成都某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略總綱提案

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XX城2期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略總綱提案Date:2011/04/12

一切，讓我們從重新認(rèn)識(shí)成都開(kāi)始市場(chǎng)篇

1.新政及其對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究

2.新政下的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研判

3.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)研究

4.項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)品研究1新政及其對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究密集調(diào)控全面展開(kāi)、力度之大2010年4月2010年9月2011年1月2011年2月史上最嚴(yán)“4.17”新政出臺(tái)二次調(diào)控襲來(lái)，新國(guó)十條出臺(tái)深化調(diào)控，“新國(guó)八條”出臺(tái)成都限購(gòu)細(xì)則落地近一年來(lái)，調(diào)控如此頻繁、如此深入，史無(wú)前例?！?.17”新政，史上最嚴(yán)厲Page6“4.17”新政——史上最嚴(yán)厲的新政出臺(tái)日期政策名稱(chēng)政策要點(diǎn)政策意義為調(diào)控營(yíng)造氣氛1.10國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知國(guó)辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展“國(guó)十一條”標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)4.15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％提高了首付比例和對(duì)第二套住房貸款提高了利率，打擊了一部分投機(jī)需求Page7日期政策名稱(chēng)政策要點(diǎn)政策意義新一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)4.17國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知即“新國(guó)十條”商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，標(biāo)志著本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深入期6.4三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量認(rèn)定該標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”是史上最嚴(yán)厲二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“4.17”新政，史上最嚴(yán)厲Page8日期政策名稱(chēng)政策要點(diǎn)政策意義調(diào)控再次深入2010.9.26二次調(diào)控政策國(guó)土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部：加大保障性住房供應(yīng)、囤地一年企業(yè)不得再拿地、強(qiáng)化地方政府責(zé)任宗旨：落實(shí)深化新國(guó)十條不達(dá)目的決不罷休。本次政策的亮點(diǎn)是力推保障房建設(shè)落實(shí)、嚴(yán)格土地出讓管理。短期來(lái)看，有利于清理違規(guī)土地，為保障性住房提供支持；長(zhǎng)期來(lái)看，有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。2010.9.29銀監(jiān)會(huì)、央行：首套住房首付比例提高至三成、暫停三套房貸款；囤地企業(yè)停發(fā)新貸財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。2010.9.292010.10.19央行加息19日晚間，中國(guó)人民銀行發(fā)布加息公告，從10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。管理通脹預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。2010.10首套房利率上調(diào)首套房貸款利率由7折上調(diào)為85折收緊信貸規(guī)劃、深化房地產(chǎn)調(diào)控。第二波調(diào)控，襲來(lái)Page9日期政策名稱(chēng)政策要點(diǎn)政策意義深化調(diào)控，“新國(guó)八條”出臺(tái)2011.01.26國(guó)務(wù)院研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知即“新國(guó)十條”要求地方政府“合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布”；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查；二套房貸“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。這是我國(guó)近幾年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最嚴(yán)厲的一次調(diào)控政策，從政府監(jiān)管、房源供應(yīng)、稅收征管、信貸政策、用地供應(yīng)、住房需求、問(wèn)責(zé)機(jī)制、輿論引導(dǎo)等八個(gè)方面進(jìn)行組合調(diào)控，并且較以往調(diào)控政策態(tài)度更為堅(jiān)決強(qiáng)硬，手段更為靈活多樣，表明了政府本輪調(diào)控的決心。新國(guó)八條——八大方面組合調(diào)控深化調(diào)控，新國(guó)八條Page10日期政策名稱(chēng)政策要點(diǎn)政策意義成都限購(gòu)細(xì)則2011.02.16成都市房管、發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、地稅、金融等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院進(jìn)一步加快推進(jìn)住房保障做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實(shí)施意見(jiàn)》即“成都限購(gòu)細(xì)則”進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施；住房限購(gòu)的時(shí)間和范圍。即日起，在本市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)等主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)措施。住房限購(gòu)的對(duì)象：本市戶(hù)籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購(gòu)買(mǎi)第2套住房，暫停購(gòu)買(mǎi)第3套住房；外地戶(hù)籍居民家庭在本市主城區(qū)無(wú)住房的，可憑本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)1套住房，暫停購(gòu)買(mǎi)第2套住房，不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶(hù)籍居民家庭暫停在主城區(qū)購(gòu)房。這是成都落實(shí)“新國(guó)八條”的具體措施。本次限購(gòu)范圍為成都市主城區(qū)，而非“新國(guó)八條”規(guī)定的行政區(qū)，這將引起消費(fèi)外移。限購(gòu)套數(shù)按照國(guó)家政策執(zhí)行，但限貸政策和營(yíng)業(yè)稅征收辦法在細(xì)則中沒(méi)有涉及，顯得相對(duì)寬松、靈活。成都限購(gòu)細(xì)則，落地量?jī)r(jià)或?qū)⒒卣{(diào)本輪新政調(diào)控是多手段、多渠道的全方位打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于限購(gòu)、限貸的打擊，市場(chǎng)勢(shì)必陷入觀望。主城區(qū)成交量下跌將是必然。如果成交量下跌市場(chǎng)持續(xù)過(guò)長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也相應(yīng)難以維持目前的較高水平。近郊迎來(lái)春天目前成都僅針對(duì)主城區(qū)限購(gòu)，近郊相對(duì)寬松的政策環(huán)境無(wú)疑成了大后方，加之距離主城區(qū)較近、交通便捷、居住環(huán)境優(yōu)越，房產(chǎn)價(jià)值尚有可觀的補(bǔ)漲空間。高端受災(zāi)較重高端大戶(hù)型市場(chǎng)的目標(biāo)客群大多是多次置業(yè)客群，是本輪調(diào)控的主要針對(duì)人群。限購(gòu)令的出臺(tái)，無(wú)疑是對(duì)高端住宅物業(yè)的有力打擊。誤傷改善性需求新政出臺(tái)后，短期內(nèi)投資及投機(jī)需求被有效遏制，而部分改善性需求因?yàn)橄拶?gòu)令的出臺(tái)，首付款比例提高、貸款利率上調(diào)、數(shù)次加息，增大了改善性購(gòu)房的換房成本，并且如果出售其不足5年住房，全額征收營(yíng)業(yè)稅，交易成本也大幅提高，幾大因素疊加在一定程度上也抑制了部分改善性購(gòu)房需求。商業(yè)側(cè)面受益本輪調(diào)控主要針對(duì)住宅，商業(yè)物業(yè)的影響不明顯，有側(cè)面收益的可能，可能獲得爆發(fā)式的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。剛需仍是主力本輪調(diào)控對(duì)剛需的影響相對(duì)較小，主要是政策帶來(lái)的觀望情緒的影響以及貸款利率和加息帶來(lái)的購(gòu)房成本的提高導(dǎo)致部分剛需選擇推遲購(gòu)房。但無(wú)疑剛需仍是目前成都市場(chǎng)的主力需求。新政政對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響?。』仡欘櫫肆私灰荒昴陙?lái)來(lái)相相關(guān)關(guān)調(diào)調(diào)控控政政策策以及對(duì)市場(chǎng)造造成的影響反觀近一年來(lái)來(lái)成都房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)從目前市場(chǎng)情情況結(jié)合相關(guān)關(guān)政策對(duì)2011年成都房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方方向作出預(yù)判判2新政下的成都都房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)及未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)研判新增供應(yīng)量（萬(wàn)平米）成交量（萬(wàn)平米）月均去化量（萬(wàn)平米）2008年996.8497.141.42009年883.91454.4121.22010年956.2835.569.6目前成都市主主城區(qū)商品住住宅市場(chǎng)存量量464.7萬(wàn)平米，若按按2010年月均去化量量69.6萬(wàn)平米計(jì)算，，市場(chǎng)存量預(yù)預(yù)計(jì)需要6.8個(gè)月消化?？伎紤]到當(dāng)前受受限購(gòu)令影響響，成交萎縮縮，保守估計(jì)，市市場(chǎng)存量需要要8-9個(gè)月消化。整整體市場(chǎng)平穩(wěn)穩(wěn)健康。2008年-2010年成都主城區(qū)區(qū)商品住宅市市場(chǎng)供需情況況當(dāng)前成都商品品住宅市場(chǎng)平平穩(wěn)健康4.17新政二波調(diào)控新國(guó)八條成都限購(gòu)令09年成交觸底反彈4.17新政出臺(tái)市場(chǎng)成交先抑后揚(yáng)二波調(diào)控出臺(tái)成交依然保持高位新國(guó)八條出臺(tái)成都限購(gòu)細(xì)則落地近一年來(lái)，幾乎都是在成交高點(diǎn)出調(diào)控政策，成都限購(gòu)令出臺(tái)后，成交量急劇萎縮，但成交均價(jià)依然保持在高位。限購(gòu)令出臺(tái)后后，目前主城城區(qū)量跌價(jià)滯滯限購(gòu)令出臺(tái)前后主城區(qū)和近郊商品住宅成交量（萬(wàn)平米）主城區(qū)近郊2011年1月106.4110.12月97.1181.73月26.090.93月較2月下滑幅度73.22%49.97%無(wú)論主城區(qū)還還是近郊，在在限購(gòu)令出臺(tái)臺(tái)之前以及限限購(gòu)令出臺(tái)當(dāng)當(dāng)月均出現(xiàn)了了成交量爆發(fā)發(fā)性增長(zhǎng)的情情況。而限購(gòu)購(gòu)令出臺(tái)后的的3月，成交量均均出現(xiàn)了不同同程度的大幅幅下滑，可見(jiàn)見(jiàn)政策產(chǎn)生的的觀望情緒以以及首付提高高、利率上漲漲帶來(lái)的購(gòu)房房成本的增加加在很大程度度上抑制了購(gòu)購(gòu)房需求?？傮w來(lái)說(shuō)，近近郊不在限購(gòu)購(gòu)范圍之內(nèi)，，影響相對(duì)較較小。限購(gòu)令出臺(tái)后后近郊成交量量下滑幅度較較小格局價(jià)格成交供應(yīng)總體供應(yīng)保持平穩(wěn)。2011年政府在大力建設(shè)保障性住房的同時(shí)有計(jì)劃有節(jié)奏地推地，保證商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，防止出現(xiàn)因供應(yīng)過(guò)少導(dǎo)致供不應(yīng)求、價(jià)格上漲的情況。成交或?qū)⒌臀贿\(yùn)行。本輪調(diào)控全方位、多角度，力度之大，史無(wú)前例。限購(gòu)令出臺(tái)后成交已明顯萎縮，若政策持續(xù)，成交量將繼續(xù)保持低位。尤其是高端市場(chǎng)不容樂(lè)觀，功能齊全的中小戶(hù)型更受青睞。視成交量下跌持續(xù)時(shí)間或?qū)⒂兴卣{(diào)。限購(gòu)令出臺(tái)后，成交量明顯萎縮，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。若成交量下滑持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)困難，價(jià)格有回調(diào)的可能，但幅度不會(huì)太大，不可能回調(diào)到2008年的歷史低位。處于調(diào)整期的市場(chǎng)將變?nèi)菬徜N(xiāo)為熱點(diǎn)板塊的龍頭項(xiàng)目熱銷(xiāo)。主城區(qū)的明星板塊以及不受限購(gòu)限制的近郊熱門(mén)板塊將受到市場(chǎng)追捧，成為2011年成都市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。處于調(diào)控下的市場(chǎng)，購(gòu)房者會(huì)更加挑剔，對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌、專(zhuān)業(yè)度，項(xiàng)目品質(zhì)更加看重，品牌開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額或?qū)⑦M(jìn)一步增大。2011年市場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)研判清楚了整體市市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀狀及未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)我們深入到本本案所在區(qū)域域?qū)^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境進(jìn)行深入入剖析從而能更準(zhǔn)確確地把握市場(chǎng)場(chǎng)方向3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域市場(chǎng)研究本案國(guó)賓板塊高新西區(qū)板塊犀浦板塊外金沙板塊沙西板塊目前，在本案案周邊，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要要集中在以下下五大板塊：：國(guó)賓板塊、、外金沙板塊塊、沙西板塊塊、高新西區(qū)區(qū)板塊和犀浦浦板塊。項(xiàng)目周邊房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展格局板塊名稱(chēng)板塊屬性項(xiàng)目板塊居住環(huán)境好、文化底蘊(yùn)濃，XX率先入駐，之后XX、中水電等品牌開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)駐，樹(shù)立城西中高端板塊形象。地鐵2號(hào)線更是使得該板塊交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，成為成都主城區(qū)熱點(diǎn)板塊。外金沙板塊與項(xiàng)目板塊處在同一環(huán)域，起步較晚，金沙板塊外擴(kuò)在三環(huán)外側(cè)形成的新興板塊。借金沙板塊之勢(shì)以及XX等品牌開(kāi)發(fā)商的入駐，該板塊一躍成為2010年主城區(qū)熱點(diǎn)板塊，未來(lái)發(fā)展空間較大。目前板塊項(xiàng)目檔次參差不齊。沙西板塊與項(xiàng)目板塊處在同一環(huán)域，在XX城的帶動(dòng)下發(fā)展起來(lái)，發(fā)展不成熟，除XX城外，目前在售項(xiàng)目較少，且整體檔次較低。高新西區(qū)板塊沿羊西線兩側(cè)發(fā)展，起步較早，XX率先入駐，打造規(guī)模大盤(pán)XX國(guó)際社區(qū)，但整體發(fā)展較慢，項(xiàng)目品質(zhì)一般，主打性?xún)r(jià)比。犀浦板塊沿老成灌路兩側(cè)發(fā)展，與高新西區(qū)板塊處于同一環(huán)域。城市面貌、居住環(huán)境差，配套不成熟，在售項(xiàng)目整體品質(zhì)不高，以中低端項(xiàng)目為主。通過(guò)板塊屬性性的對(duì)比研究究，犀浦板塊塊在城市面貌貌、居住環(huán)境境、項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)等方面與項(xiàng)項(xiàng)目板塊存在在較大差異，，與本案不構(gòu)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系。因此，鎖定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)板塊為外外金沙板塊、、沙西板塊和和高新西區(qū)板板塊。鎖定競(jìng)爭(zhēng)板塊塊項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間規(guī)模（畝）體量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品主力面積區(qū)間(㎡)XX金香檳2010.0567.613.1高層70-150XX金沙海棠2010.099017.2高層70-170金沙柏林郡2011.02207.1高層50-110英倫金沙2010.1012.34.7高層50-90項(xiàng)目目前成交均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售現(xiàn)狀銷(xiāo)售速度（套/月）XX金香檳尾盤(pán)11550售罄134XX金沙海棠757778.86%195金沙柏林郡744021.94%30英倫金沙778043.75%47外金沙板塊起步最晚，2010年才開(kāi)始集中開(kāi)發(fā)，全高層產(chǎn)品，項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，一般集中在20-90畝。項(xiàng)目檔次參差不齊，其中XX金香檳品質(zhì)最高。該板塊項(xiàng)目目前成交均價(jià)主要集中在7400-7800元/平米，XX金香檳尾盤(pán)成交價(jià)超過(guò)10000元/平米。XX金香檳和XX金沙海棠銷(xiāo)售火爆，月均去化均超過(guò)130套。而英倫金沙和金沙柏林郡品質(zhì)較低、開(kāi)盤(pán)較晚、主打50-70平米小戶(hù)型產(chǎn)品，銷(xiāo)售速度較慢。外金沙板塊開(kāi)開(kāi)發(fā)特征70-110㎡的套二、三房房源以及110-130平米套三房源源是區(qū)域高層層的供需主力力房源，70-90平米套二、110-150平米套三房源源供不應(yīng)求。。從外金沙板塊塊的高層住宅宅房源的供需需存量分布來(lái)來(lái)看，70-130㎡的房源是區(qū)域域的供需主流流，但是從供供需占比來(lái)看看，70-90㎡的套二房源源、110-150㎡套三房源的的成交占比明明顯高于供應(yīng)應(yīng)占比，是目目前區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的機(jī)會(huì)熱銷(xiāo)銷(xiāo)房源。外金沙板塊各各面積段房源源供需分析郊縣及二級(jí)城市客戶(hù)周邊地緣客戶(hù)大城西企事業(yè)單位員工大城西企事業(yè)單位員工是板塊的主力購(gòu)房客群之一，青睞金沙板塊，緣于金沙板塊供應(yīng)有限且房?jī)r(jià)高企，選擇外金沙板塊，大都是首次置業(yè)，選擇70-90平米套二。周邊地緣客戶(hù)熟悉區(qū)域環(huán)境，大都有地緣情結(jié)，以換房需求為主，選擇90-110平米或110-130平米套三房源居多。郊縣及二級(jí)城市客戶(hù)因金沙板塊而選擇外金沙板塊，看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展空間。投資兼自住雙重需求，為子女購(gòu)房居多。選擇70-130平米套二、套三房源皆有。外金沙板塊客客群分析項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間規(guī)模（畝）體量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品主力面積區(qū)間(㎡)XX城純水岸2008.08150035高層、小高層70-170XXXX2008.05126.6高層70-110XXX苑2009.09154.5高層70-110項(xiàng)目目前成交均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售現(xiàn)狀銷(xiāo)售速度（套/月）XX城高層尾盤(pán)8457售罄92XXXX/售罄/XXX苑665695.20%4沙西板塊起步較早，在XX城的帶動(dòng)下開(kāi)始發(fā)展，發(fā)展速度不快，目前除XX城外，板塊內(nèi)僅有零星中低端小盤(pán)開(kāi)發(fā)。板塊高層產(chǎn)品主力面積在70-110平米。當(dāng)前，板塊高層產(chǎn)品無(wú)房可售，XX城純水岸1-3期已售罄，4期預(yù)計(jì)6、7月份推出，已售房源月均去化在90套以上。沙西板塊開(kāi)發(fā)發(fā)特征70-90㎡㎡的套二是區(qū)域域高層的供需需主力房源，，供需占比高高達(dá)57%。90-150㎡套二、套三房房源也占據(jù)一一定比例。從沙西板塊塊的高層住宅宅房源的供需需存量分布來(lái)來(lái)看，70-90㎡㎡的房源是區(qū)域域的絕對(duì)供需需主流。沙西板塊各面面積段房源供供需分析區(qū)域地緣客戶(hù)郊縣及二級(jí)城市客戶(hù)城西及城北企事業(yè)單位員工城西及城北企事業(yè)單位員工因?yàn)閄X城而選擇該板塊，大都是首次置業(yè)，考慮70-90平米套二居多。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、文化層次較高的選擇XX城純水岸，購(gòu)買(mǎi)能力較弱的選擇區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目。郊縣及二級(jí)城市客戶(hù)是板塊的主力購(gòu)房客群，看重XX城公園、開(kāi)發(fā)商品牌以及規(guī)模大盤(pán)較為完善的商業(yè)、生活配套，投資、自住皆有，為子女購(gòu)房較多，選擇套二、套三房源各占一定比例。區(qū)域地緣客戶(hù)區(qū)域原住民，拆遷戶(hù)占較大比例，熟悉區(qū)域環(huán)境，有較濃地緣情結(jié)，選擇就近購(gòu)買(mǎi)，大多選擇110-130平米套三房源。沙西板塊客群群分析項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間規(guī)模（畝）體量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品主力面積區(qū)間(㎡)XX國(guó)際社區(qū)2006年1986130雙拼、聯(lián)排、疊拼、花園洋房、小高層、高層70-130（高層）XX朗郡2010.125210高層70-110英倫2011.019025高層50-110項(xiàng)目目前成交均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售現(xiàn)狀銷(xiāo)售速度（套/月）XX國(guó)際社區(qū)724599.77%72XX朗郡683069%122英倫63001批次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售66%/高新西區(qū)板塊起步較早，在XX國(guó)際社區(qū)的帶動(dòng)下開(kāi)始發(fā)展，發(fā)展速度不快，2010年開(kāi)始區(qū)域內(nèi)開(kāi)始有小規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。XX國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品形態(tài)豐富，其他小盤(pán)僅有高層產(chǎn)品，區(qū)域高層房源主力面積區(qū)間在70-110平米。目前XX國(guó)際社區(qū)高層房源已售罄，XX朗郡和英倫處于銷(xiāo)售中期，主打性?xún)r(jià)比，去化速度較快。高新西區(qū)板塊塊開(kāi)發(fā)特征70-90㎡㎡的套二是區(qū)域域高層的供需需主力房源，，90-130㎡套二、套三房房源也占據(jù)一一定比例。從高新西區(qū)板板塊的高層住住宅房源的供需存量分布布來(lái)看，70-90㎡㎡的房源是區(qū)域域的絕對(duì)供需需主流，供需需占比高達(dá)56%。高新西區(qū)板塊塊各面積段房房源供需分析析鄰近郊縣及二級(jí)城市客戶(hù)區(qū)域地緣客戶(hù)城西尤其是高新西區(qū)企事業(yè)單位員工城西尤其是高新西區(qū)企事業(yè)單位員工是板塊的主力購(gòu)房客群之一，因?yàn)榫徒习唷X品牌以及大盤(pán)配套選擇該板塊，基層員工大都是首次置業(yè)，考慮70-90平米套二居多。中高層管理人員大都是改善性置業(yè)，選擇130-150平米套三居多。區(qū)域地緣客戶(hù)區(qū)域原住民，拆遷戶(hù)占較大比例，另外周邊生意人群，熟悉區(qū)域環(huán)境，選擇就近購(gòu)買(mǎi)，大多是換房需求，選擇110-130平米套三居多。鄰近郊縣及二級(jí)城市客戶(hù)郫縣、都江堰等郊縣，以及省內(nèi)二級(jí)城市客戶(hù)，看重XX品牌及規(guī)模大盤(pán)相關(guān)配套優(yōu)勢(shì)，大都是投資兼自住，養(yǎng)老和為子女購(gòu)房均占一定比例，選擇70-90平米以及90-130平米套二、套三房源皆有。高新西區(qū)板塊塊客群分析項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間規(guī)模（畝）體量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品主力面積區(qū)間(㎡)XX金域西嶺2009.0911834.5聯(lián)排、高層90-170（高層）XX城2009.1011137高層70-130XX西岸觀邸2010.0877.725.9高層70-150XXXX2010.0612020高層50-110XXXX2010.12114高層50-70XX花園2010.103212高層70-110項(xiàng)目目前成交均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售現(xiàn)狀銷(xiāo)售速度（套/月）XX金域西嶺9059（含1500精裝標(biāo)準(zhǔn)）98.93%74XX城85901期96.96%48XX西岸觀邸722893.97%86XXXX73201期售罄114XXXX698481.34%54XX花園745872.33%75項(xiàng)目板塊2009年起步，發(fā)展迅速，以中高端項(xiàng)目為主，樹(shù)立了城西中高端板塊形象。板塊以高層產(chǎn)品為主，主力面積集中在70-130平米，XX金域西嶺戶(hù)型面積偏大。目前板塊內(nèi)金域西嶺、西岸官邸和XXXX均處于銷(xiāo)售尾期，XXXX和XX花園處于銷(xiāo)售中期，項(xiàng)目月均去化均在50套以上，成交均價(jià)大都在7000-7500元/平米，本案1期成交均價(jià)至少高于周邊樓盤(pán)1000元/平米。項(xiàng)目板塊開(kāi)發(fā)發(fā)特征70-90㎡㎡的套二、90-110㎡套二、套三是是區(qū)域高層的的供需主力房房源，110-130㎡套三也占據(jù)一一定比例。從項(xiàng)目板塊的的高層住宅房房源的供需存存量分布來(lái)看看，70-90㎡㎡、90-110㎡房源是區(qū)域的的供需絕對(duì)主主流，供需占占比總計(jì)高達(dá)達(dá)63%。項(xiàng)目板塊各面面積段房源供供需分析地鐵2號(hào)線沿線客戶(hù)區(qū)域地緣客戶(hù)城西尤其是高新西區(qū)企事業(yè)單位員工城西尤其是高新西區(qū)企事業(yè)單位員工是板塊的主力購(gòu)房客群之一，因?yàn)榫徒习唷⒖粗貐^(qū)域居住環(huán)境、項(xiàng)目品質(zhì)選擇該板塊，基層員工大都是首次置業(yè)，考慮70-90平米套二居多。中高層管理人員大都是改善性置業(yè)，選擇110-150平米套三居多。區(qū)域地緣客戶(hù)區(qū)域原住民，拆遷戶(hù)占較大比例，另外周邊生意人群，熟悉區(qū)域環(huán)境，選擇就近購(gòu)買(mǎi)，大多是換房需求，選擇110-130平米套三居多。地鐵2號(hào)線沿線客戶(hù)大都是首次置業(yè)的年輕人，工作和生活對(duì)地鐵較為依賴(lài)，考慮到今后上班的方便快捷而選擇在該板塊購(gòu)房。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的選擇本案、XX金域西嶺，支付能力較弱的選擇區(qū)域其他項(xiàng)目。項(xiàng)目板塊客群群分析外金沙板塊沙西板塊高新西區(qū)板塊項(xiàng)目板塊目前總供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）42.139.865.493.4產(chǎn)品項(xiàng)目規(guī)模（畝）12-9010-20（XX城純水岸1500）50-120（XX國(guó)際社區(qū)1986）30-120產(chǎn)品形態(tài)高層獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房、小高層、高層雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房、小高層、高層聯(lián)排、高層熱銷(xiāo)戶(hù)型套二70-90㎡、90-110㎡70-90㎡70-90㎡70-90㎡、90-110㎡套三90-110㎡、110-130㎡90-110㎡110-130㎡90-110㎡、110-130㎡130-150㎡高層主力成交均價(jià)區(qū)間7500-11000元/㎡6500-6700元/㎡8500元/㎡（XX城）6300-7300/㎡7000-8600/㎡主力客群大城西企事業(yè)單位員工，青睞金沙板塊被內(nèi)金沙擠壓出來(lái)的客群；區(qū)域原住民；郊縣及二級(jí)城市看重區(qū)域發(fā)展和項(xiàng)目品質(zhì)的投資兼自住人群，郊縣和二級(jí)城市因XX城公園而選擇在區(qū)域購(gòu)買(mǎi)的投資兼自住客群；區(qū)域原住民；在城西和城北工作人群大城西尤其是高新西區(qū)企事業(yè)單位員工‘區(qū)域原住民；郫縣及周邊二級(jí)城市客群大城西尤其是高新西區(qū)企事業(yè)單位員工；區(qū)域原住民；因2號(hào)線而選擇在區(qū)域購(gòu)房的客群高層剩余體量（萬(wàn)㎡）131227.438（包括本案2期）潛在土地可供應(yīng)體量（萬(wàn)㎡）30.3（XX項(xiàng)目）015.3（XX香檳國(guó)際）0未來(lái)1-2年可供應(yīng)體量（萬(wàn)㎡）43.31242.738各競(jìng)爭(zhēng)板塊發(fā)發(fā)展維度比較較分析從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)來(lái)看，除XX國(guó)際社區(qū)和XX城產(chǎn)品形態(tài)豐豐富，三大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)板塊與項(xiàng)項(xiàng)目板塊各項(xiàng)項(xiàng)目均為高層層產(chǎn)品；從高層房源熱熱銷(xiāo)戶(hù)型來(lái)看看，三大競(jìng)爭(zhēng)板板塊與項(xiàng)目板板塊各項(xiàng)目大大都以70-90平米套二，90-110平米套二、套套三，110-130平米套三房源源最為暢銷(xiāo)；；從高層房源主主力成交均價(jià)價(jià)來(lái)看，外金沙板塊塊和項(xiàng)目板塊塊較高，沙西西板塊（除XX城）和高新西西區(qū)板塊較低低；從潛在供應(yīng)體體量來(lái)看，高新西區(qū)板板塊和外金沙沙板塊未來(lái)1-2年內(nèi)可供應(yīng)體體量較大，分分別達(dá)到42.7萬(wàn)平米、43.3萬(wàn)平米各競(jìng)爭(zhēng)板塊產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)嚴(yán)重重、存在一定定價(jià)差12萬(wàn)平米（僅有XX城4期有房源推出）38萬(wàn)平米（包括本案2期）沙西板塊項(xiàng)目板塊郊縣和二級(jí)城市因XX城公園而選擇在區(qū)域購(gòu)買(mǎi)的投資兼自住客群大城西尤其是高新西區(qū)企事業(yè)單位員工市場(chǎng)存量主力客群沙西板塊后續(xù)續(xù)供應(yīng)體量不不大，且區(qū)域域主力客群與與項(xiàng)目板塊基基本無(wú)交叉沙西板塊與項(xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域進(jìn)一步縮小為外金沙板塊和高新西區(qū)板塊沙西板塊與項(xiàng)項(xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系不大工作居住在大城西，對(duì)金沙情有獨(dú)鐘，因內(nèi)金沙供應(yīng)有限且價(jià)格高企，將視線轉(zhuǎn)移到金沙附近三環(huán)外區(qū)域，選擇外金沙板塊還是項(xiàng)目板塊？項(xiàng)目板塊工作在高新西區(qū)，熟悉區(qū)域環(huán)境，考慮到工作方便而就近購(gòu)房，選擇高新西區(qū)板塊還是項(xiàng)目板塊？外金沙板塊高新西區(qū)板塊塊外金沙板塊、、高新西區(qū)板板塊與項(xiàng)目板板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系板塊區(qū)位交通居住環(huán)境文化底蘊(yùn)城市配套整體品質(zhì)外金沙板塊三環(huán)路外側(cè)，緊靠三環(huán)路公共交通不方便區(qū)域內(nèi)全是高層住宅，目前大多是建筑工地借金沙之勢(shì)，有較濃文化底蘊(yùn)不成熟，主要依賴(lài)內(nèi)金沙相關(guān)配套項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊高新西區(qū)板塊三環(huán)路外側(cè)，距離三環(huán)路約3-4公里公共交通相對(duì)便捷，但擁堵嚴(yán)重區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房、汽車(chē)4S店云集，整體環(huán)境一般工業(yè)廠房云集，缺乏文化底蘊(yùn)目前不成熟，XX國(guó)際購(gòu)物公園尚未兌現(xiàn)以中端項(xiàng)目為主項(xiàng)目板塊三環(huán)路外側(cè)，緊靠三環(huán)路公共交通便捷，緊鄰地鐵2號(hào)線茶店子站點(diǎn)城市面貌較好、周邊規(guī)劃無(wú)高大建筑物，視野無(wú)遮擋，居住氛圍已經(jīng)成形傳統(tǒng)國(guó)賓區(qū)、金牛賓館盡在咫尺，文化底蘊(yùn)較為濃厚主要依賴(lài)羊西線相關(guān)城市配套以中高端項(xiàng)目為主，整體品質(zhì)較高各板塊競(jìng)爭(zhēng)力力比較分析板塊區(qū)位交通居住環(huán)境文化底蘊(yùn)城市配套整體品質(zhì)外金沙板塊高新西區(qū)板塊項(xiàng)目板塊總體來(lái)說(shuō)，外外金沙板塊與與項(xiàng)目板塊綜綜合實(shí)力相對(duì)對(duì)接近，高新新西區(qū)板塊綜綜合競(jìng)爭(zhēng)力較較弱。項(xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力更勝一籌籌居住環(huán)境優(yōu)越、區(qū)域內(nèi)無(wú)高大建筑物遮擋、視野開(kāi)闊鬧中取靜，出則繁華、入則寧?kù)o區(qū)域項(xiàng)目整體品質(zhì)感較強(qiáng)區(qū)域臨近地鐵2號(hào)線茶店子站新政對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，未來(lái)市場(chǎng)不確定因素較多繼XX入駐外金沙板塊，XX外金沙項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，整個(gè)外金沙板塊市場(chǎng)認(rèn)可度或?qū)⑦M(jìn)一步提升。XX強(qiáng)勢(shì)入駐高新西區(qū)，XX香檳國(guó)際2011年將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，加之XX國(guó)際購(gòu)物公園的逐步兌現(xiàn)，高新西區(qū)板塊有提檔升級(jí)的可能。兩大競(jìng)爭(zhēng)板塊綜合實(shí)力增強(qiáng)，或?qū)⒎至饕徊糠挚腿簠^(qū)域尚在發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)配套、居住配套有待完善區(qū)域臨近茶店子客運(yùn)站，周邊城市環(huán)境有待改善XX金域西嶺將推出樓王XX國(guó)賓首府，在已售高層基礎(chǔ)上拔高檔次，有助于整個(gè)板塊調(diào)性的提升，進(jìn)一步確立中高端板塊形象內(nèi)金沙板塊供應(yīng)有限、房?jī)r(jià)高企；而外金沙板塊目前發(fā)展還未成形；高新西區(qū)整體品質(zhì)不高，會(huì)擠壓出一部分客群流向項(xiàng)目板塊地鐵2號(hào)線2012年試運(yùn)行，將給板塊帶來(lái)部分依賴(lài)地鐵工作和生活的客群優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threaten項(xiàng)目板塊SWOT分析深入剖析了項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域市場(chǎng)之后選擇項(xiàng)目板塊塊及競(jìng)爭(zhēng)板塊塊中對(duì)本案造成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)競(jìng)競(jìng)品進(jìn)行研究究做到知己知彼彼XX金域西嶺已推推房源基本售售罄，即將推推出的樓王XX國(guó)賓首府定位位高端，有助助于炒熱板塊塊、提升板塊塊調(diào)性。而主主力面積區(qū)間間140-170平米，與本案案形成差異化化。因此是共共贏的關(guān)系。。其他項(xiàng)目與本本案價(jià)差在1000元/平米以上，不不同檔次，不不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。。項(xiàng)目板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)板塊內(nèi)外金沙板塊XX金香檳已售罄罄，其他項(xiàng)目目品質(zhì)不高，，與本案價(jià)差差在1000元/平米左右，不不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。。外金沙板塊塊最大的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)是尚未推出出的XX項(xiàng)目。高新西區(qū)板塊塊XX國(guó)際社區(qū)高層層已售罄，目目前在售項(xiàng)目目檔次較低，，主打性?xún)r(jià)比比，與本案無(wú)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。。該板塊潛在在項(xiàng)目XX香檳國(guó)際是本本案最大的威威脅。鎖定競(jìng)品項(xiàng)目目：XX外金沙項(xiàng)目和和XX香檳國(guó)際4項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)品品研究板塊宗地位置凈用地面積（畝）用地性質(zhì)容積率可供應(yīng)住宅體量（萬(wàn)平米）樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)得者案名推盤(pán)時(shí)間外金沙青羊區(qū)三環(huán)路以西、摸底河以南，清波片區(qū)市政道路o線以東，C線以北地塊168.20二類(lèi)住宅用地（可兼容商業(yè)≦10%）總≦3.030.33600XX金悅灣2011年XX外金沙項(xiàng)目XX香檳國(guó)際板塊宗地位置凈用地面積（畝）用地性質(zhì)容積率可供應(yīng)住宅體量（萬(wàn)平米）樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)得者案名預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間面積區(qū)間（平米）高新西區(qū)雅馳工業(yè)園（高新西區(qū)政務(wù)服務(wù)中心以西）184.0商業(yè)兼容住宅用地（可兼容50%住宅）2.515.3不詳（收購(gòu)地塊）XX香檳國(guó)際2011年6月（預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)推400多套）76-133市場(chǎng)在變環(huán)境在變XX城，正站在一一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上同策觀點(diǎn)：讓成都認(rèn)識(shí)識(shí)不一樣的XX城！XX、成都與XX城的三角關(guān)系成都是一個(gè)很精彩的城市，它在在等待的，既既不是XX的專(zhuān)業(yè)，也不不是XX的物業(yè)它在期待的，，是某個(gè)人能能帶給這座城城市新的生活力、、新的視角、新的觀點(diǎn)而這個(gè)人，正正是XX大市場(chǎng)環(huán)境的的確定性非人為可以改改變，項(xiàng)目的指標(biāo)標(biāo)和現(xiàn)狀也非非后天能夠翻翻徹XX選擇了《XX城》這個(gè)名字雖然我們不很很了解起名背背后的故事，，但我們理解解了XX跟我們有同樣樣的認(rèn)同——不管是成都還還是XX城，都需要新起點(diǎn)，，新標(biāo)準(zhǔn)，新新生活因此我們深信信，《XX城》不再是一個(gè)單單純的地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目它必須必須必必須創(chuàng)造一種時(shí)尚尚，甚至，創(chuàng)創(chuàng)造一種傳奇奇首先，讓我們們重新回味一下XX城S優(yōu)勢(shì)—國(guó)賓板塊，核核心位置，區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯顯；—國(guó)賓板塊、乃乃至整個(gè)城西西唯一香港開(kāi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，，具有氣質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)；—緊鄰地鐵站、、茶店子公交交站和成灌快快鐵，交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯；—項(xiàng)目產(chǎn)品、園園林規(guī)劃分別別由呂元祥建建筑師事務(wù)所所、貝爾高林林公司設(shè)計(jì)；；—項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有有大型超市、、酒店、繽紛紛生活館、健健康俱樂(lè)部、、伊頓幼兒園園，項(xiàng)目附近近有一品天下下餐飲娛娛樂(lè)一一條街、人人人樂(lè)、家樂(lè)福福，配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯；—項(xiàng)目區(qū)域擁有有全域教育體體系，成都金金牛區(qū)茶店子子小學(xué)（省重重點(diǎn)）、成都都外國(guó)語(yǔ)學(xué)院院（涵蓋小學(xué)學(xué)、初中、高高中）、四川川大學(xué)錦城學(xué)學(xué)院、電子科科技大學(xué)成都都學(xué)院W劣勢(shì)—XX目前在成都有有一定品牌效效應(yīng)，但是由由于總體開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模有限，，相比接臨的的XX在成都的影響響力上略略遜一籌籌；—項(xiàng)目一期已交交房，由于種種種情況，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目一期期口碑有影響響，不利于老老業(yè)主相關(guān)資資源活動(dòng)的開(kāi)開(kāi)展；—項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格格較高，性?xún)r(jià)價(jià)比低；—項(xiàng)目目前綠化化園林景觀相相對(duì)平庸，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)能力力不強(qiáng)；—項(xiàng)目容積率相相對(duì)較高，戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)比較較單一，贈(zèng)送送面積較少；；—目前項(xiàng)目一期期已進(jìn)入尾盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)，，二期開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間待定，拉拉長(zhǎng)了銷(xiāo)售預(yù)預(yù)期，客戶(hù)流流失在所難免免。—項(xiàng)目推廣方向向長(zhǎng)期固化，，令客戶(hù)對(duì)推推廣產(chǎn)生抗性性。首先，讓我們們重新回味一下XX城O機(jī)會(huì)—地鐵2號(hào)線即將開(kāi)通通，升值潛力力巨大；—對(duì)地鐵2號(hào)線沿線客戶(hù)戶(hù)具有直接吸吸引力；—項(xiàng)目客客戶(hù)對(duì)對(duì)品質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)的認(rèn)認(rèn)同度度較高高；—國(guó)賓板板塊的的同面面積段段產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)量趨趨緊；；—隨著XX品質(zhì)系系產(chǎn)品品（金金域西西嶺樓樓王和和別墅墅）的的推出出，國(guó)國(guó)賓板板塊的的熱度度和形形象將將進(jìn)一一步提提升。。首先，，讓我我們重重新回味一下XX城T威脅—房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀政策策趨勢(shì)勢(shì)越來(lái)來(lái)越緊緊；—金融政政策目目前已已采取取緊縮縮政策策；—外金沙沙板塊塊與國(guó)國(guó)賓板板塊已已形成成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系系，外外金沙沙項(xiàng)目目對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目客客戶(hù)具具有一一定分分流；；—房地產(chǎn)產(chǎn)限購(gòu)購(gòu)政策策已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始始對(duì)成成都房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形成成影響響；首先，，讓我我們重重新回味一下XX城核心價(jià)價(jià)值挖挖掘—項(xiàng)目地地處的的國(guó)賓賓板塊塊，是是老成成都眼眼中里里來(lái)的的上水水上風(fēng)風(fēng)之地地，且且項(xiàng)目目周邊邊均為為品質(zhì)質(zhì)盤(pán)，，這無(wú)無(wú)疑提提升了了項(xiàng)目目在該該板塊塊的形形象，，帶來(lái)來(lái)更大大的升升值潛潛力、、良好好的人人文居居住環(huán)環(huán)境。。板塊塊內(nèi)可可供開(kāi)開(kāi)發(fā)土土地已已近枯枯竭，，這又又進(jìn)一一步為為項(xiàng)目目的資資源稀稀缺性性提供供了支支撐。。—交通優(yōu)優(yōu)勢(shì):臨近3環(huán)、靠靠近地地鐵2號(hào)線，，處于于迎賓賓大道道中段段，項(xiàng)項(xiàng)目周周邊有有公交交站，，另外外國(guó)賓賓板塊塊還與與成灌灌快鐵鐵有交交匯。。坐擁?yè)韮纱蟠鬅衢T(mén)門(mén)交通通資源源，隨隨著地地鐵2號(hào)線的的臨近近，未未來(lái)升升值空空間極極大。?！?xiàng)目商商業(yè)價(jià)價(jià)值：：內(nèi)有有3000㎡左右右“繽繽紛生生活館館”，，各類(lèi)類(lèi)運(yùn)動(dòng)動(dòng)室、、休閑閑區(qū)，，周邊邊有一一品天天下大大街等等，生生活配配套完完善程程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過(guò)同同類(lèi)。?！?xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值：：入戶(hù)戶(hù)大堂堂6米挑高高，豪豪華電電梯間間、水水晶燈燈和考考究的的石材材、戶(hù)戶(hù)戶(hù)帶帶入戶(hù)戶(hù)花園園的設(shè)設(shè)計(jì)都都讓人人感覺(jué)覺(jué)到居居住其其中蘊(yùn)蘊(yùn)涵的的高貴貴品質(zhì)質(zhì)?！?xiàng)目潛潛力：：地鐵鐵二號(hào)號(hào)線的的開(kāi)通通，國(guó)國(guó)賓版版塊與與成灌灌快鐵鐵有交交匯，，且國(guó)國(guó)賓版版塊屬屬于政政府規(guī)規(guī)劃中中的一一個(gè)重重點(diǎn)版版塊，，未來(lái)來(lái)潛力力巨大大。首先，，讓我我們重重新回味一下XX城價(jià)值之上的的核心精精神究竟是是什么么樣的的項(xiàng)目目精神神，能夠?yàn)闉楸姸喽嗟膬r(jià)價(jià)值注注入靈靈魂?究竟是是什么么樣的的項(xiàng)目目精神神，能能將XX城再再次次變變成成目目標(biāo)標(biāo)購(gòu)購(gòu)房房人人群群的的關(guān)注注所所在在？究竟竟是是什什么么樣樣的的項(xiàng)項(xiàng)目目精精神神，，能能將將XX城的的高度度和和影影響響站在““城城市市之之上上””？?jī)r(jià)值值之上上的的核心心精精神神同策策觀觀點(diǎn)點(diǎn)XX、XX城和和他他們們背背后后所所代代表表的的港派派風(fēng)范范、、精精英英氣質(zhì)質(zhì)和生生活活情調(diào)調(diào)價(jià)值值之上上的的核心心精精神神項(xiàng)目目的的核核心心精精神神是讓讓成成都都重重新新了了解解并親親近近XX城的的一一種種手手段段站位位在在城城市市之之上上才是是我我們們的的目目的的所所在在價(jià)值值之上上的的核心心精精神神XX城是是現(xiàn)現(xiàn)代代的的、、理理性性的的，，講講究究人人文文的的成都都是是古古老老的的、、東東方方的的，，崇崇尚尚自自然然的的這兩兩者者之之間間的的關(guān)關(guān)系系一一度度成成為為我我們們的的困困擾擾但因因?yàn)闉橐灰幌孪碌牡倪@這些些畫(huà)畫(huà)面面我們們很很清清楚楚地地看看到到，，當(dāng)現(xiàn)現(xiàn)代代的的XX城遇遇上上東東方方的的成成都都如同同香香港港在在東東西西方方之之間間的的絢絢爛爛多多姿姿，，動(dòng)動(dòng)靜靜自自如如是矛矛盾盾所所在在，，才才是是制制造造話話題題和和高高潮潮的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)所所在在XX城的的現(xiàn)現(xiàn)代代之之美美成都都的的自自然然美美融匯匯XX城的的氣氣質(zhì)質(zhì)派派XX城的的氣氣質(zhì)質(zhì)之之美美成都都的的東東方方之之風(fēng)風(fēng)融匯匯XX城的的精精神神派派XX城的的港港式式意意境境成都都的的風(fēng)風(fēng)格格美美融匯匯XX城的的生生活活派派東方方的的經(jīng)典典與西西方方的的時(shí)尚尚在方中中信信身上上完完美美融融合合在XX城———也會(huì)會(huì)XX城的戶(hù)型型配配比比61~96m2（兩房房?jī)蓛蓮d廳一一衛(wèi)衛(wèi)，，占占總總套套數(shù)數(shù)的的48%））111~114m2（三房房?jī)蓛蓮d廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，占占總總套套數(shù)數(shù)的的16%））123~129m2（三房房?jī)蓛蓮d廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，占占總總套套數(shù)數(shù)的的19%））131~142m2（三房房?jī)蓛蓮d廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，占占總總套套數(shù)數(shù)的的11%））173~294m2（三房房/四房房/復(fù)式式單單位位，，占占總總套套數(shù)數(shù)的的5%））客戶(hù)戶(hù)區(qū)區(qū)域域來(lái)來(lái)源源：：區(qū)區(qū)域域客客戶(hù)戶(hù)、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)配配套套客客戶(hù)戶(hù)，，地地鐵鐵2號(hào)線客戶(hù)戶(hù)、市內(nèi)內(nèi)其他區(qū)區(qū)域客戶(hù)戶(hù)，省內(nèi)內(nèi)二級(jí)城城市客戶(hù)戶(hù)客戶(hù)屬性性定位：：首置客客戶(hù)、首首改客戶(hù)戶(hù)客戶(hù)細(xì)分分：城市市中產(chǎn)、、高新西西區(qū)企業(yè)業(yè)中高層層職員、、成都現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)港內(nèi)部部分客戶(hù)戶(hù)、城西西高校學(xué)學(xué)區(qū)客、、主城區(qū)區(qū)工作的的高級(jí)白白領(lǐng)、新新婚客心理畫(huà)像像：事業(yè)業(yè)發(fā)展正正處于快速發(fā)展展階段，理性、有理想、、富有創(chuàng)創(chuàng)新精神神，愿意意嘗試新新鮮事物物。思想想傳統(tǒng)，，觀念前前衛(wèi)，比比較容易易接受新新的觀念念和社會(huì)會(huì)變化，，但人文居住住情節(jié)濃濃厚，又恪守傳傳統(tǒng)文化化思想和和道德規(guī)規(guī)范，品牌意意識(shí)較強(qiáng)強(qiáng)。工作壓壓力較大大，追求健康康、輕松松、舒適適的生活活，有對(duì)未來(lái)來(lái)充滿(mǎn)希希望，努努力追求求成功。。XX城的客群定位位呼之欲出出的形象定位位對(duì)XX城的核心心精神、、產(chǎn)品和和目標(biāo)客群群關(guān)聯(lián)的的梳理，，XX城2期的形象定定位：“港式風(fēng)范范的活色色生香社區(qū)”國(guó)賓板塊塊的產(chǎn)品品供應(yīng)量量在成都是有有限的，這決定了它排他性的高價(jià)值。。居住不僅僅僅是舒舒適，而而且完全全是業(yè)主的氣質(zhì)名片。通過(guò)產(chǎn)品品傳達(dá)價(jià)價(jià)值觀、人生觀和生活觀觀，精準(zhǔn)鎖鎖定項(xiàng)目目的客戶(hù)群體。XX城2期和港式式風(fēng)范的的依存XX城是一個(gè)很很BEAUTIFUL的名字，，它的存存在，血血脈，需需要依附附于一個(gè)個(gè)載體思考再思思考，選選擇再選選擇，我我們決定定了用“XXX灣”繼續(xù)承載這一一使命因?yàn)樗嫒萘讼愀酆统沙啥純勺鞘械目s縮影，人人文的品品位和自自然的融融和我們把這這樣的稱(chēng)稱(chēng)之為《港式風(fēng)范范的活色色生香》實(shí)現(xiàn)生活的夢(mèng)想，，實(shí)現(xiàn)生生活的意義比別人多多一種生活，比別人人多一點(diǎn)點(diǎn)獨(dú)特XX城2期和港式式風(fēng)范的的依存XX·XX城2期“XXX灣”SLOGAN活色生香香的香港港制造港式的氣質(zhì)獨(dú)特的韻韻味符號(hào)號(hào)XX城2期和港式式風(fēng)范的的依存XXXX城和港式式生活三駕馬車(chē)車(chē)港資品牌給成都人的是口口碑與信信心XX城2期項(xiàng)目給成都人的是港式風(fēng)范范的居住時(shí)時(shí)尚XX城2期產(chǎn)品給成都人的是住住宅的舒舒適性與與優(yōu)越感感XX、XX城、港式生活活，是同一一個(gè)事物物，又是是不同的的攻擊武武器充分發(fā)揮品牌牌的力量量，營(yíng)造造項(xiàng)目的的理念，，做實(shí)產(chǎn)產(chǎn)品的利利好贏得成都2011年樓市的的，一定定是XX·XX城2期“XXX灣”XX城是XX，但“XXX灣”也可以超越了XX只有XX，可以超超越XXXXXX城和港式式生活三駕馬車(chē)車(chē)XX城2期·XXX灣我們從重新開(kāi)始的征征途營(yíng)銷(xiāo)推廣廣篇目標(biāo)：1、2011實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)銷(xiāo)面積7萬(wàn)平方；2、2011實(shí)現(xiàn)成交交均價(jià)格9000-9500；3、項(xiàng)目樓樓價(jià)溢價(jià)價(jià)最大化化4、項(xiàng)目推推廣要體體現(xiàn)XX的氣度。理解：1、即要賣(mài)賣(mài)的快又又要賣(mài)的的高；2、推動(dòng)XX品牌在成都升級(jí)。目標(biāo)與理理解項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)動(dòng)模式產(chǎn)品核心價(jià)值港式風(fēng)范范活色生生香社區(qū)區(qū)主打，國(guó)賓板塊塊的市場(chǎng)稀缺缺性港式風(fēng)范范XX品牌國(guó)賓板塊塊策略總綱綱強(qiáng)化并擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目在國(guó)賓賓板塊的的唯一性性，依托托及挖掘掘XX和項(xiàng)目的的強(qiáng)勢(shì)資資源，通通過(guò)事件件營(yíng)銷(xiāo)品品牌啟勢(shì)勢(shì)，配合合開(kāi)張一一系列主主題活動(dòng)動(dòng)樹(shù)立項(xiàng)目目港式風(fēng)格化形形象提前鎖定定客戶(hù)，，行銷(xiāo)先先行，制制造口碑碑?dāng)U大影影響。以客戶(hù)為為中心，，讓客戶(hù)戶(hù)眼見(jiàn)為為識(shí)的體體現(xiàn)產(chǎn)品品與服務(wù)務(wù)品質(zhì)、、創(chuàng)造差差異化的的營(yíng)銷(xiāo)體體驗(yàn)。策略總綱綱總綱分項(xiàng)項(xiàng)—如何通過(guò)過(guò)營(yíng)銷(xiāo)維維護(hù)XX置業(yè)品牌牌及樓價(jià)價(jià)溢價(jià)最最大化的的思考與與策略同策的觀觀點(diǎn)：溢溢價(jià)來(lái)源源于鎖鏈鏈?zhǔn)絻?yōu)勢(shì)勢(shì)化差異異，一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)的的差異不不叫差異異，一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)的的優(yōu)勢(shì)不不叫優(yōu)勢(shì)勢(shì)，只有大部部分環(huán)節(jié)節(jié)的差異異和優(yōu)勢(shì)勢(shì)才是溢溢價(jià)的根根本。因此，在在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)過(guò)程中挖挖掘XX城和XX與競(jìng)品的的差異化化和優(yōu)勢(shì)勢(shì)使之整整體風(fēng)格格化，體體現(xiàn)出““港式風(fēng)風(fēng)范的活活色生香香”，是是與競(jìng)品品制造絕絕對(duì)差距距，維護(hù)護(hù)XX置業(yè)品牌牌及樓價(jià)價(jià)溢價(jià)最最大化的的根本。。溢價(jià)來(lái)源源于何處處？品牌——感召、深深化“XX”給成都房房地產(chǎn)界界帶來(lái)了了些什么么？“港式風(fēng)風(fēng)范的活活色生香香”的生活感感，實(shí)力力、誠(chéng)信信力、產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新、先進(jìn)進(jìn)開(kāi)發(fā)理理念、高高標(biāo)準(zhǔn)配配套、高高舒適度度產(chǎn)品；；“XX匯”給給成都購(gòu)購(gòu)房者帶帶來(lái)了些些什么？？港式風(fēng)范范的健康康生活方方式、先先進(jìn)居住住理念、、和諧睦睦鄰關(guān)系系、樂(lè)活活的生活活態(tài)度我們堅(jiān)持持用什么么做成都都市場(chǎng)？？“創(chuàng)新””、“誠(chéng)誠(chéng)信”、、“港式式風(fēng)范生生活”、、“高附附加產(chǎn)品品”我們將如如何讓XX城乃至XX擁有持續(xù)續(xù)性、連連貫性和和提升性性的品牌牌具象？？港風(fēng)港味味的“組團(tuán)化”命名XX城2期“XXX灣”，以不同風(fēng)風(fēng)格的港港式情調(diào)調(diào)刺激客客群策略總綱綱總綱分項(xiàng)項(xiàng)—如何通過(guò)過(guò)營(yíng)銷(xiāo)維維護(hù)XX置業(yè)品牌牌及樓價(jià)價(jià)溢價(jià)最最大化的的思考與與策略品牌——感召、深深化客戶(hù)溝通通——交流、活活動(dòng)、信信息傳遞遞公益活動(dòng)動(dòng)——教育、幫幫扶、政政務(wù)鞏固和維維護(hù)——節(jié)日聯(lián)誼誼、老帶帶新、積積分品牌和XX會(huì)引導(dǎo)貫貫穿項(xiàng)目目，以項(xiàng)項(xiàng)目夯實(shí)實(shí)提升品品牌！將品牌及及品牌背背后所代代表的香香港文化化做足做做透，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目目全新的的進(jìn)化形形象策略總綱綱總綱分項(xiàng)項(xiàng)—如何通過(guò)過(guò)營(yíng)銷(xiāo)維維護(hù)XX置業(yè)品牌牌及樓價(jià)價(jià)溢價(jià)最最大化的的思考與與策略品牌——感召、深深化線下為主主，線上上為輔。。線上：區(qū)域炒作作——資源先行行政府區(qū)域域規(guī)劃展展示，持持續(xù)熱炒炒板塊，，強(qiáng)化市市場(chǎng)認(rèn)知知區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量及差差異化對(duì)對(duì)比，增增強(qiáng)置業(yè)業(yè)信心策略總綱綱總綱分項(xiàng)項(xiàng)—如何通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)維護(hù)XX置業(yè)品牌及樓樓價(jià)溢價(jià)最大大化的思考與與策略品牌——感召、深化線下：XX旗下優(yōu)勢(shì)資源源的整體運(yùn)用用XX集團(tuán)核心資源源展示，彰顯顯實(shí)力宣傳XX港資背景及房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的卓然地地位去香港領(lǐng)略XX高端物業(yè)風(fēng)范范——集合公司在售售項(xiàng)目前期積積累的客戶(hù)資資源，分批次次前往香港考考察和品鑒，，展示項(xiàng)目未未來(lái)的良好前前景。給客戶(hù)進(jìn)行洗洗腦的同時(shí)擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目影響響力。模擬“香港簽簽證”的方式式發(fā)放會(huì)員卡卡，同時(shí)對(duì)升升級(jí)后的VIP卡模擬為“香香港綠卡”，，強(qiáng)化客戶(hù)對(duì)對(duì)于“港式活活色生香”的的身份及價(jià)值值認(rèn)同。策略總綱總綱分項(xiàng)—如何通過(guò)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)維護(hù)XX置業(yè)品牌及及樓價(jià)溢價(jià)價(jià)最大化的的思考與策策略這足夠了嗎嗎？不?。?！因?yàn)閲?guó)家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)的的新一輪調(diào)調(diào)控已經(jīng)展展開(kāi)?。。?！為什什么么？？？？？？策略略總總綱綱成都都版版房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控政政策策核核心心———限購(gòu)購(gòu)部部分分內(nèi)暫時(shí)時(shí)限限定定居居民民家家庭庭購(gòu)購(gòu)房房套套數(shù)數(shù)。。在在本本市市主主城城區(qū)區(qū)（（錦錦江江區(qū)區(qū)、、青青羊羊區(qū)區(qū)、、金金牛牛區(qū)區(qū)、、武武侯侯區(qū)區(qū)、、成成華華區(qū)區(qū)、、高高新新區(qū)區(qū)，，下下同同））暫暫時(shí)時(shí)實(shí)實(shí)行行住住房房限限購(gòu)購(gòu)政政策策。。本本市市戶(hù)戶(hù)籍籍居居民民家家庭庭在在主主城城區(qū)區(qū)已已擁?yè)碛杏?套住住房房的的，，可可以以再再購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第第2套住住房房（（含含新新建建商商品品住住房房和和二二手手住住房房，，下下同同）），，暫暫停停購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第第3套住住房房；；外外地地戶(hù)戶(hù)籍籍居居民民家家庭庭在在本本市市主主城城區(qū)區(qū)無(wú)無(wú)住住房房的的，，可可憑憑本本市市納納稅稅證證明明或或社社會(huì)會(huì)保保險(xiǎn)險(xiǎn)繳繳納納證證明明在在本本市市主主城城區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)1套住住房房，，暫暫停停購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第第2套住住房房；；不不能能提提供供本本市市納納稅稅證證明明或或社社會(huì)會(huì)保保險(xiǎn)險(xiǎn)繳繳納納證證明明的的外外地地戶(hù)戶(hù)籍籍居居民民家家庭庭，，暫暫停停在在本本市市主主城城區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住住房房。。策略略總總綱綱成都都版版房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控政政策策核核心心———房企企部部分分房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)申申辦辦預(yù)預(yù)售售許許可可時(shí)時(shí)必必須須在在預(yù)預(yù)售售方方案案中中據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)按按套套報(bào)報(bào)送送預(yù)預(yù)售售價(jià)價(jià)格格，，并并在在取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可后后10日內(nèi)內(nèi)一一次次性性將將全全部部可可售售房房源源公公開(kāi)開(kāi)對(duì)對(duì)外外銷(xiāo)銷(xiāo)售售。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)必必須須嚴(yán)嚴(yán)格格按按照照?qǐng)?bào)報(bào)送送價(jià)價(jià)格格，，按按套套明明碼碼標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)、、““一一房房一一價(jià)價(jià)””、、公公開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)銷(xiāo)售售。。報(bào)送送價(jià)價(jià)格格3個(gè)月月內(nèi)內(nèi)不不得得調(diào)調(diào)整整，，3個(gè)月月后后需需要要調(diào)調(diào)整整價(jià)價(jià)格格的的必必須須重重新新報(bào)報(bào)送送并并按按規(guī)規(guī)定定重重新新公公示示。。在新新價(jià)價(jià)格格公公示示前前，，可可售售房房源源仍仍按按原原價(jià)價(jià)格格銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)不不得得拒拒售售。策略略總總綱綱策略略總總綱綱面對(duì)對(duì)調(diào)調(diào)控控，，我我們們?cè)踉趺疵崔k辦？？我們們的的做做法法對(duì)內(nèi)內(nèi)———啟動(dòng)動(dòng)泛泛營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)聯(lián)聯(lián)合合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，，精精準(zhǔn)準(zhǔn)鎖鎖定定客客戶(hù)戶(hù)對(duì)外外———啟動(dòng)動(dòng)同同策策二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)分分銷(xiāo)銷(xiāo)渠渠道道策略略總總綱綱對(duì)內(nèi)內(nèi)———泛營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)聯(lián)聯(lián)合合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)渠道道特特點(diǎn)點(diǎn)：：該渠渠道道的的客客戶(hù)戶(hù)與與項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶(hù)戶(hù)具具有有高高度度的的一一致致性性，，因因此此，，渠渠道道的的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)效效果果和和品品牌牌傳傳播播效效果果都都非非常常的的強(qiáng)強(qiáng)。。操作作細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)：：該渠渠道道主主要要采采用用發(fā)發(fā)放放“渠渠道道簽簽證證會(huì)會(huì)員員卡卡””（（不不同同的的渠渠道道，，采采用用不不同同的的簽簽證證會(huì)會(huì)員員卡卡標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)））給給有有意意向向的的客客戶(hù)戶(hù)，，如如持持卡卡客客戶(hù)戶(hù)成成交交則則返返點(diǎn)點(diǎn)。。操作作說(shuō)說(shuō)明明：：a、高高檔檔茶茶樓樓、、咖咖啡啡屋屋、、娛娛樂(lè)樂(lè)會(huì)會(huì)所所、、汽汽車(chē)車(chē)club、大大型型品品牌牌汽汽車(chē)車(chē)銷(xiāo)銷(xiāo)售售公公司司等等都都屬屬于于行行業(yè)業(yè)渠渠道道；；b、寧寧缺缺勿勿濫濫精精選選能能給給項(xiàng)項(xiàng)目目帶帶來(lái)來(lái)價(jià)價(jià)值值的的行行業(yè)業(yè)渠渠道道；；c、在在給給行行業(yè)業(yè)合合作作渠渠道道返返點(diǎn)點(diǎn)的的同同時(shí)時(shí)，，要要考考慮慮服服務(wù)務(wù)員員或或銷(xiāo)銷(xiāo)售售員員的的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)；；d、建建立立培培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)機(jī)制制，，定定期期或或不不定定期期的的組組織織行行業(yè)業(yè)渠渠道道銷(xiāo)銷(xiāo)售售人人員員或或服服務(wù)務(wù)人人員員進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售培培訓(xùn)訓(xùn)。。策略略總總綱綱對(duì)外外———同策策二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)分分銷(xiāo)銷(xiāo)渠渠道道渠道道特特點(diǎn)點(diǎn)：：該渠渠道道可可以以將將項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)延延展展到到其其他他二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)，，因因此此，，在在二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)的的客客戶(hù)戶(hù)爭(zhēng)爭(zhēng)奪奪上上，，將將占占盡盡先先機(jī)機(jī)。。如如重重慶慶、、綿綿陽(yáng)陽(yáng)、、攀攀枝枝花花、、宜宜賓賓、、樂(lè)樂(lè)山山、、內(nèi)內(nèi)江江。。操作作細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)：：尋求求城城市市代代理理商商，，同同樣樣采采用用““渠渠道道會(huì)會(huì)員員簽簽證證卡卡””的的模模式式，，進(jìn)進(jìn)行行渠渠道道操操作作，，城城市市代代理理商商必必須須要要有有可可咨咨詢(xún)?cè)兒秃驼拐故臼卷?xiàng)項(xiàng)目目的的門(mén)門(mén)店店，，并并可可以以在在代代理理的的城城市市發(fā)發(fā)展展客客戶(hù)戶(hù)渠渠道道和和行行業(yè)業(yè)渠渠道道。。操作作說(shuō)說(shuō)明明：：1、在在城城市市代代理理商商的的選選擇擇上上，，以以渠道道優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)為首首要要選選擇擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)為為第第二二標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；2、展展示示咨咨詢(xún)?cè)冮T(mén)門(mén)店店租租金金、、裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用，，城城市市渠渠道道和和終終端端拓拓展展費(fèi)費(fèi)用用，，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理費(fèi)費(fèi)用用都都由由城城市市代代理理商商支支出出；；3、要要求求城城市市代代理理商商配配合合項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，組組織織該該城城市市準(zhǔn)準(zhǔn)客客戶(hù)戶(hù)到到項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)參參觀觀、、咨咨詢(xún)?cè)兒秃唾?gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)；；4、城市市代理理商的的返點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)高高于其其他營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)渠渠道；；四大角角度提提煉出出本案案營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)略略綱領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)角度：確立立及深深化中高端高尚物業(yè)發(fā)發(fā)展方方向，，抓住住下半半年市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)的的契機(jī)機(jī)，通通過(guò)提提前造造勢(shì)及及蓄客客，延延長(zhǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期，，確保保整體體目標(biāo)標(biāo)達(dá)成成。——戰(zhàn)役提提前，，高舉舉高打打競(jìng)爭(zhēng)角角度：：要入入市，，先立立勢(shì)；；積極極搶奪奪區(qū)域域內(nèi)競(jìng)競(jìng)品和和直接接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域域的客客群，，同時(shí)時(shí)對(duì)大大成都都范圍圍內(nèi)的的競(jìng)品品客群群進(jìn)行行分流流，以以項(xiàng)目目核心心價(jià)值值點(diǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的全全面超超越。。——凸顯風(fēng)風(fēng)格，，全面面超越越客戶(hù)角角度：：在深深挖客客戶(hù)需需求的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，引領(lǐng)領(lǐng)并非非迎合合；通通過(guò)行行銷(xiāo)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)與與圈層層整合合營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，制制造““口碑碑效應(yīng)應(yīng)”。。逐步步深化化，貫貫穿始始終，，創(chuàng)造造競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目無(wú)法法逾越越的高高度。?！I(lǐng)客客戶(hù)，，渠道道先行行項(xiàng)目角角度：：打造造新的的價(jià)值值體系系高度度；通通過(guò)集集團(tuán)品品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)策策動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目形形象構(gòu)構(gòu)建，，項(xiàng)目目入市市升華華品牌牌形象象?！放七\(yùn)運(yùn)作，，項(xiàng)目目發(fā)力力總號(hào)角角功略略市場(chǎng)角度：確立立及深深化中高端高尚物業(yè)發(fā)發(fā)展方方向，，抓住住下半半年市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)的的契機(jī)機(jī)，通通過(guò)提提前造造勢(shì)及及蓄客客，延延長(zhǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期，，確保保整體體目標(biāo)標(biāo)達(dá)成成?！獞?zhàn)役提提前，，高舉舉高打打競(jìng)爭(zhēng)角角度：：要入入市，，先立立勢(shì)；；積極極搶奪奪區(qū)域域內(nèi)競(jìng)競(jìng)品和和直接接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域域的客客群，，同時(shí)時(shí)對(duì)大大成都都范圍圍內(nèi)的的競(jìng)品品客群群進(jìn)行行分流流，以以項(xiàng)目目核心心價(jià)值值點(diǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的全全面超超越。?！癸@風(fēng)風(fēng)格，，全面面超越越客戶(hù)角角度：：在深深挖客客戶(hù)需需求的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，引領(lǐng)領(lǐng)并非非迎合合；通通過(guò)行行銷(xiāo)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)與與圈層層整合合營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，制制造““口碑碑效應(yīng)應(yīng)”。。逐步步深化化，貫貫穿始始終，，創(chuàng)造造競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目無(wú)法法逾越越的高高度。?！I(lǐng)客客戶(hù)，，渠道道先行行項(xiàng)目角角度：：打造造新的的價(jià)值值體系系高度度；通通過(guò)集集團(tuán)品品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)策策動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目形形象構(gòu)構(gòu)建，，項(xiàng)目目入市市升華華品牌牌形象象?！放七\(yùn)運(yùn)作，，項(xiàng)目目發(fā)力力形象策策略：高舉舉高打打，品品牌升升華入入市，，升級(jí)級(jí)項(xiàng)目目形象象；推廣策策略：品牌牌起勢(shì)勢(shì)，分分階段段推廣廣體系系構(gòu)建建；主主動(dòng)式式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，高高性?xún)r(jià)價(jià)比推推廣載載體，，以以活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)為為主線線，不不斷制制造項(xiàng)項(xiàng)目熱熱點(diǎn)。。蓄客策策略：行銷(xiāo)銷(xiāo)先行行，病病毒滲滲透，，提前前轉(zhuǎn)化化推售策策略：物業(yè)業(yè)價(jià)值值持續(xù)續(xù)穩(wěn)定定增長(zhǎng)長(zhǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值整整體最最大化化；形象策策略強(qiáng)化優(yōu)優(yōu)勢(shì)——強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目的特色色風(fēng)格格，切合合客群群屬性性，提提煉營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)定定位與與推廣廣主題題XX城2期“XXX灣”的精神畫(huà)畫(huà)面港式風(fēng)風(fēng)范AND活色生生香形象展展示形象展展示推廣策策略品牌強(qiáng)化活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)同策匯資源營(yíng)銷(xiāo)整合營(yíng)銷(xiāo)港式生生活的的概括括是什什么？？活色生生香XX置業(yè)，