分行業(yè)稽查之房地產(chǎn)企業(yè)所得稅講解

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是稅收政策在實際工作中的運用,體現(xiàn)了稽查人員在稅收,會計,法律,心理等多方面的水平;它難于稅收政策而且具有較強的法律性,實踐性,通過稽查可以發(fā)覺現(xiàn)行政策的不完善,難以操作性.

關(guān)于稽查方法

針對不同企業(yè),靈活多樣;,講求效率;提高質(zhì)量.

關(guān)于行業(yè)稽查

同行業(yè)生產(chǎn)工藝流程相同，市場取向相同,相互之間聯(lián)系密切,經(jīng)營業(yè)務具有相關(guān)性和兼容性;從個案延伸到全行業(yè)，由點及面，掌握行業(yè)稅收違法規(guī)律，提高稽查效率，減少稅收成本.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稽查方法

一、行業(yè)特點及對稅收檢查的影響

1.房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長。成本核算的真實性和準確性難以逐筆核實.

2.資金密集型產(chǎn)業(yè).前期投入資金大，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想遲緩稅款繳納時間。

3.購房者中相當一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易。

4.其產(chǎn)品具有固定性、永久性，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證.

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件

1、立項審批：

一般步驟是，由開發(fā)公司向建委提出立項申請，建委與經(jīng)委會簽審批文件，開發(fā)公司憑立項文件，向計劃委員會申請投資計劃；

2、規(guī)劃審批：

由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書”，即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）。

3、施工審批。

房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負責。

4、銷售審批。

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》。

5、產(chǎn)權(quán)審批。

商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證。

在對房地產(chǎn)行業(yè)檢查過程中，要主動與政府管理部門加強信息溝通，尤其是要加強與房產(chǎn)管理部門的工作聯(lián)系.

檢查前期工作中需要企業(yè)提供的政府部門的批件主要包括：

（1）建委的立項批復

（2）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

（3）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同

（4）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證

（5）土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù)）

（6）建委頒發(fā)的施工許可證

（7）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出

（8）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）

（9）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表

（10）房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)

（11）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據(jù)

（12）企業(yè)簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式

可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。

合在一起開發(fā)的,作為前期業(yè)務來處置,屬于在開發(fā)產(chǎn)品.

分開開發(fā)的，首先開發(fā)土地，進行舊城改造、房屋建設(shè)與土地相關(guān)聯(lián)的前期工作，如征地、動遷、七通一平（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）等；然后，待土地開發(fā)后，將其有償有期轉(zhuǎn)讓給其他房屋開發(fā)公司或其他企業(yè)單位興建各類住房、廠房、辦公樓等。（聯(lián)合開發(fā)、合作建房、賣樓花等）

四、房地產(chǎn)企業(yè)的營銷方式及相關(guān)規(guī)定

商品房銷售可以是企業(yè)自己組織銷售;

也可以委托中介服務機構(gòu)銷售（營銷策劃公司），又分三類：

一是支付手續(xù)費形式；二是買斷型或者是包銷型；

三是基價代銷+超基數(shù)分成

所售房屋分現(xiàn)房和期房：

預售（期房）。

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房預先出售給購房者，并收取購房者的定金的行為。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定：

（1）預售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預售房的投入的開發(fā)資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上.

（2）開發(fā)商與承購人簽訂商品房預售合同，并于簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向房管部門備案。

現(xiàn)售(現(xiàn)房)。

是指將竣工驗收合格的商品房出售給購房者。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：

（1）現(xiàn)售的條件：項目工程主體竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)公司對工程進行審計和驗收，結(jié)算工程款項。

（2）應當在銷售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（辦理整個項目的產(chǎn)權(quán)證書，也稱“確權(quán)”、“大房產(chǎn)證”，每銷售一套再向房管局申請核銷，檢查時可向房管部門了解商品房銷售的進展情況）。

（3）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

（4）開發(fā)商與銷售商品房時必須與購房者簽訂統(tǒng)一格式的售房合同。

（5）商品房交付使用前要委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位進行實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門。

（6）交付后60天內(nèi)報送辦理房產(chǎn)證的資料。

五、房地產(chǎn)企業(yè)的基本會計核算

1、主要會計科目：（對比企業(yè)會計科目講解）

開發(fā)產(chǎn)品。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程等二級賬戶)、

開發(fā)成本。包括土地征用補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費

開發(fā)間接費用。包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利、折舊、辦公、周轉(zhuǎn)房攤銷。它分配計入開發(fā)成本。

期間費用、經(jīng)營成本、經(jīng)營收入、預收賬款、應付賬款、其他應付款等科目。

2、關(guān)于成本、費用

房屋的成本核算對象，應結(jié)合開發(fā)地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝

修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設(shè)計概(預)算，

或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

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11評論但有個流程圖放不上。忽略它，把下面的解壓完。

六、房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查要點

主要按照國稅發(fā)（2003）83號《關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》檢查收入申報的正確性。

（一）、銷售收入長期掛“預收賬款”，或“應付賬款”“其他應付賬款”等科目

1、預收賬款應重點審查。由于稅法規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間與現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)會計制度規(guī)定經(jīng)營收入實現(xiàn)的規(guī)定存在差異。有些單位就將收取的售房款先記入“預收賬款”，以后，每月月末按會計制度規(guī)定分期結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入，年終也不調(diào)整?？梢缘狡髽I(yè)的售樓一線直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入”和“預收帳款”明細帳進行比對。

2、核實大額應付款的真實性。例：某房地產(chǎn)企業(yè),將商品房售于某企業(yè),價值2000萬元,為逃避納稅,雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購銷合同,將收取的購房款暫以預收材料訂金的形式列“應付賬款--××單位”科目，偷逃稅款。通過向第三方外調(diào)、協(xié)查基本上能查清問題。

3、延遲收入的入賬時間。一是房地產(chǎn)公司的售樓中心日常售房收入，除部分上繳財務入賬外，其他收入沉淀在售樓中心；二是對采取委托其他單位銷售房屋的，應重點檢查房地產(chǎn)項目的預售款或銷售款是否長期掛在受托方賬戶或轉(zhuǎn)移挪作他用,隱匿收入。

（二）、收取的住房按揭貸款收入，記入“短期借款”、“其他應付賬款”科目。在房地產(chǎn)銷售過程中大多采用購房者向銀行按揭的方式，先簽合同，交首付款；再向銀行辦理按揭手續(xù)；銀行按揭款到賬并核算。但部分企業(yè)為了達到延期繳納稅款的目的，不按會計制度規(guī)定將銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“經(jīng)營收入”或“預收賬款”科目申報繳納有關(guān)稅金。

1、將有關(guān)的收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長期借款”科目。通過銀行過渡賬戶集中轉(zhuǎn)賬，給人造成貸款的假象，比較隱蔽。合適貸款合同，付息情況。

2、將按揭貸款直接轉(zhuǎn)入“短期借款”科目

【例】:檢查人員對某房地產(chǎn)公司2004年賬務進行檢查時發(fā)現(xiàn)，該單位將“短期借款”科目中的一筆800多萬元貸款直接轉(zhuǎn)入“其他應付款—××單位”科目，產(chǎn)生疑問，核對當時的原始記賬憑證，只有一張普通的銀行進賬單，經(jīng)對公司財務人員和××單位詢問了解，屬××單位員工集體按揭購房款，后因商品房未能按期交付使用，雙方協(xié)商先由房地產(chǎn)公司先墊付按揭貸款的到期本金和利息，企業(yè)以購房單位要求退房為由長期掛賬，不申報稅。

3、以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應付款”科目長期掛賬不申報納稅。

>（1）該問題特點：

A、從企業(yè)貸款手續(xù)上看，簽訂的購房合同、按揭首付、抵押擔保、銀行借款合同等手續(xù)齊全，完全符合個人購房按揭貸款的必備條件。

">B、從資金使用上看，銀行將個人購房按揭貸款直接劃入開發(fā)企業(yè)賬戶，由開發(fā)商使用。

C、貸款的本息由公司分期劃入貸款個人銀行賬戶歸還。

D、辦理購房手續(xù)的個人基本是公司員工、法人代表的親朋好友等。

E、有些購房者同時向多個銀行辦理代款手續(xù)，由開發(fā)公司負責到期還本付息

">（2）企業(yè)認為：這是一種融資手段，不屬于個人購房款，是為解決資金緊張而向進行的一種變相貸款行為。記入“短期借款”或“長期借款”科目。或者說是公司向個人的借款，記入“其他應付款--××”科目。

（3）從稅法上看：企業(yè)貸款手續(xù)齊全，已經(jīng)簽訂購銷合同，在法律上已經(jīng)產(chǎn)生效力，應確認收入；貸款人與公司均有利益關(guān)系，公司代個人歸還貸款本息，不能證明購房交易的終止，或沒有發(fā)生。而且導致難以區(qū)分分配給員工的福利、年終加薪、獎金等。

（三）、價外收費和代收費用不按規(guī)定合并收入。">房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、防盜門（網(wǎng)）安裝等；為了達到少繳稅款的目的，部分房地產(chǎn)公司采取在房價以外單獨計價的方式，1、是自收，轉(zhuǎn)入“其他應付（收）款—代收代墊費用”科目掛帳，或不入帳；2、是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，代理結(jié)算，收支節(jié)余長期掛賬，形成內(nèi)部往來。

">（四）、取得以房頂債或者換取其他單位的等非貨幣性資產(chǎn)不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入，（視同銷售問題）

1、由于房地產(chǎn)開發(fā)工期長，資金需求大，產(chǎn)品銷售資金回籠慢，確因無力支付工程款等原因，部分房地產(chǎn)公司采取商品房抵頂工程施工欠款、土地征用費等開發(fā)費用，將“應付賬款--××單位”與“開發(fā)成本”科目對沖。或干脆不作賬務處理

2、拆遷償還面積不按規(guī)定申報。開發(fā)商品房過程中，應對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還），在具體辦理“安置”或“償還”時，根據(jù)被拆遷房屋的所有權(quán)性質(zhì)不同，分別實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按質(zhì)作價互找差價；或作價補償；或產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償相結(jié)合等方法。對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分、收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入、超面積安置費，應合并經(jīng)營收入（其他業(yè)務收入）。檢查有無長期掛往來科目問題。

3、自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、公司領(lǐng)導層分配住房等未作視同銷售。可核查完工、銷售、剩余房產(chǎn)情況。

4、有關(guān)合作建房，分出去的房屋，長期掛帳，不做收入。如,企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，合作雙方屬于發(fā)生了銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)行為，應該申報納稅。國稅函發(fā)[1995]156號文件，合作建房可分為如下兩種方式：1）第一種方式被稱為“以物易物”方式，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，雙方均以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，達到合作建房的目的。2）第二種方式是甲方以土地使用權(quán)，乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房行為。

[本帖最后由czw123豪斯于2006-1-2223:15編輯]2006-1-2223:14（五）整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入。一些房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬。查其立項書。

（六）其他收入問題。">1、設(shè)帳外帳或采用一個開發(fā)項目一套賬、或設(shè)立多個二級獨立核算單位（有的注冊營業(yè)執(zhí)照但不辦理稅務登記，有的是內(nèi)設(shè)職能部門），單個項目經(jīng)營賬簿、或非獨立核算單位的經(jīng)營賬簿往往不與公司總賬合并，隱匿經(jīng)營收入；2、將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設(shè)施對外出售不計收入。3、代建工程、提供勞務持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認收入的實現(xiàn)。4、代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認收入。5、客戶放棄的購房定金有否及時轉(zhuǎn)作其他業(yè)務收入。6、商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務收入。7、將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入

8、采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率（不低于15%）計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。9、企業(yè)應付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同或協(xié)議規(guī)定的支付時間三年以上尚未付出的，應作為收入處理，以后實際支付時可稅前扣除。

七、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除項目檢查要點

（一）、利用建筑安裝發(fā)票監(jiān)管不嚴密的漏洞，虛列土建安裝工程成本。

1、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化工程和物業(yè)等，通過虛開建筑發(fā)票加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤。重點要檢查應付工程款長期掛賬的科目，特別是開發(fā)公司的下屬關(guān)聯(lián)的施企業(yè)。

2、有些地方把建筑業(yè)發(fā)票作為“引稅”的主要工具，實行由稅務征收管理部門或發(fā)票管理部門代開發(fā)票，只要繳納營業(yè)稅及其附加便可開具，有的是以房地產(chǎn)公司名義直接開具，有的是以虛構(gòu)的建安企業(yè)名義開具。重點要檢查開發(fā)成本中由稅務機關(guān)代開發(fā)票建安業(yè)務是否真實。利用建安發(fā)票虛列成本的，房地產(chǎn)公司只要支付3.3%的營業(yè)稅及附加,便可偷逃33%的企業(yè)所得稅重點檢查由稅務機關(guān)代開發(fā)票的施工成本、費用列支的真實性。

二）、利用行業(yè)特點，故意混淆前后項目之間的成本和費用支出，使得成本、費用前移，減少當期應納稅所得額。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用直至辦理工程決算一般要跨2至3個會計年度，因此一個會計年度往往同時存在幾個完工進度不同的項目，把正在開發(fā)的項目應負擔的成本費用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項目，造成已竣工項目成本費用虛增，減少當期利潤。

2、將開發(fā)產(chǎn)品完工以前的借款利息，作為財務費用，一次性計入當期損益減少當期利潤。由于每個房產(chǎn)項目的周期都很長，期間發(fā)生的貸款利息屬直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因此無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本，為了簡化核算手續(xù)，會計制度規(guī)定將它先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當?shù)姆峙錁藴剩瑢⑺峙溆浫敫黜楅_發(fā)產(chǎn)品成本。但是，大部企業(yè)都是將開發(fā)產(chǎn)品完工以前的借款利息一次性記入當期損益，減少當期應納稅所得額。

三）、利用“預提費用”、“待攤費用”賬戶調(diào)整當期利潤。房地產(chǎn)企業(yè)“婆婆”多，企業(yè)規(guī)費負擔重，如，土地出讓金、征地補償費、土地配套費、商業(yè)網(wǎng)點費，水、電、氣、暖、人防、消防、公共設(shè)施配套費等費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都存在預提各項規(guī)費數(shù)額大，有的配套工程已經(jīng)完工驗收之后也不及時結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，而是長期掛賬，滾動使用

。（形成原因：一是政府各部門已經(jīng)清理不再收取的費用，開發(fā)企業(yè)照樣計提掛賬。二是地方政府為加快城市建設(shè)，往往在招標房地產(chǎn)開發(fā)項目上附加一些配套開發(fā)建設(shè)項目，由房地產(chǎn)公司無償為有關(guān)部門承擔“形象工程”、“領(lǐng)導工程”等，承擔這些工程可以按規(guī)定享受“規(guī)費抵免”，但房地產(chǎn)公司對上述已經(jīng)不用再支付的規(guī)費仍按規(guī)定的標準預提掛賬）

應重點審查各項費用計提是否有政府文件規(guī)定，是否按規(guī)定標準計提；查明各項規(guī)費未正常繳納的真實原因，如：規(guī)費收取的有關(guān)部門是否有緩繳、免繳或催繳的文件、通知書，在此基