河北廊坊某公司置業(yè)戰(zhàn)略報告

2004.1廊坊中期報告－2發(fā)展戰(zhàn)略建議選準定位，夯實基礎(chǔ)，將***置業(yè)發(fā)展成為全國知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

機密本報告包含企業(yè)重要信息，***建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件2/42中期報告分為四大部分，本報告是第二部分第一部分***置業(yè)內(nèi)部診斷第二部分***置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略建議第三部分***置業(yè)管控方案和戰(zhàn)略支撐體系框架性建議第四部分附錄：***置業(yè)重點目標城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告

3總體報告結(jié)構(gòu)一、項目工作回顧二、***置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務診斷

1）企業(yè)的歷史沿革及***對***置業(yè)發(fā)展的理解

2）***置業(yè)企業(yè)內(nèi)部診斷三、***置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略四、***置業(yè)管理改善建議框架

1）***置業(yè)組織建議框架

2）***置業(yè)管控模式框架

3）***置業(yè)薪酬考評體系及中高層激勵建議框架

4）***置業(yè)運營體系改善框架五、下一步工作計劃六、附錄－《***置業(yè)重點目標城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告》

4戰(zhàn)略思考的背景1.2.3.1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則***置業(yè)集團戰(zhàn)略5***房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了9年，超過100萬平方米項目的開發(fā)經(jīng)營積累94959697989900010203新怡綠洲知本時代新華廣場文苑世紀花園新苑小區(qū)華油小區(qū)***小區(qū)新城小區(qū)金城里金華里空中花園金玉里其他項目和平麗景102030405060708090100開發(fā)量總計發(fā)展年度累計開發(fā)超過百萬平方米6隨著企業(yè)運作的逐漸成熟，正逐步成為專業(yè)的房地產(chǎn)商，具備了長久發(fā)展的基礎(chǔ)運作能力正在逐漸增強物業(yè)管理優(yōu)勢逐漸明顯營銷能力與銷售經(jīng)驗日漸豐富客戶服務經(jīng)驗在增強人才經(jīng)過鍛煉已經(jīng)可以應對常規(guī)的項目設(shè)計開發(fā)方面的經(jīng)驗逐漸增強在廊坊逐步樹立了***地產(chǎn)的品牌隨著***集團的發(fā)展以及在地產(chǎn)的業(yè)績積累，政府關(guān)系越來越具有優(yōu)勢品牌優(yōu)勢設(shè)計開發(fā)能力資金優(yōu)勢人才優(yōu)勢政府關(guān)系優(yōu)勢客戶服務優(yōu)勢土地儲備優(yōu)勢營銷優(yōu)勢物業(yè)優(yōu)勢基本能滿足自身發(fā)展的需要土地儲備逐漸增多7***置業(yè)高層對置業(yè)未來發(fā)展的初步設(shè)想廊坊本地市場容量有限，***欲做大，異地開發(fā)是必然趨勢在核心城市：通過在核心城市的項目建立在業(yè)內(nèi)一定的影響力，培養(yǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的敏感性和能力。但由于***實力有限，核心城市不是開發(fā)區(qū)域的重點在中小城市：利用***燃氣帶來的資源，重點投入產(chǎn)品以中低檔商品房為主…由于房地產(chǎn)非集團的主業(yè)，加上置業(yè)集團本身尚未形成清晰的長期發(fā)展戰(zhàn)略，***集團領(lǐng)導層對置業(yè)的未來發(fā)展的定位暫時傾向于機會型投資產(chǎn)業(yè)資料來源：***置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、***分析***集團高層對置業(yè)未來的定位暫時是投資性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，與主業(yè)無關(guān)置業(yè)要獨立發(fā)展，干得好就干，干得不好就撤附屬板塊，跟隨主業(yè)的發(fā)展動向而發(fā)展8但是置業(yè)集團對自身定位的明晰和管理系統(tǒng)的改善反過來也會影響集團對置業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)度,使其能與集團其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應明晰的戰(zhàn)略定位：區(qū)域產(chǎn)品客戶群能力建設(shè)的重點和步驟戰(zhàn)略計劃和增長階梯集團對置業(yè)的未來可能的戰(zhàn)略態(tài)度積極扶持（各方面資源上的支持）成為主業(yè)的一支而不是投資性業(yè)務與集團其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應權(quán)責分明、精練有效的組織良好的人才隊伍和梯隊建設(shè)規(guī)范、執(zhí)行有力的運營系統(tǒng)置業(yè)集團對自身清晰的認識和能力的提高9全國房地產(chǎn)市場前景對***置業(yè)而言無疑是有利的，但市場格局、競爭仍然給***置業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)市場增長快，潛力仍然巨大市場集中度低，有發(fā)展壯大的空間競爭的加劇資金渠道政策土地價格增長過快經(jīng)濟增長與居民購買力相對增長較緩有關(guān)房地產(chǎn)市場的具體分析請詳見《附件－***置業(yè)中期報告（4）－全國房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研報告提交版》機遇挑戰(zhàn)10另外，置業(yè)在房地產(chǎn)發(fā)展上遇到了許多來自企業(yè)內(nèi)部的限制與瓶頸，而這些瓶頸更多是可以解決的戰(zhàn)略定位尚處于摸索階段管理支持系統(tǒng)尚處于磨合期沒有成為集團主業(yè)板塊，難以形成協(xié)同效應良好的市場前景內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)理清戰(zhàn)略思路，夯實管理基礎(chǔ)迫在眉睫11戰(zhàn)略思考的角角度與原則1.2.3.1.2.3.戰(zhàn)略思考的背背景戰(zhàn)略思考的角角度與原則***置業(yè)集集團戰(zhàn)略12***認為，，***置業(yè)業(yè)的戰(zhàn)略思考考要依據(jù)以下下原則遵照房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展的規(guī)規(guī)律來發(fā)展房房地產(chǎn)業(yè)配合集團戰(zhàn)略略，同***集團各專業(yè)業(yè)板塊協(xié)同發(fā)發(fā)展注重現(xiàn)實能力力與現(xiàn)實資源源，注重主要要能力的提高高13***集團要要考慮板塊間間的最佳協(xié)同同效應，而***置業(yè)要要在集團戰(zhàn)略略指導下遵照照房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展的規(guī)律律來發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)***燃氣***燃機***置業(yè)國家能源戰(zhàn)略略的發(fā)展方向向產(chǎn)業(yè)鏈特點區(qū)域能源發(fā)展展狀況區(qū)域經(jīng)濟與消消費習慣制定戰(zhàn)略的依依據(jù)：燃氣的發(fā)展策策略燃機的主要消消費市場特點點房地產(chǎn)的發(fā)展展規(guī)律區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平與競競爭水平自身能力與資資源制定戰(zhàn)略的依依據(jù)：國家宏觀經(jīng)濟濟形成怎樣的業(yè)業(yè)務板塊組合合板塊的相互協(xié)協(xié)同……14在發(fā)展的部署署上，***置業(yè)要盡量量與***燃燃氣的發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢相協(xié)同山東江蘇安徽浙江湖南廣東河北***燃氣的的主要市場置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)應充分利用用***集團團的資源，產(chǎn)產(chǎn)生最大的協(xié)協(xié)同效應：品牌的協(xié)同性性政府關(guān)系的協(xié)協(xié)同性對區(qū)域消費習習慣的理解能能相互共享燃氣和住宅房房地產(chǎn)可以協(xié)協(xié)同開發(fā)，并并作為獨特的的競爭優(yōu)勢物業(yè)服務上有有共通性……15由于廊坊本地地市場容量不不足而迫使***置業(yè)必必須跨區(qū)域發(fā)發(fā)展，但跨地地區(qū)經(jīng)營給企企業(yè)帶來了經(jīng)經(jīng)營環(huán)境、消消費習慣的巨巨大差異，使使得跨地域經(jīng)經(jīng)營需要具備備較強的資源源基礎(chǔ)和管理理能力跨區(qū)域管控能能力更有效的人才才激勵機制更專業(yè)的項目目運作能力戰(zhàn)略供應商體體系跨區(qū)域品牌建建設(shè)能力成功的跨區(qū)域域發(fā)展關(guān)鍵成功要素素***置業(yè)還還沒有真正在在二三線、一一線城市展開開過企業(yè)競爭爭在廊坊本地的的開發(fā)極大的的借助了集團團的品牌和政政府關(guān)系，并并在一個相當當熟悉的城市市展開，在廊廊坊的成功并并不代表核心心能力就能完完全滿足異地地開發(fā)的需要要16對于房地產(chǎn)企企業(yè)而言，異異地開發(fā)將對對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)提出更高的的要求，因此此***置業(yè)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略略一定要考慮慮企業(yè)的現(xiàn)實實能力與現(xiàn)實實資源目前的最終市場表現(xiàn)圖項目研究施工建造設(shè)計規(guī)劃市場銷售物業(yè)管理投資決策市場策劃客戶管理成本管理資料來源：戰(zhàn)戰(zhàn)略研討會異地市場將對對***置業(yè)業(yè)提出更高的的能力要求項目研究施工建造設(shè)計規(guī)劃市場銷售物業(yè)管理投資決策市場策劃客戶管理成本管理異地管控17***置業(yè)集集團戰(zhàn)略1.2.3.1.2.3.戰(zhàn)略思思考的的背景景戰(zhàn)略思思考的的角度度與原原則***置業(yè)業(yè)集團團戰(zhàn)略略18***置業(yè)業(yè)集團團的戰(zhàn)戰(zhàn)略包包括如如下部部分商業(yè)模模式???增長階階梯核心能能力產(chǎn)品價值鏈鏈區(qū)域企業(yè)愿愿景、、企業(yè)業(yè)定位位19***置業(yè)業(yè)應定定位于于“配合***集團團戰(zhàn)略略發(fā)展展的專專業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)運營營商”配合***集團團戰(zhàn)略略發(fā)展展的專專業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)運營營商***置業(yè)業(yè)應配配合***集團團總的的戰(zhàn)略略部署署，適適時的的調(diào)整整置業(yè)業(yè)本身身的開開發(fā)區(qū)區(qū)域和和產(chǎn)品品類型型在配合合***集集團戰(zhàn)戰(zhàn)略計計劃時時，置置業(yè)要要采用用專業(yè)業(yè)化的的房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營方方式配配合集集團戰(zhàn)戰(zhàn)略的的發(fā)展展20大集團團附屬屬的房房地產(chǎn)產(chǎn)板塊塊的發(fā)發(fā)展存存在以以下兩兩種主主要的的發(fā)展展思路路緊密的的配合合集團團主業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，，以附附屬板板塊的的方式式經(jīng)營營開發(fā)發(fā)集團團所需需的房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目以專業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)公公司的的方式式配合合配合合集團團主業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，，承接接集團團主業(yè)業(yè)項目目時采采用市市場運運作方方式優(yōu)點缺點最大程程度的的配合合了主主業(yè)發(fā)發(fā)展，，最大大程度度的利利用了了集團團的各各種資資源沒有在在市場場環(huán)境境下運運作導導致專專業(yè)能能力難難以提提高，，最終終難以以成為為集團團重要要的收收入支支柱需要經(jīng)經(jīng)常在在集團團指令令性項項目與與市場場更好好機會會項目目中作作出選選擇，，在最最大程程度的的利用用集團團資源源上稍稍遜在市場場環(huán)境境下運運作使使得專專業(yè)能能力能能夠得得到提提高，，有希希望成成為集集團重重要的的收入入支柱柱21案例：：中遠遠與中中化的的房地地產(chǎn)板板塊從從過去去的依依附型型產(chǎn)業(yè)業(yè)走向向?qū)I(yè)業(yè)化發(fā)發(fā)展零散投投資與與管理理任務務兼顧顧期市場化化過渡渡轉(zhuǎn)型型期專業(yè)化化運作作初期期管理體體系/體制制制完善善期評價在這個個階段段公司司基本本明確確了以以項目目為導導向，，在主主流住住宅和和高檔檔寫字字樓市市場發(fā)發(fā)展的的開發(fā)發(fā)定位位通過兩兩個項項目的的開發(fā)發(fā)積累累了運運作經(jīng)經(jīng)營，，為今今后的的復制制發(fā)展展打下下了基基礎(chǔ)由于集集團的的行業(yè)業(yè)資源源難以以整合合，零零散投投資的的不確確定性性過大大，公公司在在這一一階段段不能能主動動獲取取價值值，收收益性性不佳佳這一階段公公司在把握握市場機遇遇上的能力力迅速加強強，也形成成了自己的的管理核心心但由于營銷銷、物業(yè)、、內(nèi)部機制制等戰(zhàn)略環(huán)環(huán)節(jié)的不夠夠完善，也也帶來了管管理中的一一些問題只有順利通通過這一階階段的管理理提升和完完善，公司司才能提高高運作效率率和應變能能力，降低低運作風險險，成為能能夠適應市市場,實現(xiàn)快速、、健康發(fā)展展的目標零散投資與與管理任務務兼顧期市場化過渡渡轉(zhuǎn)型期中化集團與與中遠集團團各投資20億（現(xiàn)金與與實物凈資資產(chǎn)）以對對等股份的的方式組建建中遠房地地產(chǎn)，目的的就是希望望房地產(chǎn)板板塊能夠?qū)I(yè)化發(fā)展展***以咨咨詢方式介介入其專業(yè)業(yè)化管理體體系、體制制的改革、、完善工作作。幫助其其進一步市市場化運作作22***認為為，盡管未未來集團戰(zhàn)戰(zhàn)略會對置置業(yè)本身造造成重大影影響，置業(yè)業(yè)仍然要本本著專業(yè)化化發(fā)展的道道路前進，，并以專業(yè)業(yè)房地產(chǎn)商商的定位與與集團其他他板塊展開開盡可能多多的協(xié)同可能的***集團戰(zhàn)戰(zhàn)略*對置業(yè)集團團的影響*注：有關(guān)***集團團戰(zhàn)略的內(nèi)內(nèi)容是依據(jù)據(jù)零星的訪訪談記要中中獲得，在在此僅作為為示意置業(yè)集團兩兩種不同的的應對策略略***燃氣氣全國區(qū)域域擴張煤化工、石石油化工戰(zhàn)戰(zhàn)略雷洲半島碼碼頭海南油氣田田配合燃氣的的發(fā)展，實實行燃氣跟跟進戰(zhàn)略建設(shè)煤化工工城、石油油化工城建設(shè)碼頭相相關(guān)物業(yè)建設(shè)相關(guān)物物業(yè)專業(yè)化運作作集團附屬板板塊客戶對對象：：集團、主業(yè)業(yè)相關(guān)單位位產(chǎn)品品：以內(nèi)部項項目建設(shè)為為主，產(chǎn)品品類型廣產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)節(jié)：開發(fā)、經(jīng)營營、服務，，經(jīng)營服務務更多核心能能力：重點在于成成本與質(zhì)量量控制能力力，規(guī)劃更多依賴賴設(shè)計院戰(zhàn)略舉舉措：主要依賴集集團，隨著著集團主業(yè)業(yè)走向而隨時變化化客戶對對象：：市場、集團團、主業(yè)相相關(guān)單位產(chǎn)品品：內(nèi)部項目目為輔，產(chǎn)產(chǎn)品類型較較集中產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)節(jié)：開發(fā)、經(jīng)營營、服務，，開發(fā)更更多核心能能力：重點在于規(guī)規(guī)劃與開發(fā)發(fā)能力戰(zhàn)略舉舉措：尊重市場規(guī)規(guī)律，隨著著集團主業(yè)業(yè)走向而變化但不不完全依附附主業(yè)的發(fā)發(fā)展集團定位對對置業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略配置極極其關(guān)鍵23根據(jù)置業(yè)集集團的企業(yè)業(yè)定位，***建議議置業(yè)集團團采用如下下商業(yè)模式式產(chǎn)品價值鏈區(qū)域以專業(yè)化的的運作方式式配合集團團戰(zhàn)略的發(fā)發(fā)展應采取集約約發(fā)展模式式，全國劃劃定2－3個集約發(fā)展展圈，在未未來5年中建立區(qū)區(qū)域中心，，設(shè)定項目目復制標準準三線城市是是主力市場場，二線城城市應作為為集約圈的的區(qū)域中心心予以重視視***應策策略性進京京，將北京京作為戰(zhàn)略略高地，甚甚至成為置置業(yè)集團總總部所在地地，但北京京并不是發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)項目的重重點地域區(qū)域擴張不不宜過快、、短期內(nèi)應應集中于2-3區(qū)域（在5年內(nèi)）異地專做住住宅開發(fā)，，產(chǎn)品形式式可以住宅宅商業(yè)結(jié)合合，但暫時時要避免商商業(yè)經(jīng)營廊坊本地是是全方位服服務三線城市主主要面向中中高等收入入人群，二二線城市面面對中低收收入人群抓住住宅開開發(fā)的良好好勢頭，異異地集中精精力專做開開發(fā)廊坊本地適適宜業(yè)內(nèi)多多元化經(jīng)營營3年后考慮開開發(fā)經(jīng)營并并舉，并結(jié)結(jié)合***集團的物物業(yè)經(jīng)營項項目配合***集團戰(zhàn)略略發(fā)展的專專業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)商24首先，***置業(yè)應應該確定選選擇城市發(fā)發(fā)展的原則則以及城市市發(fā)展的路路線，***建議按按照如下分分析框架來來展開分析析戰(zhàn)略原則競爭狀態(tài)能力原則***置業(yè)業(yè)的能力是是否允許？？如何與***集團，，特別是***燃氣氣的城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略相相結(jié)合？***置業(yè)業(yè)的跨區(qū)域域發(fā)展模式式是否允許許？市場環(huán)境企業(yè)的可行行性城市發(fā)展該市場競爭爭是否十分分激烈？該城市是否否具有開發(fā)發(fā)的市場潛潛力？區(qū)域25房地產(chǎn)業(yè)具具有典型的的區(qū)域性，，各區(qū)域市市場成熟度度形成明顯顯的梯度發(fā)發(fā)展態(tài)勢。。我們將中中國的房地地產(chǎn)區(qū)域按按照市場成成熟度分成成四個區(qū)間間一線城市二線城市三線城市四線城市中國三大經(jīng)經(jīng)濟區(qū)域的的中心城市市：北京、、上海、廣廣州、深圳圳等天津、重慶慶較發(fā)達的省省會城市：：杭州、成成都、沈陽陽、石家莊莊等區(qū)域經(jīng)濟輻輻射城市：：青島、大大連、昆山山、太倉、、珠海等落后的省會會城市：青青海、呼和和浩特、昆昆明等較好的地級級市落后的地級級市縣級市縣城城市特點市場環(huán)境國際性城市市，區(qū)域人人口規(guī)模在在1000萬以上流動人口非非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投投資額300億元以上市區(qū)人口規(guī)規(guī)模在100萬以下流動人口以以周邊的農(nóng)農(nóng)業(yè)人員為為主人均GDP600－1300美元房地產(chǎn)年投投資額15－30億元人口規(guī)模在在50萬以下流動人口極極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投投資額15億元以下區(qū)域經(jīng)濟中中心流動人口較較多人均GDP1300－3000美元房地產(chǎn)年投投資額30－300億元26按照聯(lián)合國國統(tǒng)計預測測方法來看看，一、二二線城市處處于穩(wěn)定高高速發(fā)展階階段，三線線城市處于于快速發(fā)展展與高度發(fā)發(fā)展階段，，四線城市市處于起步步發(fā)展階段段人均GDP200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步發(fā)展快速發(fā)展高速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展一線城市二線城市三線城市四線城市國際性城市市，區(qū)域人人口規(guī)模在在1000萬以上流動人口非非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投投資額300億元以上市區(qū)人口規(guī)規(guī)模在100萬以下流動人口以以周邊的農(nóng)農(nóng)業(yè)人員為為主人均GDP600－1300美元房地產(chǎn)年投投資額15－30億元人口規(guī)模模在50萬以下流動人口口極少人均GDP600美元以下下房地產(chǎn)年年投資額額15億元以下下區(qū)域經(jīng)濟濟中心流動人口口較多人均GDP1300－3000美元房地產(chǎn)年年投資額額30－300億元聯(lián)合國統(tǒng)統(tǒng)計預測測方法27參考：2002年中國省省會城市市人均GDP數(shù)據(jù)>3000美元1300－3000美元<1300美元注：此數(shù)數(shù)據(jù)僅為為參考，，人均GDP僅是考察察城市房房地產(chǎn)市市場的一一個因素素28不同成長長階段的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈呈現(xiàn)明顯顯的不同同特點，，尤其是是經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、流流動人口口、客戶戶對象極極大的影影響著相相應的房房地產(chǎn)市市場客戶群二級市場場購買目的的住宅均價價在2500元/平米超過15萬平米的的住宅小小區(qū)很少少資料來源源：***，***分分析市場特點點擁有較大大的高端端產(chǎn)品空空間多元化趨趨勢強住宅均價價在3500——4000元/平米超過30萬平米的的住宅小小區(qū)很少少住宅均價價在1500元/平米甚至至以下超過10萬平米的的住宅小小區(qū)很少少獲知渠道道非常活躍躍活躍剛起步啟蒙階段段自用和投投資均很很普遍自用和投投資均很很普遍，，但投資資為目的的較一線線城市少少基本為自自用絕大部分分為自用用流動人員員本地居民民投資客流動人員員本地居民民投資客本地居民民本地高收收入居民民團購較多多人際傳播播實地路牌牌廣告媒體廣告告人際傳播播實地路牌牌廣告媒體廣告告房交會媒體廣告告房交會一線城市市二線城市市三線城市市四線城市市市場環(huán)境29一二線城城市有一一定的獨獨立市場場地位，，三四線線城市受受一線和和二線城城市的影影響，一一線和二二級城市市越強盛盛，周邊邊的三、、四線城城市受到到的波及及更明顯顯，也越越強盛。。因此，，只有一一二線城城市才具具備成為為區(qū)域中中心的條條件二線城市有一一定的獨立市市場地位，不不受一線城市市的影響，除除非離一線城城市非常近的的二線城市，，例如杭州、、南京等三線城市受一一線和二線城城市的影響，，一線和二級級城市越強盛盛，周邊的三三、四線城市市受到的波及及更明顯，也也越強盛一線城市二線城市三線城市市場環(huán)境30經(jīng)濟圈的形成成能影響整個個圈內(nèi)的所有有城市，大經(jīng)經(jīng)濟圈內(nèi)的三三線城市的房房地產(chǎn)市場甚甚至要好于欠欠發(fā)達地區(qū)的的省會城市珠三角經(jīng)濟圈圈京津經(jīng)濟圈人均GDP較高，投資增增長速度高出出全國31.9%，供需比例基基本協(xié)調(diào)，政政策引導較好好，將進入下下一輪大的發(fā)發(fā)展期外商港商購買買力旺盛，土土地便宜，具具有得天獨厚厚的優(yōu)勢。2001年空置率下降降很快，銷售售旺盛特殊政治地段段，大北京概概念提出后引引發(fā)大規(guī)模的的投資，加上上奧運影響，，京津板塊將將是奧運第一一受益者這三個經(jīng)濟圈圈中的許多中中小城市的房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展超過其他他區(qū)域的大中中城市長三角經(jīng)濟圈圈市場環(huán)境31從中國的房地地產(chǎn)發(fā)展歷程程來看，北京、上海、、廣州、深圳圳等一線城市的房房地產(chǎn)市場明明顯領(lǐng)先于其其他城市中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平平高的三個省省份和城市占占銷售總額的的40%2002年前11月城市商品房銷銷售額累計百百分比目前房地產(chǎn)行行業(yè)在全國呈呈現(xiàn)從東部到到中部再到西西部的階梯式滾動式式發(fā)展，具體表現(xiàn)在在省會城市、、百萬人口級級規(guī)模的城市市發(fā)展領(lǐng)先資料來源：***知識庫庫，***分分析40％市場環(huán)境32但隨著一線城城市的房地產(chǎn)產(chǎn)投資額猛增增，一線城市市的房地產(chǎn)投投資風險隨之之增大，圈地地熱潮開始理理性回落上海土地供給給與需求的狀狀況單位：萬平方方米北京2001－2003第一季度土地地供給與需求求狀況單位：萬平方方米土地出讓面積積市場環(huán)境資料來源：中中國**行33部分領(lǐng)先房地地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)據(jù)地域經(jīng)濟發(fā)發(fā)展程度的不不同，開始向向具有發(fā)展?jié)摑摿Φ亩€線城市轉(zhuǎn)移，，資金流向開開始全國化-區(qū)域市場成熟熟度分布示意意圖-區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達達程度/城市級別區(qū)域市場競爭集中度一線城市二線城市三線城市四線城市中國三大經(jīng)濟濟區(qū)域的中心心城市：北京京、上海、廣廣州、深圳等等天津、重慶較發(fā)達的省會會城市：杭州州、成都、沈沈陽、石家莊莊等區(qū)域經(jīng)濟輻射射城市：青島島、大連、昆昆山、太倉、、珠海等資料來源：中中國**局，，經(jīng)濟***報，***分析四線城市基本本還是以本地地房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商為主，暫暫時沒有大規(guī)規(guī)模吸引外來來投資商落后的省會城城市：青海、、呼和浩特、、昆明等較好的地級市市（例如廊坊坊）落后的地級市市縣級市縣城市場環(huán)境34***研究表表明，全國相相當一部分城城市房地產(chǎn)市市場都有泡沫沫，而且不光光是經(jīng)濟發(fā)達達地區(qū)存在泡泡沫，經(jīng)濟相相對落后的地地區(qū)也同樣存存在，反而是是中等城市房房價相對合理理全國部分城市市房價收入比比根據(jù)發(fā)達國家家經(jīng)驗并結(jié)合合中國實際國國情，房價收收入比在6左右是較為合合適的比例，，西南和西北北區(qū)域由于無無大量外來人人口購房支撐撐，出現(xiàn)了明明顯的泡沫市場環(huán)境35二三線城市的的土地市場在在逐漸吸引眾眾多房地產(chǎn)商商的目光珠江合生在天天津一舉簽下下了一塊１８８０００畝的的開發(fā)用地,，為國內(nèi)房地地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)下下了最大手筆筆和黃獨資購入入重慶江北區(qū)區(qū)一塊大約24.3萬平方米地皮皮順馳在石家莊莊天價購入土土地深圳長城地產(chǎn)產(chǎn)（集團）股股份有限公司司，與成都簽簽約投資18億元開發(fā)成都都樓市，其在在成都的項目目建筑面積近近70萬平方米。而而此前，深萬萬科已在成都都運作好幾年年，其在成都都城東2000多畝的萬科城城市花園項目目已開發(fā)到第第二期上海大華集團團一口氣拿下下武昌南湖54萬平方米土地地正緊鑼密鼓鼓地制作規(guī)規(guī)劃方案后上海西北盛唐唐公司又擊敗敗武漢本地3家房產(chǎn)企業(yè)，，以7.32億元拿下龍王王廟150畝商業(yè)用地的的開發(fā)權(quán)，創(chuàng)創(chuàng)下武漢地價價的最高紀錄錄……資料來源：《**資訊》***分析市場環(huán)境36萬科緊緊抓住住二三線城市市的發(fā)展機會會，進行區(qū)域域擴張，為其其樹立全國性性品牌奠定了了堅實的基礎(chǔ)礎(chǔ)2002年二線城市占占到萬科整個個營業(yè)收入的的57％，利潤占到到了55％，萬科從整整個總資產(chǎn)收收益率也可以以看到，二線線城市的指標標是非常良好好2003年，萬科在北北京、上海、、廣州、深圳圳等一線城市市的項目開工工面積僅為16％市場環(huán)境37再看四線小城城市，由于受受到各方面條條件制約，需需求增長的速速度不會很快快，難以形成成一、二線城城市那樣迅猛猛增長的市場場需求，不具具備長期發(fā)展展的基礎(chǔ)，只只能作為機會會性投資區(qū)域域一線城市二線城市三線城市四線城市需求增長速度度經(jīng)濟難以支撐撐：四線城市的人人均GDP為300美元以下，遠遠低于一線城城市的1300美元-1500美元，用于住住房消費的收收入比例較大大城市相對較較低。購買力過多依依賴于本地四線城市的流流動人口比例例低，三四線線城市的流動動人口比率在在25%以下，遠低于于一線城市的的50%以上，和二線線城市25%-35%之間，增長率率也遠低于一一二線城市（（流動人口比比例為暫住人人口加流動人人口除居民人人口）二、三級市場場不發(fā)達由于大部分中中小城市二級級市場的還處處于萌芽狀態(tài)態(tài)，居民購房房多為改善自自我居住條件件，通過購房房的投資意識識還很弱。市場環(huán)境38人口規(guī)模在50萬以下流動人口極少少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資資額15億元以下市區(qū)人口規(guī)模模在100萬以下流動人口以周周邊的農(nóng)業(yè)人人員為主人均GDP600－1300美元房地產(chǎn)年投資資額15－30億元因此，從市場場環(huán)境緯度來來看，二、三三線城市更適適合***置置業(yè)尋找長期期發(fā)展機會，，特別是三線線城市，未來來應該成為主主力市場競爭狀態(tài)城市發(fā)展區(qū)域一線城市四線城市二線城市三線城市國際性城市，，區(qū)域人口規(guī)規(guī)模在1000萬以上流動人口非常常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資資額300億元以上區(qū)域經(jīng)濟中心心流動人口較多多人均GDP1300－3000美元房地產(chǎn)年投資資額30－300億元一線：策略進入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場四線：輔助性機會市場39從進入可能性性來看，中國國的一線城市市房地產(chǎn)商數(shù)數(shù)量極多，行行業(yè)集中度低低，***如如果進入將面面臨高度的競競爭北京上海廣州企業(yè)總數(shù)1100家3312家1713家房地產(chǎn)開發(fā)投投資完成額商品房銷售額額平均規(guī)模平均規(guī)模進入特征689.3億612億280.5億302.3億410.7億4024萬1848萬2550萬1765萬1240萬資料來源：***分析202.3億1839萬進入所需資金金壁壘較高，，加上存量房消消化所需周期期較長，小規(guī)規(guī)模企業(yè)資金金難以為繼，，將被淘汰出出局市場上的開發(fā)發(fā)企業(yè)過多，，總體規(guī)模較較小，進入壁壘低。但小規(guī)模企企業(yè)競爭力比比較弱。經(jīng)過整理，開開發(fā)企業(yè)數(shù)量量大幅度減少少，目前進入壁壘壘界于北京與與上海之間，但企業(yè)效益益要好于前兩兩者。小企業(yè)業(yè)依然面臨上上述危險。以北京、上海海、廣州2001年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為為例：進入可行性40北京、上海等等一線城市集集中了中國最最優(yōu)秀的房地地產(chǎn)商，***置業(yè)的各各項能力均無無法占到優(yōu)勢勢投資決策工程建造營銷推廣物業(yè)管理成本管理設(shè)計規(guī)劃資金管理概念圖***置業(yè)業(yè)在品牌、、員工素質(zhì)質(zhì)、營銷能能力這幾方方面和對手手相比相對對較弱品牌員工素質(zhì)天鴻珠江金地萬科萬通紅石中海餅圖示例解解釋：市場最佳市場領(lǐng)先市場平均水水平市場較差市場最差該圖表由***根據(jù)據(jù)大量訪談談而初步判判斷***進入可行性性41但北京、上上海等一線線城市的房房地產(chǎn)發(fā)展展速度仍然然要高于全全國其他城城市，在那那些行業(yè)巨巨頭控制的的細分市場場邊緣仍存存在許多的的零散投資資機會注：萬科數(shù)數(shù)據(jù)為2002年結(jié)算收入入，資料來來源于萬科科網(wǎng)站進入可行性性42***已經(jīng)經(jīng)在北京有有了基礎(chǔ)，，***贊贊成***置業(yè)“策略進京”，將北京作作為戰(zhàn)略高高點，一方方面通過機機會獲得優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地在在北京進行行機會性開開發(fā)，一方方面通過北北京市場來來鍛煉團隊隊，甚至將將置業(yè)總部部建在北京京進入可行性性但是否要將將北京作為為長期市場場進行發(fā)展展應根據(jù)企企業(yè)的能力力增長來決決定北京的人才才優(yōu)勢北京與廊坊坊距離很近近北京的品牌牌優(yōu)勢在北京積累累技能北京就像一一個放大鏡鏡，可以把把企業(yè)成倍倍放大。所所以，有些些企業(yè)進京京開發(fā)不追追求規(guī)模，，弄個不大大不小的項項目做著，，只為在這這個戰(zhàn)略高高地占個位位子。有人人稱之為“策略進京”，所以房地地產(chǎn)界有“地產(chǎn)英雄最最愛是北京京”的說法北京是中央央部委云集集的地方，，北京的土土地供應至至今仍是多多渠道的。。***置置業(yè)完全有有可能憑機機會獲得土土地和項目目除北京外的的其他一線線城市建議議***置置業(yè)暫時不不要進入43***置業(yè)業(yè)在二線城城市的競爭爭實力屬于于中等，要要略差于當當?shù)氐膬?yōu)秀秀房地產(chǎn)企企業(yè)，但在在三線城市市完全有機機會成為當當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭頭軍進入可行性性一線城市二線城市三線城市四線城市***置業(yè)業(yè)目前的競競爭實力注：此圖僅僅為示意圖圖，為***根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗而主觀觀判斷44***置業(yè)業(yè)在四線城城市非常有有競爭優(yōu)勢勢，但在四四線城市開開發(fā)有可能能造成業(yè)務務散、資源源浪費、管管控困難的的局面，形形成“游擊戰(zhàn)”的不不利利格格局局，，***不不建建議議將將其其作作為為發(fā)發(fā)展展重重點點，，除除非非有有明明顯顯高高利利潤潤的的機機會會性性項項目目往往往一一個個城城市市開開發(fā)發(fā)完完一一個個樓樓盤盤后后，，這這個個城城市市的的需需求求就就難難以以再再挖挖掘掘，，這這時時整整個個團團隊隊需需要要異異地地開開發(fā)發(fā)，，或或者者在在當當?shù)氐囟喽嘣?jīng)經(jīng)營營，，包包括括存存量量經(jīng)經(jīng)營營，，也也包包括括業(yè)業(yè)外外多多元元化化，，造造成成核核心心能能力力難難以以積積累累異地地遷遷移移開開發(fā)發(fā)造造成成結(jié)結(jié)果果是是：：根基基難難以以扎扎實實大量量資資源源難難以以重重復復利利用用，，政政府府資資源源浪浪費費、、對對當當?shù)氐厥惺袌鰣龅牡睦砝斫饨怆y難以以積積累累單盤盤采采購購鏈鏈過過長長、、采采購購和和管管理理成成本本過過高高遷移移后后，，供供應應商商體體系系和和合合作作體體系系將將發(fā)發(fā)生生重重大大變變化化，，造造成成成成本本提提高高、、效效率率低低下下，，質(zhì)質(zhì)量量難難以以保保證證品牌牌無無法法積積累累人力力資資源源嚴嚴重重浪浪費費項目目難難以以跨跨區(qū)區(qū)域域復復制制進入入可可行行性性45因此此，，從從城城市市選選擇擇來來看看，，一一線線城城市市應應策策略略進進入入，，二二、、三三線線城城市市更更適適合合***置置業(yè)業(yè)尋尋找找長長期期發(fā)發(fā)展展機機會會，，四四線線城城市市完完全全是是機機會會性性市市場場人口口規(guī)規(guī)模模在在50萬以以下下流動動人人口口極極少少人均均GDP600美元元以以下下房地地產(chǎn)產(chǎn)年年投投資資額額15億元元以以下下市區(qū)區(qū)人人口口規(guī)規(guī)模模在在100萬以以下下流動動人人口口以以周周邊邊的的農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)人人員員為為主主人均均GDP600－1300美元元房地地產(chǎn)產(chǎn)年年投投資資額額15－30億元元競爭爭狀狀態(tài)態(tài)城市市發(fā)發(fā)展展區(qū)域一線線城城市市四線線城城市市二線線城城市市三線線城城市市國際際性性城城市市，，區(qū)區(qū)域域人人口口規(guī)規(guī)模模在在1000萬以以上上流動動人人口口非非常常多多人均均GDP3000美元元以以上上房地地產(chǎn)產(chǎn)年年投投資資額額300億元元以以上上區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟中中心心流動動人人口口較較多多人均均GDP1300－3000美元元房地地產(chǎn)產(chǎn)年年投投資資額額30－300億元元一線：策略進入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場四線：輔助性機會市場46在制制定定選選擇擇區(qū)區(qū)域域原原則則時時，，除除開開經(jīng)經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境、、競競爭爭程程度度外外，，還還要要依依據(jù)據(jù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)律律，，依依據(jù)據(jù)跨跨區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展的的特特點點來來選選擇擇集約約型型基地地型型機會會型型代表表企企業(yè)業(yè)：：萬科科卓達達珠江江系系地地產(chǎn)產(chǎn)順馳馳中小小房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商大集集團團的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)板板塊塊進入入可可行行性性國內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)跨跨區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展主主要要有有三三種種主主流流模模式式47選擇擇不不同同的的跨跨區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展模模式式對對***置置業(yè)業(yè)意意味味著著:戰(zhàn)略路線線產(chǎn)品特點點競爭優(yōu)勢勢管控系統(tǒng)統(tǒng)選擇一個個基地城城市，在在該城市市占據(jù)絕絕對主導導地位多方位開開發(fā)異地市場場完全是是機會性性市場廣泛的產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇廣泛的商商業(yè)模式式政府關(guān)系系地方品牌牌延續(xù)傳統(tǒng)統(tǒng)的功能能制結(jié)構(gòu)構(gòu)，有利利于專業(yè)業(yè)積累外地項目目多由集集團操控控-基地型--集約型--機會型-選擇幾個個區(qū)域或或根據(jù)地地持續(xù)發(fā)發(fā)展如果區(qū)域域具備持持續(xù)開發(fā)發(fā)潛力，，可以選選擇單一一商業(yè)模模式，反反之可能能要選擇擇多商業(yè)業(yè)模式有良好的的定位但當區(qū)域域市場容容量出現(xiàn)現(xiàn)萎縮時時要考慮慮業(yè)內(nèi)多多元化項目策劃劃能力總體項目目運作能能力營銷能力力必須建立立完善的的管控模模式，特特別是根根據(jù)區(qū)域域的不同同情況而而授予不不同的管管控方式式總部適當當放權(quán)區(qū)域公司司權(quán)利較較大看準機會會，保證證每一個個項目的的盈利性性，無定定位不完全依依靠政府府關(guān)系，，核心能能力在項項目運作作資金實力力不需要要很強有良好的的定位單一商業(yè)業(yè)模式較較多項目定制制項目策劃劃能力較較強項目設(shè)計計規(guī)劃能能力和營營銷能力力較強依靠少數(shù)數(shù)人的眼眼光與能能力運作作項目，，少并行行展開項項目權(quán)利高度度集中于于總部，，尤其是是關(guān)鍵權(quán)權(quán)利48游擊戰(zhàn)、、布點分分散是房房地產(chǎn)企企業(yè)全國國性擴張張的大忌忌。***置業(yè)業(yè)要致力力于成為為專業(yè)的的全國性性房地產(chǎn)產(chǎn)公司，，在選擇擇項目時時更應避避免機會會型格局局萬科的銷銷售收入入在全行行業(yè)名列列前茅，，但是萬萬科項目目平均利利潤不高高是圈內(nèi)內(nèi)的共識識，其中一個個重要原原因是萬萬科“多多區(qū)域””同步擴擴張模式式下所出出現(xiàn)的單單盤采購購鏈過長長、采購購和管理理成本過過高,，而這幾幾乎是房房地產(chǎn)企企業(yè)全國國性擴張張后必然然會遭遇遇的困難難資料來源源：進入可行行性萬科在沒沒有集約約化發(fā)展展之前，，項目平平均利潤潤不高，，很重要要的原因因是萬科科“多點點同步擴擴張”模模式下所所出現(xiàn)的的單盤采采購鏈過過長、采采購和管管理成本本過高，，導致項項目總成成本升高高2002年萬科在在全國的銷售收收入約為為42億元廣東碧桂桂園在珠三角地地區(qū)銷售收入入即超過過40億元紅石在北北京建外SOHO單盤銷售收益益即達20億元49***置置業(yè)大本本營－廊廊坊的本本地市場場需求有有一定增增長，但但供給較較大，因因此可能能難以繼繼續(xù)成為為***置業(yè)發(fā)發(fā)展的基基地，采采取基地地模式不不是長期期發(fā)展的的目標城鎮(zhèn)人口口：40余萬人均年收收入：7767元本地人均均住宅面面積：23.2M2本地經(jīng)濟濟發(fā)展水水平：人人均GDP12015元，年增增長11.6%，屬于高高速發(fā)展展區(qū)每年竣工工面積：：53.77萬平米產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu):從近兩年年統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)看，，高檔商商品房的的竣工面面積均超超過住宅宅總量的的半數(shù)，，而中低低檔房數(shù)數(shù)量已無無法滿足足工薪階階層需求求本地房地地產(chǎn)商：：大多為為項目型型公司，，企業(yè)人人數(shù)在20人或以下下居多***置置業(yè)在廊廊坊市場場上的表表現(xiàn)：處處于第一一集團、、開發(fā)高高中低檔檔市場比較競爭爭優(yōu)勢：：政府關(guān)關(guān)系、拿拿地能力力較強、、規(guī)劃、、營銷較較弱…廊坊本地需求廊坊本地供給***置業(yè)市場表現(xiàn)進入可行行性50***建建議采用用集約發(fā)發(fā)展模式式，集約約式發(fā)展展模式可可以在一一定區(qū)域域扎根和和長期發(fā)發(fā)展，而而且，集集約式發(fā)發(fā)展更加加有利于于項目的的規(guī)模復復制，有有效控制制總體成成本輻射區(qū)域域根據(jù)地未來萬科科三年的的目標是是希望能能夠保證證每年的的增長速速度在30％左右，，具體策策略是：：擴大在一一線城市市的規(guī)模模；圍繞幾個個區(qū)域中中心希望望能夠?qū)⒍€城城市的數(shù)數(shù)量從12個擴張到到20個；進行一些些結(jié)構(gòu)重重組，建建立區(qū)域域中心；；塑造一個個強勢的的公司品品牌和鮮鮮明的項項目品牌牌；建立區(qū)域域主流產(chǎn)產(chǎn)品標準準化系統(tǒng)統(tǒng)；建立整個個兩級的的戰(zhàn)略合合作伙伴伴。例如萬科科四季花花城這個個品牌，，針對華華南，華華中，華華東及華華北區(qū)，，將同樣樣的一套套體系根根據(jù)不同同的氣侯侯，客戶戶和人文文的特點點，將它它做了整整個調(diào)整整。每每個區(qū)域域形成一一套標準準模式51但集約式式發(fā)展模模式對企企業(yè)的要要求較高高，需要要企業(yè)具具備較好好的人力力資源基基礎(chǔ)以及及作為根根據(jù)地的的中大型型城市基基礎(chǔ)，需需要***置業(yè)業(yè)長期積積累風險增加加由于更多多權(quán)利必必須下放放到區(qū)域域中心，，對于高高風險的的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)又又增加了了新的風風險因素素區(qū)域根據(jù)據(jù)地市場場根據(jù)地必必須有足足夠的消消費市場場，使得得對該區(qū)區(qū)域具有有一定的的影響力力，同時時企業(yè)能能夠持續(xù)續(xù)的發(fā)展展下去企業(yè)實力力房地產(chǎn)企企業(yè)必須須具有一一定的資資金實力力或者全全國品牌牌，才能能在異地地區(qū)域與與當?shù)仄笃髽I(yè)展開開競爭，，并獲得得發(fā)展空空間人力資源源必須有較較好的人人力資源源以保證證該區(qū)域域的發(fā)展展能自主主、持續(xù)續(xù)進入可行行性52綜上所述述，***建議議***采用集集約發(fā)展展模式，，將發(fā)展展重點放放在需求求與競爭爭相對適適中的二二線城市市與三線線城市，，而集約約圈內(nèi)的的四線城城市可以以機會型型發(fā)展與周邊的的三線城城市能形形成集約約區(qū)域具有一定定的市場場容量，，能夠支支撐相對對長時間間的開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營形成相相對穩(wěn)穩(wěn)定的的合作作體系系和供供應商商體系系在三線線城市市利用用資金金優(yōu)勢勢、規(guī)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢爭爭取獲獲得高高競爭爭力的的地位位在二線線城市市與當當?shù)胤糠康禺a(chǎn)產(chǎn)商利利用資資金優(yōu)優(yōu)勢、、開發(fā)發(fā)規(guī)劃劃、成成本優(yōu)優(yōu)勢優(yōu)優(yōu)勢進進行競競爭二線城城市對對周邊邊三線線城市市具有有一定定影響響力形成未未來的的區(qū)域域管理理中心心，培培養(yǎng)團團隊根據(jù)區(qū)區(qū)域特特點進進行區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)項目目復制制區(qū)域集約圈圈內(nèi)的的四線線城市市如果果存在在項目目機會會也不不應放放棄53在初期期要集集中在在少數(shù)數(shù)幾個個區(qū)域域內(nèi)發(fā)發(fā)展，，并追追求區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品品標準準化，，進行行復制制區(qū)域選擇項項目時時盡量量集中中在少少數(shù)幾幾個區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，一一開始始就帶帶有集集約式式發(fā)展展思想想在區(qū)域域內(nèi)建建立戰(zhàn)戰(zhàn)略供供應商商體系系，建建立廣廣泛的的區(qū)域域合作作體系系，建建立產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計標標準與與銷售售管理理標準準在區(qū)域域進行行產(chǎn)品品復制制區(qū)域內(nèi)內(nèi)的人人才要要依據(jù)據(jù)項目目需要要合理理調(diào)動動54未來全全國拓拓展的的方式式可以以采取取以點點帶圈圈的拓拓展方方式區(qū)域通過主主動性性的搜搜索擬擬進入入?yún)^(qū)域域或者者通過過機會會找到到擬進進入?yún)^(qū)區(qū)域主動性性的搜搜索包包括：：行業(yè)研研究結(jié)合***燃氣氣的策策略進入?yún)^(qū)區(qū)域的的中心心城市市或影影響力力最大大的城城市，，開始始房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務，，逐漸漸培養(yǎng)養(yǎng)當?shù)氐匾?guī)劃劃、施施工、、銷售售管理理團隊隊不排除除在既既定的的集約約圈內(nèi)內(nèi)從三三線城城市走走向二二線城城市的的可能能擴散到到周邊邊三線線城市市繼續(xù)在在該中中心城城市開開發(fā)新新樓盤盤55***置業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展圈圈應在在集團團戰(zhàn)略略的指指引下下，在在***集集團戰(zhàn)戰(zhàn)略重重點區(qū)區(qū)域進進一步步明確確后方方能確確定置置業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展圈例：當?shù)胤糠康禺a(chǎn)產(chǎn)市場場狀況況（收收入與與房價價）；；當?shù)亟?jīng)經(jīng)濟增增長速速度（（GDP、人均均GDP、人均均可支支配收收入、、收入入人群群結(jié)構(gòu)構(gòu)等））城市化化水平平（城城市非非農(nóng)人人口比比例、、人口口規(guī)模模、城城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施水水平等等）流動人人口狀狀況（（規(guī)模模、常常駐／／旅游游、就就業(yè)行行業(yè)等等）房地產(chǎn)產(chǎn)機會會……山東江蘇安徽浙江湖南廣東北京、、河北北***集團團的主主要戰(zhàn)戰(zhàn)略重重點區(qū)區(qū)域？？注：***的附附件4提供了了區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場分分析的的基本本模板板，企企業(yè)在在未來來劃定定戰(zhàn)略略圈時時可以以參考考區(qū)域56在目前的基基礎(chǔ)上，***置業(yè)業(yè)尚不具備備全國布局局的條件，，可以暫時時選擇北京京河北圈等等置業(yè)已有有投資而又又是集團主主業(yè)重點發(fā)發(fā)展區(qū)域的的經(jīng)濟圈嘗嘗試進行集集約式發(fā)展展區(qū)域山東江蘇安徽浙江湖南廣東北京、河北北***燃氣氣的主要市市場燃氣進入的的這幾個區(qū)區(qū)域都可以以作為選擇擇的對象北京圈（含含河北）－－已有基礎(chǔ)礎(chǔ)××圈－已有基基礎(chǔ)××圈－有燃氣氣的大型投投資注：僅為***示例例性建議，，在決定進進入?yún)^(qū)域前前還要考慮慮更多的因因素57結(jié)合***集團的新新的戰(zhàn)略部部署，置業(yè)業(yè)應該大力力配合集團團戰(zhàn)略性基基地的建設(shè)設(shè)，但這種種配合仍然然要區(qū)分機機會型與長長遠發(fā)展型型的項目配合***集團戰(zhàn)略略基地的建建設(shè)天然氣煤化工燃機碼頭…房地產(chǎn)房地產(chǎn)天然氣化工燃機碼頭…房地產(chǎn)天然氣化工燃機碼頭…區(qū)域58在配合方式式上，置業(yè)業(yè)集團應作作為專業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商與集團團進行內(nèi)部部市場合作作，其他的的物業(yè)類型型、城市開開發(fā)管理應應與其他的的專業(yè)機構(gòu)構(gòu)合作展開開集團戰(zhàn)略所所需要的開開發(fā)物業(yè)類類型工業(yè)房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)旅游房產(chǎn)住宅碼頭化工廠房城市配套基基建城市其他房房產(chǎn)文體房產(chǎn)城市公用設(shè)設(shè)施……***置業(yè)業(yè)集團作為一家企企業(yè)，***置業(yè)不不可能積累累小城市建建設(shè)開發(fā)管管理的功能能，有許多多專業(yè)建筑筑的開發(fā)（（如碼頭、、化工廠房房）等都應應有專業(yè)的的設(shè)計院、、專業(yè)**公司來操操作。還有有許多城市市所需要的的建筑類型型和經(jīng)營管管理類型置置業(yè)并不擅擅長，如果果全部積累累，操作上上并不可行行。必須大大量利用外外部資源。。***置業(yè)業(yè)集團應該該聚焦在住住宅與商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)這這兩種物業(yè)業(yè)類型上進進行配合。。尤其是在在住宅上。。59綜上所述，，在集團戰(zhàn)戰(zhàn)略格局尚尚未完全清清晰化時，，***建建議未來（（5年內(nèi)）***置業(yè)的的區(qū)域布局局應是如下下格局XXXX北京、河北北一點三圈一個高點：：北京總部部三個發(fā)展圈圈：北京河河北圈、其其他兩圈以二帶三以二線城市市帶動三線線城市形成成圈式發(fā)展展二線城市主主要在郊區(qū)區(qū)，三線城城市主要在在市區(qū)不排除在既既定的集約約圈內(nèi)從三三線城市走走向二線城城市的可能能注：僅為示示意區(qū)域60從產(chǎn)品類型型的選擇來來看，***建議***置業(yè)業(yè)嚴格控制制類型種類類，3－5年內(nèi)專注于于住宅業(yè)務務，尤其是是跨區(qū)域開開發(fā)短期內(nèi)內(nèi)要集中在在住宅上產(chǎn)品不同物業(yè)的的運作方式式有很大區(qū)區(qū)別，都需需要一定時時間的積累累才能具備備相應的競競爭實力住宅是目前前發(fā)展最快快的房地產(chǎn)產(chǎn)品種，而而且仍有持持續(xù)發(fā)展的的動力住宅也是***置業(yè)業(yè)經(jīng)驗最豐豐富的品種種1997-2002年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例

2002年全國各類物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例示意61***在不不同的地區(qū)區(qū)要面對不不同的層級級人群，北北京面對中中低收入、、二線城市市面對中等等收入人群群，三線城城市面臨中中高等收入入人群產(chǎn)品***置業(yè)業(yè)的客戶定定位一線城市二線城市三線城市高等收入中等收入低等收入中等收入62在廊坊本地地，***應作為長長期發(fā)展的的根基，必必須要積極極發(fā)展多種種房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務產(chǎn)品廊坊是長期期駐扎的根根基當住宅業(yè)務務出現(xiàn)增長長放緩甚至至下降的時時候應積極極開發(fā)其他他業(yè)務商場、工業(yè)業(yè)建筑、寫寫字樓、旅旅游地產(chǎn)、、體育地產(chǎn)產(chǎn)都可以發(fā)發(fā)展，但每每一個項目目在決策前前仍要慎重重63房地產(chǎn)價值值鏈較長，，***置置業(yè)應選擇擇合適的環(huán)環(huán)節(jié)進行專專業(yè)發(fā)展。。目前中國國房地產(chǎn)行行業(yè)價值鏈鏈上多種模模式并存發(fā)發(fā)展的格局局既體現(xiàn)了了專業(yè)分工工，又強調(diào)調(diào)了行業(yè)整整合行業(yè)主業(yè)務務價值鏈輔助業(yè)務價價值鏈

物業(yè)管理

物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營

房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融融土地出讓為為主，結(jié)合合金融、貿(mào)貿(mào)易、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)：以陸家家嘴、金融融街為代表表開發(fā)工業(yè)區(qū)區(qū)土地：以以天津工業(yè)業(yè)區(qū)為代表表地產(chǎn)開發(fā)模模式房產(chǎn)開發(fā)模模式產(chǎn)品單一化化，在不同同城市迅速速復制：以以萬科為代代表在單一城市市的多個區(qū)區(qū)域做多種種產(chǎn)品，多多是大型國國有企業(yè)：：以華潤置置地代表在少數(shù)高端端城市開發(fā)發(fā)高端產(chǎn)品品，以較少少的項目贏贏得較高利利潤：以萬萬通為代表表小城鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)模式，以以浙江廣廈廈、***置業(yè)為代代表物業(yè)經(jīng)營模模式專業(yè)的物業(yè)業(yè)經(jīng)營，成成為一種專專業(yè)物業(yè)，，配合戰(zhàn)略略合作者來來收取租金金回報混合的物業(yè)業(yè)出租經(jīng)營營，以收取取租金為主主：以香港港置地代表表開發(fā)和物業(yè)業(yè)出租經(jīng)營營混合：以以香港新世世界為代表表價值鏈整合合模式房地產(chǎn)服務務模式不動產(chǎn)金融融模式整合從地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)到銷銷售到物業(yè)業(yè)管理的所所有環(huán)節(jié)，，形成縱向向一體的全全能公司：：以富力公公司為代表表重點整合價價值鏈的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，，在集團內(nèi)內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和房房產(chǎn)開發(fā)的的分工合作作：以珠江江系地產(chǎn)為為代表房地產(chǎn)信托托：以金信信信托為代代表房地產(chǎn)基金金：以精瑞瑞基金為代代表資料來源：：中介經(jīng)紀和和評估：以以二十一世世紀不動產(chǎn)產(chǎn)公司為代代表定制服務，，以房屋的的定制和項項目管理收收取服務費費：以日本本大和房屋屋為代表中介服務（（評估、經(jīng)經(jīng)紀、定制制等）價值鏈64根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的分析析，可將房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)分類為為為八種業(yè)務務模式。其其中房產(chǎn)開開發(fā)專營模模式、房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)加非非房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的業(yè)務務模式的企企業(yè)占總體體企業(yè)數(shù)量量的60%注：其它指指非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務的多多元化經(jīng)營營上市公司各各業(yè)務模式式企業(yè)數(shù)比比例7%5%7%7%12%2%35%25%1模式2模式3模式4模式5模式6模式7模式8模式分類模模式企企業(yè)數(shù)量企企業(yè)名名稱房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)持有+其它3金融街、中中關(guān)村村、張張江高科2房產(chǎn)+地產(chǎn)+其它2瓊金盤、浦浦東金金橋房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)持有3渝開發(fā)世世紀紀中天、陽陽光股份房產(chǎn)+地產(chǎn)3深天健、銀銀基發(fā)發(fā)展、長春春經(jīng)開房產(chǎn)+物業(yè)持有+其它5深星源、深深南光光、中中福實業(yè)東華實業(yè)、、世茂股份份6房產(chǎn)+物業(yè)持有1深深房房產(chǎn)+其它14深振業(yè)、深深寶安安、愛愛建股份深華源、深深寶恒恒、光光彩建設(shè)旭飛實業(yè)、、倍特高新新、新黃浦浦中國武夷、、長江投資資、深物業(yè)業(yè)天創(chuàng)置業(yè)、、亞泰集團團房產(chǎn)10深萬科、深深天地地、深深長城珠江控股、、萊茵置業(yè)業(yè)天鴻鴻寶業(yè)運盛實業(yè)、、金地集團團、***置業(yè)發(fā)展展中華企業(yè)價值鏈65分析各個業(yè)業(yè)務模式的的多項運營營指標，房房產(chǎn)開發(fā)專專營、房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)加非非房產(chǎn)經(jīng)營營兩種模式式在總量上上大幅領(lǐng)先先，在主營營利潤和凈凈利潤兩項項指標上房房產(chǎn)開發(fā)專專營模式更更超過了后后者-8-6-4-20246810凈利潤比較較051015202530主營利潤總資產(chǎn)規(guī)模模比較0501001502002503003507模式8模式1模式4模式5模式2模式6模式3模式020406080100120140股東權(quán)益020406080100120主營收入單位：億元元開發(fā)專營開發(fā)專營開發(fā)專營開發(fā)專營開發(fā)專營多元經(jīng)營多元經(jīng)營多元經(jīng)營多元經(jīng)營多元經(jīng)營價值鏈66從各種模式式的凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率來來看，房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)專營營模式、房房產(chǎn)開發(fā)加加非房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營模式、、房產(chǎn)開發(fā)發(fā)加地產(chǎn)開開發(fā)三種業(yè)業(yè)務模式盈盈利能力都都居于行業(yè)業(yè)的前列注：1模式較高是由由于金融街當當年資產(chǎn)重組組影響較大，，模式6是由于只有一一家公司深深深房業(yè)績不佳佳造成。資料來源：—業(yè)務模式盈利利分析—房產(chǎn)+物業(yè)持有開發(fā)專營價值鏈67從2001年房地產(chǎn)上市市公司綜合業(yè)業(yè)績排名來看看，房產(chǎn)專營營公司占有5家之多，成為為行業(yè)的佼佼佼者。其次經(jīng)經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)發(fā)加非房地產(chǎn)產(chǎn)模式、房地地產(chǎn)開發(fā)加地地產(chǎn)開發(fā)模式式的幾家企業(yè)業(yè)也有不俗的的業(yè)績注：深物業(yè)、金融融街由于資產(chǎn)產(chǎn)重組，造成成當年收益率率較高，而中中關(guān)村由于受受到政府支持持而業(yè)務面比比較寬。中華華企業(yè)在2001年當年土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務分別別占其主營收收入和主營利利潤的40%和60%以上。資料來源：單位：萬元—企業(yè)綜合業(yè)績績排名—價值鏈68深萬科、中遠遠發(fā)展、金地地集團不斷調(diào)調(diào)整其業(yè)務結(jié)結(jié)構(gòu)，使公司司主營業(yè)務日日益明晰，成成為房地產(chǎn)行行業(yè)領(lǐng)先的房房地產(chǎn)專業(yè)開開發(fā)公司單位：萬元資料來源：成功案例：：模式8專業(yè)的房產(chǎn)開開發(fā)公司深萬科近三年年來，凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率一直直保持在10%左右，呈現(xiàn)出出良好的增長長勢態(tài)；總資產(chǎn)規(guī)模達達到60多億元，居于于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)上市公司的的第二位；2001年，深萬科股股東權(quán)益、主主營收入、主主營利潤均居居于行業(yè)第一一位。2001年，集團成功功轉(zhuǎn)讓萬佳股股權(quán)，全面完完成了專業(yè)化化調(diào)整戰(zhàn)略，，成為單一業(yè)業(yè)務的房地產(chǎn)產(chǎn)集團。價值鏈2001年，中遠發(fā)展展總資產(chǎn)規(guī)模模為27億多，居于行行業(yè)中游水平平。但其主營營收入和凈利利潤居于行業(yè)業(yè)前5位。中遠發(fā)展近三三年的凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率一直直維持在較高高的增長水平平，保持20%左右。處于行行業(yè)領(lǐng)先位置置；2001年，主營收入入主要來自房房地產(chǎn)和銷售售建材，其中中房地產(chǎn)業(yè)務務的收入和凈凈利潤分別占占89%和99%。金地集團近三三年的凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率一直直維持在較高高的增長水平平，保持10%左右；截止2001年底，總資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模達到20多億，主營收收入和凈利潤潤分別達到6億和1億多；從主營業(yè)務來來看，房地產(chǎn)產(chǎn)主營業(yè)務收收入占90%以上。從當年年主營利潤來來看，商業(yè)貿(mào)貿(mào)易和其它業(yè)業(yè)務部分為虧虧損。69但單一開發(fā)型型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的發(fā)展也有有其局限性，，隨著競爭的的加劇，房地地產(chǎn)其他經(jīng)營營業(yè)務將會快快速增長沉淀資產(chǎn)越來來越多，而且且難以享受土土地增值開發(fā)業(yè)務會導導致大量不可可售資產(chǎn)大量量沉淀，必須須轉(zhuǎn)為經(jīng)營。。而且，開發(fā)發(fā)業(yè)務無法享享受中國的土土地增值經(jīng)營方向的單單一，減弱了了企業(yè)抗行業(yè)業(yè)周期風險的的能力房地產(chǎn)行業(yè)是是一個周期明明顯的行業(yè)，，企業(yè)單一的的項目開發(fā)，，使對抗行業(yè)業(yè)周期風險的的能力大大降降低。投資周期的限限制形成贏利利回報的不穩(wěn)穩(wěn)定由于投資周期期的限制會形形成贏利回報報的不穩(wěn)定。。贏利的不穩(wěn)穩(wěn)定對于房地地產(chǎn)上市公司司的影響尤其其明顯。而物物業(yè)租金回報報是一種相對對穩(wěn)定的高回回報，能增強強企業(yè)的持續(xù)續(xù)贏利能力。。開發(fā)企業(yè)凈資資產(chǎn)收益率與與規(guī)模成反比比保持合理的優(yōu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有有比例，對企企業(yè)增強實力力和擴張發(fā)展展尤為重要。。持有優(yōu)質(zhì)物物業(yè)有利于房房地產(chǎn)企業(yè)提提高