萬達商業(yè)的管理模式

萬達商管運作模式：組織構(gòu)造I薪酬考核I管理職責萬達集團將所有業(yè)務領(lǐng)域統(tǒng)一劃分為工程前期、中期、后期三個階段，分別由相應專業(yè)部門進展管理。一、萬達集團總體架構(gòu)萬達采用高度集權(quán)化的管控模式，除局部工程管理和銷售實施放在區(qū)域公司，其他大局部職能由集團總部牢牢把控。萬達集團的組織架構(gòu)按照業(yè)務的開展流程，將所有部門劃分入工程前、中、后期三個局部。一個總裁負責前期的拿地、規(guī)劃設計、招商；一個總裁只管施工，到達快速統(tǒng)一的工廠化速度；一個總裁負責商業(yè)管理、院線、百貨的管理。二、萬達商管組織架構(gòu)三、萬達招商運營中心架構(gòu)四、萬達商管工程經(jīng)營管理萬達商管之工程經(jīng)營管理，包括工程經(jīng)營分析〔現(xiàn)金流分析）、工程經(jīng)營決策文件、工程經(jīng)營管理責任書、工程獎金考核、工程年度考核、獎金分配方案6大方面，其中細化內(nèi)容包括每一事項的時間要求、責任部門、上報內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。1、時間要求新工程：工程摘牌后30天內(nèi)老工程：每季度首月10日前進展修訂，每半年會審一次責任部門股份公司方案部牽頭組織、營銷部、財務部、成本控制部配合；工程公司財務部負責部門、其他部門配合。上報內(nèi)容：工程現(xiàn)金流分析表、開發(fā)方案表〔包括關(guān)鍵節(jié)點、面積指標、成本收益）、銷售方案及回款分解表、工程成本明細表。流程要求方案部〔發(fā)出指令）一一工程公司〔編制方案表一根據(jù)方案表形成銷售方案表、工程成本明細表、現(xiàn)金流表）一一工程公司財務部匯總一一方案部一一方案部組織營銷部、財務部、成本控制部聯(lián)合會審一一反響意見并工程公司對口部門修改一一修改并匯總至工程公司財務部一一最終定稿一一0A上報股份公司一一方案部組織財務部、營銷部、成本控制部匯總一一形成〈各工程開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表?一一匯報2、工程經(jīng)營決策文件工程經(jīng)營期時間要求：簽訂決策文件20天前審核部門：工程簪理中心方案部上報內(nèi)容：工程總體經(jīng)營期（用于財務稅費測算）和工程分期經(jīng)營期〔用于工程獎金測算）工程總體經(jīng)營期：方案開場時間：原那么上為開工前6個月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間不到半年，那么以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時間為準，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間超過6個月，那么以開工前6個月為經(jīng)營期開場時間。方案完畢時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內(nèi)?！踩绻こ坦窘?jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響方案完畢時點，經(jīng)方案部核準并請示股份公司領(lǐng)導后，那么完畢時點可進展調(diào)整）。.4流程要求：工程公司財務部牽頭編制一一工程公司領(lǐng)導班子會簽一一方案部審核一一工程管理中心總經(jīng)理一一主管工程副總裁一一方案部轉(zhuǎn)發(fā)財務部工程基本獎金測算時間要求：簽訂決策文件前10天前置條件：①工程經(jīng)營期已確認;②工程目標成本已確認并已形成投資方案表;③工程公司成本控制部按經(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)（分期）分拆投資方案表（工程最終結(jié)算時分攤原那么應與分拆方案表的分攤依據(jù)一致）；④責任部門：工程管理中心方案部。流程要求：目標成本確認并形成投資方案表〔成本控制部）一一工程公司成本局部拆投資方案表一一股份公司成本控制部確認一一方案部編制基本獎金方案一-轉(zhuǎn)股份公司成本控制部3經(jīng)營決策文件時間要求：工程首期開盤前1個月前置條件：工程經(jīng)營期確認、工程面積指標確認、工程目標成本確認、工程銷售收入確認、工程基本獎金方案3責任部門：股份公司成本控制部2.3.5執(zhí)行提示：①由工程管理中心方案部負責確認本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送股份公司財務部、成本控制部，便于復核費用與稅金及起草決策文件；②工程管理中心營銷部負責把批準的銷售價格抄送股份公司財務部和成本控制部，成本控制部負責將復核完成的目標成本抄送股份公司財務部；③股份公司財務部負責將復核完畢的費用及稅金抄送股份公司成本控制部；④工程公司分別與規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務部溝通確認經(jīng)濟技術(shù)指標、銷售價格、目標成本、費用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風險提示上報股份公司成本控制部；⑤在“工程經(jīng)營決策文件〃批準后2個工作日內(nèi)，股份公司成本控制部需將相關(guān)資料抄送方案部并進展交底，方案部將依據(jù)批準的決策文件負責審核工程經(jīng)營管理責任書。流程要求：工程公司總經(jīng)理一一股份公司成本控制部組織規(guī)劃院、方案部、營銷部、財務部、審計部會審一工程管理中心總經(jīng)理一一分管工程、財務、成本副總裁一一總裁一一董事長五、萬達商管各部管理職責1、萬達商管公司一一管理職能(1)負責向集團提供投資興建萬達廣場的支持信息；(2)參與萬達廣場主力店、非主力店、公共區(qū)域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營、管理有關(guān)的局部的設計，并負責向規(guī)劃研究院提供萬達廣場中步行街局部、物業(yè)管理用房局部、配套的停車場、廣告位的設計邊界條件；(3〕負責系統(tǒng)內(nèi)所屬公司的的工商登記管理和檔案的建設于日常管理工作；(4)負責萬達廣場的前期開辦費用、招商推廣費用、日常運營成本〔含物業(yè)管理費)的測算和報審；(5〕負責步行街商鋪租金市場調(diào)研；(6)負責組建各在建萬達廣場的商管公司；(7〕負責在建萬達廣場的非主力店招商的組織管理；(8〕負責入駐商家的物業(yè)管理合同的談判和簽訂(主力店和非主力店)；(9)負責組織萬達廣場的運營接收；(10)負責指導和催促各地萬達廣場設備設施移交；(11)負責萬達廣場開業(yè)的籌劃和組織實施；(12)負責指導、考核各地商管公司日常招商、營運、物業(yè)管理工作；(13)負責各地萬達廣場各項收入收繳工作監(jiān)視考核；(14〕負責監(jiān)管和考核各地萬達廣場的安全工作；(15)負責集團商業(yè)管理品牌的的建設和維護;(16)負責商業(yè)管理系統(tǒng)的財務核算、資金管理；(17)負責商業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)文化建設；(18)負責商業(yè)管理系統(tǒng)的團隊建設和制度建設；(19)配合接待集團安排的的投資人的參觀接待工作。2、萬達商管公司一一招商中心職責(1)負責制定集團商管公司招商、市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及標準，指導各地商管公司建設招商管理標準并監(jiān)視執(zhí)行；(2〕負責草擬和提報新建萬達廣場步行街的定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報告；(3)根據(jù)集團批準的的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標，組織制定新工程招商方案、招商方案及時間進度方案，對整個招商籌備工作過程進展監(jiān)視管理，并保障整體招商工作按時、按質(zhì)完成；[4)根據(jù)各相關(guān)部門提供的步行街商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及意見，對商戶經(jīng)營情況進展分析,為萬達廣場的商戶調(diào)整提供依據(jù)；(5〕負責指導各地商管公司萬達廣場步行街商鋪調(diào)整方案；審核招商指標并考核完成情況；審核商鋪租賃合同并檢查執(zhí)行情況；(6)負責各萬達廣場廣告位的招商及招投標管理工作；(7〕責對各地商管公司招商人員進展專業(yè)培訓和績效考核；(8)負責協(xié)助人力資源部對各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉升、降級等提出意見；19〕負責建設商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進展日常補充、完善、更新；[10)負責次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務洽談并簽訂聯(lián)盟協(xié)議，為工程招商提供商戶資源保障;(11)跟進相關(guān)行業(yè)開展變化，定期提交行業(yè)開展報告，為集團及集團商管公司決策提供信息和建議；組織和推動集團商管公司與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標準化工作。3、萬達商管公司一一營運中心職責(1)負責制定和完善萬達廣場營運管理的相關(guān)管理制度和標準；(2)確保各地商管公司建設營運管理標準并對執(zhí)行情況進展監(jiān)視；(3)營運決策信息系統(tǒng)的建設與管理，負責匯總、分析營運數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營狀況提出招商調(diào)整、營銷籌劃活動、經(jīng)營環(huán)境改善和提升方案；(4〕開展市場調(diào)查與研究，分析和了解市場的開展和廣場的競爭環(huán)境；(5)根據(jù)內(nèi)部運營數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，明確萬達廣場的定位，制定業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并實施商鋪和租金調(diào)整；(6〕營銷籌劃管理，參與制定年度營銷籌劃方案和方案，組織和實施營銷籌劃活動,進展營銷企劃活動的跟蹤與評估；(7)經(jīng)營標準的管理，統(tǒng)一廣場的經(jīng)營標準，提升廣場的經(jīng)營形象；(8〕經(jīng)營環(huán)境管理，確保廣場內(nèi)外環(huán)境的舒適度，提升廣場的凝聚力；(9〕客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建設良好和諧的經(jīng)營氣氛；(10)顧客服務管理，建設顧客服務體系并監(jiān)視執(zhí)行；(11)公共關(guān)系管理，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團的關(guān)系，構(gòu)建良好的外部經(jīng)營環(huán)境；(12)人員管理，負責營運人員和營業(yè)員的日常管理，負責營運人員相關(guān)專業(yè)知識、技能和能力的培訓和開展；(13)多種經(jīng)營的管理，負責多種經(jīng)營的規(guī)劃、預算、招商、日常運營稽核與多種經(jīng)營商戶信息的維護和管理;(14)廣告位的經(jīng)營與管理，負責廣告位的規(guī)劃、預算與日常經(jīng)營，確保廣告經(jīng)營的整體形象和安全；(15)負責集團相關(guān)政策的落實，確保各地商管公司返租租金、扶場金政策正確合理使用；(16)負責新場開業(yè)前期營運相關(guān)準備，確保新開發(fā)廣場正常、順利開業(yè)；(17)協(xié)同物管、工程、行政等部門進展資產(chǎn)管理，確保廣場的安全、穩(wěn)定，實現(xiàn)廣場的保值與增值；(18)負責萬達廣場房屋租金、停車場收入、廣告位租金、物業(yè)代理費、代收代繳能源費、［19)多種經(jīng)營收入等收費管理制度、工作流程、業(yè)務標準的制定；(20)負責各地萬達廣場房屋租金、各項費用標準的核查、執(zhí)行標準的核查，以及統(tǒng)計匯總工作，定期提供數(shù)據(jù)報表；(21)負責各地萬達廣場房屋租金、各項費用繳收方案的制定，及時向集團財務部編報租金到賬方案，向集團投資部編報未來年度租金收入預測；(22〕協(xié)助已轉(zhuǎn)讓工程的租金收繳工作，負責與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)，督導、協(xié)調(diào)各地商管公司配合受租工作；(23)負責各地萬達廣場房屋租金、停車場收入、物業(yè)管理費指標的制定與考核工作;組織有關(guān)收費減免政策的審核工作；(24)負責督導、核查各地商管公司多種經(jīng)營、廣告位經(jīng)營的收費管理、合同履行、指標考核工作；(25)負責各地萬達廣場房屋租金、各項收費的信息收集、整理和綜合分析，評定商家履約情況，定期進展信譽評估，形成分析報告；(26)負責評定各地商管公司收租收費工作。4、萬達商管公司一一品質(zhì)管理部職責(1)協(xié)助各地商管公司逐步完善目前現(xiàn)行三標一體化制度的可行性，監(jiān)視、檢查各地商管公司對集團公司制度的落實情況；(2)負責對各地商管公司開業(yè)后的整體管理工作進展定期監(jiān)視檢查，對各地商管公司提出的和檢查中發(fā)現(xiàn)的管理過程中影響品質(zhì)的問題記錄并遞交相關(guān)部門跟進；(3)負責以保障安全和工程品質(zhì)為出發(fā)點，定期對歷次發(fā)現(xiàn)的問題跟蹤解決結(jié)果，核實落實情況，提交公司領(lǐng)導后抄送相關(guān)部門進展整改并定期復查。對檢查的問題重點跟進，配合各地商管公司研討整改方案，對重點問題進展復查；(4)負責審批，指導各地商管公司品質(zhì)管理工作報告、方案，監(jiān)視各地商管公司品質(zhì)管理工作落實。催促各地工程公司的自查和不合格問題的改進，協(xié)助各地公司提高資深檢查力度和水平；(5)負責總結(jié)各地商管公司品質(zhì)管理工作經(jīng)歷，有利于提高各地商管公司的經(jīng)歷通過集團商管公司進展推廣；(6〕負責品質(zhì)管理主要培訓工作的實施，收集提供相關(guān)品質(zhì)管理提升的培訓案例或培訓資料提供給各地商管公司；整理檢查工作中發(fā)現(xiàn)的共性問題和好的經(jīng)歷做法，編制培訓資料催促各地商管公司學習；(7〕負責依據(jù)每月檢查問題匯總，列出下階段工作重點和重點跟進的工程，協(xié)調(diào)集團商管公司相關(guān)部門進展集中檢查；協(xié)助各地商管公司進展定期評估影響品質(zhì)管理因素，指導編制整改方案；(8〕負責對提升各地商管公司管理品質(zhì)有利的方案或方案協(xié)調(diào)集團商管公司各部門配合工作。5、萬達商管公司一一物業(yè)管理部職責(1〕監(jiān)視、指導、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化等工作開展，建設標準有效的環(huán)境管理模式，努力營造清潔、尾聲、美觀、舒適的居住、辦公及購物娛樂環(huán)境；(2)監(jiān)視、指導、檢查各地商管公司建設和實施有效的消防管理制度，確保消防管理組織網(wǎng)絡敏感、靈動、嚴密；確保消防責任、重點防火部位清晰；確保消防設施設備配置標準、分布狀況明細；確保消防設備及器材性能良好，運行可靠；確保各地萬達廣場處于消防安全運行狀態(tài)；(3)監(jiān)視、指導、檢查各地商管公司建設并實施有效的安保服務方案，合理設置保安值守崗位，及時消除各項安全隱患；建設突發(fā)事件預案管理模式，確保發(fā)生突發(fā)事件時能及時、有效應對；(4〕監(jiān)視、指導、檢查所管轄住宅、寫字樓物業(yè)提供標準化物業(yè)管理服務，營造良好的居住和工作環(huán)境，做好萬達品牌維護和物業(yè)的保值、增值工作；(5)指導、審核各地商管公司與業(yè)主擬定和簽定的住宅、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶的物業(yè)管理服務合約；負責主力店物業(yè)服務合同的談判及簽約；參與審核主力店租賃合同;對各地商管公司定期開展合同及法律