2017資產(chǎn)評估(00158)名詞解釋及簡答

2017資產(chǎn)評估(00158)名詞解釋及簡答2017資產(chǎn)評估(00158)名詞解釋及簡答2017資產(chǎn)評估(00158)名詞解釋及簡答xxx公司2017資產(chǎn)評估(00158)名詞解釋及簡答文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度資產(chǎn)評估名詞解釋與簡答第一章

總論

名詞解釋

1.

資產(chǎn)評估：是指由專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。

2.資產(chǎn)評估的價值類型：是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性。3.

有形資產(chǎn)：是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。

4.

無形資產(chǎn)：是指那些沒有物質(zhì)實體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。

5.

整體資產(chǎn)：是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。

6.

資產(chǎn)評估的特定目的：是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。同樣的資產(chǎn)，因為評估的特定目的不同其評估值也不相同。7.

價值類型：是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定。

8.市場價值：是指自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。9.

在用價值：是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。

10.

投資價值：是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。

11.

持續(xù)經(jīng)營價值：是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。

12.

清算價格：是指在非公開市場上限制拍賣的價格。

13.

繼續(xù)使用假設：是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

14.

公開市場假設：是假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。

15.

清算（清償）假設：是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。

16.獨立性原則：是指在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務當事人利益的影響，評估工作應始終堅持獨立的第三者立場。評估機構(gòu)應是獨立的社會公正性機構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務各方的任何一方所擁有，評估工作不應受外界干擾和委托者意圖的影響，評估機構(gòu)和評估人員不應與資產(chǎn)業(yè)務有任何利益上的聯(lián)系。17.客觀性原則：是指評估結(jié)果應有充分的事實為依據(jù)，評估人員要從實際出發(fā)，認真進行調(diào)查研究，在評估過程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學的方法。18.專業(yè)性原則：是指資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。19.替代原則：是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。20.

資產(chǎn)評估的原則：是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務有關權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。

21.狹義的資產(chǎn)評估程序：是從資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關當事人提交資產(chǎn)評估報告書結(jié)束。22.廣義的資產(chǎn)評估程序：是從承接資產(chǎn)評估業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項開始，到資產(chǎn)評估工作檔案歸檔結(jié)束。23.

資產(chǎn)評估程序：是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成走出評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

簡答題

1.

簡述資產(chǎn)評估的六大要素。答：（1）資產(chǎn)評估的主體，指資產(chǎn)評估由誰來承擔；（2）評估的客體，指資產(chǎn)評估的對象；（3）評估的特定目的，指資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為；（4）評估的價值類型，是指評估價值的質(zhì)的規(guī)定；（5）資產(chǎn)評估的方法，是指確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑；（6）資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的要素是一個有機組成的整體，它們相互依托、缺一不可。2.

簡述資產(chǎn)評估的特點。

答：（1）現(xiàn)實性。

現(xiàn)實性是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。（2）市場性。

資產(chǎn)評估是來源于市場、服務于市場的活動。

（3）預測性。

資產(chǎn)評估的預測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實的評估價值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。

（4）公正性。

公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。

（5）咨詢性。

咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責。

3.資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性特點表現(xiàn)在哪幾個方面

答：資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：

（1）

資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認、估價和報告的依據(jù)，沒有與過去業(yè)務及其記錄進行銜接、均衡、達成一致等約束，只需要說明當前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去那種狀況變成當前狀況。

（2）

以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來。

（3）

現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。形式上存在而實際上已消失者，形式上不存在而事實上存在者，都要以實際上的客觀存在為依據(jù)來校正。4.如何理解資產(chǎn)評估的預測性特點答：資產(chǎn)評估的預測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實的評估值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。因此，通常用未來預期收益折算來反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值，用預期使用年限和功能來評估某類資產(chǎn)的價值，等等。這就是預測性特點的現(xiàn)實表現(xiàn)。5.

簡述資產(chǎn)評估和會計計價的區(qū)別

答：資產(chǎn)評估與會計計價具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）

發(fā)生的前提條件不同

會計學中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。

（2）

目的不同

會計學中資產(chǎn)計價是目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息，資產(chǎn)評估價值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。

（3）

執(zhí)行操作者不同

資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的，資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)完成的。

6.

簡述資產(chǎn)的含義。

答：對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解：

（1）

資產(chǎn)是一種權(quán)利。同樣的資產(chǎn)載體，其權(quán)利是不同的。

（2）

資產(chǎn)是一種獲利能力。資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的，不是評估人員評估出來的。

（3）

資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配。資產(chǎn)作為具有獲利能力的權(quán)利，必須有其擁有和支配的主體，權(quán)屬問題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容。7.

簡述資產(chǎn)的分類。

答：（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

（3）按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)?？纱_指的資產(chǎn)是指能夠獨立存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立存在于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)。

（4）按資產(chǎn)的流動性分類，可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。

資產(chǎn)的流動性決定其變現(xiàn)性，流動性越活，變現(xiàn)性就活，償債能力就活。

8.

簡述資產(chǎn)評估的特定目的。

答：我國資產(chǎn)評估實踐表明，資產(chǎn)評估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；抵押擔保；企業(yè)租賃；債務重組等等。9.

簡述資產(chǎn)評估價值類型的作用。

答：（1）價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下是價值表現(xiàn)，其價值含義不同，結(jié)果也不一樣。

（2）價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。價值類型實際上是評估價值是一個具體標準，為了獲得某種標準的評估價值，需要通過評估方法獲得。

（3）明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。

10.

如何理解市場價值

答：對于市場價值的理解，應著重從以下三個方面把握：

（1）

公開和公平的市場條件。即所指市場價值是在公開和公平的市場條件下形成的，市場條件不局限于某事件發(fā)生或某人發(fā)生，同時，當事人是在信息充分掌握的基礎上做出的。

（2）

當事人是理性的。當事人充分掌握信息，不受任何壓力，是理性條件下做出的選擇。

（3）

市場價值是價值估價數(shù)額。

11.資產(chǎn)評估價值類型有哪幾種答：(1)市場價值；(2)在用價值；(3)投資價值；(4)持續(xù)經(jīng)營價值；(5)清算價格；(6)保險價值；(7)課稅價值。12.

簡述確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時必須考慮的條件。

答：在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：

（1）

資產(chǎn)能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；

（2）

資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；

（3）

資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；

（4）

資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用；

（5）

充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。

13.

簡述資產(chǎn)評估的工作原則。

答：（1）獨立性原則。要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務當事人利益的影響，評估工作應始終堅持獨立的第三者立場。

（2）客觀性原則。是指評估結(jié)果應有充分的事實依據(jù)。

（3）科學性原則。是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當?shù)膬r值類型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學合理。

（4）專業(yè)性原則。要求資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。

14.

簡述資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。

答：（1）貢獻原則。是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。

（2）替代原則。是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。

（3）預期原則。是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。

15.

簡述資產(chǎn)評估程序包括的主要環(huán)節(jié)。

答：按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析，資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：

（1）

明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；

（2）

簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；

（3）

編制資產(chǎn)評估計劃；

（4）

資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；

（5）

收集資產(chǎn)評估資料；

（6）

評估估算；（7）

編制和提交資產(chǎn)評估報告書；

（8）

資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。

16.

簡述資產(chǎn)評估程序的重要性。

答：資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在：

（1）

資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提供資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估服務公信力的重要保證。

（2）

資產(chǎn)評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據(jù)。

（3）

恰當執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。

17.

資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在明確了基本事項的基礎上，確定是否承接該項目時應分析的因素有哪些

答：資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在明確了基本事項的基礎上，應當分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項目：

（1）

評估項目風險。評估機構(gòu)和人員應當根據(jù)初步掌握的有關評估業(yè)務的基本情況，具體分析資產(chǎn)評估項目的執(zhí)業(yè)風險，以判斷該項目的風險是否超出合理的范圍。

（2）

專業(yè)勝任能力。評估機構(gòu)和人員應當根據(jù)所了解的評估業(yè)務的基礎情況和復雜性，分析本機構(gòu)和評估人員是否具有與該項目相適應的專業(yè)勝任能力及相關經(jīng)驗。

（3）

獨立性分析。評估機構(gòu)和人員應當根據(jù)職業(yè)道德要求和國家相關法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合評估業(yè)務的具體情況分析資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員的獨立性，確認與委托人或相關當事方是否存在現(xiàn)實或潛在利害關系。

18.

簡述資產(chǎn)評估業(yè)務約定書包括的基本內(nèi)容。

答：（1）資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托方名稱；

（2）資產(chǎn)評估目的；

（3）資產(chǎn)評估對象；

（4）資產(chǎn)評估基準日；

（5）出具資產(chǎn)評估報告的時間要求；

（6）資產(chǎn)評估報告使用范圍；

（7）資產(chǎn)評估收費；

（8）雙方的權(quán)利、義務及違約責任；

（9）簽約時間；

（10）雙方認為應當約定的其他重要事項。

19.資產(chǎn)評估業(yè)務的基本事項有哪些答：（1）委托方和相關當事方基本狀況；（2）資產(chǎn)評估目的；（3）評估對象基本狀況；（4）價值類型及定義；（5）資產(chǎn)評估基準日；（6）資產(chǎn)評估限制條件和重要假設；（7）其他需要明確的重要事項。20.

簡述編制資產(chǎn)評估工作計劃是時應重點考慮的因素。

答：編制資產(chǎn)評估工作計劃應當重點考慮以下因素：

(1)

資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況；

(2)

資產(chǎn)評估業(yè)務風險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復雜程度；(3)

評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢；

(4)

資產(chǎn)評估項目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況；(5)

相關資料收集狀況；

(6)

委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性；

(7)

資產(chǎn)評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況。

21.

簡述履行資產(chǎn)評估程序的基本要求。

答：資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在履行資產(chǎn)評估程序時，應遵循以下基本要求：（1）

資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員，應當在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立健全資產(chǎn)評估程序制度。

（2）

資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估制度，確定并履行適當?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。

（3）

資產(chǎn)評估機構(gòu)應當建立相關工作制度，指導和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實施資產(chǎn)評估程序。

（4）

如果由于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)。

（5）

資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應當將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。

第二章

資產(chǎn)評估的基本方法

名詞解釋

1.

市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。2.

成本法：是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

3.

收益法：是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

4.

實體性貶值：資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。

5.

功能性貶值：是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。6.

經(jīng)濟性貶值：是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

7.

重置成本：是指在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所耗費的全部貨幣支出。

8.

復原重置成本：是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

9.

更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標準、設計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的成本。

10.

名義已使用年限：是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記薄、登記卡片查詢確定。

11.

實際已使用年限：是指資產(chǎn)在使用中時間損耗的年限。時間已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

12.

直接成本：是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出部分，如房屋建筑物的基礎、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項目；機器設備類資產(chǎn)的設備購價、安裝調(diào)試費、運雜費、人工費等項目。直接成本應按現(xiàn)時價格逐項加總。

13.

間接成本：是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費、總體設計制圖等項支出。14.

重置核算法：是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，吧以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

15.

成新率：反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式（被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率）中的成新率，它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類損耗以后確定的。

16.收益額：是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。17.

折現(xiàn)率：是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限預期收益還原。

18.

資本化率：是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。19.收益期限：是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。收益期限由評估人員根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。簡答題

1.

簡述市場法的含義及其適用的前提條件。答：市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與近期售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。前提條件：（1）需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。

（2）參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

2.

簡述成本法的定義及其適用的前提條件。答：成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法前提條件：（1）應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料基礎之上的，許多信息資料、指標需要通過歷史資料獲得。同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

（2）形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的。耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎，但耗費包括有效耗費和無效耗費，采用成本法評估資產(chǎn)，首先的問題是這些耗費是必需的，而且這些耗費應體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。3.

簡述收益法的定義及其適用的前提條件。答：收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。前提條件：（1）被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)；

（2）資產(chǎn)所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的。4.

復原重置成本和更新重置成本二者的關系是怎樣的

（簡述重置成本的選擇）

答：選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本；在無更新重置成本時可采用復原重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本，但由此導致的功能性損耗也大。之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學技術(shù)的進步、勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設計的采用被社會普遍接受；另一方面，新型設計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面，都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)。

更新重置成本和復原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設計、標準方面的差異，而對于設計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復原重置成本是一樣的。應當注意的是，無論是更新重置成本還是復原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。

5.

運用市場法時，參照物差異調(diào)整因素包括哪些內(nèi)容

答：參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：

（1）

時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)基準日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。不同的時間條件下，資產(chǎn)價格不同，應注意時間因素導致的價格變化。

（2）

地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。

（3）

功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩或不足對價格的影響。

6.

簡述市場法評的程序及優(yōu)缺點。

答：（1）運用市場法評估資產(chǎn)的程序：

①明確評估對象；

②進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。

③分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物；評估人員對收集到的資料，應認真分析驗證其真實可信程度，分析其交易條件和背景，選擇三個或三個以上的可比參照物。

④把被評估資產(chǎn)與參照物比較。

⑤分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。

（2）市場法的優(yōu)缺點：

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在：

①能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；

②

評估結(jié)果易于被各方面理解和接受；

市場法的缺點表現(xiàn)在：

①

需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應用。

②

不適用與專用機器、設備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。

7.

簡述運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點。

答：（1）運用成本法評估資產(chǎn)的程序：

①

確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

②

確定被評估資產(chǎn)的使用年限；③

估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

④

計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

（2）成本法的優(yōu)缺點：

優(yōu)點有：

①

比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；

②

有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；

③

在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應用；④

有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

缺點：是工作量較大。而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性。另外，經(jīng)濟性貶值也不易全面準確計算。

8.

簡述運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點。

答：（1）收益法評估資產(chǎn)的程序：①

收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料；②

計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；

③

預測資產(chǎn)未來預期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；④

將預期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值

（2）收益法的優(yōu)缺點：

①優(yōu)點：A.

預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；

B.

在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。

②缺點：A.

預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；

B.

在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。

9.

市場法與成本法的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面

答：資產(chǎn)評估過程中，市場法和成本法往往容易混淆。區(qū)別市場法和成本法具有重要的理論和實踐意義。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為：

（1）

成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某項資產(chǎn)的耗費來確定；后者則是從賣著角度，即市場上銷售價格來確定。

（2）

市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格（購建價格）；還包括該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。

（3）

市場法的運用與原始成本貿(mào)易直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。

（4）

成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素進行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標確定有著不同的思路。

10.

資產(chǎn)評估方法的選擇應考慮哪些因素

答：（1）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。資產(chǎn)評估價值類型決定了應該評估的價格類型，資產(chǎn)評估方法作為獲得特定價值尺度的技術(shù)規(guī)程，必須與評估價值類型相適應。

（2）資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評估方法與之相適應。同時，資產(chǎn)評估對象的理化狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。

（3）評估方法的選擇還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

各種方法都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進行分析、處理和轉(zhuǎn)換，沒有相應的資料和數(shù)據(jù)，方法就會失靈。資產(chǎn)評估的過程實際上也是收集資料的過程。有時，一項資產(chǎn)同時采用兩種以上的方法評估，會得出兩種或兩種以上不同的結(jié)論。這種情況是很常見的。這時，我們一般不能用各種方法得出的評估結(jié)果進行簡單平均或加權(quán)平均得出評估結(jié)論，應該根據(jù)評估價值類型以及不同評估結(jié)果對市場的適用性，判斷選擇一種評估結(jié)果作為評估結(jié)論。11.采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)是什么答：（1）

資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價值越大；反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理，采用成本法對資產(chǎn)進行評估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的。前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產(chǎn)時的物價水平。資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價值越大。（2）資產(chǎn)的價值是一個變量，隨著資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有：①資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或者有形損耗，也稱實體性貶值。②新技術(shù)的推廣和運用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和應用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。③由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引起資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱為經(jīng)濟性貶值。第三章

機器設備評估

名詞解釋

1.機器設備：是指由金屬或者其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或者幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運行等功能或者效用的裝置。2.

逐項清查：是評估人員依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估機器設備進行逐臺清點核實，分別考擦每一臺設備的實體狀態(tài)，確定實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，計算評估值。

3.

抽樣核查：是在滿足核查任務要求的前提條件下，根據(jù)隨機抽樣的原理，核查被評估機器設備的一種方法。

4.

定基物價指數(shù)：是以固定時期為基數(shù)的指數(shù)，通常用百分比來表示。

5.

環(huán)比物價指數(shù)：是以上一期為基數(shù)的指數(shù)。

6.

超額投資成本：主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運用，使得相同功能的新設備比老設備的重置成本降低。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本，超額投資成本造成的功能性貶值即為復原重置成本與更新重置成本之差。

7.

超額運營成本：是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設備在運營費用上低于老設備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。

8.

FOB價格：價格為離岸價，指裝運港船上交貨價格。

9.

CIF：為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費。

10.

統(tǒng)計性鑒定：是按照資產(chǎn)類別預先設計一套能夠反映資產(chǎn)現(xiàn)時及歷史狀況的項目或指標，如設備名稱、型號、規(guī)格、設計生產(chǎn)能力、規(guī)定運轉(zhuǎn)里程、實際生產(chǎn)能力等，然后根據(jù)賬、卡、測試儀表等反映出的有關數(shù)據(jù)和信息，進行逐項登記。統(tǒng)計性鑒定是資產(chǎn)評估前期工作之一，屬于調(diào)查摸底，可以采取編制資產(chǎn)清冊的方式，結(jié)合清查資產(chǎn)進行鑒定。

11.

判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎上，對機器設備的有關指標進行的分析判斷。這些指標包括設備的新IH程度、剩余經(jīng)濟壽命等。判斷性鑒定一般是在完成統(tǒng)計性鑒定后才能進行，屬于機器設備鑒定的第二階段工作。

12.

宏觀鑒定：是對機器設備在整個生產(chǎn)過程中的狀況進行調(diào)查摸底。

13.

微觀鑒定：是辨識設備個別性特征的過程，主要針對單臺設備。14.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：

是根據(jù)設備的生產(chǎn)能力與價格的比例關系來確定重置成本的方法。15.物理壽命：是指機器設備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報廢所經(jīng)歷的時間。16.技術(shù)壽命：是指機器設備從開始使用到技術(shù)過時予以淘汰所經(jīng)歷的時間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會技術(shù)進步和技術(shù)更新的速度和周期。17.觀測分析法：是評估人員根據(jù)對設備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設備的使用時間、實際技術(shù)狀況、負荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設備的成新率。18.修復費用法：是以修復機器設備的實體性貶值使之達到全新狀態(tài)所需要支付的金額，作為估測被修復設備實體性貶值的一種方法。這種方法的使用前提是設備實體性貶值是可補償性的，用于修復實體性貶值的費用就是設備的實體性貶值。19.

可補償性損耗：是指可以用經(jīng)濟上可行的方法修復的損耗。

簡答題

1.簡述機器設備的特點。答：（1）機器設備作為主要勞動手段，屬于會計學中所稱的固定資產(chǎn)，具有單位價值高、使用期限長的特點。（2）機器設備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評估值高低與其所處地域不具有直接關系。（3）機器設備屬于有形資產(chǎn)，但同時要考慮附著于機器設備中的無形資產(chǎn)。（4）機器設備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高耗能、低效能、污染大的機器設備，盡管實體成新程度高，但仍應按低值甚至按報廢處理。2.

簡述機器設備評估的特點。

答：（1）機器設備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)的一個組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如房屋建筑物、土地、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，共同完成某項特定的生產(chǎn)目的。一般不具備的獨立的獲利能力。所以在進行機器設備評估時，收益法的事業(yè)受到很大限制，同常采用成本法和市場法。

（2）對于整體性的機器設備，它是為了實現(xiàn)某種功能，由若干機器設備組成的有機整體。評估人員在進行價值分析時應注意資產(chǎn)之間的有機聯(lián)系對價值的影響，整體的價值不僅僅是單臺設備價值的簡單相加。（3）影響機器設備磨損的因素很多，設備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設備的實體狀態(tài)進行調(diào)查、鑒定。

（4）設備的貶值因素比較復雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值?？茖W技術(shù)的發(fā)展，國家有關的能源政策、環(huán)保證策等，都可能對設備的評估價值產(chǎn)生影響。3.

簡述機器設備的三種貶值。

答：（1）機器設備的實體性貶值是由于使用和自然力的作用造成的機器設備的貶值。

（2）機器設備的功能性貶值是由于科學技術(shù)的發(fā)展，導致被評估的機器設備與新機器相比功能相對落后而引起的貶值；或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運用導致被評估機器設備的貶值。

（3）機器設備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。

4.

簡述進口機器設備FOB價和CIF價的區(qū)別。

答：FOB價格為離岸價格，指裝運港船上交貨價格。

CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費。

5.

估算機器設備的實體性貶值主要有哪些方法

答：估算機器設備的實體性貶值率或成新率的估測可以分貝采用使用年限法、觀測分析法和修復費用法進行，也可以同時采用上述方法中的幾種方法，相互配合使用，綜合分析獲得較為科學的結(jié)論。6.簡述機器設備重置成本的構(gòu)成。答：重置成本一般包括重新購置或建造與被評估資產(chǎn)功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費用和間接費用，如設備購置成本、運雜費、安裝費、基礎費、其他間接費用、稅金、資金成本等。重置成本的構(gòu)成要素與評估對象、評估前提、評估目的有關。重置可以是對單臺機器設備，也可以是對整個工廠、車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)。重置對象不同，重置成本的構(gòu)成要素也不相同。對于不需要安裝的單臺機器設備，重置成本僅包括設備的購置成本、運雜費，需要安裝的機器設備還包括安裝費、基礎費，另外可能還包括資金成本、稅金等。對于原地繼續(xù)使用前提下的整體性機器設備，重置對象是整體企業(yè)，機器設備的重置成本初上述內(nèi)容外，一般還包括一些間接費用。如勘察設計費、管理費、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費、投資方向調(diào)節(jié)稅等。進口設備重置成本還包括設備的進口從屬費用，如海外運雜費、海外保險費、進口關稅、增值稅、公司代理手續(xù)費、銀行手續(xù)費、海外監(jiān)管手續(xù)費、商檢費等。7.簡述對通過各種渠道獲得的市場價格信息進行分析應考慮的因素。答：（1）市場價格的多樣性；（2）報價與成交價的差異；（3）折扣因素；（4）市場價格的時間性和地域性；（5）替代產(chǎn)品與評估對象品質(zhì)、性能的差別；（6）同類型設備的品質(zhì)差別。8.簡述運用使用年限法估算機器設備的成新率時應注意的問題。答：（1）應計折舊年限與設備的總使用年限是不同的，評估人員不可以使用會計折舊年限作為設備的使用壽命。（2）要注意設備的總使用年限、尚可使用年限、已使用年限的計算口徑必須一致，如果按兩班工作制作為標準計算口徑則都應換算成該口徑下的年限。（3）判斷設備尚可使用年限的依據(jù)是設備的實體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟。9.

如何理解和估算機器設備的功能性貶值

答：機器設備的功能性貶值是由于科學技術(shù)的發(fā)展，導致被評估的機器設備與新急切切相比功能相對落后而引起的貶值；或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運用導致被評估機器設備的貶值。機器設備的功能性貶值可以通過超額投資成本和超額運營成本估算。

①超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運用，使得相同功能的新設備比老設備的重置成本降低。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本，超額投資成本造成功能性貶值即為復原重置成本與更新重置成本之差。

②超額運營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設備在運營費上低于老設備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。10.簡述計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟。答：（1）分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素；（2）確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；（3）計算凈超額運營成本；（4）確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值。11.運用成本法時，如何估算機器設備的經(jīng)濟性貶值答：機器設備的經(jīng)濟性貶值可以通過以下方式估算：（1）因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算。經(jīng)濟性貶值率=[1-（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X]X100%（2）因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算。經(jīng)濟性貶值=設備年收益損失額X（1-所得稅稅率）X（P/A,r,n）（P/A,r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)（3）因受環(huán)境保護限制為造成的經(jīng)濟性貶值的估算。隨著環(huán)境保護法規(guī)越來越嚴格，有些機器設備在運行中會產(chǎn)生污染環(huán)境的有害氣體、液體、固定等，于是會受到環(huán)境保護法的約束和管制，使機器設備的使用價值受到了影響。因此在被評估設備產(chǎn)生環(huán)境保護法管制的污染時，必須考慮法規(guī)對被評估設備價值的影響，否則評估結(jié)果不能全面反映被評估資產(chǎn)的價值。12．簡述運用市場法評估機器設備的基本步驟。

答：運用市場法評估機器設備的基本步驟是：

（1）

對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料。

（2）

進行市場調(diào)查，選取市場參照物。

（3）

因素比較。

（4）

計算評估值。

13.

簡述運用市場法評估機器時需要考慮的比較因素。

答：運用市場法評估機器設備時，應對被評估機器設備與參照物進行比較。這些比較因素包括：個別因素、交易因素、時間因素、地域因素等四個方面。

第四章

房地產(chǎn)評估

名詞解釋

1.

房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。

2.

土地使用權(quán)：是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

3.

土地：是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認識。從橫的方面看，即范圍；從縱的方面看，分為三部分，即地上空間、地下空間、地表。

4.

基準地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。

5.土地使用權(quán)出讓底價：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時最低控制價格標準。它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價的依據(jù)和確定成交地價的基礎。6.地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格：是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。7.一級市場：也稱政府批租市場。在這里，政府以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。8.二級市場：是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押市場的總和，是競爭性市場，雖然不同用途的土地經(jīng)營者必須嚴格服從城市規(guī)劃和政府關于特定土地的用途規(guī)定，但同種用途土地市場上的經(jīng)營者可以在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競爭。9.出讓土地使用權(quán)：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。10.土地使用權(quán)評估中的市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。11.土地使用權(quán)評估中的成本法：也稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。12.“七通一平”：即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。13.

標定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

14.

假設開發(fā)法：亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地預期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。

15.建筑物：是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。16.

建筑安裝工程費：是指為建筑物工程而直接或間接耗費的各種材料和人工費用，一般包括直接工程費、間接工程費、計劃利潤、定編費、稅金等。

17.

重編預算法

：是指按工程預算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本。

18.

價格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。

19.

使用年限法：是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的實體性貶值率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。

20.

打分法：是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，分解建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構(gòu)成部分的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。

21.建筑物評估中的市場法：是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個別因素（房地產(chǎn)自身條件）加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。22.

建筑物殘余估價法：是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。

簡答題

1.

簡述房地產(chǎn)的特征。

答：（1）位置固定性。（2）耐用性。（3）影響因素多樣性。（4）投資大量性。（5）保值增值趨勢。

2.

簡述房地產(chǎn)的評估程序。

答：（1）明確評估基本事項。（2）擬定評估工作方案。（3）實地勘查搜集資料。（4）選用評估方法的判定估算。（5）

確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告。

3.

簡述土地資產(chǎn)的特性。

答：土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：

（1）土地面積的有限性；

（2）土地空間位置的固定性；

（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性；

（4）土地的不可替代性。

土地的經(jīng)濟性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）

用途多樣性；

（2）

經(jīng)濟地理位置的可變性；

（3）

可壟斷性。

4.

土地資產(chǎn)價格的特點是什么

答：（1）土地價格主要由土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。

（2）土地價格主要由土地的需要決定。

（3）土地價格具有明顯的區(qū)域性。

（4）土地價格的上漲性。

5.地產(chǎn)出租價格是什么其價格表現(xiàn)有哪幾種形態(tài)答：土地出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)：（1）土地使用者之間所形成的租金價格（2）國家與土地使用者之間形成的租金價格6.簡述影響地產(chǎn)價格的一般因素。答：（1）行政因素。只要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。（2）社會因素。社會發(fā)展狀況和安定狀況對地價有很大的影響。社會因素包括：政治狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機和城市化等四個方面。（3）經(jīng)濟因素。包括經(jīng)濟發(fā)展狀況；居民收入和消費水平；物價變動；儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平等的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。（4）其他一般因素。如：人口因素、心理因素、國際因素等。7.簡述房地產(chǎn)的評估程序。答：（1）明確評估基本事項；（2）擬定評估工作方案；（3）實地勘查搜集資料；（4）選用評估方法評定估算；（5）確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告。8.土地用途和容積率如何影響地價答：（1）由于土地用途不同，同一地塊表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實際支付地價的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的地價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地，而工業(yè)用地的地價要高于農(nóng)業(yè)用地的地價。（2）容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就相應增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導致土地價格的增加。9.簡述土地使用權(quán)評估市場法的優(yōu)缺點。答：市場法以公開土地市場上相同或類似的土地交易案例為參照物，對幾個案例的交易價格進行修正以后加權(quán)求出待估宗地的土地價格。由于公開市場上的土地交易價格是買賣雙方對土地使用權(quán)價格所做出的公允評價，因此運用市場法對土地使用權(quán)進行評估較有說服力。實際運用過程中也有一些困難：（1）難以搜集與待估宗地完全相同或類似的參照物；（2）難以對各種修正因素做出準確的計量；（3）對幾個案例的修正價格作簡單的算術(shù)平均缺乏充分的理論依據(jù)。10.在采用收益法進行土地使用權(quán)評估時，需要計算土地收益額，該怎樣求取答：土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純利益時通常按下列步驟進行：（1）計算總收入。在房地合一狀態(tài)下，最有效使用可獲取的總收入。（2）求取總費用。總費用主要包括房地產(chǎn)稅金、折舊費、維修費、管理費、保險費、稅金損失準備費等。（3）求取總收益?？偸杖霚p去總費用即得到總收益。（4）確定房屋純收益。房屋純收益可以用房屋現(xiàn)值乘以房屋還原利率獲得。（5）求取土地純收益。房地總收益扣除房屋純收益，即可獲得土地純收益。11.簡述成本法評估土地使用權(quán)的程序。答：（1）估算土地取得費；（2）估算土地開發(fā)費；（3）估算稅費；（4）估算利息；（5）估算利潤；（6）估算土地增值收益；（7）估算土地使用權(quán)評估值。12.簡述假設開發(fā)法的含義和計算公式。答：假設開發(fā)法亦稱剩余法，是在評估待估土地價格時，將待估土地預期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。計算公式：地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用13.

簡述建筑物評估時需考慮的因素。

答：從評估的角度看，應重點考慮以下諸方面因素。

（1）

物理因素。這是建筑物價格的決定因素。建筑物的造型風格、結(jié)構(gòu)類型、功能效用、設施完備情況、裝修標準、價值面積及工藝標準等決定造價。知識建筑物評估應考慮的基本因素。

（2）

環(huán)境優(yōu)劣的影響。外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。交通通信狀況，環(huán)境優(yōu)美程度，基礎設施如水、電、氣等完善程度，商業(yè)網(wǎng)點分布等都對建筑物價格產(chǎn)生重要影響。

（3）

經(jīng)濟地理因素。在我國，政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展極不平衡。一般來說，相同建筑質(zhì)量、相同功能和用途的建筑物價格，大城市高于小城市，沿海開發(fā)城市高于內(nèi)地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房價差別也很大。

（4）

新舊程度。土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。因此，建筑物的新舊程度影響其價值。

（5）

用途。某一具體建筑物的用途可能是單一的，也可能是多種用途綜合性的。在評估綜合性建筑物時，要注意建筑物用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。（6）

產(chǎn)權(quán)。建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及是否受到限制，如是否做抵押、擔保、出租等，都直接影響建筑物的價值。

（7）

政策因素。國家經(jīng)濟政策每個時期都有一定的重點和方向。房地產(chǎn)價格受政府法令和政策的影響主要表現(xiàn)在：①政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，包括規(guī)定土地使用用途、建筑物容積率、覆蓋率等。②政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產(chǎn)實行強制征用或收買。

（8）

供需狀況。地產(chǎn)價值高低受市場供求關系的影響很大，供過于求時，價值會降低；供不應求時價值會提高。

（9）

其他。如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。14.為什么用重編預算成本法計算的重置成本與待估建筑物的歷史成本有差異

答：用重編預算成本法計算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。其主要原因有：（1）由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新材料，特別是價廉質(zhì)優(yōu)的材料，代替了舊材料；（2）設計或結(jié)構(gòu)改進、項目工程量發(fā)生變化；（3）材料價格和費用項目、取費標準發(fā)生變化。由于重編預算法需要的技術(shù)經(jīng)濟資料較多，而且費時，工作量較大，因此，此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物。15.那些因素會導致建筑物出現(xiàn)功能性貶值答：（1）建筑物的用途和使用強度不合理（2）建筑物的設計以及結(jié)構(gòu)上的缺陷（3）建筑物的裝修、設備和其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會出現(xiàn)“檔次不夠”的情況。這種兩極分化的情況也會造成建筑物的功能性貶值。16.

簡述建筑物評估的原則。

答：（1）替代原則。

有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格時通過相互影響和比較之后決定的。建筑物價格也同樣遵循替代規(guī)律。

根據(jù)建筑物評估的替代原則，在對商品化建筑物進行評估時就可通過對同功能和類型的建筑物市場價格比較進行，即采用市場法進行評估。應當注意的是，由于建筑物具有不可位移性、功能變異性等特點，因此要對區(qū)域和時間及交易條件進行修正才能根據(jù)替代原則進行評估。

（2）最有效使用原則。

按照這一原則，在對建筑物進行評估時，就要相應考慮建筑物是否具有功能變異性且是否能夠?qū)崿F(xiàn)功能轉(zhuǎn)化。如果具備這樣的條件，就可以按潛在的可能的最有效可以途徑來評估。但應當注意，應用這一原則時必須喲啊符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

（3）供需原則。

建筑物在實現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要收價值規(guī)律的制約，其價格取決于需求與供給關系的均衡點。由于建筑物具有不可位移性的特點，在特定區(qū)域內(nèi)供給量有限，競爭主要是在需求方面進行，因此，具有一定的價格獨占性。

（4）房地合一原則。

具體表現(xiàn)在兩個方面：①建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品。②建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是有土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。

17.

簡述市場法評估建筑物應具備的條件。

答：市場法評估應具備的條件主要有：

（1）

要有一定數(shù)量的正常交易實例，通常交易實例不少于3個。

（2）

選擇交易的實例與代購房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標準、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似。

（3）

交易時間與評估基準日盡可能接近。

（4）

交易應具有透明性、公平性和有效性。

（5）

交易實例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應基本一致。

18.建筑物評估市場法，所選擇的交易實例應滿足什么要求答：（1）與待估建筑物的評估目的是一致的。（2）是正常交易或可補正成正常交易。（3）估價日期最接近，或可作期日修正的。（4）與待估的房地產(chǎn)同屬一個地區(qū)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)供求情況影響相同的鄰近地區(qū)，在環(huán)境條件上有類似性。（5）有相同的用途，至少應在大類用途上相同，如能小類用途相同則更好。（6）結(jié)構(gòu)類型應相同，至少應在大類結(jié)構(gòu)上相同，如能小類相同則更好。19.建筑物殘余估價法的基本思路是什么答：建筑物殘余估價法，是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。在計算屬于土地的純收益時，一般是以市場法或成本逼近法等求得土地價格后乘上土地的還原利率便可得到。建筑物殘余估價法從評估原理的角度屬于收益法。第五章

無形資產(chǎn)評估

名詞解釋

1.

無形資產(chǎn)：是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。

2.可確指無形資產(chǎn)：是指那些具有專門名稱，可單獨地取得、轉(zhuǎn)讓或者出售的無形資產(chǎn)。3.不可確指無形資產(chǎn)：是指那些不可特別辨認、不可單獨取得，離開企業(yè)就不復存在的無形資產(chǎn)。4.

邊際分析法：是選擇兩種不同的生產(chǎn)經(jīng)營方式作比較：一種是運用普通生產(chǎn)技術(shù)或企業(yè)原有技術(shù)進行經(jīng)營，另一種是運用轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)進行經(jīng)營，后者的利潤大于前者利潤的差額，就是投資于無形資產(chǎn)所帶來的追加利潤；測算各年度追加利潤占總利潤的比重，并按各年度利潤現(xiàn)值的權(quán)重求出無形資產(chǎn)壽命期間追加利潤占總利潤的比重，即評估的利潤分成率。

5.

專利權(quán)：是國家專利機關依法批準的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有獨占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。

6.

獨家使用權(quán)：是指在許可證合同所規(guī)定的時間和低于范圍內(nèi)賣方只把技術(shù)轉(zhuǎn)讓給某一特定買方，買方不得賣給第二家買主。同時賣主自己也不得在合同規(guī)定范圍內(nèi)使用該技術(shù)和銷售該技術(shù)生產(chǎn)的產(chǎn)品。顯然，這種轉(zhuǎn)讓方式賣方索價會比較高。

7.

排他使用權(quán)：指賣方在合同規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)只把技術(shù)授予買方使用，同時賣方自己保留使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)，但不再將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三者。

8.

普通使用權(quán)：是指賣方在合同規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)可以向多家買主轉(zhuǎn)讓技術(shù)，同時賣方自己也保留技術(shù)使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)。

9.

回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)：是指賣方要求買方在使用過程中對轉(zhuǎn)讓的技術(shù)的改進和法則反饋給賣方的權(quán)利。

10.

專有技術(shù)：又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密，是指未經(jīng)公開、未申請專利的知識和技巧。

11.商標：是商品的標記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自己的商品與其他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標記。這種標記一般由文字。圖案或兩者組合而成。12.

商標權(quán)：是商標注冊后，商標所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊商標不受法律保護。商標權(quán)是以申請注冊的時間先后為審批依據(jù)，而不以使用時間先后為審批依據(jù)。商標權(quán)一般包括排他專用權(quán)（或獨占全）、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)等。

13.

商譽：通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。

14.

割差法：是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)評估值之和進行比較確定商譽評估值的方法。其基本公式是：

商譽的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值—企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值之和（含可確指無形資產(chǎn)）

簡答題

1.

影響無形資產(chǎn)評估價值的因素是什么

答：一般地，影響無形資產(chǎn)評估價值的因素主要有以下幾個：

（1）

無形資產(chǎn)的成本

（2）

機會成本

（3）

效益因素

（4）

使用期限

（5）

技術(shù)成熟程度

（6）

轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素

（7）

國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度

（8）

市場供需狀況

（9）

同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平

2.

簡述無形資產(chǎn)評估的程序。

答：無形資產(chǎn)評估一般按下列程序進行。

（1）

明確評估目的

。無形資產(chǎn)評估的具體目的：①市場上無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓；②無形資產(chǎn)投資；③股份制改造、清算資產(chǎn)；④法律訴訟中作為訴訟標的；⑤納稅需要；⑥保險的需要及其他目的。

（2）

鑒定無形資產(chǎn)。

通過無形資產(chǎn)的鑒定，可以解決以下問題：一是證明無形資產(chǎn)的存在；二是確定無形資產(chǎn)種類；三是確定其有效期限。（3）

確定評估方法，收集相關資料。

應根據(jù)所評估無形資產(chǎn)的具體類型、特點、評估目的及外部市場環(huán)境等具體情況，選用市場法或收益法、成本法等評估法。

（4）

整理和報告，做出評估結(jié)論。

報告書中應說明擁有被評估無形資產(chǎn)的公司或權(quán)利人名稱；說明評估目的和基準日；說明提供價值的含義及適用條件；列出評估方法及其重要參數(shù)確定過程，等等。另外，評估報告書要簡潔、明確，避免誤導。

3.

簡述邊際分析法的步驟。

答：邊際分析法的步驟是：

（1）

對無形資產(chǎn)邊際貢獻因素進行分析：①開辟新市場，壟斷加價的因素；②消耗量的降低，低廉材料的取代，成本費用降低；③產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，質(zhì)量改進，功能費用降低，成本銷售收入率提高。

（2）

測算無形資產(chǎn)壽命期間的利潤總額及追加利潤總額，并折現(xiàn)。

（3）

按利潤總額現(xiàn)值和追加利潤總額現(xiàn)值計算利潤分成率。

利潤分成率=∑追加利潤現(xiàn)值÷∑利潤總額現(xiàn)值

4.簡述導致無形資產(chǎn)產(chǎn)生無形損耗的三種情況。答：（1）新的、更為先進、經(jīng)濟的無形資產(chǎn)出現(xiàn)，使采用原無形資產(chǎn)無利可圖時，造成原無形資產(chǎn)價值喪失。（2）傳播面擴大，其他企業(yè)普遍掌握，原擁有這種無形資產(chǎn)的企業(yè)不再具有獲取超額收益的能力，從而造成其價值喪失。（3）由無形資產(chǎn)所決定的產(chǎn)品銷量驟減，市場需求大幅下降。5.

預計和確定無形資產(chǎn)有效期限的方法有哪些

答：資產(chǎn)評估實踐中，預計和確定無形資產(chǎn)的有效期限，可依照下列方法確定：

第一，

法律或合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。

第二，

法律無規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限，可按照受益年限確定。

第三，

法律和企業(yè)合同或申請書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預計受益期限確定。預計受益期限可以采用統(tǒng)計分析或與同類資產(chǎn)比較得出。

5.

簡述專利權(quán)評估程序。

答：資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托者以后，一般按下列程序進行評估。

（1）

證明和鑒定專利權(quán)的存在。

作為被評估的專利權(quán)，應具有明確的、核心的、區(qū)別于其他已有技術(shù)的實質(zhì)性內(nèi)容。

（2）

確定評估方法，搜集相關資料。

專利權(quán)評估最常用的方法是收益法，有時也會用到成本法。

（3）

完成評估報告，并加以詳盡說明。

評估報告是專利權(quán)評估結(jié)果的最終反映，但這種結(jié)果是建立在各種分析、假設基礎之上的。為了說明評估結(jié)果的有效性和實用性，評估報告中應詳盡說明評估中的各有關內(nèi)容，這些內(nèi)容包括：①專利技術(shù)成熟度；②接受方可受度的分析。

6.

評估人員對專利權(quán)相關資料的分析包括哪些方面

答：（1）技術(shù)狀況分析。包括技術(shù)先進性確認、技術(shù)成熟程度和壽命周期分析等。

（2）收益能力分析。收益能力高低是評估專利權(quán)價值高低的重要標準。收益能力的分析，應結(jié)合未來預測期內(nèi)的投資量、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)量、價格、銷售額、成本、利潤的預測進行。

（3）市場分析，包括應用該項專利技術(shù)的產(chǎn)品市場需求總量分析、市場占有率分析、風險分析等。

（4）投資可行性分析。通過分析確定各有關技術(shù)參數(shù)、指標，最后進行評定估算，確定評估值。

7.

專有技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面

答：專有技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）

專有技術(shù)具有保密性，而專利技術(shù)則是在《專利法》規(guī)定的范圍內(nèi)公開的。一項技術(shù)一經(jīng)公開，獲取它所能耗費的時間與投資遠遠小于研制它所耗費的時間和投資，必須要有法律手段保護發(fā)明者的所有權(quán)。而沒有專利又不公開的技術(shù)，所有者只有通過保密手段進行自我保護。

（2）

專有技術(shù)的內(nèi)容范圍很廣，包括設計資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營訣竅和圖紙等，專利技術(shù)通常包括三種，即發(fā)明、外觀設計和實用新型。

（3）

專利技術(shù)有明確的法律保護期限，專業(yè)技術(shù)沒有法律保護期限。

（4）

對專利技術(shù)的保護通常按《專利法》條文進行，對專有技術(shù)保護的法律主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》等。8.

商標的作用有哪些

答：商標的作用表現(xiàn)在：商標表明商品的來源，說明該商品或勞務來自何企業(yè)；商標能把一個企業(yè)提供的商品或勞務與其他企業(yè)的同一類商品或勞務相區(qū)別；商標標志著一定的商品質(zhì)量；商標反映向市場提供某種商品的特定企業(yè)的聲譽。消費者通過商標可以了解這個企業(yè)的形象，企業(yè)也可以通過商標宣傳自己的商品，提高企業(yè)自身的知名度。

從經(jīng)濟學角度，商標的這些作用最終能為企業(yè)帶來客觀的超額收益。從法律角度來說，保護商標也就是保護企業(yè)擁有商標獲取超額收益的權(quán)利。

9.

簡述計算機軟件價值的特殊性。

答：在計算機軟件的價值評估中，我們不僅注意到了計算機軟件的價值影響和制約因素，而且總結(jié)出計算機軟件價值評估的個性或特殊性。這主要反映在以下幾個方面：

（1）

可行性研究報告和軟件技術(shù)鑒定書是其價值評估的重要依據(jù)。

（2）

權(quán)屬關系必須要清晰

（3）

計算機軟件的新穎性、創(chuàng)造性和實用性是評估中應予關注的核心內(nèi)容

（4）

計算機軟件價值評估有別于商譽與商標等無形資產(chǎn)的價值評估，通常是在一定是經(jīng)濟行為發(fā)生時，如有交易（或使用）對象、有一定的生產(chǎn)規(guī)模和明確的用途，才進行價值評估

（5）

計算機軟件評估一般是針對具體的軟件應用者、軟件的使用范圍、使用規(guī)模以及用途等加以評定估算。而且，是自行研制開發(fā)還是引進的，是多次轉(zhuǎn)讓還是一次性轉(zhuǎn)讓，其價值都可能不同。此外，計算機軟件技術(shù)的實施效果，往往還取決于接受方的環(huán)境，伴有一定的風格。

10.

簡述商譽與商標的區(qū)別。

答：商譽與商標是有區(qū)別的，二者反映兩個不同的價值內(nèi)涵。企業(yè)中擁有某項評估值很高的知名商標，并不意味著該企業(yè)一定就有商譽。為了科學地確定商譽的評估值，注意商譽和商標的區(qū)別是必要的。

（1）

商標是產(chǎn)品的標志，而商譽則是企業(yè)整體的聲譽的體現(xiàn)。商標與其產(chǎn)品相結(jié)合，它所代表的產(chǎn)品質(zhì)量越好，市場需求越大，商標的信譽越高，由此帶來的超額收益越大，其評估值也就越大。而商譽則是與企業(yè)密切相關的，企業(yè)經(jīng)營機制完善并且運轉(zhuǎn)效率高，企業(yè)的經(jīng)濟效益就高，信譽就好，其商譽評估值也就越大?？梢?，商標價值來自于產(chǎn)品所具有的超額獲利能力，商譽價值則是來自于企業(yè)所具有的超額獲利能力。

（2）

商譽作為不可確指的無形資產(chǎn)，是與企業(yè)及其超額獲利能力結(jié)合在一起的，不能脫離企業(yè)而單獨存在。商標則是可確指的無形資產(chǎn)，可以單獨存在，并可以在原組織繼續(xù)存在的同時，轉(zhuǎn)讓給另一個組織。

（3）商標可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。而商譽只有隨企業(yè)行為的發(fā)生實現(xiàn)其轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)讓，沒有所有權(quán)與使用權(quán)之分。第六章

流動資產(chǎn)評估

名詞解釋

1.

流動資產(chǎn)：是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貨、應收及預付款項、短期投資等。

2.

待攤費用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應由本月和以后各個月份負擔的費用。

3.

低值易耗品：是指單項價值在規(guī)定限額以下或使用期限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。

4.

已確定的壞賬損失：是指評估時債務人已經(jīng)死亡或破產(chǎn)倒閉而確定無法收回的應收賬款。

5.

短期投資：指企業(yè)購入的各種能隨時變現(xiàn)、持有時間不超過一年的投資，包括不超過一年的股票、債券、基金等有價證券和其他投資。

6.

應收票據(jù)：指企業(yè)持有的尚未兌現(xiàn)的各種票據(jù)。主要包括：顧客交來的自己簽發(fā)的本票；顧客交來的他人簽發(fā)背書的本票和匯票；企業(yè)本身簽發(fā)的，經(jīng)付款人承兌的匯票。

7.實物類流動資產(chǎn)：是指各種材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品等。8.超儲積壓物資：是指從企業(yè)庫存材料中清理出來，需要進行處理的那部分資產(chǎn)。9.債權(quán)類流動資產(chǎn)：是指應收賬款、預付賬款、應收票據(jù)、短期投資及其他費用（如待攤費用）等。10.壞賬估計法：即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。壞賬比例的確定，可以根據(jù)被評估企業(yè)前若干年（一般為三至五年）的實際壞賬損失額與其應收賬款發(fā)生額的比例確定。簡答題

1.

簡述流動資產(chǎn)的特點。

答：流動資產(chǎn)的特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，

周轉(zhuǎn)速度快。流動資產(chǎn)在使用中經(jīng)過一個生產(chǎn)經(jīng)營周期，就改變其實物形態(tài)，并將其全部加在轉(zhuǎn)移到所形成商品中去，構(gòu)成成本費用的組成部分，然后從營業(yè)收入中得到補償。

第二，

變現(xiàn)能力強。各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時間內(nèi)出售和變賣，具有較強的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務的重要保證。

第三，

形態(tài)多樣化。流動資產(chǎn)在周轉(zhuǎn)過程中不斷改變其形態(tài)，依次由貨幣形態(tài)開始，經(jīng)過供應、生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)，從一種形態(tài)轉(zhuǎn)化為另一種形態(tài)，最后又變?yōu)樨泿判螒B(tài)。

2．

簡述流動資產(chǎn)評估的特點。

答：（1）流動資產(chǎn)評估是單項評估。

（2）必須選準流動資產(chǎn)評估的基準時間。

（3）既要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。

（4）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強。3.

簡述流動資產(chǎn)評估的程序。

答：（1）確定評估對象和評估范圍。

（2）對有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定。

（3）對企業(yè)的債權(quán)、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進行分析。

（4）合理選擇評估方法。

（5）評定估算流動資產(chǎn)，產(chǎn)生評估結(jié)論。

4.

采用市場法對產(chǎn)成品進行評估時，在選擇市場價格時應考慮哪些因素

答：應用市場法評估產(chǎn)成品，在選擇市場價格時應注意考慮下面幾項因素：

第一，

產(chǎn)品及庫存商品的使用價值。

第二，

分析市場供求關系和被評估產(chǎn)成品的前景

第三，

所選擇的價格應是在公開市場上所形成的近期交易價格。非正常交易價格不能作為評估依據(jù)。第四，

對于產(chǎn)品技術(shù)水平先進，但外表存有不同程度的殘缺的產(chǎn)成品，可根據(jù)其損壞程度，通過調(diào)整系數(shù)予以調(diào)整。

5.

為確定可能發(fā)生的壞賬損失，對應收賬款如何分類

答：應對應收賬款回收的可能性進行判斷，一般可以根據(jù)企業(yè)與債務人的業(yè)務往來和債務人的信用情況將應收賬款分為幾類，并按分類情況估計應收賬款回收的可能性。詳細分類情況如下：

（1）

業(yè)務往來較多，對方結(jié)算信用好。這類應收賬款一般能夠如期全部收回。

（2）

業(yè)務往來少，結(jié)算信用一般。這類應收賬款收回的可能性很大，但收回的時間不確定。

（3）

一次性業(yè)務往來，信用情況不太清楚。這類應收賬款可能只可收回一部分。

（4）

長期拖欠或?qū)Ψ絾挝灰殉蜂N。這類應收賬款可能無法收回。

6.

如何判斷預付費用是否是評估對象

答：預付費用的評估主要依據(jù)其未來可產(chǎn)生效益的時間。如果預付費用的收益已在評估日前全部體現(xiàn)，只因發(fā)生的數(shù)額過大而在采用分期攤銷的辦法攤銷，這種預付費用不應在評估中作價。只有那些在評估基準日之后仍將發(fā)揮作用的預付費用，才是評估的對象。

7.

簡述對應收賬款進行評估的基本程序。

答：應收賬款評估值確定的基本公式為：

應收賬款評估值=應收賬款賬面價值－已確定壞賬損失－預計壞賬損失

首先，確定應收賬款賬面價值。

其次，確認已確定的壞賬損失。

第三，

確定預計壞賬損失。

第七章

長期投資及其他資產(chǎn)評估

名詞解釋

1.

長期投資：是指不準在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。人們通常把長期投資分為廣義的長期投資和狹義的長期投資兩種。

從資產(chǎn)評估的角度來看，長期投資是指企業(yè)持有的時間超過一年，以獲得投資權(quán)益和收入為目的，向那些并非直接為本企業(yè)使用的項目投入資產(chǎn)的行為。

2.

債券：是政府、企業(yè)和銀行等債務人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價證券。

3.政府債券：是政府為籌集資金向出資者出具并承諾在一定時期支付利息和償還本金的債務憑據(jù)。4.股票：是股份公司發(fā)給出資人的股份所有權(quán)的書面憑證，股票表明公司與股東的約定關系，實質(zhì)上是一種特殊的信用工具。5.

股票的內(nèi)在價格：是一種理論依據(jù)，是根據(jù)證券分析人員對未來收益的預測而折算出來的股票現(xiàn)時價格。

6.

市場價格：是指證券市場上買賣股票的價格。在證券市場發(fā)育完善的條件下，股票市場價格是市場對公司股票的一種客觀評估。

7.

長期待攤費用：是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在一年以上（不含一年）的各項費用，包括固定資產(chǎn)大修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出等。

8.

股票的票面價格：是指股份公司在發(fā)行股票時所標明的每股股票的票面金額。

9.

發(fā)行價格：是指股份公司在發(fā)行股票時的出售價格，主要有面額發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行。一般同一種股票只能有一種發(fā)行價格。

10.

賬面價格：又稱股票的凈值，是指股東持有的每一股股票在公司財務賬單上所表現(xiàn)出來的凈值，是證券分析家和財會人員運用的一個概念。

11.

股票的清算價格：是指企業(yè)清算時，每股股票所代表的真實價格。是公司清算時，公司凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)之比值。12.其他資產(chǎn)：是指除流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，如長期待攤費用。簡答題

1.

簡述長期投