重慶公寓分析課件

分析意見(jiàn)重慶區(qū)域綜述公寓調(diào)查產(chǎn)品解析打造長(zhǎng)壽區(qū)域“地標(biāo)性”建筑項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)價(jià)格走勢(shì)寶潤(rùn)國(guó)際7號(hào)樓商務(wù)+商住+酒店復(fù)合地產(chǎn)商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的超級(jí)物業(yè)渝北區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目位置賣點(diǎn)內(nèi)部配套租賃及公司分布產(chǎn)品類型客群租金裝修及電梯物業(yè)管理項(xiàng)目分析龍湖紫都星座（精裝，不通氣）重慶市渝北區(qū)冉家壩龍山大道111號(hào)世界500強(qiáng)之沃爾瑪、百安居以及紫城天街總建面35000平方米總551套26-90㎡隨著政府和市政機(jī)關(guān)的遷入增加人氣以花、光、草、土、木等主題園林出租率95%極少的26-60㎡未租投資客95%辦公5%公寓投資客、機(jī)關(guān)人群800-1200元/月外墻高級(jí)墻磚大廳大理石內(nèi)墻高級(jí)乳膠漆可視系統(tǒng)中央空調(diào)KOLE潔具、摩恩水槽、西門子開關(guān)、斯米特地磚4梯19戶廣州日立電梯國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，重慶唯一鉆石級(jí)物管新龍湖物業(yè)管理公司1.55元/平方米/月（含供暖)）高檔商務(wù)公寓交通便利,規(guī)劃5、6號(hào)輕軌線擁有濃厚的商業(yè)氛圍

物資類,汽車照明設(shè)備類，貿(mào)易,美容館,制冷設(shè)備,廣告科技類寫字樓公司及成功人士35-60元/平/月公寓代表項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)本區(qū)域核心商業(yè)及商務(wù)公寓將為行政及事業(yè)單位這些高素質(zhì)社會(huì)人群服務(wù)，從而成為更有服務(wù)性的高端物業(yè)型態(tài)。主要吸引江北、渝北、沙坪壩三個(gè)區(qū)域?yàn)橹鞯某晒θ耸考罢藛T所投資、辦公產(chǎn)品類型客群價(jià)格配套高檔公寓高檔寫字樓事業(yè)、機(jī)關(guān)及投資客為主5500-10000元/平米6000-7200元/平米商務(wù)辦公、商業(yè)為主（大中型賣場(chǎng)、專賣店）區(qū)域Vs產(chǎn)品區(qū)域特征產(chǎn)品特性冉家壩聚集著武警總隊(duì)、海關(guān)、廣電、新聞社、邊防總隊(duì)等行政和事業(yè)單位，使得本區(qū)域性有著良好的區(qū)域形象和社會(huì)壞境，在龍湖、東和、勁力等品牌企業(yè)的帶領(lǐng)下，冉家壩商圈已漸成熟?？偨Y(jié)：（1）獨(dú)特的功能定位；以建材交易、汽貿(mào)汽配、糖酒百貨批發(fā)等專業(yè)要素市場(chǎng)和特色餐飲、休閑等第三產(chǎn)業(yè)為特色的城市新區(qū)。（2）完善的功能配套；為新銳階層“打造城市童話”的龍湖地產(chǎn)，立刻就帶來(lái)了兩大世界第500強(qiáng)企業(yè)，沃爾瑪、百安居雙落于此。（3）低密度的居住理念：高綠化率低密度社區(qū)，秉承以環(huán)境為核心的新一代生態(tài)開發(fā)，是一種低密度蔓延,內(nèi)城空心化的社區(qū)。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目規(guī)模（平米）項(xiàng)目位置賣點(diǎn)租賃產(chǎn)品類型客群價(jià)格（租金）裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目分析金島E-HOUSE全裝修，不通氣位于渝北區(qū)松石北路58號(hào)中小學(xué)，永輝、沃爾瑪、新世紀(jì)等超市總建面48000平米。總套數(shù)約：770套醫(yī)院、超市、各個(gè)知名小學(xué)銷售率100%自主戶100%由于房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主出租房屋機(jī)率可達(dá)43%。公寓附近企業(yè)單位以及工層階級(jí)消費(fèi)群體700-1000元/月外墻：面磚內(nèi)墻：低劣的乳膠漆名牌櫥柜、TOTO潔具、防滑地磚以及四星級(jí)大堂都不翼而飛。5梯31戶，電梯選用上海三菱牌電梯金島物業(yè)管理公司區(qū)域管理物業(yè)巡視檢查物業(yè)維修等周邊生活配套設(shè)施集全，人口密度太大。5部電梯只開2部電梯，以及裝修、物管素質(zhì)低劣。導(dǎo)致民憤公寓代表項(xiàng)目總結(jié)：成功：網(wǎng)絡(luò)住宅理念：打破傳統(tǒng)空間慨念，強(qiáng)調(diào)流動(dòng)性而不像傳統(tǒng)住宅舒適性，E-HOUSE是以功能為導(dǎo)向來(lái)設(shè)計(jì)戶型，借助智能化形式打造出所謂的E生活館，是一個(gè)輕松、時(shí)尚的和諧樂(lè)園。失敗：（1）開發(fā)商信譽(yù)；存在消防隱患及電梯違規(guī)使用等問(wèn)題

（2）物業(yè)管理較差；空中花園垃圾不與清理（3）房屋質(zhì)量；精裝房三個(gè)月就發(fā)生管道破裂漏水等現(xiàn)象

（4）噪音污染大，人口密度大，較復(fù)雜，不利于管理

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目位置賣點(diǎn)內(nèi)部配套租賃及公司分布產(chǎn)品類型客群價(jià)格（租金）裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目分析龍湖水晶星座（精裝，通氣）位于渝北區(qū)新南大道龍湖水晶酈城旁行政中心、財(cái)富中心以及緊鄰龍湖動(dòng)布公園總建面30000平方米總572套30-55㎡政府機(jī)關(guān)與大型企業(yè)入住無(wú)出租率96%13戶30-55未租投資97%居住2%辦公98%公寓投資客及少數(shù)事業(yè)人員1500-2300元/月外墻保溫隔熱材質(zhì)內(nèi)墻乳膠漆大堂高級(jí)地磚年代廚具科勒潔具可視系統(tǒng)，中央空調(diào)4梯22戶，廣州日立電梯國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，重慶唯一鉆石級(jí)物管。新龍湖物業(yè)管理公司寫字樓2.1元/平方米/月公寓1.4元/平方米/月頂級(jí)的高檔商務(wù)公寓超豪華，四星級(jí)，全功能酒店交通便利連接新牌坊和觀音橋的交通樞紐酒店政府單位及成功人士400-480元/天科技31；咨詢4；建筑設(shè)計(jì)7；網(wǎng)站廣告8；酒店餐飲類6；美容類6；教育類2；房地產(chǎn)5；事務(wù)所9寫字樓中小型公司機(jī)構(gòu)以及成功人士45-70元/平/月公寓代表項(xiàng)目總結(jié)：（1）精髓：時(shí)尚、品味；高檔酒店式公寓，把生活、休閑、娛樂(lè)結(jié)合為一體。環(huán)境優(yōu)越，交通便利，附近有行政中心和財(cái)富中心，此物業(yè)配套設(shè)施完善（2）情感：更高、更遠(yuǎn)；緊鄰龍湖動(dòng)步公園，視野廣，空氣清新，適宜居家辦公。打造高雅的人文居住壞境，創(chuàng)造高雅的現(xiàn)在居所。（3）功能：清潔、舒適。龍湖物業(yè)的品牌作為次項(xiàng)目的支撐點(diǎn)，設(shè)計(jì)上更有親和力，更生活，更綜合。江北區(qū)CBD商圈板塊介紹

觀音橋板塊是以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地。憑借鄰靠解放碑及新區(qū)優(yōu)勢(shì)，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈。但隨著交通改善、商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象。限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展?，F(xiàn)在，隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃后，龍湖北城天街的投入使用，吸引了本區(qū)以及各區(qū)高端的消費(fèi)人群。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積近30萬(wàn)平方米。主流產(chǎn)品：這個(gè)板塊一直是江北樓盤最集中、人氣最旺、價(jià)格最高的板塊，板塊內(nèi)樓盤主要以小戶型為主，購(gòu)買人群投資客較多。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目規(guī)模（平米）項(xiàng)目位置賣點(diǎn)租賃及公司分布產(chǎn)品類型客群價(jià)格（租金）裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目分析北岸星座精裝不通氣位于北城天街入口交通便利，各大型娛樂(lè)休閑餐飲集中地總建面38000平方米約200套39-59㎡江北區(qū)CBD商圈的心臟。以酒店式服務(wù)管理為依托。出租98%5戶31-43㎡未租投資、辦公98%無(wú)自住公寓投資客、（白骨、精）1200-1800元/月外墻新型保溫隔熱材質(zhì)大廳內(nèi)墻大理石歐派廚柜安信實(shí)木復(fù)合地板歐式瓷磚立邦乳膠漆美心防盜門國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，重慶唯一鉆石級(jí)物管新龍湖物業(yè)管理公司物管費(fèi)2元/平/米商業(yè)中心，有現(xiàn)代感。將生活、辦公、娛樂(lè)結(jié)合為一體的高檔商務(wù)公寓寫字樓中小型企業(yè)公司65-80元/平/月精品24投資咨詢11婚慶7服裝、餐飲、美容7建筑營(yíng)銷裝飾21廣告網(wǎng)絡(luò)14電器設(shè)備5貨運(yùn)5旅行涉5商業(yè)1-6裙樓匯聚購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體（新世紀(jì)、重百、北京華聯(lián)、家樂(lè)福等商場(chǎng)中百、永輝等為龍湖的物業(yè)鋁合金窗可視系統(tǒng)中央空調(diào)國(guó)美、蘇寧、超市，7-8辦公樓層公寓代表項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品定位普遍高、商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，集成社區(qū)受市場(chǎng)追。以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。由于本商圈為最發(fā)達(dá)，核心區(qū)域，便利的交通條件是商圈形成的有利條件，高檔次消費(fèi)人群對(duì)應(yīng)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)；商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)；交通便利條件對(duì)商圈形成有利影響產(chǎn)品類型客群價(jià)格配套高檔公寓為主中高檔寫字樓服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)的企業(yè)為主，涉外型高端企業(yè)8000-12000元/平7500-10000元/平商務(wù)辦公配套為主區(qū)域Vs產(chǎn)品區(qū)域特征產(chǎn)品特性北城天街商圈北城天街SHOPPINGMALL是江北中心區(qū)商業(yè)復(fù)興的標(biāo)志性中心，眾多中高寫字樓匯集成的高檔商務(wù)區(qū)；國(guó)際知名企業(yè)匯集吸納高端消費(fèi)群體。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊介紹借“重慶2007現(xiàn)在服務(wù)業(yè)發(fā)展高峰論壇”舉行之機(jī)，醞釀半年之久的“高新商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2007-2020年）”正式對(duì)外公布。按照規(guī)劃，到明年6、7月份，石橋鋪數(shù)碼城將比現(xiàn)在擴(kuò)容1/3，周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)全面向數(shù)碼類轉(zhuǎn)型，并最終打造成中國(guó)有影響力的重慶數(shù)碼城。作為配套，科園一路定位金融服務(wù)一條街，科園二路為休閑娛樂(lè)街，科園三街與四路為南方花園美食街，科創(chuàng)路為快餐一條街。高新區(qū)還計(jì)劃打造重慶汽摩配城、五金機(jī)電市場(chǎng)、巴山建材市場(chǎng)群三大市場(chǎng)。以上帶動(dòng)了高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也帶動(dòng)了高新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。主要產(chǎn)品：中檔小區(qū)住宅以及部分中檔公寓，易被高新區(qū)中階層消費(fèi)群體所接受。業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體業(yè)態(tài)單一，缺乏商業(yè)中心，及商業(yè)配套設(shè)施。區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型較為單一，缺乏購(gòu)物中心、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形式的有力支持，商業(yè)功能不夠完善產(chǎn)品類型客群價(jià)格配套中檔公寓經(jīng)濟(jì)性酒店高新區(qū)IT人群，IT商務(wù)人士及部分服務(wù)類行業(yè)公寓價(jià)格5300-5700元/平IT商圈、大型超市、美食街、家電賣場(chǎng)于一身區(qū)域Vs產(chǎn)品區(qū)域特征產(chǎn)品特性高新區(qū)近幾年高新區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的突起而蓬勃發(fā)展起來(lái)的商業(yè)、商務(wù)區(qū)陸續(xù)投入市場(chǎng)，已經(jīng)逐漸吸納了IT企業(yè)的消費(fèi)群體，但未形成高端物業(yè)型態(tài)?？偨Y(jié)：

（1）小區(qū)住宅；典型的生態(tài)化、現(xiàn)在化得都是樓盤，大組團(tuán)與小組團(tuán)結(jié)合的空間布局方式，保證了園區(qū)景觀的均好性（2）交通便利；優(yōu)越的地理位置，交通樞紐，地鐵出口，成熟社區(qū)。核心商圈，如潮人流（3）周邊配套完善：既享都是繁華又享寧?kù)o居家的和諧統(tǒng)一體酒店式公寓酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所、工作室等多功能于一體，具有“自有”和“投資”兩大功效。但其本質(zhì)仍然是公寓。重在體現(xiàn)產(chǎn)品附加值，戶型使用經(jīng)濟(jì)，配套貼近小資情調(diào)，在大城市中有良好市場(chǎng)。

采用“酒店式公寓”贏得項(xiàng)目最大的附加值。同時(shí)底層商業(yè)價(jià)值也贏得最大化利益重慶公寓解析對(duì)寶潤(rùn)7號(hào)樓的啟示1、品牌寶潤(rùn)第一期的銷售成績(jī)，已經(jīng)在長(zhǎng)壽區(qū)消費(fèi)者心里有了生根蒂固的地位。寶潤(rùn)品牌的影響力已經(jīng)打入消費(fèi)者心里。寶潤(rùn)二期所打造的是長(zhǎng)壽桃花新城首個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，該項(xiàng)目在定位上走高端物業(yè)型態(tài)。要做高端物業(yè)型態(tài)應(yīng)該在完善一期的自身小配套，提升項(xiàng)目整體質(zhì)數(shù)，解決一期的基本居住、生活問(wèn)題，才能讓置業(yè)者停留，提升項(xiàng)目的人氣和商氣。2、功能配套建議---------精裝入戶大堂及信報(bào)箱4、項(xiàng)目定位

寶潤(rùn)國(guó)際第二期打造財(cái)富第一品牌，頂級(jí)商務(wù)財(cái)富中心

（1）、財(cái)富基于長(zhǎng)壽缺乏高端公寓項(xiàng)目的狀況，提升項(xiàng)目品質(zhì)感，提升客戶心理價(jià)值。除了必要、基本的形象廣告告知之外，一切宣傳與活動(dòng)皆運(yùn)用“高來(lái)高往”的原則，鎖定專屬人群、大眾傳播僅作為告知作用。（2）、暗示品質(zhì)暗示，于推廣傳播、現(xiàn)場(chǎng)布置、接待行為中，利用暗示手段強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的價(jià)值（3）、感覺(jué)將活動(dòng)營(yíng)銷與廣告宣傳有機(jī)結(jié)合，體驗(yàn)“DIY”的感覺(jué)5、寶潤(rùn)國(guó)際二期三大轉(zhuǎn)折點(diǎn)

與政府聯(lián)手作為財(cái)富的轉(zhuǎn)折點(diǎn)與周邊開發(fā)商聯(lián)手打造特色商業(yè)步行街作為財(cái)富的支撐點(diǎn)項(xiàng)目高端物業(yè)型態(tài)作為寶潤(rùn)國(guó)際的財(cái)富切入口

（1）、與政府聯(lián)手：其目的在于利用政府的號(hào)召力吸引更多的消費(fèi)群體，政府的影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于品牌包裝所帶給消費(fèi)者的影響力。

（2）、與周邊樓盤聯(lián)手特色步行街的目的主要在于留住政府所帶來(lái)的消費(fèi)群體；其次以打造的特色商業(yè)步行街的商業(yè)價(jià)值提升項(xiàng)目的樓盤品質(zhì)與形象。（3）、項(xiàng)目的高端物業(yè)型態(tài)

二期在長(zhǎng)壽區(qū)屬于僅有的高端酒店式公寓物業(yè)。在品質(zhì)、形象、知名度上的高度包裝和大力宣傳，會(huì)吸引來(lái)中高消費(fèi)群體。

深層接觸,認(rèn)知提升----

長(zhǎng)壽唯一高端酒店式公寓尊貴體驗(yàn)如何清晰解讀？

寶潤(rùn)國(guó)際是桃花新城財(cái)富品牌的引領(lǐng)者

加強(qiáng)目標(biāo)客戶對(duì)寶潤(rùn)國(guó)際的多角度的深層次了解

增加產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度和美譽(yù)度

市場(chǎng)突破點(diǎn)的核心建立桃花