曙光花園廣告推廣思路課件

24年曙光花園廣告推廣思路廣州藍(lán)色創(chuàng)意廣告有限公司24年1月

24年參考目錄：一、市場(chǎng)分析二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三、自身產(chǎn)品分析四、推廣目標(biāo)五、以“五力”全面推動(dòng)曙光花園銷售六、階段工作劃分七、水云天和智業(yè)園上半年推廣策略八、其他建議參考目錄：一、市場(chǎng)分析二、競(jìng)爭(zhēng)一、市場(chǎng)分析23年下半年7、8月份，北京很多新盤上市，希望能借"入世"、"申奧成功"火上一把，不曾想市場(chǎng)一下冷了下來，無論是展會(huì)上還是售樓處成交量明顯地不如上半年，原來熱銷樓盤月成交由上百套降至三、四十套，半版報(bào)紙廣告的電話反饋到訪人數(shù)也少了許多。比如錦繡知春、珠江駿景等樓盤，銷售迅猛的勢(shì)頭都緩慢了下來。一、市場(chǎng)分析23年下半年7、8月份，北京很多新盤上市，希為什么這樣呢？首先，自七月份以來政府的一系列宏觀調(diào)控手段發(fā)揮了效力。比如銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭政策的調(diào)整，抬高了售樓門檻，既限制了部分購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)，又使開發(fā)商的回款慢了，工程進(jìn)度受到影響，這必然會(huì)影響市場(chǎng)成交量；一、市場(chǎng)分析為什么這樣呢？首先，自七月份以來政府的一系列宏觀調(diào)控手段發(fā)揮其次，北京樓市的供應(yīng)量與需求量不匹配。表現(xiàn)在兩方面，一是量上的，一是結(jié)構(gòu)上的。據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，23年上半年全市共推出新商品房項(xiàng)目近13個(gè)，而去年同期的新盤數(shù)量是85個(gè)，同比增長(zhǎng)53％。一、市場(chǎng)分析其次，北京樓市的供應(yīng)量與需求量不匹配。表現(xiàn)在兩方面，一是量上再次，今年被稱為“入住年”，實(shí)際是“入住問題年”。部分開發(fā)商忽視產(chǎn)品質(zhì)量，到了入住的關(guān)頭出了問題，有的明星樓盤也難免糾紛。由于入住樓盤糾紛不斷，也造成了預(yù)購(gòu)房者的恐購(gòu)心理，他們寧可持幣觀望，不肯輕易出手，決不去做"冤大頭"。一、市場(chǎng)分析再次，今年被稱為“入住年”，實(shí)際是“入住問題年”。部分開發(fā)商

面對(duì)23年的銷售形式，到了年末，一些樓盤由于對(duì)24年的樓市不敢有樂觀的預(yù)測(cè)，紛紛搶在11、12月正式開盤，比如康城、酈城等，盡快借勢(shì)把握今年最后的銷售機(jī)會(huì)。一、市場(chǎng)分析

面對(duì)23年的銷售形式，到了年末，一些樓盤由于對(duì)2鑒于今年的市場(chǎng)銷售情況，明年樓市形勢(shì)不容樂觀：許多今年的項(xiàng)目都需要在一個(gè)逐漸消化的過程，而更多新的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，原來中等價(jià)位的項(xiàng)目在西城區(qū)還有相當(dāng)?shù)臄?shù)量在售，新產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和整體的規(guī)劃都將比老的項(xiàng)目更符合大眾的需求。鑒于今年的市場(chǎng)銷售情況，明年樓市形勢(shì)不容樂觀：許多今年的項(xiàng)目二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：未來最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-----酈城從1月認(rèn)購(gòu)開盤以來，酈城的銷售就給世紀(jì)城、上河村等項(xiàng)目極大的沖擊力，勢(shì)頭迅猛；其以云樓、點(diǎn)塔、弧型板樓、TOWNHOUSE四種綜合建筑作為市場(chǎng)的強(qiáng)占點(diǎn)，而且在戶型的設(shè)計(jì)上有6----1平方米的中小戶型，也有12平米以上的大戶型，滿足市場(chǎng)的不同需求；目前酈城的廣告攻勢(shì)很猛，都以整版廣告為主；二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：未來最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-----酈城預(yù)計(jì)上半年，它的弧版和云樓、點(diǎn)塔對(duì)曙光花園水云天有很大的影響；而它的TOWNHOUSE在下半年推出的話，將對(duì)曙光二期有正面的沖擊，因?yàn)橄笏粯釉谒沫h(huán)邊的TOWNHOUSE項(xiàng)目，目前北京屈指可數(shù)。未來最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-----酈城預(yù)計(jì)上半年，它的弧版和云樓、點(diǎn)塔對(duì)曙光花園水云天有很大的影響該項(xiàng)目在6、7月份一度大量的宣傳和認(rèn)購(gòu)開盤后，1月份后轉(zhuǎn)入冷靜期，銷售方面也許受到了各方面的壓力，但是如果以目前8多元的價(jià)格和設(shè)計(jì)的戶型、以及目標(biāo)建成的魯藝公園，對(duì)曙光二期的競(jìng)爭(zhēng)力還是非常大。特別鑒于目前其推廣銷售停緩，預(yù)計(jì)將以準(zhǔn)現(xiàn)樓的形式再推出，這樣對(duì)我們期樓銷售二期是正面的沖擊。文化品牌的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手------魯藝上河村該項(xiàng)目在6、7月份一度大量的宣傳和認(rèn)購(gòu)開盤后，1月份后轉(zhuǎn)入該項(xiàng)目在定慧寺橋、四環(huán)邊上的位置，交通便利，室采用中國(guó)和德國(guó)式設(shè)計(jì)結(jié)合，使得產(chǎn)品有一定的市場(chǎng)吸引力，在戶型的設(shè)計(jì)上，也有從單身公寓到3戶以上的大戶型，以爭(zhēng)取各種不同需求層次的需求。12月在認(rèn)購(gòu)期，將在明年正式全面開盤推出。它的吸引力在樣板間設(shè)計(jì)和提供的精裝修，價(jià)位在8多元，和曙光二期有一定的競(jìng)爭(zhēng)。但是區(qū)域小，園林設(shè)計(jì)沒有很大的空間，不利于制造高檔樓盤的感覺。交通和產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手----北京印象該項(xiàng)目在定慧寺橋、四環(huán)邊上的位置，交通便利，從2年8月正式推出以來，世紀(jì)城以北京前所未有的銷售成績(jī)形成市場(chǎng)的轟動(dòng)，今年6月二期開盤也獲得非常成功的銷售業(yè)績(jī)；上百萬平米的銷售和建筑同期進(jìn)行，這樣的速度而且目前沒有入住問題的項(xiàng)目，真是令北京同人欽佩不已。去年12月25日二期的兩座塔樓和一個(gè)板樓正式開盤，預(yù)計(jì)今年3、4月份正式交樓入住，這樣，世紀(jì)城的銷售將完成一個(gè)階段的任務(wù)，其第三期規(guī)劃和推出還沒有明確的時(shí)間。在目前的狀況看，世紀(jì)城可能將產(chǎn)品和價(jià)格定位保持去年的狀況，特別是他的社區(qū)生活氛圍已經(jīng)形成，將對(duì)我們有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)模龐大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手------世紀(jì)城從2年8月正式推出以來，世紀(jì)城以北京前所未有的據(jù)說在遠(yuǎn)大路即在上河村北部將出現(xiàn)一個(gè)新的大樓盤，但具體的情況不得而知。另外在四環(huán)邊上，將陸續(xù)出現(xiàn)不同檔次的TOWNHOUS項(xiàng)目，他們都一定給我們的二期帶來不同程度的壓力。來自其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)：據(jù)說在遠(yuǎn)大路即在上河村北部將出現(xiàn)一個(gè)新的大樓盤，但三、自身產(chǎn)品分析------智業(yè)園：通過下半年的努力，智業(yè)園的銷售終于在12月出現(xiàn)了一線的轉(zhuǎn)機(jī)、出現(xiàn)了三個(gè)星期銷售19套的良好業(yè)績(jī)；總銷售面積已經(jīng)超過52%；元旦前完成的直投宣傳和紫竹橋的戶外廣告牌，將對(duì)它的知名度和廣告覆蓋率應(yīng)該達(dá)到一個(gè)比較理想的情況，預(yù)計(jì)盡管在年關(guān)的時(shí)候，銷售應(yīng)該可以保持一個(gè)比較好的形式。從項(xiàng)目的條件分析，明年上半年應(yīng)該能夠保持穩(wěn)定的銷售，三、自身產(chǎn)品分析------智業(yè)園：從廣告的設(shè)計(jì)和創(chuàng)意配合看，下半年經(jīng)過了好幾次風(fēng)格和定位的變換，這樣的變化，主要是配合思源公司提出的銷售策略，盡管有部分廣告的效果還可以，但大也有幾期廣告似乎不盡人意，特別由于既定策略時(shí)有調(diào)整，給廣告創(chuàng)作造成一定的困難，廣告上也沒有太多的積累。智業(yè)園從廣告的設(shè)計(jì)和創(chuàng)意配合看，下半年經(jīng)過了好幾在1月開盤后，一度出現(xiàn)電話訪問和來訪量的高潮，為當(dāng)月京城樓市同類項(xiàng)目罕見，在當(dāng)月小訂客戶突破9戶。成功的表象很快破滅，在接下來的時(shí)間里，退訂的客戶越來越多，銷售量明顯的出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。個(gè)中原因很多，主要還是由于工期長(zhǎng)，交摟時(shí)間晚；同期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目酈城的快速開盤；一期園林建設(shè)慢，影響現(xiàn)場(chǎng)的感覺……。水云天在1月開盤后，一度出現(xiàn)電話訪問和來訪量的高從銷售策略看，“小戶型”的確在開盤當(dāng)初吸引了中關(guān)村內(nèi)一批年輕的白領(lǐng)。以產(chǎn)品區(qū)隔來競(jìng)爭(zhēng)是正確的。水云天的廣告宣傳和智業(yè)園不同，在媒體選擇上也各有側(cè)重，曾有硬銷售廣告和人文型廣告兩種風(fēng)格，后期每期廣告來電量保持在15—2左右，屬正常。水云天水云天

22年里，水云天的銷售仍然面臨的壓力最大：世紀(jì)城、酈城等項(xiàng)目還繼續(xù)有銷售。所以，該項(xiàng)目有必要深化對(duì)產(chǎn)品自身特點(diǎn)的研究，做進(jìn)一步的銷售上的包裝后重新推出。例如可以針對(duì)不同的戶形做不同的賣點(diǎn)（如大飄窗、山水園林景觀、雙書房……）的包裝，以單個(gè)戶形為每期廣告的主打。水云天水云天盡管在今年5月已經(jīng)完成該項(xiàng)目的整體廣告策劃方案，但其后在其的進(jìn)一步深化和調(diào)整上進(jìn)度較慢。經(jīng)過12月底對(duì)北京2余個(gè)明星樓盤和曙光花園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的考察，我們有理由相信，如果在產(chǎn)品的細(xì)部設(shè)計(jì)做到位，園林的設(shè)計(jì)融合廣告策略、加上一期現(xiàn)場(chǎng)的極大改觀、新售樓處設(shè)計(jì)包裝，我們將在西部一區(qū)中占有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)昆玉左岸盡管在今年5月已經(jīng)完成該項(xiàng)目的整體廣告策劃方案，但其后在上河村沒有擺出新的推廣策略前，它對(duì)我們的競(jìng)爭(zhēng)力還不算最大，因?yàn)槠淠壳暗匿N售緩慢，市場(chǎng)反映平淡；而最大的威脅正如前面所說，是酈城的TOWNHOUSE，但它目前在消化一期的板樓、云樓、點(diǎn)塔，TOWNHOUSE推出的具體還不得而知。昆玉左岸在上河村沒有擺出新的推廣策略前，它對(duì)我們的競(jìng)目前的市場(chǎng)環(huán)境，昆玉左岸應(yīng)有較大的勝算；所以，在沒有明確的新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之前，能在22年內(nèi)盡快適時(shí)開盤應(yīng)該是比較理想的。昆玉左岸目前的市場(chǎng)環(huán)境，昆玉左岸應(yīng)有較大的勝算；昆玉左岸1、

解決水云天和智業(yè)園的大戶型銷售問題；2、

傳播寶業(yè)品牌的形象并同時(shí)改變曙光花園的形象；3、給買家足夠的信心，為二期昆玉左岸開盤奠定良好的基礎(chǔ)。四、22年我們的推廣目標(biāo)：1、

解決水云天和智業(yè)園的大戶型銷售問題；四、22年我老產(chǎn)品：智業(yè)園、水云天打造天鴻寶業(yè)新品牌新產(chǎn)品：昆玉左岸推動(dòng)銷售減少壓力，營(yíng)造成熟社區(qū)使公司品牌有產(chǎn)品的支撐老產(chǎn)品：智業(yè)園、水云天打造天鴻寶業(yè)新品牌新產(chǎn)品：昆玉左岸推動(dòng)

5.1、

形象力：形象可以銷售。

22年中，我們將利用公司推行品牌建設(shè)的力量，吧公司品牌資源和產(chǎn)品（曙光花園）資源相互統(tǒng)一起來，真正開始建立一個(gè)整合的品牌形象。并通過品牌的建立促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。天鴻寶業(yè)公司品牌和“新曙光”都可以作為我們銷售中可以借助的形象力：五、以“五力”全面推動(dòng)曙光花園銷售：5.1、

形象力：五、以“五力”全面推動(dòng)曙光花園天鴻寶業(yè)品牌推出，以公司品牌的力量推動(dòng)產(chǎn)品的銷售：計(jì)劃在7到9月我們將推出“生活不在別處”的品牌概念推廣，其中重點(diǎn)在公司VI的改造完成，以及戶外廣告、影視廣告、報(bào)紙廣告等綜合媒體對(duì)品牌的整合推廣。

5.1形象力：天鴻寶業(yè)品牌推出，以公司品牌的力量推動(dòng)產(chǎn)品的銷售：

5.1為二期的推出做好完善的市場(chǎng)鋪墊，拉近與客戶的距離感。預(yù)計(jì)萬通和萬科在今年都有對(duì)公司的品牌推廣行動(dòng)，對(duì)我們的品牌建立有一定的沖擊，但是，我們的優(yōu)勢(shì)是在正式向市場(chǎng)推出品牌的概念后，就有產(chǎn)品（昆玉左岸）作為強(qiáng)大的支撐，靠著品牌的作用，昆玉左岸的品牌個(gè)性將比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更鮮明。

5.1形象力：為二期的推出做好完善的市場(chǎng)鋪墊，拉近與客戶的距離感。預(yù)計(jì)2、“新曙光，新生活”概念的完成和強(qiáng)化：這個(gè)概念在過去一年的推廣不符合實(shí)際，主要由于一期產(chǎn)品本身和同類市場(chǎng)產(chǎn)品比較還有一定的差距，而且在一期的園林建設(shè)工程緩慢，等等因素，使這樣的概念推廣還是沒有展開來，“曙光”還是原來的“曙光”，在去年的推廣水云天和智業(yè)園的時(shí)候，這些問題已經(jīng)影響到了正常的銷售。

5.1形象力：2、“新曙光，新生活”概念的完成和強(qiáng)化：

5.1形象力隨著一期園林完成，新曙光的概念應(yīng)該可以名正言順了，如果強(qiáng)化這樣的概念一定可以做到以形象力拉動(dòng)銷售；期間我們還要：第一、一期園林完工，以及景觀標(biāo)牌的制作；（比如給景觀命名，配說明）第二、一期樓體外立面色彩的重新粉刷。（配合二期樓梯色彩的設(shè)計(jì)）

5.1形象力：隨著一期園林完成，新曙光的概念應(yīng)該可以名正言順了去年下半年的銷售中，曙光花園銷售很少運(yùn)用價(jià)格的調(diào)整技巧和比較有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的營(yíng)效手段。這其中也許是些特殊的因素造成，但是，在今年的銷售中，要完成一期剩余產(chǎn)品的銷售，同時(shí)又要推出寶業(yè)公司重頭產(chǎn)品曙光二期，所以在行銷的方法和手段上，應(yīng)該有一個(gè)明確的而且可以長(zhǎng)期執(zhí)行的政策，而且可以根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)靈活調(diào)整；在這里，我們針對(duì)二期的銷售有以下幾條建議：

5.2、

營(yíng)銷力

5.2、

營(yíng)銷力建議1：開盤價(jià)格以低開高走為穩(wěn)妥方式，并以有限的單元數(shù)量試探市場(chǎng)的反映，在短期內(nèi)（如7天），迅速調(diào)整相應(yīng)價(jià)格（比如原來開盤認(rèn)購(gòu)的價(jià)格在98折，正式開盤就保持在99折，正式開盤后價(jià)格就不在享受任何的折扣），造成前期銷售十分成功而且產(chǎn)品在升值的現(xiàn)象，給新的買家足夠的信心；

5.2、

營(yíng)銷力建議1：開盤價(jià)格以低開高走為穩(wěn)妥方式，并以有限的單元數(shù)量建議2：開盤期可以通過認(rèn)購(gòu)抽簽或者統(tǒng)一時(shí)間排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的做法，形成客戶爭(zhēng)相搶購(gòu)的場(chǎng)面，這樣容易形成社會(huì)良好的口碑傳播效果，對(duì)下期推出單元的銷售構(gòu)成市場(chǎng)的潛在購(gòu)買欲望需求；

5.2、

營(yíng)銷力建議2：開盤期可以通過認(rèn)購(gòu)抽簽或者統(tǒng)一時(shí)間排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的做法，形

建議3：因?yàn)槔ビ褡蟀兜膯蝺r(jià)和總價(jià)在同區(qū)域的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中高出了一個(gè)檔次，所以為保持客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)值的認(rèn)同感，銷售的折扣和促銷手段應(yīng)該避免在長(zhǎng)時(shí)間的使用。任何的促銷活動(dòng)和價(jià)格的優(yōu)惠，應(yīng)該僅僅在展會(huì)、公關(guān)活動(dòng)和重大節(jié)日購(gòu)房的客戶才可以享受，以確保活動(dòng)能夠和銷售相輔相成，銷售和品牌的建設(shè)雙贏。

5.2、

營(yíng)銷力

建議3：因?yàn)槔ビ褡蟀兜膯蝺r(jià)和總價(jià)在同區(qū)域的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建議4：挑選素質(zhì)比較高的人員作為二期的主力銷售人才，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員和管理人員的專業(yè)培訓(xùn)工作，特別對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特點(diǎn)有系統(tǒng)的了解，并加強(qiáng)對(duì)電話洽談和客戶長(zhǎng)期的跟蹤工作。

5.2、

營(yíng)銷力

5.2、

營(yíng)銷力借助設(shè)計(jì)力來提高樓盤的銷售有二種方式：第一、通過“再設(shè)計(jì)”（室內(nèi)設(shè)計(jì)）給水云天和智業(yè)園的銷售增強(qiáng)賣點(diǎn)的支持。邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名室內(nèi)設(shè)計(jì)公司或設(shè)計(jì)師為水云天和智業(yè)園的的主要戶型提供個(gè)性的裝修設(shè)計(jì)，作為樣板間開放給客戶。（提供具體方式可見公關(guān)活動(dòng)方案三）

5.3、

設(shè)計(jì)力：

5.3、

設(shè)計(jì)力：第二、通過給一期園林局部增加小品設(shè)計(jì)，來增加一期產(chǎn)品的附加值，例如做藝術(shù)椅子公園、小風(fēng)車水景園等，并為每個(gè)小的景點(diǎn)命名和配說明牌，使景觀更有人文的氣息。

5.3、

設(shè)計(jì)力：第二、通過給一期園林局部增加小品設(shè)計(jì)，來增加一期產(chǎn)品的附加值在去年的推廣中，曙光花園遇到了前所未有的尷尬：一期業(yè)主表達(dá)了對(duì)規(guī)劃開發(fā)速度不滿。為平息事件和保持銷售的正常進(jìn)行，我們幾乎沒有舉辦任何的公關(guān)活動(dòng)，使推廣打了折扣。而且，曙光花園靠口碑來拉動(dòng)銷售比較差。但是面臨二期高層次的購(gòu)買客戶群，如果沒有形成一個(gè)良好的口碑傳播基礎(chǔ)，那么，它很難吸引同類高素質(zhì)的客戶，難已形成一個(gè)同類居住的高檔品牌文化社區(qū)。

5.3、

公關(guān)力：在去年的推廣中，曙光花園遇到了前所

我們計(jì)劃在新的一年里策劃一系列的公關(guān)活動(dòng)，先做好改善和老業(yè)主的關(guān)系，然后是逐步建立文化社區(qū)形象，以獲得業(yè)主和社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同和肯定，具體計(jì)劃有：

5.3、

公關(guān)力：

公關(guān)活動(dòng)之一——園林藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)大賽和參觀活動(dòng)時(shí)間：3月下旬活動(dòng)目的：通過藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)大賽，為一期園林增加景觀，晚上也可以組織參觀藝術(shù)椅子納涼活動(dòng)，借此宣傳銷售信息；同時(shí)借助媒體宣傳的效果，使曙光花園的新形象得到更廣泛的傳播，成為北京市民的關(guān)注和談資熱點(diǎn)。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之一——園林藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)大賽和參觀活動(dòng)

5.3活動(dòng)：公開征集藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)，特別是可以到中工美或者中央美院等青年設(shè)計(jì)者中征集，并邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)者一起完成作品。所通過的和采納的作品將獲得高額的獎(jiǎng)勵(lì)，并允許在作品成品上雕刻作者姓名予以鼓勵(lì)和感謝?；顒?dòng)的第二部分就是組織老業(yè)主晚上一起參觀和納涼活動(dòng)，只要做適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場(chǎng)的秩序的維護(hù)和提供一些飲料安排就可以。

5.3、

公關(guān)力：活動(dòng)：公開征集藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)，特別是可以到中工美或者中央美院

公關(guān)活動(dòng)之二——春季家庭踏青攝影比賽活動(dòng)時(shí)間：22年4月底5月初活動(dòng)目的：通過踏青和攝影活動(dòng)吸引更多的潛在客戶，讓他們了解項(xiàng)目上風(fēng)上水的優(yōu)越環(huán)境（相鄰三個(gè)公園、昆玉河、遠(yuǎn)眺西山）。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：

活動(dòng)：通過報(bào)紙廣告召集有興趣參加的家庭，到現(xiàn)場(chǎng)售樓部報(bào)到后就分派或以抽簽的形式到各個(gè)公園和景點(diǎn)，免費(fèi)向他們提供膠卷拍照，并要求當(dāng)天完成的攝影作品交回沖洗。所有的攝影作品在第二天公布評(píng)選結(jié)果，可以評(píng)出“最佳和睦家庭獎(jiǎng)”“最佳趣味家庭獎(jiǎng)”“最佳攝影獎(jiǎng)”等等一系列的獎(jiǎng)項(xiàng)。獲獎(jiǎng)?wù)邔@得包括優(yōu)惠購(gòu)房、現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)在內(nèi)的獎(jiǎng)勵(lì)。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之三——“名家”計(jì)劃活動(dòng)時(shí)間：22年4月下旬活動(dòng)目的：通過邀請(qǐng)多名名家室內(nèi)設(shè)計(jì)師對(duì)水云天或智業(yè)園的十套大戶型做樣板間設(shè)計(jì)，并作為參加春展會(huì)的宣傳賣點(diǎn)。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之三——“名家”計(jì)劃活動(dòng)

5.3、

公關(guān)力：活動(dòng)：精選十套戶型單元，邀請(qǐng)北京有名特別是青年室內(nèi)設(shè)計(jì)師針對(duì)性的設(shè)計(jì)，并在完成后邀請(qǐng)媒介記者做詳細(xì)的報(bào)道宣傳。樣板間隨后對(duì)公眾開放參觀，能邀請(qǐng)眾多國(guó)內(nèi)著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師聚集一起，本身就是一個(gè)新聞，要這些設(shè)計(jì)師一起為我們的項(xiàng)目做設(shè)計(jì)，那就更轟動(dòng)了。社會(huì)的跟蹤報(bào)道和關(guān)注把我們的產(chǎn)品地位在無形中提高了，包括知名度和美譽(yù)度。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之四——生活經(jīng)濟(jì)--財(cái)富論壇活動(dòng)時(shí)間：5月份活動(dòng)目的：通過在北大、清華等高校內(nèi)舉辦的生活經(jīng)濟(jì)沙龍活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)的形象，同時(shí)在逐漸的和一些目標(biāo)的客戶群建立一種高層次的聯(lián)系方式，以旁敲側(cè)擊的方式達(dá)到宣傳產(chǎn)品的目的。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之四——生活經(jīng)濟(jì)--財(cái)富論壇活動(dòng)

5.3、

公關(guān)活動(dòng)：與北大、〈〈中國(guó)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社〉〉聯(lián)合舉辦關(guān)于“生活中的經(jīng)濟(jì)”類似的題目講座，邀請(qǐng)如吳敬漣教授等著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家做嘉賓主講人，每周周末舉辦一場(chǎng)，每場(chǎng)的題目都將和人們?nèi)粘５纳罱?jīng)濟(jì)息息相關(guān)。每場(chǎng)講座通過直投宣傳的形式向我們的目標(biāo)客戶發(fā)出請(qǐng)柬，邀請(qǐng)他們的出席。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之五——“昆玉左岸”水資源考察夏令營(yíng)活動(dòng)時(shí)間：7月中旬活動(dòng)目的：通過組織業(yè)主和目標(biāo)客戶的孩子夏令營(yíng)活動(dòng)，營(yíng)造社區(qū)關(guān)心孩子未來成長(zhǎng)的形象。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之五——“昆玉左岸”水資源考察夏令營(yíng)活動(dòng)

5.3活動(dòng)：和海淀區(qū)少年宮合作，在暑假前開始宣傳舉辦“昆玉河”水資源的考察夏令營(yíng)活動(dòng)；昆玉河可以說是北京的最重要的一條水道，她的水資源的情況一定被受公眾的關(guān)注，我們可以把孩子們的調(diào)查結(jié)果和媒介合作公布出來，讓北京市民都來共同關(guān)注北京的“母親河”?；顒?dòng)期間讓媒體做全程的跟蹤報(bào)道，關(guān)心環(huán)保河孩子成長(zhǎng)的社區(qū)和寶業(yè)公司形象自然的就在公眾心目中逐漸樹立起來。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：

公關(guān)活動(dòng)之六——“昆玉左岸之夜”交響音樂會(huì)時(shí)間：9月初活動(dòng)目的：在正式開盤前一星期左右舉辦交響音樂會(huì)，邀請(qǐng)曙光老業(yè)主和天鴻集團(tuán)的在西城的客戶朋友參加，通過活動(dòng)建立寶業(yè)自己的一批穩(wěn)定的老客戶，通過他們的口碑傳播，不管在二期的銷售和今后寶業(yè)的其他項(xiàng)目的推廣中，都有很多的追隨的客戶群體幫助傳播。活動(dòng)：可以和劇院合作，作為主辦單位舉辦。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之六——“昆玉左岸之夜”交響音樂會(huì)

5.3、

公關(guān)活動(dòng)之六——贊助八大高校賽艇活動(dòng)時(shí)間：9月中下旬活動(dòng)目的：贊助每年一度的世界八大高校賽艇活動(dòng)，很多關(guān)注北大清華等高?；顒?dòng)的人都會(huì)關(guān)注這項(xiàng)活動(dòng)，贊助這樣的活動(dòng)有利于在這些我們潛在的客戶群中建立起關(guān)心知識(shí)文化區(qū)的品牌社區(qū)形象。活動(dòng)：提供資金和現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的包裝贊助方案。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之六——贊助八大高校賽艇活動(dòng)

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之七——十二月冰雕藝術(shù)展時(shí)間：12月25日---元旦活動(dòng)目的：作為北京市第一個(gè)樓盤舉辦這樣的冰雕藝術(shù)展，不但可以吸引全城的市民到訪參觀，更可以吸引媒體對(duì)項(xiàng)目和活動(dòng)有很深入和全面的報(bào)道，配合項(xiàng)目的廣告宣傳，形成開盤后的第二個(gè)人流的高潮?；顒?dòng)：和北京公園聯(lián)系合作，一起舉辦這樣的冰雕展，其中也可以安排作為公園自身冰雕展巡回展出的一個(gè)部分?；顒?dòng)舉辦的同時(shí)可以舉行圣誕游園活動(dòng)，包括猜燈謎，送圣誕禮物等節(jié)目。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之七——十二月冰雕藝術(shù)展

5.3、

公關(guān)力：（其他活動(dòng)：可以參考麥肯光明公司提供的天鴻寶業(yè)公司品牌策劃方案的“簡(jiǎn)單生活概念年活動(dòng)”或者〈〈昆玉左岸廣告推廣策劃方案〉〉。

5.3、

公關(guān)力：（其他活動(dòng)：可以參考麥肯光明公司提供的天鴻寶業(yè)公司品牌策劃方加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司的重點(diǎn)宣傳，產(chǎn)品的自身賣點(diǎn)和設(shè)計(jì)公司的力量對(duì)銷售期房來說是十分重要的。昆玉左岸的整體建筑設(shè)計(jì)是有國(guó)內(nèi)外知名的王董國(guó)際公司，而園林設(shè)計(jì)規(guī)劃也具有國(guó)際高檔次的泛亞易道公司完成，加上我們實(shí)力雄厚的天鴻寶業(yè)開發(fā)，真可謂是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的作品。

5.4、

產(chǎn)品力加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司的重點(diǎn)宣傳，產(chǎn)品的有這樣的設(shè)計(jì)和開發(fā)能力，在每個(gè)細(xì)節(jié)上堅(jiān)持做到最好，在產(chǎn)品務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上增強(qiáng)一些細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)感，就能把我們產(chǎn)品的特色表現(xiàn)出來，做出叫好有叫賣的精品項(xiàng)目。產(chǎn)品是我們有形的銷售力有這樣的設(shè)計(jì)和開發(fā)能力，在每個(gè)細(xì)節(jié)上堅(jiān)持做到最好，在產(chǎn)品務(wù)實(shí)建筑規(guī)劃、樓體色彩、設(shè)計(jì)：香港王董國(guó)際公司園林設(shè)計(jì)：泛亞易道公司組團(tuán)園林/水景園林------小品/植物品類選擇、配搭/可享用的園林

園林景觀的設(shè)計(jì)理念，局部設(shè)計(jì)的效果圖前瞻性很強(qiáng)，本身就可以打動(dòng)要買房的人；

5.4、

產(chǎn)品力建筑規(guī)劃、樓體色彩、設(shè)計(jì)：香港王董國(guó)際公司

5.擁有壁球、恒溫游泳池、小型圖書館等高水準(zhǔn)配套的豪華會(huì)所；樓體的色彩，細(xì)節(jié)到包括每塊瓷磚選擇等都精心挑選和設(shè)計(jì)；弧型板樓，擴(kuò)大了樓和樓之間的空間距離感，讓更多的業(yè)主可以同時(shí)享受看山觀和河四季美景的機(jī)會(huì)；淺綠色落地玻璃窗，增加了室內(nèi)觀景的空間和視野；……

5.4、

產(chǎn)品力擁有壁球、恒溫游泳池、小型圖書館等高水準(zhǔn)配套的豪華會(huì)所；

未來力，就是通過向客戶展示我們項(xiàng)目的未來的規(guī)劃和營(yíng)造人文的生活氛圍，使客戶對(duì)我們的產(chǎn)品的未來有很好的預(yù)期值，而促使他們的購(gòu)買。我們有三個(gè)方面的工作可以做：

5.5、

未來力未來力，就是通過向客戶展示我們項(xiàng)目的未其一：展示二期產(chǎn)品及園林規(guī)劃，讓客戶感受到未來曙光的居住價(jià)值；特別是和周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，曙光花園二期的設(shè)計(jì)是有很明顯的優(yōu)勢(shì)的，提前向潛在客戶打出這張王牌，不論是對(duì)銷售水云天還是昆玉左岸的客戶都是增強(qiáng)了他們購(gòu)買的信心。

5.5、

未來力其一：展示二期產(chǎn)品及園林規(guī)劃，讓客戶感受到未來曙光其二：剖析曙光花園的所處的地塊價(jià)值------便利的交通：上三環(huán)四環(huán)不過幾分鐘；上風(fēng)上水的地理位置：遠(yuǎn)眺西近臨昆玉河、北有規(guī)劃魯藝文化公園和曙光森林公園、南臨玲瓏塔公園；而且，距離MOTOLULA、香格里拉飯店等商務(wù)區(qū)僅有1米左右。這樣的位置，這樣的環(huán)境不論是購(gòu)房居住還是投資都是十分理想的區(qū)域。

5.5、

未來力其二：剖析曙光花園的所處的地塊價(jià)值-----其三：通過經(jīng)常性的舉辦各種社會(huì)性和社區(qū)文化活動(dòng)，建立向客戶開放的聯(lián)系的窗口，逐漸改善與老業(yè)主的關(guān)系的同時(shí)，讓新的客戶感受到發(fā)展商營(yíng)造的美好社區(qū)生活，從而獲得對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。

5.5、

未來力其三：通過經(jīng)常性的舉辦各種社會(huì)性和社區(qū)文化六、階段工作劃分：第一階段：時(shí)間：2---6月推廣重點(diǎn)：消化目前智業(yè)園、水云天的大戶型單元媒體配合：戶外廣告牌、《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《中關(guān)村周刊》活動(dòng)配合：園林藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)大賽、“名家”計(jì)劃活動(dòng)六、階段工作劃分：第一階段：第二階段：時(shí)間：4---1月推廣重點(diǎn)：推廣寶業(yè)品牌形象媒體配合：影視廣告、電臺(tái)廣告、《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《北晚》《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》、《財(cái)經(jīng)》、戶外廣告牌活動(dòng)配合：春季家庭踏青攝影比賽活動(dòng)、“昆玉左岸”水資源考察夏令營(yíng)活動(dòng)、生活經(jīng)濟(jì)--財(cái)富論壇活動(dòng)第二階段：第三階段：時(shí)間：9—12月推廣重點(diǎn)：昆玉左岸強(qiáng)勢(shì)銷售，打開品牌之路。媒體配合：直投媒體、影視廣告、電臺(tái)廣告、《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《北晚》《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》、《財(cái)經(jīng)》、戶外廣告牌活動(dòng)配合：“昆玉左岸”之夜交響音樂會(huì)、九月秋季贊助八大高校賽艇活動(dòng)、十二月冰雕藝術(shù)展

第三階段：1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月11月12月水云天智業(yè)園強(qiáng)銷期昆玉左岸銷售期春節(jié)春展會(huì)國(guó)慶節(jié)寶業(yè)品牌推廣期藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)大賽春季家庭踏青攝影活動(dòng)“名家”計(jì)劃活動(dòng)生活經(jīng)濟(jì)--財(cái)富論壇活動(dòng)“昆玉左岸”水資源考察夏令營(yíng)活動(dòng)開盤八大高校賽艇活動(dòng)昆玉左岸鋪墊系列報(bào)廣冰雕藝術(shù)展開盤廣告認(rèn)購(gòu)鋪墊期強(qiáng)勢(shì)銷售期保溫銷售期昆玉左岸正式銷售期昆玉左岸交響音樂會(huì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月11月12月水云天智業(yè)園：去年11、12月，隨著智業(yè)園的現(xiàn)房交樓，銷售已經(jīng)在很明顯的提升，目前的銷售已經(jīng)完成約5%；廣告的設(shè)計(jì)版式和概念一直是比較統(tǒng)一的，廣告也一直都運(yùn)用一種比較“硬銷售”的方式和客戶溝通，一月份的廣告主題確定在“有做事的觀念的人就該買樓辦公”也是這樣一種方式發(fā)展的，從廣告投放后電話反饋量和到訪量來說，還算是比較成功的。如果可以保持現(xiàn)在的銷售勢(shì)頭，預(yù)計(jì)在上半年就可以完成銷售；七、水云天和智業(yè)園上半年推廣策略：智業(yè)園：去年11、12月，隨著智業(yè)園的現(xiàn)房交樓，銷售已經(jīng)在很所以，我們認(rèn)為按現(xiàn)既定的銷售和廣告策略，只要加強(qiáng)“現(xiàn)樓”的概念和營(yíng)造已經(jīng)入住的氣氛是可以達(dá)成銷售目標(biāo)的。另外，針對(duì)B和E兩種戶型銷售不是很理想，我們建議“再設(shè)計(jì)”的方式就進(jìn)行銷售。所以，我們認(rèn)為按現(xiàn)既定的銷售和廣告策略，只要加強(qiáng)“現(xiàn)樓”的水云天：很快面臨春節(jié)，購(gòu)買住宅的客戶比較少，特別是過年期間北京普遍沒有節(jié)日購(gòu)房的習(xí)慣，所以水云天的推廣重點(diǎn)將安排在三月份之后，在4月到9月為重點(diǎn)。和商住樓智業(yè)園不同，水云天的推廣需要人文關(guān)懷的一面，除了公關(guān)活動(dòng)我們的平面報(bào)紙廣告也相應(yīng)的表達(dá)這樣的一種個(gè)性。這也是在“生活不在別處”的寶業(yè)品牌印記的概念下發(fā)展的。

水云天：很快面臨春節(jié)，購(gòu)買住宅的客戶比較少，特別是過年期間北

年度水云天推廣主題：“新曙光，天天不一樣的生活”

生活，在風(fēng)景中。

目標(biāo)：向我們的客戶展示我們的居住價(jià)值（地塊價(jià)值和環(huán)境）廣告標(biāo)題舉例：

l

有四個(gè)公園在家的附近，你想怎么安排你和家人的散步時(shí)間表呢？

l

早晨看看窗外的西山或昆玉河，一天的心情在這里悄然改變1、

3、4月廣告主題：1、

3、4月廣告主題：媒體配合：《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《中關(guān)村周刊》《電腦報(bào)》宣傳物料：?jiǎn)螐?，海?bào)1、

3、4月廣告主題：1、

3、4月廣告主題：生活，在享受中。目標(biāo)：一期園林已經(jīng)春暖花開，向我們的客戶展示曙光花園的真實(shí)環(huán)境；廣告標(biāo)題舉例：住在水云天，每天回家的路變短了（介紹園林）在這里，我們的孩子找到了自己的知己伙伴。（社區(qū)文化建設(shè)）2、

5、6月廣告主題：

媒體配合：電臺(tái)廣告、《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《北晚》

宣傳物料：春季售樓部吊旗、《曙光---春天的故事》客戶通訊2、

5、6月廣告主題：2、

5、6月廣告主題：生活，在情趣中。目標(biāo)：通過經(jīng)典戶型（比如F戶型）的推介，表現(xiàn)家庭生活的情趣。廣告標(biāo)題舉例：l

兩人的世界，原來可以更精彩；（F小復(fù)式單元）

l

今天，保姆說她在這里找到了家的感覺。（E戶型有保姆房）

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3、7-9月廣告主題：

媒體配合：電臺(tái)廣告、《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《北晚》

宣傳物料：《曙光----情趣的生活故事》客戶通訊編撰寫及出版《知識(shí)改變生活》系列口袋書可分為三本小書分別從幾個(gè)方面來談知識(shí)與生活的奇妙聯(lián)系：

1）知識(shí)與建筑；2）知識(shí)與休閑；3）知識(shí)與家居等3、7-9月廣告主題：媒體配合：電臺(tái)廣告、《北京青年報(bào)》《北八、最后強(qiáng)調(diào)的幾點(diǎn)：1、

今年內(nèi)應(yīng)及時(shí)把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)推出昆玉左岸。經(jīng)過對(duì)21年市場(chǎng)的分析和今年的預(yù)測(cè)，我們可能在今年遇到更多郊區(qū)TOWNHOUSE和周邊同類型項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)日益出現(xiàn)不穩(wěn)定因素的情況下，強(qiáng)占市場(chǎng)先機(jī)盡快推出我們的的昆玉左岸是十分緊迫和必要的。八、最后強(qiáng)調(diào)的幾點(diǎn)：1、

今年內(nèi)應(yīng)及時(shí)把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)推出昆玉2、強(qiáng)調(diào)做好銷售的控制和把握節(jié)奏：應(yīng)該做到通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的市場(chǎng)反應(yīng)后，確定正式開盤策略，在認(rèn)購(gòu)期、正式開盤期、熱銷期、保溫銷售期不同的時(shí)期內(nèi)，采用不同的銷售手段、促銷活動(dòng)配合，相應(yīng)的廣告宣傳也圍繞既定的時(shí)間安排推出，這樣幾個(gè)環(huán)節(jié)的工作有效的開展和整合運(yùn)用，項(xiàng)目的推廣才更容易獲得成功。2、強(qiáng)調(diào)做好銷售的控制和把握節(jié)奏：

3、認(rèn)真處理一期和二期產(chǎn)品的關(guān)系;因?yàn)橐黄诘漠a(chǎn)品和二期的產(chǎn)品有比較大的差距（包括我們的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)），但都是曙光花園中的一個(gè)產(chǎn)品，如果拿一期的產(chǎn)品作為二期產(chǎn)品銷售的支持是不可能的，但它確實(shí)容易給二期的購(gòu)買客戶不好的聯(lián)想，特別我們二期銷售期房，如果在各個(gè)方面不給客戶足夠的信心，特別是一些可以直接看見和感覺的東西，那就無法吸引他們購(gòu)買。

這里還有兩種兩層意思：一是如何處理好一期產(chǎn)品和氛圍對(duì)二期客戶的影響。二是如果市場(chǎng)情況不好，如何解決水云天、智業(yè)園同期銷售對(duì)二期銷售的影響；（經(jīng)過和老一些業(yè)主的聊天中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買智業(yè)園的業(yè)主有很多就是通過朋友介紹和一期老業(yè)主介紹的，所以我們?cè)诙阡N售前一定要通過各種活動(dòng)以及其他的渠道建立和老業(yè)主的融洽的關(guān)系，再擴(kuò)大我們銷售的口碑傳播力。這里還有兩種兩層意思：一是如何處理好一期產(chǎn)品和氛圍對(duì)二期客戶4、做好賣場(chǎng)的包裝準(zhǔn)備工作；做好現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)的包裝，主要包括樣板間和售樓部?jī)?nèi)外兩大部分的包裝。這些工作應(yīng)該在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前就完成：樣板間請(qǐng)有名的設(shè)計(jì)師裝修，在正式對(duì)公眾開放前就可以請(qǐng)記者參觀做前期的炒作報(bào)道。如果可以將二期園林的一些設(shè)計(jì)風(fēng)格在售樓處做出來，那么給買家的信心就大大不同了4、做好賣場(chǎng)的包裝準(zhǔn)備工作；謝謝！謝謝！24年曙光花園廣告推廣思路廣州藍(lán)色創(chuàng)意廣告有限公司24年1月

24年參考目錄：一、市場(chǎng)分析二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三、自身產(chǎn)品分析四、推廣目標(biāo)五、以“五力”全面推動(dòng)曙光花園銷售六、階段工作劃分七、水云天和智業(yè)園上半年推廣策略八、其他建議參考目錄：一、市場(chǎng)分析二、競(jìng)爭(zhēng)一、市場(chǎng)分析23年下半年7、8月份，北京很多新盤上市，希望能借"入世"、"申奧成功"火上一把，不曾想市場(chǎng)一下冷了下來，無論是展會(huì)上還是售樓處成交量明顯地不如上半年，原來熱銷樓盤月成交由上百套降至三、四十套，半版報(bào)紙廣告的電話反饋到訪人數(shù)也少了許多。比如錦繡知春、珠江駿景等樓盤，銷售迅猛的勢(shì)頭都緩慢了下來。一、市場(chǎng)分析23年下半年7、8月份，北京很多新盤上市，希為什么這樣呢？首先，自七月份以來政府的一系列宏觀調(diào)控手段發(fā)揮了效力。比如銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭政策的調(diào)整，抬高了售樓門檻，既限制了部分購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)，又使開發(fā)商的回款慢了，工程進(jìn)度受到影響，這必然會(huì)影響市場(chǎng)成交量；一、市場(chǎng)分析為什么這樣呢？首先，自七月份以來政府的一系列宏觀調(diào)控手段發(fā)揮其次，北京樓市的供應(yīng)量與需求量不匹配。表現(xiàn)在兩方面，一是量上的，一是結(jié)構(gòu)上的。據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，23年上半年全市共推出新商品房項(xiàng)目近13個(gè)，而去年同期的新盤數(shù)量是85個(gè)，同比增長(zhǎng)53％。一、市場(chǎng)分析其次，北京樓市的供應(yīng)量與需求量不匹配。表現(xiàn)在兩方面，一是量上再次，今年被稱為“入住年”，實(shí)際是“入住問題年”。部分開發(fā)商忽視產(chǎn)品質(zhì)量，到了入住的關(guān)頭出了問題，有的明星樓盤也難免糾紛。由于入住樓盤糾紛不斷，也造成了預(yù)購(gòu)房者的恐購(gòu)心理，他們寧可持幣觀望，不肯輕易出手，決不去做"冤大頭"。一、市場(chǎng)分析再次，今年被稱為“入住年”，實(shí)際是“入住問題年”。部分開發(fā)商

面對(duì)23年的銷售形式，到了年末，一些樓盤由于對(duì)24年的樓市不敢有樂觀的預(yù)測(cè)，紛紛搶在11、12月正式開盤，比如康城、酈城等，盡快借勢(shì)把握今年最后的銷售機(jī)會(huì)。一、市場(chǎng)分析

面對(duì)23年的銷售形式，到了年末，一些樓盤由于對(duì)2鑒于今年的市場(chǎng)銷售情況，明年樓市形勢(shì)不容樂觀：許多今年的項(xiàng)目都需要在一個(gè)逐漸消化的過程，而更多新的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，原來中等價(jià)位的項(xiàng)目在西城區(qū)還有相當(dāng)?shù)臄?shù)量在售，新產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和整體的規(guī)劃都將比老的項(xiàng)目更符合大眾的需求。鑒于今年的市場(chǎng)銷售情況，明年樓市形勢(shì)不容樂觀：許多今年的項(xiàng)目二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：未來最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-----酈城從1月認(rèn)購(gòu)開盤以來，酈城的銷售就給世紀(jì)城、上河村等項(xiàng)目極大的沖擊力，勢(shì)頭迅猛；其以云樓、點(diǎn)塔、弧型板樓、TOWNHOUSE四種綜合建筑作為市場(chǎng)的強(qiáng)占點(diǎn)，而且在戶型的設(shè)計(jì)上有6----1平方米的中小戶型，也有12平米以上的大戶型，滿足市場(chǎng)的不同需求；目前酈城的廣告攻勢(shì)很猛，都以整版廣告為主；二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：未來最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-----酈城預(yù)計(jì)上半年，它的弧版和云樓、點(diǎn)塔對(duì)曙光花園水云天有很大的影響；而它的TOWNHOUSE在下半年推出的話，將對(duì)曙光二期有正面的沖擊，因?yàn)橄笏粯釉谒沫h(huán)邊的TOWNHOUSE項(xiàng)目，目前北京屈指可數(shù)。未來最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-----酈城預(yù)計(jì)上半年，它的弧版和云樓、點(diǎn)塔對(duì)曙光花園水云天有很大的影響該項(xiàng)目在6、7月份一度大量的宣傳和認(rèn)購(gòu)開盤后，1月份后轉(zhuǎn)入冷靜期，銷售方面也許受到了各方面的壓力，但是如果以目前8多元的價(jià)格和設(shè)計(jì)的戶型、以及目標(biāo)建成的魯藝公園，對(duì)曙光二期的競(jìng)爭(zhēng)力還是非常大。特別鑒于目前其推廣銷售停緩，預(yù)計(jì)將以準(zhǔn)現(xiàn)樓的形式再推出，這樣對(duì)我們期樓銷售二期是正面的沖擊。文化品牌的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手------魯藝上河村該項(xiàng)目在6、7月份一度大量的宣傳和認(rèn)購(gòu)開盤后，1月份后轉(zhuǎn)入該項(xiàng)目在定慧寺橋、四環(huán)邊上的位置，交通便利，室采用中國(guó)和德國(guó)式設(shè)計(jì)結(jié)合，使得產(chǎn)品有一定的市場(chǎng)吸引力，在戶型的設(shè)計(jì)上，也有從單身公寓到3戶以上的大戶型，以爭(zhēng)取各種不同需求層次的需求。12月在認(rèn)購(gòu)期，將在明年正式全面開盤推出。它的吸引力在樣板間設(shè)計(jì)和提供的精裝修，價(jià)位在8多元，和曙光二期有一定的競(jìng)爭(zhēng)。但是區(qū)域小，園林設(shè)計(jì)沒有很大的空間，不利于制造高檔樓盤的感覺。交通和產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手----北京印象該項(xiàng)目在定慧寺橋、四環(huán)邊上的位置，交通便利，從2年8月正式推出以來，世紀(jì)城以北京前所未有的銷售成績(jī)形成市場(chǎng)的轟動(dòng)，今年6月二期開盤也獲得非常成功的銷售業(yè)績(jī)；上百萬平米的銷售和建筑同期進(jìn)行，這樣的速度而且目前沒有入住問題的項(xiàng)目，真是令北京同人欽佩不已。去年12月25日二期的兩座塔樓和一個(gè)板樓正式開盤，預(yù)計(jì)今年3、4月份正式交樓入住，這樣，世紀(jì)城的銷售將完成一個(gè)階段的任務(wù)，其第三期規(guī)劃和推出還沒有明確的時(shí)間。在目前的狀況看，世紀(jì)城可能將產(chǎn)品和價(jià)格定位保持去年的狀況，特別是他的社區(qū)生活氛圍已經(jīng)形成，將對(duì)我們有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)模龐大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手------世紀(jì)城從2年8月正式推出以來，世紀(jì)城以北京前所未有的據(jù)說在遠(yuǎn)大路即在上河村北部將出現(xiàn)一個(gè)新的大樓盤，但具體的情況不得而知。另外在四環(huán)邊上，將陸續(xù)出現(xiàn)不同檔次的TOWNHOUS項(xiàng)目，他們都一定給我們的二期帶來不同程度的壓力。來自其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)：據(jù)說在遠(yuǎn)大路即在上河村北部將出現(xiàn)一個(gè)新的大樓盤，但三、自身產(chǎn)品分析------智業(yè)園：通過下半年的努力，智業(yè)園的銷售終于在12月出現(xiàn)了一線的轉(zhuǎn)機(jī)、出現(xiàn)了三個(gè)星期銷售19套的良好業(yè)績(jī)；總銷售面積已經(jīng)超過52%；元旦前完成的直投宣傳和紫竹橋的戶外廣告牌，將對(duì)它的知名度和廣告覆蓋率應(yīng)該達(dá)到一個(gè)比較理想的情況，預(yù)計(jì)盡管在年關(guān)的時(shí)候，銷售應(yīng)該可以保持一個(gè)比較好的形式。從項(xiàng)目的條件分析，明年上半年應(yīng)該能夠保持穩(wěn)定的銷售，三、自身產(chǎn)品分析------智業(yè)園：從廣告的設(shè)計(jì)和創(chuàng)意配合看，下半年經(jīng)過了好幾次風(fēng)格和定位的變換，這樣的變化，主要是配合思源公司提出的銷售策略，盡管有部分廣告的效果還可以，但大也有幾期廣告似乎不盡人意，特別由于既定策略時(shí)有調(diào)整，給廣告創(chuàng)作造成一定的困難，廣告上也沒有太多的積累。智業(yè)園從廣告的設(shè)計(jì)和創(chuàng)意配合看，下半年經(jīng)過了好幾在1月開盤后，一度出現(xiàn)電話訪問和來訪量的高潮，為當(dāng)月京城樓市同類項(xiàng)目罕見，在當(dāng)月小訂客戶突破9戶。成功的表象很快破滅，在接下來的時(shí)間里，退訂的客戶越來越多，銷售量明顯的出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。個(gè)中原因很多，主要還是由于工期長(zhǎng)，交摟時(shí)間晚；同期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目酈城的快速開盤；一期園林建設(shè)慢，影響現(xiàn)場(chǎng)的感覺……。水云天在1月開盤后，一度出現(xiàn)電話訪問和來訪量的高從銷售策略看，“小戶型”的確在開盤當(dāng)初吸引了中關(guān)村內(nèi)一批年輕的白領(lǐng)。以產(chǎn)品區(qū)隔來競(jìng)爭(zhēng)是正確的。水云天的廣告宣傳和智業(yè)園不同，在媒體選擇上也各有側(cè)重，曾有硬銷售廣告和人文型廣告兩種風(fēng)格，后期每期廣告來電量保持在15—2左右，屬正常。水云天水云天

22年里，水云天的銷售仍然面臨的壓力最大：世紀(jì)城、酈城等項(xiàng)目還繼續(xù)有銷售。所以，該項(xiàng)目有必要深化對(duì)產(chǎn)品自身特點(diǎn)的研究，做進(jìn)一步的銷售上的包裝后重新推出。例如可以針對(duì)不同的戶形做不同的賣點(diǎn)（如大飄窗、山水園林景觀、雙書房……）的包裝，以單個(gè)戶形為每期廣告的主打。水云天水云天盡管在今年5月已經(jīng)完成該項(xiàng)目的整體廣告策劃方案，但其后在其的進(jìn)一步深化和調(diào)整上進(jìn)度較慢。經(jīng)過12月底對(duì)北京2余個(gè)明星樓盤和曙光花園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的考察，我們有理由相信，如果在產(chǎn)品的細(xì)部設(shè)計(jì)做到位，園林的設(shè)計(jì)融合廣告策略、加上一期現(xiàn)場(chǎng)的極大改觀、新售樓處設(shè)計(jì)包裝，我們將在西部一區(qū)中占有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)昆玉左岸盡管在今年5月已經(jīng)完成該項(xiàng)目的整體廣告策劃方案，但其后在上河村沒有擺出新的推廣策略前，它對(duì)我們的競(jìng)爭(zhēng)力還不算最大，因?yàn)槠淠壳暗匿N售緩慢，市場(chǎng)反映平淡；而最大的威脅正如前面所說，是酈城的TOWNHOUSE，但它目前在消化一期的板樓、云樓、點(diǎn)塔，TOWNHOUSE推出的具體還不得而知。昆玉左岸在上河村沒有擺出新的推廣策略前，它對(duì)我們的競(jìng)目前的市場(chǎng)環(huán)境，昆玉左岸應(yīng)有較大的勝算；所以，在沒有明確的新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之前，能在22年內(nèi)盡快適時(shí)開盤應(yīng)該是比較理想的。昆玉左岸目前的市場(chǎng)環(huán)境，昆玉左岸應(yīng)有較大的勝算；昆玉左岸1、

解決水云天和智業(yè)園的大戶型銷售問題；2、

傳播寶業(yè)品牌的形象并同時(shí)改變曙光花園的形象；3、給買家足夠的信心，為二期昆玉左岸開盤奠定良好的基礎(chǔ)。四、22年我們的推廣目標(biāo)：1、

解決水云天和智業(yè)園的大戶型銷售問題；四、22年我老產(chǎn)品：智業(yè)園、水云天打造天鴻寶業(yè)新品牌新產(chǎn)品：昆玉左岸推動(dòng)銷售減少壓力，營(yíng)造成熟社區(qū)使公司品牌有產(chǎn)品的支撐老產(chǎn)品：智業(yè)園、水云天打造天鴻寶業(yè)新品牌新產(chǎn)品：昆玉左岸推動(dòng)

5.1、

形象力：形象可以銷售。

22年中，我們將利用公司推行品牌建設(shè)的力量，吧公司品牌資源和產(chǎn)品（曙光花園）資源相互統(tǒng)一起來，真正開始建立一個(gè)整合的品牌形象。并通過品牌的建立促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。天鴻寶業(yè)公司品牌和“新曙光”都可以作為我們銷售中可以借助的形象力：五、以“五力”全面推動(dòng)曙光花園銷售：5.1、

形象力：五、以“五力”全面推動(dòng)曙光花園天鴻寶業(yè)品牌推出，以公司品牌的力量推動(dòng)產(chǎn)品的銷售：計(jì)劃在7到9月我們將推出“生活不在別處”的品牌概念推廣，其中重點(diǎn)在公司VI的改造完成，以及戶外廣告、影視廣告、報(bào)紙廣告等綜合媒體對(duì)品牌的整合推廣。

5.1形象力：天鴻寶業(yè)品牌推出，以公司品牌的力量推動(dòng)產(chǎn)品的銷售：

5.1為二期的推出做好完善的市場(chǎng)鋪墊，拉近與客戶的距離感。預(yù)計(jì)萬通和萬科在今年都有對(duì)公司的品牌推廣行動(dòng)，對(duì)我們的品牌建立有一定的沖擊，但是，我們的優(yōu)勢(shì)是在正式向市場(chǎng)推出品牌的概念后，就有產(chǎn)品（昆玉左岸）作為強(qiáng)大的支撐，靠著品牌的作用，昆玉左岸的品牌個(gè)性將比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更鮮明。

5.1形象力：為二期的推出做好完善的市場(chǎng)鋪墊，拉近與客戶的距離感。預(yù)計(jì)2、“新曙光，新生活”概念的完成和強(qiáng)化：這個(gè)概念在過去一年的推廣不符合實(shí)際，主要由于一期產(chǎn)品本身和同類市場(chǎng)產(chǎn)品比較還有一定的差距，而且在一期的園林建設(shè)工程緩慢，等等因素，使這樣的概念推廣還是沒有展開來，“曙光”還是原來的“曙光”，在去年的推廣水云天和智業(yè)園的時(shí)候，這些問題已經(jīng)影響到了正常的銷售。

5.1形象力：2、“新曙光，新生活”概念的完成和強(qiáng)化：

5.1形象力隨著一期園林完成，新曙光的概念應(yīng)該可以名正言順了，如果強(qiáng)化這樣的概念一定可以做到以形象力拉動(dòng)銷售；期間我們還要：第一、一期園林完工，以及景觀標(biāo)牌的制作；（比如給景觀命名，配說明）第二、一期樓體外立面色彩的重新粉刷。（配合二期樓梯色彩的設(shè)計(jì)）

5.1形象力：隨著一期園林完成，新曙光的概念應(yīng)該可以名正言順了去年下半年的銷售中，曙光花園銷售很少運(yùn)用價(jià)格的調(diào)整技巧和比較有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的營(yíng)效手段。這其中也許是些特殊的因素造成，但是，在今年的銷售中，要完成一期剩余產(chǎn)品的銷售，同時(shí)又要推出寶業(yè)公司重頭產(chǎn)品曙光二期，所以在行銷的方法和手段上，應(yīng)該有一個(gè)明確的而且可以長(zhǎng)期執(zhí)行的政策，而且可以根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)靈活調(diào)整；在這里，我們針對(duì)二期的銷售有以下幾條建議：

5.2、

營(yíng)銷力

5.2、

營(yíng)銷力建議1：開盤價(jià)格以低開高走為穩(wěn)妥方式，并以有限的單元數(shù)量試探市場(chǎng)的反映，在短期內(nèi)（如7天），迅速調(diào)整相應(yīng)價(jià)格（比如原來開盤認(rèn)購(gòu)的價(jià)格在98折，正式開盤就保持在99折，正式開盤后價(jià)格就不在享受任何的折扣），造成前期銷售十分成功而且產(chǎn)品在升值的現(xiàn)象，給新的買家足夠的信心；

5.2、

營(yíng)銷力建議1：開盤價(jià)格以低開高走為穩(wěn)妥方式，并以有限的單元數(shù)量建議2：開盤期可以通過認(rèn)購(gòu)抽簽或者統(tǒng)一時(shí)間排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的做法，形成客戶爭(zhēng)相搶購(gòu)的場(chǎng)面，這樣容易形成社會(huì)良好的口碑傳播效果，對(duì)下期推出單元的銷售構(gòu)成市場(chǎng)的潛在購(gòu)買欲望需求；

5.2、

營(yíng)銷力建議2：開盤期可以通過認(rèn)購(gòu)抽簽或者統(tǒng)一時(shí)間排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的做法，形

建議3：因?yàn)槔ビ褡蟀兜膯蝺r(jià)和總價(jià)在同區(qū)域的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中高出了一個(gè)檔次，所以為保持客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)值的認(rèn)同感，銷售的折扣和促銷手段應(yīng)該避免在長(zhǎng)時(shí)間的使用。任何的促銷活動(dòng)和價(jià)格的優(yōu)惠，應(yīng)該僅僅在展會(huì)、公關(guān)活動(dòng)和重大節(jié)日購(gòu)房的客戶才可以享受，以確?；顒?dòng)能夠和銷售相輔相成，銷售和品牌的建設(shè)雙贏。

5.2、

營(yíng)銷力

建議3：因?yàn)槔ビ褡蟀兜膯蝺r(jià)和總價(jià)在同區(qū)域的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建議4：挑選素質(zhì)比較高的人員作為二期的主力銷售人才，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員和管理人員的專業(yè)培訓(xùn)工作，特別對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特點(diǎn)有系統(tǒng)的了解，并加強(qiáng)對(duì)電話洽談和客戶長(zhǎng)期的跟蹤工作。

5.2、

營(yíng)銷力

5.2、

營(yíng)銷力借助設(shè)計(jì)力來提高樓盤的銷售有二種方式：第一、通過“再設(shè)計(jì)”（室內(nèi)設(shè)計(jì)）給水云天和智業(yè)園的銷售增強(qiáng)賣點(diǎn)的支持。邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名室內(nèi)設(shè)計(jì)公司或設(shè)計(jì)師為水云天和智業(yè)園的的主要戶型提供個(gè)性的裝修設(shè)計(jì)，作為樣板間開放給客戶。（提供具體方式可見公關(guān)活動(dòng)方案三）

5.3、

設(shè)計(jì)力：

5.3、

設(shè)計(jì)力：第二、通過給一期園林局部增加小品設(shè)計(jì)，來增加一期產(chǎn)品的附加值，例如做藝術(shù)椅子公園、小風(fēng)車水景園等，并為每個(gè)小的景點(diǎn)命名和配說明牌，使景觀更有人文的氣息。

5.3、

設(shè)計(jì)力：第二、通過給一期園林局部增加小品設(shè)計(jì)，來增加一期產(chǎn)品的附加值在去年的推廣中，曙光花園遇到了前所未有的尷尬：一期業(yè)主表達(dá)了對(duì)規(guī)劃開發(fā)速度不滿。為平息事件和保持銷售的正常進(jìn)行，我們幾乎沒有舉辦任何的公關(guān)活動(dòng)，使推廣打了折扣。而且，曙光花園靠口碑來拉動(dòng)銷售比較差。但是面臨二期高層次的購(gòu)買客戶群，如果沒有形成一個(gè)良好的口碑傳播基礎(chǔ)，那么，它很難吸引同類高素質(zhì)的客戶，難已形成一個(gè)同類居住的高檔品牌文化社區(qū)。

5.3、

公關(guān)力：在去年的推廣中，曙光花園遇到了前所

我們計(jì)劃在新的一年里策劃一系列的公關(guān)活動(dòng)，先做好改善和老業(yè)主的關(guān)系，然后是逐步建立文化社區(qū)形象，以獲得業(yè)主和社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同和肯定，具體計(jì)劃有：

5.3、

公關(guān)力：

公關(guān)活動(dòng)之一——園林藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)大賽和參觀活動(dòng)時(shí)間：3月下旬活動(dòng)目的：通過藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)大賽，為一期園林增加景觀，晚上也可以組織參觀藝術(shù)椅子納涼活動(dòng)，借此宣傳銷售信息；同時(shí)借助媒體宣傳的效果，使曙光花園的新形象得到更廣泛的傳播，成為北京市民的關(guān)注和談資熱點(diǎn)。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之一——園林藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)大賽和參觀活動(dòng)

5.3活動(dòng)：公開征集藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)，特別是可以到中工美或者中央美院等青年設(shè)計(jì)者中征集，并邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)者一起完成作品。所通過的和采納的作品將獲得高額的獎(jiǎng)勵(lì)，并允許在作品成品上雕刻作者姓名予以鼓勵(lì)和感謝。活動(dòng)的第二部分就是組織老業(yè)主晚上一起參觀和納涼活動(dòng)，只要做適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場(chǎng)的秩序的維護(hù)和提供一些飲料安排就可以。

5.3、

公關(guān)力：活動(dòng)：公開征集藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)，特別是可以到中工美或者中央美院

公關(guān)活動(dòng)之二——春季家庭踏青攝影比賽活動(dòng)時(shí)間：22年4月底5月初活動(dòng)目的：通過踏青和攝影活動(dòng)吸引更多的潛在客戶，讓他們了解項(xiàng)目上風(fēng)上水的優(yōu)越環(huán)境（相鄰三個(gè)公園、昆玉河、遠(yuǎn)眺西山）。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：

活動(dòng)：通過報(bào)紙廣告召集有興趣參加的家庭，到現(xiàn)場(chǎng)售樓部報(bào)到后就分派或以抽簽的形式到各個(gè)公園和景點(diǎn)，免費(fèi)向他們提供膠卷拍照，并要求當(dāng)天完成的攝影作品交回沖洗。所有的攝影作品在第二天公布評(píng)選結(jié)果，可以評(píng)出“最佳和睦家庭獎(jiǎng)”“最佳趣味家庭獎(jiǎng)”“最佳攝影獎(jiǎng)”等等一系列的獎(jiǎng)項(xiàng)。獲獎(jiǎng)?wù)邔@得包括優(yōu)惠購(gòu)房、現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)在內(nèi)的獎(jiǎng)勵(lì)。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之三——“名家”計(jì)劃活動(dòng)時(shí)間：22年4月下旬活動(dòng)目的：通過邀請(qǐng)多名名家室內(nèi)設(shè)計(jì)師對(duì)水云天或智業(yè)園的十套大戶型做樣板間設(shè)計(jì)，并作為參加春展會(huì)的宣傳賣點(diǎn)。

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公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之三——“名家”計(jì)劃活動(dòng)

5.3、

公關(guān)力：活動(dòng)：精選十套戶型單元，邀請(qǐng)北京有名特別是青年室內(nèi)設(shè)計(jì)師針對(duì)性的設(shè)計(jì)，并在完成后邀請(qǐng)媒介記者做詳細(xì)的報(bào)道宣傳。樣板間隨后對(duì)公眾開放參觀，能邀請(qǐng)眾多國(guó)內(nèi)著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師聚集一起，本身就是一個(gè)新聞，要這些設(shè)計(jì)師一起為我們的項(xiàng)目做設(shè)計(jì)，那就更轟動(dòng)了。社會(huì)的跟蹤報(bào)道和關(guān)注把我們的產(chǎn)品地位在無形中提高了，包括知名度和美譽(yù)度。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之四——生活經(jīng)濟(jì)--財(cái)富論壇活動(dòng)時(shí)間：5月份活動(dòng)目的：通過在北大、清華等高校內(nèi)舉辦的生活經(jīng)濟(jì)沙龍活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)的形象，同時(shí)在逐漸的和一些目標(biāo)的客戶群建立一種高層次的聯(lián)系方式，以旁敲側(cè)擊的方式達(dá)到宣傳產(chǎn)品的目的。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之四——生活經(jīng)濟(jì)--財(cái)富論壇活動(dòng)

5.3、

公關(guān)活動(dòng)：與北大、〈〈中國(guó)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社〉〉聯(lián)合舉辦關(guān)于“生活中的經(jīng)濟(jì)”類似的題目講座，邀請(qǐng)如吳敬漣教授等著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家做嘉賓主講人，每周周末舉辦一場(chǎng)，每場(chǎng)的題目都將和人們?nèi)粘５纳罱?jīng)濟(jì)息息相關(guān)。每場(chǎng)講座通過直投宣傳的形式向我們的目標(biāo)客戶發(fā)出請(qǐng)柬，邀請(qǐng)他們的出席。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之五——“昆玉左岸”水資源考察夏令營(yíng)活動(dòng)時(shí)間：7月中旬活動(dòng)目的：通過組織業(yè)主和目標(biāo)客戶的孩子夏令營(yíng)活動(dòng)，營(yíng)造社區(qū)關(guān)心孩子未來成長(zhǎng)的形象。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之五——“昆玉左岸”水資源考察夏令營(yíng)活動(dòng)

5.3活動(dòng)：和海淀區(qū)少年宮合作，在暑假前開始宣傳舉辦“昆玉河”水資源的考察夏令營(yíng)活動(dòng)；昆玉河可以說是北京的最重要的一條水道，她的水資源的情況一定被受公眾的關(guān)注，我們可以把孩子們的調(diào)查結(jié)果和媒介合作公布出來，讓北京市民都來共同關(guān)注北京的“母親河”。活動(dòng)期間讓媒體做全程的跟蹤報(bào)道，關(guān)心環(huán)保河孩子成長(zhǎng)的社區(qū)和寶業(yè)公司形象自然的就在公眾心目中逐漸樹立起來。

5.3、

公關(guān)力：

5.3、

公關(guān)力：

公關(guān)活動(dòng)之六——“昆玉左岸之夜”交響音樂會(huì)時(shí)間：9月初活動(dòng)目的：在正式開盤前一星期左右舉辦交響音樂會(huì)，邀請(qǐng)曙光老業(yè)主和天鴻集團(tuán)的在西城的客戶朋友參加，通過活動(dòng)建立寶業(yè)自己的一批穩(wěn)定的老客戶，通過他們的口碑傳播，不管在二期的銷售和今后寶業(yè)的其他項(xiàng)目的推廣中，都有很多的追隨的客戶群體幫助傳播?；顒?dòng)：可以和劇院合作，作為主辦單位舉辦。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之六——“昆玉左岸之夜”交響音樂會(huì)

5.3、

公關(guān)活動(dòng)之六——贊助八大高校賽艇活動(dòng)時(shí)間：9月中下旬活動(dòng)目的：贊助每年一度的世界八大高校賽艇活動(dòng)，很多關(guān)注北大清華等高?；顒?dòng)的人都會(huì)關(guān)注這項(xiàng)活動(dòng)，贊助這樣的活動(dòng)有利于在這些我們潛在的客戶群中建立起關(guān)心知識(shí)文化區(qū)的品牌社區(qū)形象?；顒?dòng)：提供資金和現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的包裝贊助方案。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之六——贊助八大高校賽艇活動(dòng)

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之七——十二月冰雕藝術(shù)展時(shí)間：12月25日---元旦活動(dòng)目的：作為北京市第一個(gè)樓盤舉辦這樣的冰雕藝術(shù)展，不但可以吸引全城的市民到訪參觀，更可以吸引媒體對(duì)項(xiàng)目和活動(dòng)有很深入和全面的報(bào)道，配合項(xiàng)目的廣告宣傳，形成開盤后的第二個(gè)人流的高潮?；顒?dòng)：和北京公園聯(lián)系合作，一起舉辦這樣的冰雕展，其中也可以安排作為公園自身冰雕展巡回展出的一個(gè)部分?；顒?dòng)舉辦的同時(shí)可以舉行圣誕游園活動(dòng)，包括猜燈謎，送圣誕禮物等節(jié)目。

5.3、

公關(guān)力：公關(guān)活動(dòng)之七——十二月冰雕藝術(shù)展

5.3、

公關(guān)力：（其他活動(dòng)：可以參考麥肯光明公司提供的天鴻寶業(yè)公司品牌策劃方案的“簡(jiǎn)單生活概念年活動(dòng)”或者〈〈昆玉左岸廣告推廣策劃方案〉〉。

5.3、

公關(guān)力：（其他活動(dòng)：可以參考麥肯光明公司提供的天鴻寶業(yè)公司品牌策劃方加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司的重點(diǎn)宣傳，產(chǎn)品的自身賣點(diǎn)和設(shè)計(jì)公司的力量對(duì)銷售期房來說是十分重要的。昆玉左岸的整體建筑設(shè)計(jì)是有國(guó)內(nèi)外知名的王董國(guó)際公司，而園林設(shè)計(jì)規(guī)劃也具有國(guó)際高檔次的泛亞易道公司完成，加上我們實(shí)力雄厚的天鴻寶業(yè)開發(fā)，真可謂是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的作品。

5.4、

產(chǎn)品力加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)公司的重點(diǎn)宣傳，產(chǎn)品的有這樣的設(shè)計(jì)和開發(fā)能力，在每個(gè)細(xì)節(jié)上堅(jiān)持做到最好，在產(chǎn)品務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上增強(qiáng)一些細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)感，就能把我們產(chǎn)品的特色表現(xiàn)出來，做出叫好有叫賣的精品項(xiàng)目。產(chǎn)品是我們有形的銷售力有這樣的設(shè)計(jì)和開發(fā)能力，在每個(gè)細(xì)節(jié)上堅(jiān)持做到最好，在產(chǎn)品務(wù)實(shí)建筑規(guī)劃、樓體色彩、設(shè)計(jì)：香港王董國(guó)際公司園林設(shè)計(jì)：泛亞易道公司組團(tuán)園林/水景園林------小品/植物品類選擇、配搭/可享用的園林

園林景觀的設(shè)計(jì)理念，局部設(shè)計(jì)的效果圖前瞻性很強(qiáng)，本身就可以打動(dòng)要買房的人；

5.4、

產(chǎn)品力建筑規(guī)劃、樓體色彩、設(shè)計(jì)：香港王董國(guó)際公司

5.擁有壁球、恒溫游泳池、小型圖書館等高水準(zhǔn)配套的豪華會(huì)所；樓體的色彩，細(xì)節(jié)到包括每塊瓷磚選擇等都精心挑選和設(shè)計(jì)；弧型板樓，擴(kuò)大了樓和樓之間的空間距離感，讓更多的業(yè)主可以同時(shí)享受看山觀和河四季美景的機(jī)會(huì)；淺綠色落地玻璃窗，增加了室內(nèi)觀景的空間和視野；……

5.4、

產(chǎn)品力擁有壁球、恒溫游泳池、小型圖書館等高水準(zhǔn)配套的豪華會(huì)所；

未來力，就是通過向客戶展示我們項(xiàng)目的未來的規(guī)劃和營(yíng)造人文的生活氛圍，使客戶對(duì)我們的產(chǎn)品的未來有很好的預(yù)期值，而促使他們的購(gòu)買。我們有三個(gè)方面的工作可以做：

5.5、

未來力未來力，就是通過向客戶展示我們項(xiàng)目的未其一：展示二期產(chǎn)品及園林規(guī)劃，讓客戶感受到未來曙光的居住價(jià)值；特別是和周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，曙光花園二期的設(shè)計(jì)是有很明顯的優(yōu)勢(shì)的，提前向潛在客戶打出這張王牌，不論是對(duì)銷售水云天還是昆玉左岸的客戶都是增強(qiáng)了他們購(gòu)買的信心。

5.5、

未來力其一：展示二期產(chǎn)品及園林規(guī)劃，讓客戶感受到未來曙光其二：剖析曙光花園的所處的地塊價(jià)值------便利的交通：上三環(huán)四環(huán)不過幾分鐘；上風(fēng)上水的地理位置：遠(yuǎn)眺西近臨昆玉河、北有規(guī)劃魯藝文化公園和曙光森林公園、南臨玲瓏塔公園；而且，距離MOTOLULA、香格里拉飯店等商務(wù)區(qū)僅有1米左右。這樣的位置，這樣的環(huán)境不論是購(gòu)房居住還是投資都是十分理想的區(qū)域。

5.5、

未來力其二：剖析曙光花園的所處的地塊價(jià)值-----其三：通過經(jīng)常性的舉辦各種社會(huì)性和社區(qū)文化活動(dòng)，建立向客戶開放的聯(lián)系的窗口，逐漸改善與老業(yè)主的關(guān)系的同時(shí)，讓新的客戶感受到發(fā)展商營(yíng)造的美好社區(qū)生活，從而獲得對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。

5.5、

未來力其三：通過經(jīng)常性的舉辦各種社會(huì)性和社區(qū)文化六、階段工作劃分：第一階段：時(shí)間：2---6月推廣重點(diǎn)：消化目前智業(yè)園、水云天的大戶型單元媒體配合：戶外廣告牌、《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《中關(guān)村周刊》活動(dòng)配合：園林藝術(shù)椅子設(shè)計(jì)大賽、“名家”計(jì)劃活動(dòng)六、階段工作劃分：第一階段：第二階段：時(shí)間：4---1月推廣重點(diǎn)：推廣寶業(yè)品牌形象媒體配合：影視廣告、電臺(tái)廣告、《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《北晚》《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》、《財(cái)經(jīng)》、戶外廣告牌活動(dòng)配合：春季家庭踏青攝影比賽活動(dòng)、“昆玉左岸”水資源考察夏令營(yíng)活動(dòng)、生活經(jīng)濟(jì)--財(cái)富論壇活動(dòng)第二階段：第三階段：時(shí)間：9—12月推廣重點(diǎn)：昆玉左岸強(qiáng)勢(shì)銷售，打開品牌之路。媒體配合：直投媒體、影視廣告、電臺(tái)廣告、《北京青年報(bào)》《北京晨報(bào)》《北晚》《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》、《財(cái)經(jīng)》、戶外廣告牌活動(dòng)配合：“昆玉左岸”之夜交響音樂會(huì)、九月秋季贊助八大高校賽艇活動(dòng)、十二月冰雕藝術(shù)展

第三階段：1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月11月12