一個地產(chǎn)經(jīng)理的辛酸手記及相關(guān)文件

199/199房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料（續(xù)1）TOC\o"1-4"\h\z一個經(jīng)理的辛酸手記220條 1關(guān)于住宅哲學(xué)的若干思考 11一個浙江商人的22條軍規(guī) 19廣告文案培訓(xùn)教材——我是怎樣寫文案的 25[商家專題]肯德基選址策略 37策劃知識體系 41SWOT分析法 42公關(guān)企劃書范本 47市場研發(fā)的內(nèi)容及做法 49代理公司全程策劃工作程序 59房地產(chǎn)市場調(diào)查完全實用手冊 63商業(yè)街地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計 79商鋪分割原則 85房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱 89商業(yè)計劃書(范本) 138一個經(jīng)理的辛酸手記220條以下是本人擔任區(qū)域經(jīng)理時的一些隨手記錄，現(xiàn)在整理了部分，供大家瀏覽。請你也倒苦水和感想。1、不要只告訴下屬你下個月要增長30%，要告訴他方向和途徑。2、如果用辭退來威脅銷售人員，他們最有可能的是回家把“求職表”找出來。3、當業(yè)務(wù)老手疲憊時，改變銷售責任區(qū)域是比較好的方法。4、關(guān)注業(yè)績中等的人，幫助他們提高。5、20%的客戶雖然創(chuàng)造了公司80%的利潤，但沒有哪些80%的客戶，你的公司也就沒有了存在的價值。6、使用鼓勵和贊美來代替威嚇和威脅，以激勵屬下表現(xiàn)出更好的業(yè)績。7、你如何看待下屬，他們就會給你什么樣的表現(xiàn)。8、如果你相信目標不能完成，目標就不會達成。9、當你準備做某件事情時，你總會發(fā)覺缺少必要的資料。10、哈姆雷特的問題：“是培育下屬還是督導(dǎo)下屬？”11、制定的計劃，總被老板批駁的一無是處。但最后讓你執(zhí)行的竟然還是你的計劃！12、最擔心的問題，總是不期而遇。13、銷售任務(wù)不斷增長，壓力越來越大。收入越來越多，睡眠越來越少。14、鞭打快牛：表現(xiàn)越出色，任務(wù)越無法完成。15、阿慶嫂的觀點：“來的都是客”，可竄貨、倒貨卻讓人煩惱。16、促銷時會發(fā)現(xiàn)，只有一桌菜，卻來了兩桌人。17、你中意的經(jīng)銷商看不上你，看上你產(chǎn)品的你又不想給。18、好不容易談下的客戶，卻被信用部卡住。19、自己區(qū)域的大客戶，老板通知說要公司負責。20、新品推出，剛剛有起色，又一新產(chǎn)品推出了。21、無論你求婚時答應(yīng)了什么條件，經(jīng)銷商還是會懷疑以后一生是什么樣子。22、簽一大堆不重要的經(jīng)銷商比較容易，但一直保持良好記錄的成功經(jīng)銷商就像金礦一樣——大家都希望找他們。23、小企業(yè)想傍大款(大經(jīng)銷商)，大企業(yè)知名公司想找小蜜(小經(jīng)銷、小代理)。24、對上的報告如泥牛入海。當你遺忘的時候，卻被告知已批復(fù)。25、我們的宣傳海報被小店的老板糊房頂了。26、二批像二奶，惹人愛又惹人恨，也沒有地位。他們要的是：短期、快速、走貨、賺錢！27、除了廠家會自己播種外，代理商想的是收獲。28、自己的孩子自己愛，他人只會把他當搖錢樹。29、中間商(批發(fā)商)會問“你今天要什么”，而不是“我有你想要的?！?0、朝令夕改，朝三暮四的鬧劇總在上演。31、好不容易把市場做大了，卻得到了公司的一紙調(diào)令。(卸磨殺驢)32、當你通過幾個大戶就能創(chuàng)造同樣的銷量時，還要不要中小代理商。33、把10個雞蛋放在一個籃子里小心呵護還是放在10個籃子里分散風險，一直讓人頭疼。34、誰種地誰收獲？！35、公司的雪友病是：客戶自然流失率為15%～35%36、丟失客戶的原因和價格因素有關(guān)僅僅占5%，關(guān)鍵是你是否關(guān)心他。37、不管如何嚴密，貨物配送、價格混淆總會出錯。38、你的促銷方案剛擬訂好，就發(fā)現(xiàn)市場上有人已經(jīng)采用了。39、當你的天下還沒有得到時，三項紀律八大注意的事情少玩。40、只有銷售才是硬道理。41、想用現(xiàn)代化的工具取代面對面的溝通簡直是胡說八道。42、電話線和網(wǎng)絡(luò)是無法為你送貨的。43、不要讓銷售人員像走馬燈一樣的更換。44、工作做好了，并不一定會升職。是否有你的位子才是重要的。45、最大的保障不是沒有競爭對手，而是你公司產(chǎn)品的表現(xiàn)。46、教給別人，你同時也提高了水平。47、一駕馬車，如果沒有馬至少它還是車子。如果馬有問題，恐怕車子將不復(fù)存在。48、經(jīng)理人就像表演魔術(shù)的人，要同時讓許多球(區(qū)域)拋在空中(達標)，如果一個球落地，你的表演就砸了。49、和屬下談話要用“感覺→覺得→發(fā)現(xiàn)”的方式。50、發(fā)號施令并不像看起來那么簡單。51、把梯子正確無誤的放在墻上，是管理層的問題。放在哪堵墻上是領(lǐng)導(dǎo)的責任。52、老板決定作什么，經(jīng)理考慮如何做。53、巧媳婦做飯時，總會留出一把米，以備不時只需。54、改變要在行進中進行，坐而論道就是閉門造車！55、變化都從細小開始。56、擊敗競爭對手也許比較容易，永遠保持不敗才是最的的挑戰(zhàn)。57、對內(nèi)部糾紛的問題，只能協(xié)調(diào)而無法逃避。58、山高皇帝遠，但你升職就慢。近水樓臺先得月。59、網(wǎng)絡(luò)和渠道出管理英才，制造業(yè)才會出銷售精英。60、區(qū)域經(jīng)理的職責之一是：滅火隊員！61、你搞不清自己是“區(qū)域經(jīng)理”還是“業(yè)務(wù)經(jīng)理”或者是“客服經(jīng)理”62、上頭的營銷計劃幾乎是垃圾，你的職責是在垃圾里找“黃金”63、不要搶其他人的飯碗，把自己的看好就行了。64、在賣出汽車之前把車子擦亮是對的，但把里程表撥到0就不可以了。65、你說過什么就要做到。66、不對的訂單要拒絕。67、培養(yǎng)對客戶的個人責任感，把客戶當你的合作伙伴。68、當發(fā)生了你權(quán)限范圍之外的事情時，及時的告知客戶。69、可以請客戶吃飯，但你的傭金就是你的傭金。70、不要貶低自己的競爭對手。省下時間推薦自己的產(chǎn)品吧。71、對吃不準的問題，留給自己思考的時間。72、不要代表或替你的公司欺騙大眾(尤其是保健品)，他們不是傻瓜。73、及早向高層通報好消息和壞事情。74、“最后必須透露的，應(yīng)該立刻透露！”75、沒有必要向你的客戶透露你的收入。76、對公司的政策有意見應(yīng)該在會議上談，已經(jīng)決定了的，就執(zhí)行。77、客戶對你的最高評價是：“和××做生意吧，他有什么說什么”(坦率)78、對話，不要“獨白”79、領(lǐng)導(dǎo)喜歡經(jīng)常向他們報告的人。80、按時完成公司規(guī)定的任務(wù)就是“成功”81、不要月底臨近了，由于業(yè)績沒有達標而放棄努力。這是工作態(tài)度問題！82、給下屬分配的任務(wù)不要超過五項。83、“對事不對人”？騙小孩子吧。沒有人，哪來的事！84、成就感不是待遇，是可以插手公司的運營了。85、不與員工討論某一同級員工的表現(xiàn)。86、工作三年以后應(yīng)該明白自己從事什么行業(yè)了。男怕入錯行，女怕稼錯郎！87、如果你是將軍(銷售經(jīng)理)，就別考慮競選丞相(總經(jīng)理)的位子。88、原來給自己拎包的小弟，現(xiàn)在混的比自己都夭。89、好馬也要吃回頭草，可草已經(jīng)被別的馬啃了。90、出差在外，雖然不是周扒皮，可半夜就會“雞”叫。91、睡覺前，把房間電話線拔掉。92、最害怕的事情是——市場塌方。93、絕不介入明爭暗斗，絕不說違心的話陷害他人。94、做自己喜歡的事，并做好。95、做自己喜歡的工作。96、你可以不同意，但不能不服從。97、有夢想不等于有目標，有目標不等于實現(xiàn)。98、成功之路是：幫助優(yōu)秀者工作→和優(yōu)秀者合作→找優(yōu)秀的人幫你工作。99、做一個優(yōu)秀的sales可以通過努力，但想成為一個marketing要有天分。100、只有行動才可以讓你成交，而不是你知道或懂了多少。101、品質(zhì)的好壞，不是由你的一大堆資料說明的，要看顧客的眼光。102、每天比計劃的任務(wù)多完成10%103、一個行業(yè)不做三年以上，你就沒有發(fā)言權(quán)。104、保持歸零的心態(tài)，每天問自己：“如果今天做同樣的事，我該怎么做？”105、你和對手是對著干(生死存亡)，而不是比著干(友誼賽)。106、當別人都說自己的西瓜甜的時候，把瓜賣掉的最好方法是：我的瓜是白瓤的！107、中間商(批發(fā)商)和蜜蜂一樣，當沒有甜頭時，他們就不來了。108、品牌要有支撐，支撐要有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)就是“質(zhì)量”。109、求職之道：做的要比說的好。110、過程比結(jié)果更重要。111、職責別人時，四個手指在同時指著自己；夸贊別人時，四個手指也在稱贊自己。112、別的可以不隨身帶，但紙頭和筆是必須的。113、牢記：“先生存，后發(fā)展”??！114、老板永遠是對的，你所應(yīng)該做的是：把損失降低到最低限度。115、營銷渠道和分銷渠道是兩回事。116、當傳真機只有一臺時，它是一個擺設(shè)；當它普及后，它是有力的工具。117、跟隨、模仿只會在別人的屁股后面。118、創(chuàng)新：在原有的基礎(chǔ)上有10%的改變。119、跑步時，要想超過別人有兩個辦法：找到捷徑，借助工具。120、大處著眼，小處下手。121、“竄貨”說明我們的產(chǎn)品有市場。122、寬渠道，短通路是未來的方向。123、沒有吃過豬肉，也要看看豬怎么走。124、不要月底臨近了，由于業(yè)績沒有達標而放棄努力。125、給下屬分配的任務(wù)不要超過五項。126、丟錢沒有關(guān)系，別把通訊錄丟了就謝天謝地了。127、成就感不是待遇，而是可以插手公司的運營了。128、不與員工討論某一同級員工的表現(xiàn)。129、除了銷售“斗爭”，還要分神公司的“政治”斗爭，兩手都要抓，兩手都要硬！130、永遠記住，老板是最聰明的人。131、老板交代的事要作好，老板小蜜的事更要作好。132、買還是不買，這是個問題?！櫩偷膯栴}，也是我必須解決的問題。133、有人的地方就有“小團隊”，有“團隊”的地方就有政治。134、誰都不能得罪，你必須學(xué)會站隊。135、到有魚的地方去釣魚。136、朝中有人好做管。137、“說你行你就行，不行也行；說你不行你就不行，行也不行。不服不行?！蹦私鹩窳佳浴?38、先解決有無的問題，再解決優(yōu)劣的問題。做事的方法。139、策略和實施是搶手和搶的關(guān)系。140、瞄準了再開槍。141、是先有雞還是先有蛋的問題并不重要，重要的是你喜歡吃哪個，又能夠吃到哪個。142、沒有報表，就無法掌握事態(tài)的進展——即使你們不想填。143、真的害怕看報表，頭暈。144、討論問題沒有任何意義，重要的是如何解決它。145、再好的方案也怕生不逢時。146、明知不可為而為之，也是可以有收獲的——教訓(xùn)！147、高明的匠人可以把朽木變成鉆石，卻無法把璀璨的水晶變成鉆石。148、要明白怎么做事，更要明白為什么做。這是經(jīng)理和銷售人員的區(qū)別。149、每天念一遍：“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我新，人新我變”150、對淘氣的經(jīng)銷商要做到：打一巴掌給塊糖吃。(胡蘿卜+大棒)151、走過路過不要錯過。機會成本<錯誤成本。152、顧客究竟在想什么，我千萬次的問！153、在激勵他人時，不應(yīng)該讓他人感覺你在操作他。154、能提供有競爭力、質(zhì)量可靠的產(chǎn)品是銷售人員對公司的期望。155、世上沒有后悔藥。156、越簡單越有效。157、高端品牌進入低端容易，低端品牌進入高端難上難。(娃哈哈，長虹彩電等)158、是的。胡蘿卜就在前面，但經(jīng)常吃不到。159、發(fā)個證書或獎狀也許比1000塊錢管用。160、當銷售人員的收入超過經(jīng)理人的時候，說明你成功了。161、銷售人員希望把時間花在銷售，而不是給客戶解釋那些抱怨。162、用他就信任他，用人不疑，疑人不用。163、如果目標不可能達到，銷售人員何必工作得頭破血流來努力達成目標。164、執(zhí)行自己參與的政策最有積極性。165、如果所有的問題都要請示經(jīng)理，那銷售人員還要干什么。166、日復(fù)一日，年復(fù)一年的日子誰都會枯燥的。167、讓客戶心滿意足我們知道了，銷售人員就是公司的第一層客戶——因為他們可以選擇你，也可以選擇其他。168、永遠記住，老板是最聰明的人。169、你的信條是：成為你能成為的最成功的人170、站在客戶的立場看問題，站在公司角度談生意。171、與其無奈整頓市場，不如提前維護市場。172、做不到的，不要說。173、在一個公司升職要循序漸進，只有跳槽才可以做“火箭”。174、跳槽的最大忌諱是：原理自己的行業(yè)。175、你可以給老板拍桌子，但不能說老板壞話，尤其是罵老板“弱智”！176、你做事情的風險最大的承擔者不是你，是老板。177、聰明的人不在于不犯錯誤，而是不犯兩次同樣的錯誤。178、你知道多少并不重要，重要的是如何運用你所知道的。179、當你無法確認是否正確時，維持現(xiàn)狀。180、有些問題不要把他看得太簡單。181、要成熟，不要幼稚，成人的游戲就是這樣的。182、沒有看清路之前，不要邁步。183、一個士兵是不可能一下子成為將軍的。184、當你升到一個力所不及的位置時，恭喜你——你的麻煩來了。185、能力是鍛煉出來的，學(xué)習(xí)只能告訴你該怎樣訓(xùn)練。186、你想用15分鐘和下屬溝通，恐怕有點自欺欺人吧。187、做任何事情，記得及時收手。188、一次只做一件事。189、沒有什么事情比重新?lián)炱鸨粩R置的項目更令人頭痛的了。190、做重要的，而不是最著急的。191、先耕耘，再問收獲。192、即時現(xiàn)在的面包再好吃，也要考慮明天的面包在哪里？193、“天下難事，必做于易；天下大事，必做于細！”194、你可以不動手，但不能不會做。195、做的粗活，也要做的細活。196、牢記：“青蛙故事”、“鯰魚效用”、“木桶理論”、“20/80原則”197、不要把最強大的部隊放在進攻上。198、爭取50萬的訂單的成本不會比一份5萬的訂單高。199、沒有希望的市場，盡早放棄。200、取法其上，得乎其中。201、在“不好銷的產(chǎn)品(市場)”上投入最強大的、最多的銷售隊伍，實在是浪費！202、好的企業(yè)靜悄悄。203、獵物說：“只要我稍有懈怠，我就會被獅子吃掉！”獅子說：“雖然我很強大，但我若不努力追上獵物，我就要被餓死！”204、區(qū)域經(jīng)理的十條決定有二條是愚蠢的，但其中八條是關(guān)系區(qū)域生死的。205、區(qū)域經(jīng)理經(jīng)常要自掏腰包給業(yè)務(wù)員發(fā)獎金、磋飯、打牙祭。206、要想自己的事情好做，把老板拖進去。207、經(jīng)理是“兵”，銷售人員是“領(lǐng)導(dǎo)”，一不小心“領(lǐng)導(dǎo)”就給你眼色，甚至拿求職表來威脅你。208、老板說的永遠是對的，我們的永遠是不夠成熟，但是老板又找不到比我們更好的。209、銷售人員不僅是滅火隊，很多時候也會做做“黑社會”，教訓(xùn)一下我們的經(jīng)銷商。210、公司領(lǐng)導(dǎo)只看你的業(yè)績，從來不管如何幫助你達成業(yè)績。211、領(lǐng)導(dǎo)總是說你做吧，卻不告訴你給你什么資源，或者說：你認為需要什么資源？212、銷售人員總是給你倒不完的苦惱和情緒，而我們成了“積冤潭”，有苦不知向誰訴。213、公司產(chǎn)品總是喜歡“集體跳水”(產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大幅調(diào)整)，而新品總是“猶抱琵琶半遮面”，銷售人員是神仙可以讓我們的客戶毫無怨言，而且翹首期盼。214、好不容易為銷售人員找到技能培訓(xùn)的機會，老板卻說我要提高整個公司人員的素質(zhì)和技能，最后培訓(xùn)變成了游樂場。215、箭在弦上蓄勢待發(fā)，可是發(fā)出去的箭老板都能收回來，“擦屁股”(說句不雅觀的話)又變成了你的責任，你一下子就由“英雄”變成了“狗熊”。216、總是給銷售人員畫餅，餅畫的多了就沒有人吃了；一年要畫就畫兩個餅(收入和能力提升)，而且讓老板來畫，我們就做幕后的“黑手”217、不論你是贏還是輸，在于我是否贏了。218、100米時領(lǐng)先，不代表5000米后是冠軍，關(guān)鍵是老板是否給你跑，你的耐力又如何。219、金錢不是萬能的，但沒有它卻萬萬不能。220、所有的努力，都是為了以后的輕松——尤其是對30歲以上關(guān)于住宅哲學(xué)的若干思考——上海愛樂置業(yè)有限公司總經(jīng)理一、文明與自然的辨證關(guān)系目前我國住宅開發(fā)量世界第一，上海住宅開發(fā)量每年達到1500萬平米左右，這樣大量的開發(fā)，房產(chǎn)商要以什么樣的歷史責任進行建設(shè)呢？我覺得這是一個很大的問題。有一種觀點，就是覺得住宅應(yīng)該建在城里邊，結(jié)合老城區(qū)的改造需要，那么就“回來吧，上海市民”。另一種觀點，人類應(yīng)該回歸大自然，要到郊區(qū)去，追求自然生態(tài)，好在郊區(qū)有的有了地鐵，有的有了輕軌，應(yīng)該說郊區(qū)還是很遠，上班、生活還是很不方便。上海有十幾條地鐵線，現(xiàn)在僅僅有兩條線，所以說開發(fā)是有個過程的?，F(xiàn)在，社會走向高科技，人類走向大自然，魚與熊掌如何兼得？這是大家都在思考的問題，我覺得每一個發(fā)展商，都希望既能做到充分地享受城市文明，又能夠充分地享受郊區(qū)生態(tài)，這個結(jié)合點應(yīng)該是最吸引人的。那么如何結(jié)合好呢？選擇嘈雜、高樓林立的城區(qū)中心，或者為了生態(tài)遠離城市都是誤區(qū)。如何找到二者的最佳結(jié)合點，上海領(lǐng)秀·愛建園是成功的范例。消費者最喜歡文明與自然結(jié)合的居住環(huán)境，因為人的兩個最大的需求可以得到滿足。1、與哈佛建筑學(xué)院院長的對話——美國的郊區(qū)化發(fā)展走過彎路哈佛大學(xué)的PeterRowe教授是世界著名的建筑權(quán)威和規(guī)劃權(quán)威，去年我在接待哈佛大學(xué)Rowe教授的時候，有過交流，我請教他：“現(xiàn)在進入IT時代，請問對人與居住的理論上,您有什么新觀點？”他說，這個問題你提的好，美國人為了追求自然，追求生態(tài)，中產(chǎn)階級和富裕階層曾經(jīng)在上世紀50年代大規(guī)模從城市中心搬到郊區(qū)。結(jié)果產(chǎn)生了很多社會問題，經(jīng)過反思，美國現(xiàn)在開始規(guī)劃在城市邊緣或近郊建設(shè)住宅小區(qū)。事實證明，放棄城市文明去單純追求自然生態(tài)是人與住宅產(chǎn)業(yè)的一個誤區(qū)。當時美國由于工業(yè)大發(fā)展，城市人口的密集，所以造成了很多交通堵塞，綠化覆蓋減少，熱島效應(yīng)上升，所以有錢人和有身家的人都搬到郊區(qū)去。當然去過美國的人都知道，美國的高速公路在六、七十年之前，就已經(jīng)很發(fā)達了，美國是建立在汽車輪子上的王國，每家都有汽車。我有一個朋友在紐約帝國大廈上班，家住紐澤西，相距100多公里，每天上班來回近300公里。這個情況，當時沒有感覺，后來成為大問題。住的地方遠不說，除了生態(tài)好、空氣好以外，不可能為你這個地方建一所醫(yī)院，也不可能建一所學(xué)校，建超市也缺乏條件。你的太太、小孩上班上學(xué)怎么辦？如果碰到今天身體生病，或者心情不好，照樣得開100多公里去上班，每天要花在路上的無效時間太多，如果一輩子開下來，要消耗多少汽油，又會產(chǎn)生多少污染？如果你今天晚上和太太吵架了，就連出去躲躲的地方也沒有，按我們上海人的說法，叫“白板對煞”。美國人現(xiàn)在又開始從鄉(xiāng)村回歸到城市的邊上，這是一個發(fā)展過程，中國的大規(guī)模的發(fā)展過程中不要走美國的彎路。現(xiàn)在進入了信息社會，人類走向高科技，朋友之間最需要交流信息，晚上約出來，朋友之間吃杯茶，如果你住在青浦，住在松江，就沒有辦法出來。我覺得美國人對文明與自然的關(guān)系，現(xiàn)在進行反思，開始回搬，但不能搬到城里，城里邊有很多保護建筑，華爾街證券大廈不能拆，帝國大廈不能拆，國會大廈不能拆，這樣只能搬到城市的邊緣。因為人除了追求高科技，除了追求生態(tài)，還要避免孤獨，要有一個社區(qū)，要有比較好的一個交流的場所。根據(jù)中外開發(fā)經(jīng)驗教訓(xùn)之借鑒，我們上海領(lǐng)秀-愛建園建在上海徐家匯的邊上，開發(fā)理念也就是即擁有都市文明又享受生態(tài)自然的地方。滬上公認：“上海住宅看徐匯，徐匯區(qū)的住宅條件最好，但是地價太高，另外地塊較小，規(guī)模偏小，建造的體量都不大，沒有成規(guī)模的小區(qū)?！蔽覀冇行夷玫搅?50畝地，在徐家匯商業(yè)中心的邊上，建造一個上海領(lǐng)秀·愛建園。我們認為上海領(lǐng)秀·愛建園這樣的開發(fā)的理念是最佳的。為什么這樣說呢？這里就有一個辨證的道理。就是既能夠享受都市文明，又能夠創(chuàng)造生態(tài)自然、享受健康，應(yīng)該首選這樣的樓盤開發(fā)和居住，都市文明與生態(tài)自然的最佳結(jié)合點是最適合人居住的區(qū)域。2、住宅分布的發(fā)展趨勢人類的兩大需求：城市文明，自然健康。社會走向高科技，人類走向大自然。在21世紀，上海將成為最適合人居住的城市之一。現(xiàn)在上海的建設(shè)規(guī)模太大，內(nèi)環(huán)線48公里，外環(huán)線120公里，兩環(huán)之間又建一條快速干道。我覺得在這幾個圈里邊，是上海未來的文明與自然結(jié)合比較好的區(qū)域，是最適合人居住的區(qū)域。要把上海建成是最適合人居的城市，應(yīng)該考慮這幾個區(qū)域的關(guān)系，既不應(yīng)該把大量的房子建在城市中心，也不適合把大量的房子建到郊區(qū)去，這都是誤區(qū)。將來上海的城市格局是中間為中心城區(qū)，旁邊的地價最貴，周邊沿地鐵、輕軌方向建設(shè)衛(wèi)星城，但在這些地方要配套生活、教育、醫(yī)療設(shè)施。在城市環(huán)線邊上，發(fā)展地產(chǎn)是最適合人居住之處。香港的開發(fā)商說上海的現(xiàn)在還在建多層，非常反感，他們說香港的樓高是因為土地金貴，所以高層多，上海雖然不一定造那么高的房子，容積率也可以適當?shù)鸵稽c，但也可以造稍微高一些的房子，因為土地資源是有限的?，F(xiàn)在打開上海市房地產(chǎn)開發(fā)地圖，缺乏章法，樓盤四處開花，要象北京一樣，一環(huán)、二環(huán)到三環(huán)，沿著環(huán)線推進，才能處理好文明與自然的關(guān)系。按照這個理念開發(fā)的上海領(lǐng)秀·愛建園，獲得了兩個認可：一是政府與專家的認可：獲建設(shè)部上海首批“國家康居示范工程”社區(qū)，首屆“人居經(jīng)典”規(guī)劃環(huán)境金獎；另一個認可就是市民的認可，我們在3月29日公開后，首期10萬平方米在3天內(nèi)就預(yù)訂一空，創(chuàng)造了滬上乃至全國的奇跡。二、文化與住宅的內(nèi)在關(guān)系住宅代表著什么文化？上海的住宅與文化有不解之緣，就是海派文化。華山路枕流公寓、陜南村、丁香花園，都是上海的有名的建筑，70年前的公寓，依然風姿綽約，很有建筑韻味。對應(yīng)到愛建新家園，其中有歷史與現(xiàn)實的交流，也有傳統(tǒng)與發(fā)展的對話，說到底一條線是海派文化的主線。要使一個樓盤有生命力，就要有深厚的文化底蘊，然后，又著眼于未來的發(fā)展，這才是新海派住宅。他們之間是內(nèi)在有機的聯(lián)系，而不是割裂的關(guān)系，講究對立統(tǒng)一。文化與住宅的主線是海派住宅文化，海派的特點：海納百川，融會貫通，中西結(jié)合，傳承發(fā)展。1、傳統(tǒng)與發(fā)展的對話最有生命力的住宅，一定具有深邃的文化底蘊。住宅不象別的消費品，要住七、八十年的，開發(fā)商要承擔歷史責任。住宅開發(fā)有很多流派，現(xiàn)代派的，古典派的，到底要搞哪一種住宅？我覺得法無定勢，要根據(jù)當?shù)氐那闆r研究它的文化，一個有生命力的住宅，一定要具有當?shù)氐奈幕滋N，建筑是人文與哲學(xué)的表現(xiàn)?，F(xiàn)在有兩個比較，一個是香港的蘭桂坊，一到晚上十分熱鬧，娛樂休閑；還有一個是上海新天地，典型的海派住宅風格，也是十分熱鬧的地方。現(xiàn)在的上海新天地，是文化中西結(jié)合的典范，繁華程度超出香港的蘭桂坊。這兩個建筑群為什么能得到中外賓客這么樣的喜愛呢？就在于文化，一個是港派文化，一個是海派文化。住宅文化與建筑科技的變化不同，在上海長達七、八十年的歷史過程中，一些人性化的地方?jīng)]有太大的改變。比方說，上海有一個保護建筑叫枕流公寓，這個建筑已有70年的歷史，我到這棟樓去看，大為感慨，現(xiàn)在我們大家都在講的房型以及住房的功能，以前就有了。一梯兩戶，英國式的小電梯，到現(xiàn)在還是運轉(zhuǎn)正常。進去以后，玄關(guān)、門廳、鞋箱，一應(yīng)俱全。櫥衛(wèi)分開，雙廳雙衛(wèi)雙陽臺，都有了。所以現(xiàn)在我們講了那么多年的創(chuàng)新，以前都有了。這就是說海派住宅文化源遠流長，它把安全性、私密性、功能性的問題都處理的很好。但是它也有缺陷。英國設(shè)計師做的方案，因為倫敦是個霧都，就沒有考慮陽光的問題，窗戶都做的很小，而且窗戶外面加了百葉窗，陽臺也凹在里面，光線也不好，這反映了當時的一種心態(tài)。2、歷史與現(xiàn)實的交流“揚棄”――新海派住宅論現(xiàn)在和過去有一個主要的區(qū)別，就是社會發(fā)展以及人們心態(tài)上的巨大變化。為什么優(yōu)秀的建筑形態(tài)會發(fā)生這么大的巨變，而其建筑結(jié)構(gòu)卻變化不大？這就是我們這個民族經(jīng)過了這么多年的改革開放，在心靈和精神上，都有開放性的需求，能接受光線好的大玻璃窗。建筑語言，或者說建筑符號是一脈相承的，最能勾起上海人住宅情結(jié)。新海派住宅主線，與當年的名宅有著歷史淵源，但細節(jié)上不同。比如窗戶。以前的窗戶很小，室內(nèi)光線很暗，外面加上百葉窗，當時外面的社會環(huán)境比較亂，經(jīng)濟發(fā)展也比較落后。以前的住宅盡管室內(nèi)壁爐、開水爐、吊燈等都西洋化，但對住宅來說仍舊是改良主義，因為它把窗戶外面的木頭百葉窗關(guān)起來了。我們現(xiàn)在批判地吸取了很多海派住宅文化的優(yōu)秀之處，并且有所發(fā)揚，比如空中散步道，餐廳秀窗，主臥圓窗，餐廳充分與外界交流，主臥融開放性和私密性于一體，這從發(fā)展趨勢上說，這就是揚棄，就是文化的辨證思考，就是歷史和現(xiàn)實的交流。海派住宅文化要注意兩個方面，一個是繼承這些優(yōu)秀建筑的傳統(tǒng)和韻味，另一個就是根據(jù)社會的發(fā)展，根據(jù)人們心態(tài)的發(fā)展，不斷地創(chuàng)新，有繼承地創(chuàng)新，就是揚棄。如果不懂揚棄，就不是一個優(yōu)秀的開發(fā)商。陜南村大家都知道，上海以前很多名人都住在里面，這個建筑群很美，雖然70多年過去了，但按照趙鑫珊先生的寫法，仍猶如一個中年少婦，風姿綽約，雍容大方，不減當年。所以只要把海派建筑的一些細部繼承引用，就使得現(xiàn)在的住宅很有味道，造成很好的效果。我們開發(fā)的愛建新家園就吸收了這些海派建筑的有韻味的細部，比方說坡屋頂、煙囪、老虎窗，這些老上海人最講究的地方，還有山墻和立柱。所以我把愛建新家園的文化定位在“彭浦新村的陜南村”。愛建新家園具有海派的建筑理念、建筑形態(tài)和建筑結(jié)構(gòu)，使其在住戶入住一年后，在入住前就已100%銷售完畢的情況下，還不斷地有人來買房子，我們覺得這才是好的住宅小區(qū)。3、私密性與開放性的歷史轉(zhuǎn)變現(xiàn)在我們開發(fā)住宅，也根據(jù)時代的變化進行了一些改變，比如我們把窗戶開大了，另外，有一個主臥的陽臺就很有特色，我們把它叫做“羅密歐與朱麗葉的小陽臺”。臥室陽臺不能太大，太大就沒有味道了，八月十五的時候，明月當空，與清風明月對話，很有意境。如果去過佛羅倫薩的都知道，羅密歐與朱麗葉的小陽臺每天有幾萬的人去參觀。所以我們把很多要領(lǐng)引導(dǎo)到海派住宅里面來的時候，我們就創(chuàng)造了一個新海派的住宅。另外，改革開放20年，我們把窗戶都開大了，叫空中步道，我們的餐廳也有很好的景觀，叫餐廳秀窗。南北都有景觀，在綠化保證的基礎(chǔ)上，我們把這兩點都做到了。我們在繼承海派住宅的傳統(tǒng)上，進行了開放式處理。從上海的枕流公寓、丁香花園，到上海領(lǐng)秀·愛建園。我們都秉承了這種傳統(tǒng)，繼承了這種文化。私密性原來主要表現(xiàn)在家與外界的溝通上，而現(xiàn)在的私密性還表現(xiàn)在家庭內(nèi)部的功能分區(qū)，比如說，上海領(lǐng)秀·愛建園的餐廳與客廳是分開的，保證了相互之間的不受干擾，同時現(xiàn)代的住宅那么更要求陽光與綠色，那我們在設(shè)計餐廳時就要求單獨采光，在就餐時更可以享受外部的美景，主臥有大型落地圓弧窗，主衛(wèi)更是采用玻璃隔斷，充分滿足了現(xiàn)代人的開放性需求。私密性與開放性的辨證關(guān)系，直接關(guān)系到產(chǎn)品的功能性與時代性，隨著改革開放的二十年進程，私密性與開放性的關(guān)注點已發(fā)生了巨大的改變，這一改變充分體現(xiàn)了住宅文化的大開放，住宅哲學(xué)的大解放，這就是產(chǎn)品的文化與哲學(xué)的升華。三、綠化及景觀的形而上學(xué)1、綠化誤區(qū)種種為什么現(xiàn)在的樓盤做不好？要么是簡單的抄襲，要么就是沒有歷史文化的底蘊，盲目地超前。舉幾個簡單例子，為什么有的房屋的外立面宮殿化，為什么有的小區(qū)環(huán)境公園化，為什么有的色彩涂的象幼兒園？相當一些的小區(qū)為了追求集中綠化率，就變成四菜一湯了，所謂英國式的草坪，法國式的庭院，巴洛克式建筑，大拼盤大雜燴，有的把草皮鋪上，在種上幾棵小樹，就叫綠化了。凡此誤區(qū)種種，都犯了一個哲學(xué)上的問題，就是形而上學(xué)。綠化的形而上學(xué)，不是說綠化率40%，就鋪40%的綠化，那種很便宜的5元/平米的馬尼拉草。比如公園化，里面都是草皮，上面種幾棵不倫不類的樹種，就連法國梧桐也種到小區(qū)來了，那個法國梧桐是行道樹，種在草地上并不美觀。另外一個是西洋化，都是西洋的雕塑，維納斯、大衛(wèi)，很多很多的雕塑，路易十四。還有人造海灘，首先不符合上海人的文化，上海沒有海，更沒有沙海灘。另外，上海用水日趨緊張，政府限制浪費水資源?；蛘?，盲目引種，花幾十萬進口樹，養(yǎng)不活，或者不死不活。還有一個很不好的形而上學(xué)現(xiàn)象，就是綠化景觀設(shè)計上的盲目崇拜，現(xiàn)在上海很多的小區(qū)，一看都是美國的泛亞易道設(shè)計，美國的泛亞易道成了救世主，好象是它設(shè)計的就能賣出去，我覺得綠化景觀不能一律西化，最恰當?shù)氖蔷G化海派化，在上海我們強調(diào)這一點，要有適當?shù)娜莘e率、恰到好處的綠化率。如果我們到外地去發(fā)展，就把海派文化好的東西引進去，要根據(jù)當?shù)氐那闆r設(shè)計開發(fā)。2、“三脈合一”天地共融是目前較好的綠化理念為什么北京的四合院那么受歡迎？為什么上海人現(xiàn)在還津津樂道石庫門房子？為什么成都的圍合概念成功？這種人文情結(jié)是沒法抹去的。我覺得綠化景觀的本源化是最高境界。愛建新家園東西兩條長廊就是中西文化結(jié)合，是景觀系統(tǒng)的表現(xiàn)。上海好的樹種和各類植物一共有2000多種，但是我們的小區(qū)種到40多種就了不起了，很多好的花卉、好的樹種都沒有，我們中國的十大名花，很多我們平常喜歡的花，能引起心靈情感的花，很少見。1996年，西南交通大學(xué)100年校慶，有一個老教授，回憶起當年的在唐山交大英國式圖書館旁，有一排紫丁香，他每天晚上回去路過，聞著紫丁香的香味，覺得很高雅，他現(xiàn)在永遠記得那些紫丁香，可見花卉在人們心中能引起多大的影響。所以本地化、本源化的東西成為聯(lián)合國評選人居獎的依據(jù)。因此，在上海領(lǐng)秀·愛建園的開發(fā)上，我們把它建成五個景區(qū)、24景的綠化規(guī)劃。在上海豫園，只有40多畝地，卻是上海一代名園，一步一景，移步換景，令人留戀忘返。所以我們充分利用好上海領(lǐng)秀·愛建園里面的每一寸土地，綠脈、藍脈、文脈很好地結(jié)合，真正做到三脈合一，天地共融。什么是三脈合一的綠化？有機結(jié)合、有內(nèi)在聯(lián)系、有靈魂的綠化景觀系統(tǒng)，這就是三脈合一，天地共融。3、創(chuàng)造歷史的價值中國四大園林，人類的文化保護遺產(chǎn)，大到承德山莊，幾個平方公里，小到留園，15畝都是世界人類文化保護遺產(chǎn)？為什么是不朽的？為什么幾十畝地的一個園林就能成為人類文化遺產(chǎn)？它就是水、綠化、景觀構(gòu)成一個完整的系統(tǒng)，是用藝術(shù)和生活的方式表達出來的，所以才被世界認可。我們的開發(fā)思想，就是建設(shè)這么一個有機的系統(tǒng)，從形式上講，應(yīng)該是三脈合一的。這三脈關(guān)系如果處理的好，就是有血有肉的，有靈氣，有一種內(nèi)在的聯(lián)系。因為水系把小區(qū)構(gòu)成一體，綠化的喬木、灌木、花卉、草坪幾種關(guān)系處理好了，再加上我們的景觀，上海領(lǐng)秀·愛建園因而營造了一種內(nèi)在生活的美，長久的、隨著時間推移越來越有價值的美，具有歷史沉積的價值。我們的綠化和景觀有幾個原則：本土化、優(yōu)秀傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代科技。當然，有的也可以完整地繼承，就象滄浪飛虹，這個不用去創(chuàng)造，它已經(jīng)十分完美了，它象一道彩虹掛在水面上，叫做花橋倒影也好，冬天叫做斷橋殘雪也好，景都是很美的。另一個洪椿曉雨，這是現(xiàn)代科技，水幕，激光，和傳統(tǒng)造園藝術(shù)的結(jié)合，放在入口處更加具有現(xiàn)代感。沒有綠化和景觀的陪襯，住宅就沒有生氣。綠化我們提倡三脈合一、天地共融。其中綠脈就是綠化，藍脈就是水面，文脈就是文化景觀。我們認為三脈合一、天地共融是目前綠化的一個較高境界。上海領(lǐng)秀·愛建園――五大園區(qū)，有24景，象滄浪飛虹、洪椿曉雨等，是古典園林造景手法與現(xiàn)代高科技的較佳結(jié)合。我們建設(shè)每一個小區(qū)，都承擔了很大的職責，我們要對得起那些信得過我們的購房者，對得起腳下的土地，對得起城市。在上海，需要我們發(fā)展商攜起手來，建設(shè)一個個美好的社區(qū)，把我們的文化、科技、理念全部加進去，把我們的小區(qū)建設(shè)好，居住改變中國，為什么？就是掌握了住宅發(fā)展的方向性問題。推動文明的進步，并使我們的城市更加美麗。歸結(jié)起來說，所謂住宅哲學(xué)，就是有關(guān)住宅理論的精髓之總和，值得我們在實踐中不斷地總結(jié)和發(fā)揚光大。一個浙江商人的22條軍規(guī)1.堅持看CCTV―1新聞聯(lián)播。要想把握經(jīng)濟局，必須關(guān)注政局，新聞聯(lián)播圖文并茂，有聲有色，著實為中國商人的最佳晴雨表；你可以不看財經(jīng)報道，也可以不看焦點訪談，如果你不是做石油和外匯的，甚至你都可以不去管類似9.11事件和中東局勢。2.不要輕易相信和約或合同哪怕合約讓你的律師看過了，公證處公證了都不要輕易相信，甚至當你客戶把錢已經(jīng)匯入你指定的帳戶以后你都必須確認，這筆錢你能不能拿出來，能不能動，而和約以外的涉及到利益沖突的任何口頭承諾與解釋你都必須當他是放屁，無論香還是臭，在對方兌現(xiàn)承諾以前都不要沉湎其中，更無論對方是誰，哪怕那是你交了十年的朋友甚至是和你上了床的女人都必須如此。3.你自己必須守信，一諾千斤，但對不守信的人例外！！你確認你一定能夠做到的事情你才可以承諾，但不要夸大其辭；你如果想一直做個商人，那么你必須樹立自己的信譽！雖然你可以不在乎外界對你的爭議甚至你也可以制造爭議但你不能失去信譽，否則你就不是一個商人而是一個騙子；信譽具體包括你如果和別人約了2：00見面，那么你絕對不可以1：50以前或者2：01以后出現(xiàn)，如遇交通堵塞或以外事件，那你必須及時通知對方，除非你出了車禍遇到空難昏迷不醒或者已經(jīng)死亡，否則你都沒有理由爽約、早到太早或遲到太遲，而你的涵養(yǎng)則體現(xiàn)在對待對方不守時不守承諾的態(tài)度與包容等方面；而一旦當你確認對方是在為了利益而一再欺騙你，那么你對對方做出的一切行為都不過分，甚至你可以將計就計，反過來給他畫一個餅！4.你能贏得起但你可能輸不起的生意最好不做！在做任何生意以前，你都必須考慮清楚，如果你輸了，那么你是否輸?shù)闷?，而不是去考慮你如果贏了會怎樣怎樣，輸不起的事情你最好別做！而考慮輸?shù)姆秶鷷r你也不要只考慮錢財方面，作為半個商人，有些東西你永遠都輸不起，包括你愛的女人，你的家人，你的江湖地位甚至你的信譽；所以你必須在做任何生意以前全面考慮清楚你究竟輸?shù)闷疠敳黄?，如果輸?shù)闷?，那么OK，你去義無返顧的DOIT吧！5.不要先期投入太多，給自己留夠底牌不要把自己手里所有的牌全部亮出來，因為牌局隨時會中途停止，而對方也隨時會出新的牌，不到最后關(guān)鍵時刻，最好不要亮出你手里最有分量的牌，最后的贏家才是真正的贏家！6.天下無事不可為，但商人有所為也有所不為《菜根潭》上有句話說的好“毋以善小而不為，毋以惡小而為之”，說的是做人的道理，而生意也是如此：“不要因為利潤少就不去做，也不要因為風險小就去做”；而同樣在中國，違背法律的事情可以做，但違背道義的事情則堅決不能做。7.慎重選擇合作伙伴無論是團隊，還是個人，很多時候我們都渴望有能夠和我們一起聯(lián)手打天下的黃金搭檔，但親密戰(zhàn)友是一定要慎重慎重再慎重的選擇的，慎重是對彼此而言并非只針對單方，而親密戰(zhàn)友一定要符合下面這些前提條件才可以成為你的親密戰(zhàn)友；其一，他和你一定需要在一個戰(zhàn)壕里一起戰(zhàn)斗過至少一年；其二，在你沒有負他的前提他對你所說的每一句話他自己都能負責任；其三他必須是個實在而且能塌實干事的人，其四他考慮得更多的是你們之間共同的利益(無論是短期的還是長期的)，而這個共同利益高于個人利益；其五關(guān)鍵時刻他沒有躲開更沒有出賣你或者大家在他能獲得比合作利益還大的更大利益的前提下，五點缺一不可，否則彼此之間的合作不會長久。8.不要在你的團隊里有你家庭成員的影子無論是你老婆還是你父母，都不可以在以你為核心之一的商業(yè)團隊里有太多插手，因為以你為核心之一的團隊接受的是你，而不是你的家庭成員，在你的團隊全體成員主動接受并邀請你的家庭成員成為你們團隊一員以前，無論你的家庭成員是誰，有多大的本事，或者可以給你們的團隊帶來多大的前進幫助，都不能成為你讓你的家庭成員成為團隊一員的理由；而當在你團隊(三人或三人以上)里的異性成員一旦與你上了床，那么你必須考慮讓對方立刻離開這個團隊，要么她(他)另謀高就，要么她(他)成為你的專職情人或者太太(老公)，總之，她(他)已經(jīng)不能繼續(xù)留在這個團隊，所以在團隊里不要隨便考慮和異性上床或者動情。9.不要與和你有利益沖突的女人上床無論誰會占誰的便宜，或者大家之間可以同時并行兩種關(guān)系，都不應(yīng)該與之上床，更無論這個女人有多性感，多煽情；這樣的女人包括：與你有生意往來的女人，在你手下工作的女人或者是你手下與同事的家眷，甚至是管理著你的政府機構(gòu)、職能部門里的女公務(wù)員，原因有二：其一，這樣的女人可以讓你死都不知道是怎么死的，其二你雖然是半個商人，但另一半也不是出賣肉體的男妓。10.不要給你的女人講你的商業(yè)細節(jié)無論這個女人是你包了的娼妓、二奶、還是你眾多情人之中的一個更或者是你已經(jīng)結(jié)婚多年的妻子，你都應(yīng)該不和她們談你的商業(yè)細節(jié)，第一你談了可能她們也不懂，第二你談的商業(yè)細節(jié)里面會有能讓你入獄的內(nèi)容，第三，那涉及到商業(yè)機密；無論你有多少信任你的女人都不應(yīng)該談太多和你有關(guān)的商業(yè)內(nèi)容；還有一個無須單列的商規(guī)就是千萬不要在夜總會歌廳等色情場所給小姐和應(yīng)招女郎發(fā)名片，一定要記?。?1.你可以行賄但不要做污點證人到法庭去舉證不管收受你賄賂的官員多么無恥，多么不夠意思，你只可以行賄而絕不可以去做污點證人到法庭舉證；除非你以后連半個商人都不想做了；而如果是你主動行賄，對方收受了而且也為你辦了事情，那你更不應(yīng)該由此來當作能抓住對方小辮子的罪證要挾對方繼續(xù)為你頂風開綠燈，也無論對方是政府官員還是執(zhí)法人員還是銀行官員甚至辦事人員的；最基本的，請客送禮吃飯洗桑甚至大到澳門游這些感情投入都千萬不要單獨記小黑帳，而財務(wù)帳面上的處理也一定要不留痕跡。12.不要偷稅漏稅但要學(xué)會合理避稅大頭小尾的發(fā)票最好別開，營業(yè)稅以及附加的教育基金等你該交多少交多少，增值稅你更別動腦子(記得找上家要稅票正常抵扣就可以了)，除此以外關(guān)稅你掂量掂量自己的分量，具體情況具體對待，企業(yè)所得稅是可以全部避掉一分錢都不交的，但最好給地稅點面子，少交點別一分錢都不交，交多交少你自己看著辦，而個人所得稅呢，視當?shù)卣o納稅人辦了多少實事是否把咱納稅人真當納稅人人看待的具體情況而造工資表吧。13.你可以利用新聞記者但不要相信記者你可以給記者一些錢或禮品，但你不能告訴記者很多你的底細更不能相信記者會給你保守商業(yè)秘密，甚至你不能和記者靠的太近且必須學(xué)會面對記者而設(shè)防，無論你面對是是否是漂亮風騷的女記者還是能發(fā)內(nèi)參的大腕記者都如此。14.不要擺大，哪怕你真的是老大切記天外有天，不要在任何場合擺大，哪怕你真的很大，而當對方是個擺大而且膚淺的人，你如果想滅掉他，那么最好隨便找塊磚頭砸他一個跟頭，然后你走你的路！但切記，這個磚頭一定不是你自己的磚頭，而且這個磚頭最好和你自己沒什么關(guān)系。15.保持中立，不要卷入政治派系紛爭在任何派系紛爭面前都應(yīng)該保持中立，尤其是在政治派系紛爭面前，事實證明，把商業(yè)利益的希望寄托在有派系紛爭可能的任何一方面都是危險而且不明智的，在派系紛爭之間，你必須冷靜的保持中立。16.不要太在乎金錢與利益得失切記有所得就有所失，而有所失就有所得的古訓(xùn)，錢沒有了還可以再賺，天下自然有得是你賺不完的錢和商業(yè)機會，所以何妨在金錢與利益面前大度一些呢？更何況，更大的商業(yè)機會正在等著你去把握呢？基本上你應(yīng)該沒有時間計較一時的得失才對，哪怕你有的是時間去品茗賞色。17.不要過多用金錢粉飾自己雖然面子對你而言很重要，但相對于你自己的人格魅力而言，有沒有名車，帶游泳池的別墅，高爾夫以及你的服飾，甚至發(fā)型這些都會顯得微不足道；當然你可以按自己的喜歡穿一雙“內(nèi)聯(lián)升”的布鞋，甚至可以在有時間的時候飛到異國他鄉(xiāng)去看一場你喜歡的球隊的主場或客場比賽，更甚至你可以在很多人面前抽你自己喜歡抽的劣質(zhì)香煙！18.資本決定發(fā)言權(quán)，但你不應(yīng)該輕易讓別人知道你有多大的發(fā)言權(quán)關(guān)心一下你的屬于你的資本和你能控制的資本是正確的，甚至你該關(guān)心的包括你的壞帳和現(xiàn)金收益以及現(xiàn)金流量，但這些不應(yīng)該讓太多人知道；而當你以外的獲得一筆巨大財富的時候，你更應(yīng)該學(xué)會別把這個消息告訴別人，包括已經(jīng)和你患難很久的妻子，否則她可能會要求離婚并分割你的這筆不小的資產(chǎn)！記住，男人的金錢應(yīng)該和女人的年齡一樣永遠屬于秘密，哪怕有一天連女人的年齡都已經(jīng)不是秘密的時候，你的金錢也應(yīng)該還是秘密；除非在你臨死時即將捐獻你的全部家產(chǎn)時，你都絕對不可告訴別人！19.總結(jié)別人的成敗得失，但國外的案例你可以不用理會不要羨慕別人的成功，更不要鄙夷別人的失敗，你首要應(yīng)該做的是學(xué)會分析和總結(jié)現(xiàn)象背后的本質(zhì)，找出別人失敗或者成功的全部原因，取其長，補其短，做你自己該做的事情；而國外類似微軟等那些故事，離你實在太遙遠，你大可以不去管他，所以一定意義上，現(xiàn)有的MBA對在中國做生意的你而言并沒有多大實際意義！20.不要用黑白道的規(guī)矩去解決商業(yè)上的沖突商業(yè)永遠是商業(yè)，而商業(yè)是有商業(yè)自身的游戲規(guī)則在的，所以哪怕你確實是黑道人物，也不能隨便利用黑道規(guī)矩去解決商業(yè)沖突，同樣，即將你有很好的白道背景與資源，你也不能輕易利用這些資源來解決你在商業(yè)中的沖突！既然選擇了商人，那你必須遵守商業(yè)中的一切游戲規(guī)則，愿賭就得服輸！21.在能把握全局的前提下，不要追求事必躬親不要把自己搞的沒有時間與朋友交流，更不要讓自己沒有時間去泡女人和INTERNET，最要緊的是不要讓自己沒有時間放松與思考，所以，應(yīng)該學(xué)會讓別人去幫你打點生意，處理業(yè)務(wù)，雖然，業(yè)務(wù)的核心部分你自己必須牢牢把握；同樣，把事情交給別人去做的風險你要考慮清楚并能夠預(yù)防，以免你把事情交給別人去做以后，你自己又成了一名忙碌的救火隊員，記住消防和救火是有區(qū)別的，消防的口號是“消防結(jié)合，預(yù)防為主”。22.給自己留條后路，預(yù)防眾叛親離你可以在沉寂江湖多年以后重整旗鼓，但你不可以倒下以后就不再起來，因為你是一個男人！所以你必須給自己留一條屬于你自己的后路，后路包括藏起一個存錢罐，雖然里面只有幾塊錢但你將來就是要靠這幾塊錢東山再起；后路也包括一棟法律意義上并不在你名下的房子(你可以有個地方一個人療傷，恢復(fù)元氣)，更包括一個并不經(jīng)常來往的但很仗義而且你也給過他很多幫助的朋友(他可以在關(guān)鍵時候收留你，陪你喝酒，而這樣的朋友一生中你能遇到一個也已經(jīng)很幸運了)；如果實在沒有后路，那么你就必須有去露宿街頭沿街乞討的心理準備，但那時候你只可以去向陌生人伸手，而絕對不要向你過去幫助過的還欠著你很多債務(wù)或者人情但裝做不認識你的人低頭。廣告文案培訓(xùn)教材——我是怎樣寫文案的幾乎總在最后一分鐘才寫[創(chuàng)意簡報]要給撰文一個值得在市場上賣的商品它應(yīng)該有一點與其它的商品不同這一點就是策劃運動背后的構(gòu)想情緒，來不得假，如果你不喜歡寫，也沒有人愿意讀要積極，不要消極把自己放在產(chǎn)品里用你的生活工你了解到的別人的生活去活化你的文案如果有什么感動了你，就有很大機會感動別人智慧往往成為阻礙情感的東西文案五步法：1、文案工作就是發(fā)現(xiàn)的過程，而不是拼命地想點子――收集深入了解產(chǎn)品，除非有關(guān)的人聊一聊，文案首先要考慮消費者而非產(chǎn)品把所有的資料都放在手邊2、要想有效率就記住：思考時，不寫作，寫作時，不思考――咀嚼如果你真的準備好可以動筆，應(yīng)該就不必要費思量3、躲避開始動筆的誘惑，做點別的，讓簡報里的東西沉淀下來――拋開4、對產(chǎn)品的徹底了解就像滿載的能量，能使廣告靈感源源而出――竄出這時你感覺到，可以開始了其實，在開始之前的很久你其實已經(jīng)開始寫了很多你最后寫到廣告里的東西，是在計劃階段就已經(jīng)決定好了的5、反思創(chuàng)意簡報，遵循知覺而不是創(chuàng)意簡報――檢驗且慢動筆，賣點可*嗎？推銷員和文案是硬幣的兩面假如廣告人認為商品本身不值得消費者去注意這個商品就應(yīng)該從市場剔除假如房子有值得為它付錢的特點它是一定有值得注意的特點，盡管我們經(jīng)常認為它不突出實際上只是我們的表述能力不高賣點正如桌縫里的一粒米在只是看見，沒有摳出它之前不要動筆文案的立竿見影無法判斷如果某個商品銷售成功，不是我們的功勞只是我們沒有埋沒了商品消費絕對不是傻瓜，尤其是買貴重的東西除非產(chǎn)品打動了他，否則他怎么能掏錢呢面對現(xiàn)實吧，廣告不能改變產(chǎn)品滯銷的本質(zhì)特點所以，就怕你以為自己是誰文案所要做的就是不掩蓋產(chǎn)品，不耽誤產(chǎn)品不要帶著強烈的廣告使命感進行策略構(gòu)思和創(chuàng)作這樣容易感覺失控，容易陷入定位的陷阱，容易陷入表現(xiàn)的陷阱原創(chuàng)重要嗎？ClaudeCHopkins的看法：廣告就是“紙上推銷術(shù)”GeorgeCribbin說：我很想避免使用“創(chuàng)作”這人詞，而把這個人稱為“美工人員”“文案人員”，而不稱之為“創(chuàng)作人員”聽聽李白的：文章本天成，妙手偶得之理論上：創(chuàng)意的本質(zhì)決定了原創(chuàng)性的難以辨認結(jié)論：效果好，消費者不熟悉，借鑒的好，不參加評獎解決了以上問題，你可以動筆了記住，要動筆，不要動電腦電腦對文案人員意味著修改工具，而不是創(chuàng)作工具在大多數(shù)廣告中，無論插圖多么精彩，標題都是最為重要的。大多數(shù)讀者在讀過標題后，便會因為其感性趣或不感性趣來決定是否繼續(xù)讀下去標題的類型：利益式、新聞式、啟發(fā)式、疑問式、命令式成功廣告標題的五條規(guī)則：1、吸引消費者的興趣2、提供最新的信息（新聞）3、引起消費者的好奇4、暗示一條方便快捷之路5、可信撰寫廣告標題的十三條經(jīng)驗：1、撰定標題最明智的做法是去探究：什么能使你買下這種產(chǎn)品2、不要把標題寫的太短，不能圓滿的表達觀點3、不要寫死標題（信心無限，優(yōu)良品質(zhì)，價值非凡，升值在即）4、標題不要太張楊（為什么還不丟掉你的家具）5、避免毫無意義的標題（普通人的普通事實）6、在標題里暗示其后的方案會提供有用的信息（）7、在標題里把觀點明確的亮出來8、興趣＋好奇9、不要只羅列事實10、盡量加入公司的名字11、不要嘗試那些讀后滿頭霧水的廣告12、不要嘗試沒有標題的廣告13、利用插圖很好的配合標題，標題之所以成為好標題不僅僅是因為他自身，也在于他與圖像的關(guān)系“他中午吃大便”：這樣的廣告標題肯定能引起注意但并沒有多少想象力在里面要以最容易和最低限度的創(chuàng)作上的智力努力去導(dǎo)致爭取注意的廣告才能擺脫上面的膚淺的推理標題如果還需要副標題就通常還需要加工在你掙扎的寫出合適的標題的時候，不要把其他的丟掉，他們會形成你的正文，而且顯然比其他的話更合適標題的長度：今年夏天，我和海南有個約會今年夏天你只需要花1100元就能暢游海南，5個去處等著你－可取沒有人讀文案？人們買雜志為的是讀文章而不是廣告小標題在你動筆寫正文之前，先把基本架構(gòu)想好利用小標題，讓讀者便一瀏覽不要讓消費者在接受題目后，瀏覽時，一看很累，懶得看下去要有一個誘敵深入的全盤計劃，利用小標題牽引讀者深入閱讀然后從第一段開始為什么文案開頭這么難寫？1、人的大腦就像一部機器，溫度最高時工作效率最高。當你開始坐下來寫作時，你的大腦是冷的。就是說，當你坐下來為一個廣告擬一個開頭，就如同沒打開發(fā)動機就要駕駛汽車翻山越嶺。2、尋找開宗明義的第一句話是十分困難的3、創(chuàng)意指導(dǎo)的框架和標題與文案人員自己的想法有沖突怎樣克服這種“冷腦”現(xiàn)象？如果寫不出來就先說出來然后再寫一種不太激進的打破常規(guī)的方法就是，假想消費者就在你面前，用TA的語言和TA說話，說能幫助你用口語表達，比起寫儈更快的捕捉到思維，更快的找到表達的詞匯和合適的修辭想象你現(xiàn)在是在給朋友推薦你已經(jīng)選用的一件商品，多說幾遍，然后寫下來我們把文字寫得艱澀而枯燥，是因為我們把它變成了演講稿，而不是一次談話和朋友聊天不是進行面試要允許你自己有語病羅嗦盡管寫，邊寫邊找語感盡量多寫，先把所有的問題寫出來，然后再編輯、濃縮一個心理障礙就是總對已經(jīng)寫過的話不滿意，結(jié)果往往結(jié)巴訣竅是不要停下來改，持續(xù)的寫不要希望隨意一改就能在幾分鐘內(nèi)把文章改好我們往往是在編輯文案，在掌握所有的資料后，編輯順序第一句往往自然而然的跳出來了我用我祖母做雜菜湯的方法寫文案。我把所有能找到的有趣的作料都丟進湯里。然后慢慢的讓湯濃縮。剛開始湯看起來相當稀薄而且不怎么樣，只不過你要攪拌最后才會煮出濃稠的好湯如何寫好第一段首先，要根據(jù)確定的小標題來寫第一段如果你是在售樓處遇到的售樓小姐對你說的第一句話是：這是一個時尚、信息化的時代。－有毛病？文案開頭也是一樣現(xiàn)代人不僅滿足于家居裝修的舒適和適用。他們更偏重于風格和美觀。他們品位高雅知識淵博。他們鄙視虛偽，希望他們的付出能夠物有所值――這段文案根本沒有什么實質(zhì)性的內(nèi)容，只不過是讀者和他們想獲取的信息之間的一道人為屏障廣場（SQUARE）是具有城市特色的空曠地方，城市廣場往往形成附近居民聚會、散步、休閑、相約的地點――你在給消費者上課嗎？你知不知道這種喋喋不休就是看不起消費者，總講一些別人早知道的東西，即使不知道也遠不是什么哲理，何況消費者對哲理也不感興趣所以，還是用一個咒語提醒自己吧“這個廣告是關(guān)于如何－。。?！比缓蟀亚懊娴亩陶Z（這個。。是關(guān)于）去掉咒語的作用就是要提醒你直接進入正文，除非你已經(jīng)到達一個層次，否則老老實實的照做，即使是成功文案，依然是遵循著這個原則，只不過，他們的逃離更有分寸如果找不到一個創(chuàng)意的方法對咒語進行改變先寫好第一段，這段的內(nèi)容是你的標題的主題思想的繼續(xù)例：如何為自己提供退休收入無論你想在何時退休――55歲、60歲或者65歲，這項退休收入保險計劃都將使你夢想成真，你可以為自己提供1500元，2000無或更多的月收入1、第一段要盡量短2、延續(xù)標題的主旨表現(xiàn)當標題里的某個優(yōu)點或某種性能吸引了讀者后，如果你在第一段中又介紹了完全不同的另一優(yōu)點，那就會失去最初的優(yōu)點，進而失去讀者3、當用幾個詞表現(xiàn)出讀者能從購買你的產(chǎn)品中得到的最重要的好處和實惠4、把最驚人最有說服力的事實放在最前頭所謂的好戲在后頭是屁話，哪有人會讀到第二段？最好及早讓讀者知道到底在搞什么把最驚人最有說服力的事實放在最前頭，否則很可能一個讀者都不剩理論的陷阱第一個陷阱認為通俗易懂就是迎合大眾知道的事物往往比不知道的事物更能激發(fā)信心陌生的東西只能產(chǎn)生區(qū)敬畏以有對實力的猜測讀者對你是否學(xué)識淵博不感興趣，也沒時間去敬佩你，繼而認同產(chǎn)品晦澀永是低水平文案的避難所你是在為讀者賺稿，并且要尋求能引起一般讀者興趣的角度，讓他形成動機和欲望，建立信任感，而不是讓他煩，只有極少數(shù)文案能用簡單的語言對復(fù)雜的理論和術(shù)語進行解釋第二個陷阱大量依*形容詞寫作多用短語和簡單有力的詞匯*形容詞過日子，只會是個錯誤少用形容詞，多用動詞，名詞，這樣短而可信原始資料遠比精心雕琢的意見可信例：。。。小區(qū)里充滿了繽紛的都市感及豐盛的城市生活氣息金色家園周邊有豐富的飲食場所，川、粵、湘、京等中餐館以及各類小吃、面包屋非常普遍。不管是招待親友、家人小聚，還是犒勞自己，都能找到合適的環(huán)境東北的“醬骨架”、“大拉皮”，甘美豐腴；湖南的“椒魚頭”、“臘味合蒸”，味重悠長；重慶的“毛肚火鍋”，原汁原味；還有湛江的雞、雷州的羊、潮州的生猛海鮮。。。一條條街走來，讓你聞香止步，食指大動第三個陷阱正規(guī)的語句表達更通順應(yīng)該知道你的讀者正坐在馬桶上，隨意的翻看報紙，每頁平均花費兩秒鐘有效的廣告必須比一般的寫作速度快，要寫出文字的速度感讀者是邊接受信息邊進行處理，并反應(yīng)出結(jié)果的火炬＋紅色如果你輸出一個火炬紅色能讓消費者反應(yīng)出紅色的概念火炬＋紅色就不要把“紅色”也輸入進去因為消費者會二度接收，并對“紅色”進行反應(yīng)兩個“紅色”就會產(chǎn)生一個疲勞的信號這就是垃圾意象的產(chǎn)生過程第四個陷阱簡潔簡潔與[表達內(nèi)容的多少]沒有關(guān)系簡潔取決于[對元素的安排是否有邏輯性]簡潔往往被表達成簡陋（精致的簡陋令讀者沒有所得）要努力做廣告才能得到第一眼的關(guān)注要更加努務(wù)才能引起消費者的興趣要加倍努力才能做到讓人相信[傳球的聯(lián)想]文案人員要有良心和責任感每則廣告都應(yīng)該是一件推銷你的產(chǎn)品的完整的作品。設(shè)想消費者會讀有關(guān)同一種產(chǎn)品的一個又一個廣告是不現(xiàn)實的。你應(yīng)該把每一則廣告都寫的很完整，設(shè)想這是你把你的產(chǎn)品推銷給讀者的唯一機會――機不可失，時不再來長文案人們愿不愿意讀文案和文案長度沒關(guān)系你寫的越多，賣掉產(chǎn)品的機會也越大沒有所謂的長文案，只有太長的文案（兩個字的文案，如果是不對的兩個字就是冗長）長文案本身就是一種圖像它會傳達這樣的信息，關(guān)于這產(chǎn)品真有不少話可說所以即使消費者沒有讀完也會留下一個印象有智慧的噱頭、巧妙詼諧的文字游戲或復(fù)雜的文字組合，不僅無法增加廣告的效果還會減少廣告的效果有的人文案人員說：這樣會爭取到注意力，這樣的文案似乎假設(shè)廣告讀者想得到娛樂。想自詼諧及不平常的語言中獲得深刻印象，他假設(shè)讀者將因為看文字游戲而又驚又喜。他希望這種快感會波及到產(chǎn)品。然后消費者會興趣倍增，就會選擇產(chǎn)品――狗屁邏輯文案｜錯誤的比喻：作家談?wù)撸_的比喻：推銷員媒婆廣告從不自成為廣告，廣告談的永遠是超乎自身之上的東西；產(chǎn)品注意談吐推銷的是自己。而廣告顯然推銷的是產(chǎn)品你是拿錢讓客戶的產(chǎn)品看起來更聰明不是讓你看起來更聰明美和賞心悅目不是廣告目標廣告是一個信息傳達的過程而不是審美的過程事實上那些所謂的爭取注意的玩意兒確實引起了注意只不過是注意到了廣告本身，對產(chǎn)品，卻做著分散注意力的工作這就是吸血鬼廣告之所以發(fā)生效用在于用簡單的語言把推銷的論據(jù)簡單直接的表達出來避免使用與商品本身無關(guān)的爭取注意力的玩意寫作中總會發(fā)生放縱口舌的誘惑，聰明的文字技巧或許能讓同事印象深刻對傳播目的來說只意味著愚蠢和失敗很多人對于文字有獨到之處，常常那是他僅有的東西花樣年華和力士三面鏡子的故事―――不錯，讀者的確定是“讀”文案所以你要先當一回讀者，把文案大聲讀出來1、這有助于檢查文字的單行韻律和文章的流暢程度2、朗誦是一種窘困測試想象站在全家面前，大聲朗誦所寫文案，仍覺驕傲嗎3、寫作時要用力傾聽，聽見訴求對象說對對對，說下去為止平面廣告的文案并不是寫文案，而是創(chuàng)造出一幅有利傳遞信息的圖象把你的文案當作視覺元素版面看起來舒服，文案讀起來也會舒服文案必須能以視覺的想象思考最好的文案常常有高度的視覺想象力能夠看到占據(jù)空白的圖象，否則寫出來的文字就會被誤解做好文案最重要的一部分就是和最好的美指在一起真正的文案是由兩個人一起寫作的有時候最好的文案就是沒有文案因為視覺的思考而遭到誤解的文案有很多不用垃圾詞一句一句的分行（）的運用最后一段不以“所以”開頭每個廣告都是一個機會。每個廣告有可能成為偉大的廣告。你現(xiàn)在寫下的每個字都會一輩子跟著你。要找對語調(diào)堅持不懈，不要只把連串的事實寫下來，要有一種態(tài)度。還要記得，這廣告一旦刊出，你就不能再作任何修改。你在定希望將來讀這個廣告時感到驕傲永遠沒有完成的作品好是最好的敵人一個字一個字地改盡除所愛避免發(fā)展風格。一旦說到重點就停筆你的任務(wù)是用人們自己的語言和他們溝通而不是用自己的信念來轟炸他們當文案寫到極其滿意的時候，裁去三分之一用字要明白簡潔，不斷修改不要為了簡潔而簡潔，重要的是適度有時候只要將標題改換一下，就能增加廣告效果數(shù)倍不是光把資訊羅列出來，事實勝于雄辯你最好是學(xué)會些明細，好讓它讀起來不象明細消滅第一人稱至少你確定你的東西和任何競爭者的東西不象然后從頭再檢查一次，有沒有忍不住寫出來的小聰明的句子一時漏網(wǎng)對自己作品最有效的辦法就是隔夜測試檢查你是不是把某一類產(chǎn)品形成了格式客戶有權(quán)改你的東西，我們是代理人，不是主子如果你想成為收入優(yōu)厚的文案――取悅客戶如果你想成為很會得獎的文案――取悅自己如果你想成為偉大的文案――取悅讀者關(guān)于得獎廣告只有在做得沒有效果的情況下才有可能對創(chuàng)作者產(chǎn)生報酬不要逼撰文一定要證明他的想象力和創(chuàng)作力讓撰文把精力集中在要說什么，而不是要怎樣說數(shù)學(xué)系和法律系的學(xué)生往往更適合當文案中文系的更感性，容易走到技巧上去哨聲一響就去找技巧形式，而沒有仔細分析如果寫出來的不是客戶要的就不是好廣告要說服或者彌補，而不是搞小動作或惡意服從要令讀者有所得[商家專題]肯德基選址策略肯德基的選址策略1998年，擁有肯德基、必勝客、TacoBell（墨西哥式食品）三個著名品牌的餐飲系統(tǒng)（此系統(tǒng)為百事公司的一個業(yè)務(wù)部，百事公司三大業(yè)務(wù)是軟飲料、小食品、快餐。）從百事公司分離并在紐約證券交易所獨立上市時，世界上最大的餐飲集團——百勝全球餐飲集團便正式成立了。當時所有股東和公司成員可能都沒有想到，僅僅過去兩年的時間，百勝全球餐飲集團的經(jīng)營和發(fā)展取得了很大的成功。如今，百勝集團在全球擁有3萬多家連鎖分店，50萬名雇員，營業(yè)額達到200億美元，躋身世界企業(yè)五百強之列。剛從百事分離時，百勝全球餐飲集團既要彌補過去造成的損失，同時又面臨著嚴重的挑戰(zhàn)：如何創(chuàng)立企業(yè)的文化？如何建立三個著名餐飲品牌彼此之間相互協(xié)作，而不是競爭的關(guān)系？如何樹立員工對企業(yè)未來發(fā)展的信心等。當時，在曾任百事集團總裁，現(xiàn)任百勝集團首席執(zhí)行官的皮爾遜AndrakkPearson先生和諾瓦克DavidNovak的共同主持下，公司在許多方面保持了分離前可行的組織架構(gòu)，同時為公司未來勾畫出新的發(fā)展目標。他們采取了一系列大膽而全新的措施：如肯德基、必勝客、TacoBell繼續(xù)各自原有的營運管理，但要發(fā)揮互相的協(xié)調(diào)作用；通過套餐形式，進行三個品牌的聯(lián)合促銷，原料由公司統(tǒng)一采購，配送，控制了資金的平衡支出；首次將一些屬于公司擁有的連鎖餐廳以特許經(jīng)營的方式轉(zhuǎn)給加盟伙伴，把部分回籠資金集中用以新餐廳的開發(fā)上；高級管理層親自到餐廳激勵員工的士氣等。到目前為止，集團的營運邊際利潤由三年前的11％增加至16％，而且1998年全年及1999年上半年，所有三個品牌的連鎖營業(yè)額都出現(xiàn)增長，集團出現(xiàn)了蒸蒸日上的新景象。中國市場是百勝全球餐飲集團全球戰(zhàn)略中發(fā)展最快并最具發(fā)展?jié)摿Φ氖袌鲋?。中國百勝餐飲集團為百勝全球餐飲集團下屬的國際公司在中國成立的協(xié)作發(fā)展總部?？系禄?987年在北京前門開了中國第一家餐廳后，已在北京、上海、杭州、青島、南京、廣州、蘇州、無錫、天津、福州、沈陽、西安、成都、武漢、深圳、哈爾濱等地成立了19個有限公司至2000年底，在近80個城市和地區(qū)內(nèi)開設(shè)了四百多家餐廳。到目前為止，肯德基已成為中國最大、發(fā)展最快的快餐企業(yè)。記者和中國MBA網(wǎng)站案例研討小組兩名成員在北京肯德基有限公司的配合下，經(jīng)過兩個多月的努力，終于完成了本篇案例的撰寫。采訪肯德基這樣一個餐飲業(yè)特許經(jīng)營方面的典范，我們最深的感觸是：肯德基是一個有明確戰(zhàn)略的企業(yè)，并且能夠?qū)⑦@個戰(zhàn)略成功地貫徹實施。同樣是以人為本，同樣是穩(wěn)健經(jīng)營，管理理論是一樣的，但做出來就大有不同了。一個完美無缺的經(jīng)營戰(zhàn)略，如果執(zhí)行不力，最后也會變得一文不名；而確定了恰如其分的經(jīng)營戰(zhàn)略，再輔之以完滿的貫徹實施，企業(yè)才能百戰(zhàn)不殆，長盛不衰。作為國際餐飲巨頭，肯德基值得探討和深入研究的地方太多了，本案例也只涉及到其中一小部分?？系禄鶠槭裁醋鲞@樣的決策？肯德基是怎么執(zhí)行的？又是怎樣推進到位的？這是本案例最關(guān)注的三個問題?？系禄淖陨韺嵙?，遠景戰(zhàn)略目標與經(jīng)營管理三者是高度統(tǒng)一，相互支持的。為了發(fā)展中國的快餐業(yè)和特許經(jīng)營業(yè)，我們要向肯德基學(xué)習(xí)，但同時也必須從自身實際出發(fā)，把它的成功經(jīng)驗與本企業(yè)的實際情況相結(jié)合，這樣才能學(xué)有所獲。選址策略地點是飯店經(jīng)營的首要因素，餐飲連鎖經(jīng)營也是如此。連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實現(xiàn)連鎖經(jīng)營標準化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。因此，肯德基對快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級審批制，通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。其選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競爭力之一?？系禄x址按以下幾步驟進行。商圈的劃分與選擇1．劃分商圈肯德基計劃進入某城市，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料。有些資料是免費的，有些資料需要花錢去買。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商圈。商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在1000萬元算一分，5000萬元算5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。這些分值標準是多年平均下來的一個較準確經(jīng)驗值。通過打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級商業(yè)型、定點（目標）消費型、還有社區(qū)型、社、商務(wù)兩用型、旅游型等等。2．選擇商圈即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標是哪些。在商圈選擇的標準上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。例如馬蘭拉面和肯德基的市場定位不同，顧客群不一樣，是兩個“相交”的圓，有人吃肯德基也吃馬蘭拉面，有人可能從來不吃肯德基專吃馬蘭拉面，也有反之。馬蘭拉面的選址也當然與肯德基不同。而肯德基與麥當勞市場定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的?？梢钥吹剑行┑胤酵粭l街的兩邊，一邊是麥當勞另一邊是肯德基。商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設(shè)立地址，將來這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入，例如說這家店三年以后效益會多好，對現(xiàn)今沒有幫助，這三年難道要虧損？肯德基投入一家店要花費好幾百萬，當然不冒這種險，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。聚客點的測算與選擇1．要確定這個商圈內(nèi)，最主要的聚客點在哪。例如，北京西單是很成熟的商圈，但不可能西單任何位置都是聚客點，肯定有最主要的聚集客人的位置?？系禄_店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動線（人流活動的線路）有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個地方就是客人到不了的地方，差不了一個小胡同，但生意差很多。這些在選址時都要考慮進去。人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等。這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。比如，在店門前人流量的測定，是在計劃開店的地點掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標準，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量。肯德基選址人員將采集來的人流數(shù)據(jù)輸入專用的計算機軟件，就可以測算出，在此地投資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。2．選址時一定要考慮人流的主要動線會不會被競爭對手截住。因為人們現(xiàn)在對品牌的忠誠度還沒到說，我就吃肯德基看見麥當勞就煩，好像還沒有這種情況。只要你在我跟前，我今兒挺累的，我干嘛非再走那么一百米去吃別的，我先進你這兒了。除非這里邊人特別多，找不著座了我才往前挪挪。但人流是有一個主要動線的，如果競爭對手的聚客點比肯德基選址更好的情況下那就有影響。如果是兩個一樣，就無所謂。例如北京北太平莊十字路口有一家肯德基店，如果往西一百米，競爭業(yè)者再開一家西式快餐店就不妥當了，因為主要客流是從東邊過來的，再在那邊開，大量客流就被肯德基截住了，開店效益就不會好。3．聚客點選擇影響商圈選擇聚客點的選擇也影響到商圈的選擇。因為一個商圈有沒有主要聚客點是這個商圈成熟度的重要標志。比如北京某新興的居民小區(qū)，居民非常多，人口素質(zhì)也很高，但據(jù)調(diào)查顯示，找不到該小區(qū)哪里是主要聚客點，這時就可能先不去開店，當什么時候這個社區(qū)成熟了或比較成熟了，知道其中某個地方確實是主要聚客點才開。為了規(guī)劃好商圈，肯德基開發(fā)部門投入了巨大的努力。