中關(guān)村軟件園區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)方案

中關(guān)村軟件園區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)方案中關(guān)村軟件園物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)管理方案目錄第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥01第一節(jié)管理觀念03第二節(jié)物業(yè)管理定位04第三節(jié)物業(yè)管理整體設(shè)想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥0 7第二章各專項(xiàng)服務(wù)管理管理模式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥09第一節(jié)管理方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第二節(jié)各專項(xiàng)服務(wù)管理組織架構(gòu)圖‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第一節(jié)人員配置14第二節(jié)人員培訓(xùn)18第三節(jié)人員管理222670第七章智能化管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥77第九章各項(xiàng)專項(xiàng)服務(wù)方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥96‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥96第二節(jié)保潔服務(wù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥99第三節(jié)綠化服務(wù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥102第四節(jié)保安服務(wù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥110第五節(jié)園區(qū)施工管理服務(wù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥118第六節(jié)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥第七節(jié)設(shè)施管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥第八節(jié)園區(qū)班車服務(wù)管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥第九節(jié)中水站經(jīng)營(yíng)管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥第十節(jié)管理傭金取費(fèi)的合理性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系文件清單‥‥‥‥‥130第一章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理有限公司是榮獲國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的公司，管理的深圳科技工業(yè)園，素有“南方硅谷”之稱，承擔(dān)著平的物業(yè)管理服務(wù)；接合軟件園區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)，采用先進(jìn)的管理手段，有針關(guān)于性地關(guān)于客戶的需求，提供創(chuàng)新及契合客戶需要的服務(wù)是科技園物業(yè)的使命；CIS，安全有效的園區(qū)保衛(wèi)，提升中關(guān)村軟件園的整體服務(wù)最有投資價(jià)值的高科技園區(qū)；服務(wù)。第一節(jié)管理觀念關(guān)村軟件園物業(yè)管理獨(dú)特的管理觀念。一、管理觀念一：提供國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化制度是提供高水平優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的保證軟件園的物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、上檔次。二、管理觀念二：實(shí)行“管家式”物業(yè)管理服務(wù)，科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)矩的管理和操作，移植和融入物業(yè)管理，借以三、管理觀念三：現(xiàn)代創(chuàng)新便捷環(huán)保現(xiàn)代：展示現(xiàn)代化、國(guó)際化的中關(guān)村軟件園形象。創(chuàng)新；塑造進(jìn)取、創(chuàng)新的中關(guān)村軟件園氣氛。便捷：為中關(guān)村軟件園業(yè)主們提供便利、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。環(huán)保：確立注重環(huán)保的中關(guān)村軟件園文化內(nèi)涵和社會(huì)形象。四、管理觀念四：制度是根本管理是關(guān)鍵中關(guān)村軟件園物業(yè)管理中心在籌措期間就嚴(yán)格依照公司的質(zhì)量、環(huán)境管理體系要求開(kāi)展各項(xiàng)工作，建立中關(guān)村軟件園的各項(xiàng)資料檔案、員工培訓(xùn)檔案；科技園物業(yè)綜合管理部會(huì)關(guān)于囊括經(jīng)理、助理、主任在內(nèi)的一切工作人員進(jìn)行三級(jí)培訓(xùn)，在上崗前就培養(yǎng)員工的質(zhì)量意識(shí)、誠(chéng)信觀念、法治觀念和敬業(yè)精神，增強(qiáng)員工關(guān)于現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)觀念的認(rèn)識(shí)，使之從被動(dòng)性勞動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)性勞動(dòng)；定期檢查第二節(jié)物業(yè)管理定位中關(guān)村軟件園作為高科技園區(qū)，關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)要求期望值較CIS一、設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)二、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于中關(guān)村軟件園設(shè)備設(shè)施管理實(shí)行24小時(shí)值班，顧客有問(wèn)題隨能化、消防系統(tǒng)等設(shè)備的維持保養(yǎng)。三、清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)24四、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)村軟件園提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。五、顧客滿意程度標(biāo)準(zhǔn)力求為顧客提供盡善盡美的服務(wù)，確保顧客滿意率95%以上，顧客回訪率100%，顧客投訴處理率100%。六、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)ISO14001：1996回收可再利用資源。做到節(jié)約能源及資源指標(biāo)完成率100%、固體廢棄物的合法處治100100100100100%。旨在塑造中關(guān)村軟件園清潔、環(huán)保的形象。七、職業(yè)安全健康標(biāo)準(zhǔn)OHSAS18001：1999SARS，以應(yīng)用現(xiàn)代科技手段，實(shí)行“人防、物防、技防”相接合，24天候、全方位、無(wú)盲區(qū)布控；引進(jìn)國(guó)際安防經(jīng)驗(yàn)，做到統(tǒng)一指揮，流動(dòng)崗與固定崗、全面與重點(diǎn)、制服與便裝、白天與夜晚相接合；制訂詳實(shí)和快速反映的自然災(zāi)禍、火災(zāi)、治安或刑事案件等突發(fā)事件處理預(yù)案，并且定期培訓(xùn)、演練；制訂嚴(yán)格的保密制度，并且關(guān)于不同崗位員工進(jìn)行有針關(guān)于性地培訓(xùn)。000100%。以期做到，使中關(guān)村軟件園的安全保證萬(wàn)無(wú)一失。第三節(jié)物業(yè)管理整體設(shè)想一、與周遍地區(qū)形成互動(dòng)效應(yīng)二、重視維持、更新能化的技術(shù)、軟件應(yīng)隨高端更新。三、高度重視安全防范（一）引進(jìn)國(guó)外安防經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施24小時(shí)布控（二）制定詳實(shí)預(yù)案，應(yīng)關(guān)于突發(fā)事件中關(guān)村軟件園物業(yè)特點(diǎn)決定，安全防范是其物業(yè)管理的重要工四、嚴(yán)抓設(shè)備、設(shè)施管理（一）走“專業(yè)化”道路，提升管理水平管理成本。（二）重視預(yù)先維保，降低設(shè)備故障率將設(shè)備管理的重心放在維持、保養(yǎng)上，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木S持、保養(yǎng)制度，定期實(shí)施，并且嚴(yán)格檢查。做到重要、關(guān)鍵設(shè)備故障率為零，其它設(shè)備故障率趨于零，嚴(yán)禁設(shè)備帶病運(yùn)行。（三）增強(qiáng)重要、關(guān)鍵設(shè)備監(jiān)控，確保正常運(yùn)行并且保持適當(dāng)余度，確保中關(guān)村軟件園的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。五、注重環(huán)境塑造加人文關(guān)懷及環(huán)保觀念。（一）公布健康指數(shù)（二）垃圾分類處理依照ISO14001：1996環(huán)境管理體系，設(shè)置可回收垃圾、一般垃圾、有害垃圾三類垃圾箱，并且配置鮮明標(biāo)識(shí)。可回收垃圾以報(bào)紙、書(shū)刊、瓶、易拉罐等為主；一般垃圾即為日常普通垃圾；有害垃圾以各類廢電池、電鍍制品、殺蟲(chóng)劑罐、油漆罐等為主。第二章各專項(xiàng)服務(wù)管理的管理模式ISO9000：2000、ISO14001：1996件園物業(yè)管理工作全面、有序地運(yùn)轉(zhuǎn)。“ “以 嚴(yán)人 謹(jǐn)為 有本 序” ”的 的管 運(yùn)理 作理 程念 序管理方式一、實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)接合的共管方式。共管方式監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)責(zé)任機(jī)構(gòu)執(zhí)行機(jī)構(gòu)深圳市科技有限公司物業(yè)管理中心1、監(jiān)督機(jī)構(gòu)——中關(guān)村軟件園業(yè)主委員會(huì)關(guān)于中關(guān)村軟件園物業(yè)中心的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。組織關(guān)于管理工作的抽驗(yàn)、檢查，審查管理效果。交流意見(jiàn)?？杉磿r(shí)就管理中的問(wèn)題向中關(guān)村軟件園物業(yè)中心或科技園2、責(zé)任機(jī)構(gòu)——科技園物業(yè)關(guān)于中關(guān)村軟件園業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。3、執(zhí)行機(jī)構(gòu)——中關(guān)村軟件園物業(yè)管理中心到既定目標(biāo)。二、實(shí)行以客戶服務(wù)中心為總調(diào)度的物業(yè)管理服務(wù)形式24客戶服務(wù)中心工作流程顧客顧客管理中心經(jīng)理管理、服務(wù)人匯報(bào)工作安排工作發(fā)現(xiàn)問(wèn)題客戶回訪結(jié)果確認(rèn)服務(wù)中心信息反饋派工單清潔綠化部三、推行ISO9000：2000、ISO14001：1996際管理體系標(biāo)準(zhǔn)在中關(guān)村軟件園的各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)中，以ISO9000：2000、ISO14001：1996管理體系作為各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)的保證，確保中關(guān)村軟件園物業(yè)管理工作達(dá)到并且保持一流水準(zhǔn)。四、物業(yè)管理運(yùn)作程序修定管

調(diào)查研究，擬定初步的管理方案。在前期介入中,管理人員和工程技術(shù)人員關(guān)于建筑工程質(zhì)量和在今后投入使用中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，提出書(shū)面整改意見(jiàn),敦促施工隊(duì)進(jìn)行整改。熟悉設(shè)備、設(shè)施調(diào)試、操作、養(yǎng)護(hù)，實(shí)等，并且歸類存檔。已初步擬定的管理方案，使其成為切合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際管理的方案。機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。設(shè)立中關(guān)村軟件園領(lǐng)導(dǎo)下，關(guān)于中關(guān)村軟件園進(jìn)行全方位的物業(yè)管理。甲方、監(jiān)理方、施工方做好交接及記錄工作。實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。行物業(yè)管理。中關(guān)村軟件園業(yè)主委員會(huì)深圳市科技工業(yè)園物業(yè)管理有限公司中關(guān)村軟件園業(yè)主委員會(huì)深圳市科技工業(yè)園物業(yè)管理有限公司中關(guān)村軟件園物業(yè)管理中心（經(jīng)理1人）經(jīng)理助理2人客安行工清戶全政程潔服管管部綠務(wù)理理化中部部部心第三章人員配備、培訓(xùn)與管理制度是基礎(chǔ)，人才是關(guān)鍵；制度是基礎(chǔ)，人才是關(guān)鍵；以人為本是科技園物業(yè)的重要管理觀念；用高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才；訓(xùn)；采用科學(xué)、合理的管理方法，做到能者上、庸者下，人盡其才，各盡其能，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性；為中關(guān)村軟件園實(shí)施高水平的物業(yè)管理提供保證。水平的復(fù)合型人才；訓(xùn)；采用科學(xué)、合理的管理方法，做到能者上、庸者下，人盡其才，各盡其能，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性；為中關(guān)村軟件園實(shí)施高水平的物業(yè)管理提供保證。第一節(jié)人員配置一、中關(guān)村軟件園物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備中關(guān)村軟件園管理中心實(shí)行在科技園物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下和中關(guān)村軟件園業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，管理中心經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)管理處的經(jīng)營(yíng)管理工作，完成科技園物業(yè)所交給的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)任務(wù)和管理目標(biāo)。這是一種直線職能制的組織形式，管理中心各級(jí)編制力求精又注重內(nèi)、外關(guān)系的協(xié)調(diào)。有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。在實(shí)施進(jìn)程中，管理中心將主要采取以下措施：（一）各級(jí)負(fù)責(zé)制，即下級(jí)關(guān)于上級(jí)安排的工作負(fù)責(zé)，上級(jí)隨時(shí)指出下級(jí)不契合操作程序之處，導(dǎo)致其按正確的程序進(jìn)行工作。（二）巡視檢查制，即各班組、崗位負(fù)責(zé)人以定期和不定期相接合題即時(shí)報(bào)告上級(jí)，并且關(guān)于處理結(jié)果跟蹤落實(shí)。（三）進(jìn)程記錄制，即物業(yè)管理服務(wù)的每一個(gè)進(jìn)程都有相應(yīng)的原情況。（四）公開(kāi)監(jiān)督制，即公開(kāi)管理處的投訴電話，要求工作人員佩檢查與監(jiān)督。（五）獎(jiǎng)懲落實(shí)制，為確保各項(xiàng)規(guī)章制度的有效落實(shí)，將員工考提高員工的工作積極性。制得以不斷完備。二、各崗位人員職責(zé)和素質(zhì)要求崗位 職責(zé) 具備條件 備注經(jīng)理主任

本科以上學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱，全面負(fù)責(zé)中關(guān)村軟件園的熟悉物業(yè)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，熟悉物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)與相ISO9001、ISO14001管理體系，有物關(guān)部門(mén)的關(guān)系。業(yè)管理經(jīng)理上崗證，愛(ài)崗敬業(yè)，誠(chéng)實(shí)守信，公正廉明。負(fù)責(zé)管理處的行政管理及大專以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理，有行培訓(xùn)工作，協(xié)調(diào)管理處與政管理工作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)管理委員會(huì)等工作，協(xié)調(diào)理上崗證，有一定的協(xié)調(diào)能力，有敬部門(mén)內(nèi)各班組工作。 業(yè)精神。人員

負(fù)責(zé)投訴、委托修理、回訪、信息收集、客戶管理等工作。

大專學(xué)歷，懂物業(yè)管理，有文員工作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理上崗證。部主任

負(fù)責(zé)中關(guān)村軟件園清潔、大專以上學(xué)歷，園林綠化專業(yè)，熟綠化的監(jiān)督管理及便民服物業(yè)管理、有清潔、綠化管理經(jīng)驗(yàn)務(wù)工作。 有物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)理上崗證。清潔主任

負(fù)責(zé)中關(guān)村軟件園室外清潔、綠化工作。

20~351.60米以上，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，身體健康，有敬業(yè)精神。

負(fù)責(zé)班組日常工作的安排、監(jiān)督、檢查，確保大大專學(xué)歷或中級(jí)技術(shù)職稱，熟悉物業(yè)廈各類設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)管理，有設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，有專業(yè)證書(shū)。行。專職負(fù)責(zé)各類設(shè)備、設(shè)施高中以上文化程度，有中級(jí)電工上崗維修工 的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)，客戶證，熟悉物業(yè)管理機(jī)電設(shè)備、消防維修等工作。 修、保養(yǎng)，身體健康，有敬業(yè)精神崗位 職責(zé)負(fù)責(zé)中關(guān)村軟件園全面的

具備條件 備注部主任

安全、消防管理工作、組大專以上文化程度，有安全管理經(jīng)織開(kāi)展安全員的培訓(xùn)/訓(xùn)練工作，日常安全管理工作的監(jiān)督、檢查，組織開(kāi)業(yè)，誠(chéng)實(shí)守信，公正廉明。展年度各類演習(xí)活動(dòng)。

負(fù)責(zé)中關(guān)村軟件園的治安、消防和車輛管理工作。

高中以上文化程度，男保安退伍軍人（黨員優(yōu)先19~251.75米以上；女保安五官1.65負(fù)責(zé)，身體健康，有敬業(yè)精神。第二節(jié)人員培訓(xùn)一、培訓(xùn)計(jì)劃（一）第一階段：接管前人員培訓(xùn)具體計(jì)劃如下：序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)關(guān)于象授課人123中關(guān)村軟件園管理目標(biāo)及模式中關(guān)村軟件園管理規(guī)章制度中關(guān)村軟件園驗(yàn)收移交程序標(biāo)及作業(yè)程序中關(guān)村軟件園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序中關(guān)村軟件園維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及全體人員全體人員4保安人員5保潔人員維修及家政服務(wù)人6作業(yè)程序員7工作技巧及服務(wù)語(yǔ)言規(guī)矩全體人員8消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)程序全體人員序號(hào)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)關(guān)于象授課人910人際勾通技巧急救常識(shí)實(shí)施辦法全體人員全體人員11管理及維修人員（二）第二階段：接管后人員培訓(xùn)內(nèi)容囊括：怎樣有效處理投訴；如何切實(shí)提高服務(wù)水準(zhǔn)；怎樣當(dāng)好班組長(zhǎng)；如何有效調(diào)動(dòng)員工工作積極性，其他需要培訓(xùn)內(nèi)容可從以下三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行考察：1、回首過(guò)去：從人員素質(zhì)、精神面貌、工作規(guī)程、程序、工作是否需要進(jìn)行再次培訓(xùn)。2、注意現(xiàn)在：從員工的工作狀況、工作效率、服務(wù)態(tài)度、客人意見(jiàn)（投訴或表彰化來(lái)發(fā)現(xiàn)培訓(xùn)是否必要。3、展望未來(lái)：隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和科學(xué)的不斷發(fā)展，隨著人提前抓好這方面的培訓(xùn)工作。二、培訓(xùn)方式1、自行辦理培訓(xùn)：舉辦物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，提高員工專業(yè)知識(shí)水平。2、外送培訓(xùn)：主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專業(yè)拄能培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式。3、觀賞學(xué)習(xí)：根據(jù)中關(guān)村軟件園物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展和管理工作小區(qū)、香港等地觀賞學(xué)習(xí)，開(kāi)辟視野。4、專題研討會(huì)：組織管理人員就日常管理工作中發(fā)生的典范案例舉行專題研討，總結(jié)探討出較好發(fā)管理途徑。5、崗位輪訓(xùn)：主要是經(jīng)過(guò)不同崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專多能，提高綜合管理水平。6、鼓勵(lì)自學(xué)：鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間學(xué)習(xí)與崗位相關(guān)的各類專三、培訓(xùn)周期培訓(xùn)是一個(gè)長(zhǎng)期的、不間斷的、循環(huán)的工作。如圖所示：關(guān)于是否需要培訓(xùn)作出估量關(guān)于是否需要培訓(xùn)作出估量實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃確定培訓(xùn)之需要進(jìn)行培訓(xùn)準(zhǔn)備策劃培訓(xùn)計(jì)劃四、培訓(xùn)后的跟查及評(píng)核工作1、員工經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在員工的按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。2、培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)操上司、管理中心經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)即時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況，并且作為評(píng)核培訓(xùn)成績(jī)的依據(jù)。第三節(jié) 人員管理企業(yè)只有管好人，才能做好事。經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作?？梢?jiàn)，人員管理在企業(yè)管理中是非常重要的。一、確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘科技園物業(yè)的用人原則是：重品德修養(yǎng)，熱愛(ài)物業(yè)管理行業(yè)；重工作能力，要求一專多能；重學(xué)歷水平，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇管理、技術(shù)人才。接合中關(guān)村軟件園物業(yè)特點(diǎn)選聘高素質(zhì)人才。二、量才適用，合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和創(chuàng)造性，充分挖掘他們的潛能科技園物業(yè)關(guān)于中關(guān)村軟件園 管理中心的人力資源進(jìn)行有效配置合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。作能力，充分發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)。三、素質(zhì)評(píng)判，績(jī)效考核業(yè)制定了一系列的考核制度和實(shí)施辦法：（一）每年與管理中心制定經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，考核整體目標(biāo)完成情況。（二）100%。（三）關(guān)于新員工在錄用前進(jìn)行一次全面的技能考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100%。（四）培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，關(guān)于參加培訓(xùn)人員進(jìn)行全面考核，培訓(xùn)考核率100%。（五）核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。四、末位淘汰，吐故納新隊(duì)伍各類素質(zhì)保持最佳狀態(tài)。五、規(guī)矩言行，注重儀表（一）在中關(guān)村軟件園CI（二）管理中心以員工守則、職業(yè)道德規(guī)矩和日常用語(yǔ)中關(guān)村軟件園和科技園物業(yè)的公眾形象。第四章財(cái)務(wù)管理（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體制，提高競(jìng)爭(zhēng)力控制體制，應(yīng)從以下三個(gè)方面著手：1、關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前控制。一是必需健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，加23、關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事后管理。關(guān)于已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，要建立風(fēng)險(xiǎn)以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析資料為依據(jù)，制訂今后的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。（二）健全財(cái)務(wù)信息體制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化、科技化統(tǒng)。1統(tǒng)一企業(yè)內(nèi)部信息傳輸方式，完備財(cái)務(wù)信息的收集、整理、反饋、利2、財(cái)務(wù)信息分析系統(tǒng)。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行體制層層明確財(cái)務(wù)分析的任務(wù)和要求，即時(shí)反饋財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果和差異原因，在此基礎(chǔ)上建立財(cái)務(wù)綜合分析數(shù)據(jù)庫(kù)，定期報(bào)送分析報(bào)告，即時(shí)提出財(cái)務(wù)建議和備選方案。3、財(cái)務(wù)信息預(yù)警系統(tǒng)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的好壞主要經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)判圍，即時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，超前提出改進(jìn)建議。（三）健全財(cái)務(wù)監(jiān)控體制，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益務(wù)管理體制的作用。1、事前預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)綜合考慮各方建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。要依照預(yù)算目標(biāo)加強(qiáng)管理，定期檢查，2、事中控制，保證財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)預(yù)算只是一種目標(biāo)，它的實(shí)現(xiàn)還要財(cái)務(wù)部門(mén)關(guān)于經(jīng)營(yíng)進(jìn)程實(shí)現(xiàn)全面的控制。控制的依據(jù)是各種財(cái)務(wù)預(yù)算；控制的重點(diǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)程的采購(gòu)、生產(chǎn)、儲(chǔ)運(yùn)、銷售四個(gè)環(huán)節(jié)；控制的目的是為了即時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除經(jīng)營(yíng)的弊端，保證財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)現(xiàn)。3、事后考核，為以后預(yù)算的制定、控制與考核積淀資料。依照TCL（四）正確應(yīng)用財(cái)務(wù)鼓勵(lì)體制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)TCL體制第五章管理規(guī)章制度制度是企業(yè)賴以有效運(yùn)作的基礎(chǔ)；程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)以及質(zhì)量記錄表；構(gòu)成中關(guān)村軟件園物業(yè)管理整套行之有效的規(guī)章制度體系。ISO9001：2000一、中關(guān)村軟件園規(guī)章制度的建立1、中關(guān)村軟件園物業(yè)管理中心管理制度的建立契合相關(guān)的法律礎(chǔ)，保證物業(yè)管理服務(wù)合同的順利實(shí)施。2、在建立中關(guān)村軟件園物業(yè)管理內(nèi)部管理制度時(shí)，以公共事務(wù)ISO9001：2000ISO14001：1996更強(qiáng)。3、規(guī)章制度注重服務(wù)、管理、技術(shù)責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任的統(tǒng)一性。中反映。4、注重定性要求與定量要求的接合，既能使檢查考核具有標(biāo)準(zhǔn)尺度和依據(jù)，又能使檢查考核正確定位。5、注重管理處各部門(mén)人員職責(zé)范圍和工作關(guān)系的銜接，關(guān)于物業(yè)管理錯(cuò)綜復(fù)雜的各個(gè)管理環(huán)節(jié)，用不同的制度使其有序規(guī)矩地運(yùn)作，既有分工，又有合作，協(xié)調(diào)一致。6、制度文字條款簡(jiǎn)明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執(zhí)行，也便于適時(shí)進(jìn)行修改、調(diào)整、補(bǔ)充。中關(guān)村軟件園量、環(huán)境管理體系文件三大類，共分為以下五個(gè)層次：第一層：質(zhì)量、環(huán)境管理手冊(cè)（共有個(gè)；第二層：程序文件（境管理程序文件，共有個(gè)；第三層：作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（個(gè)；第四層：質(zhì)量記錄及表格（共有個(gè)；第五層：相關(guān)法律、法規(guī)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工程圖紙圖樣、技術(shù)資料等。二、管理規(guī)章制度架構(gòu)圖：中管關(guān)理村規(guī)三、管理規(guī)章制度客戶手冊(cè)客戶手冊(cè)主要由以下幾方面組成:物業(yè)概況1.1.3TCL物業(yè)管理人的責(zé)任、權(quán)限及義務(wù)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容費(fèi)用繳付日常管理物業(yè)交付裝修客戶注意事項(xiàng)客戶消防責(zé)任指南其它裝修管理指南裝修管理由以下幾方面組成前言裝修流程圖裝修流程說(shuō)明裝修各種費(fèi)用裝修規(guī)則裝修違章處罰裝修完工須知消防安全手冊(cè)消防安全手冊(cè)由以下幾部份組成總則消防安全倉(cāng)庫(kù)防火裝修安全環(huán)境安全獎(jiǎng)懲消防常識(shí)附錄《中華人發(fā)共和國(guó)安全生產(chǎn)法》應(yīng)急預(yù)案與響應(yīng)措施手冊(cè)應(yīng)急預(yù)案與響應(yīng)主要由以下幾部份組成：應(yīng)急計(jì)劃應(yīng)急措施工作流程應(yīng)急處理措施化學(xué)品泄露的應(yīng)急處理特殊氣候的應(yīng)急處理給水管破裂/排水管理堵塞/操作失誤高空墜物/高空墜落引起的人身傷害觸電/溺水/灼傷/異物入眼/急癥/中毒/過(guò)敏暴戾事件/交通事故電梯困人的緊急處理管理人員職責(zé)管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)司領(lǐng)導(dǎo)所交給的各項(xiàng)任務(wù)和目標(biāo)。其主要職責(zé)如下：方針、計(jì)劃和指令，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)管理處工作情況。的順利開(kāi)展。指標(biāo)任務(wù)。員工的培訓(xùn)工作。監(jiān)督、檢查本小區(qū)的公共設(shè)施維持、保養(yǎng)情況。存在的不足、工作難點(diǎn)、收集信息，檢查、總結(jié)和部署工作。活動(dòng)豐富多彩并且與日常管理工作緊密接合。完成公司有關(guān)文件規(guī)則的其他各項(xiàng)工作。客戶服務(wù)中心主任崗位職責(zé)客戶主任在管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)與客戶的勾通,收集客戶的服務(wù)需求,接待投訴處理等工作策以及管理中心的各項(xiàng)規(guī)章。100%。準(zhǔn)和計(jì)算方法，協(xié)助財(cái)務(wù)部做好費(fèi)用的收取和催繳工作。熟悉有關(guān)物業(yè)市容衛(wèi)生綠化、治安、消防等管理規(guī)則，并且要求。服務(wù)。完成主任交辦的其他任務(wù).社區(qū)文化管理員崗位職責(zé)絡(luò)制定系統(tǒng)的社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富社區(qū)文化生活，定期組織升國(guó)旗儀式，舉辦不同類別的文體活動(dòng)，致力營(yíng)造健康向上的、個(gè)性鮮明的社區(qū)文化。眾媒體，確立文明時(shí)尚的整體形象。大社區(qū)活動(dòng)事記，并且定期移交檔案室保存。完成管理中心經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。管理中心會(huì)計(jì)員崗位職責(zé)在管理中心經(jīng)理和公司財(cái)務(wù)部的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理中心經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收支工作，并且關(guān)于主任和公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，其職責(zé)如下：令和規(guī)則。一絲不茍嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)制度。手續(xù)齊全，賬賬相符，賬單相符，日清月結(jié)，準(zhǔn)確無(wú)誤。作，保證公司財(cái)產(chǎn)不流逝。審查并且做好員工工資、獎(jiǎng)金和勞保福利的發(fā)放。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)出納員崗位職責(zé)98%。并且做好現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬登記工作。記賬與銀行賬單進(jìn)行核關(guān)于。按公司規(guī)則具體負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的存取或轉(zhuǎn)賬工作。按時(shí)編制工資報(bào)表，代發(fā)管理處人員的工資、補(bǔ)貼。銷。注明銀行余款不足等方式使拖欠款盡早收回。管理中心固定資產(chǎn)登記工作。管理中心經(jīng)理的其他任務(wù)。行政人事管理主任崗位職責(zé)部門(mén)全體人員不斷進(jìn)取創(chuàng)新，寓管理于服務(wù)之中。負(fù)責(zé)待外來(lái)來(lái)訪客人，并且配合經(jīng)理接待重要客人。批示和管理處工作例會(huì)決議的貫徹執(zhí)行情況，并且即時(shí)反饋給經(jīng)理。規(guī)矩、完備管理處人事行政管理制度，接合部門(mén)具體情確保契合管理處發(fā)展之需要。關(guān)勞動(dòng)用工手續(xù)的即時(shí)正確辦理。理化建議報(bào)經(jīng)理。15負(fù)責(zé)經(jīng)理交辦的其他各類工作。機(jī)電主任崗位職責(zé)現(xiàn)問(wèn)題即時(shí)處理。施進(jìn)行維修保養(yǎng)。的突發(fā)事故。即時(shí)排除設(shè)備故障，尤其是應(yīng)急故障的排除工作。以確保維修質(zhì)量。負(fù)責(zé)編制機(jī)電組每月《工作計(jì)劃表28匯總，經(jīng)常檢查工作安排的完成情況，并且不斷調(diào)整即時(shí)改進(jìn)。改造方案報(bào)經(jīng)理審核，并且做好零配件的采購(gòu)計(jì)劃。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與其它班組的關(guān)系。出考核意見(jiàn)。司等有關(guān)市政部門(mén)進(jìn)行本小區(qū)設(shè)施維修、檢查、保養(yǎng)工作。主任。完成經(jīng)理交代的其它各項(xiàng)工作。安全主任崗位職責(zé)工作的落實(shí)與監(jiān)督實(shí)施。其具體職責(zé)如下：負(fù)責(zé)安全工作的現(xiàn)場(chǎng)管理。負(fù)責(zé)安全工作各類質(zhì)量記錄的整理歸檔。不斷提高安全員的身體素質(zhì)，增強(qiáng)安全班的凝聚力與戰(zhàn)斗力。（每月不少于一次負(fù)責(zé)每季度的理論考核，以有效地監(jiān)督安全員工作狀態(tài)。30常檢查結(jié)果予以通報(bào)。安全防范、消防情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即時(shí)處理，并且報(bào)告管理處主任。果予以上報(bào)。創(chuàng)收。完成經(jīng)理交辦的其它工作。清潔綠化主任崗位職責(zé)綠化工作，其主要職責(zé)如下：2好宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，并且關(guān)于違章現(xiàn)象予以處理。工增收節(jié)支，確立良好的敬業(yè)、樂(lè)業(yè)精神。點(diǎn)。理各類手續(xù)的敦促工作。以利于其即時(shí)改進(jìn)。所上交物品交倉(cāng)管員保管，按規(guī)則辦理物資入庫(kù)手續(xù)。帶領(lǐng)保潔科完成管理處安排的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。資料員崗位職責(zé)料的收集、建檔和保管工作，其主要職責(zé)如下：作。類，科學(xué)保存。性、系統(tǒng)性和時(shí)效性。負(fù)責(zé)外來(lái)文件的收集、歸檔工作。管理處迎檢資料、可不得外借。好登記，并且在規(guī)則時(shí)間向借閱人索還。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。倉(cāng)管員崗位職責(zé)工作。每周清理、整頓、清潔倉(cāng)庫(kù)一次，并且做好防盜工作。負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)表、資產(chǎn)審核單的登記及審核20保公司財(cái)產(chǎn)無(wú)損失。25—26庫(kù)盤(pán)點(diǎn)表》報(bào)送維修部經(jīng)理。27審閱。28～2930每月必需關(guān)于機(jī)械類工具至少進(jìn)行保養(yǎng)一次。嚴(yán)格執(zhí)行和完備物資的領(lǐng)（借）用手續(xù)，確保指定人員憑單領(lǐng)（借）其損壞程度，提出處理意見(jiàn)報(bào)行政主管批準(zhǔn)后執(zhí)行。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。安全員崗位職責(zé)安全員在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)廣場(chǎng)的正常防衛(wèi)、防范工作。服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，忠于職守。廉潔奉公、遵紀(jì)守法。戶的安全，做好防火、防盜的預(yù)防工作，發(fā)現(xiàn)隱患及處理。24熟悉樓宇情況，按時(shí)開(kāi)關(guān)公共照明路燈，學(xué)會(huì)使用消防并且上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)。做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，積極配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行搶救工作和遵守有關(guān)規(guī)則的人進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?。維持本小區(qū)的正常秩序，完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作車管員崗位職責(zé)車場(chǎng)管理員在安全班長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下，開(kāi)展維持大廈交通管理秩序和進(jìn)出車輛秩序，負(fù)責(zé)停車場(chǎng)內(nèi)的車輛保管，為業(yè)主（用戶）提供一個(gè)安全寧?kù)o的居住環(huán)境，其職責(zé)如下：正確、即時(shí)地指揮車輛進(jìn)出，保持通道暢通。檢查、保持車場(chǎng)設(shè)施及交通標(biāo)識(shí)完好。關(guān)于駛?cè)胲囕v進(jìn)行外表檢查，并且察看車輛內(nèi)存放物資和車隨時(shí)向崗?fù)ね▓?bào)車位、車輛出場(chǎng)的情況。禁止非機(jī)動(dòng)車輛泊在停車場(chǎng)。不能擅作主張，占用固定車位。關(guān)于要駛離停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)防撞車發(fā)生。正確記錄。即時(shí)收集、匯報(bào)顧客的意見(jiàn)和建議。嚴(yán)格遵守交接班制度，做好交接班記錄。努力提高業(yè)務(wù)水平，協(xié)助班長(zhǎng)做好工作。安全督察員崗位職責(zé)巡邏，保護(hù)客戶的生命、財(cái)產(chǎn)安全，其職責(zé)如下：必需勤走、勤查、勤問(wèn)，靈活機(jī)智，依照巡邏路線、方人員立即盤(pán)查，并且即時(shí)同中控室和其他崗位聯(lián)系，作出相應(yīng)處理。發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象即時(shí)報(bào)中控室處理并且記錄。長(zhǎng)。侵犯。嚴(yán)格遵守交接班制度，做好交接班記錄。全。中控室值班員崗位職責(zé)中控室值班員在安全主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)中心的日常工作的開(kāi)展，具體職責(zé)如下：10況、鑰匙柜、質(zhì)量記錄等。必需詳細(xì)列明本班未完成事件記錄。注意收聽(tīng)電臺(tái)廣播，記錄天氣情況及公共預(yù)警信息。綜合分析信息，即時(shí)調(diào)配、組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。排、處理、匯報(bào)、跟蹤，并且做記錄。即時(shí)準(zhǔn)確傳達(dá)公司各管理處與公司之間的信息。充分利用中控室的監(jiān)控、通訊等安全防范設(shè)施，密切留安排人員處理并且匯報(bào)。詳細(xì)記錄鑰匙領(lǐng)用情況。要隨手關(guān)門(mén)。并且記錄。定能勝任中控室工作的人員擔(dān)任。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。綠化員崗位職責(zé)創(chuàng)造并且保持宜人的環(huán)境，其職責(zé)職下：熟悉所管轄范圍內(nèi)的綠化布局，苗木的品種、數(shù)量。熟悉花木的名稱、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特點(diǎn)和培植管理。新，關(guān)于病蟲(chóng)害即時(shí)進(jìn)行消殺。熟悉園林工具的使用和簡(jiǎn)單的維修養(yǎng)護(hù)。曬衣物等行為。除病蟲(chóng)害及除草工作，保持植物生長(zhǎng)茂盛。的造型。新復(fù)原。每天早晚清理一次綠化帶上雜物，保持環(huán)境整潔。質(zhì)。完成保潔主管交辦的其他工作。清潔員崗位職責(zé)(樓內(nèi))工作。其職責(zé)如下：每日負(fù)責(zé)關(guān)于樓道清掃、拖洗保潔。行保潔工作，并且不斷巡視以保持干凈整潔。每日負(fù)責(zé)關(guān)于天面、轉(zhuǎn)換層進(jìn)行清掃，每周沖洗一次。道等設(shè)施進(jìn)行保潔工作，以保持干凈整潔。每周關(guān)于消防通道地面拖洗一次，以保持整潔。每月需關(guān)于走道燈罩進(jìn)行清潔工作，以保持干凈整潔。指定地點(diǎn)，并且即時(shí)補(bǔ)充或申領(lǐng)保潔工具、器具。關(guān)于樓內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施等損壞情況即時(shí)上報(bào)保潔班長(zhǎng)。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。清潔員崗位職責(zé)(樓內(nèi))樓外清潔員在清潔主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)樓外責(zé)任區(qū)域的保潔工作。其職責(zé)如下：每日負(fù)責(zé)關(guān)于生活垃圾進(jìn)行收集、清運(yùn)工作。每日關(guān)于沙井、明溝進(jìn)行一次清理，以保證排水暢通。每日負(fù)責(zé)關(guān)于地下車庫(kù)進(jìn)行清掃，清除雜物。每周需關(guān)于車棚（車場(chǎng)）地面、公共場(chǎng)所、圍（護(hù)）摩托車及自行車防盜架、路燈柱等設(shè)施進(jìn)行清洗工作。每月需關(guān)于路燈罩等進(jìn)行一次全面的清潔。殺。指定地點(diǎn)，并且即時(shí)補(bǔ)充、申領(lǐng)。維持責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻、制止不衛(wèi)生、不文明的行為。完成保潔主管交辦的其他工作。機(jī)電運(yùn)行工崗位職責(zé)修保養(yǎng)工作，其職責(zé)如下：嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。行。錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并且填好報(bào)表。通知住戶。即時(shí)排除故障。般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并且做好記錄。參加公共設(shè)施的維修工作。做好設(shè)備房和值班室的清潔衛(wèi)生工作。完成上級(jí)交辦的其他工作。機(jī)電維修工崗位職責(zé)養(yǎng)和客戶室內(nèi)的委托維修、安裝工作，其職責(zé)如下：排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工程任務(wù)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，即時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并且迅速抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。按時(shí)按質(zhì)按量地完成電氣設(shè)備的維修，保養(yǎng)工作。20維修完畢，待業(yè)主驗(yàn)收滿意后在維修單上簽字認(rèn)可。時(shí)，嚴(yán)格依照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，禁止收受業(yè)主的紅包、禮品等。負(fù)責(zé)配合客戶辦理入住時(shí)的房屋驗(yàn)收工作。1.23.7完成上級(jí)交辦的其他工作。維修部電梯運(yùn)行工崗位職責(zé)熟悉本小區(qū)內(nèi)電梯的構(gòu)造、分布性能和使用方法。運(yùn)行。遍，即時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除各種不正常現(xiàn)象。保持轎箱與廳門(mén)的清潔衛(wèi)生，保持門(mén)系統(tǒng)的正常開(kāi)合。報(bào)告有關(guān)人員進(jìn)行維修。每天關(guān)于電梯進(jìn)行例行檢查，觀察電梯運(yùn)行時(shí)有無(wú)震蕩、扇和通訊電話是否正常等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。查制度。完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。義務(wù)消防員崗位職責(zé)骨干，必須履行消防員職責(zé)。使用方法。全檢查，做到即時(shí)發(fā)現(xiàn)、即時(shí)整改、即時(shí)報(bào)告。態(tài)，一旦發(fā)生火警，可以即時(shí)投入使用。都必需投入現(xiàn)場(chǎng)搶救工作，不得借故逃避。發(fā)生火警事故，必需采取緊急應(yīng)急措施。119適當(dāng)措施力爭(zhēng)把火災(zāi)撲滅。做好妥善安排，組織群眾撤離危險(xiǎn)地區(qū)。工作。管理運(yùn)作制度1.2/職業(yè)安全管理方案3.3ISO9000/ISO14001/OHS18001員工培訓(xùn)制度1.0目的經(jīng)過(guò)培訓(xùn)提高員工的業(yè)務(wù)知識(shí)、專業(yè)技能和工作效率，使之契合其崗位任職要求及公司發(fā)展需要。2.0適用范圍適用于公司全體員工的培訓(xùn)管理。職責(zé)管理部負(fù)責(zé)公司年度《培訓(xùn)計(jì)劃》的編制和監(jiān)督實(shí)施工作；部門(mén)經(jīng)理及管理處經(jīng)理根據(jù)實(shí)際工作需要，每年年底編制和普通員工升任主管級(jí)以下人員的培訓(xùn)和考核，確定培訓(xùn)負(fù)責(zé)人。錄；并且負(fù)責(zé)培訓(xùn)后效果及內(nèi)容的評(píng)估。/環(huán)境/織工作。工作程序總則管理部于每年十二月根據(jù)各部室、管理處上報(bào)的《培訓(xùn)需a.培訓(xùn)項(xiàng)目bcef.培訓(xùn)方式（培訓(xùn)、自修等）g.考核方式（現(xiàn)場(chǎng)操作、筆試、口試、提交報(bào)告等）部的《員工培訓(xùn)檔案》由管理部負(fù)責(zé)建立，并且妥善保管。培訓(xùn)授課人教師或管理人員，專業(yè)技術(shù)人員。安排。崗前培訓(xùn)入職導(dǎo)致新員工在上崗前，由所在部門(mén)經(jīng)理/管理處主任為其安排入職導(dǎo)致人（一般為崗位直屬上級(jí)，導(dǎo)致新員工熟悉工作環(huán)境，了解工作入職導(dǎo)致人有責(zé)任向部門(mén)經(jīng)理/管理處主任隨時(shí)報(bào)告新員工工所填寫(xiě)的《新員工熟悉部門(mén)情況練習(xí)》由入職導(dǎo)致人進(jìn)行評(píng)估。向部門(mén)經(jīng)理、管理處主任/管理部提出申訴。如因入職導(dǎo)致人失職而產(chǎn)生新員工工作失誤，將追究入職導(dǎo)致人責(zé)任。入職培訓(xùn)新員工在試用一個(gè)月后，須參加由管理部組織的入職培每?jī)蓚€(gè)月安排一次。入職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)囊括：a.公司概況、管理構(gòu)架及經(jīng)營(yíng)觀念介紹b.公司人事行政管理規(guī)章制度c.職業(yè)道德規(guī)矩、員工守則.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)e.質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理體系基礎(chǔ)課程、公司質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理體系介紹f.安全教育、消防知識(shí)及急救常識(shí)g.公司管轄小區(qū)/大廈觀賞考核結(jié)果分“合格”與“不合格”兩種。詢工作，關(guān)于于合理化建議即時(shí)采納，以不斷改進(jìn)培訓(xùn)工作質(zhì)量。在職培訓(xùn)部門(mén)經(jīng)理及管理處主任在職培訓(xùn)參加一次崗位在職培訓(xùn)。a.企業(yè)管理知識(shí)bc.公共關(guān)系學(xué)ef.物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)g.其他適應(yīng)公司發(fā)展所必需的知識(shí)式由總經(jīng)理決定?？己私Y(jié)果分“合格”和“不合格”二種。妥善保存至少三年。管理及維修人員在職培訓(xùn)此項(xiàng)培訓(xùn)主要由所在管理處依照年度《培訓(xùn)計(jì)劃》組織培訓(xùn)計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理審批后實(shí)施。培訓(xùn)內(nèi)容囊括：質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理管理體系文件及公司管理規(guī)章制度；c.管理藝術(shù)；.勾通技巧；e.物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)；管理及技術(shù)人員的部門(mén)內(nèi)在職培訓(xùn)考核至少每半年一權(quán)關(guān)于該人員作出處理。部門(mén)妥善保存。班長(zhǎng)在職培訓(xùn)a.管理技巧；b.專業(yè)知識(shí)及技能；c.質(zhì)量/職業(yè)安全衛(wèi)生/環(huán)境管理體系文件；.如何檢查、敦促員工工作；e.內(nèi)務(wù)管理；f.質(zhì)量意識(shí)及服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)；考核結(jié)果處理辦法及培訓(xùn)考核記錄保存同4.5.1.34.5.2.4。普通員工在職培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容囊括：a.相關(guān)質(zhì)量/環(huán)境/安全體系文件及公司管理規(guī)章制度；b.專業(yè)知識(shí)及技能；c.消防安全知識(shí)；ef.敬業(yè)樂(lè)業(yè)教育；織進(jìn)行。由所在部門(mén)經(jīng)理或管理處主任安排再次培訓(xùn)或做出其他處理。升職培訓(xùn)管理部負(fù)責(zé)組織安排普通員工升任主管/管升任部門(mén)經(jīng)理及以上職位的培訓(xùn)。各部門(mén)負(fù)責(zé)組織安排普通員工升任班長(zhǎng)級(jí)職位的培訓(xùn)。a.擬晉升職務(wù)的職責(zé)及權(quán)限b.擬提升職位的專業(yè)知識(shí)及技能c.管理技巧升職培訓(xùn)考核結(jié)果須即時(shí)報(bào)經(jīng)理部。特殊(關(guān)鍵)工作人員培訓(xùn)全操作規(guī)程訓(xùn)練。特殊工作崗位囊括：內(nèi)部質(zhì)量審核員員等。正式上崗操作。任職要求的人員，需安排相應(yīng)培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)果報(bào)經(jīng)理部備案。外送培訓(xùn)員須獲得有關(guān)培訓(xùn)結(jié)業(yè)證書(shū)或提交受訓(xùn)報(bào)告報(bào)總經(jīng)理審閱。訓(xùn)。當(dāng)體系文件發(fā)布或修改后重新發(fā)布時(shí)，各部門(mén)培訓(xùn)負(fù)責(zé)人培訓(xùn)效果評(píng)估各組織培訓(xùn)部門(mén)應(yīng)定期開(kāi)展培訓(xùn)效果跟查及意見(jiàn)征詢活20%～30%，并且填寫(xiě)《培訓(xùn)意見(jiàn)征詢表受培訓(xùn)人的工作績(jī)效，效果跟查率為參加培訓(xùn)人員總?cè)藬?shù)的20%～30試驗(yàn)，以便改進(jìn)新一年度的培訓(xùn)工作。監(jiān)督執(zhí)行由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。相關(guān)文件（ZHX—TP—08—GL—01）（ZHX—TP—08—GL—02）（ZHX—TP—08—GL—03）質(zhì)量記錄（ZHX—TP—08—1/A）（ZHX—TP—08—2/A）（ZHX—TP—08—3/A）（ZHX—TP—08—5/A）（ZHX—TP—08—4/B）（ZHX—TP—08—6/A）《會(huì)議/（ZHX—TP—06—1/A）（ZHX—TP—08—7/A）（ZHX—TP—08—8/A）員工考核制度1.0目的工的組織紀(jì)律性，提高員工的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、工作效率。2.0適用范圍（圳公司要求進(jìn)行。職責(zé)部門(mén)經(jīng)理、管理處經(jīng)理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)考核。核，報(bào)總經(jīng)理審核最后得分。普通員工（囊括安全員、廚工、清潔工及綠化工）主管負(fù)責(zé)考核，管理處經(jīng)理審核最后得分，報(bào)經(jīng)理部備案。工作程序每月工作業(yè)績(jī)考核重要依據(jù)。訓(xùn)效果；事業(yè)心、責(zé)任感；工作成績(jī)；領(lǐng)導(dǎo)能力；成本義識(shí)等。管理處經(jīng)理考核：評(píng)分考核管轄區(qū)域內(nèi)安全、設(shè)備維持保本義識(shí)、事業(yè)心、責(zé)任感和領(lǐng)導(dǎo)能力等。工作效率；任務(wù)完成情況；工作態(tài)度；協(xié)調(diào)能力等。服務(wù)水準(zhǔn)和操作規(guī)程等。年度工作業(yè)績(jī)考核總經(jīng)理審批后執(zhí)行。獎(jiǎng)懲辦法a.關(guān)于改革小區(qū)物業(yè)管理，提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者。在服務(wù)工作中，創(chuàng)造優(yōu)異成績(jī)，屢受顧客表彰者。發(fā)現(xiàn)事故苗頭，即時(shí)采取措施，防止重大事故發(fā)生者。者。嚴(yán)格控制開(kāi)支，節(jié)約費(fèi)用能源有顯著成效者。懲罰方法凡有下列過(guò)失之一者，將受到批評(píng)、勸告及罰款等處分。佩帶工作證。c.遲到早退或上、下班不簽到。.當(dāng)值時(shí)間擅離崗位、閑逛、干私活、收聽(tīng)（看）廣播、錄音、電視。e.當(dāng)值時(shí)間吃東西，用公司電話辦私人事情。f.當(dāng)值時(shí)間在指定以外的場(chǎng)所用膳。g.下班后穿工作服上街、外出探親訪友或無(wú)故在小區(qū)內(nèi)逗留。h.高聲喧嘩或發(fā)出不必要之聲浪。工作散漫，粗心大意。情節(jié)嚴(yán)重者直至除名處理。違犯程序管理文件操作要求。凡有下列過(guò)失之一者，將視情節(jié)輕重給予降職、降薪、記過(guò)、勸退或辭退處理。當(dāng)值時(shí)間睡覺(jué)。c.蓄意損壞、損壞、浪費(fèi)、偷竊公物或顧客之物品。.關(guān)于顧客不禮貌，與顧客爭(zhēng)辯。e.吵鬧、粗言穢語(yǔ)，違犯公共場(chǎng)所秩序，擾亂小區(qū)安寧。f.未經(jīng)客人允許擅自進(jìn)入顧客房間。g.進(jìn)行管理處不允許的活動(dòng)或變相賭博。h.未經(jīng)批準(zhǔn)，私自配制顧客或管理處鎖匙。i.涂改、假造單據(jù)、表明及各類質(zhì)量記錄、拾遺不報(bào)。j.不服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之正確命令。k.搬弄是非、毀謗他人、影響團(tuán)結(jié)、影響聲譽(yù)。l.違犯體系文件操作規(guī)程，隱瞞工作過(guò)失，造成事故損失。m.服務(wù)態(tài)度差，遭到業(yè)主合理投訴。o.不盡忠職守，發(fā)現(xiàn)事故不即時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。p.發(fā)生緊急情況時(shí)不參與救護(hù)或逃離現(xiàn)場(chǎng)。q.未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，私自復(fù)印或向外傳遞體系文件。凡有以下過(guò)失之一者，作即時(shí)除名或開(kāi)除處理。貪污、盜竊、索賄、受賄、行賄。c.向顧客索取小費(fèi)、物品、或其他報(bào)酬。.道德敗壞，亂搞男女關(guān)系。e.傳遞淫穢書(shū)刊、錄像或使用毒品、麻醉劑或興奮劑。f.酗酒、賭博或打架，惡意損壞公物或顧客物品。g.未以批準(zhǔn)私自外出兼職或利用病休另謀職業(yè)。h.利用職權(quán)營(yíng)私舞弊、獲取私利、假公濟(jì)私。i.玩忽職守，違犯操作規(guī)程，造成嚴(yán)重后果。j.經(jīng)常違犯管理規(guī)則，屢教不改。k.連續(xù)曠工兩天或一個(gè)月內(nèi)累計(jì)曠工兩次。l.由于工作失職使顧客財(cái)產(chǎn)、公司財(cái)產(chǎn)受到嚴(yán)重?fù)p失。處罰分口頭勸告、書(shū)面勸告、最后勸告《勸告）及即時(shí)除名或開(kāi)除。在最后勸告后，該員工再一次違犯公即時(shí)除名或開(kāi)除可在全無(wú)提前通知情況下而且不給予任何填補(bǔ)。各類人員考核標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)考序號(hào)考核項(xiàng)目1.（10）安全2.（2）一（15）3.（2）4.（1）

98（8）二 成本（10分）2.設(shè)備用水電量、材料費(fèi)不超過(guò)預(yù)算（2分）（5）（4）設(shè)備與維持 3.設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃能按時(shí)完成（4分）三保養(yǎng)（25分）4.設(shè)備外觀整潔，無(wú)明灰及油污。（3分）（3）（6）清潔綠化 1.落實(shí)清潔衛(wèi)生規(guī)章制度，月檢達(dá)標(biāo)（4分）四 （5分）文明服務(wù)五（10）六 員工培訓(xùn)（15分）

（1）（2）100（6）2（2）（3）（4）（3）（5）七 事業(yè)心、責(zé)任感強(qiáng)，具有奉獻(xiàn)精神，時(shí)間觀念強(qiáng)，辦事效率高（5分）善于與顧客勾通，正確處理顧客投訴。（5分）八嚴(yán)格依照質(zhì)量管理體系文件要求開(kāi)展各項(xiàng)工作。（5分）九十十（5）總分100管理中心管理人員月考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：一嚴(yán)格依照管理處各項(xiàng)管理規(guī)章制度、工作程序開(kāi)展工作。10二按時(shí)、高質(zhì)量完成上級(jí)部署的各項(xiàng)任務(wù)和工作。10三不計(jì)個(gè)人得失，吃苦在前，享用在后，工作出色，在員工中直到表率10作用。四工作中善于開(kāi)動(dòng)腦筋，總是千方百計(jì)提高工作水平與工作效率。10五嚴(yán)格要求自己，從不缺勤或上班干與工作無(wú)關(guān)的事。10六善于與住戶勾通，善于處理各類矛盾，工作能力強(qiáng)。10七能夠配合其他部門(mén)的工作。10八勤儉節(jié)約，不鋪張浪費(fèi)。10九關(guān)懷下屬員工的工作與生活。10十善于領(lǐng)導(dǎo)下屬開(kāi)展工作，各項(xiàng)工作完成情況好。10滿分100序號(hào)考核項(xiàng)目序號(hào)考核項(xiàng)目分?jǐn)?shù)序號(hào)序號(hào)考評(píng)項(xiàng)目考評(píng)內(nèi)容扣分一著裝儀表1.1（15分） 2.上班未佩戴工作證，每發(fā)現(xiàn)一次。 13.走路無(wú)精打采，頭發(fā)蓬松的，每發(fā)現(xiàn)一次。13.走路無(wú)精打采，頭發(fā)蓬松的，每發(fā)現(xiàn)一次。11.設(shè)備運(yùn)行故障停機(jī)，每出現(xiàn)一次。12.未能按計(jì)劃保養(yǎng)設(shè)備，每出現(xiàn)一次。13.設(shè)備機(jī)房地面有垃圾、灰塵、蜘蛛網(wǎng)，每發(fā)現(xiàn)一處。0.54.設(shè)備外觀有灰塵及油污，每發(fā)現(xiàn)一處。0.55.雨水井、污水井無(wú)蓋，每發(fā)現(xiàn)一次。16.樓梯間燈不亮或燈罩破損，每發(fā)現(xiàn)一處。0.57.室外路燈不亮或燈罩破損，每發(fā)現(xiàn)一盞。11.維修時(shí)服務(wù)態(tài)度差，業(yè)主每投訴一次。12.維修即時(shí)率達(dá)不到98%以上的，每出現(xiàn)一次。13.維修合格率達(dá)不到100%，每出現(xiàn)一次14.維修后每返工一次的。15.維修后不按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的，每出現(xiàn)一次。11.不了解種類房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，安全要求。32.不懂得公用配套設(shè)施種類以及使用要求。33.不熟悉地上地下管道走向、標(biāo)高。3滿分100二 套設(shè)施的養(yǎng)與維修（35）維修服務(wù)三（35）管轄區(qū)域內(nèi)四 基本概況（15分）普通員工月考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（懲罰：序序項(xiàng)懲10目罰扣分號(hào)15～102上班抽煙、看報(bào)、寫(xiě)信、聊天、吃零食、打私人電話者；3未經(jīng)允許上班會(huì)客、不參加培訓(xùn)、換班、替班者；4上班沒(méi)精神，影響形象者；5接受任務(wù)拖沓，出工不出力者；6違犯體系文件操作要求者；7違犯請(qǐng)銷假制度者，違犯服裝管理規(guī)則和不戴工牌者；8背后議論他人，不利團(tuán)結(jié)者；9在宿舍會(huì)客、留外人住宿、不按時(shí)就寢者；10其他。懲罰11～20未使用文明語(yǔ)言，與顧客爭(zhēng)辯者；工作不認(rèn)真，出差錯(cuò)或服務(wù)欠佳被投訴者；上班喝酒、瞌睡、擅離工作崗位未造成損失者；發(fā)現(xiàn)總是故意回避、不處理、不報(bào)告、不記錄者；利用工作之便，泄私憤、損壞公物、浪費(fèi)材料者；公報(bào)私仇，以權(quán)壓人，以老欺新或處理問(wèn)題不公平者；非工作需要，私用機(jī)電設(shè)備、消防器材者；其他。普通員工月考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（獎(jiǎng)勵(lì)：序 項(xiàng) 目號(hào) 獎(jiǎng) 勵(lì)

加分5～10工作積極主動(dòng)、任勞任怨者；培訓(xùn)認(rèn)真刻苦、成績(jī)突出，能夠?qū)W以致用者；做好傳、幫、帶工作者；內(nèi)務(wù)始終保持良好，經(jīng)常幫助后進(jìn)者；工作中善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并且即時(shí)反映者；勤儉節(jié)約，為部門(mén)節(jié)省開(kāi)支者；尊老愛(ài)幼，樂(lè)于助人者；班余常協(xié)助管理工作者；反映問(wèn)題即時(shí)，起到防微杜漸作用者；其他。獎(jiǎng) 勵(lì) 11～20警惕性高，抓獲小偷或亂發(fā)廣告者；工作中經(jīng)常提出合理化建議并且被采納者；能夠解決問(wèn)題，處理問(wèn)題靈活者；提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，屢受顧客受表彰者；拾金不昧者；出色完成上級(jí)交給的特殊任務(wù)者；其他。獎(jiǎng) 勵(lì) 21～3018關(guān)于提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者；18關(guān)于提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者；19在服務(wù)中創(chuàng)造優(yōu)異成績(jī)，屢受各界表彰者；20修改質(zhì)量體系文件，經(jīng)實(shí)施確關(guān)于公司管理有效者；21提出合理化建議，經(jīng)實(shí)施有顯著成效者；22保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)安全，防止重大事故，搶險(xiǎn)救災(zāi)成績(jī)顯著者；23揭露損害顧客利益或違規(guī)行為，抵制歪風(fēng)邪氣事跡突出者；24嚴(yán)格控制開(kāi)支，節(jié)約能源、費(fèi)用有顯著成效者；25協(xié)助公安機(jī)關(guān)破獲重大案件、抓獲重大案犯者；26其他。5.0監(jiān)督執(zhí)行員工如認(rèn)為部門(mén)給予本人或其他員工的考核評(píng)分或獎(jiǎng)懲不合理員工的申訴進(jìn)行查核，并且作出最終決定。消防管理操作規(guī)程1.0目的本程序明確了關(guān)于本公司所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的消防管理實(shí)施TCL證管轄區(qū)域內(nèi)客戶生命的財(cái)產(chǎn)安全。2.0適用范圍適用于公司所轄物業(yè)的消防工作及設(shè)施運(yùn)行管理。職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建消防組織機(jī)構(gòu)，并且擔(dān)任指揮。防工作。隊(duì)員。機(jī)電主管負(fù)責(zé)關(guān)于維修工工作進(jìn)行檢查監(jiān)督；負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、消防設(shè)備的管理、檢查和監(jiān)督。維修工負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)供水、供電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組的維修、保工作程序消防機(jī)構(gòu)的建立總經(jīng)理負(fù)責(zé)建立公司質(zhì)量/環(huán)境/織機(jī)構(gòu)及人員職責(zé)，并且報(bào)上級(jí)主管部門(mén)。各部門(mén)/管理處防火責(zé)任人負(fù)責(zé)通知住宅、商鋪、寫(xiě)字樓人名單》上面。/環(huán)境/安全管理委員會(huì)設(shè)置》的文件發(fā)放到公司各部門(mén)、管理處，并且登記存檔。各部門(mén)、管理處確保一切員工了解公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會(huì)人員設(shè)置情況。理部應(yīng)即時(shí)將變動(dòng)情況上報(bào)相關(guān)主管部門(mén)。消防安全管理制度物業(yè)消防安全管理制度；重點(diǎn)崗位防火責(zé)任制；主任及消防管理人員崗位防火責(zé)任制；消防設(shè)施器材管理制度；業(yè)主用房或裝修消防程序；臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)安全規(guī)則；消防監(jiān)督檢查制度；滅火和疏散處理；值班員處理火警和火災(zāi)報(bào)告程序；建筑消防設(shè)施的配備管理設(shè)施和設(shè)備。顏色的標(biāo)識(shí)。備器材管理制度》的要求進(jìn)行，并且做好日常檢查記錄。消防水系統(tǒng)（高位水箱等消防報(bào)警系統(tǒng)（含：煙、溫感報(bào)警；水流報(bào)警電信號(hào)）的進(jìn)行，并且做好記錄。教育培訓(xùn)管理管理處負(fù)責(zé)關(guān)于住戶（用戶）進(jìn)行消防安全宣傳教育。全培訓(xùn)計(jì)劃，并且負(fù)責(zé)組織實(shí)施。核作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》的要求進(jìn)行。消防監(jiān)督檢查管理由管理處負(fù)責(zé)本轄區(qū)的日常消防管理檢查。由管理處負(fù)責(zé)向用戶提供室內(nèi)裝修消防審批程序。管理處負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)的消防監(jiān)督檢查，并且做好檢查記錄。驗(yàn)收。室內(nèi)裝修的審核及驗(yàn)收批文的管理由管理處負(fù)責(zé)。并且做好實(shí)施記錄。進(jìn)行。消防隱患的整改發(fā)放到受檢單位，限期整改，并且跟蹤記錄整改結(jié)果。容可以是：a.損壞消防設(shè)施，要求賠償損失并且恢復(fù)；b.超負(fù)荷用電，要求限制勸告罰款；c.明火作業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，要求停滯違章行為；.違章使用液化氣或違章更改液化氣管道；e.裝修使用易燃材料，要求立即停工并且更換材料；f.違章使用、搬運(yùn)、貯存化學(xué)危險(xiǎn)品；g.堵塞消防通道；h.其它不契合消防安全規(guī)則的行為。切實(shí)可行的整改計(jì)劃和防范措施。隱患單位或部門(mén)應(yīng)依照整改計(jì)劃及規(guī)則的時(shí)間實(shí)施整改。整改完畢，應(yīng)向監(jiān)督檢查單位呈報(bào)隱患整改報(bào)告書(shū)。復(fù)查記錄。動(dòng)火審批制度人審批，重點(diǎn)部位動(dòng)火報(bào)市消防局。查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求動(dòng)火作業(yè)者立即整改。消防知識(shí)宣傳與培訓(xùn)關(guān)于用戶的消防要求經(jīng)過(guò)發(fā)放《用戶手冊(cè)》和簽定《消防安現(xiàn)場(chǎng)會(huì)等形式，增強(qiáng)用戶的消防意識(shí)，達(dá)到群防群治的目的。寫(xiě)在《會(huì)議/培訓(xùn)簽到表》上。公司義務(wù)消防員培訓(xùn)按《員工培訓(xùn)和考核程序》進(jìn)行。消防演習(xí)全體義務(wù)消防員參加的消防演習(xí)。囊括：a.下發(fā)消防演習(xí)通知；b.檢查消防系統(tǒng)運(yùn)行情況，并且做好檢查記錄；c.實(shí)施消防演習(xí)方案，并且做好演習(xí)進(jìn)程中的相關(guān)記錄；.做好演習(xí)的總結(jié)與改進(jìn)工作；措施等，并且發(fā)出《整改通知書(shū)》到責(zé)任人，跟蹤并且記錄整改結(jié)果?；鹁馂?zāi)事故的處理方案。a.滅火作戰(zhàn)方案；b.人員疏散方案；c.物資搶救方案；5.9.1.2組織人員及物資疏散。a.依照火警火災(zāi)報(bào)警程序迅速報(bào)警；b.組織人員及物資疏散；c.組織滅火戰(zhàn)斗；.加強(qiáng)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的保衛(wèi)工作，防止不法分子趁火打劫；e.火警火災(zāi)事故記錄；消防條例實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)則關(guān)于火警火災(zāi)事故進(jìn)行善后處理。日常消防管理開(kāi)具《整改通知書(shū)》交相關(guān)人員，并且報(bào)告消防負(fù)責(zé)人。消防中控室值班員必需將消防設(shè)備監(jiān)控運(yùn)行情況及報(bào)保存電腦單等報(bào)警系統(tǒng)原始報(bào)警記錄。一切消防設(shè)備的保養(yǎng)及維修。相關(guān)文件《公司質(zhì)量/環(huán)境/（ZHX—QP—06—PZ—01）（ZHX—QP—06—WX—02）（ZHX—QP—06—WX—03）（ZHX—QP—06—WX—06）（不定格）（ZHX—QP—06—WX—04）（ZHX—TP—08）（ZHX—QP—06—WX—05）質(zhì)量記錄（略）（ZHX—QP—06—1/A）（ZHX—QP—06—3/A）（ZHX—QP—04—4/A）（ZHX—QP—06—5/A）《會(huì)議/（ZHX—TP—06—1/A）（ZHX—EP—07—4/A）（ZHX—QP—06—4/A）（ZHX—QP—06—6/A）（ZHX—EP—07—3/A）四、執(zhí)行執(zhí)行與監(jiān)督：1、由管理中心行政人員嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，并且加強(qiáng)與各部部門(mén)的可行性建議；2、管理中心經(jīng)理直接負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)情況，關(guān)于各員工的規(guī)章執(zhí)行進(jìn)行綜合考核，關(guān)于不按規(guī)章制度辦事的即時(shí)予以指正；3、公司管理部定期與不定期關(guān)于管理中心的運(yùn)行落實(shí)情況進(jìn)行檢查，經(jīng)過(guò)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并且即時(shí)進(jìn)行指導(dǎo)。第六章檔案的建立與管理ISO9001：2000、ISO14001：1996采用科學(xué)先進(jìn)的管理手段，實(shí)行原始檔案與電腦貯存雙檔管理；制訂完備的檔案建立與管理制度；以規(guī)矩管理中關(guān)村軟件園物業(yè)管理整套檔案體系。ISO9001：2000、ISO14001：1996二、中關(guān)村軟件園管理中心檔案管理的三個(gè)層次如下：（一）以建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》建立管理檔案框架，此為檔案管理的第一層次；（二）接合中關(guān)村軟件園的實(shí)際情況，關(guān)于科技園物業(yè)ISO9001：2000、ISO14001：1996管理體系文件及行政、公共事務(wù)、公眾管理制度進(jìn)行適應(yīng)性修改，形成中關(guān)村軟件園檔案資料的第二層次；（三ISO14001：1996三、需建立的檔案、資料分類檢索（一）發(fā)展商提供的資料1、產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件土地批準(zhǔn)文件建筑執(zhí)照2、技術(shù)資料計(jì)劃圖a.總平面圖b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告工程合同開(kāi)、竣工報(bào)告工程預(yù)決算圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（囊括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀察記錄竣工驗(yàn)收表明書(shū)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)新材料、配件的鑒定合格證書(shū)水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的試驗(yàn)合格證書(shū)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告供水的試壓報(bào)告綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料其他技術(shù)資料（智能設(shè)備）（二）管理處建立的資料1、行業(yè)的法律法規(guī)2、物業(yè)資料3、住戶資料4、日常管理資料5、車輛管理檔案6、裝修管理檔案7、工程返修檔案8、維修服務(wù)檔案9、收費(fèi)管理檔案10、設(shè)備管理檔案11、社區(qū)文化檔案12、顧客意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄13、巡視及服務(wù)質(zhì)量回訪記錄14、顧客投訴及處理記錄15、員工管理檔案16、培訓(xùn)檔案17、行政文件18、檔案、資料的管理設(shè)想四、按資料載體的類型采用恰當(dāng)且安全的保存方式。由于TCL大廈是科研中心，關(guān)于經(jīng)常使用的日常管理檔案采用定期歸檔方式保存，嚴(yán)格按檔案管理相關(guān)制度進(jìn)行。（電腦檔案、文本檔案）六、檔案管理方式10-1)七、檔案資料的建立流程(見(jiàn)圖10-2)八、檔案、資料管理運(yùn)作流程(見(jiàn)圖10-3)九、檔案資料收、發(fā)管理程序（一）管理處重要資料（如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的資料）接受經(jīng)過(guò)管理處經(jīng)理或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完備交接手續(xù)后方能分卷歸檔。（二）管理處日常管理文件依照中信物業(yè)制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接受，按分卷歸檔。十、檔案資料管理要求（一）采用各種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤(pán)、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并且采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。（二）盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和利用。（三）電腦文件由專人依照規(guī)則設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并且定期清除過(guò)期失效文件。（四）原始文件依照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并且編制相以保證查閱者即時(shí)找到有效的文件。（五）檔案的鑒定由管理處經(jīng)理或其他指定人員負(fù)責(zé)，關(guān)于檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無(wú)權(quán)決定。（六）檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，最好按不同業(yè)務(wù)部分分柜保存,為工作方便可設(shè)置部門(mén)開(kāi)架檔案。（七）檔案保管由專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文件管理要求，做到檔案標(biāo)（八）檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置管條件契合公司文件管理要求。圖10-1 檔案管理方式理室制度化管理電腦化管理智能化信息查詢多種貯存方式經(jīng)常性檢查健收檔全保集案保密檔分存措案類措施資管施料理收集入柜利用

圖10-2 檔案資料的建立流程竣工驗(yàn)收資料，接管驗(yàn)收資料，維修、改造資料，日常巡視維持記錄、運(yùn)行記錄，投訴與回訪記錄，各種社區(qū)活動(dòng)記錄以及客戶有關(guān)檔案依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》建立檔案管理資料。保存資料，按分類順序編號(hào)、登記造冊(cè)，形成文件目錄，為方便管理工作，除部分保密文件、永久性文按規(guī)則設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件整理，定期輸入資料并且維持。依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》建立檔案管理資料。檔案出室必需由具備資格的人員查復(fù)信信查復(fù)信信閱印息息信信公處息息布理定期、不定期的關(guān)于檔案管理工作進(jìn)檢查 行檢查和監(jiān)督。圖10-3 檔案、資料管理運(yùn)作流程開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)管理外中關(guān)村軟件園管理借閱復(fù)印張貼作廢第七章智能化系統(tǒng)管理率趨于零；加強(qiáng)關(guān)于重點(diǎn)、核心、關(guān)鍵智能化設(shè)備設(shè)施的監(jiān)控；配備高素質(zhì)技術(shù)人員，應(yīng)關(guān)于突發(fā)事件；充分保證中關(guān)村軟件園智能化設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，要求科技型的物業(yè)管理中關(guān)村軟件園是高智能化建筑，計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、自一、智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行中關(guān)村軟件園管理中心各種設(shè)備的運(yùn)行狀況在智能化系統(tǒng)的計(jì)24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行成本、延長(zhǎng)設(shè)備使用年限的目的。（一）信息智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行信息智能化系統(tǒng)囊括語(yǔ)音、數(shù)據(jù)綜合布線系統(tǒng)、圖像電視布線、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)和衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)。1、語(yǔ)音、數(shù)據(jù)綜合布線系統(tǒng)TCL大廈的語(yǔ)音、數(shù)據(jù)綜合布線系統(tǒng)的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)部分，為商務(wù)區(qū)的用戶提供了INTERNET接入、網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教學(xué)、網(wǎng)上游戲、IP視電話等語(yǔ)音、圖像服務(wù)。2、圖像電視布線系統(tǒng)VO播、衛(wèi)星電視、數(shù)字電視提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)保證。3、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)制和管理，提供一個(gè)既安全、可靠、節(jié)能又舒適宜人的工作環(huán)境。實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)自動(dòng)化管理，免受不必要的干擾，但在需要的時(shí)候，也可經(jīng)過(guò)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)傳呼保安及物業(yè)人員，并且適時(shí)出現(xiàn)。變配電系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)動(dòng)力、照明各回路用電量。照明系統(tǒng)給排水系統(tǒng)中央空調(diào)冷水機(jī)組實(shí)現(xiàn)設(shè)備的運(yùn)行指導(dǎo)與參數(shù)調(diào)整，并且關(guān)于冷水機(jī)組進(jìn)行能源計(jì)量與統(tǒng)空調(diào)末端設(shè)備樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)關(guān)于空調(diào)機(jī)組設(shè)備（及電動(dòng)閥門(mén)等控制，實(shí)現(xiàn)各設(shè)備的最優(yōu)啟停控制。關(guān)于空調(diào)設(shè)備（風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥、過(guò)濾器、水泵、加濕器、檢測(cè)器、電動(dòng)執(zhí)行器及調(diào)節(jié)閥門(mén)等）進(jìn)行運(yùn)行參室內(nèi)空氣品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)視、記錄與報(bào)警，保證大廈內(nèi)空氣凈化。通風(fēng)系統(tǒng)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)關(guān)于建筑物通風(fēng)用送排風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)（如停車庫(kù)等排風(fēng)機(jī)啟停。電梯設(shè)備樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)關(guān)于電梯的智能啟停控制，實(shí)現(xiàn)最佳的運(yùn)行控源和保護(hù)設(shè)備的作用。4、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制為現(xiàn)代消防不可缺少的安全技術(shù)設(shè)施。消防報(bào)警系統(tǒng)管理中心《滅火和疏散應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行，切實(shí)做到萬(wàn)無(wú)一失。消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備裝置、火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志等控制裝置?；鸷褪枭?yīng)急預(yù)案》進(jìn)行。5、衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)精彩電視節(jié)目。（二）安防智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行1、監(jiān)控中心負(fù)責(zé)監(jiān)視重要位置和通道的越界和出入控制，并且能根據(jù)需要調(diào)整設(shè)置各時(shí)段的系統(tǒng)運(yùn)行方式。2、彩色閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)彩色閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的攝像點(diǎn)分布方案是依據(jù)大廈的功能布局，在停車場(chǎng)、主出/入口、電梯轎箱、頂層直升機(jī)平臺(tái)、各層樓梯心、放心。24TCL3、有線聽(tīng)救報(bào)警系統(tǒng)第一時(shí)間趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，保證或維持客戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。4、保安電子巡更管理系統(tǒng)將記錄事發(fā)原因及處理情況。5、最佳巡邏路線TCL大廈最佳巡邏路線：監(jiān)控中心——大廈外圍——B座東大堂——B座頂層平臺(tái)——B10A座大堂——A臺(tái)——A19層向下逐層消防梯、走廊——A——監(jiān)控中心。的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行。（三）物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行ICLE公司個(gè)性、特色的服務(wù)。1、遠(yuǎn)程計(jì)費(fèi)系統(tǒng)冷水、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、電表等都使用遠(yuǎn)程抄表、計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)。2、感應(yīng)式IC卡停車管理系統(tǒng)3、LE電子圖文展示屏LE地發(fā)布信息。4、緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)放的背景音樂(lè)立即切換成事故廣播。背景音樂(lè)系統(tǒng)依照中關(guān)村軟件園實(shí)際要求為公共場(chǎng)所提供悅耳故報(bào)警廣播導(dǎo)致疏散，指揮處理事故。二、智能化系統(tǒng)的維持（（一）定期維修、保養(yǎng)管理由于智能化系統(tǒng)比較復(fù)雜，系統(tǒng)及軟件皆為系統(tǒng)集成商專有技項(xiàng)目時(shí)間12-1次數(shù)樓宇自控系統(tǒng)管理內(nèi)容內(nèi)容1、主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。2、檢測(cè)UPS工作情況是否正常，配載作放電維計(jì)算機(jī)每季1護(hù)。3、檢測(cè)系統(tǒng)接口性能。4、內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。1、檢查各連接線路的牢固程度，是否有氧化腐集中控制箱每周蝕現(xiàn)象。12、檢查直接控制器、執(zhí)行器及變送器的工作情況。傳感器每年1、測(cè)試溫度、液位、流量、壓力傳感器的靈敏程度。12、更換性能不好的元器件，校核性能，保證質(zhì)量準(zhǔn)確。表12-2保安自動(dòng)化系統(tǒng)管理內(nèi)容項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī) 每周 1

1、清潔除塵。2、檢查外觀完好情況。每季 1每年

1、線路整理。2、檢查各視頻及音頻接頭。1、檢查線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。2檢修調(diào)整。3、檢查云臺(tái)機(jī)械機(jī)構(gòu)和電動(dòng)元器件的工作情況。項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi)容計(jì)算機(jī)

每月 1

1、主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。2、檢測(cè)UPS工作情況是否正常。3侵蝕現(xiàn)象。1、清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。每半年

1 2、數(shù)據(jù)整理與備份。3、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測(cè)試。閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄像機(jī)切換器和A

1、清潔除塵。每周1每周12、檢查外觀是否完好。每月11、檢察錄制標(biāo)準(zhǔn)。2、測(cè)試各功能鍵的工作情況。每半年1檢測(cè)音頻和視頻接口，測(cè)試各項(xiàng)性能指標(biāo)。1、清潔除塵。每周12、檢查外觀是否完好。3、檢查連接線路的牢固程度。每季1測(cè)試各功能鍵的工作情況。每年1線路整理，功能測(cè)試。控制器及紅外線 每探測(cè)器警笛和警燈 每

1、控制器清潔除塵。12、測(cè)試紅外線探測(cè)器的工作情況。1 檢查各連接線路是否牢固、完好。1 檢查報(bào)警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。門(mén)禁和IC卡系統(tǒng)

1、檢查門(mén)鎖、門(mén)摯固定螺絲有無(wú)松脫和缺失每季 多次 2、檢查鎖頭磨損和碰傷情況。3、檢查門(mén)摯動(dòng)作是否靈活。1、清潔除塵。每季 1項(xiàng)目 時(shí)間 次

2、檢測(cè)控制器接口性能。內(nèi)容停車場(chǎng)管理系統(tǒng)用計(jì)算機(jī)

每季

1、主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。2、檢測(cè)UPS工作情況是否正常。3、檢測(cè)連接接口。4、內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。每周1每周1讀卡器和控制器每半年1地感裝置每季12、讀卡器固定螺絲牢固。1、檢測(cè)系統(tǒng)接口性能。2、檢查電氣元件工作情況。測(cè)試地感裝置的靈敏程度并且根據(jù)測(cè)試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。（二）緊急維修管理理達(dá)到下述要求：1、關(guān)于簡(jiǎn)單的急修工作應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)完成。2、關(guān)于較大的急修工作應(yīng)有效跟進(jìn)，直到完成為止。3、關(guān)于緊急維修的部位及項(xiàng)目進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、分析，以便掌握設(shè)備存在的隱患。4、關(guān)于緊急維修消耗的材料進(jìn)行有益監(jiān)控。三、智能化系統(tǒng)發(fā)展設(shè)想（一）智能化軟件系統(tǒng)發(fā)展設(shè)想TCL大廈以適應(yīng)當(dāng)今信息社會(huì)的發(fā)展需要。1、故障跟蹤模塊2、計(jì)劃管理模塊3、材料置備和庫(kù)存模塊備故障處理和維持工作準(zhǔn)備好所需的工具和材料。4、資產(chǎn)管理模塊資產(chǎn)管理軟件模塊使設(shè)備維持信息和資產(chǎn)檔案信息實(shí)現(xiàn)一體化前面介紹的故障跟蹤、計(jì)劃管理和庫(kù)存模塊協(xié)同工作。5、合同管理模塊間進(jìn)行周密的計(jì)劃和協(xié)調(diào)。合同管理模塊增強(qiáng)和方便了這方面的管目的限期合約訂單。系統(tǒng)設(shè)置軟件模塊可以方便地完成樓宇設(shè)備信息管理系統(tǒng)的功務(wù)進(jìn)程及其他管理設(shè)備的數(shù)據(jù)。（二）智能化系統(tǒng)主機(jī)功能改進(jìn)設(shè)想智能化系統(tǒng)可按監(jiān)控設(shè)備的規(guī)模和實(shí)際的要求設(shè)置一個(gè)中央管理工作站或一個(gè)中央管理工作站與多個(gè)操作員工作站。1、中央管理工作站與操作員工作站中央管理工作站應(yīng)具有關(guān)于一切監(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)視和關(guān)于部分控制點(diǎn)具有遠(yuǎn)程遙控的功能。中央管理工作站能實(shí)時(shí)記錄各種運(yùn)行狀態(tài)信62、智能化系統(tǒng)與主要設(shè)備間的數(shù)據(jù)通信接口信以雙向方式傳輸時(shí)，還可以關(guān)于主設(shè)備的工作參數(shù)進(jìn)行調(diào)整。（三）公共安全防范系統(tǒng)發(fā)展設(shè)想1、門(mén)禁及報(bào)警系統(tǒng)門(mén)禁及報(bào)警管理系統(tǒng)關(guān)于進(jìn)入重要區(qū)域的人員實(shí)行各種方式的進(jìn)卡的授權(quán)。2、彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)控和管理；關(guān)于防火電廠、防盜所發(fā)現(xiàn)的異常情況進(jìn)行監(jiān)視取證。第八章擬采取的各項(xiàng)機(jī)制一、實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制中關(guān)村軟件園管理中心的負(fù)責(zé)人，并且賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與中關(guān)村軟件園管理中心的負(fù)責(zé)人切身利益（工資、資金、崗位升遷）掛鉤。這種管理二、鼓勵(lì)機(jī)制物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)矩管理的基礎(chǔ)上融洽鼓勵(lì)機(jī)制。在中關(guān)村軟件園管理中心，科技園物業(yè)將經(jīng)過(guò)三個(gè)方面建立鼓勵(lì)機(jī)制。（一）事業(yè)鼓勵(lì)用中關(guān)村軟件園確立的發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工間。實(shí)行中關(guān)村軟件園管理中心各級(jí)崗位考核和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績(jī)、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣。（二）量化目標(biāo)鼓勵(lì)實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是科技園物業(yè)推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。中關(guān)村軟件園管理中心內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并且全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班（三）效益鼓勵(lì)優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。中關(guān)村軟件園管理三、監(jiān)督機(jī)制1、制定中關(guān)村軟件園管理中心廉潔自律基本要求。2中關(guān)村軟件園范和員工守則。3、每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況，提交物業(yè)管理報(bào)告。4、重視客戶意見(jiàn)征詢工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即時(shí)跟蹤解決。5、高度重視年度客戶意見(jiàn)征詢工作，關(guān)于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題徹底跟蹤、解決。圖3-4監(jiān)督機(jī)制圖管理中組織行為政府業(yè)務(wù)主管部門(mén)心管理制度監(jiān)督運(yùn)作的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府相關(guān)部門(mén)同消防、治安、納稅等監(jiān)督時(shí)接受委托管理合同規(guī)則的中關(guān)村軟件園員權(quán)限、責(zé)任、義務(wù)業(yè)主委員會(huì)工監(jiān)督監(jiān)督管理中心人、財(cái)、物科技園物業(yè)及資源、管理質(zhì)量國(guó)際管理體系監(jiān)督管理效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益管理效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)各界、用戶監(jiān)督（一）設(shè)置原則1、信息源全面豐富。2、信息收集科學(xué)有效。3、信息通道暢通。（二）信息反饋及處理機(jī)制重要性1`的真實(shí)、科學(xué)和全面。2、信息流的走向是雙向的，我們應(yīng)該時(shí)時(shí)保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集——整理——利用——反饋的良性循環(huán)。3、充分利用現(xiàn)代管理手段關(guān)于信息進(jìn)行收集、處理、分析和利用。4、信息源（載體）是全方位的。5、堅(jiān)持指令權(quán)、檢查權(quán)、和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。6、信息反饋時(shí)，關(guān)于組織內(nèi)部存在的管理缺陷保持高度敏感，制理經(jīng)驗(yàn)保持積極態(tài)度，隨時(shí)加以吸收和利用。（三）信息采集1中關(guān)村軟件園 管理中心主動(dòng)從報(bào)刊、雜志、電視、政府部等新聞媒介獲取有關(guān)信息。信息交流是雙向的。2、內(nèi)部各部門(mén)、各層次之間的協(xié)商與交流的內(nèi)容囊括員工參與質(zhì)量/環(huán)境/評(píng)審、參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)判與控制措施和事故調(diào)查處理以及其它的方面的內(nèi)部交流。3、內(nèi)部交流的方式囊括報(bào)刊、雜志、廣告、宣傳單、會(huì)議、意見(jiàn)箱等多種方式。4、外部信息的交流包含了關(guān)于影響環(huán)境因素及事故、事件、職業(yè)安全衛(wèi)生意見(jiàn)的處理及反饋，以及與政府媒體、消費(fèi)者、投資者、社區(qū)的居民、供應(yīng)商等相關(guān)方的信息交流。5、外部交流的方式可以采取主動(dòng)從報(bào)刊、雜志、電視、政府部門(mén)等新聞媒介獲取有關(guān)信息。6、各部門(mén)在接到信息后應(yīng)即時(shí)采取措施以防止影響質(zhì)量/環(huán)境有相應(yīng)的記錄，以反映信息交流的效果。7108、管理中心堅(jiān)持每半年組織一次客戶座談會(huì)，廣泛了解客戶關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議。9、管理中心員工日常工作中征詢客戶意見(jiàn)，并且即時(shí)反饋，這是最有效的勾通渠道。（四）信息反饋處理流程圖圖3-5信息反饋處理流程圖載體載體是否需處理備案存檔采取正確措施處理驗(yàn)證反饋信息可行性方案篩選排除論證判斷決策是否可利用調(diào)查分析實(shí)施第九章各專項(xiàng)服務(wù)管理

第一節(jié)工程服務(wù)1、供配電維持內(nèi)容項(xiàng)目時(shí)間次數(shù) 內(nèi)容1、清潔衛(wèi)生。每 2、檢查外觀是否完好，有無(wú)異常響聲1照 天 3、檢查燈具照度的均勻度、眩光度、頻閃度及電壓的變化明 影響等情況。器 1、反復(fù)上述內(nèi)容。具 每 2、調(diào)整亮度，節(jié)約能源1月 3、更換過(guò)熱配件，避免短路現(xiàn)象。4、根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開(kāi)機(jī)時(shí)間。1、清潔衛(wèi)生。每1 2、檢查敷設(shè)環(huán)境有無(wú)積水、雜物。周3、供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落。供 1、反復(fù)上述內(nèi)容。電 每 1線 月路每

2、檢查線路有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。3、檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。1、反復(fù)上述內(nèi)容。1 2、檢測(cè)線路絕緣電阻。年3、金屬支架、電纜套管涂防銹漆或?yàn)r青。達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：24運(yùn)轉(zhuǎn)供電。2、供水系統(tǒng)維持內(nèi)容：項(xiàng)目項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)每周1供水排污管網(wǎng)每季1供水排污管網(wǎng)每年1內(nèi)容1、檢查外觀是否完好，應(yīng)無(wú)滴、漏現(xiàn)象。2、檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常。3、閥門(mén)開(kāi)啟位置是否正確，標(biāo)示是否清晰。1、反復(fù)上述內(nèi)容。2、清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道。3現(xiàn)象。1、反復(fù)上述內(nèi)容。2、檢查修整全部管架。3、管道及支架除銹刷漆。4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。5、管道內(nèi)部清洗、作防腐處理。6、更換各類閥門(mén)標(biāo)示，并且標(biāo)注管內(nèi)水流文向。7、各類閥門(mén)絲桿上油作防銹處理。達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：供水系統(tǒng)功能正常，排水系統(tǒng)通暢。限水、停水預(yù)先通知用戶。按規(guī)則定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境整合格證齊全，無(wú)二次污染發(fā)生，確保二次供水契合飲用水標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目時(shí)間項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容每 1、檢查外觀是否完好，觀察其是否處于工作狀態(tài)1日 2、檢測(cè)是否有誤報(bào)，解除報(bào)警、查出故障、即時(shí)處理。煙霧 年溫度每年

1、反復(fù)上述檢查。12、每消防區(qū)域抽樣模擬試驗(yàn)探測(cè)器是否正常反映報(bào)警。整理線路，檢測(cè)各種接口，處理接觸不良的接口。進(jìn)行探測(cè)器模擬試驗(yàn)，有故障或性能不穩(wěn)定的即時(shí)處1 理。3、利用消防主機(jī)的巡檢功能，檢測(cè)各探測(cè)器的狀態(tài)。4、關(guān)于一切探測(cè)器分批清洗、烘干、檢測(cè)。項(xiàng)目時(shí)間次數(shù) 內(nèi)容每 1 1、清潔衛(wèi)生。周 2、檢查外觀是否完好，運(yùn)行是否正常。報(bào)警裝置 每年每

1、更換損壞的報(bào)警裝置。1 2檢查接線是否松動(dòng)、脫落。1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀是否完好。消 月 1 3、檢查配件是否齊全?；?4、檢查水帶是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是栓 否正常。每 1、消防演習(xí)（水槍水柱射程大于30米，能實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)半 1年 2、關(guān)于消防水帶作防霉變處理。每周噴淋雨淋幕 網(wǎng) 半年防排

1 檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。1、更換失靈壓力表。2、放去管網(wǎng)污水，并且試驗(yàn)。1 34、閥門(mén)絲桿加注黃油并且加裝防護(hù)套。5、檢測(cè)濕式報(bào)警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否宏亮。1、清潔衛(wèi)生。煙 月 1 2、檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象。系 3、外觀標(biāo)示是否清晰。統(tǒng)統(tǒng)1、手動(dòng)試運(yùn)行，檢查風(fēng)機(jī)有無(wú)異常現(xiàn)象，并且做好記錄。每半 1年2、觀察消防演習(xí)時(shí)是否聯(lián)動(dòng)。3、檢查防排煙閥動(dòng)作情況。4、防排煙閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)加潤(rùn)滑油脂。每年11、清洗、更換風(fēng)機(jī)軸承，檢測(cè)接地電阻。2、風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆。3、更換各類標(biāo)示。達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：態(tài)良好。開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為“0”。散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。100%。第二節(jié)保潔服務(wù)一、清潔管理概述工作要求實(shí)施管理。垃圾和不見(jiàn)人畜糞。凈、果皮箱凈。二、清潔衛(wèi)生、消殺作業(yè)要求及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（一）清潔衛(wèi)生作業(yè)要求、標(biāo)準(zhǔn)：1 地面商場(chǎng)

清拖二次地位置序位置序號(hào)清潔項(xiàng)目每日作業(yè)要求每周每月每季清潔標(biāo)準(zhǔn)光滑明亮、無(wú)雜物、

晶面處理一次

無(wú)污漬、無(wú)水漬(晶面處理面積為2500平方米)內(nèi) 2 送風(fēng)口、部 排煙風(fēng)口

清抹一次

用清潔劑清抹一次

干凈、無(wú)塵干凈、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)天花燈飾玻璃門(mén) 清抹一

清掃二次用清潔劑清抹一次

清抹一次

灰塵干凈、無(wú)污漬清掃二次地商場(chǎng)5樓梯面，清抹一次扶手干凈明亮、無(wú)污塵內(nèi)部6消防設(shè)施清抹一次用清潔劑清抹一次干凈明亮、無(wú)污漬7垃圾桶清抹二次用清潔劑清抹一次干凈、無(wú)雜物、無(wú)污塵8管道井清掃一次干凈無(wú)蜘蛛網(wǎng)位序清潔作業(yè)要求清潔置號(hào)項(xiàng)目每日每周 每月每季標(biāo)準(zhǔn)9管道設(shè)備除塵一次無(wú)灰塵10防火門(mén)商

清抹一次

用清潔劑清抹一次

干凈、無(wú)污漬場(chǎng) 11員工衛(wèi)生內(nèi)部12高檔衛(wèi)生間

清拖二次 用清潔劑沖洗若干次洗二次洗二次用清潔劑清洗一次洗二次用清潔劑清洗一次干凈、無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)積水全面清抹一次干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污漬

干凈、無(wú)臭、無(wú)污水干凈、無(wú)臭、無(wú)污水地 1 地面 清掃二下室2 墻面 清掃一次3天花燈飾4門(mén)、消防栓清抹一次5樓梯通道地面清掃二次，扶手清抹一次6設(shè)備房清掃一次7辦公室臺(tái)面每天清抹次1表面清抹若干次清掃一次全面清抹一次清掃一次全面清抹一次干凈、無(wú)蜘蛛網(wǎng)用清潔劑清洗一次干凈、無(wú)污漬清拖一次用清潔劑清洗一次干凈、無(wú)雜物、無(wú)污漬全面清拖一次干凈、無(wú)積水、無(wú)蜘蛛網(wǎng)用清潔劑清洗一次干凈、無(wú)臭、無(wú)污水全面清潔一次光潔明亮、無(wú)污漬電梯2轎箱地面清洗地氈一次干凈、無(wú)雜物3轎箱內(nèi)地腳線接鈕、燈飾、廂頂清抹一次用清潔劑清抹一次干凈、無(wú)塵4清抹一次用清潔劑清潔一次干凈、無(wú)灰塵序號(hào)位置每日消殺項(xiàng)目藥物消殺安排每周 每月工作標(biāo)準(zhǔn)1衛(wèi)生間檢查香薰保證無(wú)異絕蚊蟑螂10粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到蟑螂藏身的洞穴、縫隙、角落、墻角等處，每周一次。1、滅鼠標(biāo)準(zhǔn)：鼠密度不超過(guò)5%（粉跡法2、滅蚊標(biāo)準(zhǔn)：積水中三齡幼蚊或蛹陽(yáng)性率3%；3、滅蠅標(biāo)準(zhǔn)：蠅類孽蠅滋生源蚊蠅用家蟲(chóng)清、奮斗吶懸浮劑噴灑一次生地三齡蟲(chóng)和蛹檢出率不超過(guò)3%；老鼠10粉劑、拜力坦浮油消 交替噴灑到蟑螂藏

于老鼠經(jīng)常出沒(méi)之地投放鼠藥毒餌藥輪換投放

4、滅蟑螂標(biāo)準(zhǔn)：蟑螂密度不超過(guò)1%（法；5市房屋白蟻防治管理規(guī)則》執(zhí)行。1、滅鼠標(biāo)準(zhǔn)：鼠密度不超過(guò)5%（粉跡法防通勤檢查保道證無(wú)、2 地杜絕下蚊蠅室電滋生源梯間

蟑螂 身的洞穴、縫隙每周一次。蚊蠅老鼠

于老鼠經(jīng)常出沒(méi)之地投放鼠藥毒餌藥輪換投放

2、滅蚊標(biāo)準(zhǔn)：積水中三齡幼蚊或蛹陽(yáng)性率不超過(guò)3%；3、滅蠅標(biāo)準(zhǔn)：蠅類孽生地三齡蟲(chóng)和蛹檢出率不超過(guò)3%；4、滅蟑螂標(biāo)準(zhǔn)：蟑螂密度不超過(guò)1%（法；5市房屋白蟻防治管理規(guī)則》執(zhí)行。第三節(jié)綠化服務(wù)一、室外綠化管理（一）草坪養(yǎng)護(hù)1、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)99%以上。99%以上。15cm99%以上。適時(shí)適量澆水施肥，肥不傷草，長(zhǎng)勢(shì)