房地產項目投資分析報告

v1.0可編寫可改正房地產項目投資剖析報告一、說明：1、依據規(guī)劃設計的要求及對市場的檢查與剖析，對該地塊進行XX商住綜合開發(fā)。2、報告中相關成本的明細換算科目基本參照永州市江華縣市場行情及相關國家地方收費標準并聯合實踐經驗確立。項目面積參數表表1-1項目總占地(m2)總建筑面積(m2)沿街商業(yè)建筑(m2)住所面積(m2)配套設備面積(m2)地下泊車場(m2)二、項目開發(fā)成本花費的估量：本項目開發(fā)由土地成本購置款，先期開發(fā)花費，建安工程成本費，基礎設備費，房地產各項稅費，管理、銷售及財務花費，不行預示費等組成?；诠こ探ㄔO周期較長，本案采納動向剖析法進行估量，各項花費詳見以以下表：(一)土地花費表2-2序號項目單價（元/m2）備注土地使用權出讓金2征地費元/m2拆遷布置賠償費1v1.0可編寫可改正(二)先期開發(fā)花費估量表表3-3序號項目金額（萬元）2取費標準(元/m)規(guī)劃、設計、可研費規(guī)劃費設計費可研費2水文、地質勘探費測繪費勘探費3策劃費共計（三）建安工程花費表4-4序號建安項目單方造價（元/m2)總造價(萬元）沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫4水電設備5內部裝飾6共計2（四）基礎設備費表4-5序號項目單方造價(元/m2)基礎設備(含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網)130（五）開發(fā)期稅費估量表表4-6序號項目金額(萬元)固定財產投資方向調理稅2配套費3質檢費4建筑管理費5衛(wèi)評費6環(huán)評費7墻改基金8綠化費9白蟻防治費10土地使用費11再就業(yè)基金12教育專項基金13編標費14招標費15規(guī)劃允許工本費16土地證工本費

v1.0可編寫可改正總造價(萬元)估量說明(元/m2)5%8031241010213v1.0可編寫可改正17施工允許證共計（六）不行預示費表4-7序號項目金額(萬元)說明1土地費建安工程費3先期工程費(一)+(二)+(三)+(四)*3%基礎設備費總計（七）管理銷售花費表4-8序號項目金額(萬元)估量說明(元/m2)1廣告2售樓處3售樓允許6監(jiān)理費7物業(yè)管理基金公用設備維修基金9管理費共計（八）投資與成本花費估量匯總表表4-9項目單方成本(元/m2)金額(萬元)占總投資比率(%)4v1.0可編寫可改正土地花費先期花費建安花費基礎設備費開發(fā)間稅費不行預示費管理銷售費財務費共計三、投資計劃與資本籌備：本項目開發(fā)投資的資本根源有三個渠道，一是公司自有資本，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資本**萬元作為啟動資本，需貸款****萬元，總投資****萬元，將項目投資進度分為先期、中期和后期，投資計劃與資本籌備詳見表5-10。投資計劃與資本籌備表4-10序號項目共計(萬元)前中后開發(fā)投資資本籌備自有資本借貸資本預售資本再投入四、項目銷收入的測算本項目以**市同類**房可比事例，參照**市房地產物業(yè)均勻價錢水平運用市場比較剖析法，并經實地檢查確立：沿街商業(yè)建筑1-3層商店連賣，此中1-2層，建議售價****元/m2,三層建議售價****元/m2,（均價****元/m2）。地下泊車場，建議售價*萬元/車位。5v1.0可編寫可改正表4-11項目面積(m2)建議單位均勻售價（元/m2)銷售收入（萬元）沿街商店住所泊車場個車位共計說明：以上銷售收入都是在項目進展順利，營銷也同時獲得成功，房子所有租售的條件下獲得。但實質的銷售進度，樓盤的銷售率及出租率存在不確立要素。特別是在當前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的銷售，地下車位的租售有必定的風險，難以達到預期目標，所以在營銷時一定賜予足夠的重視。五、項目投資利潤剖析：依據估量的開發(fā)成本花費以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資剖析利潤率的剖析計算以下：（一）銷售稅金及附帶估量表4-12序號類型計算依照金額（萬元）1營業(yè)稅銷售總收入*%2教育費附帶營業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*%5交易管理稅銷售總收入*%共計（二）土地增值稅計算表表4-13序號項目計算依照金額(萬元)1銷售收入6v1.0可編寫可改正2扣除項目金額以下4項和開發(fā)花費開發(fā)成本銷售稅及附帶其余開發(fā)成本*20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額X30%（三）損益表表4-14序號項目計算金額(萬元)1銷售收入2總成本花費3銷售稅金及附帶4土地增值稅5利潤總數(1)－(2)－(3)－(4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(5)－(6)8公積金(7)*10%9可分派利潤(7)－(8)（四）所有投資的投資利潤率＝利潤總數/投資總數*100%=自有資本的投資利潤率＝利潤總數/自有資本總數*100%=六、不確立要素剖析：有要點地增強對投資風險的防備和控制，保證項目的決議成功是開發(fā)商所追求的目標。房地產項目不確立要素許多，本案主要從成本、收入、單價等幾個方面，運用均衡剖析法和敏感性剖析法進行了不確定要素的剖析，詳見下表：（一）盈虧均衡剖析7v1.0可編寫可改正表4-15序號項目面積成本收入均衡點銷售面積經營安全率(%)沿街商業(yè)建筑2住所地下泊車場（二）安全性鑒別標準表4-16安全率>30%25~30%15~25%10~15%<10%安全狀態(tài)安全較安全有危險較危險危險說明：地下泊車場因為存在人防工程的要求，所以財務上看成本高于收入，但為近鄰的***節(jié)儉了**元/㎡的人防配套費，并產生了必定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性剖析表表4-17項目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價投資額投資利潤率(圖4-1)單價改動**%目標利潤率8v1.0可編寫可改正投資改動要素變化率-10%-5%05%10%說明：從敏感性剖析表中看出，當銷售單價提升5%時，投資利潤率增加*%，即X*%=**萬元，當投資成本降低5%是，投資利潤率提升*%，即X*%=**萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響仍是較為顯然的。在本項目實行過程中，控制成本和擬訂適合的價錢策略較為要點。七、結論與建議：1、本項目是************************，按本項目的測算依照和方法