樁按實樁計計，多算60多萬元（5000多根樁）2、嚴把合同關(guān)關(guān)，按符合結(jié)結(jié)算要求的有有效資料進行行結(jié)算。按相關(guān)責任部部門及主管領(lǐng)領(lǐng)導簽字確認認的資料結(jié)算算（具體按結(jié)結(jié)算作業(yè)指引引、設(shè)計變更更作業(yè)指引、、現(xiàn)場簽證作作業(yè)指引等執(zhí)執(zhí)行），不符符合要求的不不予結(jié)算。3、嚴防貨不對對板，守住最最后一道防線線。必要時核對““材料設(shè)備進進場申報表””、“材料設(shè)設(shè)備使用報審審表”、對照照供貨合同、、現(xiàn)場核對實實物、甚至讓讓供應(yīng)商到現(xiàn)現(xiàn)場驗貨，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，堅堅決扣罰。4、將結(jié)算中遇遇到的問題不不斷反映到招招標、簽定合合同中去，完完善合同，更更好地保護招招標成果。比比如對包干合同同，承包商經(jīng)經(jīng)常提出更換換某些材料、、設(shè)備的要求求，因為這是是承包商報價價較低的項目目，承包商總總以供貨周期期長，不能滿滿足施工進度度為由，迫使使甲方代表就就范，達到承承包商調(diào)整差差價獲得額外外利潤的目的的。這無形中中甲方抹平了了其報價低的的窟窿，助長長了其惡意低低價中標，高高價索賠的風風氣。為此，，在以后的合合同中規(guī)定，，類似情況加加罰原價的30%～50%，看你誰還玩玩這招。5、練就一身內(nèi)內(nèi)功，精打細細算，以理服服人。計算人人員必須掌握熟練練的結(jié)算技能能，部門不定定期地召開結(jié)結(jié)算討論會、、大家對不同同項目、不同同事情結(jié)算處處理經(jīng)驗進行行交流，相互互學習，積累累經(jīng)驗，共同同提高。最怕怕的是給人家家多算了錢，，轉(zhuǎn)身后被人人家罵成傻瓜瓜，一旦看扁扁了你，以后后無法把好結(jié)結(jié)算關(guān)。6、不吃人家一一頓飯，不拿拿人家一張卡卡，不收人家家一分錢。這是涉及職業(yè)業(yè)道德最基本本的問題。沒沒有顧慮，辦辦事一身輕松松，人家敬你你三分；當面面雖不悅，其其實心里服你你；再說圈子子就這么大，，要潔身自好好。試想，本領(lǐng)過過硬，道德過過關(guān)，還有什什么成本管理理不好？講座總目錄第三部分房地產(chǎn)全過程精細化成本四大控制工具操作第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作當前建筑業(yè)的的現(xiàn)狀近年來，建筑筑市場競爭日日趨激烈，建建筑市場‘僧多粥少‘的局面造成了了承包商處于于被動地位。。2010年建筑業(yè)利潤潤率在第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)38個行業(yè)中排名名倒數(shù)第三。。據(jù)統(tǒng)計,我國大多數(shù)上上市公司所屬屬的行業(yè)凈利利率一般在9%以上,而建筑業(yè)凈利利率不超過3%,還不及全社會會平均水平的的40%。承包商首先要要爭取中標，，進而才能考考慮如何增加加收益。而承承包商首先要要中標，一般般采取低價中中標策略；而而要增加收益益主要策略就就是有“經(jīng)驗”的承包商都會會該抓四個盈盈利的機會：：工程變更、、現(xiàn)場簽證、、價款調(diào)整、、工程索賠，，力圖通過合合法途徑增加加自己的工程程款收入，確確保不承擔經(jīng)經(jīng)濟虧損，并并獲取相當?shù)牡睦麧?。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析蘇通大橋是交通部規(guī)劃的黑龍江嘉蔭至福建南平國家重點干線公路和江蘇省規(guī)劃的“四縱四橫四聯(lián)”公路主骨架“縱一”線的重要組成部分。它西距江陰長江公路大橋82km。東距長江入?？?08KM，北接通啟高速公路的小?；ネ⒔唬辖友亟咚俟返亩瓰I互通立交與蘇嘉杭高速公路相連。蘇通大橋概算算總投資64.5億元。實際際投入資金為為86億元，超概算算21.5億元。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析案例一：蘇通通大橋高價結(jié)結(jié)算案例案例二：國家家大劇院高價價結(jié)算案例國家大劇院建建筑設(shè)計方案案為法國設(shè)計計，方案復雜雜，設(shè)計深度度與我國定額額不相符，沒沒有相應(yīng)的定定額標準可供供參考，只能能按已完工程程估算造價。。國家大劇院工工程外部圍護護結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)結(jié)構(gòu)網(wǎng)殼，是是半橢圓球形形，東西長軸軸212.2m，南北短軸143.64m，總高度46.285m。內(nèi)設(shè)歌劇院院（2416席）、音樂廳廳（2017席）及戲劇院院（1040席）及公共大大廳等。屋面面采用鈦金屬屬板，整個網(wǎng)網(wǎng)殼外環(huán)繞人人工湖（35500m2），各種通道道及入口均設(shè)設(shè)在水下。設(shè)設(shè)計為法國巴巴黎機場公司司安德魯建筑筑師，北京市市建筑設(shè)計研研究院參與主主體設(shè)計，整整體結(jié)構(gòu)用鋼鋼量達6750t，195kg/m。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析1.高價結(jié)算的原原因及所占比比例序號高價結(jié)算的原因所占比例1現(xiàn)場簽證9-16%2價款調(diào)整16-21%3工程變更23-27%4工程索賠13-23%5材料代用約占1.7%6管理不善約占1.6%7其他約占10%目前結(jié)算超概概算約占30%左右，但也出出現(xiàn)了一些超超支現(xiàn)象更為為嚴重的特大大工程。下面面通過調(diào)查收收集資料的方方法對一般結(jié)結(jié)算超概算現(xiàn)現(xiàn)象的原因加加以總結(jié)。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析2.高價結(jié)算的的原因及所所占比例統(tǒng)統(tǒng)計圖由上圖可以以看出，超超支原因中中工程變更更、現(xiàn)場簽簽證、工程程索賠和價價款調(diào)整四四大原因占占了79%。對于業(yè)主來來說，變更、簽簽證、索賠賠和價款調(diào)調(diào)整是重點點要控制的的內(nèi)容。而對于承包商商，變更、簽簽證、索賠賠和價款調(diào)調(diào)整則是其其創(chuàng)收的主主要工具，，承包上可可以合理利利用這些工工具為自己己贏得利潤潤。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析講座總目錄錄第三部分房地產(chǎn)全過程精細化成本四大控制工具操作第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本失控的原因分析第一部分房地產(chǎn)全過程精細化成本三大管理寶典操作

第三部分

業(yè)主工程造價全過程精細化管理四大核心控制工具操作價款調(diào)整控控制工具操操作要領(lǐng)二施工索賠控控制工具操操作要領(lǐng)四工程變更控控制工具操操作要領(lǐng)一三現(xiàn)場簽證控控制工具操操作要領(lǐng)1.08《計價規(guī)范》關(guān)于價款調(diào)調(diào)整的具體體規(guī)定和操操作要領(lǐng)：：“量”變4.7.2若施工中出現(xiàn)施工圖紙（含設(shè)計變更）與工程量清單項目特征描述不符的，發(fā)、承包雙方應(yīng)按新的項目特征確定相應(yīng)工程量清單項目的綜合單價。4.7.3因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，造成增加新的工程量清單項目，其對應(yīng)的綜合單價按下列方法確定：合同中已有適用的綜合單價，按合同中已有的綜合單價確定；（前提：其采用的材料、施工工藝和方法相同，亦不因此增加關(guān)鍵線路上工程的施工時間）合同中有類似的綜合單價，參照類似的綜合單價確定；（前提：其采用的材料、施工工藝和方法基本相似，不增加關(guān)鍵線路上工程的施工時間，可僅就其變更后的差異部分調(diào)整。）合同中沒有適用或類似的綜合單價，由承包人提出綜合單價，經(jīng)發(fā)包人確認后執(zhí)行。（前提：無法找到適用和類似的項目單價時，應(yīng)采用招投標時的基礎(chǔ)資料，按成本加利潤的原則，雙方協(xié)商新的綜合單價）12價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一“量”變344.7.4因分部分項工程量清單漏項或非承包人原因的工程變更，引起措施項目發(fā)生變化，造成施工組織設(shè)計或施工方案變更，原措施費中已有的措施項目，按原措施費的組價方法調(diào)整；原措施費中沒有的措施項目，由承包人根據(jù)措施項目變更情況，提出適當?shù)拇胧┵M變更，經(jīng)發(fā)包人確認后調(diào)整。4.7.5因非承包人原因引起的工程量增減，該工程量變化在合同約定幅度以內(nèi)時，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；該工程量變化在合同約定幅度以外的，其綜合單價及措施項目費應(yīng)予以調(diào)整。若合同未作約定，本條條文說明指出，按以下原則處理：（1）當工程量清單項目工程量的變化幅度在10%以內(nèi)時，其綜合單價不作調(diào)整，執(zhí)行原有綜合單價。（2）當工程量清單項目工程量的變化幅度在10%以外，且其影響分部分項工程費超過0.1%時，其綜合單價以及對應(yīng)的措施費（如有）均應(yīng)作調(diào)整。調(diào)整的方法是由承包人對增加的工程量或減少后剩余的工程量提出新的綜合單價和措施項目費，經(jīng)發(fā)包人確認后調(diào)整。1.08《計價規(guī)范》關(guān)于價款調(diào)調(diào)整的具體體規(guī)定和操操作要領(lǐng)：：價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一“價”變124.7.1招標工程以投標截止日前28天，非招標工程以合同簽訂前28天為基準日，其后國家的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策發(fā)生變化影響工程造價的，應(yīng)按省級或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價管理機構(gòu)發(fā)布的規(guī)定調(diào)整合同價款。4.7.6若施工期內(nèi)市場價格波動超出一定幅度時，應(yīng)按合同約定調(diào)整工程價款。如合同沒有約定或約定不明確的，應(yīng)按省級或行業(yè)建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價管理機構(gòu)的規(guī)定調(diào)整。調(diào)整方式：（1）價格指數(shù)調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較少，但每種材料使用量較大的土木工程，如公路、水壩等工程。（2）利用造價信息調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較多，每種材料使用量較小的房屋建筑與裝飾工程。因不可抗力事件導致的費用，發(fā)、承包雙方應(yīng)按以下原則分別承擔并調(diào)整工程價款(承發(fā)包雙方各自的損失各自負責，工程損失由發(fā)包人承擔。)。31.08《計價規(guī)范》關(guān)于價款調(diào)調(diào)整的具體體規(guī)定和操操作要領(lǐng)：：價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一2.確認工程價價款調(diào)整的的程序新《規(guī)范》條文說明4.7.9中規(guī)定，當當工程價款款調(diào)整因素素確定后，，發(fā)承包雙雙方按合同同約定的時時間和程序序提出并確確認調(diào)整的的工程價款款。當合同同未作約定定或本規(guī)范范的有關(guān)條條款未作規(guī)規(guī)定時，按按下列程序序辦理：14天內(nèi)價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一14天內(nèi)3價款調(diào)整的的重點——材料價差調(diào)調(diào)整策略

1）《清單計價規(guī)范》關(guān)于材料價差調(diào)整的規(guī)定：基本原則是：有約定按約定無約定按法定。

2）策略

業(yè)主應(yīng)盡量通過與承包方談判將材料價差調(diào)整在合同中明確約定。

3）雙方合同對于材料漲價風險未明確（約定）時的處理方法

材料價格的法定幅度為5%，即5%以內(nèi)的有承包方承擔，以外的由發(fā)包方承擔。

4）操作辦法

施工期內(nèi)，當材料價格變化，超過省級行業(yè)工程造價管理機構(gòu)發(fā)布的幅度或約定的時應(yīng)予調(diào)整，承包人采購材料前應(yīng)將新的材料單價和采購數(shù)量報發(fā)包人審核，確認用于本合同工程時，發(fā)包人應(yīng)審核確定需調(diào)整的材料單價及數(shù)量。發(fā)包人在收到承包人報送的確認資料后3個工作日不予答復的視為認可，作為調(diào)整工程價款依據(jù)。如果承包人未報經(jīng)發(fā)包人審核即自行采購材料，再報發(fā)包人確定調(diào)整材料價格及其數(shù)量，并調(diào)整工程價款的，如發(fā)包人不同意，則不作調(diào)整。價款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一4建設(shè)單位在在工程價款款調(diào)整中的的應(yīng)對策略略合同中應(yīng)明確承包商可進行價款調(diào)整的范圍和流程，對未在可調(diào)范圍內(nèi)的、或承包商未在規(guī)定時間內(nèi)向業(yè)主發(fā)出調(diào)整報告的，不予調(diào)整。做好施工圖設(shè)計及清單編制工作，避免施工圖設(shè)計或工程量清單中標明的工程量小，在施工過程中又必不可少的大幅增加工程量，同時，應(yīng)規(guī)定在一定范圍內(nèi)，工程量變化的風險應(yīng)由承包商承擔。評標過程中注意是否有單價遠低于市場價，或單價波動比較頻繁的情況，材料、設(shè)備是否有報價很低的情況存在。

要關(guān)注、預測法規(guī)及政策性變化，如法律及政策性風險較大，業(yè)主方可在合同專用條件中規(guī)定，將法律變化的風險適當?shù)剞D(zhuǎn)移給承包商。如果確實屬于業(yè)主應(yīng)承擔的風險，則業(yè)主應(yīng)及時進行調(diào)整，并隨進度款支付，否則可能會影響整個施工工期，引起更大損失業(yè)主在工程程價款調(diào)整中中的應(yīng)對策略

第三部分

業(yè)主工程造價全過程精細化管理四大核心控制工具操作價款調(diào)整控控制工具操操作要領(lǐng)二施工索賠控控制工具操操作要領(lǐng)四工程變更控控制工具操操作要領(lǐng)一三現(xiàn)場簽證控控制工具操操作要領(lǐng)1.工程變更定定義和范圍圍工程項目的的復雜性決決定發(fā)包人人在招投標標階段所確確定的方案案往往存在在某方面的的不足。隨隨著工程的的進展和對對工程本身身認識的加加深，以及及其他外部部因素的影影響，常常常在工程施施工過程中中需要對工工程的范圍圍、技術(shù)要要求等進行行修改，形形成工程變變更。工程變更是是指在合同同實施過程程中，當合合同狀態(tài)改改變時，為為保證工程程順利實施施所采取的的對原合同同文件的修修改與補充充的一種措措施。1.1工程變更定定義1.2工程變更的的范圍1、更改有關(guān)部分的標高、基線、位置和尺寸；2、增減合同中約定的工程量；3、改變有關(guān)工程的施工時間和順序；4、其他有關(guān)工程變更需要的附加工作。5、合同履行中發(fā)包人要求變更工程質(zhì)量標準及發(fā)生其他實質(zhì)性變更等。二工程變更控制工具操作要領(lǐng)工程變更生成因素主觀因素主體行為因素個體行為因素客觀因素政策法規(guī)因素環(huán)境因素市場因素合同因素制度因素成本因素質(zhì)量因素2.工程變更原原因分析在工程變更更管理實踐踐中，工程程變更生成成的主觀因因素可控性性較差，一一些不合理理工程變更更甚至惡意意工程變更更一般均由由主觀因素素引起。因因此，主觀觀因素是建建設(shè)項目工工程變更控控制的重點點和難點；；同時也是是項目效益益來源的一一條捷徑。。工程變更雖雖然種類比比較多，發(fā)發(fā)生原因也也形形色色色，但從本質(zhì)上表現(xiàn)為價與量的變化。熱點難點二工程變更控制工具操作要領(lǐng)設(shè)計變更主要原因（（80%）3工程變更發(fā)發(fā)生后的處處理流程明確指令承包商對合同工作范圍內(nèi)規(guī)定的工程進行變更符合合同有關(guān)變更處理程序書面形式確認工程變更指令性變更不滿足上述條件推定性變更條件1條件2條件3要證明已發(fā)發(fā)生“推定性變更更”，承包商必必須證明:①什么是合同同規(guī)定的施施工要求;②實際施工的的工作已超超出了這一一要求;③這是遵守工工程師或其其授權(quán)代表表要求的結(jié)結(jié)果。對“指令性變更更”，業(yè)主在提提出變更口口頭指令7天之內(nèi)，承包商必必須向業(yè)主主書面確認認，業(yè)主在在接到確認認書的48小時內(nèi)應(yīng)給與回回應(yīng)，否則則視為業(yè)主主確認。二工程變更控制工具操作要領(lǐng)34.業(yè)主對工程程變更的控控制4.1業(yè)主對工程程變更的控控制策略加強施工圖圖設(shè)計及清清單編制工工作，避免免設(shè)計出現(xiàn)現(xiàn)重大疏漏漏，避免清清單編制出出現(xiàn)漏項和和漏量，這這些都會導導致重大變變更發(fā)生。。合理地發(fā)布布變更指令令、估算變變更價款，，取得監(jiān)理理工程師和和承包商的的信任，為為工程順利利實施打下下良好基礎(chǔ)礎(chǔ)。及時時處處理理變變更更，，合合理理計計算算變變更更價價款款，，防防止止變變更更價價款款支支付付不不及及時時導導致致承承包包商商拖拖延延進進度度或或暫暫停停施施工工，，引引起起索索賠賠訴訴訟訟，，進進而而影影響響正正常常工工程程交交付付，，增增加加業(yè)業(yè)主主損損失失；；4運用用價價值值工工程程，，嚴嚴格格審審查查承承包包商商提提出出的的變變更更建建議議，，是是否否損損害害了了業(yè)業(yè)主主利利益益，，對對于于承承包包商商提提出出的的對對雙雙方方都都有有益益的的變變更更，，應(yīng)應(yīng)進進行行合合理理化化建建議議的的獎獎勵勵；；二工程變更控制工具操作要領(lǐng)4.業(yè)主主對對工工程程變變更更的的控控制制4.1業(yè)主主對對工工程程變變更更的的控控制制策策略略6靈活活運運用用補補償償方方式式，，