成本法教學(xué)講解課件

第六章成本法

成本法的基本原理房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成成本法的基本公式重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊第六章成本法

成本法的基本原理第一節(jié)成本法的基本原理

一、成本法的概念和理論依據(jù)

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。

第一節(jié)成本法的基本原理

一、成本法的概念和理論依據(jù)

二、成本法適用的對(duì)象和條件

只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)?，在保險(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對(duì)于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用完全重置的辦法來(lái)解決。二、成本法適用的對(duì)象和條件

只要是新近開(kāi)發(fā)建造、計(jì)三、成本法的操作步驟

運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：

1．搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；

2．估算重新購(gòu)建價(jià)格；

3．估算折舊；

4．求取積算價(jià)格。

三、成本法的操作步驟

運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成：(1)土地取得成本；(2)開(kāi)發(fā)成本；(3)管理費(fèi)用；(4)投資利息；(5)銷售費(fèi)用和稅費(fèi)；(6)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

下面以取得土地建成房屋銷售這種典型

一、土地取得成本

1．通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。

2．通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。

3．通過(guò)在市場(chǎng)上“購(gòu)買”取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)(如交易手續(xù)費(fèi)、契稅)等。

一、土地取得成本

1．通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取

二、開(kāi)發(fā)成本

1．勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用；

2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)用；

3．建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費(fèi)和安裝費(fèi)；

4．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；

5．開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)。二、開(kāi)發(fā)成本

1．勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行

三、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)估算。

三、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公

四、投資利息

投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，它包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外，從估價(jià)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算做利潤(rùn)。

四、投資利息

投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，它例某宗土地的土地取得成本為500萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1000萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為：

500×8％+1000×[(1+8％)0.5-1]=79.23萬(wàn)元例某宗土地的土地取得成本為500萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1000萬(wàn)計(jì)息期某項(xiàng)費(fèi)用計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)（不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況）。當(dāng)費(fèi)用不是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)連續(xù)發(fā)生，計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。計(jì)息期某項(xiàng)費(fèi)用計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是

五、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)

1．銷售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)；

2．銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；

3．其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

上述三類銷售稅費(fèi)，通常是售價(jià)的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來(lái)估算。

五、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)

1．銷售費(fèi)用，包括廣告六、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

1．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值—土地取得成本—開(kāi)發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售稅費(fèi)。

2．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。

3．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。

六、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種：

（1）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即：

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種：

（1）計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即：

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種：

（1）計(jì)算基第三節(jié)成本法的基本公式

一、最基本的公式

積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格—折舊

第三節(jié)成本法的基本公式

一、最基本的公式

積算價(jià)格=重

二、適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式

新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

二、適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式

新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：

新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，即：

新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

在新建房地的情況下

四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊

在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式一、重新購(gòu)建價(jià)格的概念

重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。

在這里，應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：

1．重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是“現(xiàn)在”，也可能為“過(guò)去”。如房地產(chǎn)糾紛案件，通常是以過(guò)去為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格2．重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。重新購(gòu)建價(jià)格不是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，即是客觀成本，不是實(shí)際成本。如果超出了社會(huì)一般的平均耗費(fèi)，超出的部分不僅不能形成價(jià)格，而且是一種浪費(fèi)；而低于社會(huì)一般平均耗費(fèi)的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的超額利潤(rùn)。3．建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格(具體為重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。2．重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。重新購(gòu)建價(jià)格不是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)

例5—8：某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000㎡，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)平均每畝花費(fèi)18萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要620元；地上建筑物的總建筑面積為2000㎡，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。

例5—8：某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000㎡，是10年前通該題主要是注意重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。在弄清了此問(wèn)題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格估算如下：

土地現(xiàn)值＝620×1000＝620000(元)

建筑物現(xiàn)值＝1200×2000×80％＝1920000(元)

估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià)＝620000＋1920000＝2540000(元)

估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià)＝2540000÷2000＝1270(元／㎡)

該題主要是注意重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。在弄清了此問(wèn)題的二、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式

建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種：

1．重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

二、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式

2．重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建價(jià)格進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，是在原址，按照原規(guī)模和建筑型式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。2．重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法

（一）單位比較法

單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)的某種單位為比較單位，通過(guò)調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)卣{(diào)整修正類估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。主要有單位面積法和單位體積法。另外，如停車場(chǎng)的比較單位通常為每個(gè)車位，旅館的比較單位通常為每個(gè)房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個(gè)球道。

單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正(有關(guān)調(diào)整修正的內(nèi)容和方法類似于比較法)，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。

三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法

例5—2：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元／㎡

則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可估計(jì)為300×1200=36(萬(wàn)元)。例5—2：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對(duì)其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物。

例5—3：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元／m3，

則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可估計(jì)為500×600=30(萬(wàn)元)。

單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏?/p>

(二)分部分項(xiàng)法

分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。即先估算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再相加。

(二)分部分項(xiàng)法

分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立采用分部分項(xiàng)法估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的一個(gè)簡(jiǎn)化例子見(jiàn)表5—2。采用分部分項(xiàng)法估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的一個(gè)簡(jiǎn)化例子見(jiàn)表5—

(三)工料測(cè)量法

工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(預(yù))算定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)估算。

工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需有其他專家(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)。

(三)工料測(cè)量法

工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料、采用工料測(cè)量法估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的一個(gè)簡(jiǎn)化例子見(jiàn)表5—3。

采用工料測(cè)量法估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的一個(gè)簡(jiǎn)化例子見(jiàn)表5—3(四)指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本(造價(jià))指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。(四)指數(shù)調(diào)整法例被評(píng)估建筑物歷史建造成本為80萬(wàn)元，2019年建成，要求評(píng)估該建筑物2000年的重置成本。調(diào)查得知，該被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、102%。例被評(píng)估建筑物歷史建造成本為80萬(wàn)元，2019年建成，要求評(píng)第五節(jié)

建筑物折舊

一、建筑物折舊的概念和原因

這里所講的建筑物折舊，是估價(jià)上的折舊。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是減價(jià)修正。在實(shí)際估價(jià)中，考慮建筑物的折舊包括下列3個(gè)方面：(1)物質(zhì)折舊；(2)功能折舊；(3)經(jīng)濟(jì)折舊。第五節(jié)

建筑物折舊例5-6：某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬(wàn)元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬(wàn)元，戶型不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬(wàn)元。

則該建筑物總的折舊為18萬(wàn)元，其現(xiàn)值為40萬(wàn)元減18萬(wàn)元等于22萬(wàn)元。

例5-6：某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬(wàn)元，地面、門窗等例題：李某于2019年花7萬(wàn)元購(gòu)得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2019年底將該住房以5萬(wàn)元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（

）

A、物質(zhì)折舊

B、經(jīng)濟(jì)折舊

C、功能折舊

D、區(qū)位折舊

答案：ABC例題：李某于2019年花7萬(wàn)元購(gòu)得“一大三小”住宅一套，此后二、求取建筑物折舊的方法

（一）年限法年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。直線法：年折舊額D=C(1-R)/N

建筑物現(xiàn)值V=C[1-(1-R)t/N]直線法計(jì)算簡(jiǎn)單，但將每年的折舊額設(shè)為一個(gè)常數(shù)，這與建筑物的折舊率、實(shí)際折舊額并不一致。二、求取建筑物折舊的方法

建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物從建成之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)：建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng)；建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過(guò)更新改造的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長(zhǎng)；建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。

在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)(二)實(shí)際觀察法

實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù))來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。因?yàn)樵缃ǔ傻慕ㄖ镂幢負(fù)p壞嚴(yán)重，從而價(jià)值未必低；而新近建造的建筑物未必維護(hù)良好，特別是施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)等方面存在缺陷，從而價(jià)值未必高。這樣，實(shí)際觀察法是由估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)，直接觀察、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。

(二)實(shí)際觀察法

實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)(三)成新折扣法

成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計(jì)算公式為：

V＝Ｃ×ｑ

式中

q——建筑物的成新率(％)

用直線法計(jì)算成新率：

ｑ=[1-(1-R)t/N]×100%(三)成新折扣法

成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代例題：某宗房地產(chǎn)，土地總面積2500㎡，是6年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800元/㎡，現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元/㎡，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米為1100元，估計(jì)該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。

例題：某宗房地產(chǎn)，土地總面積2500㎡，是6年前通過(guò)征用農(nóng)解：（1）求土地價(jià)格VL：

VL=2500×1000=250（萬(wàn)元）

（2）求建筑物價(jià)格VB：

①求建筑物重置價(jià)格C=6000×1100=660（萬(wàn)元）

②求VB=C×q=660×80%=528（萬(wàn)元）

（3）計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)V=VL+VB=250+528=778（萬(wàn)元）

（4）計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)P=V/S=778÷6000=1296.67（元/㎡）

注意重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。解：（1）求土地價(jià)格VL：

VL=2500×1000=25計(jì)算折舊的其他方法市場(chǎng)提取法分解法折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+經(jīng)濟(jì)折舊物質(zhì)折舊額=可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用+短壽命項(xiàng)目的折舊額+長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額計(jì)算折舊的其他方法例5—7：某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。其折舊總額計(jì)算如下：例5—7：某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，

門窗等損壞的折舊額＝2(萬(wàn)元)

裝修的折舊額＝30×1/5×3

＝18(萬(wàn)元)

設(shè)備的折舊額＝60×1/15×10

＝40(萬(wàn)元)

長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝(180-2-30-60)×1/50×10

＝17.6(萬(wàn)元)

該建筑物的折舊總額＝2+18+40+17.6

＝77.6(萬(wàn)元)

門窗等損壞的折舊額＝2(萬(wàn)元)

裝修的折舊額功能折舊額=功能缺乏引起的折舊+功能落后引起的折舊+功能過(guò)剩引起的折舊對(duì)于可修復(fù)的功能缺乏，增加該缺乏功能所超額的費(fèi)用為折舊額可修復(fù)功能落后的折舊額=安裝新的功能先進(jìn)部分所超額的費(fèi)用+落后功能的服務(wù)期未滿而提前報(bào)廢的損失功能過(guò)剩一般是不可修復(fù)的，其折舊額可用無(wú)效成本和超額持有成本來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)折舊在估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常是不可修復(fù)的，應(yīng)區(qū)分經(jīng)濟(jì)折舊是暫時(shí)的還是永久的，可以“租金損失資本化法”求取。功能折舊額=功能缺乏引起的折舊+功能落后引起的折舊+功能過(guò)剩(四)折舊方法的綜合運(yùn)用

估價(jià)人員有時(shí)可以同時(shí)采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此，可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法將求得的結(jié)果綜合成一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果，這是一種綜合運(yùn)用。在估價(jià)實(shí)務(wù)上，通常先以年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正，這也是一種綜合運(yùn)用。

(四)折舊方法的綜合運(yùn)用

估價(jià)人員有時(shí)可以同時(shí)采用三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)

1、應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。